1、第五章 房地產(chǎn)評估第四節(jié) 市場法第二節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（四）進行因素修正區(qū)域因素修正1.內(nèi)容：交通通達程度、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、環(huán)境污染、噪聲、景觀、城市規(guī)劃等影響房地產(chǎn)價格的因素。2.商業(yè)區(qū)注重繁華程度、工業(yè)區(qū)重視交通運輸、住宅區(qū)注重安全舒適、農(nóng)業(yè)區(qū)重視土地肥沃程度等。3.方法：直接比較修正法1）以評估對象房地產(chǎn)區(qū)域狀況為基準(zhǔn)（定位100分），將參照物各區(qū)域因素與其逐項比較打分，狀況好高于100，狀況差低于100；2）確定各具體區(qū)域因素的權(quán)重；3）采用加權(quán)算術(shù)平均法計算各參照物區(qū)域因素綜合分?jǐn)?shù)；4）計算區(qū)域因素修正系數(shù)進而調(diào)整各參照物交易價格。計算公式：區(qū)域因素修正系數(shù)

2、=（被評估房地產(chǎn)區(qū)域因素得分/交易實例區(qū)域因素得分）=100/交易實例區(qū)域因素得分個別因素修正1.內(nèi)容：土地的面積、形狀、臨街狀態(tài)、位置、土地使用年限、土地容積率、地形、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、建筑式樣、朝向、樓層、設(shè)備、平面布置、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、新舊程度等。2.基本公式：直接比較和打分法個別因素修正系數(shù)=被評估房地產(chǎn)個別因素得分/交易實例個別因素得分=100/交易實例個別因素得分容積率修正1.原因：容積率大小直接決定單位土地面積上能夠開發(fā)的建筑面積的大小，因而對房地產(chǎn)價格會產(chǎn)生直接影響。2.基本公式：容積率修正系數(shù)=評估對象土地容積率地價指數(shù)/參照

3、物土地容積率地價指數(shù)交易日期修正1.原因：交易實例交易時間與待估房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)日之間存在一定的時間間隔，房地產(chǎn)市場價格不斷變化，一般需要通過價格指數(shù)將參照實例的交易價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價格水平。價格指數(shù)是指某地區(qū)、某類房地產(chǎn)的價格指數(shù)；根據(jù)價格指數(shù)資料的不同，可以分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。2.運用定基價格指數(shù)修正交易日期修正系數(shù)=評估時定基價格指數(shù)/參照物交易時價格指數(shù)=（1+評估時定基價格變動指數(shù)）/(1+參照物交易時價格變動指數(shù))3.運用環(huán)比價格指數(shù)修正環(huán)比價格指數(shù)=參照物交易時點至評估時點各期環(huán)比價格指數(shù)乘機=參照物交易時點至評估時點各期（1+環(huán)比價格變動指數(shù)）乘積例：某宗房地產(chǎn)

4、在2005年6月的價格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2005年7月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對其進行交易日期修正，修正到2005年10月的價格為：元/平方米例1：某宗房地產(chǎn)在2005年5月的價格為3600元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2005年6月至10月的價格與上月相比的變動率分別為1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。對其進行交易日期修正，修正到2005年10月的價格為：元/平方米4.運用價格變動分析法修正當(dāng)缺乏本地區(qū)同類房地產(chǎn)的定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)資料時，評估人員可以通過調(diào)查本地區(qū)過去不同時間的數(shù)宗類似房地

5、產(chǎn)的價格，掌握這類房地產(chǎn)價格隨時間變化的情況，通常以參照物交易日的價格水平為基準(zhǔn)（100），根據(jù)本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格隨時間變化的情況，測算出評估基準(zhǔn)日的該類房地產(chǎn)的價格水平（高于、低于或等于100）。交易日期修正指數(shù)=評估基準(zhǔn)日該類房地產(chǎn)的價格水平/100簡單算術(shù)平均法將多個參照物交易實例修正后的初步評估結(jié)果簡單地算術(shù)平均后，作為評估對象房地產(chǎn)的最終評估價值。p-評估對象房地產(chǎn)的評估價值pi-第i個參照物房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價值（修正后的交易價格）n-參照物房地產(chǎn)的個數(shù)例8：對4個參照物房地產(chǎn)交易價格修正后得出的4個比準(zhǔn)價值分別為4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/

