1、 1、商業(yè)剩余可售面積 2、商業(yè)成本情況 3、商業(yè)銷售計劃 1、周邊商業(yè)概況 2、商業(yè)競爭力分析 3、小結(jié) 1、競爭對手確定 2、競爭對手經(jīng)營情況分析 3、小結(jié) 1、商業(yè)定位 2、現(xiàn)階段商戶意向情況匯總 3、招商方案大紅門商圈金融街商圈麗澤商圈木樨園商圈領(lǐng)海伴隨北京市的南城發(fā)展計劃，未來將有越來越多的城市居住人口南移。因此，領(lǐng)海商業(yè)未來預(yù)計將服務(wù)于金融街、中關(guān)村等商圈潛在居住人口。國際化金融投資服務(wù)區(qū)小商品批發(fā)集散地服裝批發(fā)集散地新興的金融商務(wù)服務(wù)區(qū)售罄未售領(lǐng)海東南角獨立商業(yè)地上3977.764042.754042.75估算面積，含少量地下公攤地下一層4867.564867.56人防產(chǎn)權(quán)，不可

2、售會所內(nèi)178.25178.25估算面積，未實測數(shù)據(jù)來源：路勁地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計部領(lǐng)海東南角17000平米獨立商業(yè)10,374.0112,117.03 會所公司沒有對會所進行單獨成本核算作為公配分?jǐn)偭?，未獨立核算備注：以上?shù)據(jù)由財務(wù)部提供計劃將領(lǐng)海獨立商業(yè)樓進行對外銷售，會所暫不考慮。銷售時間：計劃2012年6月開售銷售面積：銷售均價：銷售總收入：物美物美千澤匯千澤匯火神廟火神廟百聯(lián)清城百聯(lián)清城玫瑰城玫瑰城華堂華堂吉星德億吉星德億宜家宜家綠地綠地19#19#地地華潤華潤17#17#地地保利保利2#2#地地春光商業(yè)用地春光商業(yè)用地大興商業(yè)密集區(qū)：大興商業(yè)密集區(qū)：火神廟周邊（以星城商廈、帝園鞋城、物美大

3、賣場、百聯(lián)清城為代表），距領(lǐng)海6公里。大興商業(yè)新興區(qū)：大興商業(yè)新興區(qū)：華堂商場周邊，距領(lǐng)海3公里距離。大興未來商業(yè)潛在區(qū)：大興未來商業(yè)潛在區(qū)：綠地19#地、華潤17#地、保利2#地、春光商業(yè)用地、宜家等。領(lǐng)海周邊暫無大型商業(yè)購物場所。1 1、火神廟國際商業(yè)中心、火神廟國際商業(yè)中心2 2、百聯(lián)清城購物中心、百聯(lián)清城購物中心3 3、玫瑰城服裝小商品中心、玫瑰城服裝小商品中心4 4、吉星德億商業(yè)中心、吉星德億商業(yè)中心5 5、華堂商場（大興店）、華堂商場（大興店）6 6、千澤匯商業(yè)中心、千澤匯商業(yè)中心7 7、物美（郁花園店）、物美（郁花園店）8 8、綠地、綠地19#19#地商業(yè)（待建）地商業(yè)（待建）9

4、 9、華潤、華潤17#17#地商業(yè)（待建）地商業(yè)（待建）1010、保利、保利2#2#地（待建）地（待建）1111、春光商業(yè)用地（待建）、春光商業(yè)用地（待建）1212、宜家（待建）、宜家（待建）項目位置項目位置大興衛(wèi)星城核心樞紐黃村（東側(cè)臨近京開高速）開發(fā)商開發(fā)商北京金色時代楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類型項目類型商業(yè)綜合體總占地（）總占地（）8.58公頃總建面（）總建面（）23萬（地上15萬，地下8萬）開業(yè)時間開業(yè)時間預(yù)計2010年10月經(jīng)營方式經(jīng)營方式租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )餐飲：48（成交價）其他業(yè)態(tài)：28（成交價）已簽約商戶已簽約商戶 王府井百貨（簽約4.7萬

5、平米，簽約價1元/天/平米） 英國TESCO（樂購）（簽約2萬平米左右，簽約價2.2元/天/平米） 鹿港小鎮(zhèn)等品牌餐飲入駐A棟項目簡介項目簡介 火神廟國際商業(yè)中心于2009年3月20日正式開工，預(yù)計2010年5月竣工。 其中，A棟：高檔中式餐飲；B、C棟：精品商業(yè)街；D棟：國際美食總匯；E棟：小主力店（包括名品折扣店、運動超市、數(shù)碼影院等）；F棟：大主力店（百貨業(yè)態(tài)，地下一層為精品超市）。 項目整體定位：108萬人的魅力生活港。備注備注9月9日，火神廟國際商業(yè)中心主力百貨樓座（F座）正式封頂。開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（內(nèi)部組開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（內(nèi)部組 建商業(yè)公司）建商業(yè)公司）開盤時間開盤

6、時間可售商業(yè)面可售商業(yè)面積積( () )可售商業(yè)面可售商業(yè)面積區(qū)間積區(qū)間( () )已成交商業(yè)已成交商業(yè)面積面積( () )已成交主力已成交主力面積面積( () )成交均價成交均價( (元元/ /) )銷售率銷售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)1.火神廟開盤3個月，商業(yè)成交均價29807元/，成交租金按8元/天/計算，則投資回報率為投資回報率為10%10%（投資回報率 = 1售價租金365天）。2.從火神廟單套成交面積看，50平米商鋪銷售速度最快，而超過超過10001000平米的整層商業(yè)目前沒有成交記錄

7、，平米的整層商業(yè)目前沒有成交記錄，不排除開發(fā)商自持招商的可能。銷售情況分析：銷售情況分析：高檔中餐精品商業(yè)街國際美食總匯小主力店大主力店王府井百貨TESCO（樂購）已進駐鹿港小鎮(zhèn)已進駐精品商業(yè)街已銷售29套商鋪寫字樓已售完成交均價9969元/平米項目位置項目位置大興興華大街與富強西路交匯處開發(fā)商開發(fā)商北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司運營商運營商上海百聯(lián)集團項目類型項目類型大型購物中心總建面（）總建面（）約5萬單層建面（）單層建面（）B1層：1.4萬；F1-F3層：1.2萬樓層分布樓層分布地下1層/地上3層停車位（個）停車位（個）約220個（全部為地上停車位）（收費）開業(yè)時間開業(yè)時間2006年1月

