1、目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc298697108 第一章 工程物業(yè)管理理念 PAGEREF _Toc298697108 h 3 HYPERLINK l _Toc298697109 一、恒大XXX工程概況 PAGEREF _Toc298697109 h 3 HYPERLINK l _Toc298697110 二、管理效勞理念及管理思路 PAGEREF _Toc298697110 h 4 HYPERLINK l _Toc298697111 三、探求、創(chuàng)造“恒大XXX文化區(qū)物業(yè)管理新模式 PAGEREF _Toc298697111 h 5 HYPERLINK

2、 l _Toc298697112 四、擬采取的管理效勞措施 PAGEREF _Toc298697112 h 7 HYPERLINK l _Toc298697113 五、管理目標(biāo) PAGEREF _Toc298697113 h 10 HYPERLINK l _Toc298697114 第二章 工程管理方式 PAGEREF _Toc298697114 h 12 HYPERLINK l _Toc298697115 一 、管理模式 PAGEREF _Toc298697115 h 12 HYPERLINK l _Toc298697116 二、恒大XXX管理處組織架構(gòu) PAGEREF _Toc298697

3、116 h 13 HYPERLINK l _Toc298697117 第三章 各類人員的素質(zhì)要求、選用方法和人員編制情況 PAGEREF _Toc298697117 h 16 HYPERLINK l _Toc298697118 一、崗位配置情況 PAGEREF _Toc298697118 h 16 HYPERLINK l _Toc298697119 二、管理人員的選用方法 PAGEREF _Toc298697119 h 17 HYPERLINK l _Toc298697120 三、資源配置情況 PAGEREF _Toc298697120 h 17 HYPERLINK l _Toc2986971

4、21 第四章 人員的培訓(xùn)及管理 PAGEREF _Toc298697121 h 23 HYPERLINK l _Toc298697122 一、培訓(xùn)目標(biāo) PAGEREF _Toc298697122 h 23 HYPERLINK l _Toc298697123 二、培訓(xùn)類型 PAGEREF _Toc298697123 h 24 HYPERLINK l _Toc298697124 三、培訓(xùn)層次和架構(gòu) PAGEREF _Toc298697124 h 24 HYPERLINK l _Toc298697125 四、培訓(xùn)內(nèi)容 PAGEREF _Toc298697125 h 24 HYPERLINK l _T

5、oc298697126 五、管理人員的管理 PAGEREF _Toc298697126 h 28 HYPERLINK l _Toc298697127 第五章 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 PAGEREF _Toc298697127 h 30 HYPERLINK l _Toc298697128 一、銷售對(duì)象的定位 PAGEREF _Toc298697128 h 30 HYPERLINK l _Toc298697129 二、配合銷售的措施 PAGEREF _Toc298697129 h 30 HYPERLINK l _Toc298697130 第六章 工程效勞管理費(fèi) PAGEREF _To

6、c298697130 h 31 HYPERLINK l _Toc298697131 一、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 PAGEREF _Toc298697131 h 32 HYPERLINK l _Toc298697132 二、 測(cè)算結(jié)果分析： PAGEREF _Toc298697132 h 39 HYPERLINK l _Toc298697133 第七章 酒店公寓式管家效勞的設(shè)想 PAGEREF _Toc298697133 h 40 HYPERLINK l _Toc298697134 一、優(yōu)質(zhì)效勞表達(dá) PAGEREF _Toc298697134 h 40 HYPERLINK l _Toc2986

7、97135 二、“管家式效勞的整體設(shè)想 PAGEREF _Toc298697135 h 42 HYPERLINK l _Toc298697136 第八章 社區(qū)文化建設(shè) PAGEREF _Toc298697136 h 44 HYPERLINK l _Toc298697137 一、社區(qū)文化組織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc298697137 h 44 HYPERLINK l _Toc298697138 二、社區(qū)文化活動(dòng)的開展方式 PAGEREF _Toc298697138 h 44 HYPERLINK l _Toc298697139 三、社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來源 PAGEREF _Toc2986971

8、39 h 44 HYPERLINK l _Toc298697140 第九章 各項(xiàng)指標(biāo)承諾和完成承諾的措施 PAGEREF _Toc298697140 h 45 HYPERLINK l _Toc298697141 第十章 物業(yè)管理的日常工作 PAGEREF _Toc298697141 h 47 HYPERLINK l _Toc298697142 一、前期介入 PAGEREF _Toc298697142 h 47 HYPERLINK l _Toc298697143 二、業(yè)主入住 PAGEREF _Toc298697143 h 48 HYPERLINK l _Toc298697144 三、二次裝修管

