1、蘇州吳中區(qū)獨墅湖與尹山湖地塊蘇州吳中區(qū)獨墅湖與尹山湖地塊取地價格及可行性研究取地價格及可行性研究2009年年11月月27日日謹呈：天地源集團謹呈：天地源集團本報告是嚴格保密的。項目本體分析項目本體分析2本報告是嚴格保密的。高新區(qū)高新區(qū)相城區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)古城區(qū)古城區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)本報告是嚴格保密的。蘇州東進，金雞湖CBD規(guī)劃已被確認，經(jīng)濟中心地位不可撼動獨墅湖，城市中的生態(tài)景觀資源，豪宅片區(qū)已見雛形新機場路獨墅湖湖底隧道的通車，意味著雙湖板塊的都市中心化指日可待雙湖板塊擁有高等教育區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托，后勢發(fā)展被市場看好金雞湖&獨墅湖親水商圈的建成，將大大提高雙湖板塊居住功能 獨墅湖獨墅湖 &

2、& 金雞湖金雞湖高尚高尚CLDCLD發(fā)展前景發(fā)展前景發(fā)展中的蘇州發(fā)展中的蘇州CBDCBD金雞湖金雞湖板塊板塊獨墅湖獨墅湖板塊板塊高等高等教育區(qū)教育區(qū)兩湖板塊兩湖板塊蘇州正在崛起的蘇州正在崛起的CBD&CLDCBD&CLD城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向本報告是嚴格保密的。雙湖板塊整體啟動時機已成熟，眾多高端項目開發(fā)將奠定雙湖板塊高尚人居住區(qū)的形象城市資源：CBD毗鄰，環(huán)湖商圈自然資源：雙湖生態(tài)&景觀都市內(nèi)涵生態(tài)內(nèi)涵金雞湖大酒店、高爾夫獨墅湖景&湖底隧道藍圖描繪李公堤資源價值決定項目地位資源價值決定項目地位雙湖雙湖蘇州唯一蘇州唯一城市資源與自然資源城市資源與自然資源的完美結(jié)合的完美結(jié)合本報告是嚴格保密的

3、。尹山湖尹山湖獨墅湖獨墅湖蘇嘉杭高速公路郭新東路尹山湖北路尹山湖地塊郭巷北路獨墅湖地塊通達路地塊周邊地塊周邊缺乏配套，遠離城市中心缺乏配套，遠離城市中心地塊印象地塊印象 獨墅湖地塊和尹山湖地塊獨墅湖地塊和尹山湖地塊獨墅湖地塊：獨墅湖地塊：地塊四至：西至通達路，南至東方大道，東邊為待建規(guī)劃道路；技術經(jīng)濟指標：占地面積17萬，容積率2.0。地塊印象：位于傳統(tǒng)的獨墅湖板塊區(qū)域，北側(cè)沿通達路兩側(cè)中高端公寓和別墅項目眾多，生活氛圍相對成熟，東側(cè)為中海和保利在建項目，南側(cè)東方大道沿線相對陌生。獨墅湖地塊：獨墅湖地塊：地塊四至：郭巷東路以西，郭新東路以南，望湖路以東，尹山湖北路以北；技術經(jīng)濟指標：占地面積2

4、2萬，容積率別墅0.65，公寓1.40。地塊印象：位于尹山湖西北側(cè)，與獨墅湖相距6Km左右，不屬于傳統(tǒng)的兩湖板塊，地塊周邊相對陌生，無在建or在售商品房項目，周邊配套匱乏，南側(cè)緊鄰尹山湖市民廣場，環(huán)境資源相對較好。本報告是嚴格保密的。西側(cè)湖岸名家西側(cè)湖岸名家通達路農(nóng)民房通達路農(nóng)民房西南角工地圍墻西南角工地圍墻北側(cè)成熟社區(qū)北側(cè)成熟社區(qū)東方大道東方大道東側(cè)墅浦塘東側(cè)墅浦塘東側(cè)中海在建項目東側(cè)中海在建項目南側(cè)商業(yè)配套南側(cè)商業(yè)配套北側(cè)成熟小區(qū)北側(cè)成熟小區(qū)獨墅湖獨墅湖本報告是嚴格保密的。西側(cè)湖岸名家西側(cè)湖岸名家西側(cè)大片空地西側(cè)大片空地尹山湖尹山湖南側(cè)尹山湖市民廣場南側(cè)尹山湖市民廣場郭巷北路郭巷北路郭新東

5、路與郭巷北路郭新東路與郭巷北路北側(cè)大片空地北側(cè)大片空地南側(cè)尹山湖市民廣場南側(cè)尹山湖市民廣場本報告是嚴格保密的。獨墅湖板塊市場概述獨墅湖板塊市場概述9本報告是嚴格保密的。中海地塊保利地塊本地塊雙冠地塊中銳地塊鑫苑鑫苑湖岸名家湖岸名家星島星島仁恒仁恒中房中房瀾泊灣瀾泊灣香檳水岸香檳水岸中房中房寓上湖寓上湖星嶼星嶼仁恒仁恒中新置地悅湖中新置地悅湖本報告是嚴格保密的。項目項目規(guī)模規(guī)模容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型均價均價開盤時間開盤時間星島星島仁恒仁恒占地17.2萬平米，總建面10.58萬平米，共350戶0.56聯(lián)排別墅230-290平米聯(lián)排23000-25000元/平米2007-05星嶼星嶼仁恒仁恒占