6、平方米，則用簡單算術(shù)平均法計算的評估對象房地產(chǎn)的評估值為：元/平方米加權(quán)平均法判定各個初步評估結(jié)果及比準(zhǔn)價值與評估對象房地產(chǎn)的接近程度，并跟據(jù)接近程度賦予每個初步評估結(jié)果以相應(yīng)的權(quán)重，然后將加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價值作為評估對象房地產(chǎn)的評估價值。例9：在例8中，如果賦予4個比準(zhǔn)價值的權(quán)重分別為0.4、0.1、0.2、0.3，用加權(quán)平均法計算的評估對象房地產(chǎn)的評估值為：四、市場法的評估案例評估對象房地產(chǎn)：濱海市黃海路80號陽光小區(qū)第8號樓一層公建，建筑面積1400平方米。位置與環(huán)境占用土地的基本情況評估對象房屋的基本情況評估要求：評估該房地產(chǎn)2005年4月1日的市場價值評估方法：因為有較多的交易實例，

7、所以采用市場法進行評估。確定可比性較強的A、B、C3個交易實例作為參照物。對參照物房地產(chǎn)進行交易情況、時間因素、區(qū)域因素和個別因素修正。1.進行交易情況修正：參照物A是期房，與正常交易相比，交易價格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物B是清盤房，與正常交易相比，交易價格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。2.進行交易日期修正：經(jīng)分析，濱海市2005年4月該類房地產(chǎn)的市場價格與2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。參照物A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、1

8、05/100、103/100。3.進行區(qū)域因素修正參照物A、B、C區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/101.5、100/101.6。4.進行個別因素修正參照物A、B、C個別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4。5.計算3個參照物的比準(zhǔn)價值通過可比性分析，對參照物A、B、C分別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計算評估對象房地產(chǎn)的單價為：元/平方米6.確定評估結(jié)果房地產(chǎn)單價：6760元/平方米房地產(chǎn)總價：14006760=9464000元第五節(jié) 成本法一、基本思路1.含義：求取被評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的重新購建價格，然后扣除

9、損耗，以此估算房地產(chǎn)價值的方法。2.基本公式：房地產(chǎn)評估價值=重新購建價格損耗3.具體應(yīng)用：新開發(fā)土地估價 新建房地產(chǎn)估值 舊房地產(chǎn)估值二、適用對象和條件1.只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價。2.具體適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園、軍隊營房等公用、公益性房地產(chǎn)；有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)估價，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；單純建筑物的估價；市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。三、新開發(fā)土地評估的成本法新開發(fā)土地：征用農(nóng)地并

10、進行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地、城市房屋拆遷并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場地后的土地、填海造地、開山造地等。三通一平：通水、通路、通電和平整地面七通一平：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路和平整地面評估公式：土地使用權(quán)的價值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+投資利息+各項銷售稅費+開發(fā)利潤（一）土地取得成本：土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用。1.征用農(nóng)村集體用地：征地費用土地補償費 安置補助費 青苗補償費 樹木補償費 房屋及地上附著物補償費2.取得城鎮(zhèn)國有土地出讓方式土地出讓金和拆遷安置費拆遷安置費包括拆遷房屋及構(gòu)筑物的補償費用及拆遷安置補助費，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)

11、或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。3.通過市場購買的土地購買土地的價款和應(yīng)由買方繳納的稅費等。（二）土地開發(fā)成本1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費：對土地進行“三通一平”或“七通一平”的費用。2.公共事業(yè)建設(shè)配套費用：學(xué)校、圖書館、公園、郵電、綠地、幼兒園等設(shè)施的費用。3.小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費：小區(qū)內(nèi)綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等小區(qū)開發(fā)配套費用。（三）投資利息1.含義：投資者購買開發(fā)土地和進行土地開發(fā)所投入資金的時間價值。資金包括投資者的自有資金和借入資金；投資利息并不是開發(fā)過程中由于借入資金而發(fā)生的實際利息，而是一項機會成本，只要是購買開發(fā)土地所占用的資金包括借入資金和自有資金都應(yīng)該計算資金的時間價值。2.計息基礎(chǔ)：土地取得

12、成本和土地開發(fā)成本，有管理費用的話還要包括管理費用。3.計息期：土地取得成本整個開發(fā)建設(shè)期土地開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)動工前投入整個開發(fā)期建設(shè)期在開發(fā)期均勻投入一般為開發(fā)建設(shè)期的一半（四）各項銷售稅費：銷售費用、營業(yè)稅、城建稅、土地使用稅、土地增值稅、教育費附加以及應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費、印花稅等費用。（五）開發(fā)利潤：正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤。開發(fā)商通常以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為基數(shù)按房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)同類房地產(chǎn)平均利潤率水平進行計算。例10：評估對象土地基本數(shù)據(jù)資料如下：評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本為230元/平方米，土地開發(fā)成本（包

