1、房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求分析受國(guó)際金融危機(jī)影響 ,2008 年中國(guó)房地產(chǎn)投資總額、施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購(gòu)置面積、商品房銷售面積等一系列相關(guān)指標(biāo)增幅都出現(xiàn)了較大幅度的回落。然而, 透過(guò)市場(chǎng)觀望氣氛濃重的表象, 伴隨著住房市場(chǎng)化貨幣化的深入、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人均收入的提高、對(duì)外開放的擴(kuò)大等宏觀大環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì), 需求旺盛、潛力巨大仍然是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基本特征。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素分析1. 人口因素中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。截至2008 年末 , 全國(guó)總?cè)丝跀?shù)超過(guò)13億，自然增長(zhǎng)率超過(guò)5%。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品 , 必

2、然需要大量的市場(chǎng)供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25 平方米 / 人計(jì)算 , 那么我國(guó)現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過(guò)300 億平方米 , 再加上這 13 億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)等需要的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房, 這巨大的市場(chǎng)需求將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。20 世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、 組建家庭、生兒育女 , 這無(wú)疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來(lái)的三十年內(nèi) 我國(guó)因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。同時(shí) ,

3、隨著近年來(lái)人們思想觀念的發(fā)展, 我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化 , 呈現(xiàn)出家庭規(guī)模縮小、家庭數(shù)量增多的趨勢(shì)。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住, 這使我國(guó)傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變 ; 計(jì)劃生育政策的沿用 , 使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來(lái)越普遍。因此 , 我國(guó)居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)的同時(shí), 套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。2. 城市化因素目前 , 中國(guó)正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2007 年我國(guó)城市化率為 44.9%, 年均增幅約為1%。按“十一五”規(guī)劃要求,2010 年我國(guó)城市化率將達(dá)到 47%,預(yù)計(jì) 2020 年會(huì)達(dá)到60%。城市化的快速推進(jìn)必然帶來(lái)

4、新增城市人口首次置業(yè)需求。 按照我國(guó) 13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計(jì)算, 保守估計(jì)每年將有超過(guò)1300萬(wàn)人成為城市新增人口 , 這部分人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。因此, 城市化因素成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的又一重要因素。人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加 , 而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如 , 農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓 ; 剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房 ; 白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。3. 收入因素隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展, 居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2007 年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人

5、均可支配收入分別為 4140 元和 13786 元 , 扣除價(jià)格上漲因素 , 分別比上年增長(zhǎng)9.5%和12.2%;2008 年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為 4761 元和15781 元 , 分別實(shí)際上漲8.0%和 8.4%。根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論” , 人們收入水平的不斷提高 , 使其對(duì)住房的要求也隨之發(fā)生變化。 “居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要,而是對(duì)住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。因此, 由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國(guó)房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。4. 城市拆遷改造因素隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展, 各大中城市對(duì)

6、舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示, 全國(guó)每年的拆遷計(jì)劃約為 1.3 億平方米 , 實(shí)際拆遷面積約為 1 億平方米。按照國(guó)家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則 , 城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求 , 也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可忽視的原因之一。5. 投資投機(jī)因素隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行, 國(guó)內(nèi)外資金通過(guò)各種途徑流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng), 房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。根據(jù)投資投機(jī)資金來(lái)源不同 , 可以簡(jiǎn)單地將其分為國(guó)內(nèi)資金和國(guó)外資金。首先來(lái)看國(guó)內(nèi)資金投資因素方面: 由于社會(huì)保障體系的滯后 , 國(guó)內(nèi)居民對(duì)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心, 對(duì)未來(lái)生活的不確定性深感擔(dān)

7、憂;而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過(guò)快等因素 , 使得很多居民將可居可租可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。國(guó)外資金青睞中國(guó)房地產(chǎn)投資投機(jī)的原因主要有兩個(gè): 首先 , 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升, 他們需要不斷增加在中國(guó)的資產(chǎn)配置比例 ; 其次 , 人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。二、消費(fèi)者實(shí)際支付能力分析盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求旺盛, 但是這些需求能否得到有效的支撐和釋放 , 還要重點(diǎn)關(guān)注消費(fèi)者實(shí)際支付能力的強(qiáng)弱。分析消費(fèi)者的實(shí)際支付能力 , 首先可以采用國(guó)際上通用的“房?jī)r(jià)收入比”進(jìn)行衡量, 即通過(guò)一套適于居

8、住的房地產(chǎn)價(jià)格與一個(gè)家庭年均收入的比值進(jìn)行分析。按照世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比在38之間為合理區(qū)間。例如日本的房?jī)r(jià)收入比約為 5, 美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比約為 3, 舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等國(guó)際主要城市的房?jī)r(jià)收入比約為4.48.5。據(jù)統(tǒng)計(jì) , 由于近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的持續(xù)大幅提升, 我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)10 , 遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平, 北京、上海、深圳等主要城市的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò) 13。這意味著如果不吃不喝, 一個(gè)中國(guó)普通家庭購(gòu)買一套住宅至少需要11 年時(shí)間。顯然從這個(gè)角度分析, 中國(guó)消費(fèi)者的實(shí)際支付能力并不高。然而 , 從目前全國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看, 中低收入家庭的實(shí)際購(gòu)買能力確實(shí)很低,購(gòu)房

9、主力軍實(shí)為中等偏上、高收入 , 以及最高收入的消費(fèi)群體。從各個(gè)收6。入階層分別來(lái)看, 中等偏上收入階層的房?jī)r(jià)收入比基本低于, 考慮其次 , 僅以房?jī)r(jià)收入比并不能完全說(shuō)明消費(fèi)者的實(shí)際支付能力到中國(guó)國(guó)情, 還有必要從其他角度進(jìn)行分析。國(guó)際金融危機(jī)襲來(lái), 當(dāng)發(fā)達(dá)國(guó)家普通居民盡可能縮減一切開支時(shí), 中國(guó)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)總額卻屢創(chuàng)新高。這主要是由中外居民的生活、消費(fèi)習(xí)慣差異引起的。由于社會(huì)保障體系還不完善 , 教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面缺乏基本保障, 中國(guó)居民較其他國(guó)居民更具儲(chǔ)蓄習(xí)慣。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2008 年中國(guó)國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò) 22 萬(wàn)億元 , 儲(chǔ)蓄總量位于世界第一位, 人均儲(chǔ)蓄額約為 1.7

10、 萬(wàn)元。按照以上數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單計(jì)算, 則三口之家的平均儲(chǔ)蓄額將超過(guò)5 萬(wàn)元。如果再考慮國(guó)內(nèi)貧富差距較大等因素 , 中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均儲(chǔ)蓄額很可能達(dá)到十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn), 甚至更多。對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi) , 綜合以上兩個(gè)方面的分析可以得出以下結(jié)論: 中低收入家庭基本不具備支付能力 , 他們需要通過(guò)建設(shè)完善的住房保障體系 ,以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房等形式解決其住房問(wèn)題 ; 而中等偏上、高收入 , 以及最高收入家庭的實(shí)際支付能力較強(qiáng) , 完全具備購(gòu)房能力 , 是現(xiàn)階段推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的主要消費(fèi)群體。參考文獻(xiàn) :1 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ,2008 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒M. 北京 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社 ,20092 牛鳳瑞等 : 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO4M. 北京 : 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,20073 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司 ,2008 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展. 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),20094 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司 ,2007 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快發(fā)展. 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),20085 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中華人民共和國(guó)2008 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) . 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng),20096 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, 中華人民共和國(guó)2007 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) . 中華人