1、LEE應(yīng)維管理方案、遠(yuǎn)景目標(biāo)運營管理目標(biāo)： 2020年前建立健全并全面實施科學(xué)合理的長期運營管理戰(zhàn)略和詳細(xì)計劃； 2020年前實現(xiàn)業(yè)主滿意度90%以上，建筑環(huán)境舒適度90%以上; 2030年前實現(xiàn)節(jié)能30%,節(jié)水30%,垃圾分類減量30%,清潔能源占總能耗30%; 2030年將中航資本運營管理模式化，達(dá)到國際領(lǐng)先水平。(1)環(huán)境目標(biāo)：以全生命周期為考量，系統(tǒng)地全面提升室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量，加強建筑對生態(tài)系統(tǒng)的積極影響，同時降低建筑對生態(tài)系統(tǒng)對生態(tài)系統(tǒng)的消極環(huán)境影響，使建筑真正成為環(huán)境友好型的綠色生態(tài)建筑。能源-節(jié)能減排，清潔能源，新能源； 水系統(tǒng)-節(jié)水，中水，雨水，直飲水，污水處理； 交通-鼓勵綠色

2、出行，提供專用停車位，自行車位； 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量-二氧化碳及有害氣體檢測治理，自然通風(fēng)，新風(fēng)量，風(fēng)速，管道定期檢測清洗，光環(huán)境，聲環(huán)境，隔熱遮陽，熱舒適度，相對濕度，每半年進(jìn)行一次問卷調(diào)查； 室外環(huán)境；周圍的局部生態(tài)系統(tǒng)-綠化，保護并恢復(fù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)，有害氣體及大氣污染治理，熱島效應(yīng)的減弱，光污染治理;材料-裝修建材涂料清潔劑等，盡量購買環(huán)境友好型產(chǎn)品，制冷劑，無毒無害無重金屬無刺激性物質(zhì)；垃圾處理-減量，再利用，回收；參考LEEDEBO昉便有需要是申報認(rèn)證；(2)社會目標(biāo)：以開闊的眼界和開放的心態(tài)，以人為本，積極與業(yè)主溝通并向前推進(jìn)可持續(xù)運營管理，兼顧物業(yè)項目的普遍性與特殊性,保證業(yè)主滿意的同

3、時，幫助業(yè)主實現(xiàn)更大的社會價值。社會責(zé)任-共享設(shè)施，知識共享，宣傳教育，參觀演講，培訓(xùn)；客戶滿意度-和諧相處，反饋快；衛(wèi)生安全健康-合理科學(xué)飲食，健康的生活方式，新建設(shè)施如：茶歇室、健身房，從而提高工作效率；完善的制度，清晰的流程-形成模板，某項目涉及的業(yè)主都將得到通知，公告欄公示；預(yù)警機制，緊急應(yīng)對措施-消防，環(huán)境安全事故，醫(yī)療事故，氣候；綠色采購-材料，裝修，電器，設(shè)備，用紙，清潔劑，食品，環(huán)保購物袋；服務(wù)-能源審計，檢查檢測，維護升級計劃，EMC不同服務(wù)套餐不同收費；用戶行為-以制度和合同約束為主，宣傳教育為輔。如，所有電腦默認(rèn)設(shè)置雙面打印，可回收垃圾與不可回收垃圾分類收費;組織業(yè)主成立

4、業(yè)主委員會或類似的，便于業(yè)主或不同部門交流分享經(jīng)驗，客戶經(jīng)理定期與業(yè)主交流匯報，每年總結(jié)物業(yè)項目環(huán)境社會經(jīng)濟狀況與提升空間；信息化-信息化辦公，提高工作效率，保留并分析數(shù)據(jù)，將可持續(xù)方面的工作，知識，經(jīng)驗放在網(wǎng)上供交流學(xué)習(xí)；(3)經(jīng)濟目標(biāo)：以切合實際的計算方法，科學(xué)系統(tǒng)地提高業(yè)主的各方面收益，實現(xiàn)共贏?？茖W(xué)理性規(guī)劃，確定經(jīng)濟可行的方案，并對方案進(jìn)行敏感性分析,為業(yè)主提供更全面更均衡的參考； 收益多樣化，不僅僅是金錢，更是舒適度，知名度，滿意度，工作效率的提升，形成積極反饋，進(jìn)而帶來更多收益； 全生命周期經(jīng)濟計算LCC不夸大經(jīng)濟效益； EMC實現(xiàn)共贏； 申報LEE四證和其他示范工程二、概述LEE