6、地7.83萬平米，總建面10.03萬平米，共706戶1.276-11層普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房中房寓上湖寓上湖占地1.7萬平米，總建面2萬平米1.154棟7層電梯洋房，戶型面積70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房中房瀾泊灣瀾泊灣占地面積11萬平米，總建面13萬平米，共958戶1.153層聯(lián)排別墅，7-18層電梯公寓，高層96150平米，別墅200440平米公寓9000-13000元/平米，別墅20000元/平米2009-10鑫苑鑫苑湖岸名家湖岸名家占地面積13萬平米，總建面積22.6萬平米，共2000余戶1.7037幢5-

7、6層多層和12幢11-16層小高層高層公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香檳水岸香檳水岸占地面積8.5萬平米，總建面14.9萬平米，共577戶1.15288-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09p 公寓+聯(lián)排項目為主，價格區(qū)間9000-14000元/，別墅2.0-2.5萬元/p 獨墅湖核心區(qū)域，規(guī)劃力度大，后續(xù)開發(fā)規(guī)模大p 客戶來源主要以本地客戶為主，改善型自住需求p 優(yōu)美的環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃和地段未來價值潛力是客戶置業(yè)主要因素板塊特征本報告是嚴格保密的。吳中區(qū)獨墅湖地塊吳中區(qū)獨墅湖地塊項目經(jīng)濟測算及可行性分析項目經(jīng)

8、濟測算及可行性分析u土地價值評估土地價值評估u經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算本報告是嚴格保密的。進行土地價值評估的前提條件和假設進行土地價值評估的前提條件和假設n 報告中各評估方法測算依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001）和房地產(chǎn)估計規(guī)范，并采用專業(yè)測算與市場調(diào)研相結(jié)合，其中各因子的選定參數(shù)根據(jù)專業(yè)要求及市場評估經(jīng)驗建立；n 本報告中評估的土地價值是指地塊為熟地（即“七通一平”）的價格；n 本地塊的地價是在擬定的方案基礎上進行分析和評估，假設計入容積率內(nèi)總建筑面積全部可作為商品房銷售；n 我們對建造成本、建設期等方面進行一般假設和判斷；n 本報告不考慮開發(fā)單位項目管理、營

9、銷手段、風險控制能力、利潤目標等方面的差異性所造成的價值差異，我們采取市場平均水平；n 本報告中現(xiàn)狀土地價值是評估時點下客觀分析測算之價值，同時考慮了本區(qū)域未來市場發(fā)展變化，未考慮地塊整體營銷、土地出讓方式及市場競投因素對地價的浮動上漲因素。本報告是嚴格保密的。市場比較法市場比較法原理和公式原理和公式原理：原理：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，參考地塊修正后的價格加權(quán)平均得出待估土地地價。公式：公式：估價對象比準地價=交易地價交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)本報告是嚴

10、格保密的。市場比較法市場比較法技術思路技術思路選擇比較實例，選擇實例與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域步驟步驟1 1建立各地塊比較因素條件說明表：交易時間、交易情況、交易方式、個別因素（容積率、面積、形狀、規(guī)劃等等）步驟步驟2 2確定各地塊比較因素條件指數(shù)表步驟步驟3 3計算各地塊比較因素修正系數(shù)表步驟步驟4 4取各案例權(quán)重，確定各地塊土地價值；根據(jù)各地塊土地價值，加權(quán)平均測算本地塊土地價值步驟步驟5 5本報告是嚴格保密的。地塊名稱地塊名稱出讓面積出讓面積( () )容積率容積率土地土地用途用途建筑面積建筑面積( () )成交總價成交總價( (萬元萬元) )

11、成交單價成交單價( (萬元萬元/ /畝畝) )樓面地價樓面地價( (元元/ /) )出讓出讓時間時間雙冠地塊4529962城鎮(zhèn)住宅用地86012754360806322006仁恒地塊3751040.9城鎮(zhèn)住宅用地33759421630038464072007-06中銳地塊550002城鎮(zhèn)住宅用地1000003920047539202007-12中海地塊3450000.8城鎮(zhèn)住宅用地276000156161 3025658 2008-01保利地塊2929000.9城鎮(zhèn)住宅用地26361019899945375492009-08綠城地塊(06號)369500城鎮(zhèn)住宅用地25280036000011

12、00280572009-10綠城地塊(07號)城鎮(zhèn)住宅用地250000200752009-10步驟一：地塊的選取，蘇州市步驟一：地塊的選取，蘇州市06-09年獨墅湖西岸周邊土地招、年獨墅湖西岸周邊土地招、拍、掛情況拍、掛情況資料來源：蘇州市國土資源局網(wǎng)本報告是嚴格保密的。步驟一：地塊的選取步驟一：地塊的選取選取原則估價時點原則：近三年內(nèi)成交近三年內(nèi)成交用途一致原則：地塊主要用途為居住地塊主要用途為居住同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內(nèi)地塊位于同一供求范圍內(nèi)選取地塊案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四地塊名稱地塊名稱仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊出讓面積出讓面積( () )37

13、510455000345000292900容積率容積率0.920.80.9土地用途土地用途城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積建筑面積( () )337594100000276000263610成交總價成交總價( (萬元萬元) )21630039200156161 198999成交單價成交單價( (萬元萬元/ /畝畝) )384475302453樓面地價樓面地價( (元元/ /) )640739205658 7549出讓時間出讓時間2007-062007-122008-012009-08本報告是嚴格保密的。中海地塊保利地塊本地塊雙冠地塊中銳地塊仁恒地塊綠城地塊綠城地塊步驟一

