1、成本訓(xùn)練營(yíng)外立面門窗工程招標(biāo)工作講解及合同管控要點(diǎn)合約管理中心2018年10月29日目錄第一部分：招標(biāo)工作講解第二部分：合同管控要點(diǎn)一、招標(biāo)條件二、基本原則三、承包范圍四、開辦費(fèi)問題五、計(jì)量計(jì)價(jià)問題六、工程量清單七、評(píng)標(biāo)議標(biāo)問題八、評(píng)標(biāo)報(bào)告的重點(diǎn)第一部分：招標(biāo)工作講解4 4前言以普通住宅所用的非系統(tǒng)窗為講解對(duì)象，主要針對(duì)鋁合金、塑鋼門窗等。（不包括鋼質(zhì)、木質(zhì)、銅鋁質(zhì)等材質(zhì)的入戶門。）5 5應(yīng)由甲方設(shè)計(jì)部門提出方案。這不僅關(guān)系到建筑外立面的效果，也涉及門窗功能的實(shí)現(xiàn)。窗的分格、開啟扇大小、開啟方向等，均應(yīng)是綜合考慮外立面效果、通風(fēng)計(jì)算、不同功能房間使用等因素之后做出的判斷，不能由投標(biāo)單位提出建議

2、方案或做出決定。（一）門窗分格圖一、招標(biāo)條件6 6 應(yīng)由甲方設(shè)計(jì)部門提出。門窗的系列，對(duì)造價(jià)影響較大，招標(biāo)前必須確定。如果任由投標(biāo)單位提出方案，則投標(biāo)單位不能站在同一起跑線上，就無法評(píng)標(biāo)了。例如，60系列門窗造價(jià)高于50系列，且兩種方案都能滿足各項(xiàng)功能需要，我們?cè)趺催x擇？但是如果存在優(yōu)化的可能，各投標(biāo)單位除按甲方要求的系列報(bào)價(jià)外，也可以由投標(biāo)單位提出更經(jīng)濟(jì)的方案并單獨(dú)報(bào)價(jià)以供甲方參考、決策。（二）門窗系列一、招標(biāo)條件（二）門窗系列7 7以下內(nèi)容，招標(biāo)前要弄清楚：1. 型材要不要隔熱？根據(jù)建筑整體保溫節(jié)能計(jì)算，門窗傳熱系數(shù)K值確定：哪些部位的型材可以不要求隔熱（比如北立面）？隔熱的功能在非寒冷地

3、區(qū)，更多的是政府硬性要求，小業(yè)主的居住感受不明顯。型材表面處理工藝，粉末噴涂還是氟碳噴涂？粉末材料進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)？光面還是皺面？塑鋼型材是共擠還是覆膜？2. 玻璃幾層？多厚？有無LOW-E鍍膜？鋼化要求？根據(jù)保溫節(jié)能、隔聲、抗風(fēng)壓性能等確定（需要進(jìn)行驗(yàn)算）。3. 五金件配置要求？開啟方式？顏色？執(zhí)手樣式？品牌范圍？以上內(nèi)容或涉及驗(yàn)收要求，或影響產(chǎn)品質(zhì)量及造價(jià)，因此要求至少在技術(shù)上應(yīng)作出統(tǒng)一規(guī)定，否則標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，則無法評(píng)標(biāo)。（三）材料的種類和功能一、招標(biāo)條件（三）材料種類和功能8 8型材和玻璃，建議選擇常用一線品牌或當(dāng)?shù)爻墒炱放疲ㄟ\(yùn)費(fèi)少，成本低）。鋁合金型材和玻璃不易造假，故品牌范圍可以擴(kuò)大，51

4、0個(gè)都行。塑鋼型材不同品牌間質(zhì)量差異較大，建議圈定較小的品牌范圍，23個(gè)即可。五金品牌不得唯一，最好有3個(gè)，應(yīng)保證同檔次且符合項(xiàng)目定位。除品牌外，五金的系列也要清晰，封樣或圖片由設(shè)計(jì)部門確認(rèn)（指明不同品牌的具體系列，因?yàn)樯婕暗皆煨停?。三元乙丙膠條、耐候密封膠等材料雖然屬于輔材，但對(duì)門窗密封性和耐久性影響很大，所以應(yīng)該圈定較小的品牌范圍，選23個(gè)口碑好，市場(chǎng)占有率較大的品牌。其他輔材注意到即可，無需做過多要求。（四）材料的品牌、檔次一、招標(biāo)條件9 9（五）門窗安裝工藝 應(yīng)由甲方確認(rèn)，包括門窗安裝的位置，是在墻體正中？還是偏向外側(cè)？或與外立面完成飾面平齊？項(xiàng)目當(dāng)?shù)仳?yàn)收是否必須安裝鋼副框？或外墻面是