5、D認(rèn)證標(biāo)志1、LEEDA證簡介定義LEED認(rèn)證由美國綠色建筑協(xié)會(U.SGreenBuildingCouncil)頒發(fā)，是目前國際上最為先進(jìn)、和最具實踐性的綠色建筑評分體系。該系統(tǒng)將幫助項目團隊明確綠色建筑的目標(biāo)，制定切實可行的設(shè)計策略，使項目在能源消耗、室內(nèi)空氣質(zhì)量、生態(tài)、環(huán)保等方面達(dá)到國際認(rèn)證體系LEED的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，為項目今后的用戶提供高質(zhì)量、低維護、健康舒適的辦公和居住環(huán)境。評估系統(tǒng)針對不同的項目類型LEEDW不同的評估體系:LEED-NC新建建筑LEED-CI:商業(yè)內(nèi)部 LEED-School:學(xué)校 LEED-ND社區(qū)2、LEE陰估體系LEED-CS核心和外殼LEED-Home住宅

6、LEED-EB:既有建筑 LEED-Retail:零售25%LEEDTM評估體系由六大方面，若干指標(biāo)構(gòu)成其技術(shù)框架，主要從以下幾個方面對建筑進(jìn)行綜合考察、評判其對環(huán)境的影響，并根據(jù)每個方面的指標(biāo)進(jìn)行打分，綜合得分結(jié)果，將通過評估的建筑分為鉗金、金、銀和認(rèn)證級別，以反映建筑的綠色水平?？沙掷m(xù)場地規(guī)劃；保護和節(jié)約水資源;能源與環(huán)境問題；材料和資源問題；室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量；創(chuàng)新與設(shè)計。LEED根據(jù)每個方面的指標(biāo)打分，總得分是110分，分四個認(rèn)證等級: 認(rèn)證級40-49; 銀級50-59; 金級60-79; 車白金級80以上。金級60-79銀皴j50-59認(rèn)證皴40-49認(rèn)證較糧級全級粕至級三、評價標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)

7、容1、可持續(xù)發(fā)展建筑場地(1)建筑場地選擇；(2)建筑開發(fā)密度；(3)廢置用地恢復(fù)發(fā)展；(4)新型交通；(5)減少對生態(tài)環(huán)境的破壞;(6)徑流管理；(7)控制熱島效應(yīng)；(8)減少光污染；(9)租戶設(shè)計和評分指導(dǎo)2、保護和節(jié)約水資源(1)節(jié)水景觀美化；(2)創(chuàng)新廢水處理技術(shù)；(3)減少用水。3、能源利用和環(huán)境(1)能源利用最優(yōu)化；(2)可更新能源；(3)高級系統(tǒng)運轉(zhuǎn)調(diào)試；(4)臭氧層保護；(5)測量和審計；(6)綠色電力。4、材料和資源(1)建筑再利用；(2)施工廢棄物管理；(3)資源再利用；(4)循環(huán)利用成分；(5)地方/地區(qū)物資；(6)認(rèn)證木材。5、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量(1)空氣監(jiān)控系統(tǒng)；(2)增加

8、通風(fēng)；(3)施工室內(nèi)空氣境質(zhì)量管理計劃；(4)低揮發(fā)性材料；(5)室內(nèi)化學(xué)制品和污染源控制；(6)系統(tǒng)可控制程度，熱舒適性；(7)熱環(huán)境舒適程度-基本符合要求；(8)日光和視野。6、創(chuàng)新設(shè)計方法(1)創(chuàng)新設(shè)計；(2)LEEDA證專業(yè)人員。四、評價先決條件1、可持續(xù)發(fā)展建筑場地：建筑施工污染的防止：目的：控制水土流失，減少對水和空氣質(zhì)量的負(fù)面影響。要求：a.施工過程中防止雨水徑流和/或風(fēng)蝕流失泥土，包括儲存表土用于再利用；b.防止下水道或接受水沉積現(xiàn)象；c.防止空氣受灰塵或微粒污染。2、節(jié)水：(無)3、能源利用和環(huán)境：(1)基本建筑系統(tǒng)運轉(zhuǎn)調(diào)試(暖通空調(diào)系統(tǒng)和相關(guān)控制系統(tǒng)、照明和晝光照明控制、當(dāng)