14、：地塊的選取步驟一：地塊的選取案例說明1、可比案例均為目標地塊周邊區(qū)域，蘇州市市場上07-09年土地“招、拍、掛”成交地塊；2、共選擇四個案例，其中仁恒、中海和保利三個地塊位于濱湖一線區(qū)域，緊鄰獨墅湖，資源條件較好，中銳和本地塊位于濱湖二線區(qū)域，近湖而不臨湖，資源條件稍遜于前三幅地塊；3、綠城地塊由于地價遠遠超過周邊其他項目，且至今土地款未繳清，并傳出退地傳聞。而雙冠地塊由于拍賣時間較早，且價格較低，可比性較差。為保證測算的準確性，將以上兩個案例剔除。本報告是嚴格保密的。地塊比較因素條件地塊比較因素條件指數(shù)表編制規(guī)則指數(shù)表編制規(guī)則p本項目各個比較因素的條件指數(shù)標定為100；p而案例的各個條件指

15、數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細描述和比較，以100為基準，賦予相應的值；p若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于100100，反之則小于，反之則小于100100；p條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應該控制在80-120以內(nèi)。步驟二：地塊比較因素條件說明表步驟二：地塊比較因素條件說明表地塊比較因素條件地塊比較因素條件比較比較因素因素宗地面積宗地面積( (萬萬) )1737.55.5 34.529.3宗宗 地地 形形 狀狀較規(guī)整規(guī)整較規(guī)整規(guī)整規(guī)整區(qū)域生活配套區(qū)域生活配套東方大道南側(cè)少量生活配套西側(cè)通達路生活配套好西側(cè)通達路生

16、活配套較好無生活配套無生活配套地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境東側(cè)臨近墅浦塘東側(cè)緊鄰獨墅湖資源條件一般位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖臨路狀況臨路狀況西至通達路、南至東方大道、東側(cè)為待規(guī)劃道路西至通達路、南至獨墅湖大道東至通達路西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連本項目案例一仁恒地塊案例二中銳地塊案例三中海地塊案例四保利地塊本報告是嚴格保密的。 估價對象與比較案例估價對象與比較案例 估計對象估計對象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四 比較因素比較因素 地塊名稱地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊交易日期交易日期100808

17、58595交易情況交易情況100100100100100交易方式交易方式100100100100100土地使用年限土地使用年限100100100100100土地用途土地用途100100100100100地塊環(huán)境因素地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素區(qū)域規(guī)劃因素1001001009898基礎設施狀況基礎設施狀況100110979390資源環(huán)境條件資源環(huán)境條件100115102115115區(qū)域配套成熟度區(qū)域配套成熟度1001151058885區(qū)域道路通達度區(qū)域道路通達度1001001058580公共交通便利度公共交通便利度1001101059595地塊自身因素地塊自身因素宗地面積宗地面積1001158511

18、3110宗地形狀宗地形狀1001031059393相鄰土地利用狀況相鄰土地利用狀況1001101059598臨路狀況臨路狀況100105988583宗地拆遷狀況宗地拆遷狀況100110105110110步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表本報告是嚴格保密的。 估價對象與比較案例估價對象與比較案例 估計對象估計對象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四 比較因素比較因素 地塊名稱地塊名稱本地塊仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊成交價格（萬元成交價格（萬元/ /畝）畝）384.00 475.00 302.00 453.00 交易日期交易日期1001.25 1

19、.18 1.18 1.05 交易情況交易情況1001.00 1.00 1.00 1.00 交易方式交易方式1001.00 1.00 1.00 1.00 土地使用年限土地使用年限1001.00 1.00 1.00 1.00 土地用途土地用途1001.00 1.00 1.00 1.00 地塊環(huán)境因素地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素區(qū)域規(guī)劃因素1001.00 1.00 1.02 1.02 基礎設施狀況基礎設施狀況1000.91 1.03 1.08 1.11 資源環(huán)境條件資源環(huán)境條件1000.87 0.98 0.87 0.87 區(qū)域配套成熟度區(qū)域配套成熟度1000.87 0.95 1.14 1.18 區(qū)域道路

20、通達度區(qū)域道路通達度1001.00 0.95 1.18 1.25 公共交通便利度公共交通便利度1000.91 0.95 1.05 1.05 地塊自身因素地塊自身因素宗地面積宗地面積1000.87 1.18 0.88 0.91 宗地形狀宗地形狀1000.97 0.95 1.08 1.08 相鄰土地利用狀況相鄰土地利用狀況1000.91 0.95 1.05 1.02 臨路狀況臨路狀況1000.95 1.02 1.18 1.20 宗地拆遷狀況宗地拆遷狀況1000.91 0.95 0.91 0.91 修正系數(shù)合計修正系數(shù)合計0.52 1.07 1.69 1.76 比準價值（萬元比準價值（萬元/ /畝）

21、畝）199.32 505.97 511.05 795.07 步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表本報告是嚴格保密的。步驟五：地塊價值加權(quán)評估步驟五：地塊價值加權(quán)評估比準價格比準價格 = = 實際交易單價實際交易單價 比比準系數(shù)準系數(shù)修正后的評估單價修正后的評估單價 = = 比準價格比準價格 權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)最終評估單價最終評估單價 = = 各修正后的評估各修正后的評估單價之和單價之和對四個案例的修正后評估單價進行加權(quán)平均，根據(jù)案例與本項目地塊的臨近程度，對可比案例一、二、三和四權(quán)重分別取0.10、0.30、0.25和0.35，得到本項目的評估單價。這里采用加權(quán)平

