1、 根據(jù)中華人民共和國房產稅暫行條例的規(guī)定，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價計征與從租計征兩種方式。從價計征按房產原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%（沒有房產原值作為依據(jù)的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定）；從租計征以房產租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%.這些政策為房產稅的納稅籌劃提供了空間。 政策依據(jù)：按照中華人民共和國房產稅暫行條例的規(guī)定，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅。財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定對征稅的房產范圍進行了明確：“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋

2、是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所；獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。 稅法規(guī)定，房產稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產依照房產原值一次減除10%30%后的余值按，12%的稅率計算繳納房產稅。房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。 因此，對于自用房產應納房產稅的籌劃應當緊密圍繞房產原值的會計核算進行，只要在會計核算中盡量把未納入房產稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔

3、、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨記賬，就可把那些本不用繳納的房產稅節(jié)省下來。 華美公司在某內陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車場、游泳池等建筑物，預計工程造價40 000萬元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價為25 000萬元，其他建筑設施造價為15 000萬元。 如果將這40 000萬元都作為房產原值的話，華美公司從工業(yè)園建成后的次月起就應繳納房產稅，每年需繳納房產稅（該省扣除比例為30%）=40 000（1-30%）1.2% =336（萬元）。 如果公司經過籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設施，如停車場、游泳池等設

4、施都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不用繳納房產稅。這樣，華美公司每年可以少繳納12615 000（1-30%）1.2%萬元的房產稅。 房產稅有從價計征與從租計征兩種方式，這兩種方式適用不同的計稅依據(jù)和稅率。 對于房產擁有者，是租賃還是倉儲，具體可通過下列公式確定：假設某企業(yè)的房產原值為Y，收取年租金Z，所在地規(guī)定“從價計征”房產稅時的減除比例為A（A代表10%30%中任何數(shù)字），那么從價計征應繳房產稅Y（1-A）1.2%，從租計征則應繳房產稅Z12%.當Z12%Y（1-A）1.2%，亦即YZ10（1-A）時，選擇

5、從價計征合算；反之，選擇從租計征合算；如果YZ=10（1-A）時，則租賃或倉儲在房產稅籌劃上沒有多大意義，納稅人僅就其它相關因素考慮即可。 甲公司為一內資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2 000萬元，凈值同是1 600萬元。現(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為160萬元。其中A省規(guī)定從價計征房產稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為 10%.經測算，甲公司決定與乙公司簽訂倉儲合同，而與丙公司簽訂財產租賃合同。 1、如果與乙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=16012%=1 9.2（萬元）。如

6、果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉儲業(yè)務，即由甲公司代為保管乙公司原準備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉化為倉儲收入。在此方案下，房產稅可以從價計征，應繳納的房產稅=2000（1-30%）12%=168（萬元）。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，倉儲形式比租賃形式減輕房產稅稅負2.4（19.2-1 6.8）萬元。所以應與乙公司簽訂倉儲合同。 2、如果與丙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=16012%=19.2（萬元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲保管合同，在此方案下，房產稅從價計征時的減除比例為10%，應繳納的房產稅=2000（1-10%）1.2%=21.

7、6（萬元）。兩者相比較，采用倉儲方式將增加房產稅稅負2.4（21.6-19.2）萬元。所以應與丙公司簽訂租賃合同。 1、如果甲公司兩處房產所在省份規(guī)定的減除比例均為20%，則采用倉儲方式應繳納的房產稅=2000（1-20%）1.2% =19.2（萬元），采用租賃方式應繳納的房產稅=16012%=19.2（萬元），此時便不存在房產稅節(jié)稅問題； 2、如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例低于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅高于對外租賃，宜實行租賃形式； 3、如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例高于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅低于對外租賃應繳納的房產稅，宜采用倉儲方式。 租賃與倉儲是兩個完

8、全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結果。 對于甲公司來說，租賃只要提供空庫房就可以了，存放商品的安全問題由乙企業(yè)自行負責；而倉儲則需對存放商品的安全性負責，為此甲公司必須配有專門的倉儲管理人員，添置有關的設備設施，從而會相應增加人員工資和經費開支。如果存放物品發(fā)生失竊、霉爛，甲企業(yè)還存在賠償對方損失的風險。假如扣除這些開支后，甲公司仍可取得較可觀的收益，則采用倉儲方式無疑是一個節(jié)稅良策。 南京宏遠投資公司2003年底斥資在一個鬧市區(qū)建成一棟商業(yè)樓，經營面積達10000平方米。2004年1月，投資公司與一家大型商業(yè)集團就商業(yè)樓的出租問題達成一項協(xié)議，投資公司將該

