1、8.地價評估原理與方法8.地價評估原理與方法8.18.1地價評估原理地價評估原理8.28.2土地估價的路線價法土地估價的路線價法8.38.3基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法學(xué)習(xí)目標(biāo)要求理解地價評估原理，熟悉我國的地價體系，掌握基準(zhǔn)地價修正法及路線價法的具體操作。 我國地價評估方法介紹我國的地價評估方法體系是建立在土地市場不發(fā)育條件下的一種間接的地價評估方法體系。目前我國土地評估工作一方面以城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程為基本指導(dǎo)思想，另一方面又根據(jù)各地土地市場發(fā)育的實(shí)際情況和土地管理的需要，不斷地進(jìn)行理論創(chuàng)新和實(shí)踐探索。我國的地價評估方法體系總體上將由間接的地價評估向直接的地價評估方向發(fā)展，地價評估方法體系由基

2、準(zhǔn)地價評估和宗地地價評估兩個平行的評估體系組成。8.1 地價評估原理8.1.18.1.1地租與地價地租與地價1）地租及其類型地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的報酬，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，其本質(zhì)就是收益權(quán)，即土地所有者從土地上獲取的收益。這種收益權(quán)與土地的利用方式無關(guān)，土地不論是作何種用途，只要存在土地所有權(quán)，就存在地租。根據(jù)產(chǎn)生的原因和形式，地租分為絕對地租和級差地租。8.1 地價評估原理8.1.18.1.1地租與地價地租與地價2）地價及其與地租的關(guān)系地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。土地價格簡稱地價.地價與地租是密不可分的。地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，地租理論對地價評估具有理論

3、指導(dǎo)作用；地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的定量化。812地價的特點(diǎn)（1）地價由土地資源價格和土地資本價格這兩部分之和構(gòu)成。 （2）地價主要由土地需求決定 (討論:地價與房價的關(guān)系)。 （3）地價具有明顯的地區(qū)性。 （4）地價呈明顯上升趨勢 。 我國地價的特點(diǎn)：我國的地價只有使用權(quán)地價而沒有所有權(quán)地價 。地價多軌制 。地價內(nèi)涵多樣化，地價缺乏可比性 。8.1.3 我國的地價體系地價體系是在一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地市場中，由若干既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別且互為補(bǔ)充的土地質(zhì)量等級和地價構(gòu)成的，各自發(fā)揮不同作用，共同滿足土地市場管理和運(yùn)行需要的一組價格系列。地價體系的構(gòu)成，不是人為提出的，而是按土地市場管

4、理和運(yùn)行的需要進(jìn)行歸納總結(jié)形成的。 地價體系的結(jié)構(gòu)圖 課堂討論題結(jié)合我國土地市場的實(shí)際，分析我國地價體系的不足及尚需完善的方面？8.2 土地估價的路線價法路線價法是對面臨特定的街道、使用價值相等的市街土地，根據(jù)土地價值隨街道距離增大遞減的原理，在街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地的平均單價，即為路線價。然后根據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)的方法求算出臨接同一街道的其他宗地的地價一種估價方法。相關(guān)概念臨街深度：宗地離開街道的垂直距離，稱為臨街深度。 標(biāo)準(zhǔn)宗地：以從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀為標(biāo)準(zhǔn)狀況的宗地，稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。 標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度即為標(biāo)

5、準(zhǔn)深度?？杉靶裕褐缸诘鼐喑鞘袃?nèi)各類設(shè)施的接近程度 基本原理 首先，臨接同一街道的宗地根據(jù)可及性大小，可劃分為不同的地價區(qū)段，以不同的路線價區(qū)段來表示宗地的不同可及性。其次，在同一路線價區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然可及性基本相等，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差異，可用性相差很大，所以需制訂各種修正率，才能求得待估地塊的合理價格。 路線價法的適用范圍與條件路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價，特別適用于城市土地課稅、土地整理、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對土地估價的場合。運(yùn)用路線價法估價首先是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，附設(shè)的路線價才能較客觀。其次還需要完整合理的深度修正率表以