8、19日經(jīng)營方式經(jīng)營方式店中店：聯(lián)營扣點臨街商業(yè)：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )國美電器：11.5（成交價）臨街商業(yè)：5（成交價）扣點（扣點（% %）815項目簡介項目簡介 百聯(lián)清城購物中心隸屬于上海百聯(lián)集團股份有限公司旗下的上海世紀(jì)聯(lián)華超市發(fā)展有限公司。目前國美電器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火鍋、李先生加州牛肉面大王、麗家寶貝等知名品牌及娛樂項目已經(jīng)入駐。備注備注中低檔品牌，購物環(huán)境較差開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給百合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給百 聯(lián)集團（租金聯(lián)集團（租金1 1元元/ /天天/ /平米）

9、，由平米），由 百聯(lián)獨立招商，獨立運營百聯(lián)獨立招商，獨立運營B1B1F1F1F2F2F3F3世紀(jì)聯(lián)華大賣場國美電器國美電器化妝品/流行服飾/黃金珠寶/美食天地男女服裝/運動休閑兒童用品/美食天地F3金漢斯、蠟筆小新、麗家寶貝、叮當(dāng)貓、小鬼當(dāng)佳、紳貝爾等F2好倫哥、班尼路、真維斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪蓮等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西餅、西鐵城、ONLY、TATA、天美意等租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1（成交價）國美：1-1.5（成交價）臨街商業(yè)：5（成交價）其他：聯(lián)營扣點，8-15%聯(lián)營扣點，8-15%聯(lián)營扣點，8-15

10、%項目位置項目位置大興黃村棗園商業(yè)街開發(fā)商開發(fā)商北京玫瑰城商業(yè)中心有限公司項目類型項目類型綜合性小商品批發(fā)商場總建面（）總建面（）9萬（玫瑰城服裝小商品中心：3萬）單層建面（）單層建面（）玫瑰城服裝小商品中心：5000樓層分布樓層分布地下2層/地上5層停車位（個）停車位（個）地上約100個（免費），地下未定開業(yè)時間開業(yè)時間2008年2月經(jīng)營方式經(jīng)營方式租金形式為主，餐飲聯(lián)營扣點租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )410（成交價）扣點（扣點（% %）20項目簡介項目簡介 玫瑰城商業(yè)中心由玫瑰城家居廣場、蘇寧電器、玫瑰城小商品中心等幾大板塊構(gòu)成，其中玫瑰城家居廣場總建筑面積5萬平米，玫

11、瑰成小商品中心總建筑面積3萬平米。地下二層為2萬平米的超大停車場。 項目是大興區(qū)最大的大型一站式購物廣場，交通便利，緊鄰即將建設(shè)的地鐵站。周邊居民區(qū)密集，人流量高。備注備注檔次低，購物環(huán)境差，但因租金低，出租率已接近70%開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（由開發(fā)商自建開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（由開發(fā)商自建 商業(yè)公司）商業(yè)公司）經(jīng)營方式：開發(fā)商自主招商，自主經(jīng)營經(jīng)營方式：開發(fā)商自主招商，自主經(jīng)營B1B1F1F1F2F2F3F3五金/涂料/吊頂/玻璃/石材/蘇寧電器潔具/瓷磚地板/門窗/樓梯燈具/壁紙/地毯/窗簾/廚柜/煙機B2B2停車場F4F4精品家具/吉嘉系列家具F5F5戶外家具/辦公家具/家裝板材箱

12、包/鞋/日用品珠寶玉器/鐘表眼鏡/化妝品/小飾品文體用品/手機/電腦配件/工藝禮品床上用品/布藝/成人服飾/兒童用品精品服飾美食城報價：15 / 成交價：10報價：12 / 成交價：8報價：10 / 成交價：6報價：8 / 成交價：4聯(lián)營扣點，20%，押金10萬報價：10 / 成交價：6說明：以上所列租金為玫瑰城服裝小商品中心租金。項目位置項目位置大興興豐大街與康莊路交匯處開發(fā)商開發(fā)商北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運營商運營商北京吉星德億經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司項目類型項目類型大型主題百貨商場總占地（）總占地（）1.6萬總建面（）總建面（）約1.8萬單層建面（）單層建面（）約3000樓層分布樓層分布地下2

13、層/地上4層停車位（個）停車位（個）地上約150個（收費）開業(yè)時間開業(yè)時間2009年5月16日經(jīng)營方式經(jīng)營方式專柜：聯(lián)營扣點臨街商業(yè)：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )5（成交價）扣點（扣點（% %）1020項目簡介項目簡介 項目定位打造大興區(qū)中高端主題百貨店，時尚、品質(zhì)、品位定位于成熟、時尚、女性為主的主題百貨店，由專業(yè)人員設(shè)計并實施管理。備注備注中心內(nèi)部正在調(diào)整業(yè)態(tài)，準(zhǔn)備引入一些知名品牌。調(diào)整后一層以男女鞋為主，二層以女裝為主，三層以運動休閑為主，四層以兒童城為主。開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給吉合作方式：開發(fā)商以

14、租賃方式，整體租給吉 星德億經(jīng)貿(mào)公司（租金不高于星德億經(jīng)貿(mào)公司（租金不高于1 1元元/ / 天天/ /平米），由吉星德億獨立招平米），由吉星德億獨立招 商，獨立運營。無后期利潤分成商，獨立運營。無后期利潤分成F1F1F2F2F3F3黃金珠寶/箱包皮具/鐘表眼鏡/藥房/煙酒茶類/化妝品/男女鞋少淑休閑/職業(yè)商務(wù)/特色服飾/時尚內(nèi)衣男裝/運動休閑/羊絨羊毛/器械F4F4家居床品/汽車用品/辦公用品/家電/兒童用品/兒童樂園/麗家寶貝/水吧店中店：聯(lián)營扣點，10-20%臨街商業(yè)：5（成交價）聯(lián)營扣點，10-20%聯(lián)營扣點，10-20% 運動城租金：1左右（成交價）聯(lián)營扣點，10-20%項目位置項目位

