1、杭州諾鼎房地產策劃有限公司房地產全程策劃 推廣 顧問杭州諾鼎營銷策劃有限公司商業(yè)地產全程策劃 招商 代理諾鼎專業(yè)于房地產品牌營銷和房地產項目前期市場分析、規(guī)劃定位、營銷策略、廣告推廣、案場協(xié)助、銷售代理等全程服務。以運作三、四線高端住宅和商業(yè)地產為主，擁有豐富的實戰(zhàn)經驗和市場體驗。設置品牌策略、市場研究、視覺設計等部門，擁有房產策劃、城市規(guī)劃、統(tǒng)計、市場營銷、視覺設計等各類專業(yè)人員。下設揚州、貴陽、武漢等分公司、事業(yè)部。“專業(yè)服務、專心致志”是諾鼎所堅持的宗旨浙江省房地產協(xié)會會員單位 / 浙江省商業(yè)地產協(xié)會會員單位 浙商投資促進會會員單位NO.1 第一勝過最好 是我們的理念NO.2 執(zhí)行力才是

2、王道 是我們的態(tài)度NO.3 三、四線市場洞察 是我們的本能 杭州總部：浙江省杭州市下城區(qū)朝暉路175號聯(lián)錦大廈B幢1204#&1401# TEL: 0571. 8526 4109 FAX: 0571. 8526 4110 揚州分公司：江蘇省揚州市文匯西路162號聯(lián)合廣場B幢1103#TEL: 0514. 8796 3223 MOB：江蘇揚州2014年三季度房地產市場觀察Contents目錄目錄2014年三季度房地產熱點政策解讀PART 1PART 1PART 2PART 2PART 3PART 3PART 4PART 42014年三季度揚州土地市場分析2014年三季度揚州房地產市場分析2014

3、年三季度運行趨勢預判PART 1PART 12014年三季度房地產熱點政策解讀熱點政策政策法規(guī)u2014.07.01 國務院新金十條攻堅企業(yè)融資貴難題 力破中梗阻u2014.07.04 營改增范圍將擴至建筑、房地產等領域 u2014.07.10 揚打工族年內有望領居住證 社保及子女享市民待遇u2014.07.26 江蘇省住建廳：取消限購地方政府“說了算”u2014.08.08 房地產稅法進入立法程序 房地合一成改革方向u2014.08.11 信貸政策放松將直接利好樓市需求釋放 u2014.08.15 不動產登記條例支持以人查房 或將觸發(fā)二手房拋售u2014.08.21 住建部專項督查全國住房公

4、積金 將建首問負責制u2014.08.25 限購解禁：蝴蝶效應剛剛啟動u2014.08.31 買房可提取父母子女公積金 揚公積金恢復商轉公u2014.09.11 首批新型城鎮(zhèn)化試點上報 “鎮(zhèn)改市”率先推進u2014.09.14 國土部：嚴控城市新區(qū)無序擴張 防“攤大餅”現象u2014.09.21 南京全面取消樓市限購 出臺七條房地產調控措施u2014.09.23 青島率先松綁限貸:房貸還清可享受首套房優(yōu)惠u2014.09.25 房價步入過冷區(qū)間 地方二輪救市后國家可能出手u2014.09.26 傳央行或釋放房貸松綁信號 認房不認貸可能性較大熱點政策揚州政策法規(guī)1、閑置房屋可交政府出租 月租13

5、00元每年享千元補貼從9月起，2014年市區(qū)公租房社會化收儲就將正式進入房源收儲階段。據悉，日前市房管局出臺了揚州市區(qū)公共租賃住房社會化收儲實施意見（試行），市房管局房地產信息網公布了2014年揚州市區(qū)公共租賃住房社會化收儲政策解讀 。2、買房可提取父母子女公積金 揚公積金恢復商轉公去年，由于資金流動緊張，我市暫停辦理部分住房公積金的貸款業(yè)務。今年，住房公積金貸款積壓現象已基本消除，在資金逐步寬松的情況下，5月20日我市先期恢復辦理住房公積金“又提又貸”。3、建筑面積新規(guī)執(zhí)行 開發(fā)商賣房送陽臺飄窗成歷史7月29日，記者獲悉我市新版建筑工程建筑面積計算規(guī)范已于本月起實施，飄窗新規(guī)范有了明確要求：

