1、2022-6-26主講人：李軍峰1不動產(chǎn)投資分析不動產(chǎn)投資分析主講人：李軍峰主講人：李軍峰E-mail:Lijf86126.COMQQ:8420978732022-6-26主講人：李軍峰2熱點(diǎn)問題：迪拜房地產(chǎn)市場2022-6-26主講人：李軍峰3v棕櫚島2022-6-26主講人：李軍峰4v海景別墅2022-6-26主講人：李軍峰52022-6-26主講人：李軍峰6七星級酒店，淡季最便宜，普通套房也要七星級酒店，淡季最便宜，普通套房也要1000美金左右一晚。最貴的時候，美金左右一晚。最貴的時候，都在三四千美金以上；高級套房、總統(tǒng)套房，都在三四千美金以上；高級套房、總統(tǒng)套房，25層的皇家套房則需層

2、的皇家套房則需18000美元一晚。美元一晚。 v帆船酒店 2022-6-26主講人：李軍峰7v迪拜塔：迪拜塔：v哈利法塔哈利法塔高度達(dá)828米，樓層數(shù)量超過160層 2022-6-26主講人：李軍峰82022-6-26主講人：李軍峰9v迪拜建世界最高噴泉迪拜建世界最高噴泉 2022-6-26主講人：李軍峰10亞特蘭蒂斯酒店2022-6-26主講人：李軍峰112022-6-26主講人：李軍峰12海南房價海南房價v海南國際旅游島建設(shè)行動計劃海南國際旅游島建設(shè)行動計劃2009.12.25v旅游業(yè)全面與國際接軌，把海南建設(shè)成為世旅游業(yè)全面與國際接軌，把海南建設(shè)成為世界一流的熱帶海島度假休閑勝地。實(shí)現(xiàn)界

3、一流的熱帶海島度假休閑勝地。實(shí)現(xiàn)“服服務(wù)零距離、管理零距離、景區(qū)零距離、產(chǎn)品務(wù)零距離、管理零距離、景區(qū)零距離、產(chǎn)品零距離零距離”，把海南建設(shè)成為，把海南建設(shè)成為“旅游開放之島、旅游開放之島、歡樂陽光之島、休閑度假之島、生態(tài)和諧之歡樂陽光之島、休閑度假之島、生態(tài)和諧之島、服務(wù)文明之島島、服務(wù)文明之島”。 2022-6-26主講人：李軍峰13v2010年1月29日 . 半個月來，海南主要城市房價漲幅超過30%。 v1月14日，鄭州的李先生先后到三亞天澤湖、山嶼湖、瑞景、力和、鳳凰城等多個樓盤購房。但是不是遭遇清盤、無房可售就是剛看好的房子被別人“搶”走。李先生感嘆：“揣了幾百萬元到三亞竟然買不到房

4、!”近段時期，三亞島外購房者云集，忙壞了售樓小姐。 2022-6-26主講人：李軍峰14房地美和房利美房地美和房利美貝爾斯登、雷曼兄弟、美林證券、貝爾斯登、雷曼兄弟、美林證券、大通摩根、高盛公司大通摩根、高盛公司美國國際集團(tuán)（美國國際集團(tuán)（AIG-American International Group）是世界保險和金融服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者，也是全球首屈一指是世界保險和金融服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者，也是全球首屈一指的國際性保險服務(wù)機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)遍及全球一百三十多個的國際性保險服務(wù)機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)遍及全球一百三十多個國家及地區(qū)。美國國際集團(tuán)成員公司是美國最大的工國家及地區(qū)。美國國際集團(tuán)成員公司是美國最大的工商保險機(jī)構(gòu)，旗下的

5、商保險機(jī)構(gòu)，旗下的AIG American General更是全美更是全美最頂尖的人壽保險機(jī)構(gòu)。最頂尖的人壽保險機(jī)構(gòu)。 2022-6-26主講人：李軍峰15v次貸危機(jī)次貸危機(jī)(subprime lending crisis)又稱次級房貸危機(jī)、次級又稱次級房貸危機(jī)、次級房貸風(fēng)暴、次級按揭風(fēng)暴、二房風(fēng)暴、二房危機(jī)房貸風(fēng)暴、次級按揭風(fēng)暴、二房風(fēng)暴、二房危機(jī)。v它是指一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。它致使全球主要金融市場出現(xiàn)流動性不足危機(jī)。v美國“次貸危機(jī)”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的。2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。

