1、是是一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于系的總和，是關(guān)于土地土地這一基這一基本生產(chǎn)資料的本生產(chǎn)資料的所有所有、使用、使用、管管理的原則、方式、手段和界限理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。等的法律規(guī)范和制度化體系。土地關(guān)系土地關(guān)系反反映映社會生產(chǎn)力社會生產(chǎn)力的的發(fā)展發(fā)展形成和形成和發(fā)展發(fā)展取決于取決于土土 地地制制 度度土地經(jīng)濟(jì)制度土地法權(quán)制度關(guān)系土地財(cái)產(chǎn)制度指指人們在一定的社會人們在一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋亟?jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的形式、條件和程序的規(guī)定的規(guī)定. .是是土地的分配問題土地的分配問題土地土地所有制度所有制度表表明明

2、是是土地制度的核心；土地制度的核心；土地關(guān)系的基礎(chǔ)土地關(guān)系的基礎(chǔ). .基基 礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)產(chǎn)生生法法律律體體現(xiàn)現(xiàn)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是是土地所有權(quán)人依法占土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處有、使用、收益和處分土地的權(quán)利分土地的權(quán)利. .指指人們在一定的土地所有制人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定程序的規(guī)定. .是是怎樣利用土地和取得收益；誰享有土怎樣利用土地和取得收益；誰享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利. .表表明明核心和核心和內(nèi)容內(nèi)容確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的土地土地使用權(quán)使用權(quán). .是是確確 權(quán)權(quán)解解決決土地資源的

3、合理、有效利用問題土地資源的合理、有效利用問題. .土地土地使使用制度用制度土地土地使用制與土地所有制的關(guān)系使用制與土地所有制的關(guān)系前提前提提供服務(wù)提供服務(wù)相對獨(dú)立性相對獨(dú)立性反映、體現(xiàn)反映、體現(xiàn); ; 實(shí)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)和鞏固的形式與手段鞏固的形式與手段. .土地所有制土地所有制土地使用制土地使用制具具有有建立土地國家管理制度的客觀必要性建立土地國家管理制度的客觀必要性權(quán)屬管理的任務(wù)權(quán)屬管理的任務(wù)社會主義土社會主義土地公有制地公有制土地關(guān)系土地關(guān)系土地使用者的土地使用者的合法權(quán)益合法權(quán)益土地土地征用征用國有土地國有土地有償使用有償使用國有土國有土地轉(zhuǎn)讓地轉(zhuǎn)讓維護(hù)維護(hù)調(diào)調(diào) 整整保護(hù)保護(hù)權(quán)屬管理的內(nèi)容權(quán)

4、屬管理的內(nèi)容確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)管理土地權(quán)屬的變更管理土地權(quán)屬的變更調(diào)處土地權(quán)屬糾紛調(diào)處土地權(quán)屬糾紛 查處土地權(quán)屬方面的違法行為查處土地權(quán)屬方面的違法行為 集體土地的征用集體土地的征用; ;國有土地的劃撥國有土地的劃撥; ;國有土地的出讓與轉(zhuǎn)讓國有土地的出讓與轉(zhuǎn)讓 土地調(diào)整土地調(diào)整; ;土地使用權(quán)的收回土地使用權(quán)的收回; ;農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包; ;農(nóng)村宅基地、自留山、農(nóng)村宅基地、自留山、 自留地的調(diào)整自留地的調(diào)整. .依依法法土地土地利用利用管理管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)利

5、用、的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。土地利用土地利用 - -土地的開土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)發(fā)、利用、整治、保護(hù)取得取得最最好的效益好的效益符合客觀規(guī)律符合客觀規(guī)律 管理管理-采取法律、行政、經(jīng)采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)措施，對濟(jì)、技術(shù)措施，對土地利用土地利用進(jìn)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮和調(diào)控。行計(jì)劃、組織、指揮和調(diào)控。土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃土地開發(fā)土地開發(fā)、整治整治與保護(hù)與保護(hù)土地利用的監(jiān)督和調(diào)土地利用的監(jiān)督和調(diào)控控土地土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)是有關(guān)是有關(guān)土地土地財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)

6、利的總和一切權(quán)利的總和。權(quán)利束權(quán)利束包括包括土地土地所有所有權(quán)權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押抵押權(quán)權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等。、繼承權(quán)、地役權(quán)等。必須法律確認(rèn)必須法律確認(rèn)指一個(gè)國家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成指一個(gè)國家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實(shí)施方式的制度規(guī)定，是及其實(shí)施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。土地制度的重要組成部分。土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)制度土地土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基權(quán)的基本特性本特性（1 1）具有排他性；）具有排他性；（2 2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性；備可占用性和價(jià)值性；（3 3）合法性）合法性；（4 4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性。）土地產(chǎn)權(quán)的相對性。土地所有權(quán)土地所

