1、解局One report from Roseland and her companionsOne report from Roseland and her companions2010-05-28呈報(bào)新政環(huán)境下的玫瑰里2010年?duì)I銷應(yīng)對思路PART1 新政下的市場啟示錄PART2 解局中的玫瑰里突圍CONTENTS匯報(bào)內(nèi)容PART1 新政下的市場啟示錄2010年房地產(chǎn)政策預(yù)判與玫瑰里項(xiàng)目政策影響分析一 本輪政策調(diào)控空前嚴(yán)厲1、原有政策（嚴(yán)格執(zhí)行且進(jìn)一步加強(qiáng)） 房貸政策 首套購房面積在90平米以上的，首付不低于30%； 購買第二套住房的家庭，首付不低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2、 銷售環(huán)節(jié) 未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式 向買受人收取或變相收取定金、 預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并 嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。 對二套及以上房的認(rèn)定 各地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，如果上海實(shí)施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的話，就是既認(rèn)房也認(rèn)貸，銀行和房產(chǎn)交易系統(tǒng)同 時(shí)互查記錄。2、創(chuàng)新政策頻出 限定購買者的戶籍、戶口等 對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 限制第三套房的貸款發(fā)放 供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)

3、險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。3、后續(xù)擬出臺(tái)政策 關(guān)于房產(chǎn)保有稅的征收 繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后,有消息稱,上海擬開征住房保有稅。該項(xiàng)工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負(fù)責(zé),目前基本方案已定。 第三套房或收房產(chǎn)稅 具體做法是將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，以納入房產(chǎn)稅征稅范圍。二 政策對別墅市場影響“三套停貸”直擊別墅客群 就目前的別墅客戶群而言，大多數(shù)是投資客與中高端的改善性需求，三次置業(yè)的不在少數(shù)，而此次三套房的停貸將直接影響這部分客戶的需求。三套停貸政策是以往房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中從未出現(xiàn)過的，可見此次政府調(diào)控房價(jià)的力度與決心，引起人們心理預(yù)期的重大變化。 “

4、二套首付增加”使得投資門檻加高 豪宅客戶的置業(yè)行為往往與資金運(yùn)作的效益相關(guān)聯(lián)，用最少的資金成本撬動(dòng)最大的經(jīng)濟(jì)利益是他們所思考的，所以首付增加從一定程度上增加了資金占有成本，所以會(huì)影響部分投資客的購買意愿。 未來可能出臺(tái)的“保有稅”等政策直指別墅市場 保有稅政策若正式出臺(tái)，最先征收的對象必將是經(jīng)營性物業(yè)及大戶型、豪宅、三套房等，這些都將直接對豪宅市場產(chǎn)生負(fù)面影響。歷年政策調(diào)控對豪宅市場產(chǎn)生影響的時(shí)間n05年3月房地產(chǎn)調(diào)控影響020004000600080001000012000140000500001000001500002000002500003000002005年1月2005年2月2005年

5、3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2005年上海別墅市場交易年上海別墅市場交易 成交面積成交均價(jià)2005年3月出臺(tái)“國八條”，開始對樓市進(jìn)行調(diào)控。7個(gè)月后的2005年10月，別墅市場迎來成交量反彈，同期住宅市場也迎來反彈。政策調(diào)控后的別墅市場價(jià)格依然堅(jiān)挺，而住宅市場價(jià)格則出現(xiàn)下降。n0707年年9 9月調(diào)控對房地產(chǎn)影響月調(diào)控對房地產(chǎn)影響05000100001500020000250003000005000010000015000020000025000030000035000040000020

6、07年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月成交面積成交均價(jià)2007年9月出臺(tái)首付增加至4成的房貸新政，拉開了2007年樓市調(diào)控的序幕。7個(gè)月后的2008年4月，豪宅市場成交量開始反彈，而同期公寓住宅市場成交量并未發(fā)生明顯反彈。別墅市場總結(jié)新政后，下半年房產(chǎn)保有稅不出臺(tái)的前提下，隨著人民幣升值以及通脹預(yù)期，根據(jù)05、07年政策調(diào)控的影響分析，2010年下半年別墅市場有可能復(fù)蘇。一旦房產(chǎn)稅