9、理 PAGEREF _Toc298697144 h 49 HYPERLINK l _Toc298697145 四、業(yè)主投訴處理 PAGEREF _Toc298697145 h 51 HYPERLINK l _Toc298697146 五、平安管理 PAGEREF _Toc298697146 h 52 HYPERLINK l _Toc298697147 六、車輛及交通管理 PAGEREF _Toc298697147 h 54 HYPERLINK l _Toc298697148 七、消防管理 PAGEREF _Toc298697148 h 55 HYPERLINK l _Toc298697149

10、八、 園林綠化與養(yǎng)護(hù) PAGEREF _Toc298697149 h 56 HYPERLINK l _Toc298697150 九、機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理 PAGEREF _Toc298697150 h 57 HYPERLINK l _Toc298697151 十、環(huán)境保護(hù)與消殺效勞 PAGEREF _Toc298697151 h 59第一章 工程物業(yè)管理理念一、恒大XXX工程概況“恒大XXX東臨酒十路，南鄰礦山路，北鄰北二環(huán)延伸線，距東二環(huán)僅1200米，交通便利。工程總占地117畝，總建筑面積276441平方米，共31幢住宅，分兩期開發(fā)。一期有24棟18層的高層，面積區(qū)間從60平方米到

11、180平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和100平方米左右的三房。小區(qū)園林景觀由美國(guó)奧斯本環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，表達(dá)出尊貴非凡的歐式宮廷風(fēng)格，在35500平方米的法國(guó)皇家園林景觀中，有3000平方米開闊湖面，多處法式平臺(tái)、噴泉、跌水，以及沿湖而生的植被，讓人多方位領(lǐng)略湖岸景色。恒大XXX為精裝房，全部使用全球知名品牌家裝，如科勒、西蒙、西門子等，將恒大XXX打造成一個(gè)高品質(zhì)的精裝臻品。 恒大XXX有超過7144平方米的五星級(jí)會(huì)所，規(guī)劃有室內(nèi)恒溫游泳池、餐廳、健身館、藝術(shù)娛樂中心和兒童活動(dòng)中心，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。恒大XXX由全國(guó)一級(jí)資質(zhì)的金碧物業(yè)為您提供國(guó)際水準(zhǔn)的英式管家貼心效勞。1、工程優(yōu)勢(shì)：13大

12、精品優(yōu)勢(shì)，鑄造古城奢裝生態(tài)人居1大明宮遺址公園、浐灞洲頭公園、廣運(yùn)潭濕地公園三大公園環(huán)繞 2坐擁浐灞咽喉門戶，尊享世界生態(tài)人居 3276441萬歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居 4法式園林設(shè)計(jì)理念，沿襲歐陸醇正風(fēng)情 5歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標(biāo)準(zhǔn)635500歐陸皇家園林，3000闊景中央內(nèi)湖77144殿堂級(jí)湖畔會(huì)所，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)配套8戶型面積從60一房到180躍層，產(chǎn)品類型豐富；五明式設(shè)計(jì)，陽光通透 9滿屋名牌 9A精裝 10國(guó)際品牌攜手XXX，打造高性價(jià)比人居 11恒大地產(chǎn) 精品領(lǐng)航 中國(guó)十強(qiáng)126縱12橫路網(wǎng)相織，咫尺都市生活圈位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979

13、畝，總建面276441平米，小區(qū)綠化面積高達(dá)35500平米。綠化覆蓋率到達(dá)45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約2597戶，一期規(guī)劃1716戶。2、區(qū)域的配套環(huán)境 從城市配套設(shè)施來看，相對(duì)于XXX其他城區(qū)，城東區(qū)康復(fù)路、輕工小商城已經(jīng)成了XXX對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，加之長(zhǎng)樂路商圈的崛起，也使得區(qū)域的配套日趨完善，在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的XXX市民來此區(qū)域消費(fèi)購物。 教育諸多名校如XXX交通大學(xué)、XXX第四醫(yī)大學(xué)等及重點(diǎn)中學(xué)分布工程周邊區(qū)域。 商業(yè)大明宮建材市場(chǎng)、易初蓮花、華潤(rùn)萬家、海星超市等生活便利東郊長(zhǎng)樂商圈，包含康復(fù)路服裝市場(chǎng)、多彩商城、華東服裝城等購物方便。 醫(yī)療西京醫(yī)院、唐

14、都醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、秦都口腔醫(yī)院等。 銀行工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等。 酒店建國(guó)飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級(jí)酒店。二、管理效勞理念及管理思路按設(shè)計(jì)說明，恒大XXX高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：恒大XXX住宅小區(qū)是“都市文化人的居所，“文化人重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、效勞需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建“恒大XXX文化區(qū)的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)的管理目標(biāo)。文化

15、管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：1、倡導(dǎo)“天天讓您滿意的效勞理念：我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)效勞，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意的質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理效勞方式。每一項(xiàng)效勞作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過大量的培訓(xùn),足以到達(dá)省時(shí)、高效的效勞準(zhǔn)那么。我們實(shí)施“

