1、2015-12-042015-12-04互聯(lián)網(wǎng)演變史美國房產(chǎn)1、為什么要看美國房產(chǎn)2、美國房產(chǎn)的演變史3、互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代目 錄Part 1【為什么要看美國房產(chǎn)】中國房產(chǎn)步入存量房時(shí)代110062001250016000全國之首的存量市場全國之首的存量市場中國商品房存量（萬套）城市家庭房屋自住率將超城市家庭房屋自住率將超70%流動(dòng)人口從制造業(yè)逐步向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移流動(dòng)人口從制造業(yè)逐步向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移單純城市化進(jìn)入單純城市化進(jìn)入郊區(qū)化，大都市圈郊區(qū)化，大都市圈化化戶籍制度的改革戶籍制度的改革二手房主導(dǎo)的國家美國英國法國澳洲獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅、改善住房需求，改善住房需求，500500萬套萬套/ /年年美國房屋交易

2、的特點(diǎn)及核心非標(biāo)準(zhǔn)化本地化信息不對稱核心：如何找到值得信任的核心：如何找到值得信任的經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人Part 2【美國房產(chǎn)的演變史】演變史（1880年之前）賣家賣家賣家買家買家買家隨機(jī)隨機(jī)遇見遇見演變史（1880-1950年）賣家賣家賣家經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人多家委托主導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人多家委托主導(dǎo)買家買家買家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的價(jià)值協(xié)助看房議價(jià)流程處理配套服務(wù)信息中介市場信息鄰里信息房源信息房價(jià)走勢、房屋估值等學(xué)校、公共設(shè)施、交通、犯罪、自然災(zāi)害等位置、面積戶型、價(jià)格等價(jià)值價(jià)值演變史（1950-1995年）MLSMLS體系獨(dú)家委托體系獨(dú)家委托賣家賣家經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人MLS經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人買家買家買家經(jīng)紀(jì)人賣家MLS

3、概述 它以會(huì)員聯(lián)盟會(huì)員聯(lián)盟的形式，將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入一個(gè)納入一個(gè)加盟體系加盟體系，體系中成員的房源和求購信息集合在一個(gè)共享數(shù)據(jù)庫共享數(shù)據(jù)庫中，加盟MLS的每一位成員與客戶簽訂委托簽訂委托銷售或委托購買合同銷售或委托購買合同后，將此信息輸入系統(tǒng)，由參加系統(tǒng)的全體會(huì)員共同幫助尋找買者或者賣者，實(shí)現(xiàn)交易。MLSMLS信息共享信息共享服務(wù)系統(tǒng)服務(wù)系統(tǒng)（Multiple Listing Service） 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金一般為房屋成交價(jià)的6%6%。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金，再按比例進(jìn)行分配，實(shí)際交易經(jīng)紀(jì)人不經(jīng)手傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以得到傭金的50%-90%，具體比例由

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者或其授權(quán)者確定。 MLS體系下的經(jīng)典問題規(guī)模經(jīng)濟(jì)不明顯經(jīng)紀(jì)公司小型化品牌集中化經(jīng)紀(jì)行業(yè)門檻低固定傭金合理性傳統(tǒng)抵制創(chuàng)新Part 3【互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代】WEB1.0時(shí)代（1995年以前）以房源房源為中心的B2C信息平臺(tái)曝光搜索習(xí)慣有限的變革：解決了覆蓋率，沒有查準(zhǔn)率。WEB2.0時(shí)代（1995年2005年）以用戶用戶為中心的B2C信息平臺(tái)搜索引擎房屋估值房主發(fā)布大幅改進(jìn)“查準(zhǔn)率”經(jīng)紀(jì)人評價(jià)WEB3.0時(shí)代（2005年以后）在線平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)媒體）TruliaTruliaZillowZillowRedfinRedfin均致力于改進(jìn)改進(jìn)傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)模型E2E模型（end to end)線上搜索和匹配，線下服務(wù)由傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)完成提供信息，雇傭/挑選經(jīng)紀(jì)人提供線下配套互聯(lián)網(wǎng)顛覆了誰？紙媒&門店消亡MLS開始崩潰經(jīng)紀(jì)價(jià)值被削弱交易流程被重塑美國房產(chǎn)未來的趨勢讓用戶更聰明信息更透明 環(huán)節(jié) 更透明 決策 更專業(yè) 甄選更快速