1、武穴世紀(jì)廣場項(xiàng)目策劃報(bào)告書目錄一、武穴市場簡介二、項(xiàng)目命名三、項(xiàng)目投資策劃四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃五、項(xiàng)目形象策劃六、項(xiàng)目營銷推廣策劃七、項(xiàng)目銷售策劃八、項(xiàng)目服務(wù)策劃九、綜述一、 武穴市場簡介武穴市位于鄂東地區(qū), 長江中游 ,大別山南麓,幕阜山以北。交通十分便利，素有“鄂皖贛三省通衢”、“鄂東門戶”之稱,長江黃金水道、京九鐵路、滬蓉高速公路貫穿境內(nèi)。武穴行政區(qū)劃為3個辦事處8個鎮(zhèn)和一個國營農(nóng)場，73萬人(其中農(nóng)村人口55.86萬人)武穴市的房地產(chǎn)市場起步較晚，是典型的三線城市市場。主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場起步較晚；缺少整體規(guī)劃；住宅設(shè)計(jì)以居住型為主；缺少必要的舒適性；商業(yè)物業(yè)比較散亂，基本以底層商鋪

2、為主；整體消費(fèi)觀念相對比較滯后，價格仍然是影響消費(fèi)的主要因素。目前隨著武穴市經(jīng)濟(jì)社會的的發(fā)展，和外界先進(jìn)理念的影響，該市的房地產(chǎn)市場將會逐步的發(fā)展完善。二、 項(xiàng)目命名武穴項(xiàng)目是商業(yè)和住宅組合的綜合性物業(yè)，項(xiàng)目的命名要考慮到住宅宣傳的需要，也要考慮商業(yè)發(fā)展的要求。所以該項(xiàng)目的命名應(yīng)堅(jiān)持：1、 名字大氣朗朗上口2、 符合商住樓盤要求3、 開閉音節(jié)合理4、 通俗易懂便于記憶5、 符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗信仰根據(jù)以上原則，將該項(xiàng)目命名為“世紀(jì)廣場”?！?廣場”即體現(xiàn)了住宅的時尚和定位也表明了商業(yè)樓盤的基本屬性?！笆兰o(jì)”兩個字是時代的表示，也是先進(jìn)的代表。寓意為一個世紀(jì)不落伍的百年基業(yè)。同時也代表了發(fā)展商希望客戶能

3、夠，創(chuàng)百年基業(yè)，住世紀(jì)豪宅的愿望。所以用這種吉祥的名稱非常恰當(dāng)。三、 項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目投資策劃是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和地域?qū)傩?，結(jié)合地方市場對項(xiàng)目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，對開發(fā)程序提出專業(yè)意見。一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查土地位置該項(xiàng)目位于武穴市西南城區(qū)，南望長江，北接永寧大道西段，相對于中心城區(qū)優(yōu)勢不是特別明顯，但交通相對來說還算理想。地質(zhì)地貌狀況（待定）土地面積及紅線圖（待定）土地規(guī)劃使用性質(zhì)（待定）七通一平現(xiàn)狀： 三通一平已經(jīng)達(dá)到，（水、電、路），該地塊目前為木材市場。2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物：地塊東南面有岳飛武校、電信局、市

4、第一中學(xué)、第一小學(xué)和鄂東中學(xué)、市全民健身活動中心等；其他方向均以自建房為主?？傊镜貕K相關(guān)的配套設(shè)施相對較健全但缺乏相應(yīng)的規(guī)劃和開發(fā)。綠化景觀： 武穴目前的綠化，以道路綠化帶和沿江綠化為主，本地塊周遍的綠化亦是如此。環(huán)境污染狀況 本地塊處于武穴外圍城區(qū)，所以整個環(huán)境相對理想，但由于本地段是去田鎮(zhèn)水泥廠的必經(jīng)之路，所以環(huán)境污染屬于輕度污染。3、地塊交通條件調(diào)查地塊周邊路網(wǎng)及公交現(xiàn)狀遠(yuǎn)景規(guī)劃本地塊北臨主干道永寧大道，市1路、2路、5路公交從附近經(jīng)過，方便業(yè)主的出行。項(xiàng)目的水、陸、空交通狀況 本地塊水陸交通便捷南靠長江黃金水道，北處主干道永寧大道，為業(yè)主出行提供了可靠的保證。4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