5、否為石材裝飾因此需要加裝副框？（要防止在施工過程中出現(xiàn)更改，引起施工單位索賠或產(chǎn)生返工浪費(fèi)）一、招標(biāo)條件10101. 驗(yàn)算主要受力部件的型材厚度。1.0mm、1.4mm還是2.0mm？2. 驗(yàn)算玻璃厚度。5mm還是6mm？3. 驗(yàn)算保溫節(jié)能性能，比如傳熱系數(shù)K值，以決定哪些材料是否需要做特殊處理（LOWE、充惰性氣體、中空玻璃的空腔厚度等）？4. 提出具體的構(gòu)造做法。這一點(diǎn)，可能各廠家有所不同，對(duì)門窗的細(xì)節(jié)樣式有影響，但是對(duì)于門窗的功能，比如可視面積、節(jié)能效果不應(yīng)該產(chǎn)生影響。在具備上述條件之后，投標(biāo)單位所能深化的方案，內(nèi)容列舉如下：一、招標(biāo)條件1111 門和窗的工程量，最大的特點(diǎn)是以“個(gè)數(shù)”清

6、點(diǎn)為基礎(chǔ)計(jì)算面積的，理論上講，數(shù)字是不會(huì)數(shù)錯(cuò)且計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單。因此，我們要求做總價(jià)包干。但鑒于經(jīng)常出現(xiàn)門窗表中數(shù)量與平立面圖所示數(shù)量對(duì)不上的情況，故要求清單編制前必須進(jìn)行內(nèi)部審圖；且發(fā)標(biāo)后要求投標(biāo)單位對(duì)圖紙及清單進(jìn)行核查，如有問題（圖紙問題或清單錯(cuò)誤）應(yīng)及時(shí)修正。特別強(qiáng)調(diào)：不得出現(xiàn)數(shù)量錯(cuò)誤、尤其是“個(gè)數(shù)”錯(cuò)誤。試想：如果清單數(shù)量少于實(shí)際施工數(shù)量，施工單位因?yàn)椤疤潛p”必然向我們索賠，你給不給？（不給，施工單位不答應(yīng)；給了，內(nèi)部審計(jì)通不過。）如果清單數(shù)量多于實(shí)際施工數(shù)量，你發(fā)現(xiàn)之后，能扣回來嗎？（施工單位說：你這是包干合同，不能扣減我已經(jīng)包干的數(shù)量。）此時(shí)你還要面對(duì)內(nèi)部對(duì)你工作失誤的追責(zé)。二、基本原

7、則（二）門窗系列（一）包干的前提1212 由于門窗加工時(shí)間跨度較大，我們可以根據(jù)項(xiàng)目體量大小、加工期跨度長(zhǎng)短，以及招標(biāo)當(dāng)期材料價(jià)格浮動(dòng)情況，考慮是否設(shè)置調(diào)差。 調(diào)差的材料，一般考慮鋁合金或塑鋼型材的化學(xué)原料?？蓞⒖肌吧虾Ｓ猩W(wǎng)”、“中國(guó)氯堿網(wǎng)”等官方網(wǎng)站的鋁錠、PVC等價(jià)格進(jìn)行調(diào)差。二、基本原則（二）門窗系列（二）主材調(diào)差問題1313外立面的百葉，對(duì)于住宅來講，主要是用來遮擋空調(diào)的。因鋁合金輕、不變形、不生銹的特點(diǎn)，百葉材質(zhì)一般選用鋁材（個(gè)別項(xiàng)目有用到鋼材）。因此百葉一般也安排給外立面門窗單位來做。 對(duì)于百葉，注意兩點(diǎn)：葉片的間距、厚度以及主龍骨規(guī)格、壁厚，它們對(duì)造價(jià)影響很大。門窗工程的范圍，