7、出臺(tái)，那么至少要有半年左右的政策消化期，別墅市場期間將會(huì)跌落低谷。三 別墅市場分析1、新政前后閔行與上海別墅市場比較統(tǒng)計(jì)時(shí)間：新政策前（3月15日4月15日） 新政后（4月16日5月15日）新政后，閔行別墅的成交量有所萎縮，跌幅達(dá)39% 左右，略大于全市。而成交價(jià)格暫時(shí)波動(dòng)不大。如果后續(xù)沒有重大政策出臺(tái)，該狀況延續(xù)一段時(shí)間后，當(dāng)買家陸續(xù)進(jìn)入市場后，首先帶動(dòng)成交量的回升。 此輪政策前后，閔行的住宅市場顯然受到的沖擊更大些，成交量跌幅達(dá)68%，略大于全市，而價(jià)格則出現(xiàn)小幅攀漲。 結(jié)合前表可以看出，閔行別墅的跌幅小于住宅市場。其實(shí)相對來講，別墅市場中的炒作成份及泡沫小于住宅市場，因此，在政策后所表現(xiàn)

8、出的市場格局完全合理。統(tǒng)計(jì)時(shí)間：新政前（3月15日4月15日） 新政后（4月16日5月15日）本項(xiàng)目周邊主要在售樓盤一欄表華漕板塊內(nèi)在售的一手別墅項(xiàng)目并不多，瑞生花園和西郊莊園等仍有少量別墅在售，因他們都是獨(dú)立型別墅，故價(jià)格較高。與本案產(chǎn)品相類似的如：萬科紅郡的聯(lián)排別墅，目前二手的價(jià)格在33000元/平方米左右。2、華漕板塊主要競爭樓盤及價(jià)格周邊區(qū)域中樓盤相對集中在徐涇板塊，在一手房市場中，該板塊以獨(dú)立別墅為主，聯(lián)排別墅相對較少。因此，本案的推出可以適當(dāng)填補(bǔ)區(qū)域中的一手聯(lián)排別墅市場供應(yīng)。但價(jià)格定位需參考目前市場價(jià)。3 3、項(xiàng)目周邊、項(xiàng)目周邊3 3公里范圍內(nèi)主要在售樓盤及價(jià)格公里范圍內(nèi)主要在售樓

9、盤及價(jià)格周邊主要樓盤近期價(jià)格走勢圖周邊主要樓盤近期價(jià)格走勢圖從個(gè)案成交價(jià)格情況看，從個(gè)案成交價(jià)格情況看，4 4月月1818日政策之后，日政策之后，二手別墅成交量及價(jià)格并未有明顯下降趨勢。二手別墅成交量及價(jià)格并未有明顯下降趨勢。萬科紅郡萬科紅郡周邊主要樓盤近期價(jià)格走勢圖周邊主要樓盤近期價(jià)格走勢圖凱德林蔭湖畔凱德林蔭湖畔從個(gè)案成交價(jià)格情況看，從個(gè)案成交價(jià)格情況看，4 4月月1818日政策之后，日政策之后，成交量停滯。成交量停滯。4 4、華漕、徐涇、趙巷地區(qū)未來潛在供應(yīng)、華漕、徐涇、趙巷地區(qū)未來潛在供應(yīng) 以上是本案附近的潛在別墅樓盤，其中御品園林和香水灣預(yù)計(jì)會(huì)在年內(nèi)公開，而其他三個(gè)是工地，距離開盤還

10、有時(shí)日。同時(shí)，御品園林采用南加洲風(fēng)格、島嶼式布局，社區(qū)具備一定規(guī)模，產(chǎn)品相對有特色。因此，這些潛在競爭物業(yè)的實(shí)力不可輕視。5 5、二手別墅市場對比、二手別墅市場對比統(tǒng)計(jì)時(shí)間：新政策前（4月1日4月15日） 新政后（4月16日4月30日）新政后，閔行二手市場別墅的供應(yīng)猛增，該狀況與全市基本一致。同時(shí)也應(yīng)證了之前所說的雖然一手市場供應(yīng)不多，但二手市場的潛在競爭依然存在。成交量有所減少，與全市同步。但成交價(jià)格與全市背道，增長了11.31%。從全市范圍來看，閔行別墅的價(jià)格抗風(fēng)險(xiǎn)力較強(qiáng)。6 6、客戶分析、客戶分析 選擇別墅的客戶群中選擇別墅的客戶群中54%54%是外埠人和上海人等，是外埠人和上海人等，