15、置大興康莊路26號（那爾水晶城）開發(fā)商開發(fā)商北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運營商運營商華糖洋華堂商業(yè)有限公司項目類型項目類型大型綜合商場總建面（）總建面（）1.2萬單層建面（）單層建面（）4000樓層分布樓層分布地上3層停車位（個）停車位（個）地上約60個（收費）開業(yè)時間開業(yè)時間2005年1月經(jīng)營方式經(jīng)營方式聯(lián)營扣點扣點（扣點（% %）1025項目簡介項目簡介 華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，總投資額為1.3億美元，注冊資本6500萬美元。公司由日本株式會社伊藤洋華堂、中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司、伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集

16、團有限公司共同出資組建，投資比例分別為75.75%、12%、10.58%、1.67%。開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給華合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給華 堂（租金堂（租金1.91.9元元/ /天天/ /平米），由華平米），由華 堂獨立招商，獨立運營堂獨立招商，獨立運營F1F1F2F2F3F3食品超市/珠寶化妝品流行服飾家居百貨/家用電器10-2510-2510-25F3床上用品、居家裝飾、家庭百貨、窗簾布藝、家電用品、鐘表照材、眼鏡文具、玩具書店、兒童服裝、內(nèi)衣、兒童廣場、音像制品、鐘表維修、廚房用品、母嬰休息室、健身器材F2男女服裝服

17、飾、男女皮鞋、體育用品、服裝修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鮮魚鮮肉、冷凍食品、休閑食品、西點面包、美食天地、茶葉煙酒、干物調(diào)料、熟食、飲料、化妝品、珠寶飾品、各式箱包、首飾加工、彩擴、花店、藥店、日用品、皮具項目位置項目位置大興黃村興華大街東郁花園三里C區(qū)開發(fā)商開發(fā)商北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團公司項目類型項目類型建材城總建面（）總建面（）約2.5萬樓層分布樓層分布地下1層/地上3層停車位（個）停車位（個）近百個（暫定）開業(yè)時間開業(yè)時間未定經(jīng)營方式經(jīng)營方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）F1：34（成交價）F2-F3：3（報價），預(yù)計成交價：1.52已簽約商戶

18、已簽約商戶騰王閣家居建材商城、建設(shè)銀行項目簡介項目簡介 項目為獨立的3層商業(yè)，硬件設(shè)施齊全完備，外墻為干掛黑灰色石材，二、三層外有8塊4.6X7.4米的廣告位，近千平方米的廣場配有百余輛停車位。備注備注B1整層及南側(cè)F1-F3層整租給騰王閣家居建材商城，面積2萬平米；北側(cè)F1-F3層約3000平米現(xiàn)正對外招租，目前已簽約一家建設(shè)銀行。開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營 + + 自持經(jīng)營自持經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，將部分商業(yè)合作方式：開發(fā)商以租賃方式，將部分商業(yè) 租給家居建材城（租金租給家居建材城（租金1 1元元/ /天天/ /平平 米），由家居建材城獨立運營；米），由家居

19、建材城獨立運營； 另一部分商業(yè)由開發(fā)商自持，自另一部分商業(yè)由開發(fā)商自持，自主主 招商（只租不售）招商（只租不售）項目位置項目位置大興西紅門鎮(zhèn)北興路日月星辰光輝偉業(yè)市場內(nèi)運營商運營商北京物美商業(yè)集團股份有限公司項目類型項目類型綜合超市總建面（）總建面（）約5000樓層分布樓層分布地上1層停車位（個）停車位（個）約300-400（免費）開業(yè)時間開業(yè)時間2009年7月經(jīng)營方式經(jīng)營方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米） 0.6日營業(yè)額日營業(yè)額1213萬元客單價客單價50100元利潤率利潤率812%項目簡介項目簡介 物美（郁花園店）是物美集團在大興區(qū)的第二家大賣場，毗鄰南五環(huán)，賣場面積

20、近萬平米。備注備注該超市為臨建，大紅門鎮(zhèn)政府鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目名稱項目名稱位置位置建設(shè)用地面建設(shè)用地面積積( (萬萬) )規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積( (萬萬) )規(guī)劃商業(yè)面積規(guī)劃商業(yè)面積（萬）（萬）成交日期成交日期成交價成交價( (萬萬元元) )樓面地價樓面地價( (元元/ /) )受讓單位受讓單位黃村17號地黃村鎮(zhèn)1222.72 2（預(yù)估）（預(yù)估）2007-12-241430006300華潤置地黃村19號商業(yè)金融和混合用地黃村鎮(zhèn)16.245.814142009-6-163025006605上海綠地集團有限公司黃村新城北區(qū)2號地（住宅及公建）黃村鎮(zhèn)9.122.48不詳不詳2009-7-81630007

21、248保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西紅門商業(yè)綜合區(qū)一期黃村鎮(zhèn)4.2812.8412.8412.842009-7-23582004530北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期紅門鎮(zhèn)19.430.430.430.42009-7-23795612615英特宜家購物中心集團投資有限公司黃村鎮(zhèn)棗園項目黃村鎮(zhèn)2.157.547.547.542009-7-23344005562北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合體合計合計63.1363.13141.76141.7666.7866.781. 據(jù)最新報道，西紅門商業(yè)地塊買主宜家家居僅是中心

22、集團股東之一，宜家的進駐計劃，是要建成一個集娛樂、餐飲、購物、超市等多種功能為一體的20萬平方米購物中心，而營業(yè)面積達(dá)5萬平方米的宜家家居旗艦店則會建在購物中心里面，作為中心的旗艦店和風(fēng)向標(biāo)，預(yù)計2014年開業(yè)。宜家全球第二大店進駐大興，勢必會拉動南城消費，吸引投資者目光，大興商業(yè)升值潛力巨大。2. 華潤、綠地、保利、春光等項目商業(yè)規(guī)劃面積大，地塊位置相臨較近，未來有望通過商業(yè)的集中效應(yīng)將大興的核心商圈北移，提升大興整體的商業(yè)檔次。3.3. 領(lǐng)海位于未來潛在商圈的核心位置，商業(yè)氛圍將日漸成熟。領(lǐng)海位于未來潛在商圈的核心位置，商業(yè)氛圍將日漸成熟。商機分析：商機分析：商業(yè)名稱商業(yè)名稱開發(fā)商經(jīng)營模式

