1、l1988：萬達公司成立l1992：改制為萬達集團股份有限公司l1994：萬達進入足球領(lǐng)域l1995-1998：在住宅開發(fā)的同時，經(jīng)歷開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等領(lǐng)域的探索，希望拓展長線、穩(wěn)定收益的業(yè)務領(lǐng)域19881998199920042005200920102012l1999：開始訂單地產(chǎn)生產(chǎn)傍大款“沃爾瑪”l2000：退出萬達足球俱樂部，確立商業(yè)、住宅兩條腿走路l2001：正式進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，長春萬達建成l2002：第一、二代產(chǎn)品投資高峰期l2003：遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，資金鏈緊張l2004：與華納合資成立院線l2005：開始與麥格理合作，進行REITs探索；調(diào)整管理組織架構(gòu)l200

2、7：產(chǎn)品向第三代轉(zhuǎn)型l2008：應對經(jīng)濟和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進入短暫觀望期l2009：加強土地儲備l2010：全國范圍擴張l2011：大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，第四代產(chǎn)品開始動工l2012：26億美元與全球第二大院線集團AMC簽署并購協(xié)議；組建運營團隊，準備涉足電商，將整合百貨、高級酒店、旅游、電影院線l 戰(zhàn)略調(diào)整期發(fā)展、擴張期轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整期初創(chuàng)期萬達集團發(fā)展簡史商業(yè)地產(chǎn)高級酒店連鎖百貨文化旅游商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已在全國開業(yè)27個萬達廣場，計劃到2012年開業(yè)80個萬達廣場。包含萬達廣場、萬達商業(yè)管理、萬達規(guī)劃研究院、萬達學院。萬千百貨成立于2007年5月8日，是萬達集團四大支柱產(chǎn)業(yè)

3、之一，是萬達集團第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品城市綜合體的核心組成部分。文化產(chǎn)業(yè)是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達擁有影院36家，400塊電影銀幕，計劃到2012年擁有1000塊銀幕。包含電影院線（萬達電影）、影視制作、舞臺演繹、主題公園、文化旅游區(qū)域、報刊傳媒萬達集團擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設團隊萬達酒店建設有限公司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運營7家五星級酒店，計劃到2012年擁有45家已開業(yè)的五星級或超五星級酒店。包含北京萬達索菲特大飯店、北京萬達帕爾曼大飯店。萬達的四大支柱產(chǎn)業(yè)旗下“四大金剛”1234上海寧波南京南寧昆明南昌長沙武漢成都西安濟南青島天津北京大連沈陽長春吉林哈爾濱南昌石家莊太原2010年：

4、合肥兩個萬達廣場、廊坊萬達、石家莊萬達、撫順萬達、無錫萬達、鄂爾多斯（東勝）萬達、包頭萬達、漢中萬達、鄭州萬達、大同萬達2011年：廈門萬達、福州萬達、銀川萬達、蘇州萬達、淮安萬達、呼和浩特萬達2012 年：太原萬達、蚌埠萬達、鎮(zhèn)江萬達、重慶萬達、溫州萬達、廣州萬達、唐山萬達、宜昌萬達產(chǎn)業(yè)版圖商業(yè)住宅僅商業(yè)僅住宅兼商住第一代萬達的簡單升級，從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)” 進化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)”，總規(guī)模在12-15萬方;萬達城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金；總規(guī)模在40-80萬方。稱為“萬達城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題

5、；包含65萬方的核心商業(yè)模塊。第一代萬達，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”：單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等;商業(yè)產(chǎn)品線產(chǎn)品特征類別第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)、CBD規(guī)模約5萬約15萬平方米40-80萬平方米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子多個盒子組合式盒子+街區(qū)+高層的綜合體向空中發(fā)展，一般是 一個5萬平方米左右的單體樓，地下為停車場，第一層開設精品店，二

6、層、三層租給沃爾瑪，四層是家居廣場或電影城；每個組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場等六到十種業(yè)態(tài)，面積在萬平方米。避免了只有一個主力店、目標客戶不對應的問題。 城市綜合體。其中70%80%是主力店，20%30%為室內(nèi)步行街。零售業(yè)態(tài)占60%左右，休閑娛樂、餐飲文化等業(yè)態(tài)占40%左右。項目形態(tài)發(fā)展及業(yè)態(tài)構(gòu)成項目形態(tài)發(fā)展及業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài) 代表 問題 第一代購物廣場 長春萬達購物廣場、青島萬達購物廣場、南京萬達購物廣場 沃爾瑪和一層精品店的目標客戶不對應；僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流；這也是第一代萬達難以為繼的原因。第二代購物廣場 天津萬達購物廣 場、南寧萬達購 物廣場、

