1、限制民事行為能力人簽訂的房屋租賃合同無效限制民事行為能力人簽訂的房屋租賃合同無效未分類2008-5-5限制民事行為能力人簽訂的房屋租賃合同無效原告：林某，女，1988 年 5 月 13 日出生，北京市通州區(qū)某中學學生。被告：宋某。被告：北京中地恒遠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。案情2004 年 8 月 21 日，林某經(jīng)北京中地恒遠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（簡稱中地恒遠公司）介紹與宋某簽訂了公寓租賃合同。合同約定宋某將其所有的坐落于西城區(qū)白云路西里甲 10 號樓 901 室樓房一套（面積 84.59 平方米）及室內(nèi)設(shè)施出租給原告居住，租賃期為 12 個月，月租金 4000元。房租支付方式為季付，林某必須于付款期

2、滿前 15 日付清。租賃期間的水、電、煤氣費由原告按單繳付。合同補充條款約定，客戶林某為中地恒遠公司介紹，甲方（即宋某）承諾事成后支付一個月的租金作為代理費，代理費在第一次付款時應及時付清，公司保證該客戶住一年，如違約免費介紹新客戶并保證客戶的安全性。林某與宋某及中地恒遠公司皆在合同上簽字蓋章。林某于合同簽訂當日向宋某交付 4000 元押金，宋某向中地恒遠公司交付代理費 2000 元。次日，林某進住該房。8 月 30 日，林某一次性支付宋某兩個月租金 8000 元。后林某提出因出國學習不能繼續(xù)租住房屋，于 9 月 4 日與宋某達成協(xié)議，承諾愿意支付一個月租金并付 4000 元違約金，并于9 月

3、 19 日搬出，其余 4000 元租金由宋某退還林某。林某依據(jù)協(xié)商時間將房屋騰退，但因林某之父反對，林某未能履行協(xié)議商定的違約金給付事宜，雙方發(fā)生爭議。林某在訴爭房居住期間，產(chǎn)生煤氣、水、電費 88.98 元，電話費 92.94 元。林某訴稱，因為我是一名未成年人，尚在學校學習，沒有獨立的經(jīng)濟來源，也缺乏足夠的認知能力，與被告宋某簽訂的合同的行為與我自己年齡、智力不相適應。而宋某作為成年人，應當有足夠的認知能力，在聯(lián)系簽約時，明知我是未成年人而仍然與我簽訂高額租金的租賃合同，具有完全過錯，應當認定合同無效。故起訴要求確認公寓租賃合同無效，宋某返還已經(jīng)交付的押金及兩個月租金共計 12 000 元

4、，案件受理費由宋某負擔。宋某辯稱，林某雖于 9 月 19 日搬出，但至今未能交付鑰匙。在我向林某索要身份證及學生證等相關(guān)證件時，其搪塞并有意隱瞞事實，同時被告中地恒遠公司未盡到審查客戶身份的義務，構(gòu)成違約，導致合同履行不能，林某及中地恒遠公司應當承擔連帶責任。我不同意林某的訴訟請求。被告中地恒遠公司辯稱，我公司作為中介公司，僅僅為雙方提供租賃信息。一旦租賃合同簽訂，我公司的業(yè)務即為完成。宋某應當依據(jù)合同約定支付代理費 4000 元，然而宋某僅支付我公司2000 元代理費。我公司認為三方簽訂的合同為有效合同。由于林某自己的原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行，構(gòu)成違約，林某應當承擔違約責任。承擔責任后剩余部

5、分租金，應當由宋某返還，與我公司沒有任何關(guān)系。宋某主張我公司與林某承擔連帶責任無法律依據(jù)。審理結(jié)果法院經(jīng)審理認為，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智商、精神健康狀況相適應而訂立的合同、不必經(jīng)過法定代理人追認。根據(jù)查明的事實，本案林某作為簽訂租賃合同的一方當事人，在訂立合同時確系限制民事行為能力人，且該合同未經(jīng)其法定代理人追認，因此應依法認定該合同為無效合同。各方因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還。鑒于林某已經(jīng)居住 30 天，其居住期間的房屋使用費及水、電、煤氣、電話費等，應當向宋某支付。具體使用費比照月租金支付，水電等費用以實際單據(jù)核算，

