1、2012年土地估價師考試輔導(dǎo)之土地管理概述1重點(diǎn)難點(diǎn)土地概念、特征、土地制度、土地政策、土地管理體制、土地管理任務(wù)、基本內(nèi)容。第一章 土地管理概述第一節(jié)土地的概念與特性一、土地的概念(一)土地的定義.土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。這一定義包括以下幾層含義。(1) 土地是綜合體。土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一個單獨(dú)的要素。(2)土地是自然的產(chǎn)物。人類活動可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性質(zhì)和用途的變化。(3)土地是地球表面具有固定位置的空間客體。(4)土地是地

2、球表面的陸地部分。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。(5)土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動結(jié)果。(二)土地概念的區(qū)分1.土地與土壤土壤，是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨(dú)立的自然體。土壤與土地的區(qū)分，可以從以下幾方面加以說明。(1)從相互關(guān)系上看，土壤僅僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤。(2)從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土地的本質(zhì)特征是生產(chǎn)力。外語學(xué)習(xí)網(wǎng)(3)從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土壤是處在地球風(fēng)化殼的疏松表層。而土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面。2.土地與國土國土不單指土地，而是國家管轄的

3、地理空間，包括領(lǐng)土、領(lǐng)空和領(lǐng)海。從內(nèi)涵上看，國土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容。例題：2002判斷題：從內(nèi)涵上看，國土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容 R 3.土地與景觀土壤、風(fēng)化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣及物理化學(xué)作用彼此緊密聯(lián)系的綜合體稱為景觀。大氣候和地理地質(zhì)條件的統(tǒng)一是景觀的基本特征。它與土地的最大區(qū)別主要在于它只考慮自然地理因素的作用，而極少考慮社會經(jīng)濟(jì)因素的“綜合體”的影響。 4.土地與土地資源所謂資源，是指生產(chǎn)資料與生活資料的來源。土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時間內(nèi)可為人類利用的土地。一般說來，土地資源是指經(jīng)過人們投入，從土地上得到收益的土地，即產(chǎn)生了價值的土地。

4、“資源”是一個發(fā)展的概念5.土地與地產(chǎn)地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能夠被人們當(dāng)作財(cái)產(chǎn)予以占有。從法律上看，地產(chǎn)不僅包括土地自然體，而且包括土地權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等)。地產(chǎn)和土地，既緊密聯(lián)系又有區(qū)別，在商品經(jīng)濟(jì)中地產(chǎn)是特定的土地。土地不一定完全是地產(chǎn)，而地產(chǎn)必然屬于土地。地產(chǎn)最重要特性是其商品屬性，具有使用價值和價值，可以像其它商品一樣進(jìn)行交換。但在我國，這種交換是在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的前提下，對使用權(quán)的經(jīng)營，即土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。二、土地的特性土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以

5、人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性;土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們在利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。(一)土地的自然特性(1)土地面積的有限性。(2)土地位置的固定性。(3)土地質(zhì)量的差異性。(4)土地永續(xù)利用的相對性。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。(二)土地的經(jīng)濟(jì)特性(1)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。(2)土地用途的多樣性。(3)土地用途變更的困難性。中華考試網(wǎng)(4)土地增值性。(5)土地報(bào)酬遞減的可能性。土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時候都是構(gòu)

6、成社會土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會屬性，既反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點(diǎn)。例題：判斷題：土地的占有、使用關(guān)系在任何時候都是構(gòu)成社會土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。 R 第二節(jié)土地資源構(gòu)成及特點(diǎn)一、土地資源構(gòu)成及分布(一)按地形特征分類(1)平原。 (2)盆地。(3)丘陵 (4)高原 (5)山地例題：把土地資源分為平原、盆地、丘陵、高原、山地的依據(jù) A.按利用特征分類B.按地形特征分類C.按植被特征分類D.按氣候特征分類答案： B。(二)按用途分類耕地 、 園地 、 林地 、 牧草地、居民點(diǎn)及工礦用地、水域、未

7、利用土地。二、土地資源特點(diǎn)(1)土地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小。(2)后備土地資源有限。(3)土地類型多樣，山地多于平地。中 華 考 試 網(wǎng)(4)農(nóng)地分布不均勻。(5)森林覆蓋率低。(6)土地質(zhì)量較差。(7)水土資源不平衡。第三節(jié)土地管理的內(nèi)涵與原則一、土地管理的概念與性質(zhì)(一)土地管理的概念土地管理是國家的基本職能之一，國家通過立法機(jī)構(gòu)將意志表示規(guī)范化并用法律的形式固定下來，國家管理機(jī)關(guān)即各級人民政府及土地管理部門來保證法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)土地管理國家職能的目的。土地管理的概念可以這樣描述，國家綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)