23、開發(fā)商經(jīng)營模式合作方式合作方式租金租金( (元元/ /天天/ /) )商業(yè)運營情況商業(yè)運營情況百聯(lián)清城購物中心委托租賃1 玫瑰城服裝小商品中心自持自建商業(yè)公司，自行招商、自主經(jīng)營 吉星德億商業(yè)中心委托租賃不高于1華堂商場委托租賃1.9 千澤匯商業(yè)中心委托 + 自持租賃 + 自行招商1未開業(yè)1.1.委托經(jīng)營為主：委托經(jīng)營為主：60%以上的開發(fā)商選擇以租賃的方式，將商業(yè)委托給商業(yè)運營公司進行經(jīng)營和管理，這樣可以降低開發(fā)商的商業(yè)運作風(fēng)險，確保開發(fā)商的實際利益。2.2.商業(yè)運營公司管理水平有差異：商業(yè)運營公司管理水平有差異：從后期運營情況看，商業(yè)運營公司的管理水平和經(jīng)營理念是決定該商場是否能存活下來，

24、是否能長期發(fā)展贏利的關(guān)鍵。核心商圈檔次低核心商圈檔次低 目前大興的核心商業(yè)集中在火神廟周邊，但消費檔次低，整體形象差。富人區(qū)存在巨大商機富人區(qū)存在巨大商機 隨著未來商業(yè)規(guī)劃的逐步完善和大型商業(yè)機構(gòu)的進駐，大興的中高端商業(yè)市場將逐漸向西北部轉(zhuǎn)移。而 西北部屬于大興的富人區(qū)，領(lǐng)海位于富人區(qū)的核心位置，因此未來市場存在很大的商機。委托經(jīng)營可降低開發(fā)商的風(fēng)險委托經(jīng)營可降低開發(fā)商的風(fēng)險 由于多數(shù)開發(fā)商缺少商業(yè)運營和管理的經(jīng)驗，因此委托商業(yè)運營公司全權(quán)管理和經(jīng)營商業(yè)，是降低開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險，確保實際利益的首選途徑，但對商業(yè)運營公司的水平要求較高。為了完成領(lǐng)海商業(yè)的既定銷售目標(biāo)，同時實現(xiàn)公司利益最大化，建議考

25、慮以下兩種經(jīng)營模式：首選模式：公司自行招商、銷售。首選模式：公司自行招商、銷售。備選模式：委托知名商業(yè)運營公司進行招商及后期運營，公司只負(fù)責(zé)銷售。備選模式：委托知名商業(yè)運營公司進行招商及后期運營，公司只負(fù)責(zé)銷售。優(yōu)點：優(yōu)點：1、利潤可以達(dá)到最大化優(yōu)點：優(yōu)點：1、客戶資源豐富 2、招商難度相對較小 3、商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng) 一管理，降低后期運營 風(fēng)險缺點：缺點：1、客戶資源有限 2、前期招商難度大 3、后期運營風(fēng)險大 4、投資成本較高缺點：缺點：1、公司利潤相對降低 2、合作方式存在一定制約性案例一：三里屯案例一：三里屯3.33.3服飾大廈服飾大廈開發(fā)商：開發(fā)商：華頓國際投資有限公司經(jīng)營模式：經(jīng)

26、營模式：開發(fā)商自持具體操作方式：具體操作方式：三里屯3.3服飾大廈由華頓國際投資有限公司進行開發(fā)，前期投資4億元。后開發(fā)商自行組建商業(yè)公司，將大廈分割成小商鋪進行銷售，同時自行招商。目前一層滿租，二層23元/天/平米，三層20元/天/平米，四層18元/天/平米案例二：秀水案例二：秀水2 2號號經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：開發(fā)商委托經(jīng)營具體操作方式：具體操作方式：秀水2號屬于軍隊產(chǎn)權(quán)，后委托給秀水投資進行商業(yè)運營，分割小商鋪，獨立招商，獨立運營。目前秀水2號由于經(jīng)營不善，除一層少量門臉房還在經(jīng)營外，其余各層商鋪已全部退租。2005年6月底首次招商的租金水平：一層20-22元/天/平米，二層15元/天/平

27、米，三層10元/天/平米，四層7-8元/天/平米。案例三：莊勝案例三：莊勝SOGOSOGO廣場廣場經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對投資客承諾投資回報率具體操作方式：具體操作方式：莊勝SOGO是一個大產(chǎn)權(quán)商業(yè)，開發(fā)商自持，未將大產(chǎn)權(quán)進行劃分。開發(fā)商對投資客只銷售30年的經(jīng)營權(quán)（虛擬產(chǎn)權(quán)），并承諾30年包租，按8%投資回報率，每年返還投資客收益，12.5年回本。開發(fā)商自己組建商業(yè)管理公司，與進駐商戶采取聯(lián)營分成的形式，進行后期商業(yè)運營。樓層樓層面積面積售價售價投資回報率投資回報率1層5660000元/8%2層5650000元/8%3層5640000元/8%4層5630000元/8%5層56200

28、00元/8%備注：開發(fā)商銷售備注：開發(fā)商銷售30%30%后，由于售價過高，市場不接受，后改為長期持有。后，由于售價過高，市場不接受，后改為長期持有。案例四：天坐國際商城案例四：天坐國際商城經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對小業(yè)主承諾投資回報率具體操作方式：具體操作方式：開發(fā)商自己組建商業(yè)管理公司，先售后租。招商過程中，承諾小業(yè)主3年8%的投資回報，3年中小業(yè)主不能參與經(jīng)營。3年后將經(jīng)營權(quán)歸還小業(yè)主，由業(yè)主自行招商、經(jīng)營、管理。樓層樓層面積面積售價售價投資回報率投資回報率地下一層10152800030000元/8%一層10155000080000元/8%二層101540000元/8%三層1015

29、35000元/8%本次競爭對手的確定以領(lǐng)海周邊底商體量較大，且底商已開始正常經(jīng)營的住宅樓盤為選取原則。本次調(diào)查競品共計4個，分別是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠園。考慮到領(lǐng)海3#樓底商已經(jīng)開始經(jīng)營，其租金水平具備一定參考性，故本次也做為調(diào)查對象。另外，本次增加對領(lǐng)海周邊知名餐飲的調(diào)查，共計3家，分別是孔乙己酒家、漁公漁婆、剛記海鮮。底商總面積約25000平米，全部臨街，地上兩層。清城底商全長近500米，共139個商鋪，商鋪面積在300500平米之間不等。小業(yè)主對外招租。美容美發(fā)34元/天/平米二手房中介34元/天/平米服裝店3.54元/天/平米茶樓3.54元/天/平米醫(yī)院藥店34元/天/平米銀