8、相對(duì)而言容易劃定，基本上不會(huì)與其它專業(yè)分包工程產(chǎn)生模糊的邊界、以致發(fā)生分歧。但是，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：三、承包范圍（二）門窗系列（一）百葉1414三、承包范圍1515 對(duì)于護(hù)窗欄桿，因位置與窗靠近，或有的就安在窗上，建議由門窗單位施工。如果采用鋁質(zhì)的，就列門窗工程的招標(biāo)范圍。如果是鐵藝或不銹鋼的，也可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況另行分包。三、承包范圍 同樣是外立面工程，也建議由門窗單位來施工。如單獨(dú)簽訂合同，金額較小、又增加了管理工作，沒有必要；如事后以變更形式增加雨棚，則加大議價(jià)難度。最好的做法就是在招標(biāo)階段直接劃到門窗合同內(nèi)。如圖紙不具備，可由設(shè)計(jì)部門提出概念，由投標(biāo)單位來進(jìn)行深化。（二）門窗系列（二

9、）護(hù)窗欄桿（二）門窗系列（三）雨棚1616 陽臺(tái)欄桿如果是鋁材玻璃材質(zhì)，可以考慮劃入鋁門窗工程。三、承包范圍（二）門窗系列（四）鋁質(zhì)陽臺(tái)欄桿（二）門窗系列（三）雨棚（四）鋁質(zhì)陽（五）臺(tái)欄桿（五）陽臺(tái)封閉 如果本項(xiàng)目考慮給小業(yè)戶統(tǒng)一封閉陽臺(tái)，即便是驗(yàn)收之后才允許實(shí)施，也必須將此部分工作內(nèi)容列入合同、而不允許事后用增加變更的形式處理。17171.門窗與墻內(nèi)外兩側(cè)交匯處的縫隙處理：如毛坯交付，則由門窗單位打膠；如精裝交付，內(nèi)側(cè)由裝修單位打膠，外側(cè)由門窗單位打膠。如果門窗所在樓層外立面是塊料面層（面磚、石材、鋁板等）飾面，可以考慮由外立面塊料面層施工單位最后打膠?；驹瓌t是：后施工的單位進(jìn)行收尾處理。

10、三、承包范圍（二）門窗系列（六）界面問題18182. 門窗框邊的塞縫問題。一般是安排給總包單位，如由門窗單位承擔(dān)，不專業(yè)，且另找隊(duì)伍則報(bào)價(jià)又高。這一點(diǎn)應(yīng)是在總包招標(biāo)時(shí)就應(yīng)明確的問題。此外，怎么保證不滲水？關(guān)鍵是塞縫時(shí)的施工過程受不受監(jiān)控：比如：過大的縫隙是否先做了洞口處理？臨時(shí)固定用的木塞拆除沒有？塞縫的砂漿是不是加了防水粉？等等。3. 門窗的防雷接地應(yīng)由門窗單位負(fù)責(zé)連接到總包做好的防雷接地系統(tǒng)上。三、承包范圍（二）門窗系列（五）界面問題19191.成品保護(hù)要求。型材一般自帶保護(hù)膜，玻璃的覆膜保護(hù)要不要？注意塞縫前應(yīng)將窗框與洞口間的纏繞保護(hù)膜撕掉。2. 腳手架、吊籃等措施項(xiàng)目要求。是否利用總包

11、外架，施工進(jìn)度跟不上總體進(jìn)度時(shí)是否需要總包提供措施還是自行解決？應(yīng)分清這些責(zé)任，在總包合同階段也應(yīng)明確。3.門窗框安裝前，門窗單位應(yīng)該進(jìn)行洞口尺寸的檢查，對(duì)于縫隙過大的（如3cm），必須安排總包整改，之后才允許門窗單位安裝框料。4. 檢測(cè)、試驗(yàn)類的要求，如淋水試驗(yàn)、門窗三性or五性檢測(cè)、耐火窗檢測(cè)報(bào)告等。（試水環(huán)節(jié)因涉及到整個(gè)外立面，費(fèi)用是由門窗單位全部承擔(dān)？還是分?jǐn)傄徊糠?？要明確。如果僅是分?jǐn)傄徊糠?，可以在開辦費(fèi)項(xiàng)目里給定一筆費(fèi)用、而不要讓投標(biāo)單位各自亂報(bào)）5. 門窗清洗清潔的要求。四、開辦費(fèi)問題2020面積是以洞口尺寸為準(zhǔn)？還是門窗外框邊線計(jì)算？我們的計(jì)算規(guī)則：門窗面積按洞口尺寸計(jì)算。拆除