9、地?zé)崴到y(tǒng)更新能源系統(tǒng)、風(fēng)力、日光等）目的：證實和確?；窘ㄖ睾拖到y(tǒng)按照意圖設(shè)計、安裝和校準(zhǔn)運行。要求：1）指定一個獨立的調(diào)試機構(gòu)來領(lǐng)導(dǎo)、審查和監(jiān)督整個調(diào)試過程。a.調(diào)試小組應(yīng)有1至2個項目的調(diào)試經(jīng)驗。b.調(diào)試小組應(yīng)獨立于項目設(shè)計和施工管理之外，即使項目設(shè)計和施工管理重能夠提供調(diào)試項目。調(diào)試小組應(yīng)為受雇于業(yè)主的員工或咨詢?nèi)藛T。c.調(diào)試小組應(yīng)將報告結(jié)果、調(diào)查發(fā)現(xiàn)和建議直接匯報于業(yè)主。d.對于小于50000平方英尺的項目，調(diào)試小組內(nèi)必須有符合條件并具有相關(guān)經(jīng)驗的設(shè)計或施工人員。2 ）業(yè)主必須制定業(yè)主項目要求。設(shè)計團隊?wèi)?yīng)制定設(shè)計基礎(chǔ)。設(shè)計團隊?wèi)?yīng)審查這些文件以更清楚并完成調(diào)試。業(yè)主和設(shè)計團隊?wèi)?yīng)負(fù)責(zé)

10、每個報告的更新。3 ）制定并將調(diào)試要求加入施工文件。4 ）制定并實施調(diào)試計劃。5 ）明確被調(diào)試系統(tǒng)的安裝和運行。6）完成調(diào)試總結(jié)報告。（2）能源利用最小化目的：為基本建筑和系統(tǒng)設(shè)定節(jié)能的最低水平要求。要求：設(shè)計建筑應(yīng)同時符合ASHRAE/IESNA標(biāo)準(zhǔn)90.1-2004（無修正條款）要求（第5.4,6.4,7.4,8.4,9.4和10.4節(jié)），和ASHRAE/IESNA標(biāo)準(zhǔn)90.1-2004（無修正條款）要求（第5.5,6.5,7.5,9.5和11節(jié)）（3）減少通風(fēng)、采暖、空調(diào)和制冷設(shè)備中的CFC目的：減緩臭氧稀薄趨勢。要求：a.在新建基本建筑的通風(fēng)、采暖、空調(diào)和制冷設(shè)備中不使用含CFC的制冷

11、劑。b.當(dāng)再利用現(xiàn)有的基本建筑的通風(fēng)、采暖和空調(diào)設(shè)備時，分階段逐步完成綜合CFC轉(zhuǎn)變。4、材料和資源可回收物品的儲存和收集：目的：幫助減少由大樓用戶產(chǎn)生的運往填埋地處理的廢棄物。要求：為整幢大樓提供方便的地點，用于回收材料，包括（至少）紙、硬紙板、玻璃、塑料和金屬的分離、收集和儲存。5、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（1）最低室內(nèi)空氣質(zhì)量要求：目的：建立最低室內(nèi)空氣質(zhì)量（IAQ）要求，防止建筑物產(chǎn)生室內(nèi)空氣質(zhì)量問題，保證住戶的舒適和健康。要求：采用通風(fēng)率操作步驟，使項目符合ASHRAE62.1-2004室內(nèi)空氣質(zhì)量第4章到第7章的最低要求。機械通風(fēng)的設(shè)計需符合ASHRAE62.1-2004的新風(fēng)要求或當(dāng)?shù)匾?，以兩者較高者為準(zhǔn)。（2）吸煙環(huán)境（ET0控制目的：防止住戶和系統(tǒng)暴露在吸煙環(huán)境（ETS中。要求：通過下列兩種方法之一使非吸煙人群不會暴露在吸煙環(huán)境中。選項1?禁止在大樓內(nèi)吸煙；?指定的室外吸煙區(qū)域設(shè)立在遠(yuǎn)離入口和活動窗口至少8米的地方；或選項2?禁止在大樓內(nèi)除吸煙室外的區(qū)域吸煙；?指定的室外吸煙區(qū)域設(shè)立在遠(yuǎn)離入口和活動窗口至少8米的地方；?提供能有效控制和消除吸煙環(huán)境的特定的吸煙室。至少吸煙室內(nèi)的空氣應(yīng)直接排向室外，含吸煙環(huán)境的空氣