30、行典當(dāng)34元/天/平米郵政電信34元/天/平米洗衣店3.54元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社區(qū)配套34元/天/平米底商分析：底商分析：1、社區(qū)居民消費型底商，消費檔次不高。 2、住宅底商，無餐飲。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海對比：1、領(lǐng)海是獨立商業(yè)，可做餐飲，業(yè)態(tài)選擇比清城更為靈活。 2、領(lǐng)海位于富人區(qū)，消費水平比清城高，對知名品牌更有吸引力。底商成交均價底商成交均價( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面積成交主力面積（）（）底商開盤時間底商開盤時間銷售期銷售期投資回報率投資回報率12000233002005年4年9%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)清城底商銷售時間早，按當(dāng)時的

31、售價和租金推算，其商業(yè)投資回本約13年，投資回報率9%。清城投資客：大興當(dāng)?shù)氐牡鼐壭钥蛻艟佣啵粗邪俾?lián)清城的商業(yè)價值。清城租賃商戶：以社區(qū)配套行業(yè)、家庭服務(wù)行業(yè)居多，無品牌，檔次低。彩虹新城底商約25000平米，全部為二層，單套90-400平米，東西向長約450米，南北向約250米。彩虹新城已營業(yè)店鋪共93個，其中東西向54個，南北向39個。小業(yè)主對外招租。餐飲2.33元/天/平米美容美發(fā)2.53元/天/平米二手房中介2.33元/天/平米服裝店23元/天/平米銀行典當(dāng)23元/天/平米洗衣店3元/天/平米便利超市2元/天/平米醫(yī)院藥店3元/天/平米其他社區(qū)配套23.5元/天/平米底商分析：底商分

32、析：1、社區(qū)居民消費型底商，中低檔次。 2、餐飲集中，但店鋪小，環(huán)境差。 3、餐飲主力店有麻辣香鍋、金漢斯烤肉、慶豐包子鋪等，租金水平在23元/天/平米之間。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海位于富人區(qū)，周邊消費環(huán)境好，更適合做高檔餐飲。底商成交均價底商成交均價( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面積成交主力面積（）（）底商開盤時間底商開盤時間銷售期銷售期投資回報率投資回報率119252.3390-2002007年3月25日2.5年7%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)彩虹新城底商自2007年初開盤銷售，但截至2009年初才有成交記錄。按售價和租金推算，彩虹新城底商的投資回本年限約1

33、4年，投資回報率7%。彩虹新城投資客：以大興當(dāng)?shù)氐牡鼐壭钥蛻艟佣唷２屎缧鲁亲赓U商戶：以餐飲、社區(qū)配套居多，無品牌，檔次較低。底商總面積約14000平米，全部為二層，以東西向為主，底商全長約180米。首邑上城已經(jīng)開始營業(yè)的底商有34個。小業(yè)主對外招租。服裝店2.53.5元/天/平米二手房中介23元/天/平米美容美發(fā)22.5元/天/平米煙酒茶2.52.7元/天/平米攝影寫真22.5元/天/平米打印設(shè)計2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米醫(yī)院藥店2元/天/平米其他社區(qū)配套23.5元/天/平米底商分析：底商分析：1、社區(qū)居民消費型底商，中低檔次。 2、受華堂制約，導(dǎo)致出租率不高，租金上不去。 3

34、、產(chǎn)品定位缺少差異性。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海周邊不受大型商業(yè)制約，招商業(yè)態(tài)豐富，租金有上調(diào)空間。金惠園位于領(lǐng)海東南角，底商全部為一層，東西向，全長約500米。金惠園已經(jīng)開始營業(yè)的底商有16家，另有部分底商在轉(zhuǎn)租中。小業(yè)主對外招租。餐飲2.192.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美發(fā)3元/天/平米便利超市23元/天/平米洗衣店33.5元/天/平米藥店3元/天/平米其他社區(qū)配套3元/天/平米底商分析：底商分析：1、社區(qū)居民消費型底商，檔次低。 2、底商規(guī)模小，僅能維護社區(qū)周邊居民消費。 3、現(xiàn)有餐飲內(nèi)部裝修已老化，形象和檔次都不高。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海商業(yè)形象好，周邊存在大

35、量高端潛在客戶需求，具備較強的消費力。領(lǐng)海3#樓底商共1800平米，單套面積30-300平米不等，目前為小業(yè)主對外招商，出租率已達(dá)到85%。經(jīng)營范圍有煙酒店、小超市、美容美發(fā)、音像店、房產(chǎn)中介等，均為日常生活配套. 現(xiàn)有底商品質(zhì)低，經(jīng)營業(yè)態(tài)及形象有待改進。 從3#樓底商中為數(shù)不多的幾家暗中經(jīng)營的小吃店食客爆滿的現(xiàn)狀不難看出，餐飲在領(lǐng)海內(nèi)屬于極度缺乏，存在很大的市場需求。 領(lǐng)海業(yè)主全部入住后將達(dá)到3000戶，大規(guī)模的居住人口必然會產(chǎn)生大量的消費需求。 領(lǐng)海住宅未來售價繼續(xù)上漲，居民消費檔次勢必要有所提升。領(lǐng)海位于富人區(qū)，而大興的高檔餐飲也全部集中在西北部，這為領(lǐng)海招商提供了有利條件。大興區(qū)黃村北

36、區(qū)香留園小區(qū)興盛街85-87北京孔乙己餐飲文化有限公司約1500地上2層路邊停車（免費）2008年租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1 1左右（成交價）左右（成交價）日營業(yè)額日營業(yè)額4000500040005000元元客單價客單價8010080100元元/ /人人利潤率利潤率50%50%特色紹興菜館，消費人群遍布周邊及黃村地區(qū)中高檔翡翠城三期配套餐飲餐飲分析：餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費檔次高。 2、雖屬華潤開發(fā)，但位置隱蔽，大興區(qū) 內(nèi)少有人知。 3、消費人群以翡翠城業(yè)主居多。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海商業(yè)位置好，形象優(yōu)于孔乙己，租 金有較大的上調(diào)空間。大興區(qū)興業(yè)大街翡翠城南側(cè)漁