11、66%66%都是第二、三次置業(yè)，他們都是第二、三次置業(yè)，他們都是受政策調(diào)控的人群。都是受政策調(diào)控的人群。 從目前別墅的主力客群分析，新政出臺(tái)必將會(huì)對別墅市場帶來影響。從目前別墅的主力客群分析，新政出臺(tái)必將會(huì)對別墅市場帶來影響。四、市場結(jié)論四、市場結(jié)論 雖然目前上海地方政策未出，但可以預(yù)見上海的細(xì)則對于第二、三套房等均將按中央政策執(zhí)行，至于房產(chǎn)稅目前說辭不一，目前處觀望階段。受新政影響，區(qū)域內(nèi)別墅市場成交量受到一定影響，價(jià)格表現(xiàn)依然較為堅(jiān)挺，若后續(xù)沒有重大政策出臺(tái)的情況下，預(yù)計(jì)下半年9、10月份市場有望回暖，屆時(shí)，成交量也將逐步回升。真正量價(jià)同步回升預(yù)計(jì)要到明年。雖然華漕及周邊版塊目前一手別墅供

12、應(yīng)并不多，但由于新政的原因，使二手市場的供應(yīng)激增。因此，本案周邊的潛在競爭壓力不可忽視。由于上海地方細(xì)則未出，為防止細(xì)則中出現(xiàn)對銷售不利因素，也避免先買后退等客戶因素，建議先靜觀其變。商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯

13、一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！五、華燕應(yīng)對市場建議五、華燕應(yīng)對市場建議1、梳理客戶，合理定價(jià) 對項(xiàng)目積累客戶進(jìn)行梳理，給出針對性意見（注重解決貸款問題），為樓盤制定合理的售價(jià)，促使能盡快成交。2、做好前期宣傳工作 為后續(xù)銷售積累客源 在目前的特殊情況下，可通過適當(dāng)?shù)男麄魇址ㄒ环矫鏀U(kuò)大本案的知曉度，為銷售積累客戶；另一方面也通過宣傳更多地了解市場，創(chuàng)造與客戶溝通的機(jī)會(huì)，了解他們心理。3、發(fā)揮華燕房貸優(yōu)勢，為銷售保駕護(hù)航 華燕作為中國最大的房貸代理業(yè)務(wù)企業(yè)，已與23家合作銀行簽約，信貸品種多種多

14、樣，尤其是“消費(fèi)貸款”，能解決不同背景購房者的貸款意愿。4、發(fā)揮房盟中國渠道優(yōu)勢，為項(xiàng)目去化提供保證 當(dāng)進(jìn)入買方市場，客源渠道將是銷售的關(guān)鍵，而傳統(tǒng)媒體策略可能不再適用，華燕的房盟中國屬下有700家門店，可以為項(xiàng)目開展各種活動(dòng)積聚人氣。同時(shí)，公司已與搜房合作，為加快項(xiàng)目銷售而聚集更多的客戶渠道。換一種角度感受市場啟示2010，政策頻出的4月，接踵而至的調(diào)控大棒在上海灘揮舞，成交價(jià)停滯不前，成交量急速下降，“狼來了”的呼聲愈發(fā)讓人膽寒但華燕人堅(jiān)信前景，在感受這股寒意的同時(shí)，試著用另一種角度去解答目前的市場危機(jī)危 機(jī) = 危險(xiǎn)中的 契機(jī)華燕人眼中的市場解讀尋找一種最恰當(dāng)?shù)姆绞?，在暖春六月，突破玫?/p>