13、括管理費用）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第1年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的3/4，第2年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的1/4；銀行基本建設(shè)貸款年利率為8%（復(fù)利計息），土地開發(fā)的平均利潤為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%、銷售費用為開發(fā)后土地售價的3%。評估要求：計算評估對象土地開發(fā)后的市場價值。土地使用權(quán)的價值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+投資利息+各項銷售稅費+開發(fā)利潤（1）計算土地取得成本 土地取得成本=500 230=115000（元）（2）計算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=500 246=123000（元）（3）計算投資利息土地取得費的計息期為

14、2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：土地取得費利息土地開發(fā)費利息總投資利息（4）計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（115000+123000）10%=23800（元）（5）計算營業(yè)稅及附加營業(yè)稅=【（土地取得成本+土地開發(fā)成本+投資利息+開發(fā)利潤）/（1營業(yè)稅稅率）】營業(yè)稅稅率=城市維護建設(shè)稅=154447%=1081元教育費附加=154443%=463元營業(yè)稅及附加會計=15444+1081+463=16988元（6）計算銷售費用（7）計算土地價值土地價格土地單價元/平方米（8）評估結(jié)論：經(jīng)分析確定評估對象土地的市場價值為319732元，土地單價為每平方米639元。四、新建房地產(chǎn)評估的成本法新建房地產(chǎn)

15、項目，如果評估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無須考慮損耗，新建房地產(chǎn)評估價值就等于其重置成本?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（一）土地取得成本：征地和房屋拆遷安置補償費、土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費及稅金等。（二）開發(fā)成本：進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。1.勘察設(shè)計和前期工程費：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和可行性研究的費用，場地臨時用水、電、路和場地平整費，測量、勘察、設(shè)計等專業(yè)費用。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：由開發(fā)商承擔(dān)的供水、電、氣、排水、排污、道路、通信、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等建設(shè)費用。3.房屋建筑安裝工程費：完成建筑物

16、的建筑、安裝、裝飾及建筑物不可分離的設(shè)備等工程，按相應(yīng)定額計算出的合理工程造價。4.公共配套設(shè)施建設(shè)費：自行車棚、信報箱等非經(jīng)營性用房建設(shè)費用鍋爐房、變電室、煤氣調(diào)壓站等附屬工程費用文化站、門診部、中小學(xué)等文教衛(wèi)系統(tǒng)用房的建設(shè)費用糧店、菜店、超市等經(jīng)營性用房的建設(shè)費用由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，不計入房地產(chǎn)價格。5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用：開發(fā)過程中需繳納的各種稅費及其他間接費用，如營業(yè)稅、土地使用稅等。（三）管理費用1.內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費等。2.計算方法：按土地取得成本和開發(fā)成本的一定百分比來計算。（四）投資利息：投資者購買開發(fā)土地和進

17、行土地開發(fā)所投入資金的時間價值。1.資金包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用各項支出；2.投資者的自有資金和借入資金都應(yīng)計算投資利息；3.投資利息按照額定的工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)睦⒙使浪?。（五）銷售稅費1.按照售價乘以一定比率來測算。2.內(nèi)容：銷售費用：廣告宣傳費、銷售代理費等銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等其他銷售稅費：由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費等（六）開發(fā)利潤：房地產(chǎn)投資應(yīng)獲得的正常利潤。1.計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）2.計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得

18、成本+開發(fā)成本+管理費用）3.計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）4.計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價五、舊房地產(chǎn)評估的成本法對于舊房地產(chǎn)現(xiàn)實價值的評估應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。基本公式：舊房地產(chǎn)評估價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊房地產(chǎn)貶值單純的舊建筑物價值=建筑物重新購建價格-舊建筑物貶值（一）估計重新購建價格重新購建價格：假設(shè)在評估基準(zhǔn)日重新取得或重新開發(fā)建造全新狀態(tài)的房地

19、產(chǎn)所需的一切必要合理的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。1.土地重新購建價格的計算市場法、收益法、成本法基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法2.建筑物重新購建價格的計算（1）單位比較法：以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價格的方法。單位面積法、單位體積法比較單位舉例：停車場的每個車位、旅館的每個房間或床位、保齡球館的每個球道等。例11：待估的某幢房屋的建筑面積200平方米，類似的另一房屋的單位建筑面積重建成本為2000元/平方米。待估房屋與類似房屋的差異如下：待估房屋門、窗尚未裝修，而類似房