37、公漁婆餐飲管理有限公司約3000地上3層門前約50個車位（免費）2008年經(jīng)營特色以海鮮為主，以大興周邊及黃村中高端消費人群為主，是大興區(qū)為數(shù)不多的高檔餐館之一。中高檔翡翠城配套餐飲餐飲分析：餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費檔次高。 2、臨興業(yè)大街，形象好。 3、有內(nèi)部關(guān)系，因此租金較低。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海臨興業(yè)大街的商業(yè)較相似，可作 為招商的參考。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興業(yè)大街三段26號北京裕金峰餐飲管理有限公司約3500地上2層路邊停車（免費）2009年經(jīng)營海鮮和新派粵菜，面向中高端客戶群，人群消費約100元中高檔清城社區(qū)配套餐飲分析：餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費檔次高。 2、位于百聯(lián)清

38、城附近，有固定的目標(biāo)消 費客群。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海位于富人區(qū)，有固定高端消費客群。社區(qū)居民消費型底商多集中在大興東南部，檔次低社區(qū)居民消費型底商多集中在大興東南部，檔次低 大興居住區(qū)多集中在東南部，但居住人口消費水平有限，因此配套底商也多以滿足居民日常消費需求為主，不注重品牌，以小商品經(jīng)營居多，檔次較低。高檔餐飲圈集中在大興西北部富人區(qū)，目標(biāo)客戶清晰高檔餐飲圈集中在大興西北部富人區(qū)，目標(biāo)客戶清晰 別墅和高端住宅項目的不斷開發(fā)，使大興西北部已經(jīng)逐漸成為大興的富人區(qū)，該區(qū)域的消費市場目標(biāo)明確，注重品牌，特別是餐飲的主力店紛紛進駐，為領(lǐng)海的招商業(yè)態(tài)提供了有價值的參考。領(lǐng)海入住人口逐日增加，

39、社區(qū)配套型商業(yè)亟待補充領(lǐng)海入住人口逐日增加，社區(qū)配套型商業(yè)亟待補充 領(lǐng)海規(guī)劃3000戶業(yè)主全部入住后，將形成大規(guī)模的消費需求，現(xiàn)有配套無法滿足，為豐富領(lǐng)海招商業(yè)態(tài)提供了消費基礎(chǔ)。適合引進業(yè)態(tài)：適合引進業(yè)態(tài)：中、小型超市餐飲（中高檔商務(wù)餐飲、特色餐飲、火鍋店、燒烤店等）銀行藥店服裝店眼鏡店數(shù)碼產(chǎn)品（手機、小家電）美容美發(fā)店小商品批發(fā)可能拒絕業(yè)態(tài)：可能拒絕業(yè)態(tài)：百貨業(yè)態(tài)大賣場（家樂福、沃爾瑪）家居建材（百安居、東方家園）電器賣場（蘇寧、國美）KTV等娛樂場所健身中心 根據(jù)大興區(qū)統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，截止到2009年2月底，大興區(qū)規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)已達(dá)到113家，資產(chǎn)總計已達(dá)到70.8億元，比上年同期

40、增長0.6%。其中：資產(chǎn)過億元的企業(yè)有19家，占規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)總數(shù)的16.8%。 大興區(qū)規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)共涉及9個行業(yè)，分別是交通運輸、倉儲和郵政業(yè)18家；信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)4家；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)46家；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)23家；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)6家；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)2家；教育6家；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)2家；文化體育和娛樂業(yè)6家。 大興區(qū)現(xiàn)有第三產(chǎn)業(yè)單位867家，其中傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)424家，實現(xiàn)收入44.9億元，占總數(shù)的78.1%；利潤總額為0.6億元，為總數(shù)的1.1倍。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)仍占主導(dǎo)地位。 根據(jù)2008年人口變動情況抽樣調(diào)查以及相關(guān)部門統(tǒng)計資料

41、推算，北京市統(tǒng)計局核準(zhǔn)大興區(qū)2008年底常住人口為109.7萬人，其中大興新城戶籍常住人口15.7萬人，外來常住人口11.5萬人。 領(lǐng)海周邊5公里輻射范圍內(nèi)有60余個住宅小區(qū)，住宅面積超過1500萬平方米，居民超過45萬人。其中有超過一半以上是中高收入人群，特別是伴隨領(lǐng)海、翡翠城、原生墅等住宅項目的入住，高端消費人群數(shù)量逐日擴大。他們關(guān)注消費環(huán)境和商業(yè)品質(zhì)，追求良好的物質(zhì)和精神享受。另外，除了黃村鎮(zhèn)45萬中高檔人群為主力消費人群外，黃村鎮(zhèn)周邊還有幾十萬潛在人群。 目前在大興核心區(qū)居住的人群中，已經(jīng)有半數(shù)以上是來自城八區(qū)，尤其是新城北區(qū)的高端住宅，有很多來自金融街、海淀、豐臺等地的人群，五環(huán)路的

42、暢通讓他們可以在很短的時間內(nèi)穿越都市的喧囂和繁華，回到舒適的家里。 根據(jù)北京大興信息統(tǒng)計網(wǎng)顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出已達(dá)到13536元，比2008年增長11.3%。人均商業(yè)營業(yè)面積已達(dá)到1.6平米。 根據(jù)大興區(qū)政府商業(yè)服務(wù)設(shè)施改造升級計劃，目前大興區(qū)已經(jīng)擁有13家特色餐飲企業(yè)，特別是新近開業(yè)的漁公漁婆、孔乙己等連鎖餐飲企業(yè)，在進駐富人區(qū)的同時，也大幅度拉升了整個區(qū)域的餐飲消費檔次。 華堂商場、百聯(lián)清城購物中心及王府井百貨的進駐，使大興區(qū)域外來人口增加，而這部份人口大都在城八區(qū)工作，他們對零售業(yè)消費都有較大的需求，導(dǎo)致大興區(qū)商業(yè)消費開始由單一化向多元化方向發(fā)展。論據(jù)論據(jù)1 1：超市