6、其余部分由宋某予以返還；中地恒遠公司基于無效合同而取得的代理費亦缺乏依據(jù)，依法應當返還宋某；林某與被告宋某合理的訴訟請求法院予以支持。林某的其他訴訟請求，缺乏相應的依據(jù)，法院不予支持。宋某及中地恒遠公司的辯稱缺乏依據(jù)，法院不予采信。依據(jù)中華人民共和國合同法第 47 條、58 條規(guī)定，判決：（一）確認林某與宋某、中地恒遠公司訂立的公寓租賃合同為無效合同；（二）宋某返還林某人民幣 7818.08 元；（三）中地恒遠公司返還宋某人民幣2000 元；（四）駁回林某其他訴訟請求。評析本案爭議的焦點問題是未成年人簽訂的房屋租賃合同是否有效。隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，孩子們的錢包也鼓了起來，出現(xiàn)了不

7、少高額消費的未成年人，然而由于未成年人在法律上屬于無民事行為能力人或限制民事行為能力人，其進行民事活動的法律效力并不確定。如何保護未成人合法權(quán)益，既不限制未成年人合理地處分其財產(chǎn)的權(quán)利，又避免因其不當處分行為損害自身利益，是我們應當重視的問題。行為人具備相應的民事行為能力是民事行為有效的必要條件。根據(jù)我國民法通則的相關(guān)規(guī)定，10-18 周歲的未成年人及不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，具有一定的民事行為能力，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動，但同時其民事行為能力受到限制，進行與其年齡、智力不相適應的民事活動，應由其法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。如何認定

8、未成年人進行的民事活動是否與他的年齡、智力相適應，是審判實踐中常見的難題。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（修改稿）第條規(guī)定：“十周歲以上的未成年人進行的民事活動是否與其年齡、智力狀況相適應，可以從行為與本人生活相關(guān)聯(lián)的程度，本人的智力能否理解其行為并預見相應的行為后果，以及標的數(shù)額等方面認定?！迸袛嗝袷禄顒邮欠衽c行為人年齡、智力相適應，應采取實質(zhì)判斷標準，即就個案，具體、切實地衡量法律制度企圖保護的法益，以行為是否與限制民事行為能力人日常生活有密切關(guān)系，本人能否理解其行為的性質(zhì)及后果，以及標的額大小來判斷，同時應當注意，立法的宗旨是要保護未成年人的財產(chǎn)權(quán)利，同時也要兼顧方便生活和保護交

9、易安全。限制民事行為能力人簽訂的與其年齡、智力不相適應的合同應屬效力待定的合同還是無效合同？效力待定的合同是指簽訂后合同效力處于不確定的狀態(tài)，行為人的法定代理人可以追認使之生效，也可否認使之無效的合同。我們認為，將其認定為效力待定的合同更為適宜。雖然民法通則明文規(guī)定限制民事行為能力人依法不能獨立實施的民事行為無效，但一概將此類行為認定無效并不利于限制民事行為能力人的保護，也有悖于盡量維持合同效力的民法精神。首先，民法通則制定于 1986 年，距今已有二十余年，這段時間我國經(jīng)濟狀況有了翻天覆地的變化，民法通則的部分條文已不能適應社會經(jīng)濟的發(fā)展，其中有的條文已經(jīng)被合同法等部門法取代。其次，將此類合

10、同認定為效力待定的合同，可以為限制民事行為能力人提供一次選擇合同是否生效的機會，更有利于限制民事行為能力人的保護。對限制民事行為能力人來講，當合同對其有利時，其可以選擇由法定代理人追認使合同有效，當合同對其不利時，其可以選擇由法定代理人否認使合同無效。而如果法律規(guī)定此類合同為無效合同，當合同有利于限制民事行為能力人，其會面臨合同相對方隨時可能提出合同無效主張的不利局面，這不利于保護限制民事行為能力人。本案林某作為限制民事行為能力人，獨自與宋某和中介公司簽訂了總標的額為 5.2 萬元（租期12 個月，每月 4000 元，另加一月租金作為押金）的公寓租賃合同，并實際交付宋某 1.2 萬元，對一個沒有經(jīng)濟收入的普通學生來講，其標的額不可謂不大，林某在簽訂租賃合同時無法預見其行為的后果，也無能力承擔相應的責任，可以認定，林某簽訂公寓租賃合同的行為是與其年齡、智力不相適應的民事活動，該合同應被認定為效力待定的