16、管理報(bào)告制度，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理效勞費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。2、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛的文化效勞理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居等五大主題來組織、籌劃社區(qū)活動(dòng)，努力把恒大XXX高尚住宅小區(qū)創(chuàng)立為精神文明建設(shè)的窗口。3、塑造“樸實(shí)無華

17、，追求時(shí)尚的審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氣氛營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)?？茖W(xué)技術(shù)的開展帶來了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異,業(yè)主對(duì)效勞的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的恒大物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)

18、了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的鼓勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。三、探求、創(chuàng)造“恒大XXX文化區(qū)物業(yè)管理新模式 “恒大XXX，是專為有識(shí)之士和XXX市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，恒大XXX高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以“精品效勞，全心全意滿足顧客需求為目標(biāo)開展。 住宅產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索“恒大XXX文化區(qū)物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康的開展，滿足作為受益主體高收入階層

19、的效勞需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。近段時(shí)間以來，我們反復(fù)探討研究“恒大XXX文化區(qū)到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn)為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于:解決提高效勞質(zhì)量與降低管理本錢之間的矛盾。1、恒大XXX的物業(yè)管理模式： 緊密圍繞“效勞業(yè)主、報(bào)效社會(huì)的核心理念提供“精品效勞的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 倡導(dǎo)“以客戶為中心的流程管理思想建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈 倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)效勞，標(biāo)準(zhǔn)管理效勞行為 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意的效勞理念在確定管理模式的根底上，針對(duì)恒大XXX高尚住宅小區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的根本思路。2、恒大XXX的管理思路： 采用

20、整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的方法 強(qiáng)調(diào)本錢控制意識(shí)和本錢管理程序 強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修方案的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和效勞流程的持續(xù)改進(jìn) 確保公眾效勞的標(biāo)準(zhǔn)化與特約效勞的個(gè)性化 確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)效勞的日趨完美 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境四、擬采取的管理效勞措施結(jié)合恒大XXX高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理效勞措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及精品效勞的供給：1、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系在恒大XXX物業(yè)管理介入及實(shí)施

21、過程中，取用ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開展工作的根底。通過多年的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理效勞的基石。在恒大XXX物業(yè)管理的實(shí)施過程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞的過程中不偏離既定的軌道。2、結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提升效勞質(zhì)量金碧物業(yè)在廣州開展已有十年，自身經(jīng)營(yíng)管理不斷完善，市場(chǎng)表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并在全國(guó)形成金碧系列，積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。 我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，恒大XXX物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與工程的管理要求有效結(jié)合。我

22、們將充分運(yùn)用金碧物業(yè)的管理模式以及在廣州市場(chǎng)成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地開展工作，了解客戶需求，提供個(gè)性化效勞和精品效勞，對(duì)可能發(fā)生的問題進(jìn)行前期預(yù)防，使客戶效勞中心推出的各項(xiàng)管理效勞措施更加切合業(yè)主的需要及XXX市政策法規(guī)。3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍要實(shí)現(xiàn)我們?cè)诠芾矸桨钢械母黜?xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切?？蛻粜谥行娜粘＿\(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。在物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好的有志之士充實(shí)到“

23、恒大XXX物業(yè)管理人的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的時(shí)機(jī)，甚至介入高層管理。 4、建立“全方位式的員工培訓(xùn)機(jī)制由于提供效勞產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于效勞產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地制造一種“準(zhǔn)那么，而是不斷依據(jù)效勞需求的變化而調(diào)整，也即效勞的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了“全方位式的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持效勞知識(shí)、技能與效勞需求到達(dá)動(dòng)態(tài)平衡。5、建立“

24、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們?cè)谖飿I(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。6、倡導(dǎo)“公開式 的效勞理念 物業(yè)管理人與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系假設(shè)協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在恒大XXX我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理效勞，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)效勞、業(yè)委會(huì)自治管理與居委會(huì)社區(qū)管理。對(duì)于管理處，我們通過要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目、定期提交“管理報(bào)告

25、、組織“管理處開放日活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系 等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；對(duì)于業(yè)委會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并到達(dá)規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會(huì)自治管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、方案生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從效勞業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動(dòng)小區(qū)管理水平提高的助力。7、提供個(gè)性化的裝修套餐效勞 國(guó)人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。但是，現(xiàn)階段裝修市場(chǎng)的不標(biāo)準(zhǔn)

26、因素卻讓大局部業(yè)主深感困惑。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力缺乏;另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤(rùn)，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊(duì)四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)效勞社會(huì)化的進(jìn)程中，我們認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個(gè)主動(dòng)性的角色。為此，在恒大XXX的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主提供完美的配套效勞。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入3-4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后效勞的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，防止裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，