7、武漢萬 達購物廣場 回報率不高 ，和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別；第二代萬達仍然難以解決萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題；物業(yè)定位不同、主力店類別不同、消費者不同，使得商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享。第三代購物廣場北京萬達購物廣場、上海萬達購物廣場、寧波萬達購物廣場外街商鋪與主力店無法直接連通，無主力店有效帶動，商業(yè)外街散售后無法做到統(tǒng)一招商運營管理，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。產(chǎn)品問題u 第四代模式第四代模式 關(guān)于第四代萬達廣場，目前有兩種說法，一種說法是第四代萬達稱為“萬達城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中；第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代

8、萬達的先行者，其各項指標和規(guī)劃均符合“萬達城”的概念。 萬達全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級，中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。中央文化區(qū)總體規(guī)劃中央文化區(qū)總體規(guī)劃第四代產(chǎn)品介紹112345核心標準模塊15萬左右的單體購物中心10萬的創(chuàng)意休閑街區(qū)10萬體驗型娛樂中心（大劇院+會展中心+2個電影院+大型單體娛樂項目+影視主題公園）10萬1000間以上客房的酒店集群（2家星級酒店+3家以上經(jīng)濟型酒店）20萬以上的寫字樓產(chǎn)品的三大特征第一 規(guī)模大、以建筑群組合的方式存在。 從單體建筑、到簡單組合體、到多樣組合體，目前城市綜合體的規(guī)模已經(jīng)上升到百萬平米的量級。但是，從武漢中央文化區(qū)

9、的規(guī)劃來看，更多是以建筑群組合的方式構(gòu)成，這一點類似于上海世博會的功能分區(qū)。通過文化、旅游、商業(yè)、商務、居住等功能建筑群的組合，整個武漢中央文化區(qū)項目的占地面積達到了1.8平方米公里，總建筑面積達到了340萬平方米。通過這種組合，開發(fā)企業(yè)將規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢，運用到了新的高度。項目規(guī)模長白山國際度假區(qū)建設用地11.5平方公里武漢中央文化區(qū)總建面340萬平方西雙版納國際度假區(qū)占地6平方公里哈爾濱萬達文化旅游城總建面90萬平方米南昌萬達文化旅游城 475萬平方米青島東方影都540萬平方米合肥萬達文化旅游城90萬平方米無錫萬達文化旅游城120萬平方米產(chǎn)品的三大特征第二 資金需求量大、投資門檻高。 在過去

10、的綜合體項目中，多數(shù)項目的投資額在40-100億之間。而武漢中央文化區(qū)項目的總投資規(guī)模在500億元，項目的投資門檻大幅提升。從競爭的角度來看，假如武漢中央文化區(qū)項目將會是未來綜合體的發(fā)展方向，這對于參與者而言，門檻要求無疑是大幅提升了，對項目操盤者的融資能力、資金管理能力的要求也大幅提升。項目投資金額長白山國際度假區(qū)230億元武漢中央文化區(qū)500億元西雙版納國際度假區(qū)150億元哈爾濱萬達文化旅游城200億元南昌萬達文化旅游城 近400億青島東方影都500億元合肥萬達文化旅游城300億無錫萬達文化旅游城超300億元產(chǎn)品的三大特征第三 以文旅體驗為核心。 在過去的城市綜合體項目中，一切規(guī)劃和設計都

11、是圍繞購物中心進行的，購物中心為整個項目帶來了人流，聚集了人氣，是整個綜合體項目的靈魂。而在武漢中央文化區(qū)項目規(guī)劃中，購物中心的地位已經(jīng)弱化了，更加強調(diào)的是“文化體驗”的核心效應。萬達在整個項目中，規(guī)劃了“楚河漢街”、“漢秀”劇場、電影文化主題公園、名人廣場、大眾戲臺等文化旅游項目，萬達廣場只是其中的要素之一。通過文化、旅游的參與性和體驗性，有效對沖了電子商務的發(fā)展對傳統(tǒng)購物方式的沖擊。項目文化體驗內(nèi)容長白山國際度假區(qū)滑雪場、會議中心、狩獵場、漂流、高端度假酒店區(qū)、大劇院、商業(yè)街、娛樂中心、溫泉洗浴中心；武漢中央文化區(qū)漢秀劇場、漢街、濱河休閑區(qū)、萬達影城、奢華酒店集群；西雙版納國際度假區(qū)主題公