7、有權(quán)地上權(quán)地上權(quán)永佃權(quán)永佃權(quán)地役權(quán)地役權(quán)土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)土地使用權(quán)（廣義）土地使用權(quán)（廣義）土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)（俠義：依法對（俠義：依法對土地的實(shí)際利用權(quán)）土地的實(shí)際利用權(quán)）土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)用益物權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)他物權(quán)他物權(quán)自物權(quán)自物權(quán)物權(quán)物權(quán)債權(quán)債權(quán)土地所有權(quán)土地所有權(quán)土地占有權(quán)土地占有權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地收益權(quán)土地收益權(quán)土地處分權(quán)土地處分權(quán)前提前提核心核心標(biāo)志標(biāo)志不及地下不及地下土地所有者土地所有者非所有權(quán)人非所有權(quán)人從所有權(quán)中分離從所有權(quán)中分離出來出來的使用權(quán)的使用權(quán)地下文物發(fā)地下文物發(fā)掘權(quán)、礦

8、山掘權(quán)、礦山開采權(quán)開采權(quán)1 1、概念、概念行行使使土地的相鄰權(quán)：指相互毗鄰的土地所有權(quán)人和土地的相鄰權(quán)：指相互毗鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人為滿足其生產(chǎn)、生活需要而使用他方使用權(quán)人為滿足其生產(chǎn)、生活需要而使用他方土地的權(quán)利。土地的權(quán)利。土地宏觀管土地宏觀管理者產(chǎn)權(quán)束理者產(chǎn)權(quán)束土地所有土地所有者產(chǎn)權(quán)束者產(chǎn)權(quán)束土地使用土地使用者產(chǎn)權(quán)束者產(chǎn)權(quán)束分割分割占有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)收益權(quán)收益權(quán)處分權(quán)處分權(quán)占有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)使用權(quán)部分收益權(quán)部分收益權(quán)部分處分權(quán)部分處分權(quán)出讓權(quán)出讓權(quán)回收權(quán)回收權(quán)出租權(quán)出租權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)租權(quán)轉(zhuǎn)租權(quán)回收權(quán)回收權(quán)擔(dān)保權(quán)擔(dān)保權(quán)入股權(quán)入股權(quán)贈與權(quán)贈與權(quán)之一：權(quán)利社會化之一：權(quán)利社會化

9、權(quán)利社會化是指從傳統(tǒng)的強(qiáng)調(diào)權(quán)利的自由權(quán)利社會化是指從傳統(tǒng)的強(qiáng)調(diào)權(quán)利的自由支配與排他性，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)權(quán)利的社會義務(wù)與支配與排他性，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)權(quán)利的社會義務(wù)與限制性。限制性。社會化表現(xiàn)社會化表現(xiàn)所有權(quán)受限所有權(quán)受限他物權(quán)優(yōu)位他物權(quán)優(yōu)位自物權(quán)至高無上自物權(quán)至高無上 禁止濫用權(quán)利禁止濫用權(quán)利 他物權(quán)優(yōu)位他物權(quán)優(yōu)位 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)發(fā)展趨勢現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)發(fā)展趨勢v 羅馬法法諺：羅馬法法諺：行駛自己之權(quán)利者，對任何人均不會構(gòu)行駛自己之權(quán)利者，對任何人均不會構(gòu)成不法。成不法。 霍姆斯法官：霍姆斯法官：一個(gè)人擁有在自己的土地上建造一個(gè)人擁有在自己的土地上建造柵欄的權(quán)利，愿意造多高就造多高，不管它是否能把鄰柵欄的權(quán)利，愿意造多

10、高就造多高，不管它是否能把鄰居的光線和空氣擋住。居的光線和空氣擋住。v 基爾克：基爾克：禁止濫用權(quán)利禁止濫用權(quán)利v虛化所有權(quán)、他物權(quán)優(yōu)位：虛化所有權(quán)、他物權(quán)優(yōu)位： （1 1）排他性不斷優(yōu)化）排他性不斷優(yōu)化 （2 2）用益物權(quán)成為他物權(quán)的重心）用益物權(quán)成為他物權(quán)的重心 （3 3）擔(dān)保物權(quán)注重發(fā)揮物的效用）擔(dān)保物權(quán)注重發(fā)揮物的效用2.1.3 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)發(fā)展趨勢v 所有權(quán)方面，有空間所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)方面，有空間所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)等新型物權(quán)出現(xiàn)；所有權(quán)等新型物權(quán)出現(xiàn)；v 他物權(quán)方面，出現(xiàn)了新型用益物權(quán)和擔(dān)他物權(quán)方面，出現(xiàn)了新型用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。如空間地上權(quán)、空間地役權(quán)、保物權(quán)。如空間地上