5、購物場所：本地塊正對面是明心超市，方便了業(yè)主購物，使業(yè)主購物就在家門口上。文化教育：本地塊處在教育資源黃金地段，距市第一中學(xué)、第一小學(xué)和鄂東中學(xué)步行越20分種，主們的孩子學(xué)習(xí)成長提供了個很好的教育平臺。醫(yī)療衛(wèi)生：武穴市第三人民醫(yī)院和本地塊都處在永寧大道西段，本地塊距三醫(yī)院步行約15分種并有1路2路公交直接可到，為業(yè)主遇到緊急情況提供暢通的通道。金融服務(wù)：該城市幾大重要銀行（農(nóng)行，建行）都處在永寧大道西段，距本地塊公交行程約5分鐘，業(yè)主可便利快捷享受相關(guān)服務(wù)。郵政服務(wù)：該城市的郵政服務(wù)機(jī)構(gòu)位于城市中心區(qū)域，而本地塊處在城市邊緣區(qū)域距市郵政局有一定的距離在考慮到這個問題我們將在附近設(shè)立油箱或郵筒以

6、方便業(yè)主。同時考慮到中游快遞和中信快遞的迅速發(fā)展對一個縣級城市來講任何一個地方都是很方便的。娛樂休閑設(shè)施：對于一個縣級城市來說娛樂休閑設(shè)施多設(shè)立在外圍區(qū)域，武穴市全民健身活動休閑中心距本地塊步行約10分種，便利業(yè)主享受生活。 次商圈 外圍商圈 周邊存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素： 核心商圈 北 綠花帶不夠健全，所處的永寧大道西段正在重修。 西 東5、項(xiàng)目周邊配套及環(huán)境分布 南民主路窩陂塘路玉湖路去田鎮(zhèn)方向 市 三同心超市 二路車站 建行 醫(yī)院 市委永寧大道本地塊電信局建 農(nóng)行 黃商購物廣場 菜市場 民 郵政局 岳 門 市政府農(nóng)業(yè)用地飛 診 武 部 第 第校 一 一 中 小 學(xué) 學(xué)沿江路 鄂東中學(xué)

7、市全民健身活動中心長 江二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷該市房地產(chǎn)項(xiàng)目也并不是很多,多以本地開發(fā)商為主。該市的房地產(chǎn)市場處于起步階段，多小規(guī)模的樓盤為主但銷售情況較為理想，總體現(xiàn)狀處在賣方市場供小于求。相信隨著武穴市經(jīng)濟(jì)水平的提高和人們居住觀念的改變，武穴市的房地產(chǎn)市場將會逐步的發(fā)展完善,規(guī)劃好配套優(yōu)的大型項(xiàng)目將會給武穴市房地產(chǎn)市場注入新的活力。同時市場競爭將逐漸的激烈，小樓盤不斷會被規(guī)劃好配套優(yōu)的大樓盤取代、“安居”型住宅將會被“時尚”型住宅取代。三、土地SWOT（深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢交通便利：該地塊處在主干道（永寧大道）西段；并有市1路 2路5路公共汽車從附近經(jīng)過方便出行。地理位置優(yōu)

8、越：該地塊可南望長江，擁有長江亮麗的景觀附近農(nóng)作物地塊較多空氣質(zhì)量佳，提高了生活質(zhì)量。生活配套設(shè)施健全:項(xiàng)目附近有超市,學(xué)校,醫(yī)院,銀行 學(xué)校并形成“十分種生活圈”（就醫(yī)、購物、上學(xué)等大概乘公交需十分鐘）2、項(xiàng)目地塊的劣勢 缺乏科學(xué)的市政規(guī)劃：該地塊附近多于自建房為主，規(guī)劃混亂。 該市人口多集中在老城區(qū)，沒有成熟社區(qū)的鼎盛人氣 本地塊處在該市的外圍城區(qū)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不成熟，為本地塊的開發(fā)進(jìn)入提供了先機(jī)該地房地產(chǎn)市場以小樓盤為主并缺少一個規(guī)劃專業(yè)的商業(yè)物業(yè)，為我們地塊開發(fā)進(jìn)入提供了先機(jī)。首個專業(yè)規(guī)范的商業(yè)物業(yè)武穴市的商業(yè)基本上處于零散狀態(tài),商業(yè)業(yè)態(tài)比較混亂;以沿街或沿主干道的