22、均的方法，得到本本地塊的土地單價為地塊的土地單價為578578萬元萬元/ /畝畝。本地塊的評估總價為本地塊的評估總價為147390147390萬元萬元。項目項目案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四交易單價（萬元/畝）384475302453比準系數(shù)0.521.071.691.76比準價格（萬元/畝）199.32505.97511.05795.07權(quán)重系數(shù)0.10.30.250.35修正后評估單價（萬元/畝）19.93151.79127.76278.27本地塊評估單價（萬元/畝）578本地塊評估總價（萬元）147390本報告是嚴格保密的。吳中區(qū)獨墅湖地塊吳中區(qū)獨墅湖地塊項目經(jīng)濟測算及

23、可行性分析項目經(jīng)濟測算及可行性分析u土地價值評估土地價值評估u經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算本報告是嚴格保密的。項目技術經(jīng)濟指標項目技術經(jīng)濟指標獨墅湖地塊占地面積255畝17萬建筑面積34萬容積率2出讓年限70年土地單價578萬元/畝8670元/土地總價14.74億元樓板價4335元/經(jīng)濟測算前提經(jīng)濟測算前提土地價格土地價格578萬元萬元/畝畝本報告是嚴格保密的。分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略參照蘇州市獨墅湖周邊項目的年度開發(fā)量，結(jié)合自身地塊規(guī)模及取地時間，本次方案從2010年7月開始計算，分三期共六年開發(fā)，年度開發(fā)量為5.6萬：分期時間節(jié)點：分期時間節(jié)點：共分三期，每期兩年時間；分期開發(fā)量：分期開發(fā)量：將總開發(fā)

24、量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例進行開發(fā)；開發(fā)產(chǎn)品：開發(fā)產(chǎn)品：按照地塊2.0的規(guī)劃容積率，開發(fā)產(chǎn)品全部為高層普通公寓。分期一期二期三期開發(fā)比例35%35%30%分期開發(fā)量(平米)115600115600108800開發(fā)周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月開發(fā)比例30%70%60%40%60%40%年度開發(fā)量(平米)346808092069360462406528043520本報告是嚴格保密的。經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算開發(fā)成本開發(fā)成本p 在不計算地價的情況

25、下，項目總開發(fā)成本約6.836.83億元。億元。p 項目所有開發(fā)成本均來自100%100%自有資金自有資金，不考慮銀行貸款等財務成本因素。建安成本根據(jù)蘇州市普通高層公寓經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值1800元/平米。序號序號項目名稱項目名稱單價單價( (元元/ /) )金額金額( (萬元）萬元）2 2前期工程費前期工程費100.00 100.00 3400.00 3400.00 2.1 勘察測量費10.00 340.00 2.2 規(guī)劃設計費40.00 1360.00 2.3 水電增容費20.00 680.00 2.4 三通一平10.00 340.00 2.5 其他籌建開辦費20.00 680.00 3 3 建筑

26、安裝工程費建筑安裝工程費1800.00 1800.00 61200.00 61200.00 3.1 普通電梯公寓1800.00 61200.00 4 4 園林園林30.00 30.00 255.00 255.00 5 5 室外配套室外配套20.00 20.00 680.00 680.00 6 6管理費用管理費用62.35 62.35 2119.90 2119.90 7 7 財務費用財務費用8 8 不可預見費不可預見費19.62 19.62 667.20 667.20 9 9 開發(fā)成本合計開發(fā)成本合計( (不含地價不含地價) )2009.47 2009.47 68322.10 68322.10

27、本報告是嚴格保密的。經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算銷售收入銷售收入p 住宅三期按開發(fā)總量平均開發(fā)；p 一期由于受高層建造周期影響，第一年銷售率為30%，第二年銷售率為70%；p 二期和三期按正常銷售周期測算，第一年和第二年的銷售率均分別為60%和40%；p 參照目前周邊區(qū)域普通公寓銷售價格12000元/平米，價格按照年均增長率7%計算；p 當年度銷售率均按照100%全部清盤計算。一期一期二期二期三期三期序號序號項目項目合計合計20102010年年7-7-20112011年年6 6月月20112011年年7-7-20122012年年6 6月月20122012年年7-7-20132013年年6 6月月20132

28、013年年7-7-20142014年年6 6月月20142014年年7-20157-2015年年6 6月月20152015年年7-20167-2016年年6 6月月1 1銷售收入合計銷售收入合計518,644.15518,644.1544,529.1244,529.12111,174.37111,174.37101,962.78101,962.7872,733.4572,733.45109,870.29109,870.2978,374.1478,374.141.11.1普通公寓銷售收普通公寓銷售收入入( (萬元萬元) )518,644.15518,644.1544,529.1244,529.1

29、2111,174.37111,174.37101,962.78101,962.7872,733.4572,733.45109,870.29109,870.2978,374.1478,374.141.1.1可銷售面積()340000115,600115,600115,600115,600108,800108,8001.1.2銷售面積()340,00034,68080,92069,36046,24065,28043,5201.1.3平均售價(元/)12,00012,84013,73814,70015,72916,83018,0081.1.4銷售率（%）100%30%70%60%40%60%40%本

