1、【中原政策解讀中原政策解讀】營改增細(xì)則落地影響簡評營改增細(xì)則落地影響簡評1、事件：3月24日，財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知。自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。2、背景：為進(jìn)一步深化稅制改革，解決增值稅和營業(yè)稅并存導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，2011年10月，國務(wù)院決定開展?fàn)I改增試點，逐步將征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。前期試點工作基本實現(xiàn)了規(guī)范稅制、減輕稅負(fù)、促進(jìn)發(fā)展、帶動改革的預(yù)期目標(biāo)。據(jù)財政部統(tǒng)計，截至2015年底，全國營改增試點納稅

2、人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶；累計實現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。3、影響要點：一、對于個人：稅負(fù)持平，不會對交易行為產(chǎn)生顯著影響一、對于個人：稅負(fù)持平，不會對交易行為產(chǎn)生顯著影響我國自然人首次被納入增值稅繳納對象范圍，二手住宅交易過程中，增值稅將取代此前的營業(yè)稅。調(diào)整后，增值稅征收率與此前營業(yè)稅稅率相當(dāng)，但由于營業(yè)稅存在附加稅且營改增后兩者計算或存差異，導(dǎo)致最終繳稅金額預(yù)計有小幅降低。此外，一線城市差異化的繳稅政策在營改增過程中得到延續(xù)。整體而言，個人二手住宅交易稅負(fù)保持平穩(wěn)，近

3、期不會對交易行為產(chǎn)生顯著影響。個人二手住房交易增值稅有關(guān)政策個人二手住房交易增值稅有關(guān)政策二、對于開發(fā)商：短期內(nèi)稅負(fù)持平，長期來看公司內(nèi)部管控面臨挑戰(zhàn)二、對于開發(fā)商：短期內(nèi)稅負(fù)持平，長期來看公司內(nèi)部管控面臨挑戰(zhàn)房企現(xiàn)有項目可適用5%的簡易征收率，因此稅負(fù)與將與目前營業(yè)稅征收下的稅負(fù)基本持平。此后，新項目將適用11%的增值稅稅率，對于人工費(fèi)和利潤構(gòu)成相對較高的項目，稅收負(fù)擔(dān)將顯著上升。所幸，購買土地使用權(quán)可以進(jìn)項稅抵扣，從而一定程度緩解對沖稅負(fù)增加的不利影響。但不容忽視的是，房企在現(xiàn)行稅制下的運(yùn)行模式，將隨著營改增的推行而迎來重大調(diào)整，從而確保利潤最大化，這對于房企在新政適應(yīng)階段將迎來艱巨的挑戰(zhàn)

4、。其中，住宅類開發(fā)企業(yè)和商業(yè)類為主的開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營模式不同，調(diào)整策略將有明顯差異。同時，房地產(chǎn)上下游企業(yè)，包括建筑業(yè)，以及作為服務(wù)業(yè)的經(jīng)紀(jì)、代理公司，同樣在此次新納入營改增的四大行業(yè)之列，其自身和上下游聯(lián)動性將增加企業(yè)應(yīng)對調(diào)整的難度。相關(guān)政策內(nèi)容：1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。此外，對于一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)商，將可以把從政府采購的

5、土地成本從銷售額中扣除，保證房地產(chǎn)開放商僅就業(yè)務(wù)中增值的部分繳納增值稅。（此規(guī)定針對房地產(chǎn)開發(fā)商適用于11%增值稅率的情況，而不包括適用于5%增值稅率的情況。）在土地成本不斷提升的當(dāng)下，一定程度對房企利好。相關(guān)政策內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。三、對于其他企業(yè)：不動產(chǎn)納入抵扣刺激企業(yè)購房行為，利于商辦去庫存三、對于其他企業(yè)：不動產(chǎn)納入抵扣刺激企業(yè)購房行為，利于商辦去庫存企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)，而且將明顯增加企業(yè)的購房

6、積極性。從物業(yè)類型來看，住宅并不會成為企業(yè)購房的主要對象，而商辦性質(zhì)產(chǎn)品將受到較大利好影響。近年商品房庫存高企，住宅產(chǎn)品在政府調(diào)控刺激下庫存形勢已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，而商辦物業(yè)由于前期大量開發(fā)投資，屬于積重難返。此次調(diào)整，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場尤其是商辦市場的發(fā)展。 相關(guān)政策內(nèi)容：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。四、對于地方財政：中央與地方稅收比例將重新平衡四、對于地方財政：中央與地方稅收比例將重新平衡我國增