15、里目前的膠著狀態(tài)，喚醒目標(biāo)客戶對我們的關(guān)注，并且實(shí)現(xiàn)銷售的攀升，六月，玫瑰傲放，突圍市場。PART2 解局中的玫瑰里突圍 從概念到落地，傳播的逐級(jí)推進(jìn)虹橋樞紐國際學(xué)校公園藝墅臻藏，金豐國際最后的玫瑰開啟城市別墅居住的玫瑰時(shí)代產(chǎn)品落地賣點(diǎn)展示概念宣揚(yáng)前期回顧臻藏，金豐國際最后的玫瑰概念宣揚(yáng)時(shí)間：2010.0304概念傳播的核心明信片道旗3月房展會(huì)時(shí)間：2010.0405開啟城市別墅居住的玫瑰時(shí)代賣點(diǎn)展示城市別墅8大屬性地理屬性毗鄰城市核心的老牌國際社區(qū) 低密度城市生活社區(qū) 大虹橋核心國際生活區(qū)規(guī)劃中的閔北商務(wù)區(qū)交通屬性“一縱三橫”的快速路網(wǎng) 軌道及P+R系統(tǒng)世界最大客運(yùn)交通站 世界級(jí)航空港圈層屬

16、性萬國建筑風(fēng)格匯聚 國際多元文化交融外籍人士及精英圈層教育屬性八大國際教育配套生活屬性高端社交設(shè)施環(huán)伺 國際化生活配套齊全國際級(jí)醫(yī)療配套建筑屬性四年匠心大師之作 英倫都鐸建筑奇葩人性居住璀璨空間 半開放式地下室 附送最大300私家花園自然屬性私享20000諸翟公園 坐擁全景自然河道 媲美私家桂林公園珍稀樹種媲美園藝博覽會(huì) 立體景觀呈現(xiàn)美妙絕倫生態(tài)價(jià)值屬性金豐國際最后的臻藏地理屬性交通屬性圈層屬性教育屬性生活屬性建筑屬性自然屬性價(jià)值屬性開啟城市別墅居住的玫瑰時(shí)代一次轟動(dòng)的話題：4月28日玫瑰里新品發(fā)布會(huì)商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升

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18、國際學(xué)校 公園藝墅 價(jià)值核心傳播區(qū)域價(jià)值 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值媒體跟進(jìn)報(bào)道媒體跟進(jìn)報(bào)道截止2010年5月31日共累計(jì)來人127組，來電80組成交0探究，玫瑰因何未能傲放？市場層面 企劃層面 客戶層面現(xiàn)場直擊，客戶心理的表現(xiàn)表現(xiàn)一：新政頻出輿論導(dǎo)向，后期大勢不明朗，不得其解表現(xiàn)二：政策消化尚需時(shí)日，地方細(xì)則未出臺(tái)，觀望待定表現(xiàn)三：信貸政策風(fēng)云突變，資金投入風(fēng)險(xiǎn)大，患得患失市場層面：新政頻出下的集體恐慌戶外，道旗研討會(huì)連續(xù)3篇報(bào)紙稿媒體投放極度匱乏企劃層面：單薄的媒體資源，難以形成有效的市場影響虹橋樞紐國際學(xué)校公園藝墅臻藏，金豐國際最后的玫瑰開啟城市別墅居住的玫瑰時(shí)代產(chǎn)品落地賣點(diǎn)展示概念宣揚(yáng)客戶層面

19、：有效客戶尚未觸及區(qū)域以外放客戶數(shù)據(jù)市場層面 / 新政頻出下的集體恐慌企劃層面 / 匱乏的媒體資源，難以形成有效的市場影響客戶層面 / 有效客戶尚未觸及區(qū)域以外針對2010年上半程的三大癥結(jié)從解局中突圍解局的關(guān)鍵在新政的環(huán)境下，如何以最經(jīng)濟(jì)的渠道找尋首批種子客戶？商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資

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21、藏為主導(dǎo)，約占30%上海是一個(gè)國際大都市，匯集了世界各國人士，他們注重低調(diào)、資源的稀缺性等，自住或收藏約占20% 上海本地客戶上海本地客戶 國內(nèi)外地客戶國內(nèi)外地客戶 境外客戶境外客戶財(cái)富金字塔尖，把握著上海的經(jīng)濟(jì)風(fēng)潮在公司（集團(tuán)）中擁有較高的地位，是公司的領(lǐng)頭羊或掌舵人他們崇尚自然，他們對世界稀有的古董、名畫情有獨(dú)鐘他們希望集中資源，優(yōu)先保證常用增值服務(wù)(貴賓廳、高爾夫、體檢等)的服務(wù)品質(zhì)他們需要提供高規(guī)格服務(wù)而并非單純追求性價(jià)比他們喜歡高端消費(fèi)，同時(shí)在消費(fèi)的精神訴求面有較高期待中西文化交融的受益者，貫通中西，采擷精華，留存經(jīng)典具有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，積極參與社會(huì)慈善和公益金豐國際社區(qū)，珍藏最后