30、報告是嚴格保密的。經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量從第三年開始，項目累計凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)值“轉(zhuǎn)正”，項目開始盈利。本報告是嚴格保密的。序號序號項項 目目金額金額( (萬元萬元) )1 1房地產(chǎn)銷售收入518,644 2 2總經(jīng)營成本（開發(fā)成本及經(jīng)營、銷售成本）335,524 3 3利潤總額183,120 4 4所得稅45,780 5 5凈利潤137,340 6 6凈現(xiàn)值79,3737 7成本利潤率(稅前)54.58%8 8成本利潤率(稅后)40.93%9 9內(nèi)部收益率43.66%1010動態(tài)回收周期(年)2.77 p 從本項目的財務分析結(jié)果來看，項目的投資凈現(xiàn)值大于0；內(nèi)部收益率大于基準收

31、益率10%；累計盈余資金大于0；故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目是可行的。 經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算測算結(jié)果測算結(jié)果本報告是嚴格保密的。p 不確定性因素主要來自以下幾個方面：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受到當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項目的經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。為此，借助盈虧平衡分析與敏感性分析來進一步了解投資的可靠程度。經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算敏感性分析敏感性分析因素變化情況因素變化情況部分指標變化部分指標變化敏感性分析結(jié)果敏感性分析結(jié)果銷售收入銷售收入（萬元）（萬元）總投資總投資（萬元）（萬元）稅后利潤稅后利潤（萬元）（萬元）稅后成本稅后成本利潤率利潤

32、率財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值（萬元）（萬元）內(nèi)部內(nèi)部收益率收益率動態(tài)投資動態(tài)投資回收期（半年）回收期（半年）基本方案基本方案 518,644 518,644 215,712 215,712 137,340 137,340 40.9%40.9%79,374 79,374 43.7%43.7%2.772.77銷售銷售收入收入變化變化銷售收入下降銷售收入下降10%10%466,780 221,379 114,209 36.3%59,073 32.7%3.16變動率變動率-10.00%2.63%-16.84%-11.28%-25.58%-25.15%13.98%銷售收入上升銷售收入上升10%10%570,5

33、09 221,379 156,561 43.3%94,109 49.9%2.59變動率變動率10.00%2.63%14.00%5.73%18.56%14.17%-6.58%工程工程成本成本變化變化工程成本增加工程成本增加10%10%518,644 228,217 133,026 39.0%74,269 39.5%2.91變動率變動率0.00%5.80%-3.14%-4.77%-6.43%-9.59%5.01%工程成本減少工程成本減少10%10%518,644 214,541 137,744 41.1%78,912 42.4%2.81變動率變動率0.00%-0.54%0.29%0.46%-0.5

34、8%-2.91%1.38%計算結(jié)果表明，無論售價降低計算結(jié)果表明，無論售價降低10%還是開發(fā)成本上升還是開發(fā)成本上升10%，本項目的經(jīng)濟效益均有所降低，動態(tài)回收周期有所，本項目的經(jīng)濟效益均有所降低，動態(tài)回收周期有所延長，但內(nèi)部收益率均大于基準收益率（延長，但內(nèi)部收益率均大于基準收益率（ic=10%）,項目可行。項目可行。 本報告是嚴格保密的。因素變化因素變化情況情況部分指標變化部分指標變化敏感性分析結(jié)果敏感性分析結(jié)果銷售收入銷售收入（萬元）（萬元）總投資總投資（萬元）（萬元）稅后利潤稅后利潤（萬元）（萬元）稅后成本稅后成本利潤率利潤率財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值（萬元）（萬元）內(nèi)部收內(nèi)部收益率益率動態(tài)

35、投資動態(tài)投資回收期（年）回收期（年）基本方案基本方案 518,644 518,644 215,712 215,712 137,340 137,340 40.9%40.9%79,374 79,374 43.7%2.772.77土地成本上升5%518,644 223,156 134,772 39.8%75,718 40.1%2.88土地成本上升10%518,644 230,600 132,203 38.6%72,062 36.9%2.99土地成本上升15%518,644 238,044 129,635 37.5%68,406 34.1%3.09土地成本上升20%518,644 245,488 12

36、7,067 36.4%64,750 31.6%3.19土地成本上升25%518,644 252,932 124,499 35.3%61,094 29.3%3.28土地成本上升30%518,644 260,376 121,931 34.2%57,439 27.3%3.37方案一：土地成本上升5%，即地價15.48億元，折合樓板價4552元/平米。n當?shù)貎r達到607萬元/畝時，財務內(nèi)部收益率將接近40%，為了更好的空置風險，實現(xiàn)更高的利潤，應盡可能的爭取607萬元/畝以內(nèi)的價格。方案二：土地成本上升25%，即地價18.43億元，折合樓板價5419元/平米。n當?shù)貎r達到723萬元/畝時，財務內(nèi)部收益

37、率將低于30%，此時項目成本利潤率過低，所以建議取地價格保證在723萬元/畝以下，以合理規(guī)避風險，保證項目的基本利潤。地價合理范圍地價合理范圍地價上限范圍地價上限范圍不同地價范圍的測算結(jié)果比較不同地價范圍的測算結(jié)果比較世聯(lián)建議，為更好的控制項目風險，保證合理的利潤，取地價格應盡可能控制在世聯(lián)建議，為更好的控制項目風險，保證合理的利潤，取地價格應盡可能控制在607萬元萬元/畝的范圍內(nèi)，最高地價上限不應超過畝的范圍內(nèi)，最高地價上限不應超過723萬元萬元/畝。畝。 本報告是嚴格保密的。地價607萬元/畝條件下的項目技術經(jīng)濟指標地價723萬元/畝條件下的項目技術經(jīng)濟指標占地面積255畝17萬建筑面積3