43、不飽和：超市不飽和領(lǐng)海東側(cè)2公里外的物美綜合超市，其選址條件中對商圈的要求以1.2公里為半徑，居住人口達(dá)到2萬戶（約5萬人左右）。領(lǐng)海周邊3公里范圍內(nèi)居住人口約10萬人，與物美綜合超市的輻射半徑存在交集，必定可以分流部分物美的消費人群。領(lǐng)海正南側(cè)5公里內(nèi)沒有3000平米以上的中型超市，此區(qū)域居住的客群目前都在華堂和世紀(jì)聯(lián)華購買日常生活用品。論據(jù)論據(jù)2 2：高檔餐飲的目標(biāo)客群集中在富人區(qū)和大興企事業(yè)單位：高檔餐飲的目標(biāo)客群集中在富人區(qū)和大興企事業(yè)單位高檔餐飲的選址集中在大興的富人區(qū)，已經(jīng)開始產(chǎn)生品牌匯聚效應(yīng)。高檔餐飲的目標(biāo)客群以商務(wù)宴請、家庭聚會等高消費活動為主，消費目標(biāo)清晰化，消費檔次高，對區(qū)

44、域整體商業(yè)品質(zhì)的提升起到快速推動作用。大興企事業(yè)單位商務(wù)宴請一般都在富人區(qū)的漁公漁婆和孔乙己進行，而現(xiàn)有的商務(wù)消費場所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這部分客群的需求，同時有很多高檔品牌餐飲都想在此區(qū)域占有一席之地。 商業(yè)主力面臨街，具備成熟的商務(wù)條件 展示面寬，可識別性強 框架結(jié)構(gòu)，商鋪分割靈活 獨立商業(yè)樓，可做餐飲 具有很強的品牌號召力 位于十字路口，兩側(cè)道路50-80米范圍內(nèi)不能開機動車出入口（主干道80米，次干道50米） 地上停車位不充足 前期成本高，增加售價和租金的難度 銷售勢必會影響大面積租賃 周邊缺少餐飲，有較大的市場空白 有地下停車場，可解決停車位少的問題 作為大興的知名住宅區(qū)，形象號召力強 周邊

45、有醫(yī)院、學(xué)校，有大量潛在客戶需求 可對領(lǐng)海未來的3000戶業(yè)主進行深度挖掘未來周邊商業(yè)業(yè)態(tài)不確定，競爭激烈領(lǐng)海社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)不成熟，商戶缺乏投資和經(jīng)營信心領(lǐng)海及周邊高檔社區(qū)空置率較高，短期內(nèi)不利于商業(yè)人氣的快速聚集StrengthStrength （優(yōu)勢）（優(yōu)勢）WeaknessWeakness（劣勢）（劣勢）Opportunity Opportunity （機會）（機會）ThreatThreat（威脅）（威脅）模式1：公司自行招商、銷售模式2：委托商業(yè)運營公司招商及運營經(jīng)營方式經(jīng)營方式：將商鋪劃分產(chǎn)權(quán)，前期以租賃為主，待商業(yè)培養(yǎng)成熟，再擇機將商鋪出售，獲取最大利潤。經(jīng)營方式：經(jīng)營方式：將領(lǐng)海

46、商業(yè)整體進行小面積劃分，并以虛擬產(chǎn)權(quán)的模式銷售（每個商鋪總價控制在30-50萬元 之間），由商業(yè)運營公司進行招商及后期經(jīng)營管理，承諾投資者5年的投資回報，但5年內(nèi)無 經(jīng)營權(quán)。1 1、公司應(yīng)采取租售結(jié)合的經(jīng)營策略，自行招商、銷售，這樣可以使公司利益最大化。、公司應(yīng)采取租售結(jié)合的經(jīng)營策略，自行招商、銷售，這樣可以使公司利益最大化。 2 2、若前期招商不順利，可考慮委托商業(yè)運營公司進行招商，公司只負(fù)責(zé)銷售，這樣可以、若前期招商不順利，可考慮委托商業(yè)運營公司進行招商，公司只負(fù)責(zé)銷售，這樣可以 保證公司的現(xiàn)金流。保證公司的現(xiàn)金流。經(jīng)營策略1：租售結(jié)合經(jīng)營策略2：以售為主超市超市天客隆超市天客隆超市500

47、0-70005000-70001 1 左右左右50-10050-1008-108-10萬萬福建永輝超市福建永輝超市70007000左右左右1.5 1.5 左右左右50-10050-1001010萬左右萬左右大型中餐麻辣誘惑20002 三千里烤肉7002.5 左右50-804000望京閣港式火鍋7002.5 左右50-604000上魚坊10002.5 左右606000郭林20002.5 左右40-501萬大鴨梨20002 左右408000青年餐廳10002 左右405000特色餐飲拿渡麻辣香鍋3005左右503000嘉和一品粥3005左右20-302500備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均

48、值，第一年日營業(yè)額低于此平均值。備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均值，第一年日營業(yè)額低于此平均值。超市華潤超市7000左右1.5 左右50-1008-10萬順天府超市5000左右1.5 左右大型中餐金漢斯烤肉1000正在洽談中東來順2000正在洽談中1005000川澤會浙江菜2000正在洽談中80-1004000漢拿山烤肉1000正在洽談中605000特色餐飲好倫哥300正在洽談中433500麥當(dāng)勞600正在洽談中405000比格300正在洽談中40-503000備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均值，第一年日營業(yè)額低于此平均值。備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均值，第一年日營

49、業(yè)額低于此平均值。超市天客隆超市5000-7000客戶進駐意向較強，有可能考慮進駐方案是北側(cè)一至三層或地下一層。福建永輝超市7000左右客戶進駐意向較強，有可能考慮進駐方案是北側(cè)一至三層。華潤超市7000左右客戶進駐意向不強，有可能考慮進駐方案是北側(cè)一至三層。順天府超市5000左右客戶進駐意向不強，有可能考慮進駐方案是西側(cè)一至三層。超市發(fā)超市6000-7000客戶進駐意向不強，有可能考慮進駐方案是北側(cè)一至三層。物美超市客戶因本項目附近有店，不考慮我司項目。樂天瑪特超市因我司項目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。易初蓮花超市因我司項目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。法寶

50、超市客戶不考慮在南城開店。華普超市客戶經(jīng)過調(diào)研我司項目周邊人口及物美，認(rèn)為風(fēng)險較大，不考慮進駐。匯海銀星超市客戶經(jīng)過調(diào)研我司項目周邊人口及物美，認(rèn)為風(fēng)險較大，不考慮進駐。華聯(lián)BHG超市2500客戶進駐意向不強，有可能考慮進駐方案是北側(cè)一層。京客隆超市未定正在通過中介公司與客戶進行溝通，目前進駐意向還未確定。經(jīng)營模式一：公司自行招商、銷售經(jīng)營模式一：公司自行招商、銷售招商方案招商方案方案一：按樓層招商方案二：按樓座招商三層平面劃分示意一層5商業(yè)利潤的提升點，以單層獨立商鋪為主，預(yù)留少量1帶2入口二層3.5以大面積中餐為主，入口全部預(yù)留在一層三層1主營超市平均租金水平平均租金水平2.972.97元