9、底層商鋪為主;經(jīng)營狀態(tài)以分散獨(dú)立的“小攤點(diǎn)”式商鋪為主為我們提供了機(jī)會。4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 成本、客源、利潤之間的矛盾本項(xiàng)目是首個統(tǒng)一規(guī)范的商業(yè)物業(yè)，再因?yàn)槭袌霾皇呛芙∪?，市場風(fēng)險、客戶的觀念很難掌握從而形成了一些想象不到的矛盾。受經(jīng)濟(jì)影響，目前目標(biāo)客戶對統(tǒng)一經(jīng)營有一定的認(rèn)識誤5. 綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的投入產(chǎn)業(yè)比，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。從目前武穴

10、市房地產(chǎn)市場項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：是地段、人氣和租金，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域，租金是客戶權(quán)行的重要砝碼。我們項(xiàng)目所處地段相對較佳，人氣相對較旺，唯一方面就是要在租金方面優(yōu)惠，全面吸引投資客戶。四、項(xiàng)目市場定位1、類比競爭樓盤調(diào)研類比競爭樓盤基本資料1、 麗江豪園 該項(xiàng)目位于玉湖路與沿江路交匯處開發(fā)商:武穴市刊江房地產(chǎn)有限公司售房電話13871967921基本情況:用地面積20934.95平方米,總建筑面積70000平方米,4棟多層(20

11、07年5月封頂一樓和七樓其余全部售完)5棟高層，2009年底全部竣工。 項(xiàng)目動工開始辦理銀行按揭；首付40%；以127-141平米的三房為主. 房價:一樓1638元/平方米,二樓-六樓均價1738元/方米,七樓1688元/平方米. 優(yōu)勢: 生活配套設(shè)施佳,對面是武穴市全民健身活動中心西南面是市一中學(xué)和第一小學(xué);是武穴市較大規(guī)模住宅小區(qū)；交通便利。 劣勢: 棟距較短容積率高;高層是塔樓結(jié)構(gòu)通風(fēng)采光差.2、 香苑大廈: 該項(xiàng)目位于廣濟(jì)大道與民主路交匯處; 該項(xiàng)目基本情況 ：1-6樓東面的均價是1468元/平米;商鋪不賣;一共80套現(xiàn)于銷售了40套位于不能銀行按揭只能分期付款和一次性付款;以130平

12、米三房為該項(xiàng)目優(yōu)勢:交通便利處于兩大主干道交匯處；距市中心近;房價較低。 劣勢:規(guī)模小;馬路邊噪灰塵大。3、 華隆江苑 該項(xiàng)目位于沿江路東段，沿江路與糧食路交匯處 。基本情況： 均價1628元/平米;以131.97平米左右的三房為主；總共96套現(xiàn)在在訂房。售房電話何先生該項(xiàng)目優(yōu)勢：可觀看長江；距市一中；二中 一小 和小橋小學(xué)近。該項(xiàng)目劣勢：距市中心較遠(yuǎn)。4、錦華公寓該項(xiàng)目位于：糧食路東段,總共52套住宅，均價1589元/平米.地處糧食路和沿江路交匯處.可銀行按揭首付4 0% 該項(xiàng)目優(yōu)勢在于，地處黃金地段，教育資源優(yōu)勢明顯（距市一中；二中 一小 和小橋小學(xué)近）。劣勢：

13、戶型缺少必要的結(jié)構(gòu)性和功能性。5、明珠豪園 該項(xiàng)目位于：在明珠路中段。以400平米的別墅區(qū)為主. 該項(xiàng)目優(yōu)勢：規(guī)模較大；別墅區(qū) 該項(xiàng)目劣勢：面積較大總房價較高;地段偏離市中心。武穴市總共十幾個項(xiàng)目,但這些項(xiàng)目大多數(shù)是以一、兩棟的小項(xiàng)目為主.6、 商業(yè)物業(yè)概括該市以沿街的底層商鋪為主，總體上以“租帶銷”的銷售策略。根據(jù)市場調(diào)查該市的商鋪?zhàn)饨鸬拇蟾徘闆r如下：核心商圈：25元/-月次商圈： 20元/-月外圍商圈 10元/-月綜合評判武穴市的房地產(chǎn)項(xiàng)目也并不是很多,多以本地開發(fā)商為主雖然銷售情況較好,但整體規(guī)劃效果并不理想,屬于安居型向小康型過度階段,武穴市缺少統(tǒng)一規(guī)范的家裝材料市場，因此為我們進(jìn)入開