27、實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式效勞。另外，根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的效勞，以解業(yè)主的后顧之憂。8、構(gòu)建效勞平臺(tái)客戶效勞前臺(tái) 強(qiáng)大的效勞平臺(tái)和先進(jìn)的效勞組織是提供標(biāo)準(zhǔn)客戶效勞的前提。在恒大XXX的效勞形式上，我們擬建立客戶效勞中心的運(yùn)作體系。即將客服效勞中心的內(nèi)部管理和對(duì)外效勞分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證客戶效勞中心對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻粜谇芭_(tái)是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的效勞需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客服前臺(tái)，由前臺(tái)負(fù)責(zé)分類處理；而客戶效勞中心所有需公布的管理效勞信息亦通過該前臺(tái)反響到業(yè)主。通過客服前臺(tái)的有

28、效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，客服前臺(tái)24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。9、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) 小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和平安保障等問題。根據(jù)我們對(duì)小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將恒大XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期

29、維修養(yǎng)護(hù)包括大、中修；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的效勞需求為目的的改進(jìn)性維護(hù)改造。在恒大XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。 10、標(biāo)準(zhǔn)管理，促進(jìn)社區(qū)效勞社會(huì)化隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展，一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的效勞所需均依賴于社會(huì)綜合效勞體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)后，社區(qū)所形成市場(chǎng)需求十分可觀。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上看，社區(qū)市場(chǎng)形成與開展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰的一般性規(guī)律，而

30、在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出一些社會(huì)問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化、“無序化導(dǎo)致裝修施工“游擊隊(duì)出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)效勞體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)傷及業(yè)主。物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)效勞社會(huì)化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個(gè)主動(dòng)性角色。恒大XXX所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)工程由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。我們對(duì)此高度重視，一方面，將以深度市場(chǎng)調(diào)研來了解業(yè)主的效勞需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的效勞體系結(jié)構(gòu)，另一方面將在工商部門的指導(dǎo)下，積極引入有品牌、有資質(zhì)、效勞好的商家參與社區(qū)效勞，堅(jiān)決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的作法。 11、實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類

31、回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段至少還受制于以下因素：1國(guó)民環(huán)保意識(shí)有待提高，普遍無視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；2生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類本錢高；3垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，局部垃圾“回收尚可，求購無門，降低了垃圾回收參與者的積極性。在我們看來，“垃圾是一種放錯(cuò)位置的資源，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實(shí)施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。五、管理目標(biāo)1、管理目標(biāo)根據(jù)以上的總體設(shè)想

32、，恒大XXX物業(yè)管理目標(biāo)可以確定為：、業(yè)主滿意率平均到達(dá)95%。、入住2年內(nèi)取得?*省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)?稱號(hào)。、入住3年內(nèi)取得?全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)?稱號(hào)。、火災(zāi)責(zé)任事故為零。、刑事案件發(fā)案率不超過0.2%。、環(huán)境衛(wèi)生清潔率99%。、消防設(shè)備設(shè)施完好率100%。、房屋完好率98%。、設(shè)備完好率100%。、智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%。、零修急修及時(shí)率100%，返修率小于1%。、效勞有效投訴率不超過1%，處理率100%。2、各項(xiàng)分解目標(biāo)圖序號(hào)管理工程招標(biāo)文件要求國(guó)家示范標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定依據(jù)1火災(zāi)責(zé)任事故發(fā)生率0002治安案件不超過0.2%11以公安部門記錄為依據(jù)3環(huán)境衛(wèi)生99%98%99%

33、以工作記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)清潔率4消防設(shè)備設(shè)施完好率100%100%所有消防設(shè)備使用時(shí)處于完好狀態(tài)5房屋及配套設(shè)施完好率98%98%98%完好、根本完好房面積/建筑物面積100%6設(shè)備完好率100%100%所有設(shè)備使用時(shí)處于完好狀態(tài)7智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%98%故障時(shí)間占整個(gè)使用時(shí)間的比例8零修急修及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)100%及時(shí)率100%100%100%返修次數(shù)/維修次數(shù)100%返修率不超過1%不超過1%不超過1%9業(yè)主有效不超過1%不超過1%有效投訴次數(shù)/總?cè)藬?shù)100%投訴率辦結(jié)率100%1%以下辦結(jié)率辦結(jié)率100%回訪率80%10業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞滿意率95%

34、95%96%對(duì)管理滿意戶數(shù)+根本滿意戶數(shù)/參加業(yè)主評(píng)議戶數(shù)100%第二章 工程管理方式一 、管理模式結(jié)合恒大XXX文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分的管理理念，依托金碧物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)恒大XXX顧客的定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及恒大XXX所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，效勞品質(zhì)為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)管理模式。按管理方案制定全年工作方案制定全年本錢指標(biāo)和效勞質(zhì)量指標(biāo)按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至部門、崗位運(yùn)行組織考核，確定業(yè)績(jī)本錢指標(biāo)不達(dá)標(biāo)質(zhì)量本錢均達(dá)標(biāo)效勞質(zhì)量不達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)金否決給予獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金否決二、恒大XXX管理處組

