1、三三拿地階段成本的那些事拿地階段成本的那些事1.產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)；2.項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)；3.當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)情況；4.土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況；5.盈利模型估算6.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估概念階段成本的那些事概念階段成本的那些事1.上會(huì)之前與研發(fā)就提交定位會(huì)的方案進(jìn)行成本測(cè)算；2.地塊中的多方案土方平衡測(cè)算；3關(guān)注總圖標(biāo)高、地下室布局、戶型設(shè)置、贈(zèng)送面積、地庫形式、地庫層數(shù)及層高、地上地下車位比、地下車位配比、主體層高及總高度對(duì)成本的影響并優(yōu)化；4.造采對(duì)總圖標(biāo)高和地下室的設(shè)置經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估： a. 是否已充分利用地形進(jìn)行場(chǎng)地設(shè)計(jì)，減少土方量； b. 塔樓布置在地下室四周，盡量靠邊； c. 能做半地庫，

2、盡量少做或不做全地庫； d. 盡量不做兩層地庫； e. 消防車道盡量少布置在地下室頂板； 5.督促相關(guān)職能部門積極與政府溝通，控制車位配比及地上地下車位比，用足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地上車位配比；6.結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)，如2.9米層高，60米以下不超過18層、60-80米不超過26層、80-100米不超過33層；層高增加樓層相應(yīng)減少。方案階段成本的那些事方案階段成本的那些事1.復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實(shí)際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系；2.與項(xiàng)目研發(fā)、銷售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)；3.啟動(dòng)版目標(biāo)成本與投委會(huì)版成本差異及原因分析；4.關(guān)鍵成本項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)管控措施；5.確定總分包標(biāo)段劃分、

3、合同界面、甲供材等合同架構(gòu)；6.總包、樁基、土護(hù)降合約形成方式及入圍單位；7 對(duì)地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車位面積、人防類型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本優(yōu)化，確定的指標(biāo)后作為研發(fā)后續(xù)的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。施工圖階段成本的那些事施工圖階段成本的那些事1.鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)測(cè)算；2.墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計(jì)限額；3.保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計(jì)限額及專項(xiàng)方案審查；4.建造標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)清理； 5.施工圖預(yù)算編制及指標(biāo)測(cè)算，并及時(shí)對(duì)后續(xù)工程不合理設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行修訂； 設(shè)計(jì)階段成本管理的三件大事總圖管理總圖管理限額指標(biāo)限額指標(biāo)建

4、造標(biāo)準(zhǔn)及配置標(biāo)準(zhǔn)建造標(biāo)準(zhǔn)及配置標(biāo)準(zhǔn)生長的土地生長的土地總圖管理總圖管理 容積率的高效使用：不同業(yè)態(tài)的最佳價(jià)值組合，不同地塊容積率平衡豎向標(biāo)高的合理布置：減少土石方量綜合管網(wǎng)與市政管網(wǎng)配套的匹配提高可售比，減少贈(zèng)送面積以及灰空間面積地下車位與地面車位的合理配置與優(yōu)化日照管理風(fēng)水最佳容積率計(jì)算方法最佳容積率計(jì)算方法 模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則：每平米土地增值（Zi）=售價(jià)（1-營業(yè)稅及附加）-直接費(fèi)-間接費(fèi)參考容積率-每平米土地費(fèi)用利潤最大值Ymax=（Zi*Xi）D 其中：0Xi1

5、 Xi1 Xi*RiJ限額指標(biāo)及建造標(biāo)準(zhǔn)給研發(fā)部、設(shè)計(jì)院規(guī)定動(dòng)作限額指標(biāo)：結(jié)合國家規(guī)范及地方規(guī)范、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)制定的性價(jià)比最高的數(shù)據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合產(chǎn)品定位、地方特色、競(jìng)品樓盤、公司經(jīng)營理念制定的修建標(biāo)準(zhǔn)，其核心原則是錢要花在刀刃上。限額指標(biāo)中影響成本的幾個(gè)重要因素體形系數(shù)含鋼量砼含量窗墻比層高層數(shù)龍湖的限額指標(biāo)含量指標(biāo)嚴(yán)格控制，施工圖設(shè)計(jì)階段需要及時(shí)跟進(jìn)含鋼量指標(biāo)、含量指標(biāo)嚴(yán)格控制，施工圖設(shè)計(jì)階段需要及時(shí)跟進(jìn)含鋼量指標(biāo)、混凝土含量指標(biāo)混凝土含量指標(biāo)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式選擇合理，避免過度保守的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式選擇合理，避免過度保守的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)盡可能使用高強(qiáng)度鋼筋，如三級(jí)鋼、四級(jí)鋼盡可能使用高強(qiáng)度鋼筋，如三

6、級(jí)鋼、四級(jí)鋼控制布?jí)β?，最大限度降低鋼筋混凝土墻的布置控制布?jí)β剩畲笙薅冉档弯摻罨炷翂Φ牟贾媒ㄔ鞓?biāo)準(zhǔn)中一些影響成本的重要因素外裝立面復(fù)雜程度初裝水電配置標(biāo)準(zhǔn)門窗節(jié)能方案龍湖的建造標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)態(tài)劃分按產(chǎn)品定位劃分按地區(qū)特色劃分按收益比例劃分建筑單體中一些成本優(yōu)化管理措施能做半地庫，盡量少做或不做全地庫能做半地庫，盡量少做或不做全地庫盡量不做兩層地庫盡量不做兩層地庫層高盡可能降低層高盡可能降低地庫頂板覆土厚度不宜過厚地庫頂板覆土厚度不宜過厚消防通道盡可能不設(shè)在車庫頂板上（如設(shè)消防車道，含鋼量將增加消防通道盡可能不設(shè)在車庫頂板上（如設(shè)消防車道，含鋼量將增加20kg/M20kg/M2 2以上

