1、第六章第六章 成本法成本法 成本法的基本原理成本法的基本原理1 成本法成本法操作步驟操作步驟2 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3l 搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的搜集有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料l 測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格l 測(cè)算折舊測(cè)算折舊l 求取積算價(jià)格求取積算價(jià)格l 成本法的概念成本法的概念l 成本法成本法的理論依據(jù)的理論依據(jù)l 成本法成本法適用的對(duì)象和條件適用的對(duì)象和條件l 成本法成本法的操作步驟的操作步驟重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路

2、、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。法。概念概念 成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 成本法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為成本法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。第第1節(jié)節(jié) 成本法的基本原理成本法的基本原理理論依據(jù)：理論依據(jù)： 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的：商品的

3、價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用前決定。具體又可以分為從賣(mài)方的角度來(lái)看和從買(mǎi)方費(fèi)用前決定。具體又可以分為從賣(mài)方的角度來(lái)看和從買(mǎi)方的角度來(lái)看。的角度來(lái)看。從賣(mài)方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過(guò)去的從賣(mài)方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過(guò)去的“生生產(chǎn)費(fèi)用產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入；，重在過(guò)去的投入；從買(mǎi)方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的從買(mǎi)方的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生生產(chǎn)費(fèi)用產(chǎn)費(fèi)用”，類(lèi)似于，類(lèi)似于“替代原理替代原理”。 由上可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的由上可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。因

4、此，估價(jià)人員可以。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)根據(jù)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 適用對(duì)象和條件適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)適用對(duì)象：只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院

5、、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性不動(dòng)產(chǎn)，以及化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)、公園等公用、公益性不動(dòng)產(chǎn)，以及化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)日用戶(hù)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)日用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)、單純的建筑物通常也是的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)采用成本法估價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠包括投保和理賠)及其他損及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià) ； 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格直接取決

6、于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，不動(dòng)產(chǎn)成本的增加并不一定能哪其價(jià)值，投入的成本不多也不一成本的增加并不一定能哪其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。定說(shuō)明其價(jià)值不高。 所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近逼近”，其中最，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的不動(dòng)

7、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析等來(lái)確定評(píng)估價(jià)值；類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)要結(jié)合市場(chǎng)供求分析等來(lái)確定評(píng)估價(jià)值；類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。價(jià)值。 成本法的操作步驟成本法的操作步驟運(yùn)用成本法一般可以分為下列運(yùn)用成本法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：大步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料搜集有關(guān)房地

8、產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 ；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格； 測(cè)算折舊；測(cè)算折舊； 求取積算價(jià)格。求取積算價(jià)格。 第第3節(jié)節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動(dòng)產(chǎn)價(jià)運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋臉?gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N(xiāo)售的全過(guò)程，以及該全過(guò)地一直到建筑物竣工乃至完成銷(xiāo)售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費(fèi)、稅種類(lèi)及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支

9、付時(shí)間，以做程中所涉及的費(fèi)、稅種類(lèi)及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。目的金額。 下面以下面以“取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房建成的商品房”這種典型的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便這種典型的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況

10、下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常由如下這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：土地取得大項(xiàng)構(gòu)成：土地取得成本；開(kāi)發(fā)成本；管理費(fèi)用；成本；開(kāi)發(fā)成本；管理費(fèi)用； 投資利息；銷(xiāo)售費(fèi)用投資利息；銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)；銷(xiāo)售稅費(fèi)； 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；土地取得成本土地取得成本 指取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、指取得不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(作為買(mǎi)方作為買(mǎi)方)繳納的稅費(fèi)繳納的稅費(fèi)(如契如契稅、交易手續(xù)費(fèi)稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在

11、目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：種： (1)通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過(guò)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)”取得的，如購(gòu)買(mǎi)政府招標(biāo)、拍賣(mài)、掛取得的，如購(gòu)買(mǎi)政府招標(biāo)、拍賣(mài)、

12、掛牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置牌出讓或者不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地的熟地 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本 是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)是指在取得的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：主要包括下列幾項(xiàng)： (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (3)房屋建筑安裝工程費(fèi)

13、；房屋建筑安裝工程費(fèi)； (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (5)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。管理費(fèi)用管理費(fèi)用 是指為組織和管理不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，是指為組織和管理不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅包括不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比費(fèi)等。可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀韭?。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按照土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。與開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。 投資利