38、4萬容積率2出讓年限70年土地單價607 萬元/畝9104 元/土地總價15.48 億元樓板價4552 元/占地面積255畝17萬建筑面積34萬容積率2出讓年限70年土地單價723 萬元/畝10838 元/土地總價18.43 億元樓板價5419 元/不同地價范圍的項目技術經(jīng)濟指標不同地價范圍的項目技術經(jīng)濟指標本報告是嚴格保密的。吳中區(qū)尹山湖地塊吳中區(qū)尹山湖地塊項目經(jīng)濟測算及可行性分析項目經(jīng)濟測算及可行性分析u土地價值評估土地價值評估u經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算本報告是嚴格保密的。步驟一：地塊的選取步驟一：地塊的選取選取原則估價時點原則：近三年內(nèi)成交近三年內(nèi)成交用途一致原則：地塊主要用途為居住地塊主要用途

39、為居住同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內(nèi)地塊位于同一供求范圍內(nèi)選取地塊案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四地塊名稱地塊名稱仁恒地塊中銳地塊中海地塊保利地塊出讓面積出讓面積( () )37510455000345000292900容積率容積率0.920.80.9土地用途土地用途城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積建筑面積( () )337594100000276000263610成交總價成交總價( (萬元萬元) )21630039200156161 198999成交單價成交單價( (萬元萬元/ /畝畝) )384475302453樓面地價樓面地價( (元元/

40、/) )640739205658 7549出讓時間出讓時間2007-062007-122008-012009-08本報告是嚴格保密的。尹山湖獨墅湖蘇嘉杭高速公路郭新東路尹山湖北路本地塊保利地塊中海地塊仁恒地塊中銳地塊步驟一：地塊的選取步驟一：地塊的選取案例說明1、可比案例均為目標地塊周邊區(qū)域，蘇州市市場上07-09年土地“招、拍、掛”成交地塊；2、共選擇四個案例，其中仁恒、中海和保利三個地塊位于濱湖一線區(qū)域，緊鄰獨墅湖，資源條件較好，中銳和本地塊位于濱湖二線區(qū)域，近湖而不臨湖，資源條件稍遜于前三幅地塊；郭巷北路本報告是嚴格保密的。地塊比較因素條件地塊比較因素條件指數(shù)表編制規(guī)則指數(shù)表編制規(guī)則p本

41、項目各個比較因素的條件指數(shù)標定為100；p而案例的各個條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細描述和比較，以100為基準，賦予相應的值；p若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數(shù)大于100100，反之則小于，反之則小于100100；p條件指數(shù)的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應該控制在80-120以內(nèi)。步驟二：地塊比較因素條件說明表步驟二：地塊比較因素條件說明表地塊比較因素條件地塊比較因素條件比較比較因素因素宗地面積宗地面積( (萬萬) )2237.55.5 34.529.3宗宗 地地 形形 狀狀規(guī)整規(guī)整較規(guī)整規(guī)整規(guī)整區(qū)域生活配套區(qū)域生活配

42、套周邊無生活配套西側(cè)通達路生活配套好西側(cè)通達路生活配套較好無生活配套無生活配套地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境南側(cè)臨近尹山湖和市民廣場東側(cè)緊鄰獨墅湖資源條件一般位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖位于湖島之上，東側(cè)緊鄰獨墅湖臨路狀況臨路狀況北至郭新東路、南至尹山湖北路西至通達路、南至獨墅湖大道東至通達路西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內(nèi)陸相連本項目案例一仁恒地塊案例二中銳地塊案例三中海地塊案例四保利地塊本報告是嚴格保密的。 估價對象與比較案例估價對象與比較案例 估計對象估計對象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四 比較因素比較因素 地塊名稱地塊名稱本地塊本地塊仁恒地塊仁

43、恒地塊中銳地塊中銳地塊中海地塊中海地塊保利地塊保利地塊交易日期交易日期10080858595交易情況交易情況100100100100100交易方式交易方式100100100100100土地使用年限土地使用年限100100100100100土地用途土地用途100100100100100地塊環(huán)境因素地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素區(qū)域規(guī)劃因素100110105110110基礎設施狀況基礎設施狀況100108106102102資源環(huán)境條件資源環(huán)境條件10010590108108區(qū)域配套成熟度區(qū)域配套成熟度100110110105102區(qū)域道路通達度區(qū)域道路通達度10092978482公共交通便利度公共交通便

44、利度100107105102102地塊自身因素地塊自身因素宗地面積宗地面積10010788105102宗地形狀宗地形狀10092959292相鄰土地利用狀況相鄰土地利用狀況1001081039697臨路狀況臨路狀況10093938582宗地拆遷狀況宗地拆遷狀況10010095100100步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表本報告是嚴格保密的。步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表 估價對象與比較案例估價對象與比較案例 估計對象估計對象案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四 比較因素比較因素 地塊名稱地塊名稱本地塊本地塊仁恒

