1、購買二手房超級指導(dǎo)手冊 第一步：登記，看房。買賣雙方到中介機(jī)構(gòu)咨詢二手房交易的相關(guān)政策，并詳細(xì)登記購房、售房信息。委托有信用的中介。1.把你的業(yè)務(wù)交給中介公司之前應(yīng)該了解： a.中介公司提供的服務(wù)有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，中介公司是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失；中介公司的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房。 b.了解中介公司誠信中介公司應(yīng)該提供兩證：有效的工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的中介代理行證書；資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證中介公司的可靠性更有作用。中介人員的執(zhí)業(yè)證。 c.很多不規(guī)范中介為不影響成交而對可能存在的風(fēng)險進(jìn)行模糊

2、。防范措施：對每項費用都在合同中作明確落實，最好在合同后附費用清單詳細(xì)計算相關(guān)收費。2.入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。3.看格局：購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是打開大門從陽臺進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來。如宴客功能、休息功能等。應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。4.不看墻面看墻角：查看墻面是否平

3、坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。5.好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的盤源，其目的是低價高賣賺取差價，對這類房源要多加注意。6.看水管周圍有沒有水垢、水有無

4、泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常?？匆幌绿旎ò迨欠裼兴疂n，或是漆色不均勻的現(xiàn)象?？匆幌碌蹴斃镂葑铀慕鞘欠裼杏推崦撀?、漏水等。7.查看隔熱設(shè)施是否完善。夏季天氣炎熱，如果住宅側(cè)墻朝西或者室內(nèi)朝陽面窗戶面積大、數(shù)量多都會影響到隔熱效果。選擇頂層住宅的購房者要關(guān)注頂層隔熱層是否完善。8.違章搭建要拆除。違章搭建情形并不少見。如果碰到違章搭建情形，買家一定要在收房時敦促賣家拆除，以免給自己留下不必要的麻煩。9.了解管理費的價格。10.是否朝南。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)，由日照時間和日照質(zhì)量來

5、衡量。有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。11.看戶型：平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計應(yīng)做到以下幾點：（）入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。（）平面布局中應(yīng)做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個則應(yīng)在動區(qū)。（）起居廳的設(shè)計應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個相對完整的空

6、間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。（）房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過比。（）廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計，廚房不宜過于狹長，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。12.樓頂?shù)姆孔?包括帶閣樓的房子)，從理論上說可能漏雨，而且冬冷夏熱。實際上，更不能抱有幻想，漏雨按照開發(fā)商的說法是建筑通病，無法根治。現(xiàn)在的防水材料，最長壽命為5年，一些劣質(zhì)的甚至才一年左右。如果到時候防水材料老化導(dǎo)致滲漏，沒有別的辦法，只能是維修，而且要過幾年就大修一次。樓頂?shù)姆孔佣湎臒岬某潭?，只有實際住過的才能體會出來。 一樓(半地下室)的房子，最好也別買。這樣

7、的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等問題。13.遠(yuǎn)離高壓電塔離高壓電塔最好超過200公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌癥或其它暗病。不與高架橋、陸橋同行之房屋免流年與五黃飛到，禍不單行。14.不住太老舊的房子屋子太老，過去必承受太多人間怨氣，久住則易受影響。不貪求便宜低于行情之屋子，必有不利市場及租方的條件。如屋子在風(fēng)水上不利于住人，曾經(jīng)死過人或結(jié)構(gòu)有問題等等。15.不鄰病家如屋內(nèi)有病人，或與房東合住，房東家中有久病或重病之人，最好都不要搬進(jìn)去住，免得惹穢氣上身。不住貼有符紙、化煞物品(如凹凸鏡、八卦鏡等)的房不管房東如何托詞，最好都不要住進(jìn)去。16.不近廟宇、天主教堂或基督

8、教堂因為陰氣太重，都屬陰煞之地，一般人最好不要太靠近，否則輕則運勢低落，重則大病喪身。不靠墳場或大醫(yī)院屋宅最好不要靠著墳場或大醫(yī)院，最好要有一百公尺以上的距離，免得犯到煞氣。17.不住暗宅屋宅太暗，容易招邪；白天開窗屋內(nèi)仍陰暗之宅，屬陰氣過盛，陽氣不足之地，一般人最好少住。不住孤宅所謂孤宅，是指屋宅四周只有你一間屋宅；或者一棟大樓里，只有你一戶人家；因人少陰氣盛，也不利于人。不靠深山惡水租屋最好不要再深山惡水邊，因這些地方容易聚集死于意外的孤魂野鬼。土建驗收1、樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上卷尺）；2、房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，房子的外墻有無裂縫。查