6、窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。4、揚州人才住房保障政策進一步優(yōu)化記者9月10日從市人社局獲悉，為進一步吸引人才，我市對年初出臺的人才住房保障資助政策進行了優(yōu)化。不同人才享不同住房保障政策，院士購房（不超200平方米）全額資助。熱點政策揚州城市建設揚州將成省內新綜合樞紐東部市民圖書館有望年底開工地6西雙線雙廟段10月底通車 去儀征可省五至十分鐘揚州將建環(huán)城準快速路網 古城主干道建11處下穿隧道三拆三整治打響第四戰(zhàn)役 主城區(qū)環(huán)境將脫胎換骨“明年8月主城活水全覆蓋 向河中排污水扔垃圾將被重罰市區(qū)農村河道疏浚整治

7、明年底前217條河道整治到位公交同向免費換乘將啟動 新公交專用線10月開建9月19日9點18分瘦西湖隧道正式通車 瘦西湖隧道可分流文昌路1/3車流熱點政策揚州城市規(guī)劃2014的揚州城建注定是不平凡的一年。第三季度，揚州全市上下圍繞交通道路、民生項目、招商引資等重點工作，將城建事業(yè)進行得轟轟烈烈。交通方面：瘦西湖隧道、寧啟復線揚州段、城區(qū)斷頭路延伸工程等項目將助力揚州交通騰飛、城市大格局的拉升；商業(yè)項目建設方面：MSD綜合體建設、南區(qū)大型綜合體建設、北區(qū)綜合體建設等項目，不斷完善區(qū)域配套，解決市民的吃喝玩樂購需求，而環(huán)境方面：城市生態(tài)公園、體育公園的建設層出不窮，為各區(qū)域市民都創(chuàng)造出高舒適的人居

8、環(huán)境。城區(qū)“斷頭路”江都路北延等延伸工程江都路北延工程已啟動，預計明年“東二環(huán)”與新三環(huán)上的江平路將無縫對接；此外，運河南路南延工程完成部分管道鋪設，年內建成后，將直抵橫穿主城南區(qū)的東西向大動脈吳州路。至此，新三環(huán)路網日益打通完善，將使路網間“環(huán)環(huán)相扣”。江都路北延至江平路，新添縱向大通道；東部縱向動脈:運河南路，南延到吳洲路,年內打通。西部縱向通道:邗江南路改造段，西半幅正進行路床施工，年內完工。熱點政策揚州城市規(guī)劃9月19日9點18分瘦西湖隧道正式通車！再也不用擔心堵車了！因為有了瘦西湖隧道，只需5分鐘就能輕松到達，據了解，瘦西湖隧道設計時速60公里，按理論推算，通過隧道時間僅需四五分鐘，

9、據此測算，瘦西湖隧道可分流文昌路1/3車流。進一步拉開現代化大揚州城市框架，推進名城建設和跨江融合發(fā)展。瘦西湖隧道順利通車 分擔文昌路1/3車流熱點政策揚州城市規(guī)劃 寧鎮(zhèn)揚同城化規(guī)劃發(fā)布8月22日，規(guī)劃明確提出了推進南京、鎮(zhèn)江、揚州三市同城化發(fā)展的指導思想、主要目標、基本原則和重點任務。到2020年，寧鎮(zhèn)揚同城化格局全面形成，基本建成具有較強活力和競爭力的國際性大都市。我市將以規(guī)劃的批準實施為契機，從四個方面推進寧鎮(zhèn)揚同城化。健全機制，確保同城化的規(guī)范實施；交通先行，推進同城化的快速通達。熱點政策諾鼎小結1、明年或啟動全國性的房產稅據報道，中國可能最早在明年啟動全國范圍的房產稅。此前房產稅已經

