1、 物業(yè)設備設施管理基礎物業(yè)設備設施管理基礎人事行人政政部人事行人政政部 20132013年年1 1月月人事行政部人事行政部 1313年年1 1月月 由于我部工程人員對設備設施管理經(jīng) 驗不足，不知道怎樣管理，也不知道管理些什么，因此我們組織此次專題培訓，希望對提高大家的設備設施管理水平有一定的幫助。正榮物業(yè)設備管正榮物業(yè)設備管理專題培訓理專題培訓 一、物業(yè)設備管理的意義和目標1物業(yè)設備概述 -什么是物業(yè)設備設施呢？ 物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網(wǎng)絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全

2、方位管理與服務的有機組成部分。 注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。 2、物業(yè)設備管理的意義注：物業(yè)設備管理的基本內容包括管理和服務兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個 方面的意義： 物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮

3、使用功能，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。 物業(yè)設備管理是提高現(xiàn)有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。 物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。 物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。 3、物業(yè)設備管理的目標 注：物業(yè)設備在整個物業(yè)內處于非常重要的地位，它是物業(yè)運作的物質和技術基礎。 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè)設備管理的根本目標。 衡量物業(yè)設備管理質量的兩個指標： A設備有效利用率，； B設備的完好率，； 物業(yè)設備是否完好的標準為： 零部

4、件完整齊全 設備運轉正常 設備技術資料及運轉記錄齊全 設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 二、物業(yè)設備管理的內容物業(yè)設備基礎資料的管理物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備維修管理物業(yè)設備更新改造管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設備）管理和工程資料的管理等 1、物業(yè)設備基礎資料的管理注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。（1）設備原始檔案 設備清單或裝箱單 設備發(fā)票 產(chǎn)品質量合格證明書設備原始檔案包括 開箱驗收報告 產(chǎn)品技術資料 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告（2）設備技術資料 設備卡片 設備臺賬 設備技術資料包括

5、 設備技術登錄簿 竣工圖 系統(tǒng)資料 （3）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件2、物業(yè)設備運行管理 物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理兩部分。（應取得兩個方面的成果）： 一是設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài) 針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。 對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。 加強維護保養(yǎng)工作。 設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行

6、技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析 對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。二是從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。設備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：（1）初期投資費用管理在購置設備時，應綜合考慮以下因素： 設備的技術性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 設備的價格及運行時能源的耗用情況。 設備的壽命。 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 注意

7、采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。（2）運行成本管理 能源消耗的經(jīng)濟核算。 操作人員的配置。 維修費用的管理。 3、物業(yè)設備維修管理 設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。（2）維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種： 日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運

8、行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備做好清潔工作。 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養(yǎng)。 應做好以下工作：徹底內外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。（3）設備的點檢 設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；

9、易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。 ( 4 ) 物業(yè)設備的計劃檢修對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。 (5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系設備管理應建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。4、物業(yè)設備更新改造管理 在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備

10、更新的方式。5、備品配件的管理運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。 6、固定資產(chǎn)（設備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等 。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)管理

11、。固定資產(chǎn)管理應考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)（設備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標 。設備折舊：參考同類，根據(jù)設備情況以及技術進步程度。設備的報廢固定資產(chǎn)的管理要求：1、保證其完整無缺。2、提高其完整程度和利用效果。3、正確核定其需用量4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。5、進行其投資預測。 7、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄 竣工驗收資料 設備管理資料 二次裝修設備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時間 保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。 物業(yè)設備管

12、理的機構和職責機構設置：符合需要，責任明確，精簡高效。 物業(yè)設備管理人員崗位職責1、 工程部經(jīng)理是對物業(yè)設備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設備正常運行的總負責人。2 、各專業(yè)技術主管（工程師或技術員）負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。 3、 維修人員（技術工人）4、 保管員5、 資料統(tǒng)計員 物業(yè)設備管理制度 現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術規(guī)程方面的制度1、物業(yè)設備接管驗收制度2、物業(yè)設備的安全操作規(guī)程3、

13、物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程二、管理工作方面的制度1、物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度2、設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等3、工具領用保管制度三、責任方面的制度1、各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度2、值班制度3、交接班制度4、報告記錄制度從而實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設備管理。物業(yè)設備管理的要求及標準 1.企業(yè)負責人管理職責 2.設備管理部門及其人員配備設備管理體制 3.健全必要的管理制度 4.技術經(jīng)濟指標應達到同行業(yè)或上級 主管部門規(guī)定的要求 設備技術與經(jīng)濟管理設備技術與經(jīng)濟管理1.設備前期管理2.固定資產(chǎn)管理3.設備技術管理4.設備經(jīng)濟管理 5.設備使

14、用與維護管理6.設備檢修管理7.動力房管理8.特種設備管理 設備管理現(xiàn)代化1、采用計算機輔助管理。2、采用設備狀況監(jiān)測和故障診斷技術實行預防性維修方式。3、設備維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術。4、逐步向實現(xiàn)全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。 課堂課堂小小練兵練兵 坐直嘍，伸伸手，動動腦！ 例例1 1 物業(yè)設備管理的基本內容包括物業(yè)設備管理的基本內容包括 和和 兩個方面。兩個方面。 例例2 2 按照專業(yè)性質，設備管理部門可分為四個組，分別為強電按照專業(yè)性質，設備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖通組，組，暖通組， 和維修組。和維修組。 例例3 3 對物業(yè)設備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設備正常對物業(yè)設備進行管理、