1、2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)估價(jià)（第二版）房地產(chǎn)估價(jià)（第二版） 曲衛(wèi)東曲衛(wèi)東 葉劍平葉劍平 編著編著房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第十一章第十一章旅館房地產(chǎn)評(píng)估旅館房地產(chǎn)評(píng)估v學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)重點(diǎn)要求掌握旅館房地產(chǎn)及其市場(chǎng)的概念、特點(diǎn)重點(diǎn)要求掌握旅館房地產(chǎn)及其市場(chǎng)的概念、特點(diǎn)及價(jià)格影響因素，掌握旅館房地產(chǎn)的評(píng)估方法以及價(jià)格影響因素，掌握旅館房地產(chǎn)的評(píng)估方法以及租金、收益測(cè)算方法，領(lǐng)會(huì)本章評(píng)估案例的教及租金、收益測(cè)算方法，領(lǐng)會(huì)本章評(píng)估案例的教學(xué)內(nèi)容。學(xué)內(nèi)容。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系

2、列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.111.1 旅館房地產(chǎn)概述旅館房地產(chǎn)概述v 11.1.1旅館分類(lèi)旅館分類(lèi)根據(jù)旅館的類(lèi)型及其所處地點(diǎn)可以將旅館分為如下種根據(jù)旅館的類(lèi)型及其所處地點(diǎn)可以將旅館分為如下種類(lèi)：類(lèi)：城市旅館系列：位于大城市的旅館、酒店、私人旅館、客房、城市旅館系列：位于大城市的旅館、酒店、私人旅館、客房、全套房旅館、公寓酒店等，其中部分帶有會(huì)議和研討會(huì)房間。全套房旅館、公寓酒店等，其中部分帶有會(huì)議和研討會(huì)房間。療養(yǎng)旅館系列：位于旅游和療養(yǎng)區(qū)域的旅館。療養(yǎng)旅館系列：位于旅游和療養(yǎng)區(qū)域的旅館。假日旅館系列：位于運(yùn)動(dòng)和度假區(qū)域的旅館。假日旅館系列：位于運(yùn)動(dòng)和度假區(qū)域的旅館。長(zhǎng)途公路邊的汽車(chē)旅館、

3、輪船旅館等系列。長(zhǎng)途公路邊的汽車(chē)旅館、輪船旅館等系列。1. 根據(jù)具體形式，可將旅館分為賓館、客棧、提供全天根據(jù)具體形式，可將旅館分為賓館、客棧、提供全天餐飲的旅館、汽車(chē)旅館、公寓酒店、療養(yǎng)和體育賓館、餐飲的旅館、汽車(chē)旅館、公寓酒店、療養(yǎng)和體育賓館、療養(yǎng)院、度假中心、假日住房、農(nóng)民旅店和全套房酒療養(yǎng)院、度假中心、假日住房、農(nóng)民旅店和全套房酒店等。店等。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.1.111.1.1旅館分類(lèi)旅館分類(lèi)根據(jù)地點(diǎn)，可將旅館分為城市旅館、火車(chē)站旅館、飛機(jī)根據(jù)地點(diǎn)，可將旅館分為城市旅館、火車(chē)站旅館、飛機(jī)場(chǎng)旅館、高速公路旅館和海邊

4、旅館。場(chǎng)旅館、高速公路旅館和海邊旅館。按照裝修標(biāo)準(zhǔn)，可將旅館分為完全旅館、客房旅館、套按照裝修標(biāo)準(zhǔn)，可將旅館分為完全旅館、客房旅館、套房旅館和公寓旅館等。房旅館和公寓旅館等。按照服務(wù)水平，可將旅館分為一至五星級(jí)旅館，有時(shí)也按照服務(wù)水平，可將旅館分為一至五星級(jí)旅館，有時(shí)也將個(gè)別設(shè)備極其先進(jìn)、服務(wù)極其完善的旅館稱(chēng)為超五星將個(gè)別設(shè)備極其先進(jìn)、服務(wù)極其完善的旅館稱(chēng)為超五星級(jí)、六星級(jí)、七星級(jí)旅館。全球唯一的七星級(jí)旅館是位級(jí)、六星級(jí)、七星級(jí)旅館。全球唯一的七星級(jí)旅館是位于阿聯(lián)酋迪拜的伯瓷酒店，共有于阿聯(lián)酋迪拜的伯瓷酒店，共有5656層，層，321321米高，整個(gè)米高，整個(gè)工程共耗時(shí)工程共耗時(shí)5 5年時(shí)間，