14、發(fā)本地塊提供先機(jī)。2、項(xiàng)目定位市場定位由于本項(xiàng)目處在該市的外圍城區(qū)，但生活配套設(shè)施較為健全、交通較為便利，就購物、上學(xué)、休閑、上班形成了“十分鐘生活圈”。因此本項(xiàng)目第一定位為：外圍城區(qū)的核心地段核心生活。根據(jù)該市的住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合自身的優(yōu)勢和劣勢，將本項(xiàng)目定位為：中檔商住結(jié)合的樓盤。主力客戶群定位：根據(jù)該市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況和本項(xiàng)目自身情況將目標(biāo)客戶定位為 ：商鋪以家裝材料個體商或企業(yè)投資商為主，其他投資商為輔。 住宅以中高層收入人士為主形成武穴市首個專業(yè)規(guī)范的商住合一的樓盤。功能定位考慮到本地塊處在該市的外圍城區(qū)，以單純的住宅或商鋪的項(xiàng)目都不能充分挖掘其價值，而商住綜合項(xiàng)

15、目可以從價值體系上得到互補(bǔ)，因此本地塊功能定位為商住合一的樓盤。建筑風(fēng)格定位 以簡約現(xiàn)代式風(fēng)格為主。五、項(xiàng)目價值分析及定價1、可類比商品住宅項(xiàng)目分析如圖：比較內(nèi)容比較項(xiàng)目內(nèi)部戶型種類小區(qū)配套物業(yè)管理外部交通情況市政配套周邊環(huán)境均價麗江豪園較全面較好有便利健全好香苑大廈單一基本上無無便利較健全一般華隆江苑較全面較好無較便利較健全較好錦華公寓單一基本上無無較便利較健全較好明珠豪園單一較好有（較好）較便利不健全一般注這圖只做簡單分析.根據(jù)以上簡單分析，總體上決定商品住宅的價值因素為內(nèi)部因素和外部因素，具體如下：內(nèi)部因素：A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B、單體戶型設(shè)計(jì) C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D

16、、小區(qū)配套和物業(yè)管理 E、形象包裝和營銷策劃F、發(fā)展商品牌和實(shí)力外部因素： A、市政交通及直入交通的便利性的差異 B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異 自然和綠化景觀的差異、教育和人文景觀的差異、各種污染程度的差異、社區(qū)素質(zhì)的差異。 C、周邊市政配套便利性的差異根據(jù)該市的商品住宅定價的情況，結(jié)合影響商品住宅價值的因素，綜合考慮本項(xiàng)目的自身的具體情況，根據(jù)市場定價導(dǎo)向法和成本定價導(dǎo)向法對本項(xiàng)目商品住宅進(jìn)行定價。同時根據(jù)具體的情況實(shí)行差異性價格系數(shù)定價法（以日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)）。總體上認(rèn)為本項(xiàng)目住宅定價應(yīng)根據(jù)具體情況而定不應(yīng)以一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)因時因地具體問題具體而定

17、。2、可類比商鋪分析商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營情況租金（元/月）備注核心商圈百貨、專賣店一般25/經(jīng)營散亂缺少運(yùn)營次商圈電器、雜貨一般20/外圍商圈專業(yè)市場無10元以下根據(jù)以上分析，該市的商業(yè)物業(yè)都以租為主要銷售方式，結(jié)合該市的商鋪的租金動，雖然本地塊處在該市的外圍商圈，但本項(xiàng)目是該市首個以家裝材料為主的規(guī)范統(tǒng)一的商業(yè)市場，因此認(rèn)為本項(xiàng)目的商鋪?zhàn)饨饘⒖啥ㄎ唬?520元/-月。六、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（待定）首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（待定）2、項(xiàng)目首期成本模擬成本模擬表及其說明（待定）3、項(xiàng)目收益部分模擬銷售收入模擬銷售均價假設(shè)（待定）銷售收入模擬表（待定）利潤模擬及說明模

18、擬說明利潤模擬表敏感性分析可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響結(jié)合這些因素，根據(jù)市場動態(tài)，隨時做出相應(yīng)的對策和辦法，使本項(xiàng)目在武穴市達(dá)到“無人不知無人不曉”的程度。七、投資風(fēng)險分析及規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險性評價價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價值項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)該市的土地管理制度不是很健全，為本項(xiàng)目開發(fā)

