1、摘要：自2005年？國八條？出臺以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策已走過了12個春秋。調(diào)控政策呈現(xiàn)出兩個明顯特點：一是以2013年房價開始分化為分界點，調(diào)控政策由全國普調(diào)變?yōu)橐虺鞘┎撸欢敲看握{(diào)控政策的出臺，都是在綜合考慮房價走勢和經(jīng)濟情況下進行的，經(jīng)濟過熱、房價過快攀升時政策收緊，但當經(jīng)濟下行壓力較大時則放松調(diào)控。從歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響來看，基本遵循？調(diào)控一銷售面積一房價一投資？的傳導順序?；仡櫡康禺a(chǎn)調(diào)控歷史，收緊期明顯長于寬松期，且每次收緊的調(diào)控幾乎都被打上？史上最嚴？的標簽，但每次調(diào)控，房價總是先抑后揚，政策稍一放松，便會出現(xiàn)？報復性反彈？。我們認為，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的根本癥結(jié)在于國有

2、土地制度下的土地供給失衡，而充裕的流動性和拍賣制的土地出讓方式則發(fā)揮了推波助瀾的作用。展望未來，預計中國房地產(chǎn)市場將告別暴漲時代，但這并不意味著房價會出現(xiàn)普跌。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，有賴于從短期和長期兩個角度綜合施策，短期內(nèi)堅持因城施策，長期看要加快長效機制建設：一是建議完善土地供應機制；二是建議盡快出臺房產(chǎn)稅；三是建議發(fā)展住房租賃市場，深化住房制度改革。自2005年房價攀升伊始，房地產(chǎn)調(diào)控就如影隨行，至今調(diào)控已持續(xù)12年?；仡櫡康禺a(chǎn)調(diào)控歷史，收緊期明顯長于寬松期，且每次收緊的調(diào)控幾乎都被打上？史上最嚴？的標簽，但每次調(diào)控，房價總是先抑后揚，政策稍一放松，便會出現(xiàn)?報復性反彈?有人甚至由此總結(jié)

3、出：？政府越是限制買什么，越要買什么，因為限制的必定是短缺的？。房地產(chǎn)市場到底是因為短缺才導致？越調(diào)越漲？呢？還是背后有其他癥結(jié)呢？歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策到底帶來了哪些影響？未來房地產(chǎn)政策將走向何處？本文試圖在梳理歷次調(diào)控政策及市場反映基礎上對上述問題進行探討。一、中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)展脈絡自2005年？國八條？出臺以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)歷了12個春秋。總體上，房地產(chǎn)調(diào)控政策可劃分為？松緊交替、松短緊長？的五個階段（見表1）。我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)以下兩個明顯特點：一是以2013年房價開始分化為分界點，調(diào)控政策由全國普調(diào)變?yōu)橐虺鞘┎摺?013年之前，一二三線城市房價變化基本同步，調(diào)控政策

4、亦屬于全國性的普調(diào)。2013年開始，一二三線城市房價開始出現(xiàn)分化(見圖1、圖2),在此背景下，2013年初出臺的？新國五條？開始體現(xiàn)因城施策的調(diào)控特點：僅對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，建立穩(wěn)定房價工作問責制。隨后？因城施策？的特點日趨明顯，2015年在熱點城市限購的同時，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調(diào)至25%圉L0大中城市哥建住宅價格同比的27。大中城市二手住宅價格同比(2011.1-2017.2)(2011.1-2017.2)額據(jù)來源：W工即，下文除特別注明來源外，其余均來自叮如。二是綜合考慮房價和經(jīng)濟情況出臺調(diào)控政策，經(jīng)濟過熱、房價過快攀升時政策收緊，但當經(jīng)濟下行壓力較大

5、時則放松調(diào)控?？梢哉f，房產(chǎn)調(diào)控不僅著力于解決房地產(chǎn)自身問題，而且還部分發(fā)揮了調(diào)控經(jīng)濟的功能。如圖3和圖4所示，2005年初，我國GDM季同比增速快速躍升至兩位數(shù)增長水平，CPI在2005年2月達到階段性高點3.9%,經(jīng)濟出現(xiàn)過熱傾向，在此背景下？國八條？出臺，調(diào)控政策收緊。2007年8月，美國次貸危機爆發(fā)弁蔓延至我國，我國經(jīng)濟下行壓力明顯增大，在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策放松。2009年三季度，GDP曾速快速反彈至兩位數(shù)增長水平，調(diào)控政策再次趨緊；2014年三季度，在持續(xù)低迷的GDP增速背景下，調(diào)控政策再次放松。囹3GDP不變侑當季同比(2000.3-2016.12)圖1CPI當月同比(2000