5、于年時(shí)間，于19991999年年1212月開(kāi)業(yè)。客房面積從月開(kāi)業(yè)?？头棵娣e從170170平方米到平方米到780780平方米不等，房?jī)r(jià)從平方米不等，房?jī)r(jià)從900900美元到美元到18 00018 000美元不等。美元不等。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.1.211.1.2旅館定星準(zhǔn)則旅館定星準(zhǔn)則v圖圖房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.1.311.1.3旅館經(jīng)營(yíng)形式旅館經(jīng)營(yíng)形式v 業(yè)主自營(yíng)業(yè)主自營(yíng)v 租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)v 合作聯(lián)營(yíng)合作聯(lián)營(yíng)v 特許經(jīng)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)v 委托管理公司經(jīng)營(yíng)委托管

6、理公司經(jīng)營(yíng)v 信用卡酒店網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售聯(lián)盟信用卡酒店網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售聯(lián)盟房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.211.2 旅館房地產(chǎn)的評(píng)估方法旅館房地產(chǎn)的評(píng)估方法v11.2.1市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估旅館時(shí)，需要從交易價(jià)格中推導(dǎo)出通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估旅館時(shí)，需要從交易價(jià)格中推導(dǎo)出房間價(jià)格，這一過(guò)程必須謹(jǐn)慎進(jìn)行。因?yàn)榻灰變r(jià)格不僅房間價(jià)格，這一過(guò)程必須謹(jǐn)慎進(jìn)行。因?yàn)榻灰變r(jià)格不僅包含土地和建筑物價(jià)值，而且包含企業(yè)和家具價(jià)值，而包含土地和建筑物價(jià)值，而且包含企業(yè)和家具價(jià)值，而后一部分價(jià)值是不應(yīng)當(dāng)包含在房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值中的。后一部分價(jià)值是不應(yīng)當(dāng)包含在房

7、地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值中的。旅館房地產(chǎn)扣除企業(yè)和家具價(jià)值之后，平均房間價(jià)格將旅館房地產(chǎn)扣除企業(yè)和家具價(jià)值之后，平均房間價(jià)格將減少到原房間價(jià)格的減少到原房間價(jià)格的60%60%左右，也就是說(shuō)企業(yè)和家具價(jià)左右，也就是說(shuō)企業(yè)和家具價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的值占房地產(chǎn)總價(jià)值的40%40%左右。左右。因?yàn)楦咝羌?jí)賓館規(guī)模大、價(jià)值高，投資者追求賓館的個(gè)因?yàn)楦咝羌?jí)賓館規(guī)模大、價(jià)值高，投資者追求賓館的個(gè)性化設(shè)計(jì)和建造，因此，很難應(yīng)用市場(chǎng)法直接評(píng)估高星性化設(shè)計(jì)和建造，因此，很難應(yīng)用市場(chǎng)法直接評(píng)估高星級(jí)的賓館。但位于同一地區(qū)的同檔次賓館的每個(gè)房間的級(jí)的賓館。但位于同一地區(qū)的同檔次賓館的每個(gè)房間的市場(chǎng)價(jià)值還是可以用來(lái)比較的。市場(chǎng)價(jià)值