35、織架構(gòu)恒大xx工程客戶效勞中心物業(yè)總經(jīng)理工程維修主管設(shè)備運(yùn)行主管中隊(duì)長(zhǎng)客服部保安部工程部消防主管 金碧物業(yè)xx分公司總經(jīng)理客服主管物業(yè)主管 一恒大XXX管理處組織架構(gòu)描述：客戶效勞中心下設(shè)3個(gè)部門：客服部、工程部、保安部。具體職能如下：1、客服部：、行政人事口是物業(yè)公司(管理處)總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)公司行政、文秘、檔案、總務(wù)、人事、后勤、采購、倉庫、固定資產(chǎn)及社區(qū)文化、會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理、園區(qū)場(chǎng)地出租等方面的管理工作。、客服口是物業(yè)公司業(yè)戶效勞需求信息、反響信息的集成中心、業(yè)戶申請(qǐng)業(yè)務(wù)的受理部門以及解決業(yè)戶投訴的協(xié)調(diào)、指揮中心，同時(shí)負(fù)責(zé)物業(yè)公司轄區(qū)物業(yè)設(shè)施、樓宇的日常巡查、管理和業(yè)戶

36、效勞管理費(fèi)用的收繳，以及樓宇巡查，對(duì)涉及業(yè)戶的維修上門協(xié)調(diào)、檢查等方面。、環(huán)境口是物業(yè)公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的主要部門，為業(yè)戶提供舒適的居住環(huán)境，擔(dān)負(fù)著園區(qū)衛(wèi)生清潔，綠化養(yǎng)護(hù)，環(huán)境美化等工作。2、工程部：負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的電氣、電梯、空調(diào)、給排水、采暖、通訊、消防、對(duì)講監(jiān)控及樓宇公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)，對(duì)業(yè)戶提供有償效勞及裝修工程的監(jiān)督管理工作3、保安部：主要負(fù)責(zé)維護(hù)園區(qū)治安秩序，給業(yè)主提供一個(gè)平安的居住環(huán)境的重任，主要工作有治安、消防、車輛管理，協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理治安事件。二創(chuàng)立恒大XXX有效的效勞價(jià)值鏈圍繞“以客戶為中心，效勞品質(zhì)為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在恒大XXX全面推行競(jìng)爭(zhēng)型效勞

37、戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升恒大XXX物業(yè)人的效勞價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的效勞，又能向周邊展示恒大XXX物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。效勞價(jià)值鏈效勞價(jià)值供給根本要素內(nèi)部滿意度機(jī)制互動(dòng)效勞鏈日常管理員工檔案與業(yè)主有效鼓勵(lì)社區(qū)文化與轄區(qū)辦自我評(píng)價(jià)滿意度調(diào)查與居委會(huì) 企業(yè)文化導(dǎo)入業(yè)余活動(dòng)與周邊單位培 訓(xùn)政府主管部門合理化建議三、管理效勞流程以滿足住戶合理需求為首要目標(biāo)，塑造恒大XXX豪宅品牌形象，表達(dá)業(yè)戶尊貴身份，力求以高效率的效勞流程創(chuàng)造高質(zhì)量的效勞產(chǎn)品。客戶效勞中心經(jīng)理是小區(qū)管理的負(fù)責(zé)人，全面統(tǒng)籌、處理小區(qū)事務(wù)，迅速調(diào)配人力、物資、效勞與各項(xiàng)資源。1、恒大XXX物業(yè)管理效勞流程圖及管理機(jī)制

38、圖受理住戶投訴及回訪信息調(diào)度咨詢效勞前 臺(tái)總效勞臺(tái)住戶客戶效勞中心總經(jīng)理客服部經(jīng)理保安經(jīng)理工程經(jīng)理3.配套設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)各效勞網(wǎng)點(diǎn) 公司監(jiān)察管理部、行政人事部，各專業(yè)分承包方2、管理效勞流程說明：、充分表達(dá)信息經(jīng)營(yíng)的重要性，保證信息全面和信息反響渠道暢通。、保持指令權(quán)、檢查權(quán)、處理權(quán)高度統(tǒng)一，所有信息均會(huì)聚到前臺(tái)部集中處理，經(jīng)過分析整理，由前臺(tái)部發(fā)出指令，跟蹤檢查。、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理，利用信息。第三章 各類人員的素質(zhì)要求、選用方法和人員編制情況一、崗位配置情況部門崗位設(shè)置工作內(nèi)容具備條件擬招聘條件人數(shù)中心領(lǐng)導(dǎo)總物業(yè)經(jīng)理全面主持客戶效勞中心工作本科學(xué)歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，