9、3、批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；4、門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。給排水驗收1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速，外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。；4、在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現(xiàn)象，看房子水壓夠不夠。（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）

10、屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）。電氣驗收1、檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）；2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；3、三線插座是否已安裝接好地線；4、燈具開關(guān)是否正常，插座可否通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）；5、門鈴、報警系統(tǒng)是否工作正常。裝修驗收1、木地板、瓷磚、窗臺、大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）；2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤是否正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象；3、無木地板、地瓷磚時，水泥地面應(yīng)大致平整；4、鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固

11、，無扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝；5、衛(wèi)生間內(nèi)坐廁、浴缸、洗手盆應(yīng)無裂痕、崩角或刮傷；浴缸出水應(yīng)正常；6、坐廁的配附件應(yīng)齊全，水箱出水口的密封膠圈嚴(yán)密；排氣扇要檢查它的馬達(dá)運轉(zhuǎn)是否無雜音，工作正常。第二步：驗證。中介機(jī)構(gòu)審核賣方身份證及產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等），并留存證件復(fù)印件備案。同時實地考察、掌握房屋詳情，初步估價，為確定售價提供參考。1.訂立房地產(chǎn)買賣合同特別是支付定金時必須搞清楚自己要買的房產(chǎn)的權(quán)利是否已被抵押、查封、凍結(jié)，是否還在按揭等（可花30元人民幣，到房屋所在地的交易中心查詢需要交易的該房地產(chǎn)權(quán)利的信息）；若房東執(zhí)意要求一次性

12、付款，則房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在問題的可能性較大。 買二手房，建議即使購房資金充足，最好也采取貸款購房的方式。買二手房之前，一定要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是產(chǎn)權(quán)不清及無產(chǎn)權(quán)的房子，即使再便宜也不要購買。集體產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的房子最好也別買。1.承租人有優(yōu)先購買權(quán)利在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。2.注意房屋用途限定買房自住者可不必在意這一點，但如果是準(zhǔn)備買房用作營業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。3.房改房，小產(chǎn)權(quán)房的有關(guān)規(guī)定，贈與、繼承房

13、等稅收高，低報稅風(fēng)險高，購房不到5年稅高4.確定二手房“年齡”。5.6.量實際面積7.在支付定金和房款前必須搞清楚簽約的主體是否是全部的房地產(chǎn)權(quán)利人；驗證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人。若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任。核實上家身份是首要，公安局調(diào)查人口信息。第三步：簽約。驗證核實房屋后，買賣雙方確認(rèn)房屋的價格及相關(guān)事宜后，簽訂房屋買賣合同，同時交納委托代理費。1、合同主體為三方：在大多數(shù)合同主體僅為買賣雙方的基礎(chǔ)上，增加了參與交易的第三方中

14、介公司為合同主體。這樣明確了中介公司的權(quán)利與義務(wù)，既能保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，同時也能維護(hù)中介公司自身的合法權(quán)益。 避免中介以個人名義簽署代理合同。2、明確了房屋房款交付等關(guān)鍵環(huán)節(jié) 合同示范文本對二手房交易中最容易出現(xiàn)糾紛的房屋、房款交付方式以及稅費支付方式等環(huán)節(jié)作出了詳細(xì)規(guī)定，能盡量避免糾紛的發(fā)生。例如賣房人不交稅無法過戶，例如加上“物業(yè)出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，則合同自然失效”等內(nèi)容。 不要填寫買方支付首期款的具體日期，一般填寫為：在成功遞件當(dāng)日支付首期款，這樣避免房東反悔不賣房，反而說買方違約不支付首期款。3、合同上注明房齡合同示范文本不但對買賣雙方之間的違約責(zé)任，同時也對買賣雙方與中介之間的違

15、約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。同時，示范文本對違約情況進(jìn)行了細(xì)化，有效避免了類似爭議的出現(xiàn)。 業(yè)主故意隱瞞房屋的真實情況，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。4.訂立買賣合同時必須同時要求對方將轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的維修資金戶名、水、電、煤、電話等戶名在一定的條件下同時過戶；5.訂立買賣合同時，必須約定賣方將所在的戶口全部遷出，并可與賣方在簽合同前一起到房屋所在地的派出所調(diào)查戶籍情況，如遇歷史遺留問題，則在合同中予以明確約定: 在簽訂房屋買賣合同之后的20個工作日之內(nèi)將戶口遷出，否則按總房款萬分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)收取違約金?？梢圆扇”Ａ舨糠治部睿鹊狡溥w出后再付，或者約定一個違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。