8、還是可以用來(lái)比較的。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.2.211.2.2成本法成本法應(yīng)用成本法評(píng)估旅館房地產(chǎn)需要具備每平方米建筑面積的重應(yīng)用成本法評(píng)估旅館房地產(chǎn)需要具備每平方米建筑面積的重置成本參數(shù)。這個(gè)參數(shù)與建筑裝修度密切相關(guān)，從平均裝修置成本參數(shù)。這個(gè)參數(shù)與建筑裝修度密切相關(guān)，從平均裝修到高檔裝修，每平方米建筑成本的差別很大。而該參數(shù)的高到高檔裝修，每平方米建筑成本的差別很大。而該參數(shù)的高低并不一定能夠代表建筑和裝修質(zhì)量的好壞。對(duì)于旅館房地低并不一定能夠代表建筑和裝修質(zhì)量的好壞。對(duì)于旅館房地產(chǎn)而言，最大的建筑成本因素是擴(kuò)建和房間技術(shù)

9、成本。一般產(chǎn)而言，最大的建筑成本因素是擴(kuò)建和房間技術(shù)成本。一般旅館中每個(gè)房間（房間加門(mén)廳、衛(wèi)生間、盥洗室）經(jīng)粗略計(jì)旅館中每個(gè)房間（房間加門(mén)廳、衛(wèi)生間、盥洗室）經(jīng)粗略計(jì)算所得的建筑成本為算所得的建筑成本為4545萬(wàn)元萬(wàn)元100100萬(wàn)元，而豪華旅館每個(gè)房間萬(wàn)元，而豪華旅館每個(gè)房間的建筑成本可能會(huì)超過(guò)的建筑成本可能會(huì)超過(guò)150150萬(wàn)元。因此，根據(jù)每個(gè)房間的建萬(wàn)元。因此，根據(jù)每個(gè)房間的建筑成本來(lái)估算平均房間重置成本是不可行的。筑成本來(lái)估算平均房間重置成本是不可行的。旅館從根本上看是收益性房地產(chǎn)，它的價(jià)值主要取決于其收旅館從根本上看是收益性房地產(chǎn)，它的價(jià)值主要取決于其收益能力。因此，將成本法作為評(píng)估

10、旅館房地產(chǎn)的主要方法是益能力。因此，將成本法作為評(píng)估旅館房地產(chǎn)的主要方法是不妥當(dāng)?shù)?，其成本價(jià)值通常被作為間接價(jià)值來(lái)應(yīng)用，并作為不妥當(dāng)?shù)?，其成本價(jià)值通常被作為間接價(jià)值來(lái)應(yīng)用，并作為收益法評(píng)估結(jié)果的檢核收益法評(píng)估結(jié)果的檢核。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.2.311.2.3收益法收益法v 租金價(jià)值法租金價(jià)值法v 經(jīng)營(yíng)法經(jīng)營(yíng)法房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.311.3 營(yíng)業(yè)額估算營(yíng)業(yè)額估算v 正處于建設(shè)期或者處于規(guī)劃期的旅館房地產(chǎn)還沒(méi)有經(jīng)營(yíng)數(shù)正處于建設(shè)期或者處于規(guī)劃期的旅館房地產(chǎn)

11、還沒(méi)有經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，因此必須估算其潛在的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)?？梢园崖灭^行業(yè)協(xié)據(jù)，因此必須估算其潛在的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)?？梢园崖灭^行業(yè)協(xié)會(huì)或者咨詢(xún)公司公布的咨詢(xún)報(bào)告中的旅館經(jīng)營(yíng)比較數(shù)據(jù)作會(huì)或者咨詢(xún)公司公布的咨詢(xún)報(bào)告中的旅館經(jīng)營(yíng)比較數(shù)據(jù)作為估算的出發(fā)點(diǎn)，這些咨詢(xún)報(bào)告中包含平均的營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)為估算的出發(fā)點(diǎn)，這些咨詢(xún)報(bào)告中包含平均的營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)和其他重要的與評(píng)估相關(guān)的結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)。和其他重要的與評(píng)估相關(guān)的結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)。v 理論研究和市場(chǎng)分析表明，旅館行業(yè)中最理想的情況是全理論研究和市場(chǎng)分析表明，旅館行業(yè)中最理想的情況是全部營(yíng)業(yè)額的部營(yíng)業(yè)額的60%60%來(lái)自客房，來(lái)自客房，40%40%來(lái)自餐飲和其他方面。來(lái)自餐飲和其他方面。房地產(chǎn)估