19、提供了先機(jī)同時也帶來了風(fēng)險，因此在項(xiàng)目開發(fā)時配合好政府，并得到政府的支持，改善投資環(huán)境，有利于本項(xiàng)目的進(jìn)一步的拓展宣傳。八、開發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素地塊狀況因素資金投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價格控制因素市場供求因素上市時間要求意見反饋和房源分析階段2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)步驟具體如下:市場、消費(fèi)者研究階段市場跟蹤階段尋找消費(fèi)市場階段項(xiàng)目營銷推廣階段市場定位和品牌定位階段項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目開發(fā)的過程中：第一步：就是對當(dāng)?shù)氐氖袌?、消費(fèi)者進(jìn)行研究（市場、消費(fèi)者對那類項(xiàng)目滿意對那類厭煩，并對市場、消費(fèi)者需求變化在不同的時期做相應(yīng)的研究）。第二步

20、：在對市場、消費(fèi)者的需求變化有一定了解的基礎(chǔ)上，尋找市場上正缺少那類項(xiàng)目，那類項(xiàng)目市場上需求很大，一下很容易接受。第三步：在前兩步市場調(diào)查的前提下，把本項(xiàng)目定位為那類項(xiàng)目，怎樣做好定位怎樣樹立品牌。第四步：根據(jù)市場和消費(fèi)者的需求，開發(fā)和設(shè)計(jì)與市場、消費(fèi)者需求相吻合的項(xiàng)目。第五步：在市場變化和自身的具體情況下，對本項(xiàng)目進(jìn)行營銷推廣，迅速的占領(lǐng)市場。第六步：在營銷推廣中，客戶和潛在客戶進(jìn)行跟蹤。第七步：對客戶和潛在客戶的意見進(jìn)行反饋，并對去房源和滯房源全面的分析對當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者和市場做相應(yīng)的了解和研究。總之這些步驟不是相互獨(dú)立的，它們是相互聯(lián)系循環(huán)的過程?？傮w上也可以分為以下四大階段： 策劃定位階段

21、市場調(diào)查階段營銷推廣階段信息反饋和分析階段開發(fā)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估結(jié)論四、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃1、 本項(xiàng)目總體規(guī)劃建議由于武穴市房地產(chǎn)市場處于起步時期,而本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模相對較大,因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要足現(xiàn)實(shí)著眼未來,建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中,將商鋪和住宅有效的結(jié)合,并根據(jù)市場情況進(jìn)行分析 結(jié)合一切有利因素，重點(diǎn)突出在該市是首個專業(yè)規(guī)范統(tǒng)一的家裝材料市場，發(fā)揮其投資潛能，挖掘其財(cái)富。2、 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約 l （套） 住宅形式：中小戶型居住式住宅布局，約 （套）l 停車形式：地上 個，地下 ，合 個車位(地下兩層停車布局，約 )。 儲藏形式：獨(dú)立個

22、間布局+框架自由分割布局 約 （間）l 建筑密度： %l 綠地率： %l 容積率：總體上采取開放式的模式的商住合一的項(xiàng)目，負(fù)一層為倉儲、物流區(qū)，一至二層為商鋪區(qū)，其他層為住宅區(qū)。具體上負(fù)一層前段為倉儲區(qū)，后段為物流區(qū)，兩區(qū)分開方便業(yè)主存取貨物和暢通派送貨物通路。第二層商鋪每20米設(shè)有連通天橋，方便消費(fèi)者選購，節(jié)省了消費(fèi)者的時間和金錢，更重要的是提高了業(yè)主的客戶量增加了營業(yè)額，同時為我們招商提供了有利的條件。 總體來說該市場無家裝材料市場為我們提供了先機(jī)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分考慮的市場變量因素，并以迅雷不及掩耳之勢擴(kuò)占市場，樹立良好的形象和品牌，讓武穴市居民家知戶曉。 五、 項(xiàng)目形象策劃 一、項(xiàng)目

23、的包裝設(shè)計(jì) （一）核心部分1、名稱:該項(xiàng)目命名為“世紀(jì)廣場”更顯的大氣和時尚。2、標(biāo)志：以圓形易識易記迅速強(qiáng)占人們眼球的為該項(xiàng)目的標(biāo)志3、標(biāo)準(zhǔn)色：結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶徝烙^和該項(xiàng)目的特色為準(zhǔn)。4、標(biāo)準(zhǔn)字體：結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)以易識易懂易記為主題。（二）運(yùn)用部分1、現(xiàn)場彩旗掛幅歡迎牌它們的掛放和色彩應(yīng)于項(xiàng)目的特點(diǎn)相吻合，堅(jiān)持“強(qiáng)占眼球，增加客戶量”為原則。2、營銷中心形象墻門楣標(biāo)牌展板規(guī)范員工工作著裝臺面標(biāo)牌 應(yīng)統(tǒng)一、規(guī)范、整潔給客戶專業(yè)、舒適的氛圍。3、功能標(biāo)牌請勿吸煙防火、防電危險 體現(xiàn)本項(xiàng)目“以人為本”堅(jiān)持“人性化”原則。二、項(xiàng)目的功能描述 本項(xiàng)目是商住合一的樓盤，從價值體系得到互補(bǔ)，使資源得到充分的

