1、別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析摘自中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2014年1期作者：周淼王繼雄陳馳摘要：商品房銷售價(jià)格作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要一環(huán)，直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、銷售速度、變現(xiàn)能力以及最終盈利。合理的定價(jià)策略及科學(xué)的定價(jià)體系成為商品房“一房一價(jià)”時(shí)代的必要產(chǎn)物。別墅，代表了商品房的價(jià)值頂端，其一房一價(jià)定價(jià)策略更需適宜的研究方法和最佳的價(jià)格制定體系。本文對(duì)影響別墅的環(huán)境因素和產(chǎn)品因素進(jìn)行剖析，結(jié)合層次分析法構(gòu)建出別墅“一房一價(jià)”的最終體系。關(guān)鍵詞：別墅；一房一價(jià)；定價(jià)體系：層次分析法一、引言目前，學(xué)界對(duì)于別墅項(xiàng)目“一房一價(jià)”的研究還比較少，缺乏成熟合理的定價(jià)體系。我司在承擔(dān)無錫某別墅項(xiàng)目定價(jià)課

2、題的過程中，對(duì)別墅價(jià)格影響因素進(jìn)行了細(xì)致地分析研究，采用不同的研究方法分別計(jì)算環(huán)境因素和產(chǎn)品因素系數(shù)。別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系形成了若干成果。二、別墅“一房一價(jià)”影響因素認(rèn)知作為商品房的貴族，別墅家族從立地、造型、面世等環(huán)節(jié)，吸引著眾多目光，其身價(jià)是最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一，別墅價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循一套切實(shí)可行的科學(xué)體系。筆者在對(duì)現(xiàn)有別墅定價(jià)技術(shù)的梳理過程中發(fā)現(xiàn)大多為普通住宅市場(chǎng)比價(jià)法的簡單移植，對(duì)于別墅特質(zhì)的關(guān)注存在欠缺?？偟膩碚f，別墅產(chǎn)品的價(jià)格影響因素可以分為環(huán)境影響因素和產(chǎn)品影響因素兩大類，其“一房一價(jià)”體系如圖1所示。圖I別章“一房一價(jià)”定價(jià)體系對(duì)于環(huán)境影響因素，筆者通過層次分析法計(jì)算各環(huán)境子因素權(quán)

3、重。對(duì)于產(chǎn)品因素的計(jì)算,我們采用的是定量計(jì)算的方法。綜合環(huán)境和產(chǎn)品因素，我們得出別墅“一房一價(jià)”定價(jià)系數(shù)。本文中的案例是我司為無錫某頂級(jí)別墅項(xiàng)目二期承擔(dān)的定價(jià)課題，選取了一期成交別墅作為可比案例，得出二期別墅可比修正價(jià)格。最后，考慮時(shí)間因素，對(duì)時(shí)間形成的價(jià)差進(jìn)行修正，得到最終的“一房一價(jià)”。三、層次分析法確定環(huán)境因素系數(shù)1.層次分析法及其基本流程層次分析法(AHP法)是美國運(yùn)籌學(xué)家T.L.saaty等人于20世紀(jì)70年代提出的對(duì)復(fù)雜問題做出決策的一種新方法。這種方法融合了定性和定量方法，將復(fù)雜的問題分解為若干組成因素，再將這些因素按支配關(guān)系分成若干組，形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，通過兩兩比較的

4、方式，構(gòu)造比較矩陣，計(jì)算各要素的權(quán)重。本文利用層次分析法，確定構(gòu)成環(huán)境因素的各子因素的權(quán)重。主要包括三個(gè)步驟：(1)構(gòu)造判斷矩陣。設(shè)影響目標(biāo)評(píng)價(jià)的因素有ai(i=i,2,3,n),設(shè)的為因素a相對(duì)于因素句的重要程度，aij確定方法見表1。I-丁揖擇陣化素回他插皮去善1岳3丁國東幫比,兒力制佯電也門.下兩外出鼾.全月*此兄-口索值*多出5表不隅川可盛生吐.個(gè)同*坨丹個(gè)國力町Vm童內(nèi)疣師國瞽用比，一個(gè)同群之外一個(gè)舊素修整的9壽1目廠國本用布！打個(gè)國未設(shè)堀出配4.3*Ld黃蠅罕利/內(nèi)4嘴居亞因與j比較的契K2M機(jī)一就/冷擂后R1!234.hrAIO11HI38Q9U3L14in1491JI1結(jié)合表1