20、屋為木門、鋁合金門窗，該項差異為40元/平方米；待估房屋層高3.3米，而類似房屋層高3.0米，該項差異為+5%。確定待估房屋的重新購建價格。2.建筑物重新購建價格的計算（1）單位比較法待估房屋單位建筑面積的重新購建價格=（200040）（1+5%）=2058（元/平方米）待估房屋的重新購建價格=2058200=411600（元）2.建筑物重新購建價格的計算（1）單位比較法例12：某建筑物的體積為300立方米，該類建筑物結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為200元/立方米，則該建筑物的重新購建價格可估計為300200=60000（元）（2）分部分項法：以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為

21、基礎(chǔ)來求取建筑物的重新購建價格。應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點使用計量單位；不要漏項或重復(fù)計算，以免造成估算不準(zhǔn)。（3）工料測算法：先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物的重新購建價格。主要用于具有歷史價值的建筑物估價；優(yōu)點：翔實；缺點：費時費力，需有其他專家如工程建筑師的參與。（4）指數(shù)調(diào)整法：運用物價指數(shù)、建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的現(xiàn)行價值來求取建筑物的重新購建價格。主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果?；竟剑褐匦沦徑▋r格=賬面原值價格指數(shù)（定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)）例13：待估

22、建筑物的賬面建造成本為2000元/平方米，建筑物建成時的價格指數(shù)為1.0，評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)為1.5，則待估建筑物的重新購建價格為2000（1.5/1.0）=3000（元/平方米）（二）估計貶值建筑物的貶值是指建筑物的價值減損。原因：物理化學(xué)因素（使用、自然老化、自然災(zāi)害等） 有形損耗：實體性貶值 社會經(jīng)濟因素（技術(shù)革新、建筑工藝改進或觀念的變化等）使得建筑物陳舊落后、設(shè)計風(fēng)格落后 無形損耗：功能性或經(jīng)濟性貶值建筑物的貶值是指估價上的貶值而非會計上的折舊。1.建筑物實體性貶值的計算原因：自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞。（1）直線折舊法：假設(shè)建筑物的價值損耗是均

23、勻的，每年的貶值額相等。建筑物貶值=年貶值額實際已使用年限年貶值額=（重新購建價格凈殘值）/耐用年限或年貶值額=重新購建價格（1殘值率）/耐用年限耐用年限=實際已使用年限+剩余使用年限建筑物實體性貶值率=實際已使用年限/（實際已使用年限+剩余使用年限）注：a.區(qū)分建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命，經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，具體根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修養(yǎng)護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷；注：b.求取建筑物貶值應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物貶值；建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物

24、的實際已使用年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物貶值。（2）觀察法（打分法）：評估人員借助建筑物實體性成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，進行對照打分，得出建筑物的實體性成新率，再通過實體性成新率來計算實體性貶值率的評估方法。實體性貶值率=1實體性成新率建筑物實體性成新率=（G結(jié)構(gòu)部分合計得分+S裝修部分合計得分+B設(shè)計部分合計得分）/100100%G：結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù) S：裝修部分的評分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評分修正系數(shù) G+S+B=1例14：某鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分得分為90分，裝修部分得分為80分，設(shè)備部分得分為70分。修正系數(shù)G=0.75，S=0.12，B=0.13

25、。確定該建筑物的實體性成新率。建筑物的實體性成新率=（0.7590+0.1280+0.1370）100100%=86.2%2.建筑物功能性貶值的計算1）建筑物功能性貶值指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設(shè)計更新以及技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬θ狈?、落后或過剩所造成的價值損失。2）舉例：建筑式樣過時、內(nèi)部布局過時，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備等。3）房地產(chǎn)功能性貶值常見情形：建筑物用途與使用強度不合理。對于建筑物用途和使用強度與土地最佳用途和使用強度的差異所造成的貶值一般作為建筑物的功能性貶值。建筑物的設(shè)計及結(jié)構(gòu)上的缺陷。建筑物的裝

26、修及其設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)，造成建筑物的無效投入或浪費。3.建筑物經(jīng)濟性貶值的計算1）建筑物經(jīng)濟性貶值指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。2）具體表現(xiàn)：建筑物利用率下降，如商業(yè)用房空置率增加、工業(yè)用房大量閑置等，導(dǎo)致建筑物的收益下降。3）基本公式：建筑物經(jīng)濟性貶值式中：為第i年建筑物年收益損失額 r為折現(xiàn)率 n為建筑物經(jīng)濟性貶值的年限例15：估價對象為某工業(yè)廠房，位于某市建成區(qū)內(nèi)，土地總面積2000平方米，建筑面積5000平方米。土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，建筑物于2000年6月底建成，鋼筋混泥土結(jié)