12、園、度假酒店區(qū)、傣秀劇院、商業(yè)中心、旅游新城；哈爾濱萬達文化旅游城劇場、電影科技樂園、名人蠟像館、電影樂園、美術(shù)館、室內(nèi)滑雪場、室外主題公園；南昌萬達文化旅游城大型舞臺秀、電影城、量販KTV、電玩城、海洋樂園、室外主題公園；青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園、電影博物館、影視會展中心合肥萬達文化旅游城大型主題公園、室內(nèi)水上樂園、兩個電影科技館、酒店群，文化旅游投資占63%；無錫萬達文化旅游城大型舞臺秀、電影樂園和電影城，文化旅游投資占70%；u 土地：黃金位置低地價地價款分期效果1：前期啟動資金壓力小，支持連鎖擴張效果2：成本低，可低租金吸引商家u 政策：各地政府給予相應的政策鼓勵效果1：以低價獲取城市核

13、心地段的土地效果2：城市綜合體的建設提升城市經(jīng)濟影響力，并借助政策優(yōu)勢拓寬品牌推廣渠道稅收工程提升城市形象提升城市商業(yè)水準就業(yè)工程三大核心競爭力開發(fā)所需資金自有資金投資銀行貸款主力店企業(yè)投資銷售利潤內(nèi)部資金調(diào)配沃爾瑪前臺配供系統(tǒng)20%20%60%三大核心競爭力 聯(lián)合發(fā)展技術(shù)對接先租后建平均租金這個思路源于萬達最初與沃爾瑪?shù)暮献鳎壳鞍l(fā)展到與數(shù)十家跨國公司與國內(nèi)行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協(xié)議，約定彼此的權(quán)利和義務商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風險控制難，萬達通過主力店協(xié)議，保證金，保單等形式控制，加之專業(yè)的招商團隊，一般在開工前完成招商任務。萬達單店時代只有一

14、個主力店談判對象，當伙伴急劇增加時一對一散點談判已不適應。萬達采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應速度首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬達做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認書，內(nèi)容包括地段選擇和內(nèi)部規(guī)劃設計指標等萬達訂單管理的“四項基本原則”1234萬達產(chǎn)品的三大核心競爭力案例一：南昌萬達文化旅游城項目基礎(chǔ)資料占地面積：約3950畝建筑面積：475萬平方米容積率：1.6物業(yè)類型：酒店、會議中心商業(yè)街、購物中心、主題樂園、住宅計劃投資：近400億（其中文化、旅游投資210億元）詳細內(nèi)容：文化旅游：占地160萬，建面80萬；住宅及配套商業(yè)：建面82萬；萬達城商業(yè)中心：建面1

15、6萬；酒店區(qū)：占地35萬；濱湖酒吧：建面2萬；室外主題樂園：占地80公頃；其他鳥瞰圖區(qū)位圖p說明：項目位于南昌市九龍湖新；規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容，鑒于南昌旅游的現(xiàn)狀，規(guī)劃以室內(nèi)為主。文化項目包括大型舞臺秀、電影樂園、電影城等。室內(nèi)海洋樂園由美國TVSA設計，是全球規(guī)模最大、創(chuàng)新最多的海洋館，設置“海底環(huán)游”、“國寶中華鱘魚館”、 “海洋劇院”等7個主題展示區(qū)。五大中心之一：文化中心p文化中心內(nèi)容：大型舞臺秀：由世界頂尖藝術(shù)大師馬克菲舍爾策劃導演，演出節(jié)目水準達到世界一流；電影樂園：引進世界最新電影科技娛樂項目，游客在虛擬的西游記3D立體世界中與各種鬼怪互相打斗，決一勝

16、負；電影城：設有14個廳，3000個座位，是中國設施領(lǐng)銜的電影城之一；大歌星量販KTV：是匯聚時尚的健康娛樂場所，讓您唱響生活；電玩城：涵蓋電子競技等娛樂節(jié)目，為市民提供歡快的體驗場所；兒童天地：是集教育、購物、餐飲和娛樂為一體的兒童館，是中部6省首家兒童主題綜合館。五大中心之二：旅游中心p文化中心內(nèi)容：室內(nèi)主題公園：海洋樂園由世界著名的美國TVSA公司擔綱設計，是全球首屈一指，創(chuàng)新獨特的海洋館。精彩的海洋動物表演及互動項目，讓大人和孩子共度歡樂時光；大型室外主題公園：占地80公頃，規(guī)模媲美迪斯尼，由世界知名公司擔綱設計。其中，驚險刺激的超大型過山車，以及各種世界前沿游樂設施，讓游客在風馳電掣