7、值稅與營業(yè)稅存在歸屬差異，根據(jù)現(xiàn)行財政體制，增值稅屬于中央和地方共享稅（中央占比75%），而營業(yè)稅屬于地方稅。雖然政府工作報告提出營改增后將“合理確定增值稅中央和地方分享比例”，但地方相關(guān)稅收收入減小概率較大。而房地產(chǎn)業(yè)作為此次加入營改增的行業(yè)之一，稅收歸屬調(diào)整后，地方政府將不再獨享房企繳納的營業(yè)稅和二手房交易營業(yè)稅，從而或一定程度弱化地方政府對市場交易的刺激動力。相關(guān)財政數(shù)據(jù)：2016年1-2月國內(nèi)增值稅5907億元，同比增長10.3%，剔除營改增轉(zhuǎn)移收入影響后增長8.5%。2016年1-2月營業(yè)稅3976億元，同比增長6.5%，剔除營改增收入轉(zhuǎn)移影響后增長8.9%。其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅116

8、0億元，增長20.2%，主要是部分地區(qū)商品房銷售回暖；金融業(yè)營業(yè)稅1078億元，增長0.3%；建筑業(yè)營業(yè)稅994億元，增長0.9%?！菊呦聛砹?，這次是來真的了！政策下來了，這次是來真的了！】如何看政策：如何看政策：千呼萬喚始出來。自春節(jié)后，市場一直在傳言出臺“1改3“、“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高首付等政策，時至今日，政府終于出臺了調(diào)控政策，確實讓大家等了很長時間。擲地有聲，拐點有望到來。此次政策出臺，將會對市場由明顯的降溫作用，觀望情緒濃厚的市場有望進(jìn)一步降溫，未來市場有可能會量價齊跌，拐點有望到來。1、抑制投資客。、抑制投資客。這應(yīng)該是地方政府調(diào)控的初衷。眾所周知，2015年近六成房價漲幅的背后

9、，有一只巨大的推手，就是投資客。社?！?改3”將在提高入市門檻的基礎(chǔ)上，降低投資客入市速度和成交活躍度，抑制市場成交量，達(dá)到控制房價快速高漲的目標(biāo)，同時根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，投資客中非深戶的比例在40%左右，在全市成交占比約一成。所以說，一旦“社保1改3”政策實施，投資客占比將會有所下降。2、降低杠桿，維護(hù)市場健康發(fā)展。、降低杠桿，維護(hù)市場健康發(fā)展。2015年深圳房價暴漲，住房貸款規(guī)模大幅增長，杠桿遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他城市，此次提高首付，將會在一定程度上降低房地產(chǎn)貸款杠桿，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展?！?改改3”，提高首付等將會有什么影響，提高首付等將會有什么影響?3、購房者入市的門檻變高。、

10、購房者入市的門檻變高。當(dāng)然包括初入深圳的年輕群體，因此仍然會誤傷一部分需求。深圳近年人口仍在持續(xù)的流入，特別是高素質(zhì)人才的吸附能力仍在增強(qiáng)，因而近年的深圳樓市中，剛畢業(yè)一年的畢業(yè)生父母代為付首付的大有人在，這次的政策也會提高這部分年輕購房者的購房門檻，延遲置業(yè)時間。4、臨深片區(qū)有望降溫。、臨深片區(qū)有望降溫。自2015年以來，深圳房價暴漲，很多深圳客去臨深片區(qū)置業(yè)，臨深片區(qū)一片火爆，此次政策一出，影響深圳市場逐漸回歸理性，將會間接帶領(lǐng)臨深片區(qū)降溫。政策出臺后，新房市場會有什么變化政策出臺后，新房市場會有什么變化1、新房入市速度進(jìn)一步放緩。、新房入市速度進(jìn)一步放緩。社?！?改3”，提高首付等政策，會對市場有明顯的降溫作用，市場成交量會繼續(xù)下滑，開盤銷售率也會大受影響，之前準(zhǔn)備入市的一些項目可能會延后或者改為順賣，開發(fā)商推盤速度有望放緩。2、開發(fā)商有望降價銷售。、開發(fā)商有望降價銷售。今天出臺的政策后，未來一段時間內(nèi)對市場將會明顯降溫，一些有銷售壓力的開發(fā)商可能通過降價來提升銷售量。未來二手房市場走勢如何未來二手房市場走勢如何?1、二手房交易量下滑。、二手房交易量下滑。此次政策將會“一石激起千層浪”影響深遠(yuǎn)，對二手房市場有明顯影響，市場降溫，交易量下滑。2、短炒客降價拋售。、短炒客降價拋售。