10、在重慶和上海進行了試點。報道提到，征稅的方式仍在討論中，有可能調整。房產稅的稅率并未確定，征收的范圍是針對新建房產還是已有房產也沒有明確的說法。據了解，穿插房產稅將考慮將現有的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，并將房地產稅列為地方稅種。 2、江都公租房經適房擴面 更多中低收入家庭住有其居2014年度江都城區(qū)公共租賃住房保障實施細則和2014年度江都城區(qū)經濟適用住房保障實施細則出臺，與去年相比，今年保障對象擴大了覆蓋面，公租房保障對象月收入由1600元放寬到1700元，經適房保障對象月收入由1200元放寬到1300元。 3、限購限貸松綁持續(xù) 地方微調刺激9月30日，央行發(fā)布文件放開限貸，對于貸款購買首

11、套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。刺激樓市，十月樓市成交量回升。PART 2PART 22014年三季度揚州土地市場分析土地市場全國土地政策1、國土資源部：正依法加緊制定不動產登記條例國土資源部7月28日表示，近期不動產登記條例出臺問題引起社會廣泛關注。建立不動產統(tǒng)一登記制度是本屆政府機構改革和職能轉變的重大舉措。這項制度涉及千家萬戶、各行各業(yè)，與人民群眾利益密切相關。黨中央、國務院

12、高度重視，多次召開會議進行部署，并對條例的出臺作出明確指示。2、國土部：鐵路土地開放方案落定8月7日，由國土資源部，國家發(fā)改委、建設部、原鐵道部共同起草的一個關于支持鐵路站場土地綜合開發(fā)的文件已經成型，并已經出臺。軌道交通修建帶來了土地增值效應外溢，外溢的增值容許鐵路公司由收回一部分，就形成了良性的循環(huán)：既推進了軌道交通導向的城鎮(zhèn)建設，又保證了企業(yè)的效益指標。在這樣的情況下，未來不排除房企“瓜分”城市交通的各個節(jié)點，規(guī)避過去扎堆開發(fā)的風險。3、國土部：農村房屋土地調查按不動產登記要求進行8月23日，國土資源部發(fā)布的農村地籍和房屋調查技術方案指出調查以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則,重點

13、完成農村范圍內宅基地、集體建設用地的權屬調查和地籍測量,同步開展地上房屋及其附屬設施的調查工作。此次農村房地調查是按照不動產登記制度要求進行的,其內容也是建立實施不動產統(tǒng)一登記制度的基本內容和重要組成部分，具體包括宅基地應調查權利人家庭情況、房屋調查重點是房屋的權利人、調查按照不動產登記要求進行、違法宅基地須合法后方可發(fā)證”。土地市場全國土地政策4、國土部：嚴控城市新區(qū)無序擴張 防“攤大餅”現象9月25日，國土資源部就近期下發(fā)的關于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見舉行通氣會，表示，將嚴格管控城市新區(qū)用地。今后確需設立城市新區(qū)的，必須以人口密度、用地產出強度和資源環(huán)境承載能力為基準，以符合土地利用

14、總體規(guī)劃為前提。國土資源局會在嚴格掌握標準的前提下予以規(guī)范和支持。但是第一必須符合國家標準，第二必須符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃。全國土地政策土地市場u2014年開年，全國土地市場火爆，地王時有出現，進入第二季度后，由于全國樓市不穩(wěn)定，開發(fā)商拿地謹慎，土地市場趨于平淡，而到了第三季度，由于傳統(tǒng)的“金九銀十”的來臨，增加了土地的供應量。u再來看揚州土地市場，三季度7月?lián)P州由于受全國樓市影響，地塊入市放緩，僅一塊地拍賣，但是8月份10塊土地的入市，并在9月份全部拍賣?？傮w來說，三季度揚州土地市場先冷后熱。揚州2014年三季度每月土地供應量（：塊）揚州2014年三季度每月土地成交量（：塊）11000246

15、810127月8月9月0246810127月8月9月整體市場運行土地市場u三季度土地共成交11幅，土地成交用途從土地成交用途來看，住宅用地成交5套，商業(yè)用地成交6套，而規(guī)劃為商住的沒有成交。由此可見，三季度土地成交以商業(yè)為主，住宅用地的供應量有所減少。2014年三季度土地成交用途一覽表55%0%45%商業(yè)商住住宅諾鼎小結土地市場1、三季度揚州土地市場先冷后熱，7月供應及成交量少，8、9月供應成交量增加2014年三季度開始，由于受全國樓市的影響，7月土地供應量少，僅成交1塊土地，而到了8月份，隨著“金九銀十”的來臨，8月土地供應量急增至10塊土地，9月份這些土地也迅速成交，總體來說，三季度揚州土