12、原有玻璃及裝新玻璃以門窗邊框料外邊線計(jì)算。五、計(jì)量計(jì)價(jià)問題2121（一）清單結(jié)構(gòu)開辦費(fèi)按物業(yè)類型門窗百葉護(hù)欄雨篷其他雜項(xiàng)六、工程量清單別墅、多層、高層等，裙樓應(yīng)與主樓分開先窗后門，按不同窗型排序，如平開窗、推拉窗、固定窗等2222（二）門窗特征描述清晰絕不能僅寫一個(gè)門窗編號(hào)，示例：C1，洞口尺寸18002400，60系列平開窗（或推拉窗），斷橋隔熱型材，雙層中空LOW-E玻璃，配置1套平開五金，共計(jì)XXX樘。單位：m2。防火窗（或耐火窗）不可與一般窗型混列在一起，應(yīng)單獨(dú)區(qū)分，關(guān)于型材及玻璃特殊要求也應(yīng)在特征描述中明確。百葉、欄桿、雨篷特征描述同樣如此。六、工程量清單2323（三）綜合單價(jià)分析表

13、不必全部分析，應(yīng)該選重復(fù)性高、工程量大的主要窗型進(jìn)行綜合單價(jià)分析即可。綜合單價(jià)分析僅針對(duì)型材、玻璃、五金、輔材、加工制作費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)安裝費(fèi)等造價(jià)占比較大的內(nèi)容進(jìn)行分析即可，而對(duì)于密封膠、膠條、墊片、螺栓等低價(jià)值輔材不必列舉得過于具體。六、工程量清單2424 1. 方案是否符合我方要求。比如甲方要求50系列，某家投標(biāo)單位提供了48系列，那么要先確定這個(gè)48系列，我們能不能接受？ 2. 某類門窗的玻璃規(guī)格（厚度）和功能（LOWE），在各投標(biāo)單位之間，有無明顯偏差？如有，要注意分析，找出方案潛在的原因。此外，要注意節(jié)能系數(shù)的計(jì)算和保證責(zé)任。 以上內(nèi)容，應(yīng)在技術(shù)標(biāo)階段明確，并盡量在明確后對(duì)各投標(biāo)單位做出統(tǒng)

14、一的規(guī)定。 七、評(píng)標(biāo)議標(biāo)問題2525 3. 型材含量。要注意在投標(biāo)單位之間進(jìn)行對(duì)比。 4. 現(xiàn)場(chǎng)安裝費(fèi)的單價(jià)，不能過低，盡量偏高一點(diǎn)。這有利于保護(hù)我方利益。 5. 加工速度（實(shí)際體現(xiàn)的是材料進(jìn)場(chǎng)的速度）和現(xiàn)場(chǎng)安裝速度。一定要明確，中標(biāo)之后，第一批框料何時(shí)進(jìn)場(chǎng)？有多少數(shù)量？隨后每10天或每半月或每月進(jìn)場(chǎng)多少數(shù)量？現(xiàn)場(chǎng)安裝速度是多少天一層？或每天完成多少面積？對(duì)于工期的要求，一定要具體，而不是一個(gè)簡(jiǎn)單的總工期就完事，這是議標(biāo)的通則，對(duì)每一單工程都適用。 6. 同上條考慮，應(yīng)考慮門窗單位生產(chǎn)設(shè)備情況及業(yè)務(wù)承接情況，避免中標(biāo)單位業(yè)務(wù)飽和而導(dǎo)致加工速度無法滿足工期要求。 7. 招標(biāo)時(shí)要求投標(biāo)單位做報(bào)價(jià)分

15、析的，一般只需要選幾種典型的門窗進(jìn)行分析。不必所有窗型全部分析一遍。七、評(píng)標(biāo)議標(biāo)問題2626（一）基本信息： 地上建筑面積、門窗面積及窗地比，用于描述本工程規(guī)模大小及判斷設(shè)計(jì)的合理性、經(jīng)濟(jì)性。 注意：為什么是地上建筑面積（而不是總建筑面積？或是地下建筑面積）？ 此外，“窗地比”應(yīng)按不同業(yè)態(tài)區(qū)分。八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)2727（二）門窗信息：與造價(jià)相關(guān)的信息。型材材質(zhì)表面處理工藝：鋁質(zhì)或塑鋼？斷橋或普鋁？粉末還是氟碳？系列：斷面尺寸寬、厚的，則用量大，價(jià)格高。故能滿足結(jié)構(gòu)受力計(jì)算即可。玻璃深加工信息：?jiǎn)尾；螂p玻？玻璃厚度？中空的空腔厚度？鋼化？Low-E及單面或雙面？八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)2828（二）門窗