6、.1-2017_2)二、歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場的影響分析從歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響來看，基本遵循?調(diào)控一銷售面積一房價一投資？的傳導順序。銷售面積對調(diào)控政策的反應最快，基本上調(diào)控政策一出臺，銷售面積就會受到影響；房價對調(diào)控政策的反應要滯后于銷售面積，弁且，從歷次調(diào)控后房價反應來看，放松政策相對收緊政策對房價的影響更快；相對來說，調(diào)控政策對投資的影響時滯最長。（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策對銷售面積的影響既快又明顯房地產(chǎn)調(diào)控政策對銷售面積的影響是非常明顯的：在調(diào)控收緊階段，商品房銷售面積累計同比增速呈下降趨勢；在調(diào)控放松階段，商品房銷售面積累計同比呈上升趨勢（見圖5）;銷售面積對調(diào)控政策的反

7、應時滯在1個月左右（見表2）。黑葉司生國5商品居何善面租累計同比（2005-2-2017.2）法:橘色實線幄為調(diào)控收案盼段，暴色虛猛恁為調(diào)控訕檜晌段表2調(diào)控獨策對請售面相的傳導男晌士調(diào)控類型調(diào)控開始銷售面枳累計同比增速變化時滯收案一國十五條與2006年6月2006年6月達到16.5%階段年頂點，2006年7月開始下降1個月放松1國十三條專2006年12月2008年12月達到想階段性底點，2。9年1月開始上升1個月收第1國十一條與2010年1月2010年1月達到41%階段性頂點,9010年2月開始下降1個月收鑒H新國五條考2013年2月2013年2月達到45.5弱階段性頂點“2013年3月開始下

8、降1個月放松七.3。"罰政）2014年9月3014年9月達到年.日醐段性底點，2014年10月開始上升1個月放松（叮.30立新政）2015年。月2015隼2月瀛|-16.隊階段性宜點，2015年W月開始上升Q個月收緊（國時渤政）2016年1。月2016年9月達到25.階段性頂點，201E年10月開始下降Q個月（二）調(diào)控政策對房價的影響時滯至少在3個月以上，且調(diào)控政策放松的傳導速度要快于調(diào)控政策收緊房價對調(diào)控政策存在滯后反應，即調(diào)控收緊后，房價會保持上漲一段時間，然后見頂回落，反之亦然?？傮w上看，在調(diào)控收緊階段，房價呈下降趨勢；在調(diào)控放松階段，房價呈上升趨勢（見圖6)。值得關(guān)注的是，7

9、0個大中城市房價環(huán)比增速基本都是正數(shù)，即意味著房價總體呈現(xiàn)攀升態(tài)勢，多次的調(diào)控并沒有真正改變房價不斷攀升的態(tài)勢。7。個大中城市新建住宅價格指數(shù);環(huán)比一T0個大巾城市二手住宅船格指數(shù);環(huán)比(1.5)圖6TU大中城擊新建和二手住宅價格(2005.7-2017.4)法：實線樞為調(diào)控收緊階段虛線更為調(diào)控就檜的住。從作用時滯看，調(diào)控政策對房價的影響要顯著慢于對銷售面積的影響。調(diào)控政策對房價的影響時滯不盡相同，短則政策一出,房價就發(fā)生變化，長的達到14個月。放松政策對房價的影響速度明顯要快于收緊政策(見表3)?；旧戏潘烧咭怀?，房價就開始上漲。走3調(diào)控收第對居的的傳導題響調(diào)控類型調(diào)控開始反應開始時滯收緊

10、2006年6月2007年8月,”個月唯十五條”>見頂回落放松2008年12月2ct呢年12月.觸底反彈0（“國十三條”）收緊2010年1月2010年d月，見頂回落3個月仃國十V收緊2013年2月M13年3月,見頂回落1個月（時新國五條”>放松2014年9月2Q14年9月，觸底反彈0至于新政）收緊2016年寅月2017年3月6個月（國慶節(jié)新期（三）調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的影響最短5個月，最長達15個月一般而言，調(diào)控政策收緊（放松）后，以銷售面積下滑（上升）作為起點，購房需求減少（增加）使得房價下跌（上漲），銷售面積和房價的量價齊跌（漲）將降低（增強）地產(chǎn)開發(fā)商的投資意愿，導致地產(chǎn)投資回