16、地市場先冷后熱，7月較為冷清，8、9月交易頻繁。不過就現在市場行情，某種程度上需要增強已有的庫存量加速去化。2、三季度揚州土地市場以商業(yè)用地成交為主，住宅用地成交減少 三季度土地共成交11幅，土地成交用途從土地成交用途來看，住宅用地成交5套，商業(yè)用地成交6套，而規(guī)劃為商住的沒有成交。由此可見，三季度土地成交以商業(yè)為主，住宅用地的供應量有所減少。隨著揚州的不斷發(fā)展，商業(yè)用地供應量的增加也是有必要的，不僅能填補住宅聚集地內的商業(yè)空白，還能起到提升城市形象、增加就業(yè)機會等更加深遠的意義。PART 3PART 32014年三季度揚州房地產市場分析整體供銷房產市場商品房（套）10761096391284

17、26955住宅（套）80483327927726873東區(qū)西區(qū)北區(qū)南區(qū)老城區(qū)江都區(qū)020040060080010001200商品房（） 12614612593942062189563665113819住宅（）87648996873150718057366598944東區(qū)西區(qū)北區(qū)南區(qū)老城區(qū)江都區(qū)020000400006000080000100000120000140000三季度揚州各區(qū)域商品房和住宅成交套數情況(套）三季度揚州各區(qū)域商品房和住宅成交面積情況（）2014年第三季度揚州成交的商品房中，西區(qū)成交最高，成交1096套，占比28.63%；其次是東區(qū)，成交1076套，占比28.11%；江都區(qū)

18、成交955套，占比24.95%；北區(qū)成交391套，占比10.21%；南區(qū)成交284套，占比7.42%；老城區(qū)成交26套，占比0.68%。2014年第三季度揚州成交的住宅中，江都區(qū)成交最高，成交873套，占比28.23%；其次是西區(qū)，成交833套，占比26.94%；東區(qū)成交804套，占比26%；北區(qū)成交279套，占比9.02%；南區(qū)成交277套，占比8.96%；老城區(qū)成交26套，占比0.84%。房產市場整體供銷截止至2014年9月25日，2014年第三季度揚州市區(qū)商品房成交3828套，這一數據與2013年第3季度成交5838套相比，同比下降34.43%，成交面積430605平米，與2013年第3

19、季度成交671327平米相比，同比下降35.86%；2014年第3季度揚州市區(qū)商品住宅成交3092套，成交面積339508平米。截止9月25日， 7月份揚州市區(qū)商品房共成交1363套，8月份商品房成交1171套，9月份商品房成交1294套；7月份揚州市區(qū)商品房成交面積為138530平米，8月份商品房成交面積為143408平米，9月份商品房成交面積為148667平米。29%29%10%4%1%27%東區(qū)西區(qū)北區(qū)南區(qū)老城區(qū)江都區(qū)26%30%9%5%1%29%東區(qū)西區(qū)北區(qū)南區(qū)老城區(qū)江都區(qū)2014年三季度各區(qū)域商品房成交面積()占比2014年三季度各區(qū)域住宅成交面積（）占比房產市場整體供銷從成交套數來

20、看，7月份揚州市區(qū)商品房共成交1363套，8月份商品房成交1171套，9月份商品房成交1294套。以上數據不難看出，商品房成交套數最高的月份是7月，其次是9月，成交第三的月份是8月。暑期雖然是樓市的淡季，但今年，開發(fā)商在這樣的時機推出了各種幅度的優(yōu)惠，從而吸引了更多的購房者促進成交。從成交面積來看，7月份揚州市區(qū)商品房成交面積為138530平米，8月份商品房成交面積為143408平米，9月份商品房成交面積為148667平米。（每月數據是從1日統(tǒng)計到25日）2014年三季度揚州商品房成交套數走勢2014年三季度揚州各區(qū)域商品房成交面積分布13631171129410501100115012001