11、權(quán)、空間地役權(quán)、動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)與不動產(chǎn)混合動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)與不動產(chǎn)混合抵押、所有權(quán)保留、讓渡擔(dān)保等。抵押、所有權(quán)保留、讓渡擔(dān)保等。2.1.3 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)發(fā)展趨勢之三：邊際模糊化之三：邊際模糊化 物權(quán)、債權(quán)相互滲透、相互融合，由此帶來物權(quán)與債權(quán)法律物權(quán)、債權(quán)相互滲透、相互融合，由此帶來物權(quán)與債權(quán)法律界限的模糊化。界限的模糊化。（1 1）債權(quán)物權(quán)化：）債權(quán)物權(quán)化：指債權(quán)逐漸具有了物權(quán)的某些特征，如法指債權(quán)逐漸具有了物權(quán)的某些特征，如法定性、排他性等。定性、排他性等。 典型：典型：買賣不破租賃買賣不破租賃（在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人（在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與第三人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)

12、生任何影響，買受人將租賃物讓與第三人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物）要求承租人返還租賃物）2.1.3 現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)發(fā)展趨勢20082008年年1111月月2 2日，邵某將其位于西湖區(qū)馬塍日，邵某將其位于西湖區(qū)馬塍chng路的一路的一套住房租給黃某居住，租金套住房租給黃某居住，租金30003000元元/ /月，租期為月，租期為20092009年年1 1月月1 1日到日到 20112011年年1212月月31 31 日。在此期間邵某因急需用錢，通過房日。在此期間邵某因急

13、需用錢，通過房產(chǎn)中介于產(chǎn)中介于20092009年年1212月月1818日與購房人丁某簽訂房屋買賣合同，日與購房人丁某簽訂房屋買賣合同，雙方約定丁某向邵某支付雙方約定丁某向邵某支付5 5萬元定金，邵某在一個(gè)月內(nèi)交房，萬元定金，邵某在一個(gè)月內(nèi)交房，如邵某不能履行，需雙倍返還定金并賠償丁某的損失，雙方如邵某不能履行，需雙倍返還定金并賠償丁某的損失，雙方在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，房屋管理部門要求征詢黃某的意見，在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，房屋管理部門要求征詢黃某的意見，黃某表示在同等條件下愿意購買此房屋。邵某前來咨詢，問黃某表示在同等條件下愿意購買此房屋。邵某前來咨詢，問是否能起訴，以解除其與黃某的租賃合同，如

14、何履行其與丁是否能起訴，以解除其與黃某的租賃合同，如何履行其與丁某的購房合同。某的購房合同。案例分析案例分析黃某黃某 邵某邵某 丁某丁某買賣合同買賣合同租賃合同租賃合同 20082008年年1111月月2 2日簽訂，日簽訂，租期為租期為20092009年年1 1月月1 1日日到到20112011年年1212月月3131日日20092009年年1212月月1818日日法律關(guān)系示意圖法律關(guān)系示意圖案件涉及的法律問題案件涉及的法律問題優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買權(quán)善意第三人善意第三人結(jié)結(jié) 論論（2）物權(quán)債權(quán)化：指物權(quán)逐漸具有了債權(quán)的某些特征，如意）物權(quán)債權(quán)化：指物權(quán)逐漸具有了債權(quán)的某些特征，如意 定性、相對性等。表現(xiàn)：定性、相對性等。表現(xiàn)： 擔(dān)保物權(quán)具有債權(quán)性擔(dān)保物權(quán)具有債權(quán)性 物權(quán)證券化（抵押權(quán)證券向金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)）物權(quán)證券化（抵押權(quán)證券向金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)）（3）物權(quán)與債權(quán)功能互補(bǔ)）物權(quán)與債權(quán)功能互補(bǔ) 物權(quán)與債權(quán)互用物權(quán)與債權(quán)互用 物權(quán)與債權(quán)互換物權(quán)與債權(quán)互換 物權(quán)與債權(quán)互動物權(quán)與債權(quán)互動v