39、有6年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，主持過大型住宅物業(yè)工程3年以上，熟悉物業(yè)法規(guī)，通曉國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。1人客服部行政人事口主管1人助理3人負(fù)責(zé)行政、人事、后勤、采購、內(nèi)外協(xié)調(diào)、社區(qū)文化本科學(xué)歷，分別具有3年、1年以上相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn)4人客服部前臺(tái)、車場(chǎng)經(jīng)理1人主管1人客服助理2人前臺(tái)收費(fèi)員2人車場(chǎng)收費(fèi)12人物業(yè)助理6人負(fù)責(zé)客戶報(bào)修、投訴、回訪、質(zhì)量管理、保潔綠化效勞監(jiān)管經(jīng)理、主管大學(xué)本科學(xué)歷，熟悉國(guó)際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，有物業(yè)管理證 客服助理、收費(fèi)員、物業(yè)助理大學(xué)本科學(xué)歷24人客服部環(huán)衛(wèi)主管1人保潔23人綠化4人垃圾清運(yùn)員4人負(fù)責(zé)區(qū)衛(wèi)生清潔，綠化養(yǎng)護(hù)，環(huán)境美化保潔員、綠化工高中學(xué)歷32人工程部經(jīng)理1人設(shè)備工程

40、師1人配電運(yùn)行4人電梯工1人水工2人強(qiáng)、弱電工3人木、雜工2人負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施日常維修、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)經(jīng)理、工程師具有本科學(xué)歷、工程類中級(jí)職稱，熟悉住宅小區(qū)及高層樓宇的各種配電、消防、電梯、給排水、智能控制等設(shè)備設(shè)施的管理其他具有中專、高中學(xué)歷，持證上崗14人保安部經(jīng)理1人消防主管1人中隊(duì)長(zhǎng)3人監(jiān)控門衛(wèi)33人、巡邏5人負(fù)責(zé)日常公共秩序維護(hù)管理工作，與專業(yè)公司協(xié)調(diào)經(jīng)理大專學(xué)歷，主管中專學(xué)歷，其他高中學(xué)歷；退伍軍人、武警優(yōu)先，具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)43人合計(jì)118人 二、管理人員的選用方法恒大XXX客戶中心各崗位所需人力資源配置實(shí)行金碧物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證客戶效勞中心經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的

41、團(tuán)隊(duì)。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)诒敬畏桨钢械母黜?xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切?？蛻粜谥行娜粘＿\(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證恒大XXX物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。在恒大XXX物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求在XXX市挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好的有志之士充實(shí)到“恒大XXX物業(yè)管理人的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的時(shí)機(jī)，甚至介入高

42、層管理。三、資源配置情況為確保對(duì)恒大XXX實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平,我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原那么進(jìn)行論證,并結(jié)合實(shí)地調(diào)研,制訂出恒大XXX管理處詳細(xì)的物資裝備方案(詳見附表)。1、管理用房的配置面積和要求、管理用房根據(jù)招標(biāo)書中提供局部數(shù)據(jù)，經(jīng)測(cè)算管理用房為600，對(duì)管理用房擬安排如下: 序號(hào)部 門面積()位 置序號(hào)部 門面積()位 置1總經(jīng)理辦公室252工程部辦公室503客服行政口304保安部805客服前臺(tái)506倉 庫2007會(huì)議室808環(huán)衛(wèi)50備 注管理用房擬安排565平方米2、員工生活用房面積與要求 1、員工食堂100； 2、員工宿舍275； 3、 經(jīng)理按8/人的標(biāo)準(zhǔn)配備,計(jì)32；

43、4、其他管理人員按4/人的標(biāo)準(zhǔn)配備，計(jì)16； 5、/人計(jì),共275；6、生活用房共需375平方米,我們將與開展商協(xié)商解決。3、物資裝備方案:恒大XXX工程客戶效勞中心所需設(shè)備工具明細(xì)及費(fèi)用一覽表分類編號(hào)名稱型號(hào)數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)價(jià)值折舊月限公共設(shè)施設(shè)備工具工程設(shè)備工具1疏通機(jī)內(nèi)網(wǎng)1臺(tái)10001000242疏通機(jī)外網(wǎng)1臺(tái)30003000603電焊機(jī)手提1臺(tái)20002000244手電鉆1把800800245臺(tái)鉆博士牌1把30003000246角磨機(jī)博士牌1臺(tái)500500247云齒鋸1把400400248手砂輪1個(gè)300300249機(jī)械升降機(jī)1臺(tái)30000300006010污泥泵1臺(tái)600600241

44、1潛水泵1臺(tái)200020006012熱熔機(jī)及配件1套2002002413切割機(jī)及配件1臺(tái)150015002414氣泵1 臺(tái)200020002415鋁合金梯各種高度2個(gè)100020006016應(yīng)急燈4個(gè)1506002417萬用表1塊2002002418電流表1個(gè)2002002419漏電測(cè)試表1個(gè)100010002420壓力測(cè)試表各種型號(hào)1個(gè)50502421電力測(cè)試筆2個(gè)20402422工具臺(tái)1張6006002423工具柜2個(gè)60012002424物料架2個(gè)60012002425便攜工具箱4個(gè)301202426兩點(diǎn)式平安帶2個(gè)1002002427反光衣4件15060024個(gè)人用 28電工4套502