7、）以上）地庫柱距設(shè)置合理，有效提高停車效率地庫柱距設(shè)置合理，有效提高停車效率通過溝通盡量用足地上車位指標(biāo)，降低地下車庫面積通過溝通盡量用足地上車位指標(biāo)，降低地下車庫面積地庫平面盡可能方正，減少擋墻設(shè)置地庫平面盡可能方正，減少擋墻設(shè)置車庫頂板采用結(jié)構(gòu)找坡車庫頂板采用結(jié)構(gòu)找坡無梁樓蓋取代有梁板無梁樓蓋取代有梁板基礎(chǔ)形式：地梁基礎(chǔ)形式：地梁+ +筏板改為暗梁筏板筏板改為暗梁筏板單個(gè)車位占用面積：單個(gè)車位占用面積：28-32 28-32 平方米平方米/ /車位（嚴(yán)控指標(biāo)）車位（嚴(yán)控指標(biāo)） 合理設(shè)置沉降縫合理設(shè)置沉降縫地庫成本管理地庫成本管理結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)，如結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)

8、劃建筑層數(shù)，如2.92.9米層高，米層高，6060米以下不超過米以下不超過1818層、層、60-8060-80米不超過米不超過2626層、層、80-10080-100米不超過米不超過3333層；層高增加樓層相應(yīng)減少。層；層高增加樓層相應(yīng)減少。平均每降低平均每降低 0.1 0.1 米，米， 能降低造價(jià)能降低造價(jià) 2%2%左右左右 。塔樓布置在地下室四周，盡量靠邊塔樓布置在地下室四周，盡量靠邊建筑風(fēng)格應(yīng)簡單，盡可能減少外立面線條及復(fù)雜的造形，不做或減少異形外觀建筑風(fēng)格應(yīng)簡單，盡可能減少外立面線條及復(fù)雜的造形，不做或減少異形外觀降低體形系數(shù)，降低外墻與建筑面積比率，降低內(nèi)墻與建筑面積比率降低體形系數(shù)

9、，降低外墻與建筑面積比率，降低內(nèi)墻與建筑面積比率結(jié)合節(jié)能計(jì)算，合理選擇窗型，外墻砌體材料。窗洞不宜過大，窗體分格合理，鋁合金含量降低，結(jié)合節(jié)能計(jì)算，合理選擇窗型，外墻砌體材料。窗洞不宜過大，窗體分格合理，鋁合金含量降低，控制玻璃、五金件成本控制玻璃、五金件成本外立面裝飾選材多涂料，少石材外立面裝飾選材多涂料，少石材盡量不做架空層盡量不做架空層盡量不做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層盡量不做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層平立剖的管理平立剖的管理地庫頂板不做任何裝修，結(jié)構(gòu)板交會(huì)地庫頂板不做任何裝修，結(jié)構(gòu)板交會(huì)地庫墻柱可以采用耐水膩?zhàn)庸伟准纯傻貛靿χ梢圆捎媚退佔(zhàn)庸伟准纯绍噹斓仄翰蛔鼋饎偵盎蛑辉谛熊嚨雷鼋饎偵埃M量不做環(huán)氧樹酯地坪車庫地坪

10、不做金剛砂或只在行車道做金剛砂，盡量不做環(huán)氧樹酯地坪天棚頂板盡可能不抹灰，結(jié)構(gòu)交付天棚頂板盡可能不抹灰，結(jié)構(gòu)交付地坪可以在結(jié)構(gòu)澆灌時(shí)提高平整度控制，不再做地坪，結(jié)構(gòu)交付地坪可以在結(jié)構(gòu)澆灌時(shí)提高平整度控制，不再做地坪，結(jié)構(gòu)交付能滿足節(jié)能計(jì)算的情況下可以選擇內(nèi)保溫能滿足節(jié)能計(jì)算的情況下可以選擇內(nèi)保溫陽臺(tái)、廚防局部防水即可，即管根處局部防水陽臺(tái)、廚防局部防水即可，即管根處局部防水（清水交房）衛(wèi)生間防水泛水高度做到（清水交房）衛(wèi)生間防水泛水高度做到300300高即可高即可導(dǎo)墻滿足規(guī)范要求即可，盡量減少不必要的導(dǎo)墻、構(gòu)造柱導(dǎo)墻滿足規(guī)范要求即可，盡量減少不必要的導(dǎo)墻、構(gòu)造柱初裝修初裝修（清水房交房）電入戶至表箱，水入戶至最近廚衛(wèi)。水電盡量不做到末端。（清水房交房）電入戶至表箱，水入戶至最近廚衛(wèi)。水電盡量不做到末端。電梯梯速選擇合適電梯梯速選擇合適供水在有條件下才選擇一戶一表（遠(yuǎn)程抄表），否則選擇總表制供水在有條件下才選擇一戶一表（遠(yuǎn)程抄表），否則選擇總表制供電工程如配套費(fèi)較高的情況下，可申請(qǐng)采用自購自建方式委托關(guān)系到位的合作單位建設(shè)供電工程如配套費(fèi)較高的情況下，可申請(qǐng)采用自購自建方式委