1、2021/3/141第五章個(gè)人住房貸款第一節(jié) 概述第二節(jié) 工具第三節(jié) 運(yùn)作2021/3/142背景1998.7,國(guó)務(wù)院,關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知,逐步實(shí)行住房分配貨幣化職工購(gòu)房來(lái)源:職工工資,住房公積金,個(gè)人貸款、住房補(bǔ)貼等1998.5,中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法,完善住房金融體系。2021/3/143一、個(gè)貸的概念和種類1.概念（掌握）金融機(jī)構(gòu)自然人貸款購(gòu)買、建造、改造、修繕各類住房2021/3/1442.種類（熟悉）資金來(lái)源A自營(yíng)性貸款自營(yíng)性貸款: 銀行發(fā)放,信貸資金,資金成本高,利率高,額度大,靈活B委托性貸款委托性貸款:中心,住房公積金貸款,低進(jìn)低出C組

2、合貸款組合貸款:B+A2021/3/145住房交易形態(tài)首次住房貸款首次住房貸款一級(jí)市場(chǎng),一手房貸款再交易住房貸款再交易住房貸款二級(jí)市場(chǎng),二手房貸款2021/3/146貸款用途貸款用途A個(gè)人住房貸款B個(gè)人大修貸款按購(gòu)買住房類型按購(gòu)買住房類型A經(jīng)濟(jì)適用房貸款B商品房貸款2021/3/147二、特征（熟悉）1.期限長(zhǎng):6-30年,2.零售性:數(shù)量多,單筆金額少3.分期償還性:難一次還清貸款加:4.靈活性:體現(xiàn)在A i n 上2021/3/148三、主要術(shù)語(yǔ)（掌握）1.貸款金額貸款金額概念概念:借款的數(shù)額貸款限額貸款限額:數(shù)量,*萬(wàn)元 比例,A%取整取整一般額度一般額度:10-30萬(wàn)元2021/3/1

3、492.首付比率首付比率概念概念:注意注意:首期首期首次首次,住房總價(jià)住房款住房總價(jià)住房款表示表示:A%幾種情況幾種情況100%首期付款額住房總價(jià)2021/3/14103.貸款比率貸款比率概念概念:表示表示:A%:例如80% 成數(shù):貸款八成關(guān)系關(guān)系:首付比率貸款比率首付比率貸款比率100%100%貸款金額住房總價(jià)2021/3/14114.償還比率償還比率概念概念:表示表示:A%:例如80%一般一般30%。100%分期償還額同期收入2021/3/14124.貸款余額貸款余額概念概念:尚未償還的貸款本金數(shù)額尚未償還的貸款本金數(shù)額表示表示:Pm作用作用:提前還款時(shí)需計(jì)算提前還款時(shí)需計(jì)算2021/3/

4、1413總結(jié)1.貸款金額2.首付比率3.貸款比率4.償還比率5.貸款余額最高 最低最高最高 實(shí)際 術(shù)語(yǔ)術(shù)語(yǔ) 限額限額20%,40%80%,60%30%2021/3/1414分析李陽(yáng)于2007年6月,購(gòu)得位于西安市青島路房屋一處,單價(jià)為6000元每平方米,房屋建筑面積為80平方米。他目前家庭積蓄為10萬(wàn)元,可全部用于首付。當(dāng)?shù)匾?guī)定,按李陽(yáng)的情況最高可貸總房款的八成。請(qǐng)給該客戶計(jì)算貸款的購(gòu)房方案。2021/3/1415分析2 李強(qiáng)于2005年購(gòu)買由天人集團(tuán)開(kāi)發(fā)的位于陽(yáng)光小區(qū)的住房一處,房號(hào)為3-3-501.該房建筑面積為100m2,單價(jià)6000元。購(gòu)買一處車庫(kù),編號(hào)為A區(qū)18號(hào),車庫(kù)款為7萬(wàn)元。同

5、時(shí)由于購(gòu)房所加保險(xiǎn)、契稅等費(fèi)用約3萬(wàn)元。李強(qiáng)可辦理最高30萬(wàn)元20年的公積金貸款,工行7成20年的按揭貸款。李強(qiáng)可提供30萬(wàn)元的現(xiàn)金首付。 請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)三種購(gòu)房貸款方案。2021/3/1416四、個(gè)貸的擔(dān)保方式（熟悉）五種方式1.以所購(gòu)住房做抵押（多）以所購(gòu)住房做抵押（多）:最主要,最有效的擔(dān)保形式。兩種形式 現(xiàn)房抵押: 期房抵押:按揭貸款2021/3/14172.抵押加連帶責(zé)任保證（多）抵押加連帶責(zé)任保證（多） 概念:階段性保證擔(dān)保住房抵押 兩種形式 期房抵押:由開(kāi)發(fā)商提供保證住房置業(yè)擔(dān)保:由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證 2021/3/14183.抵押購(gòu)買住房貸款保險(xiǎn)概念:住房抵押住房貸款保險(xiǎn)當(dāng)出現(xiàn)意