16、6.購房若附送家具必須在合同上說明，將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色，數(shù)量以及能否正常使用寫清楚，應(yīng)該在中介的證明下將該房屋內(nèi)的家具及設(shè)施進(jìn)行仔細(xì)清點，并將品名、規(guī)格、數(shù)量等詳列于家具清單后，買賣雙方簽字確認(rèn)，以避免今后產(chǎn)生不必要的分歧。7.定金合同。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。 “定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙們返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過合同總價的20%。而訂金并非法律語言，

17、沒有明確的法律規(guī)定8.購房時約定貸款額度條款。在購房合同中約定“銀行如果對購房人的貸款申請不批準(zhǔn)該如何處理”的問題.房屋中介承諾幫業(yè)主去銀行辦理按揭貸款，如果申請不到貸款或者只批準(zhǔn)部分貸款的情況，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。合同中注明“當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時，買受人不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，允許當(dāng)事人解除合同”9.如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)后才能交易過戶.首付交到貸款銀行。下家交首付讓上家注銷抵押貸款，但注銷抵押和過戶之間有一

18、個時間差。按照法律的規(guī)定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好并拿到新的產(chǎn)證之后，房屋才會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但不能按時過戶，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發(fā)生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個過戶交易的委托書，并對委托書進(jìn)行公證，并且最好在委托書上注明“本委托不可撤銷”的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受托人。這樣的話，即使上家到交易時反悔，下家也可以和受托人憑委托公證書直接到交易中心辦理過戶手續(xù)。4.合同內(nèi)容： 房屋坐落，產(chǎn)別，書證號等房屋基本概況的規(guī)定可提醒買賣雙方對相關(guān)的情況注意，避免因未告知或不知情最后導(dǎo)致

19、糾紛的發(fā)生。租賃情況可避免買方拿到了產(chǎn)權(quán)證但拿不到房屋使用權(quán)的情況；抵押情況的預(yù)先告知，對以后產(chǎn)權(quán)證的辦理時間以及房款的交付方式都有可能有一定的影響，能讓買賣雙方對以后的交易做到心中有數(shù)，避免因不知情而導(dǎo)致的互不信任繼而增大產(chǎn)生糾紛的可能。與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 基本內(nèi)容填寫基本資料的填寫，包括買賣雙方產(chǎn)權(quán)人的姓名和房屋的一些信息。這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。出賣人欄（甲方）填寫房地產(chǎn)原權(quán)利人的名字

20、，在買受人欄（乙方）填寫買受方權(quán)利人的名字。填寫名字。甲方按照出賣人所持有的房地產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人的名字填寫，而買受方誰希望名字出現(xiàn)在房地產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人一欄，就填寫誰的名字。房產(chǎn)成交的基本信息買賣合同中包含最基本的房產(chǎn)成交信息，包括房產(chǎn)成交價、房款支付方式，尾款，房產(chǎn)所附帶的設(shè)備裝飾情況等。銀行在審核買受方的貸款申請時，通常也會對這些信息解讀得比較仔細(xì)。例如，看合同第二條約定的房產(chǎn)成交價與附件三付款協(xié)議中支付的款項是否相符。約定房屋按套轉(zhuǎn)讓，可避免因雙方對產(chǎn)權(quán)證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛辦理相關(guān)手續(xù)的過程；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)； 合同的簽署在買賣合同的最后一頁是由甲乙雙方的

21、所有產(chǎn)權(quán)人對應(yīng)合同一開始填寫的甲乙雙方的名稱分別進(jìn)行簽署，請盡量填寫全身份證明號碼、聯(lián)系方式。在這里必須注意的是，所有簽名必須由產(chǎn)權(quán)人本人或法定代理人簽署。同時，所有產(chǎn)權(quán)人必須在每一頁的騎縫線上簽字確認(rèn)，最后別忘了填寫簽署合同的日期。買方應(yīng)該注意將下列條款寫入合同以維護(hù)自身權(quán)益。做好賣方的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以便了解該房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、凍結(jié)等強制措施。是買方盡量不要幫房東贖契，這樣風(fēng)險高，要贖契可以找擔(dān)保公司錢款分批支付，一般簽約當(dāng)日首付30，取得收件收據(jù)時支付60，產(chǎn)證辦理完畢支付最后10。各種稅費、其他費用如何分?jǐn)?。在賣方存在抵押的情況下，確定賣方撤銷抵押的時間。約定賣方戶口遷出