6、次貸危機(jī)目前已經(jīng)成為國際上的一個熱點(diǎn)問題。 2022-6-26主講人：李軍峰162022-6-26主講人：李軍峰172022-6-26主講人：李軍峰182011年全國房價調(diào)控成績單年全國房價調(diào)控成績單2022-6-26主講人：李軍峰192022-6-26主講人：李軍峰202022-6-26主講人：李軍峰21v不動產(chǎn)投資分析的特征：v政策性強(qiáng)v技術(shù)性強(qiáng)v實(shí)踐性強(qiáng)v操作程序要求高2022-6-26主講人：李軍峰22學(xué)習(xí)方法v堅持實(shí)事求是的科學(xué)精神堅持實(shí)事求是的科學(xué)精神v理論聯(lián)系實(shí)際理論聯(lián)系實(shí)際v解放思想，勇于創(chuàng)新解放思想，勇于創(chuàng)新v廣泛閱讀廣泛閱讀2022-6-26主講人：李軍峰23參考文獻(xiàn)：v（

7、1 1）【美】查爾斯）【美】查爾斯HH溫茨巴奇，邁克溫茨巴奇，邁克EE邁爾斯，蘇珊邁爾斯，蘇珊娜娜埃思里奇埃思里奇坎農(nóng)坎農(nóng). .現(xiàn)代不動產(chǎn)現(xiàn)代不動產(chǎn). .任淮秀，龐興華，馮烜譯任淮秀，龐興華，馮烜譯. .北北京：中國人民大學(xué)出版社，京：中國人民大學(xué)出版社，2001.122001.12v（2 2）【美】邁克爾）【美】邁克爾GG哈吉米柯拉齊斯，卡馬哈吉米柯拉齊斯，卡馬GG哈吉米柯哈吉米柯拉齊斯拉齊斯. .現(xiàn)代貨幣、銀行與金融市場現(xiàn)代貨幣、銀行與金融市場. .聶丹譯聶丹譯. .上海：上海人民出上海：上海人民出版社，版社，2003.52003.5v（3 3）【美】威廉姆）【美】威廉姆BB布魯格曼，杰夫

8、瑞布魯格曼，杰夫瑞DD費(fèi)雪費(fèi)雪. .房地產(chǎn)融房地產(chǎn)融資與投資資與投資. .逯艷若，張令東，任國軍譯逯艷若，張令東，任國軍譯. .北京：機(jī)械工業(yè)出版社，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003.72003.7v（4 4）柴強(qiáng)）柴強(qiáng). .房地產(chǎn)估價理論與方法房地產(chǎn)估價理論與方法. .北京：中國建筑工業(yè)出版社，北京：中國建筑工業(yè)出版社，20072007v（5 5）林左裕）林左裕. .不動產(chǎn)投資管理不動產(chǎn)投資管理. .北京：中國人民大學(xué)出版社，北京：中國人民大學(xué)出版社，2005.10 2005.10 v期刊期刊v報紙報紙2022-6-26主講人：李軍峰24第一章 不動產(chǎn)投資概論 v1.1 1.1 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)

9、業(yè)不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè) v1.2 1.2 不動產(chǎn)投資與投資方式不動產(chǎn)投資與投資方式 v1.3 1.3 不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架 2022-6-26主講人：李軍峰251.1 不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)v1.1.1 不動產(chǎn)的概念與特征不動產(chǎn)的概念與特征v1. 不動產(chǎn)的概念不動產(chǎn)的概念 v是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。 v從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)自然體從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)自然體包括土地、

10、建筑物及其他附著物。包括土地、建筑物及其他附著物。 2022-6-26主講人：李軍峰26v土地土地是包含地面、地上空間和地下空間的三維立體是包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間?？臻g。v建筑物建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。v其他附著物是建筑物以外的土地定著物。其他附著物是建筑物以外的土地定著物。2022-6-26主講人：李軍峰27v經(jīng)濟(jì)屬性的角度經(jīng)濟(jì)屬性的角度:v不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總

11、是在一定的不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。社會關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。v不動產(chǎn)不僅僅表現(xiàn)為一種物，更表現(xiàn)為一種不動產(chǎn)不僅僅表現(xiàn)為一種物，更表現(xiàn)為一種權(quán)益。權(quán)益是不動產(chǎn)中無形的、不可觸摸的權(quán)益。權(quán)益是不動產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。部分，包括權(quán)利、利益和收益。 2022-6-26主講人：李軍峰282. 不動產(chǎn)的特征 v（1）地理位置的固定性地理位置的固定性 v建筑物和土地是不動產(chǎn)，具有不可移動性。在房地產(chǎn)交易中，建筑物和土地是不動產(chǎn)，具有不可移動性。在房地產(chǎn)交易中，流動的不是土地和房屋實(shí)體，而是其相關(guān)的權(quán)益（或權(quán)利）。流

12、動的不是土地和房屋實(shí)體，而是其相關(guān)的權(quán)益（或權(quán)利）。 v（2）商品本身的惟一性商品本身的惟一性v由于不動產(chǎn)地理位置的不可移動以及地形、地勢、周邊環(huán)境由于不動產(chǎn)地理位置的不可移動以及地形、地勢、周邊環(huán)境的差異性，因此，每一件不動產(chǎn)商品都是一項唯一的、獨(dú)特的差異性，因此，每一件不動產(chǎn)商品都是一項唯一的、獨(dú)特的、異質(zhì)的產(chǎn)品。異質(zhì)性意味著能使資源得到有效配置的完的、異質(zhì)的產(chǎn)品。異質(zhì)性意味著能使資源得到有效配置的完全競爭市場不可能存在。全競爭市場不可能存在。 2022-6-26主講人：李軍峰29v（3）使用壽命的長期性使用壽命的長期性 v土地是一種不可毀滅的自然資源，在適當(dāng)?shù)臈l件下，通過開土地是一種不可