6、外情況,由保險(xiǎn)公司借為履行。4.質(zhì)押擔(dān)保質(zhì)押擔(dān)保5.連帶責(zé)任保證連帶責(zé)任保證2021/3/1419五、住房置業(yè)擔(dān)保（了解）1.概念依法設(shè)立的保證置業(yè)擔(dān)保公司,在借款人無(wú)法滿足貸款要求提供擔(dān)保的情況下,為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同,提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。2021/3/14202.程序 申請(qǐng)受理辦手續(xù)解除3.住房置業(yè)擔(dān)保公司 為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保,收取服務(wù)費(fèi)用,具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。 只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。2021/3/1421六、個(gè)人住房貸款的性質(zhì)（理解）1.實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì):個(gè)人住房貸款房地產(chǎn)按揭貸款 房地產(chǎn)抵押貸款P91 按揭購(gòu)樓的

7、行為過(guò)程:按揭人由租樓買樓的過(guò)程虛擬抵押2021/3/14222.按揭貸款與抵押揭貸款的區(qū)別 房地產(chǎn)抵押 按揭貸款 債務(wù)承擔(dān)手段 自有 租用債權(quán)債務(wù)參與人 借貸雙方 先買后租債務(wù)資金運(yùn)用及目的債務(wù)資金運(yùn)用及目的 貸款 住房還貸形式 多種 月供審查資信重點(diǎn) P942021/3/1423第二節(jié) 個(gè)人住房貸款工具（掌握）2021/3/1424一、月等額償還按揭貸款（等額本息法）一、月等額償還按揭貸款（等額本息法）1.概念及適用范圍借款人每月以相等的金額償還貸款（本息和相等,本 息）適用預(yù)期收入穩(wěn)定的借款人2現(xiàn)金流量圖（對(duì)銀行,對(duì)個(gè)人,板書）3公式 PA及注意事項(xiàng)4P103例題22021/3/1425

8、5.求貸款余額P103法定利率調(diào)整 一年內(nèi),合同利率 一年以上,于下年初開(kāi)始實(shí)行新利率求貸款余額的兩種思路m期后A的現(xiàn)值之和先求m期累加的現(xiàn)值,再和P相減得到貸款余額的現(xiàn)值,最后折算成第m期初的將來(lái)值2021/3/14266.求調(diào)整利率后的A步驟:求正常情況下月還款額A求貸款余額求新利率下的A P104例題例題32021/3/1427二、等額本金償還按揭貸款1.概念: 本金部分按月等額償還,利息按實(shí)際余額和利率計(jì)算。（本息）適用預(yù)期收入逐漸減少的借款2.現(xiàn)金流量圖（板書）3.公式（板書）（注意修正書的公式）4. 例題4P105總結(jié)總結(jié):每次計(jì)算需用到每次計(jì)算需用到Pi和和 P/n,可以先計(jì)算。

9、可以先計(jì)算。2021/3/1428P106兩種方法的異同 等額本息法 等額本金法A 相同的 逐期減少本息 先還息多 本同,息 總利息 多 少使用 方便（多） 不方便少）2021/3/1429練習(xí)P1255 月等額方式下,月還款額是多少? 若全部商貸,八成15年,則A? 5年后貸款余額是多少?利率為7%時(shí),A=? 若全部商貸,求a1 a180 a616.求5年后的貸款余額是多少? 若等額本金法,求a1 a120 a612021/3/1430三遞增式償還按揭貸款1.概念概念:在每年的各個(gè)月份,以相等的額度償還,但逐年按一定比例遞增。（分級(jí)支付、漸進(jìn)還款）2.現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖P1073.計(jì)算公式

10、計(jì)算公式 P107不考慮月計(jì)息考慮月計(jì)算4.例題例題P1082021/3/1431四、飄浮式按揭貸款1.概念概念:每期償還額均低于A,最后一次還清全部貸款。2.現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖:3.計(jì)算步驟計(jì)算步驟:計(jì)算A:A=P（A/P,i,n）PMc1 (等額月償還系數(shù)）計(jì)算A1 : A1=PMc0(月償還系數(shù))計(jì)算E :E=A1（A-A1）（F/A, i,n）0 1 2 3 4 5 nAA1E2021/3/1432五、可變利率按揭貸款形式 隨價(jià)格水平調(diào)整 可調(diào)利率1.隨價(jià)格水平調(diào)整概念:只確定初始利率,約定在一段時(shí)間后按市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)對(duì)Pm進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算步驟:求A:A=P（A/P,i,n） 求Pm : Pm = A（P/A,i,n-m） 求Pm :Pm Pm（1+i）(市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)) 求A :A=Pm （A/P,i,n-m）2021/3/1433五、可變利率按揭貸款2.可調(diào)利率按揭貸款可調(diào)利率按揭貸款概念概念:貸款初期確定略低于市場(chǎng)利率的初始利率,以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次。分類分類:利率調(diào)整無(wú)限制