22、的時間，一般約定為簽約之日起15個工作日內(nèi)，履行期限、地點、方式主要寫明交房時間、條件。賣方的產(chǎn)證存放在中介公司，降低一房兩賣的機(jī)率。相關(guān)案例：在房屋買賣合同后附加了條款，其中一個條款中明確表示，政策變動不能改變已經(jīng)簽訂的房價，如果想取消合同，必須賠償相當(dāng)于房價20%的違約金或者雙倍返還定金。 傭金確認(rèn)書：交易雙方確認(rèn)付給中介傭金的具體數(shù)目。 貸款合同：格式文本都是統(tǒng)一的，由需要貸款的買家簽署。相關(guān)的還有評估、保險等費用。 違約責(zé)任；主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償?shù)挠嬎闩c給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題 解決爭議的方式，是違約金

23、比例不能太低（雙方返還定金要不得，定金太少），最好是成交價10%為宜，可以在合同上直接改。發(fā)生爭議條款，不要選擇仲裁，要選擇法院，原因是仲裁雖然時間快，但是仲裁費非常高，是訴訟費的10-20倍，最后因交不起仲裁費放棄仲裁了。合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 在備注中注明：違約方承擔(dān)守約方的中介服務(wù)費、按揭代理費和訴訟的律師費。這樣可以在對方違約時盡量挽回?fù)p失。 在合同中約定：如非買方責(zé)任，房屋最終無法成功過戶的，經(jīng)紀(jì)方退還中介服務(wù)費給買方。這樣可以避免中介簽約時不負(fù)責(zé)任亂承諾，簽約后不積

24、極控制風(fēng)險。 在一方未按照合同履行時，不要輕易同意變更合同條款，盡量咨詢律師意見，如要變更，盡量寫成書面協(xié)議。 合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 合同的變更或轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。 附件在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。 免責(zé)條款的規(guī)定，能有效避免因三方之外的原因?qū)е陆灰撞荒苓M(jìn)行時而產(chǎn)生違約責(zé)任認(rèn)定的糾紛。 合同三方的簽字對確保合同的安全提供了保障第四步：交

25、款。錢款交接時最好借助中介公司的過款平臺，來保證錢款安全，如和房主自行交接需協(xié)商好過款事宜，并寫到合同中。1.支付房款（或支付大部分房款時）必須是已經(jīng)完成交易申請并已取得房地產(chǎn)交易中心出具的受理收件單；2.必須留有一定數(shù)額的房款，在收房查驗符合合同的約定時方支付；第五步：過戶。買賣雙方交納相關(guān)稅費，辦理過戶手續(xù)。1.在房屋買賣交易完成的同時，買家應(yīng)要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。產(chǎn)權(quán)的過戶必須要經(jīng)市房產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后才算完成過戶手續(xù)，有中介公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完

26、戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。2.二手房買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)立即到房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應(yīng)積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產(chǎn)保全或訴訟財產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。第七步：收房：賣方將房屋騰空，將鑰匙交與買方。1.收房不能走過場。收房與看房一樣，帶看確認(rèn)書：在授權(quán)中介陪同下，帶著看房屋的確認(rèn)書。并在賣家的陪同下再次對房內(nèi)各個部分逐步檢查一遍，而且是耐心地檢查一遍。之前要留部分尾款。2.買家在收房時，必須確認(rèn)賣家已結(jié)清費用有水電、煤氣、電話、電視、寬帶、物業(yè)

27、管理費等費用。3.戶口問題要了解。一定要了解戶口是否已遷出，否則會給自己帶來不必要的麻煩。雙方可一同至房屋所在地派出所詢問房屋內(nèi)的戶口情況。如仍有戶口，下家可根據(jù)買賣合同合同約定追究上家責(zé)任。4.各種證明要保留。不管是毛坯房，還是裝修房，都有一些證明需要保留下來，以便日后維修之用。如電器的發(fā)票和保修卡。屋面防水保修期為3年等5.更名手續(xù)要辦理。在收房時，要辦理一些更名手續(xù)，否則也會由此帶來一些不必要的麻煩。如物業(yè)維修基金、水費，電費，煤氣，有線電視，電話，寬帶等的過戶問題。物業(yè)維修基金過戶，需雙方到場，賣家同時須出示身份證，并攜帶物業(yè)維修基金的原始發(fā)票，協(xié)同買方來辦理。而煤氣、有線電視等過戶，則屬于中介服務(wù)范圍，由經(jīng)紀(jì)人代勞，在收房時只需查驗過戶手續(xù)即可。6.雙方一同至自來水公司、電力公司、煤氣公司，電信公司辦理過戶手續(xù)，并向工作人員詢問有無其他欠費，如有則要求上家補交。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價進(jìn)行結(jié)算。物業(yè)服務(wù)費結(jié)清，下家陪同上家至物業(yè)公司處辦理物業(yè)更名手續(xù)時交納，一般由上家交至交房當(dāng)