1、土地評(píng)估的方法市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法(market comparison approach,salescomparison approach )市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類 似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方 法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最 貼切實(shí)際的估價(jià)方法。選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁， 與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比

2、 較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。 與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與 否的關(guān)鍵。市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為：1、收集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行區(qū)域因素修正；7、進(jìn)行個(gè)別因素修正；8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正；9、求出比準(zhǔn)價(jià)格；10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：交易實(shí)例1-修正交易實(shí)

3、例2T=待評(píng)估土地-待評(píng)估土地價(jià)格交易實(shí)例3-市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，所以具有實(shí)現(xiàn)性和說(shuō)服力.5.2.1基本公式以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：V = VBxAxBxDxE (13)式中：V:待估宗地價(jià)格；VB :比較實(shí)例價(jià)格；A：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)5.2.2 程序(1)收集宗地交易實(shí)例；(2)確定比較實(shí)例；(3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；(4)進(jìn)行交易情況修

4、正；(5)進(jìn)行估價(jià)期日修正；(6)進(jìn)行區(qū)域因素修正；(7)進(jìn)行個(gè)別因素修正；(8)進(jìn)行使用年期等修正；(9)求出比準(zhǔn)價(jià)格。5.2.3 收集宗地交易實(shí)例資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、 使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。5.2.4 確定比較實(shí)例要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地 用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例。5.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單 位等。5.2.6 交易情況修正交易情況修正是排

5、除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列 9種：(1)有利害關(guān)系人之間的交易；(2)急于出售或者購(gòu)買情況下的交易；(3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；(4)交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；(5)交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；(6)相鄰地塊的合并交易。(7)特殊方式的交易。(8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；(9)其它非正常的交易。將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。交易情況修正公式為：VE=V0xEp/EE （ 14）式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格V0

6、：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格Ep：待估宗地情況指數(shù)EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)5.2.7 估價(jià)期日修正估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為：VE=V0x Q/Q0 （ 15）式中：VE：估價(jià)期日宗地價(jià)格V0：交易期日宗地價(jià)格Q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)Q0：交易期日地價(jià)指數(shù)5.2.8 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外 部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、 交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、 區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響 其價(jià)格的

7、區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將區(qū) 域因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。 修正公式為：VE=V0x DP/DE （ 16）式中：VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)DE：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)5.2.9 個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下 的價(jià)格。個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ) 設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根 據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。

8、將個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因 素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：VE=V0x SP/SE （ 17）式中：VE：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格V0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)SE：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)5.2.10 土地使用年期等修正土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限， 以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。修正公式為：Vt=V0x K (17)式中：Vt：年期修正后宗地價(jià)格V0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格K：年期修正系數(shù)K= 1 1 /(1 + r) m/ 1 1/(1 + r) n (18)式

9、中：r:土地還原利率m:待估宗地的使用年期n:比較實(shí)例的使用年期除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要 的修正，如容積率修正等。5.2.11 比準(zhǔn)價(jià)格確定所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格：(1)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。(2)加權(quán)算術(shù)平均法。(3)中位數(shù)法。(4)眾數(shù)法。5.2.12適用范圍市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地 區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其它估價(jià)方法中有 關(guān)參數(shù)的求取。收益還原法5.1 收益還原法5.1.1 基本公式以收益還原法評(píng)估

10、土地價(jià)格按以下公式：(1) 土地收益為無(wú)限年期：V=a/r (1)式中：V： 土地收益價(jià)格a:土地純收益(或地租)r： 土地還原利率(2) 土地收益為有限年期：(3) (a/r) 1-1/ (1+r) n (2)式中：V、a、r含義同前n：未來(lái)土地使用年期5.1.2 程序(1)收集相關(guān)資料；(2)測(cè)算年總收益；(3)確定年總費(fèi)用；(4)計(jì)算年純收益；(5)確定還原利率；(6)選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；(7)試算收益價(jià)格；(8)確定待估宗地地價(jià)。5.1.3 收集相關(guān)資料收集的資料包括：待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng) 時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料等。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三

11、年以上的租賃 資料。營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過(guò) 去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反 映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)。5.1.4 估算年總收益年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況 下，合理利用土地應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息 收入等。對(duì)總收益的收益期超過(guò)或不足一年的，要統(tǒng)一折算為年土地總收益。5.1.5 確定年總費(fèi)用總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)正常合理的必要年支出。在確定土地年總費(fèi)用時(shí)，要根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對(duì)總費(fèi)用的支出期超過(guò)或不足一年的，要 統(tǒng)一

12、折算為年土地總費(fèi)用。幾種主要用地方式中土地年總費(fèi)用的主要內(nèi)容如下：(1)土地租賃：土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其它費(fèi)用；(2)房地出租：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房 屋出租年應(yīng)交稅金及其它費(fèi)用；(3)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；(4)生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)成本(包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等)、產(chǎn)品銷售 費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及企業(yè)利潤(rùn)。5.1.6確定土地純收益純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所 產(chǎn)生的純收益后的剩余額。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應(yīng)按下列公