5、的標(biāo)度方法組成如下判斷矩陣:A=anai2ana2ia22,a2nanian2ann(2)計(jì)算各因素權(quán)重。計(jì)算判斷矩陣的最大特征根入max對(duì)應(yīng)的特征向量W：Aw=入maxW將W進(jìn)行歸一化(即向量各元素之和為1),即得到權(quán)重分配。(3)一致性檢驗(yàn)。一致性檢驗(yàn)是判斷矩陣構(gòu)造是否合理的步驟。實(shí)際中往往有可能出現(xiàn)不合理的狀況，例如考慮三個(gè)因素a1、a2、a3，如果由相對(duì)與a2的重要程度a12=a1：a2=3,而a2相對(duì)于a3的重要度a23=a2：a3=2,那么理論上a1相對(duì)于a3的重要程度a3=3x2=6。如果在實(shí)際打分偏離6太大，且判斷矩陣中出現(xiàn)的不合理打分達(dá)到一定程度，那么矩陣就不合理了。檢驗(yàn)過程

6、中使用公式：FEE其中，一般一致性指標(biāo)CI由公式給出，平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI通過表2可查。一般，當(dāng)一致性比率CR100-110二級(jí)中心有100二居肉制生品勺IH他1町京120南110度就朝向OJM西此北中倒而luN140曲fiiitIJ4爾1t澗12(1唳和北110O_IOi|東10014圈ble曲90費(fèi)軸息如soi7口耳佗60明卜1*，、摘7aT主干廟次丹屯站堆下。陣人口7R1*.他虺Ft咋人口蹌KD01M419DFU-crj.ri.1IFX!1IQ翊弗次干遢11Ay小審雨陰歡p沮加114011(7)確定環(huán)境綜合影響因素系數(shù)環(huán)境影響因子所得分值與各自對(duì)應(yīng)的環(huán)境因素權(quán)重相乘，得出單項(xiàng)環(huán)境影響因

7、素的得分值，四類環(huán)境因素所得分值相加后除以100,即為“一房一價(jià)”環(huán)境綜合影響因素系數(shù)?？捎靡韵鹿奖硎荆涵h(huán)境綜合影響因素系數(shù)=(0.649x景觀視野影響因子得分+0.1948x建筑朝向影響因子得分+0.1013x主要庭院方位影響因子得分+0.0548x噪音影響因子得分)/100四、定量分析確定產(chǎn)品因素系數(shù)1 .產(chǎn)品影響因素研究方法有關(guān)產(chǎn)品的影響因素，通過面積表現(xiàn)出精確的定量關(guān)系，如主體面積和附加面積的占比與單價(jià)呈明顯的比例關(guān)系?？梢?，產(chǎn)品影響因素研究方法與環(huán)境影響因素研究方法不同，更適宜采用量化計(jì)算的方法、2 .產(chǎn)品影響因素構(gòu)成產(chǎn)品影響因素包括建筑形態(tài)系數(shù)、主體律筑比值系數(shù)以及附加值系數(shù)。其

8、中，別墅的庭院以及凈贈(zèng)送面積并不在計(jì)價(jià)面積范疇內(nèi)，因此，附加值系數(shù)由庭院價(jià)值系數(shù)和凈贈(zèng)送面積價(jià)值系數(shù)組成。(1)建筑形態(tài)系數(shù)別墅建筑形態(tài)主要包括獨(dú)棟、類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等。在別墅項(xiàng)目定價(jià)當(dāng)期，需首先選擇占比最多的一類別墅形態(tài)作為基準(zhǔn)戶型系數(shù)，設(shè)定為1即100%。若當(dāng)期為純建筑形態(tài)，則建筑形態(tài)系數(shù)統(tǒng)一為1。若包括兩種以上(含兩種)建筑形態(tài)，它們之間的系數(shù)關(guān)系可以通過與區(qū)域高層價(jià)格的對(duì)比關(guān)系設(shè)定。如筆者前文所提的無錫某別墅項(xiàng)目一期所推建筑形態(tài)包括聯(lián)排、雙拼及三層類獨(dú)棟，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格，若以高層價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，三層類獨(dú)棟：雙拼：聯(lián)排：高層的價(jià)格關(guān)系為2.1:1.8:1.5:1,由此推導(dǎo)出雙拼

9、與三層類獨(dú)棟的價(jià)格比名勺為1:1.17,與聯(lián)排的價(jià)格比約為1:0.83。該項(xiàng)目當(dāng)期以雙拼別墅為主，建筑形態(tài)系數(shù)可見表4。(2)主體建筑比值系數(shù)主體建筑面積包括地上建筑面積和地下建筑面積，通俗來講就是可供生活起居的面積。我們合理認(rèn)為，作為在其他因素不變的情況下，別墅價(jià)值與可供生活面積占單套面積比例成正比關(guān)系，由此得到主體建筑比值如下：科*在筑石抽，器黑髓其中：單套建筑面積=車庫面積+主體建筑面積(地上面積+地下面積)(3)附加值系數(shù)為了簡單解釋附加值系數(shù)，假設(shè)客戶得到的每一使用面積（包括庭院）功能相同，實(shí)際是將全部使用面積折算到計(jì)價(jià)面積（單套面積）上，若拋去附加面積的單價(jià)So,則加上附加因素后的