51、元/ /天天/ /平米平米一層平面劃分示意超市卸貨平臺二層平面劃分示意超市卸貨平臺364.5364.5517.14517.14846.38846.38182.25182.25118118118118182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25331331980.1980.11457.041457.04152715273003003913913913913753753913913913913913913543544295.53一層水、電管線預(yù)留示意預(yù)

52、留原則：預(yù)留原則： 1、水、電總控開關(guān)預(yù)留在樓座拐角。 2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留水管、電管接口，根據(jù)實際情況與總控連接。備注：備注：具體管線排布以規(guī)劃設(shè)計部為準(zhǔn)。三層水、電管線預(yù)留示意二層水、電管線預(yù)留示意預(yù)留原則：預(yù)留原則： 1、東西向和南北向樓段各預(yù)留一個主煙道。 2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留煙道接口。備注：備注：煙道管徑大小及具體排布以規(guī)劃設(shè)計部為準(zhǔn)。三層煙道預(yù)留示意一層煙道預(yù)留示意二層煙道預(yù)留示意考慮到前期投入成本和運營后的維修成本，建議如下： 1、超市安裝中央空調(diào)，根據(jù)超市營業(yè)面積大小，配備適量空調(diào)機組即可。 2、一、二層商鋪均不安裝中央空調(diào)，待商戶進駐后根據(jù)實際需要由商戶自

53、行安 裝空調(diào)。三層空調(diào)預(yù)留示意根據(jù)超市對場地的要求，一般賣場應(yīng)于一層的每層須配置兩部自動扶梯（不超過12度），考慮到領(lǐng)海商業(yè)樓的實際情況，建議如下： 1、取消商業(yè)樓內(nèi)部原滾梯設(shè)計。 2、考慮到坡梯長度及上行空間等問題，建議將超市坡梯在兩側(cè)外掛，單向進出，這樣既可以滿足使 用要求，又可以最大程度減少對建筑物原有結(jié)構(gòu)的破壞。備注：備注：坡梯位置以規(guī)劃設(shè)計部和工程部最終方案為準(zhǔn)。一層坡梯位置示意出進二層坡梯位置示意出進三層坡梯位置示意出進地上交通組織：地上交通組織：建議設(shè)置單向出入口，入口設(shè)在興業(yè)大街，出口設(shè) 在香園路。地下交通組織：地下交通組織：地下車庫設(shè)置雙向出入口。超市卸貨平臺：超市卸貨平臺：

54、商業(yè)樓北側(cè)設(shè)超市卸貨車輛專用通道，雙向進出， 避免卸貨車輛與社會車輛交叉產(chǎn)生混雜。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布樓層樓層租賃面積租賃面積（）（）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /）20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）20132013年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）超市F34295.5311,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,728,575餐飲F12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,

55、223F25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,7681.租金按每2年遞增5%計算（即自第3年起開始遞增）。2.餐飲中一帶二的商鋪，其租金按二層租金計算。3.按方案一劃分，領(lǐng)海，。其中：，。4.上述租金年收入是按預(yù)估建筑面積計算而來的，最終面積以實測面積為準(zhǔn)。年份年份租金年收入（元）租金年收入（元）前期投入費用（元）前期投入費用（元）年租金純收入（元）年租金純收入（元）中央空調(diào)投入中央空調(diào)投入物業(yè)費物業(yè)費稅金稅金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,7816,155,7812012

56、13,234,073512,203566,08912,155,78112,155,781201313,895,777512,203594,39412,789,18012,789,180201413,895,777512,203594,39412,789,18012,789,180201514,590,566512,203624,11313,454,25013,454,250合計合計68,850,26668,850,2666,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,945,0792,945,07957,344,17257,344,172說明：1、物業(yè)費按3.5元/

57、天/平米計算。 2、發(fā)票稅金按5.4%收取。 3、以上租金年收入按100%滿租測算，實際收入根據(jù)招租情況有所變化。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布樓層樓層面積（）面積（）20112011年租金（元年租金（元/ /天天/ /）投資回報率投資回報率超市F34295.5316%餐飲F12875.2756%F25024.533.56%合計合計12195.332.976%1.領(lǐng)海周邊商業(yè)尚不成熟，同時領(lǐng)海商業(yè)的鋪位劃分面積較大，投資回報年限預(yù)計要在15年至20年之間，因此商業(yè)投資回報率按6%進行推算。（租金反推法：銷售單價 = 租金365天投資回報率）1237450%61872.976,707,0176,707,017

58、18067223,561,058223,561,058230,268,075185,609,25044,658,82524%1237480%98992.9717,438,24517,438,24518970234,739,111234,739,111241,446,12855,836,87830%1237480%98993.1228,711,45428,711,45419919246,476,066246,476,066263,914,31278,305,06242%1237490%111373.1241,393,81441,393,81420915258,799,870258,799,870

59、287,511,324101,902,07455%1237490%111373.2854,726,55254,726,55221961271,739,863271,739,863313,133,677127,524,42769%說明：收入測算均為毛利，未去除物業(yè)費、前期投入費用、稅金等。說明：收入測算均為毛利，未去除物業(yè)費、前期投入費用、稅金等。特別說明：此方案是根據(jù)近期接洽的有意向超市客戶提出的，僅做參考。1#F1-F31.5臨興業(yè)大街，整棟租給超市2#F15臨香園路，以特色餐飲為主，預(yù)留部分1帶2餐飲入口F22.5中型餐飲主營區(qū)，考慮分割為2-3家F31.5大型中餐主營區(qū)，考慮分割1-2家

60、平均租金水平平均租金水平1.971.97元元/ /天天/ /平米平米一層平面劃分示意超市卸貨平臺二層平面劃分示意三層平面劃分示意超市卸貨平臺1964.021964.02182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.252154.892154.89970.39970.393913914974972154.892154.891858.391858.39預(yù)留原則：預(yù)留原則： 1、水、電總控開關(guān)預(yù)留在樓座拐角。 2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留水管