45、地塊仁恒地塊中銳地塊中銳地塊中海地塊中海地塊保利地塊保利地塊成交價格（萬元成交價格（萬元/ /畝）畝）384.00 475.00 302.00 453.00 交易日期交易日期1001.25 1.18 1.18 1.05 交易情況交易情況1001.00 1.00 1.00 1.00 交易方式交易方式1001.00 1.00 1.00 1.00 土地使用年限土地使用年限1001.00 1.00 1.00 1.00 土地用途土地用途1001.00 1.00 1.00 1.00 地塊環(huán)境因素地塊環(huán)境因素區(qū)域規(guī)劃因素區(qū)域規(guī)劃因素1000.91 0.95 0.91 0.91 基礎設施狀況基礎設施狀況100

46、0.93 0.94 0.98 0.98 資源環(huán)境條件資源環(huán)境條件1000.95 1.11 0.93 0.93 區(qū)域配套成熟度區(qū)域配套成熟度1000.91 0.91 0.95 0.98 區(qū)域道路通達度區(qū)域道路通達度1001.09 1.03 1.19 1.22 公共交通便利度公共交通便利度1000.93 0.95 0.98 0.98 地塊自身因素地塊自身因素宗地面積宗地面積1000.93 1.14 0.95 0.98 宗地形狀宗地形狀1001.09 1.05 1.09 1.09 相鄰土地利用狀況相鄰土地利用狀況1000.93 0.97 1.04 1.03 臨路狀況臨路狀況1001.08 1.08

47、1.18 1.22 宗地拆遷狀況宗地拆遷狀況1001.00 1.05 1.00 1.00 修正系數(shù)合計修正系數(shù)合計0.94 1.38 1.37 1.36 比準價值（萬元比準價值（萬元/ /畝）畝）359.41 654.54 413.46 617.97 本報告是嚴格保密的。步驟五：地塊價值加權(quán)評估步驟五：地塊價值加權(quán)評估比準價格比準價格 = = 實際交易單價實際交易單價 比比準系數(shù)準系數(shù)修正后的評估單價修正后的評估單價 = = 比準價格比準價格 權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)最終評估單價最終評估單價 = = 各修正后的評估各修正后的評估單價之和單價之和對四個案例的修正后評估單價進行加權(quán)平均，根據(jù)案例與本項目地

48、塊的臨近程度，對可比案例一、二、三和四權(quán)重分別取0.25、0.20、0.25和0.30，得到本項目的評估單價。這里采用加權(quán)平均的方法，得到本本地塊的土地單價為地塊的土地單價為510510萬元萬元/ /畝畝。本地塊的評估總價為本地塊的評估總價為168300168300萬元萬元。項目項目案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例四案例四交易單價（萬元/畝）384475302453比準系數(shù)0.941.381.371.36比準價格（萬元/畝）359.41654.54413.46617.97權(quán)重系數(shù)0.250.200.250.30修正后評估單價（萬元/畝）89.85130.91103.37185.39本地

49、塊評估單價（萬元/畝）510本地塊評估總價（萬元）168300本報告是嚴格保密的。吳中區(qū)尹山湖地塊吳中區(qū)尹山湖地塊項目經(jīng)濟測算及可行性分析項目經(jīng)濟測算及可行性分析u土地價值評估土地價值評估u經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算本報告是嚴格保密的。經(jīng)濟測算前提經(jīng)濟測算前提土地價格土地價格510萬元萬元/畝畝尹山湖地塊公公 寓寓別別 墅墅合合 計計占地面積190.5畝占地面積139.5畝占地面積330畝12.7萬9.3萬22萬建筑面積17.8萬建筑面積6萬建筑面積23.8萬容積率1.4容積率0.65容積率1.08出讓年限70年出讓年限70年出讓年限70年土地單價511萬元/畝土地單價508萬元/畝土地單價510萬元/

50、畝7672元/7622元/7651元/土地總價9.74億元土地總價7.09億元土地總價16.83億元樓板價5474元/樓板價11815元/樓板價7072元/項目技術經(jīng)濟指標項目技術經(jīng)濟指標本報告是嚴格保密的。分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略參照蘇州市獨墅湖周邊項目的年度開發(fā)量，結(jié)合自身地塊規(guī)模及取地時間，本次方案從2010年7月開始計算，分三期共六年開發(fā)，年度開發(fā)量為8萬左右：分期時間節(jié)點：分期時間節(jié)點：共分三期，每期兩年時間；分期開發(fā)量：分期開發(fā)量：將總開發(fā)量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例進行開發(fā)；開發(fā)產(chǎn)品：開發(fā)產(chǎn)品：按照地塊規(guī)劃容積率，開發(fā)產(chǎn)品為小高層普通公寓和聯(lián)排別墅組合，容積率分

51、別為1.4和0.65。分期一期二期三期開發(fā)比例35%35%30%分期開發(fā)量(平米)公寓6萬、別墅2萬、共8萬公寓6萬、別墅2萬、共8萬公寓5.8萬、別墅2萬、共7.8萬開發(fā)周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月開發(fā)比例30%70%60%40%60%40%年度開發(fā)量(平米)260005400048000320004680031200本報告是嚴格保密的。序號序號項目名稱項目名稱單價單價( (元元/ /) )金額金額( (萬元）萬元）2 2前期費前期費100 100