13、式計(jì)算：（1） 土地租賃：a=R-C （3）式中：a: 土地純收益R:年租金收入C:年總費(fèi)用（2）房地出租：a=Rin-Ihn （4）式中：a: 土地純收益Rin:房地純收益Ihn:房屋純收益式中：Rin=Rlg-Clg （5）Rin:房地純收益Rlg:房地出租年總收益Clg:房地出租年總費(fèi)用式中：Ihn=Phcx r2 （6）Ihn:房屋純收益Phc:房屋現(xiàn)值r2:建筑物還原利率房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)期日的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng) 濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來(lái)確定。其公式如下：Phc=Phkx Dn= Phk-E （ 7）式中：Phc:房屋現(xiàn)值Phk:房屋重置價(jià)Dn:房

14、屋成新度E:房屋折舊總額（3） 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)：a=Ijp-Ijf （ 8）式中：a: 土地純收益Ijp:企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益Ijf:非土地資產(chǎn)純收益Ijp=Yjp-Cjp （ 9）式中：Ijp:企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益Yjp:年經(jīng)營(yíng)總收入Cjp:年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用（4） 生產(chǎn)性企業(yè)：a=Isp-Ijf （ 10）式中：a: 土地純收益Isp:企業(yè)生產(chǎn)純收益Isp:非土地資產(chǎn)純收益Isp=Ysp-Csp （ 11）式中：Isp:企業(yè)生產(chǎn)純收益Ysp:年生產(chǎn)總收入Csp:年生產(chǎn)總費(fèi)用（5）自用土地或待開(kāi)發(fā)土地：可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū) 有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土

15、地純收 益。5.1.7 確定土地還原利率土地還原利率應(yīng)按下列方法確定：（1） 土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類 型上與待估土地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還 原利率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率 =安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利 率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按 它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利 率。

16、在確定土地還原利率時(shí)，還應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地使用年期、不同類型 及不同級(jí)別土地之間還原利率的差別。綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系如下：r=（r1L+r2B）/（L+B）（ 12）式中：r:綜合還原利率r1： 土地還原利率r2 :建筑物還原利率L： 土地價(jià)格B：建筑物價(jià)格5.1.8 選用適當(dāng)計(jì)算公式根據(jù)未來(lái)年期土地收益的變化情況，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。除上述基本公式外， 因土地收益變化而應(yīng)采用的公式見(jiàn)附錄 A。5.1.9 計(jì)算土地收益價(jià)格在確定了土地純收益和土地還原利率后，可根據(jù)已選擇的公式計(jì)算土地收益價(jià) 格。5.1.10 適用范圍成收本置近用法現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地或

17、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利 潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本逼近法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi) 發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理， 加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收 益，從而求得土地價(jià)格。計(jì)算公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益其一般適用范圍為新開(kāi)發(fā)的土地估計(jì)；土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)

18、；工 業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外；既無(wú)收益又無(wú)交易情況的特殊土地。成本逼近法 不適用建成區(qū)域已開(kāi)發(fā)土地。土地逼近法的評(píng)估步驟為1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。2.手機(jī)與估價(jià)有 關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等。3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土 地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。4。確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額。5.按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格。6.對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土 地剩最余價(jià)格。對(duì)某復(fù)合結(jié)局事件(A, B, 0,已知它的有關(guān)(暴露)因素在特定的范圍內(nèi)(a, b,c)，通過(guò)先前的歸納又知道 b說(shuō)明B, c說(shuō)明C，那么剩余的a必定說(shuō)明A。對(duì)于房地產(chǎn)估

19、價(jià)而言：5.4.1基本公式以剩余法評(píng)估土地價(jià)格用下列公式：V = A-B-C (21 )式中：V:待估土地價(jià)格A：開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值B：整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本C :開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)5.4.2 程序：(1)調(diào)查待估宗地的基本情況；(2)確定待估宗地的最有效利用方式；(3)估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；(4)估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值；(5)估算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)；(6)確定待估宗地的土地價(jià)格。5.4.3 估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行。 對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或

20、自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土 地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法來(lái)確定其價(jià) 值。5.4.4 確定開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排 應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。5.4.5 確定開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。在土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開(kāi)發(fā)成熟地 的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。5.4.6 計(jì)算利息地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要 計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮

21、資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利 計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼 現(xiàn)至估價(jià)期日，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。5.4.7 計(jì)算利潤(rùn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以土地或房地產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。 利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。5.4.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià)運(yùn)用剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下：V=Vr-Ph-T (22)式中：V:土地價(jià)格Vr :房地產(chǎn)交易價(jià)格Ph :房屋現(xiàn)值T：交易稅費(fèi)房地產(chǎn)交易價(jià)格可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場(chǎng)比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn) 的經(jīng)營(yíng)