6、及其他條件修正率。深度價格遞減的比率不易確定，系數(shù)的確定受主觀因素影響較大?；驹砺肪€價法的基本理論依據(jù)一是級差地租原理，城市土地的土地位置有不同的使用效果和產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。二是是替代原理。根據(jù)上述原理，路線價估價法的關(guān)鍵是標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定、路線價的附設(shè)和深度修正率的確定。 822路線價法計(jì)算公式路線價法用于一面臨街矩形土地價格的計(jì)算公式為： 土地價格(單價)=路線價深度指數(shù) 土地價格(總價)：路線價深度指數(shù)宗地面積特殊情況如果屬街角地、兩邊臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形地、盲地等，除了上述計(jì)算公式計(jì)算價格，還要做加價或減價修正。計(jì)算公式如下： 土地價格(單價)：路線價深度指數(shù)其他價格

7、修正率 土地價格(總價)=路線價深度指數(shù)其他價格修正率宗地面積 或者： 土地價格(單價)=路線價深度指數(shù)單價修正額 土地價格(總價)=路線價深度指數(shù)土地面積總價修正額823路線價法具體操作1）路線價區(qū)段劃分 地價相近、可及性相當(dāng)、地段相連的地段一般劃分為同一路線價區(qū)段。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點(diǎn)為界。普遍是以一街道長為準(zhǔn)。但繁華街道有時需將一街道長作多段劃分，附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的地區(qū)，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個街道。如果街道一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯著差異，同一路線價區(qū)段也可劃分為兩種不同的路線價。2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 為了簡化路線價的計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)深度的設(shè)定，通常是路線價區(qū)段

8、內(nèi)臨街各宗土地的深度眾數(shù)。例如，某路線價區(qū)段的臨街宗地大部分的深度是25米，則其標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)為25米。3）確定路線價通常在同一路線區(qū)段內(nèi)選擇若干標(biāo)準(zhǔn)宗地，采用適合宗地地價的評估方法確定宗地正常買賣價格，再根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地價格水平及街道狀況、公共設(shè)施的接近情況、土地利用狀況劃分地價區(qū)段，附設(shè)路線價。不同地段標(biāo)準(zhǔn)宗地價格應(yīng)能反映區(qū)位差異，互相均衡。 4）制作深度指數(shù)表 深度指數(shù)表又稱為深度百分率表。深度指數(shù)，是隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度。深度百分率表制作，是路線價法的難點(diǎn)和關(guān)鍵所在。國外在估價實(shí)踐中已總結(jié)出了一些可供參考的深度指數(shù)表，著名的有“四三二一”法則、蘇慕斯法則(克利夫蘭法

9、則)、霍夫曼法則、哈伯法則、愛迪生法則等。5）計(jì)算地價根據(jù)確定的路線價、深度指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，即可由路線價估價公式計(jì)算各臨街宗地的地價 “四三二一”法則“四三二一”法則是深度指數(shù)表最先使用的法則。它是將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺深的普通臨街土地，劃分為與道路平行的四等份，則各等份由于離道路的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同應(yīng)用“四三二一”法則，簡明易記，但深度的劃分過于粗略，因而估價不夠精確。 。具體法則從道路方向算起，第一個25英尺的價值占路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占路線價的20%，第四個25英尺的價值占路線價的10%。如果超過100英尺則用九八七六法則來

10、補(bǔ)充。即超過100英尺的第一個25英尺的價值占路線價的9%，第二個25英尺的價值占路線價的8%，第三個25英尺的價值占路線價的7%，第四個25英尺的價值占路線價的6%。(1)一面臨街矩形土地價格的計(jì)算這是最簡單的宗地，只要進(jìn)行深度修正即可得出地價。例例8.18.1 如圖8.3 現(xiàn)有臨街宗地A、B，深度分別為50英尺、150英尺，寬度分別為10米、20米。路線價為1000元/平方米，試運(yùn)用“四三二一”法則計(jì)算兩宗地的單價和總價。(2)前后兩面臨街矩形土地價格的計(jì)算對于前后兩面臨街的宗地,應(yīng)考慮不同路線價的街道對宗地地價的影響程度,通常先確定高價街(前街)與低價街(后街)的影響范圍的分界線,再以此