27、構(gòu)。試評估該房地產(chǎn)2008年6月30日的價值。（1）選擇估價方法。估價對象為工業(yè)廠房，很少出現(xiàn)買賣情況，也無直接穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，故選用成本法進行估價。（2）計算土地使用權(quán)的重置價格。采用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估算土地使用權(quán)的價格。待估廠房所占土地基準(zhǔn)地價為600元/平方米。經(jīng)容積率、土地使用年限等修正，待估廠房所占土地使用權(quán)單價為650元/平方米，則 土地使用權(quán)的重置價格=6502000=1 300 000（元）（3）計算建筑物的重新購建價格。采用工料測量法確定該廠房的重新購建價格為6 000 000元。（4）確定工業(yè)廠房的成新率。借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)對待估廠房進行對照打分，匯總得出建筑物

28、的成新率為70%。（5）確定工業(yè)廠房的評估值。工業(yè)廠房的評估值=（1 300 000+6 000 000）70%=5 110 000（元）第三節(jié) 收益法一、收益法評估房地產(chǎn)的基本思路1.含義：預(yù)測估價對象的未來收益，然后轉(zhuǎn)換為價值求取估價對象的客觀合理價值。2.本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向。3.理論基礎(chǔ)：預(yù)期收益原則4.收益性房地產(chǎn)的價值就是未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和。未來凈收益的大小凈收益未來獲得凈收益的可靠性即風(fēng)險大小折現(xiàn)率獲得凈收益期限的長短收益期限二、收益法評估房地產(chǎn)的適用對象及條件1.適用對象：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅（公寓）、商店、旅館、餐館、游樂場、用于出租

29、的標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉庫、農(nóng)地等。2.適用條件：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。三、基本步驟1.搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）；3.求取報酬率或資本化率；4.選用適宜的收益法公式計算出收益價格。四、基本參數(shù)的估算（一）凈收益的估算1.凈收益：歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，要采用客觀凈收益，不能用實際的凈收益。2.凈收益的主要形式：潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用，無空置情況下的收入。有效毛收入：由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等造成的收入損失后的收入。凈運營收益（簡稱凈收益）：由有效毛收入扣除維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的運營費用

30、后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。稅前現(xiàn)金流量：從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。3.基于租賃收入測算凈收益基本公式（重點掌握）：凈收益=租賃收入維修費管理費保險費房地產(chǎn)稅租賃代理費適用于估價出租的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、土地等。4.基于營業(yè)收入測算凈收益基本公式：凈收益=銷售收入銷售成本銷售費用銷售稅金及附加管理費用財務(wù)費用經(jīng)營利潤（二）折現(xiàn)率的估算（投資報酬率的估算）1.三種折現(xiàn)率之間的數(shù)量關(guān)系綜合折現(xiàn)率=（土地折現(xiàn)率*土地價值+建筑物折現(xiàn)率*建筑物價值）/（土地價值+建筑物價值）2.估算方法（1）凈收益與售價比率法收集市場上若干近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相似的房地

31、產(chǎn)的正常凈收益、交易價格等資料，再用交易實例實際凈收益與市場價格的比率求出一組折現(xiàn)率。采用加權(quán)平均或簡單算術(shù)平均法最終確定折現(xiàn)率。（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法選擇市場上無風(fēng)險的投資收益率如1年期國債利率作為安全利率，再根據(jù)待估房地產(chǎn)的社會環(huán)境、變現(xiàn)難易程度、投資風(fēng)險程度等確定一個風(fēng)險調(diào)整值，兩者相加得到折現(xiàn)率。（3）投資收益率排序插入法收集各種投資收益資料，再把各項投資按收益率的大小排隊。評估人員估計被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險在哪個范圍內(nèi)，并將其插入其中，然后確定折現(xiàn)率的大小。（三）收益期限的估算1.房地產(chǎn)的收益期限其剩余經(jīng)濟壽命 2.單獨的土地土地使用權(quán)剩余年限3.單獨的建筑物建筑物剩余經(jīng)濟壽命 4

32、.房地合一孰短原則建筑物剩余經(jīng)濟壽命長于或等于土地使用權(quán)剩余年限，根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益年限；建筑物剩余經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)剩余年限，則先按建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定房地合一純收益年限，進行收益折現(xiàn)，然后對土地使用年限超過建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限中的土地純收益單獨折現(xiàn)。兩段收益現(xiàn)值相加得房地產(chǎn)的評估價值。例16：某房地產(chǎn)開發(fā)公司1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為2000元/平方米，經(jīng)濟耐用年限55年。評估基準(zhǔn)日2003年3月，該類建筑物重置價格為2500元/平方米。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積900平方米，每月實收租金3萬元，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庖话銥槊拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%。每年管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價的1.5%，稅金為每建筑平方米20元，保險費為建筑重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)