21、2501300135014007月8月9月商品房（套）1385301434081486671300001350001400001450001500007月8月9月面積（）房產市場整體供銷從從成交套數來看，7月份揚州市區(qū)商品住宅共成交1179套，8月份商品住宅成交854套，9月份商品住宅成交1059套。以上數據不難看出，商品住宅成交套數最高的月份是7月，其次是9月，成交第三的月份是8月。從成交面積來看，7月份揚州市區(qū)商品住宅成交面積為122622平米；8月份商品住宅成交面積為97452平米；9月份商品住宅成交面積為119434平米。（每月數據是從1日統(tǒng)計到25日）2014年三季度揚州住宅成交套數

22、走勢2014年三季度揚州各區(qū)域住宅成交面積分布117985410590200400600800100012007月8月9月商品房（套）122622974521194340500001000001500007月8月9月面積（）房產市場3季度開盤分析25114230246810127月8月9月老盤新盤2014年三季度揚州樓市純新盤、老盤加推次數37%18%19%15%11%邗江區(qū)廣陵區(qū)儀征市開發(fā)區(qū)江都區(qū)2014年三季度揚州各區(qū)開盤次數占比截止2014年9月26日,2014年三季度揚州樓市開盤的項目總量達27個樓盤，共計27次，包括純新盤入市和老盤推新，純新盤開盤次數9次，老盤加推項目次數18次。7

23、月份和8月份樓市進入了短暫的休整期，金九厚積薄發(fā)開盤量翻番，9月份開盤量高達14次，7月開盤6次，8月開盤7次。從統(tǒng)計的信息來看，邗江區(qū)是開盤大區(qū)域，成為2014三季度推盤量最多的區(qū)域，推盤量達到10次，占比37.04%；廣陵區(qū)和儀征市開盤推盤量達5次緊隨其后，占比18.52%；開發(fā)區(qū)開盤量達4次，占比14.81%；江都區(qū)開盤量達3次，占比11.11%。房產市場整體供銷u2014年揚州三季度住宅銷售平均價格為9195元/，比起2季度的9377元/，環(huán)比下降1.9%。93579474930292349224912789009000910092009300940095002014.042014.0

24、52014.062014.072014.082014.09住宅平均價格2014年三季度揚州住宅價格走勢房產市場東區(qū)行情u東區(qū)隨著“金九銀十”的來臨，8月份的成家量上升，而9月份受供大于求的市場影響，成交量相對減弱，3季度整體來說，東區(qū)的成交量搖搖領先其他區(qū)域。三季度東區(qū)成交比較高的樓盤依次是環(huán)球金融城、中海璽園、京杭明珠。2014年三季度揚州東區(qū)銷售統(tǒng)計表商品房成交套數（套）260454362住宅成交套數（套）226307271商品房成交面積（萬平方米）2.86.23.5住宅成交面積（萬平方米）2.53.322.92018年7月2018年8月2018年9月0123456705010015020

25、0250300350400450500南區(qū)行情房產市場u南區(qū)三季度的銷售并未因為傳統(tǒng)“金九銀十”的來臨，給其帶來銷售上的動力，南區(qū)在3季度的銷售平平，從銷售面積來看，南區(qū)商品房的銷售面積一路下滑。南區(qū)成交比較高的樓盤是晶福園、中海運河丹堤、金地藝境、藍爵莊園。商品房成交套數（套）2251288住宅成交套數（套）2181277商品房成交面積（萬平方米）1.371.161.052018年7月2018年8月2018年9月00.20.40.60.811.21.40501001502002502014年三季度揚州南區(qū)銷售統(tǒng)計表西區(qū)行情房產市場u西區(qū)在三季度的銷售中，顯得比較平靜。7、8、9三個月銷售沒有