11、落（反彈）。從圖7來看，2011年來房地產(chǎn)投資增速總體上進入下行通道，但不容否認調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的影響還是很明顯的。50.040.030.020.010.ODOug圾QQ0-C4基計司出囹T居蛆產(chǎn)開發(fā)投資累計同比(200512-2017.2)注，幡色實續(xù)幅為調(diào)控收索階段，江色虛跳隹為調(diào)控放播階埴。從作用時滯來看，相較于對房價的影響，調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的作用時滯更長，最短5個月，最長達15個月。表4中,2008年？國十三條？的作用時滯只有2個月，主要是受到當時四萬億刺激政策的影響，屬于極端情況，在此不予考慮。表4調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的傳導影嫉產(chǎn)調(diào)控類型調(diào)控開始反應開始時滯放松管國十三條為2

12、006年L2月2009年2月，觸底反彈2個月收鑒。，國十一條專2010年1月第10年8月j見頂回落5個月收緊d新國五條與3013年2月20M年2月，見貞回陪12個月放松丁93/新政3014年9月2015年12月，觸底反弓電15個月收案(:國慶節(jié)新政2016年L。月尚未形成頂部三、房價越調(diào)越高的癥結(jié)剖析回顧歷次房地產(chǎn)收緊調(diào)控，都少不了？限購限貸？這個舉措。限購限制了房屋需求，但限貸也同時限制了房屋的供給。從供需關(guān)系來看，需求只是暫時被壓制，但限貸卻明顯會抑制供給。以抑制供給的方式調(diào)控房價，適得其反。因此，每次調(diào)控政策一出，包括專家、學者、開發(fā)商、民眾甚至不少政府官員，歷來罵聲一片。但是這么多年各

13、界人士的批評，并沒有對政府出臺該政策產(chǎn)生任何影響，所以可能需要換個角度思考這些問題。比如說，調(diào)控政策確定供地數(shù)量的說法，是不是說反了？供地是制度，調(diào)控是政策；本該由制度決定的供地數(shù)量怎么能由調(diào)控政策決定？更合理的順序，似乎應該是供地制度先確定供地數(shù)量，再在此基礎上確定配套的調(diào)控政策。對這些問題的追溯，確實讓我們對房價問題得出了一些和之前不同的一些認識。我們認為，房價越調(diào)越漲的根源就在于我國當前對房地產(chǎn)土地的供應有失衡之處：一方面，受18億畝耕地紅線限制，能用于城市建設的土地總體比較緊張。事實上，每年國家都要供應城市開發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設用地。根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2006-2

14、016年，國家每年建設用地供應面積平均為740萬畝，除此之外，地方政府或一些企業(yè)，每年都會有計劃外征地，實際上，每年建設用地面積都要大于740萬畝，接近1000萬畝2013年，我國耕地面積是20億畝左右，按照這樣的土地供應速度，要保持18億畝耕地紅線，二三十年后就沒有多余的耕地可以供了。因此，總體上能用于城市建設的用地比較緊張，事實上，從近年數(shù)據(jù)來看，在2011-2013年土地供應高峰期后，土地供應總量已出現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢（見表5）。另一方面，每年供應的建設用地中，住宅用地占比明顯較低。在建設用地構(gòu)成中，包括工礦倉儲、商服、基礎設施、住宅用地四種用途，一般來說，住宅用地應該占城市所有土地的25

15、溢右。但從我國情況來看，住宅用地占比要低于該標準，2006-2016年住宅用地占比平均為20%并且，該比例2013年以來持續(xù)下滑，2016年住宅用地占比僅為14.1%。表520062016年我國建設用地供應情況萬公國萬田住宅占比200630.7460.521.2%200734.251323.4%200823.5352.526.4%200936.254322.7%201043.264826.6%20115933889.9521.3%201271.1651067.47516.1%201375.081126.218.9%201464.897216.1%201553.36800.415.5%20165

16、1.877714.1%工礦倉儲用地商服用地住宅用地基礎設施等其他用地圖820112016年國有建設用地供應情況最后，各城市間土地分配不均，大城市相對來說明顯偏少。按理說，土地供應應該根據(jù)人口流入數(shù)量來給各城市分配，人口流入多的城市應該分到更多的土地，反之則少分。但是政府在計劃調(diào)控思維的指引下，往往希望城市之間能夠相對均衡的發(fā)展，即對大城市的人口和規(guī)模進行控制，與此同時支持中小城市擴大規(guī)模，這就導致從人口角度考慮，中小城市拿地明顯偏多。通過對2009-2016年各線城市新增住宅供地面積/新增人口數(shù)的測算，發(fā)現(xiàn)一線城市新增人口供地面積明顯少于二線城市（見圖9）,一線城市中深圳最低，平均僅為3.2平