8、系，合理組織土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。其本質(zhì)是對土地的行政管理。這一概念包括6個方面的含義：土地管理的主體是國家。土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。土地管理的目的是維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用。目標(biāo)是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段管理土地。管理的職能是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制。土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點(diǎn)受社會環(huán)境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約。(二)土地管理的性質(zhì)考試用書土地管理具有自然屬性和社會屬

9、性的兩重性。二、土地管理的主體和對象任何管理(含土地管理)的定義都需包括三項(xiàng)內(nèi)容：“誰在管理”管理者(主體)， “管理什么”管理的對象和范圍，“如何管理”管理的方式和方法。(一)土地管理的主體土地管理主體是各級政府的土地行政主管部門及其公務(wù)員。從享有行政權(quán)力和具體行使行政權(quán)力的角度分析，土地管理的主體又可以分為四種：(1)政府包括中央政府和地方各級政府。(2)土地行政主管機(jī)關(guān)。(3)行政首長。土地行政主管機(jī)關(guān)的首長無論在名義上還是在實(shí)際執(zhí)行上都是行政權(quán)力的一種主體o(4)土地行政主管部門的普通公務(wù)員。他們是土地管理的又一主體。他們?nèi)藬?shù)眾多，由法律保障其身份和規(guī)定其職責(zé)。他們的主要職責(zé)是處理部門

10、的大量日常事務(wù)，具體執(zhí)行既定的政府政策和首長決定，他們是技術(shù)作業(yè)層上土地管理的主體。依據(jù)“管理就是決策”的觀點(diǎn)，他們以其獨(dú)特的方式、專長和優(yōu)勢，直接影響土地管理的過程和時效性，通過他們的努力，土地管理才能轉(zhuǎn)化為社會過程，產(chǎn)生社會效應(yīng)。(二)土地管理的對象土地管理的對象是指土地保護(hù)和開發(fā)利用活動中的社會公共事務(wù)。這些社會化公共事務(wù)的自然載體是土地，社會載體是從事資源保護(hù)和開發(fā)利用的社會組織和個人，大體可以分為以下五類：(1)經(jīng)濟(jì)性組織。包括一切以資源開發(fā)利用為生產(chǎn)經(jīng)營活動內(nèi)容，以贏利為目的的組織。政府通過制定政策、行政法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范來影響和制約它們的行為，對其不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為予以懲處、罰款、限

11、期改正、收回開發(fā)許可證、撤銷營業(yè)執(zhí)照等o(2)社會性組織。一般說來，政府對它們的管理以不違反保護(hù)和合理利用資源的法律和行政法規(guī)為限度。檢查監(jiān)督制度是政府對其管理的主要方式。(3)教科文衛(wèi)組織ww.Exam.CoM(4)新聞性組織。(5)公民。規(guī)范上述五類社會公共事務(wù)載體在土地保護(hù)和開發(fā)利用中的行為，是土地管理的基本任務(wù)。三、土地管理的職能和主要內(nèi)容目前，我國土地管理的職能主要是通過行政法規(guī)或規(guī)范性文件對土地管理主體行使行政職權(quán)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，使主體能夠在法定的職權(quán)范圍內(nèi)，實(shí)施各項(xiàng)土地管理活動。(一)土地管理的職能根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國土資源部職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知的規(guī)定了土地管理

12、的職能：略(二)土地管理的特點(diǎn)來自www.E主要特點(diǎn)是：(1)特別突出地加強(qiáng)了耕地保護(hù)。(2)為了增強(qiáng)國土資源部土地管理上的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)能，保證土地管理的政令暢通。(3)土地利用規(guī)劃管理實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一管理。(4)在土地產(chǎn)權(quán)管理基礎(chǔ)工作方面，由國土資源部制定地籍管理辦法。(5)在合理利用土地、培育土地市場(三)土地管理的主要內(nèi)容根據(jù)國土資源部的職能，土地管理的主要內(nèi)容可以歸納為以下五個方面：1.組織土地立法和制定綜合性土地政策2.編制土地利用總體規(guī)劃與計(jì)劃3.耕地保護(hù)與農(nóng)地用途管制4.地籍管理ww.Exam.CoM5.土地利用管理四、土地管理的基本原則土地管理原則是指土地管理部門及其工作人員從事土地管理活