26、較大的波動，成交量較為平穩(wěn)。西區(qū)成交比較高的樓盤依次是景瑞望府、金地酩悅、萬科金域華府、萬豪西花苑。2014年三季度揚州西區(qū)銷售統(tǒng)計表商品房成交套數（套）302326335住宅成交套數（套）206254245商品房成交面積（萬平方米）3.443.683.56住宅成交面積（萬平方米）2.523.142.942018年7月2018年8月2018年9月00.511.522.533.54050100150200250300350北區(qū)行情房產市場u北區(qū)三季度的銷售，和其他區(qū)域一樣，8月份的銷售明顯高于7、9月份，而9月份的商品房的銷售業(yè)很不盡人意。北區(qū)成交比較高的樓盤則是萬科城、恒大帝景。2014年三季

27、度揚州北區(qū)銷售統(tǒng)計表商品房成交套數（套）10516586住宅成交套數（套）6011673商品房成交面積（萬平方米）0.81.711.04住宅成交面積（萬平方米）0.731.360.782018年7月2018年8月2018年9月00.20.40.60.811.21.41.61.8020406080100120140160180老城區(qū)行情房產市場u老城區(qū)9月份有明顯的成交，商品房和住宅均成交26套，成交面積均為0.37萬平方米，老城區(qū)成交比較高的樓盤是華信沁園。2014年三季度揚州老城區(qū)銷售統(tǒng)計表商品房成交套數（套）0026住宅成交套數（套）0026商品房成交面積（萬平方米）000.37住宅成交面

28、積（萬平方米）000.372018年7月2018年8月2018年9月00.050.10.150.20.250.30.350.4051015202530江都區(qū)行情房產市場u江都區(qū)三季度商品房共成交960套，住宅共成交873套，8、9月份的銷售均小于7月份的銷售，傳統(tǒng)“金九銀十”的到來并未刺激江都樓市的銷售。 2014年三季度揚州江都區(qū)銷售統(tǒng)計表商品房成交套數（套)452205303住宅成交套數（套）421174278商品房成交面積(萬平方米）5.112.753.51住宅成交面積（萬平方米）4.722.083.162018年7月2018年8月2018年9月012345605010015020025

29、0300350400450500房產市場新增項目批示2014年揚州市三季度各月銷售許可證獲批個數u截止至2014年10月1日，2014年7月至9月?lián)P州共有26個項目獲批銷售許可證，其中7月共5個項目獲批，8月共9個項目獲批，9月共12個項目獲批。5912024681012147月8月9月個數房產市場新增批示項目u據統(tǒng)計，截止至2014年10月1日，2014年三季度揚州共有26個項目獲批銷售許可證，獲批建筑面積254180.46平米。 7月共5個項目獲批，獲批建筑面積為60544.98平米；8月共9個項目獲批，獲批建筑面積為107162.97平米；9月共12個項目獲批，獲批建筑面積為86472.

30、51平米。2014年揚州三季度各月銷售許可證獲批建筑面積（）60544.9810716386472.510200004000060000800001000001200007月8月9月建筑面積（）銷售排行房產市場排序樓盤物業(yè)類型銷售套數（單位：套）銷售面積（單位：）1景瑞望府板樓、高層197198842京杭明珠板樓 低層 多層 小高層 高層122132003金地酩悅城住宅、商鋪123123174晶龍灣名苑住宅243117945貴宇商業(yè)廣場商鋪88117796聯(lián)發(fā)君悅華府 板樓 多層 小高層 高層6188177東方國際輕紡城 綜合體/購物中心786038揚州環(huán)球金融城商鋪、寫字樓、公寓10480029藍灣國際住宅52679710中海運河丹堤板樓 低層 多層 高層646226三季度揚州市商品房銷售前十排行榜房產市場媒體監(jiān)測u2014年三季度7月份，即2014年7月1日日-2014年7月27日，揚州市區(qū)主流平面媒體樓市廣告累計投放41次，揚州晚報投放30次，揚州時報投放3次,揚州日報投放1次，壹周刊投放7次。上周樓市廣告投放均為半版和整版，其他規(guī)格廣告無投放記錄； u2014年三季度8月份，即2014年8月1日-2014年8月31日，揚州樓盤共計投放54則廣告，共計37.5版。從廣告訴求點來看，形象類排名第一，共有23則廣告的投放，占廣告投放總量的42.6%；活