11、分界線將土地分為前后兩部分,然后按各自所臨街道的路線價和臨街深度計(jì)算價格,再將此兩部分的價格相加求和.分界線的計(jì)算如下:高價街影響深度=高價街路線價(高價街路線價+低價街路線價)總深度低價街影響深度=總深度高價路線影響深度例8.2 如圖8.4 現(xiàn)有前后兩面臨街、總深度為75英尺的矩形土地，其前街路線價為4000元/平方米，后街路線價為2000元/平方米，試求該宗地的單價。(3)矩形街角地價格的計(jì)算街角地是指位于十字路口或丁字路口的宗地。街角地的地價計(jì)算通常先按所臨街道中的高價街計(jì)算地價，再加上因臨低價街而產(chǎn)生的地價增加值即得所求地價。例例8.3 8.3 如圖8.4現(xiàn)有一矩形街角地，其正街路線價

12、為5000元/平方米，旁街路線價為3000元/平方米，臨正街深度為50英尺（15.24米），臨旁街深度為25英尺（7.62米），設(shè)旁街加計(jì)二成，試求該宗地的單價和總價。解答解：該宗土地的單價=5000120%+300020%=6600元/平方米 該宗土地的總價=660015.247.62=766450.08元課堂討論題舉例說明“四三二一”法則的不足之處？ 83基準(zhǔn)地價修正法8.3.18.3.1基準(zhǔn)地價與基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價與基準(zhǔn)地價修正法1)基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均地價系列中的一種，反映了城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效果，具有直接控制和引導(dǎo)宗地地價系列中各地價的功能；而在宗地地價系列中，基

13、準(zhǔn)地價又是一類區(qū)域平均地價。因此，基準(zhǔn)地價在地價體系中占有重要地位，對宏觀控制地價，引導(dǎo)土地交易和流動，具有重要作用 基準(zhǔn)地價具有以下6 6個方面的特點(diǎn)： (1) 基準(zhǔn)地價是一種區(qū)域性的價格基準(zhǔn)地價反映的是特定區(qū)域的平均價格(2)基準(zhǔn)地價是一種分用途的價格。(3)基準(zhǔn)地價是一種平均價格。(4)基準(zhǔn)地價是一定年期的價格。(5)基準(zhǔn)地價是一種具有一定時效性的價格。(6)基準(zhǔn)地價是一種指導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)價格?；鶞?zhǔn)地價在地價體系中的地位和作用：(1)有助于政府宏觀調(diào)控土地市場。(2)為制定出讓底價、標(biāo)定地價提供了依據(jù)。(3)是進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)。(4)是國家征收土地稅的依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正

14、法是利用政府公布的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和宗地地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，用待估宗地的區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求得待估宗地價格的一種估價方法。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理。即在正常的市場條件下，具有相似條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)具有相似的價格?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法是對一般比較法變形、量化及系統(tǒng)化后的一種估價方法，是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的有效手段?；鶞?zhǔn)地價相對應(yīng)的土地條件，是土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)同類用地的一般條件。因此，通過

15、待估宗地條件與級別或區(qū)域內(nèi)同類用地一般條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個別條件、使用年期和估價基準(zhǔn)日等方面的差異大小，對照因素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，即可得到待估宗地的價格?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用范圍基準(zhǔn)地價修正法適用于完成基準(zhǔn)地價評估地區(qū)的土地估價，即具備基準(zhǔn)地價成果圖和宗地價格修正系數(shù)體系成果的地區(qū)，沒有基準(zhǔn)地價成果的地區(qū)無法利用該方法?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價精度與基準(zhǔn)地價及宗地價格修正體系密切相關(guān)，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，只作為一種輔助的方法。8.3.2 基準(zhǔn)地價修正法的操作步驟 收集、整理土地定級估價成果資料 確定待估宗地的土地級別及修正系數(shù)表 確定宗地修正系數(shù) 確定容積率、使用年期修正系數(shù) 確定交易日期修正系數(shù)