22、的玫瑰現(xiàn)狀：原始財(cái)富完成累積，追求生活緊隨圈層思考：規(guī)避通貨膨脹預(yù)期，堅(jiān)定未來發(fā)展大勢象征性 炫富性 傳承性 保值性奢侈品體驗(yàn)，圈層互動(dòng)叫囂夸大、持續(xù)轟炸、長篇累牘，并不會(huì)使奢侈品客戶認(rèn)同產(chǎn)品身份感 / 認(rèn)同感 / 體驗(yàn)感【奢侈品營銷參考】圈層的互動(dòng)推廣高端客戶導(dǎo)入 渠道媒體應(yīng)用 高端體驗(yàn)互動(dòng) 高端客戶導(dǎo)入 渠道媒體應(yīng)用 高端體驗(yàn)互動(dòng) 三位一體的營銷傳播模式，在2010年下半程解開玫瑰之局2010年6月，金豐國際社區(qū)開始一場璀璨玫瑰的盛情相約現(xiàn)場醇美開放2010年2月現(xiàn)場2010年4月現(xiàn)場2010年2月現(xiàn)場2010年4月現(xiàn)場璀璨空間，實(shí)景呈現(xiàn)220340英倫奇葩臻稀64席璀璨發(fā)售中開啟城市別墅

23、居住的玫瑰時(shí)代階段企劃主題傳播核心階段主題玫瑰傲放，金豐國際產(chǎn)品信息高端客戶導(dǎo)入 渠道媒體應(yīng)用 高端體驗(yàn)互動(dòng) 圈層精準(zhǔn)鎖定：銀行VIP客戶 奢侈品擁躉 游艇會(huì)會(huì)員高端樓盤業(yè)主 私營企業(yè)主 福建/浙江商會(huì)資源注冊會(huì)計(jì)師、精算師高端客戶導(dǎo)入 渠道媒體應(yīng)用 高端體驗(yàn)互動(dòng) 華燕專屬渠道：一、華燕會(huì)千萬級(jí)信貸客戶二、華燕合作銀行聯(lián)盟三、上海工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)四、房盟中國五、中介網(wǎng)站推廣【安居客 / 搜狐網(wǎng) / 易居網(wǎng) / 上海熱線/】直付便捷營銷平臺(tái)40萬中小企業(yè)客戶會(huì)員名錄80萬中高端客戶資源獨(dú)享涉及26個(gè)行業(yè)，2萬多座中高檔辦公樓宇，僅擁有高端私家車客戶資源一項(xiàng)就達(dá)24萬戶 特級(jí)金融關(guān)系網(wǎng)與15家中外

24、資銀行建立了戰(zhàn)略合作目前，華燕已成為國內(nèi)排名第一的按揭貸款服務(wù)商！囊括各收入層次、各消費(fèi)層次、各行業(yè)層次高達(dá)16,000,000人次數(shù)據(jù)庫商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！火爆促銷中震撼升級(jí)上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服

25、QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！華燕戰(zhàn)略合作銀行創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)房盟中國中國首個(gè)房地產(chǎn)金融信息化創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)集專業(yè)房產(chǎn)信息網(wǎng)站、聯(lián)盟中介、經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)上門店、地產(chǎn)金融在線服務(wù)、第三方增值服務(wù)、門店管理系統(tǒng)為一體的綜合性平臺(tái)。目前已匯聚數(shù)百家合作中介平臺(tái)資源。渠道媒體應(yīng)用 高端客戶導(dǎo)入 高端體驗(yàn)互動(dòng) 圈層體驗(yàn)互動(dòng)：活動(dòng)營銷貫穿營銷推廣主線，目標(biāo)直擊有效客戶，通過客戶參與活動(dòng)，感受玫瑰里項(xiàng)目的獨(dú)特魅力。風(fēng)水講座 / 財(cái)經(jīng)論壇 / 名酒品鑒會(huì) / 名車試駕會(huì)圈層營銷脈動(dòng)周一周二周三周四周五周六周日31123456789101112131415161