16、信息：與造價(jià)相關(guān)的信息。五金配件：五金種類，即開啟方式？品牌（國(guó)產(chǎn)、合資還是進(jìn)口）？安裝工藝：有無附框？窗的外觀造型：有無異型？（弧形、圓形、折線型）八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)2929（二）門窗信息：關(guān)于品牌效應(yīng)鋁型材：無品牌差異，但建議列出幾個(gè)品牌供投標(biāo)單位選擇。塑鋼型材：有品牌差異，型材涉及到強(qiáng)度、耐候性、變色等因素。玻璃：不明顯，但建議列出品牌范圍，一般要求玻璃原片品牌，如南玻、耀皮等，而對(duì)深加工廠不做過多要求。五金配件：明顯，一定要明確品牌、系列。膠條、密封膠：為防假冒、劣質(zhì)產(chǎn)品，要求列出品牌范圍。八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)3030（三）判斷造價(jià)水平的指標(biāo)關(guān)鍵造價(jià)水平指標(biāo)：平均綜合單價(jià)XXX元/m2 輔助

17、指標(biāo)：主要窗型綜合單價(jià)XXX元/m2，如平開窗、推拉門等 平均綜合單價(jià)，要注意以下口徑：計(jì)算門窗平均綜合單價(jià)，要扣除百葉的費(fèi)用、護(hù)欄費(fèi)用、雨蓬費(fèi)用等。此外應(yīng)該計(jì)算“百葉平均單價(jià)”、“護(hù)欄平均單價(jià)”、“雨蓬平均單價(jià)”。如果單獨(dú)報(bào)了開辦費(fèi)，則開辦費(fèi)要攤?cè)肫骄鶈蝺r(jià)中。八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)3131（三）判斷造價(jià)水平的指標(biāo)（續(xù)）對(duì)于住宅工程來說，門窗的大小、門窗之間的數(shù)量比例比較恒定，所以，一旦發(fā)現(xiàn)造價(jià)指標(biāo)偏離常規(guī)水平，可以從下面幾個(gè)因素上著手：（1）定標(biāo)時(shí)點(diǎn)，主材價(jià)格是否有漲跌？比如鋁錠價(jià)格、玻璃價(jià)格等。（2）門窗的系列是否不同？（3）不同窗型的比例。如平開窗比推拉窗貴。（4）窗子的單樘平均面積是多少？窗

18、子越小，造價(jià)越高。（5）有無異型窗？比例是多少？（6）玻璃的平均厚度。八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)3232（四）在造價(jià)分析上，哪些過程和方法是沒有意義的？用一個(gè)具體的窗子的造價(jià)，在各個(gè)投標(biāo)單位之間進(jìn)行對(duì)比，沒有意義。因?yàn)榫C合單方造價(jià)水平對(duì)比更能說明問題。八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)在審核典型窗子拆分的細(xì)項(xiàng)時(shí)，兩個(gè)方面要注意：1、型材用量，這涉及到設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。2、五金配件，關(guān)乎品牌的等級(jí)和報(bào)價(jià)高低。其它信息，諸如人工費(fèi)、輔材費(fèi)、玻璃面積、管理費(fèi)、稅金、運(yùn)輸及保管費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、損耗、利潤(rùn)率等等，這些因素很難單獨(dú)存在，這個(gè)低了，那個(gè)就高了。這些因素在不同的投標(biāo)單位之間進(jìn)行對(duì)比，就缺乏意義了。3333開辦費(fèi)應(yīng)該攤?cè)雽?shí)體工程中，然后再進(jìn)行造價(jià)分析。因?yàn)殚_辦費(fèi)在門窗工程上都會(huì)出現(xiàn)要么不報(bào)要么高報(bào)的現(xiàn)象，不攤?cè)腴_辦費(fèi)、而直接對(duì)比單價(jià)，容易出現(xiàn)偏差。八、評(píng)標(biāo)報(bào)告重點(diǎn)（五）注意二、合同管控要點(diǎn)1.中標(biāo)之后，甲方不應(yīng)再出現(xiàn)“優(yōu)化”或“深化”動(dòng)作，這等于是給施工單位尋找索賠的機(jī)會(huì)。施工單位承擔(dān)“深化”責(zé)任的，即使甲方批準(zhǔn)，也不得調(diào)高報(bào)價(jià)；但如果深化的方案在造價(jià)上有減少且甲方愿意接受方案的，則節(jié)省的造價(jià)要扣回（要扼制