13、動所必須遵循的基本行為規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)。土地管理原則取決于土地制度和土地管理的總目標(biāo)。我國土地管理是建立在社會主義土地公有制基礎(chǔ)上的，是以充分、合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地為總目標(biāo).基本原則主要包括：整體原則，責(zé)任原則，法制原則，利益原則，效率原則，民主化原則第四節(jié) 土地制度與政策土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對一個國家一定時期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實(shí)行的措施體系或行為準(zhǔn)則。因此，土地制度是土地政策的基礎(chǔ)，土地政策又是土地制度的具體體現(xiàn)。一、土地制度(一)土地制度的含義及其基本特征土地制度是指在特定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個國家人地關(guān)系的法定結(jié)

14、合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。1.土地所有制 土地所有制是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。2.土地使用制土地使用制度是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個重要組成部分。土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。每一個社會形態(tài)都存在著與土地所有制相適應(yīng)的土地使用制及其具體形式。就土地所有權(quán)與使用權(quán)兩者之間的關(guān)系而言，土地使用制可大致分為土地所有權(quán)與使用權(quán)相結(jié)合和土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離兩大類。在土地所有權(quán)與土地使用

15、權(quán)分離條件下的土地使用制可分為有償使用和無償劃撥使用兩類。例題： 是整個土地制度的核心A.土地所有制B.土地使用制C.土地關(guān)系D.人地關(guān)系考試用書答案：A。3.土地管理制度這里所說的土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合。它由中央和各級地方政府實(shí)施.(二)我國現(xiàn)行的土地制度1.現(xiàn)行土地所有制的形式我國現(xiàn)行的土地所有制為社會主義土地公有制，它分為社會主義全民所有制和社會主義勞動群眾集體所有制。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)

16、利。土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式，由各個社會主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等的權(quán)利。2.現(xiàn)行土地使用制的基本格局轉(zhuǎn)自:考試網(wǎng) - Examw.Com現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù);土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回;需要繼續(xù)使用的，可以申請續(xù)期，申請批準(zhǔn)后，

17、期限可以延長，同時按當(dāng)時市場行情補(bǔ)交出讓金;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制是在土地所有權(quán)歸集體的條件下，把土地使用權(quán)承包給農(nóng)戶，以戶為單位獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收人歸農(nóng)戶個人，即家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。二、土地政策(一)土地政策的含義政策是指一個行政組織為完成某項(xiàng)任務(wù)而制定的具體目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案、辦法等各種決策。土地政策可以理解為國家為了維護(hù)土地制度，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準(zhǔn)則。例

18、題：判斷題：土地政策可以理解為國家為了維護(hù)土地制度，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準(zhǔn)則。 R (二)土地政策的特性中華考試網(wǎng)1.政治性 2.強(qiáng)制性 3.整體性 4.針對性5.預(yù)測性 6.及時性(三)土地政策制定的原則1.目標(biāo)明確：土地政策是為土地管理過程指明方向和提供依據(jù)，其目標(biāo)既要與土地管理的目標(biāo)對應(yīng)，又要具體、明確。2.全面、準(zhǔn)確收集信息原則3.可行性原則4.多方案擇優(yōu)原則5.系統(tǒng)性原則6.公共利益原則通常情況下土地政策對三大效益的選擇順序是生態(tài)效益、社會效益，最后才是經(jīng)濟(jì)效益，也就是說保證土地資源的可持續(xù)利用，保護(hù)人類的生態(tài)環(huán)境尤其是堅(jiān)持公共利益優(yōu)先原

19、則是最主要的。7.動態(tài)性原則(四)土地政策制定的程序中華考試網(wǎng)(wwwE)1.明確問題，確定目標(biāo)2.科學(xué)預(yù)測，擬定方案3.評估選優(yōu)，擇定方案4.實(shí)施反饋，修正完善第五節(jié)土地管理體制一、土地管理體制的含義土地管理體制是指土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、管理權(quán)限劃分及運(yùn)行等各種制度的總稱，它是中央和地方各級土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置體系及其管理權(quán)限、范圍的體現(xiàn)。其中，土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置是土地管理體制的核心。土地管理體制的建立，既受到國家基本政治制度和經(jīng)濟(jì)制度影響，又受到基本國情及由國情決定的土地管理在整個國家管理中的地位影響，也受到政府機(jī)構(gòu)改革的影響。二、現(xiàn)行土地管理體制： 現(xiàn)行土地管理體制是指在中華人民共和國土地管理法頒布， 1986年國家土地管理局成立之后，由黨中央、全國人大常委會、國務(wù)院所確定實(shí)行的全國土地統(tǒng)一管理的體制。根據(jù)1998年國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，國土資源部代表國務(wù)院負(fù)責(zé) 全國土地管理工作 其中有6個職能司(廳、局)與土地管理直接相關(guān)，承擔(dān)著相應(yīng)的土地管理職責(zé)。1.政策法規(guī)司中華考試網(wǎng)