12、價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.411.4 應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例v11.4.1計(jì)劃新建旅館價(jià)值評(píng)估計(jì)劃新建旅館價(jià)值評(píng)估v 【例例116116】評(píng)估某市評(píng)估某市19941994年開(kāi)始建設(shè)、年開(kāi)始建設(shè)、19951995年下半年?duì)I業(yè)、年下半年?duì)I業(yè)、總使用年限為總使用年限為6060年的一個(gè)五星級(jí)酒店的價(jià)值。年的一個(gè)五星級(jí)酒店的價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材11.411.4 應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例v11.4.2已有旅館價(jià)值評(píng)估已有旅館價(jià)值評(píng)估v 【例例117117】某位于海濱度假區(qū)的旅館，使用面積為某

13、位于海濱度假區(qū)的旅館，使用面積為7 914m7 914m2 2，建，建筑年代為筑年代為20002000年年5 5月。該旅館客房全部為標(biāo)準(zhǔn)間，共計(jì)月。該旅館客房全部為標(biāo)準(zhǔn)間，共計(jì)255255個(gè)。個(gè)。標(biāo)準(zhǔn)間住一個(gè)人時(shí)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)間住一個(gè)人時(shí)的價(jià)格為640640元元/ /晚，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)間住兩個(gè)人時(shí)的晚，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)間住兩個(gè)人時(shí)的價(jià)格為價(jià)格為900900元元/ /晚。標(biāo)準(zhǔn)間加價(jià)修正為晚。標(biāo)準(zhǔn)間加價(jià)修正為1.31.3，入住率為，入住率為62%62%。該旅館的客人主要為旅游和休閑人士，占該旅館的客人主要為旅游和休閑人士，占80%80%；商務(wù)人士為；商務(wù)人士為10%10%；團(tuán)體；團(tuán)體/ /會(huì)議占會(huì)議占10%10%。相

14、應(yīng)的優(yōu)惠比例分別為。相應(yīng)的優(yōu)惠比例分別為5%5%、10%10%和和15%15%。早餐價(jià)格為早餐價(jià)格為100100元元/ /人，早餐盈利比例為人，早餐盈利比例為100%100%，其他盈利占，其他盈利占15%15%。旅館租金占盈利的比例情況如下：旅館租金占盈利的比例情況如下：客房部占客房部占25%25%；早餐占早餐占12%12%；其他占其他占15%15%。旅館餐飲部的使用面積為旅館餐飲部的使用面積為2 032m2 032m2 2，可供，可供160160個(gè)人就餐，平均個(gè)人就餐，平均每個(gè)就餐位置可以盈利每個(gè)就餐位置可以盈利8585元，就餐位置使用率為元，就餐位置使用率為1.51.5。餐飲租金。餐飲租金

15、比例為比例為12%12%。為了融資需要欲評(píng)估該旅館在為了融資需要欲評(píng)估該旅館在20032003年年5 5月月3030日的市場(chǎng)價(jià)值。日的市場(chǎng)價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)v旅館旅館v旅館房地產(chǎn)估價(jià)旅館房地產(chǎn)估價(jià)v租金價(jià)值法租金價(jià)值法v經(jīng)營(yíng)法經(jīng)營(yíng)法v入住率入住率v租金測(cè)算租金測(cè)算 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材復(fù)習(xí)思考題復(fù)習(xí)思考題v什么是旅館房地產(chǎn)？什么是旅館房地產(chǎn)？v旅館房地產(chǎn)如何分類(lèi)？旅館房地產(chǎn)如何分類(lèi)？v旅館房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特點(diǎn)？旅館房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特點(diǎn)？v哪些因素對(duì)旅館房地產(chǎn)的收益有影響？哪些因素對(duì)旅館房地產(chǎn)的收益有影響？v評(píng)估旅館房