45、002429水暖工2套501002430瓦木工1套505024專用工具31克絲鉗2把20402432偏口鉗2把20402433尖嘴鉗2把20402434一字大改錐2把20402435一字小改錐2把20402436十字大改錐2把20402437十字小改錐2把20402438手板子2把501002439臺(tái)鉗1把4004002440管鉗12,14,18,2把501002441膠槍2把20402442鋼鋸2把501002443竹片4片5202444剪子2把30602445锨6把201202446鎬4把251002447手錘2把30602448電烙鐵及配料1把50502449卡尺、卷尺等1套150150

46、2450接線線軸2個(gè)1002002451剝線鉗1把10010024驗(yàn)房工具52線路驗(yàn)電器1個(gè)80802453燈口燈泡各10個(gè)4個(gè)5202454多項(xiàng)接線板6個(gè)503002455坐燈口4個(gè)142456鉛絲2盤801602457護(hù)套線2盤2004002458保險(xiǎn)絲1各4盤4盤252459普通護(hù)水包布各4盤4盤52460告示牌15個(gè)507502461指示牌30個(gè)10030002462防滑地墊20平米10020002463隔離柱10對(duì)30030002464推車1211滅火4套502002465鑰匙柜及鑰匙牌1套40040024秩序維護(hù)警用器械66警棍 60個(gè)4024002467強(qiáng)光手電10把505002

47、468電動(dòng)車 250升2輛200040006069防刺衣2套50010002470備用電池10講機(jī) 10臺(tái)2000200002472 6部1006002473警示牌10個(gè)5050024消防器械74消防斧4把1004002475滅火器122120個(gè)8016002476消防云梯1架200020002477消防扳手2把30602478防毒面具4套502002479鋼盔10套505002480消防靴6套503002481訓(xùn)練器材1套50050024環(huán)境維護(hù)保潔設(shè)備工具82吸塵水機(jī)1臺(tái)200020002483冷/熱高壓清洗機(jī)1臺(tái)500050002484拋光機(jī)1臺(tái)30003000

48、2485個(gè)人清潔工具15路清掃車機(jī)動(dòng)1輛60000600006087便民車3輛60018002488手推車3輛50015002489噴霧器1臺(tái)5005002490洗衣烘干設(shè)備1套300003000060綠化91汽車剪草機(jī)1臺(tái)20000200006092手推式剪草機(jī)1臺(tái)500050002493綠籬修剪機(jī)1臺(tái)200020002494綠化工具2套2004002495鐵鏟2把30602496機(jī)動(dòng)噴霧器1部3000300024綜合設(shè)備辦公設(shè)備97電腦8臺(tái)4500360002498打印機(jī) 1臺(tái)150015002499復(fù)印機(jī)1臺(tái)5000500024100 機(jī)1臺(tái)1000100024

49、101塑封機(jī)1臺(tái)20020024102照相機(jī)1部1000100024103打卡機(jī)1部3500350024104電視機(jī)1套1500150024105空調(diào)柜式2臺(tái)60001200024106空調(diào)壁掛6臺(tái)20001200024107電暖器5臺(tái)500250024108白板 1個(gè)50050024109鏡框制度20個(gè)2040024110微波爐1臺(tái)30030024111飲水機(jī)4臺(tái)20080024112檔案柜文件柜10組650650060113資料柜五節(jié)柜10組550550060114更衣柜六節(jié)柜5組650325060115保險(xiǎn)柜1 個(gè)80080060116辦公桌椅10套900900024117會(huì)議桌1套40

50、00400024118接待桌椅6套1500900024后勤用品119暖瓶10個(gè)2020024120雨衣20套2040024121雨鞋20雙3060024122絕緣鞋10雙3030024123宿舍用品50套5002500024124上下鋪50張2001000024125床品50套90450024126插座20個(gè)3060024127灶臺(tái)、廚柜1組100001000024128廚具1套5000500024129微波爐1臺(tái)40040024130餐具70套1501050024合計(jì)424204第四章 人員的培訓(xùn)及管理一、培訓(xùn)目標(biāo)、在效勞態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面提高員工的整體素質(zhì)，樹一流的效勞理念，表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)