24、利用。進(jìn)一步塑造本項(xiàng)目的形象。三、項(xiàng)目的特色 武穴市首個以家裝材料為主的專業(yè)統(tǒng)一規(guī)范的市場。抓住這個先機(jī)并通過廣告宣傳，使本項(xiàng)目一舉成名總之項(xiàng)目的形象很重要，一個好的品牌形象是通過“廣告+品質(zhì)”塑造的即是一個建筑質(zhì)量和環(huán)境規(guī)劃上過的硬的樓盤，再加上大量的廣告宣傳，很快就會在當(dāng)?shù)貥淞⑿蜗笮纬善放?。品牌形象形成的過程如下：堅(jiān)持認(rèn)知 擁護(hù)認(rèn)同族群關(guān)系因此本項(xiàng)目以現(xiàn)代、簡約、大氣、時尚的視覺風(fēng)格并兼容當(dāng)?shù)睾同F(xiàn)代的審美生活格調(diào)，突出創(chuàng)百年積業(yè)、住世紀(jì)豪宅的宣傳理念。綜合提升本項(xiàng)目的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。樹立品牌形象。六、 項(xiàng)目營銷推廣一）目標(biāo)：打造武穴市商圈里最具有投資價值的商鋪二）總體策略： 從

25、總體上把握武穴市現(xiàn)存空缺的時機(jī)（缺少一個統(tǒng)一規(guī)范商業(yè)物業(yè)），以商住結(jié)合增強(qiáng)本項(xiàng)目商鋪的商業(yè)價值以及潛力，吸引更多客戶關(guān)注本項(xiàng)目，聯(lián)合相關(guān)的政府部門，通過事件的營銷炒作，制造新聞熱點(diǎn)，并啟發(fā)市場期待，培育市場銷售的基礎(chǔ)，抓準(zhǔn)時機(jī)推進(jìn)銷售。項(xiàng)目命名：世紀(jì)廣場推廣主題：為武穴市商界精英筑造的錢巢三）策略體現(xiàn)：1、完全銷售。有利于我們回籠資金，但不利于吸引客戶，增加了投資客戶的運(yùn)營成本和投資風(fēng)險，要很好的優(yōu)惠政策才可以吸引他們。因此建議銷售第一步不可取此種銷售方式。2、帶租約銷售，撬動市場帶租約銷售減低了投資客戶的投資風(fēng)險，同時商鋪的所有權(quán)掌握在我們手中。因此商鋪銷售的第一步建議采用此種銷售方式，首先

26、引進(jìn)幾家知名品牌，將商鋪出租給知名品牌的信息擴(kuò)散出去，吸引投資客的關(guān)注，炒熱世紀(jì)廣場。此項(xiàng)目是武穴市首個家裝材料市場，這就要求我們必須速化、細(xì)化、量化，迅速占領(lǐng)市場擴(kuò)展市場。3、聯(lián)合區(qū)委會，改善投資環(huán)境聯(lián)合區(qū)委會，爭取政府的支持，利用政府的政策引導(dǎo)，對于世紀(jì)廣場的改造等方面的傾斜政策進(jìn)行廣泛宣傳，通過輿論導(dǎo)向以及相關(guān)事件的配合，形成政府重點(diǎn)發(fā)展商圈的市場印象，增強(qiáng)投資客的投資信心。4 、廣告推廣強(qiáng)調(diào)內(nèi)容、溫馨格調(diào)，色彩奪目。以墻體廣告、單葉廣告、業(yè)務(wù)員推廣、報(bào)紙為主要推廣渠道。以“為武穴市商界精英筑造的錢巢”招商廣告。 七、 項(xiàng)目銷售策劃根據(jù)該市的實(shí)際情況和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目銷售實(shí)行分階段性銷售。第一階段 蓄勢期：通過大量的廣告宣傳及價格模糊策略廣積客戶蓄勢待發(fā)。第二階段 強(qiáng)勢銷售期：通過優(yōu)惠政策吸引和氛圍烘托宣傳配合迅速把房源銷售出去。第三階段 平穩(wěn)銷售期：通過DM宣