17、方米/人，二線城市中南京、蘇州、西安等地則在100平方米/人以上，蘇州達到167平方米/人。一些三線城市人口凈流出，但住宅土地供應面積卻持續(xù)正增長，如蚌埠，年新增供應面積甚至超過深圳（見圖10）。圖92082016年各城市新增住宅供地面積/新增人口幽平均數(shù)200820092010口2011201202013201420152016圖IQ2OOB-2016年各讖市新增住宅也I地面積上述失衡是我國土地基本國有制度下供應的表現(xiàn)和結(jié)果，在政府主導的機制里，市場很難對失衡現(xiàn)象進行調(diào)整，最終必然以價格的扭曲反映出來。在這樣的大背景下，充裕的流動性、拍賣制的土地出讓方式對房價上漲也起到了推波助瀾作用。一切物

18、價上漲都是通貨膨脹，對房價來說也是如此。中國近年來的流動性非常充裕，截至2017年3月末，M2余額約159.96萬億元，是1979年的1195倍,是2006年底M2余額（34.6萬億）的4.6倍。但為什么M2漲了這么多，家電、紡織品等一些商品的價格沒有像房價一樣快速上漲呢？說明還是跟具體供求有關(guān)，土地的供需緊張態(tài)勢是推動房價上漲的根源，充裕的流動性則是助推力。另外，在房價上漲中，我國土地出讓制度也功不可沒。我國新增建設供地較大一部分是通過拆遷的方式取得，拆遷款往往需要按照當時房價來補償，在一定程度上就與房價二者之間形成互相推動的循環(huán)。房價1萬，那么拆遷款就需要按照1萬來補償，這就明顯推高了土地

19、成本。與此同時，我國土地出讓制度是借鑒香港的土地拍賣制度該制度有合理性，在政府主導的機制里，一定程度上能避免腐敗和灰色交易，但拍賣制本身是價高者得，在土地供需緊張的背景下，拍賣的起價能夠?qū)崿F(xiàn)成本加成起價，必然會推動地價不斷攀升，以北京為例，住宅（一級）基準地價2002年是5870元/平方米，2014年已漲至28720元/平方米，12年漲了近5倍。地價的攀升則推高了建房成本，房價也會被推高，房價的上漲則會進一步推高拆遷款，如此循環(huán)往復，地價和房價之間互相不斷推高?？傮w來看，我們認為，對于房價越調(diào)越漲的現(xiàn)象，國有土地制度導致的供給失衡是根本癥結(jié)，充裕的流動性和拍賣制的土地出讓方式則發(fā)揮了推波助瀾的

20、作用。四、未來房價走向及相關(guān)政策建議（一）房價走勢預測基于歷史數(shù)據(jù)分析，我們認為本次自2016年國慶節(jié)開始的房地產(chǎn)調(diào)控將會對包括北京等一線城市的房價產(chǎn)生抑制作用，部分地區(qū)可能會出現(xiàn)房價下降的現(xiàn)象，這從當前部分城市房價的下降或者疲軟已可見一斑，但這并不意味房價進入了下降周期，一旦政策有所放松，房價可能仍會出現(xiàn)上漲。但考慮到以下兩個因素，預計房地產(chǎn)暴漲的時代已經(jīng)過去。一是寬松的流動性貨幣環(huán)境正在逐漸改變。多年的貨幣擴張、量化寬松給世界各國都帶來了難以解決的問題，當前世界各國均在縮表、去杠桿，受制于自身經(jīng)濟要求以及國際貨幣環(huán)境制約，我國從2017年開始，寬松的貨幣政策也在悄然轉(zhuǎn)向。迄今為止已兩次提高

21、央行操作利率，而金融去杠桿將在一定程度上改變國內(nèi)貨幣市場的寬松態(tài)勢。不難預期，這將使得推動房價上漲的貨幣動力出現(xiàn)衰減。二是導致房價暴漲的根本癥結(jié)一土地供給政策將發(fā)生改變。2017年4月6日，住房城鄉(xiāng)建設部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知，要求?強化住宅用地供應五類調(diào)控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規(guī)模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。？通知規(guī)定：？各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要減