26、718192021222324252627282930123456789101112131415161718第三屆別墅博覽會(huì)久光巡展圈層營銷脈動(dòng)周一周二周三周四周五周六周日311234567891011121314151617181920212223242526272829301234567891011121314151617186月19日 名車試駕會(huì) 6月27日 名酒品鑒會(huì) 7月03日 風(fēng)水講座 7月11日 財(cái)經(jīng)論壇 7月17日 銀行聯(lián)誼考慮到天氣原因，室外活動(dòng)將盡可能提前運(yùn)作媒體配合大眾媒體：搜房網(wǎng)絡(luò) / 第一地產(chǎn)小眾媒體：區(qū)域直郵 / 區(qū)域巡展現(xiàn)場配合：道旗加強(qiáng) / 戶外更換搜房網(wǎng)絡(luò)投放

27、目的：快速打開網(wǎng)絡(luò)通路。選擇理由：知名網(wǎng)絡(luò)媒體，華燕戰(zhàn)略媒體，瀏 覽客群購房目的明確，質(zhì)量高。發(fā)布形式：軟文炒作加硬廣發(fā)布，結(jié)合看房團(tuán)提升 現(xiàn)場人氣。媒體預(yù)算：20萬軟文炒作及賣點(diǎn)介紹硬廣主打形象周一周二周三周四周五周六周日31123456789101112131415161718192021222324252627282930123456789101112131415161718第一地產(chǎn)投放目的：以實(shí)景打動(dòng)客戶。選擇理由：圖文并茂，較全面系統(tǒng)的介紹玫瑰里， 并通過現(xiàn)場的實(shí)景演繹精準(zhǔn)的吸引客戶。發(fā)布形式：樓盤信息、看房專題。媒體預(yù)算：20萬硬廣主打形象周一周二周三周四周五周六周日3112345

28、6789101112131415161718192021222324252627282930123456789101112131415161718區(qū)域直郵投放目的：針對目標(biāo)客戶做點(diǎn)對點(diǎn)打擊。選擇理由：數(shù)據(jù)精準(zhǔn)，投放針對性，以最經(jīng)濟(jì)的方 式尋求客戶質(zhì)量最大化。發(fā)布形式：數(shù)據(jù)直郵。媒體預(yù)算：5萬直郵投放周一周二周三周四周五周六周日31123456789101112131415161718192021222324252627282930123456789101112131415161718數(shù)據(jù)源數(shù)據(jù)類型數(shù)據(jù)說明年齡主要版塊華漕板塊金豐國際社區(qū)虹橋板塊古北板塊漕河涇園區(qū)B2C 個(gè)人數(shù)據(jù)高端樓盤業(yè)主總價(jià)

29、400萬以上樓盤 35-60歲657952748765*別墅業(yè)主總價(jià)600萬以上別墅5214635697744*銀行儲(chǔ)戶300萬以上金融帳戶戶主39*11119875私家車主車價(jià)30萬-60萬車款349235964002104私營企業(yè)主 注冊資金500萬以上企業(yè)主*9062681414大型國企中高管(含事業(yè)單位)年薪40萬以上18*39*注冊律師、會(huì)計(jì)師、精算師年薪50萬以上*59移動(dòng)VIP月消費(fèi)2000元以上8*211942小計(jì)24638813832214361880直郵投放篩選條件及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)一覽總計(jì)：37782份直郵設(shè)計(jì)方案道旗加強(qiáng)投放目的：立足現(xiàn)場，針對學(xué)校資源做到廣而告之。選擇理由：以較少的投入，引起區(qū)域內(nèi)較高知名度。發(fā)布形式：沿6大國際學(xué)校分布安放。媒體預(yù)算：3萬。周一周二周三周四周五周六周日31123456789101112131415161718192021222324252627282930123456789101112131415161718投放時(shí)間：67月國際學(xué)校布點(diǎn)布點(diǎn)道旗設(shè)計(jì)方案“混搭”的企劃推廣會(huì)導(dǎo)致客戶認(rèn)知的混亂戶外畫面更換2010年下半程媒體投放的節(jié)奏控制20072007年上海別墅市場交易年上海別墅