14、息投資利息 即在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，包括土即在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)稅費(fèi)的利息，無(wú)論它們的來(lái)源地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)稅費(fèi)的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。機(jī)會(huì)成本的考慮。 （1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開(kāi)發(fā)動(dòng)工前要全部付清，）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開(kāi)發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開(kāi)發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)

15、期；經(jīng)歷整個(gè)開(kāi)發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期；（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐步投入，銷(xiāo)售后方可）開(kāi)發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐步投入，銷(xiāo)售后方可收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半；二是以開(kāi)發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為息期為開(kāi)發(fā)期的一半；二是以開(kāi)發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期。整個(gè)開(kāi)發(fā)期。 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用 是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一

16、定比率來(lái)測(cè)算來(lái)測(cè)算 。銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi) 是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(此時(shí)作此時(shí)作為賣(mài)方為賣(mài)方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類(lèi)：繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類(lèi)： (1)銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱(chēng)為通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”)。 (2)其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷(xiāo)售收入現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷(xiāo)售收入(售價(jià)售價(jià))減去減去各種成

17、本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)售價(jià)”是是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，因此未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在估價(jià)中，測(cè)算開(kāi)，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在估價(jià)中，測(cè)算開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)： (1)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的； (2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)；利潤(rùn)； (3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一

18、定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。計(jì)算基數(shù)土地取得成本計(jì)算基數(shù)土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用管理費(fèi)用+投資利息投資利息+銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為成本利潤(rùn)率，即售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為成本利潤(rùn)率，即 直接成本利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地取得成本開(kāi)發(fā)成本土地取得成本開(kāi)發(fā)成本1、適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式、適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格取得待開(kāi)發(fā)土地的成本新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用管理費(fèi)用+投資利息投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)

19、利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地增值收益土地增值收益 注意注意稅費(fèi)：稅費(fèi)：耕地占有稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、土地管理耕地占有稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)費(fèi)土地增值收益：土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使政府出讓土地除收回成本外，還要使國(guó)家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的國(guó)家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。增值收益。第第3節(jié)節(jié) 成本法基本公式成本法基本公式2、適用于新建不動(dòng)產(chǎn)的基本公式、適用于新建不動(dòng)產(chǎn)的基本公式 新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格土地取得成本土地開(kāi)發(fā)成本建筑新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格土地取得成本土地開(kāi)發(fā)成本建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)

20、用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 3、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格房地的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格房地的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 或者或者舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格土地的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的重新購(gòu)舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格土地的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊建價(jià)格一建筑物的折舊概念概念 重新購(gòu)建價(jià)格又稱(chēng)重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重重新購(gòu)建價(jià)格又稱(chēng)重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得

21、的利潤(rùn)。全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：點(diǎn)：(1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； (2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格；重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格； (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。 第第4節(jié)節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式 1、 重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本，是指，是指采

22、用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 2、重建價(jià)格又稱(chēng)重建成本、重建價(jià)格又稱(chēng)重建成本，是指，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，

23、重新建造與估價(jià)對(duì)象建點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制復(fù)制”。 注意：注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采

24、用市場(chǎng)法；成本法求??；也建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法；成本法求??；也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門(mén)公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門(mén)公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。 求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。（1）單位比較法）單位比較法 （單位面積法（單位面積法 、單位體積法）；、單位體積法）； （2）分部分項(xiàng)法；）分部分項(xiàng)法； （3）工料測(cè)量法）工料測(cè)量法 ；（4）指

25、數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法 。概念概念 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即價(jià)格的差額，即 建筑物折舊建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所

26、具有的價(jià)值。結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 第第5節(jié)節(jié) 建筑物的折舊建筑物的折舊建筑物折舊的原因建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi) ：（1）物質(zhì)折舊）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱(chēng)物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體物質(zhì)折舊又稱(chēng)物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下從如下4個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握：自然經(jīng)過(guò)的老化；正常使個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握：自然

27、經(jīng)過(guò)的老化；正常使用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。(2)功能折舊功能折舊 功能折舊又稱(chēng)精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物在功能功能折舊又稱(chēng)精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好

28、的建筑物等。 (3) 經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱(chēng)外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種經(jīng)濟(jì)折舊又稱(chēng)外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足)、區(qū)位因素區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素，也可能是其他因素(如政府政策變化如政府政策變化等等)。建筑物折舊的求取方法建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、