17、中感受激情、在巨大落差中體現(xiàn)勇敢。五大中心之三：商業(yè)中心p文化中心內(nèi)容：萬達城商業(yè)中心建筑面積16萬平方米，是整個文化旅游城的主軸線，將各個項目有機連接在一起萬。薈萃國內(nèi)外時尚品牌和40家全球美食餐廳，讓游客體驗舌尖上的世界。五大中心之四：度假中心p度假中心：占地35公頃，規(guī)劃9個度假酒店，包括1個六星級酒店、1個五星級酒店、2個四星級酒店和5個三星級酒店，共有4000間客房，6000個床位。大型會議中心建有2000平米的超大宴會廳，將南昌市的旅游會議設施提高到世界一流。五大中心之五：休閑中心p休閑中心：建筑面積2萬平方米，計劃引進20家國內(nèi)外著名品牌，為游客提供現(xiàn)代化休閑生活。案例二：武漢中

18、央文化區(qū)漢 街電影樂園190-300湖景豪宅170-190精品豪宅總部國際5A級寫字樓集群7星級酒店漢秀萬達廣場：中國旗艦店項目基礎(chǔ)資料占地：規(guī)劃面積1.8平方公里建面：340萬平方米容積率：4.26物業(yè)類型：文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務辦公、高尚居住五大功能計劃投資：近500億詳細內(nèi)容：住宅：155萬方商務辦公：45萬方酒店：20萬方萬達廣場：15萬方漢街：21萬方全球奢侈品購物中心：13萬方室內(nèi)電影樂園：6萬方書城：5000方其他五大部分之一：文化藝術(shù)p文化藝術(shù)秀場：秀場由享譽全球的藝術(shù)大師弗蘭克先生領(lǐng)導的Franco Dragone公司擔綱設計，目前世界上僅有美國拉斯維加斯和中國澳

19、門有同樣設施。美術(shù)館：美術(shù)館為武漢中央文化旅游區(qū)的重要組成部分，收集眾多名畫，極大提高市民的文化修養(yǎng)。博物館：博物館收集眾多歷史文物，展現(xiàn)了中華民族的悠久歷史、璀璨文化。國際影城：中國最大的影城，擁有20廳，其中IMAX影廳1300m2，能容納450人；另有350人和280人大影廳，總座位數(shù)達4500座。國際影城秀場博物館美術(shù)館p旅游觀光東、沙湖連通河：東、沙湖連通河長達1.7公里，河面寬度40-70米，是一條連接東湖和沙湖的生態(tài)旅游走廊。東湖是中國最大的城中湖，面積是西湖的六倍；沙湖和西湖面積相當。觀光游船：萬達集團親力訂制打造豪華貴賓游船及觀光游船，連接東沙湖和東湖，整合旅游資源，打造武漢

20、城市流動風景。酒店：六星級酒店（君悅）7 萬m2， 500床；五星級酒店（皇冠）4 萬m2 ，350床；三星級酒店（快捷假日）2 萬m2 ，300床；經(jīng)濟型連鎖酒店1 萬m2 ，300床。東、沙湖連通河觀光游船酒店五大部分之二：旅游觀光p商業(yè)休閑漢街:漢街長1.4公里，建筑面積18萬m2 ，采用民國建筑風格，多達500個大商家進駐，并設置3座大酒樓。萬達商業(yè)綜合體:萬達A級商業(yè)綜合體，面積為17萬m2，擁有連鎖百貨及超市，業(yè)態(tài)組合齊全，匯聚眾多國際一線品牌。濱河餐飲酒吧風情街:餐飲、酒吧等。休閑娛樂:設有健身、電玩、KTV等。萬達商業(yè)綜合體休閑娛樂漢街風情街五大部分之三：商業(yè)休閑區(qū)p商務辦公區(qū)

21、：商務辦公由九棟高層及超高層寫字樓組成，面積達45萬m2 。五大部分之四：商務辦公區(qū)p高級湖景豪宅：萬達漢街九號共規(guī)劃四個組團，總建筑面積155萬方；p居住配套含有：1. 小學：36班，配備200米跑道及室內(nèi)運動場館。2. 幼兒園：30班，配備室內(nèi)游泳館。3.市政配套配電站及消防站等。五大部分之五：居住及配套總結(jié)：第四代產(chǎn)品的核心是什么？p核心一：“文商旅”核心驅(qū)動，受人追捧！ 萬達第四代產(chǎn)品被賦予更多的文化、旅游、觀光內(nèi)涵。對于政府言，有利于拉動內(nèi)需、增加稅收與就業(yè)、提升城市形象；對于客戶言，有利于改變生活方式。p核心二：對政府口味，土地成本優(yōu)勢！ 正是“文商旅”的開發(fā)思路符合政府方向，萬達可在拿地上可與政府洽談，選擇優(yōu)質(zhì)地段；在低價上政府會有所優(yōu)惠等；因此在土地成本上有明顯優(yōu)勢。p核心三：訂單式開發(fā)模式！ 萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)