9、商場租賃給這家商業(yè)集團做綜合商場，宏遠投資公司的下屬子公司（物業(yè)管理公司）負責該商業(yè)樓的水電供應和各項管理工作，商業(yè)集團每月支付給宏遠投資公司租金150萬元 （其中包括代收水電費用每月30萬元，物業(yè)管理和其他綜合費用合計每月40萬元），合同約定租賃期限為10年。 根據(jù)這個協(xié)議，宏遠投資公司就該項租賃業(yè)務應繳納營業(yè)稅合計為： 15012105%900（萬元） 應繳納城建稅及教育費附加合計為： 900（7%3%）90（萬元） 應繳納房產稅為： 150121012%2160（萬元） 以上三項合計為： 9009021603150（萬元） 如果將代收水電費用、物業(yè)管理和其他綜合費用在合同中分離出來單獨簽

10、訂合同，平時將有關項目分開進行會計核算，情況就將發(fā)生變化。水費、電費是應該繳納增值稅的，其中存在進項稅額抵扣問題，而房屋租賃只應該繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產稅。 代收代付的水電費用，如果沒有發(fā)生增值，就不用繳稅； 物業(yè)管理費用作為物業(yè)管理公司的經營收入，應承擔的營業(yè)稅為： 4012105%240（萬元） 應繳納城建稅及教育費附加合計為： 240（7%3%）24（萬元） 應繳納房產稅為： （1503040）121012%1152（萬元） 以上各種稅費合計為： 2402411521416（萬元） 在這樣的條件下，可以減少稅收負擔1734萬元（即3150萬元1416萬元）。 當人們采用租賃的方式

11、租入經營用房的時候，同樣也存在一個計稅依據(jù)確定的問題，目前人們在簽訂房屋租賃合同時，往往采用“一籃子”協(xié)議辦法。即將水費、電費和房屋租賃放在一起以一個價格簽協(xié)議。而水費、電費是應該繳納增值稅的，其中存在進項稅額抵扣問題，而房屋租賃只應該繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產稅。由此可見，將有關的費用作適當?shù)姆蛛x，明確不同的稅種，劃清不同的計稅依據(jù)，可以降低企業(yè)的綜合稅收負擔率，從而提高企業(yè)的生產經營效益。. 當納稅人向企業(yè)轉讓房地產時，“先投資，后轉讓股權”即先將房地產投資給企業(yè)取得相應股權，再將股權轉讓給企業(yè)原股東，如此可避免營業(yè)稅、土地增值稅等稅費。但若符合一定條件，也可采取“先投資，后轉讓”方案

12、。 王某是某公司主要投資人。 去年10月，因公司急需資金周轉，他決定將其個人名下一處門面房轉讓給李某。該房原為某國有百貨公司所有，2003年百貨公司破產清算，王某以100萬元買入。近幾年，該門面房價值躥升，去年10月市場價已超過300萬元。假設王某以310萬元轉讓給李某，主管地稅機關確認，該門面房土地增值稅扣除項目金額為120萬元，則王某應負擔的稅費如下：應繳營業(yè)稅：（31000001000000）5%=105000（元）應繳城市維護建設稅、教育費附加：105000（7%3%）=10500（元）應繳印花稅：31000000.5=1550（元）應繳納土地增值稅：扣除項目金額：1200000105

13、000+10500+1550=1200000117050=1317050（元）；增值率：（31000001317050）1317050100%=135%；土地增值稅：（31000001317050）50%131705015%=693917.5（元）應繳個人所得稅：（31000001000000117050693917.5）20%=257806.5（元）合計稅費為：117050+693917.5+257806.5=1068774（元 王某可先將該門面房作價310萬元投資于自己的公司，后由公司以310萬元轉讓給李某。按此方案實施，在其他條件不變情況下，王某和公司應負稅費如下（假設契稅稅率為3%）：

14、 投資環(huán)節(jié)： （1）營業(yè)稅：財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅?！币虼?，王某將門面房投資于企業(yè)不需繳納營業(yè)稅。 （2）土地增值稅：國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知規(guī)定：“對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！币虼耍跄硨㈤T面房投資于企業(yè)可免土地增值稅。 （3）個人所得稅：國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復規(guī)定：“對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得，在投資取得企業(yè)股權時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其財產原值為資產評估前的價值?！笨梢?，王某將門面投資于企業(yè)可暫不繳納個人所得稅。 （4）公司應繳契稅：31000003%=93000（元） 轉讓環(huán)節(jié)： （1）公司應繳營業(yè)稅：31000005%=155000（元） （2）公司應繳城市維護建設稅、教育費附加：155000（7%3%）=15500（元） （3）公司應繳土地增值稅：因接受投資環(huán)節(jié)發(fā)生的增值“免征”土地增值稅，所以公司在轉讓門面房時，應只就轉讓環(huán)節(jié)的增值