29、實(shí)際觀察法法和成求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法法和成新折扣法。新折扣法。（1）年限法）年限法 年限法又稱(chēng)年齡一壽命法，它將建筑物的重置價(jià)格按照一定年限法又稱(chēng)年齡一壽命法，它將建筑物的重置價(jià)格按照一定的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念有關(guān)年限的概念 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物主要建筑物的自然壽命：是指從建筑

30、物竣工之日開(kāi)始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。使用為止的時(shí)間。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物對(duì)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間，即建筑物預(yù)期產(chǎn)生的收益不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間，即建筑物預(yù)期產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。大于其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類(lèi)型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。相同類(lèi)型的建筑物不同地

31、區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。 2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)）建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)建筑物的實(shí)經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到估價(jià)時(shí)建筑物的實(shí)經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。 建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。數(shù)。3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物

32、的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。后的壽命。 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即后的壽命，即 剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù) 如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。命。 總結(jié)：總結(jié)： 利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)

33、壽利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。能符合實(shí)際。 年限法中最主要的是直線(xiàn)法。直線(xiàn)法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用年限法中最主要的是直線(xiàn)法。直線(xiàn)法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等一直線(xiàn)法的年折舊額計(jì)算公式為：年的折舊額相等一直線(xiàn)法的年折舊額計(jì)算公式為：式中：式中

34、：Di第第i年的折舊額，或稱(chēng)做第年的折舊額，或稱(chēng)做第i年的折舊年的折舊;C 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;S 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。 N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命; R 建筑物的凈殘值率建筑物的凈殘值率; (CS)稱(chēng)為折舊基數(shù)稱(chēng)為折舊基數(shù); C - SNDi = D =C(1-R)N=習(xí)題習(xí)題: 有一宗耐用年限為有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了5年，其建筑總面積為年，其建筑總面積為1000m2，重置價(jià)格為，重置價(jià)格為1200元元/m2，殘值，

35、殘值率為率為5，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值。，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值。 某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第年，假定第1年投入建造成本的年投入建造成本的60，第，第2年投入年投入40，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的本的3，年利息率為，年利息率為6，銷(xiāo)售稅費(fèi)為，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。試計(jì)算

36、該建筑物的折舊總額。萬(wàn)元。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。（2）實(shí)際觀察法）實(shí)際觀察法 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來(lái)求取建筑物的實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗：建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗：修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的不是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修

37、復(fù)的。即動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即 修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值修復(fù)后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額?；蛳喈?dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。 對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?lèi)。短壽命項(xiàng)目是剩余使用

38、壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)項(xiàng)目?jī)深?lèi)。短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。 短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重

39、新購(gòu)建價(jià)格減去可長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。限法計(jì)算折舊額。例子：某建筑物的重置價(jià)格為例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為萬(wàn)元，平均壽命

40、為5年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年；設(shè)年；設(shè)備的重置價(jià)格為備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為萬(wàn)元，平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。殘年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。15115150解解 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用2(萬(wàn)元萬(wàn)元) 裝飾裝修的折舊額裝飾裝修的折舊額30 X X3 18(萬(wàn)元萬(wàn)元) 設(shè)備的折舊額設(shè)備的折舊額60 X X1040(萬(wàn)元萬(wàn)元) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額(180-2-30-60) X X10 176(萬(wàn)元萬(wàn)

41、元)該建筑物的物質(zhì)折舊額該建筑物的物質(zhì)折舊額2+18+40+176 776(萬(wàn)元萬(wàn)元)（3）成新折扣法）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱(chēng)為成新折扣法，計(jì)算公式接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱(chēng)為成新折扣法，計(jì)算公式為：為：V = C X q式中式中 V建筑物的現(xiàn)值；建筑物的

42、現(xiàn)值；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q建筑物的成新率建筑物的成新率()。 這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開(kāi)展大范圍的建筑需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開(kāi)展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按下列在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按下列3個(gè)步驟進(jìn)個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算：行計(jì)算： 用年限法計(jì)算成新率；用年限法計(jì)算成新率；根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否吻

43、合；吻合；采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說(shuō)明修正的采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說(shuō)明修正的理由。理由。求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題1 1、求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。區(qū)別。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 ：估價(jià)上的折舊：估價(jià)上的折舊注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊折舊”，而，而是是“減價(jià)調(diào)整減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、；?huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。補(bǔ)償或回收。 注意：注意：但在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問(wèn)題都是但在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問(wèn)題都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)地?cái)偺豳M(fèi)(地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo))就屬于會(huì)計(jì)上的折日就屬于會(huì)計(jì)上的折日 2 2、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 (1)建筑物