51、的企業(yè)行為；、使各級(jí)管理人員的專業(yè)知識(shí)和管理水平到達(dá)并超過一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求，確保公司在廣州市物業(yè)管理行為中的領(lǐng)先地位；、在員工中建立追求卓越，為用戶提供盡善盡美的效勞意識(shí)。二、培訓(xùn)類型培訓(xùn)類型崗前培訓(xùn)在崗培訓(xùn)外出派培訓(xùn)上崗證培訓(xùn)職稱 培訓(xùn)學(xué)歷 培訓(xùn)入職 培訓(xùn)上崗 培訓(xùn)管理層培訓(xùn)操作層培訓(xùn)專題 培訓(xùn)三、培訓(xùn)層次和架構(gòu)分三個(gè)層次進(jìn)行方案和實(shí)施，即：、集團(tuán)物業(yè)客戶效勞中心組織、物業(yè)分公司組織、客戶效勞中心組織四、培訓(xùn)內(nèi)容1、入職培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)及配套文件3天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核 熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)那

52、么等內(nèi)容2崗位職責(zé)和工程的管理制度2天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)筆試實(shí)際操作掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)3工程整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)等內(nèi)容2天設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核熟悉該工程運(yùn)行4工程整體驗(yàn)收交接程序1天公司本部管理、維修技術(shù)人員公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握工程交接的全過程5各工種工作技巧和服裝、語言標(biāo)準(zhǔn)及溝通技巧1天公司本部社區(qū)全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核行為、語言及技巧2、上崗培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1公司規(guī)章制度等3天公司本部社區(qū)全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試筆試讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各

53、部門職能和運(yùn)作方式2崗位職責(zé)及公寓效勞中心的物業(yè)管理制度1天公司本部社區(qū)全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試筆試熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序3進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)3天公司本部社區(qū)全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)筆試實(shí)際操作熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求4職業(yè)道德培訓(xùn)2天公司本部社區(qū)全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試筆試加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平5定崗定員進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn)1天公司本部社區(qū)全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)根本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)3、在崗培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方式培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1管理技能知識(shí)再培訓(xùn)2-5天聘請(qǐng)物業(yè)管理專家授課根據(jù)工程

54、具體情況安排人員公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工工作溝通技巧和管理水平2組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)2天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形象3公共秩序維護(hù)員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)5天有關(guān)協(xié)作單位公共秩序維護(hù)公司隊(duì)長(zhǎng)及骨干外部輪流培訓(xùn)考核掌握公共秩序維護(hù)員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力4維修人員再培訓(xùn)5天公司本部維修、效勞人員公司本部輪訓(xùn)考核提高作業(yè)能力5公共秩序維護(hù)員隊(duì)列、體能、擒拿搏斗及消防知識(shí)培訓(xùn)每年保證15天以上公司本部全體公共秩序維護(hù)員公司內(nèi)部培訓(xùn)考核提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)6消防技能訓(xùn)練及演習(xí)3天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員輪流

55、培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力4、年度培訓(xùn)方案培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)根底培訓(xùn)物業(yè)根本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4公司概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4管理制度及行為標(biāo)準(zhǔn)新員工授課4崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4現(xiàn)場(chǎng)勘察相關(guān)人員研討32效勞觀念及溝通技巧新員工授課、示范4物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10突發(fā)事件處理新員工授課、示范4消防治安教育新員工錄像3系統(tǒng)培訓(xùn)ISO9000質(zhì)量管理體系全體員工外培、講課10物業(yè)管理概論全體員工授課30管理費(fèi)收支概算管理人員研討3本錢控制全體員工講座4房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理管理人員研討4計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理

56、全體員工授課8應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20房屋維修管理相關(guān)人員授課6保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)取得證書管理人員外送培訓(xùn) 五、管理人員的管理1、嚴(yán)格要求，標(biāo)準(zhǔn)管理，選好人，培育人 把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或根本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不要。在公司里，經(jīng)營(yíng)

57、和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正己。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹隆３珜?dǎo)敬業(yè)、效勞、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為標(biāo)準(zhǔn)、儀表儀容在?員工手冊(cè)?中做出了明確的規(guī)定，并通過量化考核方法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極切、調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干

58、自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例7：3的原那么運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開展目標(biāo)。2.競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，鼓勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，效勞觀念、住戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾?、本錢管理和計(jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能

59、高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10換崗、首數(shù)5提薪和末數(shù)5淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理效勞。3、以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)開展目標(biāo)構(gòu)成的企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣闊員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)發(fā)動(dòng)工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣闊員工對(duì)公司開展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的缺乏。第五章 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾一、銷售對(duì)象的定位1、銷售對(duì)象定位恒大XXX東臨酒十路，南鄰礦山路，北鄰北二環(huán)延

60、伸線，距東二環(huán)僅1200米，交通便利。從城市配套設(shè)施來看，相對(duì)于XXX其他城區(qū)，城東區(qū)康復(fù)路、輕工小商城已經(jīng)成了XXX對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，加之XX路商圈的崛起，也使得區(qū)域的配套日趨完善，在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的XXX市民來此區(qū)域消費(fèi)購物，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售對(duì)象應(yīng)定位為在XXX創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層.這一群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理效勞之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政效勞、個(gè)性化效勞、精品效勞，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。2、物業(yè)管理效勞定位