22、少供地；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。？按照通知的標準，以北京、上海、廣州、蘇州、南京為代表的大多數(shù)熱點城市，都應加大住宅用地供應力度1o住宅用地的？供給側(cè)改革？也將改變市場對未來房地產(chǎn)供給預期，從而降低因土地稀缺而導致住宅供給緊張的預期。綜合上述兩個因素，預計中國房地產(chǎn)市場將告別暴漲時代，但告別暴漲時代不意味著房價會出現(xiàn)普跌。我們認為，除非出現(xiàn)以下事件，否則房價不會發(fā)生普跌，但深入分析，從目前來看，這些事件發(fā)生的可能性都不大，所以我們認為房價在一定時間內(nèi)不會出現(xiàn)普跌。一是貨幣政策出現(xiàn)較大幅度的驟然收緊。從日本和美國泡沫破滅的歷史來看，房價下跌

23、的直接原因都是貨幣政策的驟然收緊導致的。結(jié)合日本和美國的經(jīng)驗教訓，貨幣政策如果出現(xiàn)較大幅度的驟然收緊，可能就會改變樓市長期以來形成的持續(xù)上漲的預期。但有日本、美國前車之鑒在前，預計我國貨幣政策不會主動進行大幅度轉(zhuǎn)向，即使在匯率貶值、跨境資金大幅流出倒逼下，貨幣政策也會盡量避免對房市產(chǎn)生過大影響。二是房產(chǎn)稅出臺。當前中國和其他國家房地產(chǎn)市場不同之處，除了中國房屋本身有戶口等資源捆綁之外，還有持有成本的不同。日美韓各國有房產(chǎn)稅、遺傳稅、贈與稅等，持有成本要遠高于中國。美國每年的房地產(chǎn)稅約是住房價值的1%-3%此外，還有遺產(chǎn)稅，美國的遺產(chǎn)稅實行累進稅率，房子的價值越高，納稅比例越大，最高達55%日本

24、每年的房地產(chǎn)稅約是住房價值的5溢右，而且，日本還規(guī)定了，房子買賣要交重稅，贈與也要交稅。我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預計住房有效需求將明顯減少。但從當前實際情況來看，房產(chǎn)稅的推出基礎條件還不成熟，預計短期內(nèi)推出房產(chǎn)稅的可能性仍很小。三是經(jīng)濟增速超預期下行。房地產(chǎn)市場始終與經(jīng)濟基本面息息相關(guān)，經(jīng)濟增速超預期下行將從整體上引致房價進入下跌通道。從我國經(jīng)濟運行情況來看，經(jīng)濟盡管下行壓力較大，但超預期下行的可能性比較小。（二）相關(guān)政策建議回顧房地產(chǎn)調(diào)控歷史，我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控政策本身并不是治本之策。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，有賴于從短期和長期兩個角度綜合施策，短期內(nèi)堅持因城施策，長期看要加快

25、長效機制建設。1 .短期來看，堅持因城施策。一是遏制熱點城市房價過快上漲，房價調(diào)控政策仍將持續(xù)發(fā)力。熱點城市房價不斷攀升，不僅推高了實體經(jīng)濟發(fā)展成本，導致經(jīng)濟脫實向虛，而且引發(fā)泡沫風險隱患。可以預期的是，房地產(chǎn)過熱城市的調(diào)控政策短期內(nèi)將持續(xù)發(fā)力，如果調(diào)控達不到預期效果，調(diào)控政策將有進一步升級的可能性。二是新型城鎮(zhèn)化在三、四線城市去庫存中將發(fā)揮重要作用。通過戶籍制度改革促進農(nóng)民工市民化、推進新型城鎮(zhèn)化建設，鼓勵居民自住需求和支持進城人員購房需求將成為三四線城市去庫存的重要方案。但解決三四線城市庫存問題，關(guān)鍵還在于解決大中小城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、資源、人口發(fā)展不均衡的問題。因此，加快居住證制度全覆蓋，特別是提高三四線城市的教育、醫(yī)療、交通等公共配套服務水平，使三四線城市真正吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，促進庫存去化當是應有之義。2 .長期來看，要加快長效機制建設。一是建議完善土地供應機制。首先，建議土地供應實行與人口掛鉤的爬行機制，即主要根據(jù)人口流動趨勢來供應土地。流入人口多的城市，相應的多供應土地；流入人口少的城市，少供應土地；人口流出的城市，甚至不供應土地。根據(jù)市場的力量來調(diào)控，勢必會起到事半功倍的作用。其次，建議在土地供應比例中，適當提高住宅用地占比，同時適度壓降工業(yè)用地。多年來地方政府為了招商引資，對工業(yè)用地過分慷慨，建議適度壓降，在提高工業(yè)用地效