52、2380 2380 2.1 勘察測量費10.00 238 2.2 規(guī)劃設計費40.00 952 2.3 水電增容費20.00 476 2.4 三通一平10.00 238 2.5 其他籌建開辦費20.00 476 3 3建筑安裝工程費建筑安裝工程費1324 1324 31500 31500 3.1 普通電梯公寓1500 26700 3.2 聯(lián)排別墅800 4800 4 4園林園林30.00 330 330 5 5室外配套室外配套20.00 476 476 6 6管理費用管理費用85 85 2022 2022 7 7財務費用財務費用8 8不可預見費不可預見費45 45 1077 1077 9 9開

53、發(fā)成本合計開發(fā)成本合計( (不含地價不含地價) )1588 1588 37785 37785 經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算開發(fā)成本開發(fā)成本p 在不計算地價的情況下，項目總開發(fā)成本約3.783.78億元。億元。p 項目所有開發(fā)成本均來自100%100%自有資金自有資金，不考慮銀行貸款等財務成本因素。建安成本根據(jù)蘇州市普通小高層公寓和聯(lián)排別墅經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值分別為1500元/平米和800元/平米。本報告是嚴格保密的。經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算銷售收入銷售收入一期一期二期二期三期三期序號序號項目項目合計合計20102010年年7-20117-2011年年6 6月月20112011年年7-20127-2012年年6 6月月20

54、122012年年7-20137-2013年年6 6月月20132013年年7-20147-2014年年6 6月月20142014年年7-20157-2015年年6 6月月20152015年年7-20167-2016年年6 6月月1 1銷售收入合計銷售收入合計449,295.79449,295.7941,592.0041,592.0088,194.9688,194.9686,463.0686,463.0662,347.8162,347.8199,155.4199,155.4171,542.5671,542.561.11.1普通公寓銷售收入普通公寓銷售收入( (萬元萬元) )271,838.642

55、71,838.6423,112.0023,112.0057,702.9657,702.9652,921.8652,921.8637,750.9337,750.9358,570.5658,570.5641,780.3341,780.331.1.1可銷售面積()60,000.0060,000.0060,000.0060,000.0058,000.0058,000.001.1.2銷售面積()178,000.0018,000.0042,000.0036,000.0024,000.0034,800.0023,200.001.1.3平均售價(元/)12,000.0012,840.0013,738.8014

56、,700.5215,729.5516,830.6218,008.761.1.4銷售率(%)30%70%60%40%60%40%1.21.2聯(lián)排別墅銷售收入聯(lián)排別墅銷售收入( (萬元萬元) )177,457.16177,457.1618,480.0018,480.0030,492.0030,492.0033,541.2033,541.2024,596.8824,596.8840,584.8540,584.8529,762.2229,762.221.2.1可銷售面積()20,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.001.2.2銷售面積()

57、60,000.008,000.0012,000.0012,000.008,000.0012,000.008,000.001.2.3平均售價(元/)21,000.0023,100.0025,410.0027,951.0030,746.1033,820.7137,202.781.2.4銷售率(%)40%60%60%40%60%40%p 一期由于受小高層建造周期影響，第一年銷售率為30%，第二年銷售率為70%；p 二期和三期按正常銷售周期測算，第一年和第二年的銷售率均分別為60%和40%；p 參照目前周邊區(qū)域普通公寓和聯(lián)排別墅銷售價格分別為12000元/平米和21000元/平米，價格按照年均增長率7

58、%和10%計算；p 當年度銷售率均按照100%全部清盤計算。本報告是嚴格保密的。經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量項目累計凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)值分別從第三年和第四年“轉(zhuǎn)正”，項目開始盈利。本報告是嚴格保密的。序號序號項項 目目金額金額( (萬元萬元) )1 1房地產(chǎn)銷售收入449,296 2 2總經(jīng)營成本(開發(fā)成本及經(jīng)營、銷售成本)299,507 3 3利潤總額149,789 4 4所得稅37,447 5 5凈利潤112,342 6 6凈現(xiàn)值54,939.87 7成本利潤率(稅前)50.00%8 8成本利潤率(稅后)37.51%9 9內(nèi)部收益率29.24%1010動態(tài)回收周期(年)3.31 p

59、從本項目的財務分析結(jié)果來看，項目的投資凈現(xiàn)值大于0；內(nèi)部收益率大于基準收益率10%；累計盈余資金大于0；故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目是可行的。 經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算測算結(jié)果測算結(jié)果本報告是嚴格保密的。因素變化情況因素變化情況部分指標變化部分指標變化敏感性分析結(jié)果敏感性分析結(jié)果租售收入租售收入（萬元）（萬元）總投資總投資（萬元）（萬元）稅后利潤稅后利潤（萬元）（萬元）稅后成本稅后成本利潤率利潤率財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值（萬元）（萬元）內(nèi)部內(nèi)部收益率收益率動態(tài)投資動態(tài)投資回收期（年）回收期（年）基本方案基本方案 449,296 449,296 206,099 206,099 112,342 11

60、2,342 37.5%37.5%54,940 54,940 29.2%29.2%3.313.31銷售收入變化銷售收入下降銷售收入下降10%10%404,366 206,099 93,997 33.7%39,853 23.4%3.57變動率變動率-10.00%0.00%-16.33%-10.19%-27.46%-19.99%7.83%銷售收入上升銷售收入上升10%10%494,225 206,099 130,686 40.8%70,027 35.5%3.07變動率變動率10.00%0.00%16.33%8.89%27.46%21.49%-7.19%工程成本變化工程成本增加工程成本增加10%10%