10、實(shí)際售價(jià)6應(yīng)該為：4-中轉(zhuǎn)附什-記斜向旦十雄西盆？1X中。而跳山懂懷而出江=”坦境曲般靂色史I其中，庭院面積/單套建筑面積=庭院價(jià)值比。對(duì)于贈(zèng)送面積，主要分為四部分，即室內(nèi)、內(nèi)庭贈(zèng)送、露臺(tái)、陽臺(tái)，由于室內(nèi)、內(nèi)庭、露臺(tái)、陽臺(tái)單位面積的使用價(jià)值各異，通過分析，我們確定它們之間的贈(zèng)送率比值關(guān)系為1:0.5:0.5:0.2,因而我們得出凈贈(zèng)送面積=室內(nèi)贈(zèng)送面積x1+內(nèi)庭贈(zèng)送面積x0.5+露臺(tái)贈(zèng)送面積x0.5+陽臺(tái)贈(zèng)送面積x0.2。所以，附加系數(shù)可以用庭院價(jià)值比和贈(zèng)送價(jià)值比來表示：附加系數(shù)=1+（庭院面積+室內(nèi)面積+0.5庭院面積+0.5露臺(tái)面積+0.2平臺(tái)面積）+單套面積=（1+庭院價(jià)值比+贈(zèng)送價(jià)值比

11、）（4）確定產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)上述三個(gè)產(chǎn)品影響因素系數(shù)相乘，即為“一房一價(jià)”綜合影響因素系數(shù)?？捎靡韵鹿奖聿唬寒a(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)=建筑形態(tài)系數(shù)X主體建筑比值系數(shù)X附加值系數(shù)3 .別墅“一房一價(jià)”定價(jià)綜合系數(shù)由環(huán)境綜合影響因素系數(shù)和產(chǎn)品綜合影響因素最終確定別墅“一房一價(jià)”定價(jià)的綜合系數(shù)，可用公式表示如下：別墅“一房一價(jià)”綜合系數(shù)=環(huán)境綜合影響因素系數(shù)+產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)五、比較案例價(jià)格修正1 .初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目若為初次定價(jià)，需選定市場(chǎng)可比案例3-5個(gè)，從區(qū)域、環(huán)境、產(chǎn)品特征、公共配套設(shè)施、附加值等因素方面，運(yùn)用層次分析法確定各因素權(quán)重。接著根據(jù)影響別墅價(jià)格的五個(gè)因素運(yùn)用層次

12、分析法分別對(duì)擬定價(jià)項(xiàng)目和可比案例進(jìn)行打分。分值越高，說明此樓盤越好，則其價(jià)格也應(yīng)高。（方法基本同上，此處不做詳細(xì)介紹）。2 .非初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目已有前期推售產(chǎn)品價(jià)格，并有實(shí)際成交案例，則可選擇3-5個(gè)成交案例作為可比案例，根據(jù)前文介紹的環(huán)境影響因素系數(shù)和產(chǎn)品影響因素系數(shù)計(jì)算方法對(duì)成交案例綜合系數(shù)進(jìn)行修正，由修正后系數(shù)乘以成交案例成交單價(jià)，即得出該可比案例的可比價(jià)格?？杀刃拚齼r(jià)格可用如下公式表示：可比峰F價(jià)格=睢送粽合菜改x,可比價(jià)格上+叫比切珞1案例1綜竊系數(shù)案例I乙百鼎t一必比的絡(luò)I1+11案例I嫁仔系致T1六、時(shí)間修正考慮房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)，比較案例價(jià)格需做一定的時(shí)間修正。修正價(jià)格幅度可以依據(jù)官方公布的與房價(jià)息息相關(guān)的數(shù)據(jù)。如產(chǎn)監(jiān)處公布的區(qū)域商品住宅均價(jià)變化情況、區(qū)域GDP發(fā)展變化情況等。漲跌幅度即為時(shí)間修正系數(shù)，該系數(shù)與可比修正價(jià)格相乘，即得出最終的“一房一價(jià)”。七、結(jié)語傳統(tǒng)的商品房定價(jià)中，最常用的方法為比較法，通過比較調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格得到擬定項(xiàng)目的價(jià)格，別墅亦不例外。客觀來說，比較法充分考慮到了市