13、毀滅的自然資源，在適當(dāng)?shù)臈l件下，通過開發(fā)和再開發(fā)，具有生產(chǎn)能力的永續(xù)性；而房屋、建筑物的耐發(fā)和再開發(fā)，具有生產(chǎn)能力的永續(xù)性；而房屋、建筑物的耐用年限往往也是幾十年甚至上百年。用年限往往也是幾十年甚至上百年。 v（4）使用功能的多樣性使用功能的多樣性v房地產(chǎn)使用功能的多樣性，同時也決定了房地產(chǎn)需求的普遍房地產(chǎn)使用功能的多樣性，同時也決定了房地產(chǎn)需求的普遍性，引發(fā)了房地產(chǎn)的開發(fā)競爭，有利于資源的優(yōu)化配置。性，引發(fā)了房地產(chǎn)的開發(fā)競爭，有利于資源的優(yōu)化配置。 2022-6-26主講人：李軍峰30v（5） 投資消費(fèi)的雙重性投資消費(fèi)的雙重性 v房地產(chǎn)既可用于居住、生活等消費(fèi)活動，又可成為投資的工房地產(chǎn)既可

14、用于居住、生活等消費(fèi)活動，又可成為投資的工具。具。 v（6）房地產(chǎn)價值的相關(guān)性房地產(chǎn)價值的相關(guān)性 v房地產(chǎn)的價格除與本身條件有直接關(guān)系外，還往往受周圍環(huán)房地產(chǎn)的價格除與本身條件有直接關(guān)系外，還往往受周圍環(huán)境的影響，其價格呈現(xiàn)出很大的相關(guān)性。境的影響，其價格呈現(xiàn)出很大的相關(guān)性。 2022-6-26主講人：李軍峰31v（7）房地產(chǎn)投資的大量性房地產(chǎn)投資的大量性 v開發(fā)建設(shè)周期少則數(shù)月，多則數(shù)年，投資數(shù)額很大，產(chǎn)品價開發(fā)建設(shè)周期少則數(shù)月，多則數(shù)年，投資數(shù)額很大，產(chǎn)品價值很高。值很高。 v（8）房地產(chǎn)的合并及可分性房地產(chǎn)的合并及可分性 v土地及房屋可在一定的條件下進(jìn)行合并或分割，實(shí)現(xiàn)功能的土地及房屋可

15、在一定的條件下進(jìn)行合并或分割，實(shí)現(xiàn)功能的擴(kuò)大或改變，因而在價格上呈現(xiàn)較大的變化。擴(kuò)大或改變，因而在價格上呈現(xiàn)較大的變化。 2022-6-26主講人：李軍峰321.1.2 不動產(chǎn)業(yè)及其特點(diǎn) v1.不動產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)業(yè)的涵義的涵義 v不動產(chǎn)業(yè)是以不動產(chǎn)商品作為經(jīng)營對象，從不動產(chǎn)業(yè)是以不動產(chǎn)商品作為經(jīng)營對象，從事不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。事不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 v不動產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟(jì)的許多產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟(jì)的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。切。 2022-6-26主講人：李軍峰332. 不動產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

16、 v（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 v房產(chǎn)商品具有價值，可以自由買賣；地產(chǎn)雖然也具有使用價值，但如果房產(chǎn)商品具有價值，可以自由買賣；地產(chǎn)雖然也具有使用價值，但如果不考慮土地資本，天然土地或未經(jīng)人工開發(fā)的土地沒有價值，沒有價值不考慮土地資本，天然土地或未經(jīng)人工開發(fā)的土地沒有價值，沒有價值的土地卻能夠在市場流通中實(shí)現(xiàn)較高的價格的土地卻能夠在市場流通中實(shí)現(xiàn)較高的價格。v（2）不動產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性）不動產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性 v它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡等輕紡等50多個國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)部門。

17、根據(jù)美國、日本等發(fā)達(dá)多個國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)部門。根據(jù)美國、日本等發(fā)達(dá)國家的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加國家的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位投資，可帶個單位投資，可帶動其他部門的產(chǎn)值增長動其他部門的產(chǎn)值增長1.5到到2單位。單位。 2022-6-26主講人：李軍峰34v（3）投資數(shù)額大，回收期長，風(fēng)險高 v（4）易受政策法規(guī)的限制和影響）易受政策法規(guī)的限制和影響 v在不動產(chǎn)經(jīng)營中，無論是土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，還是房產(chǎn)的買賣、在不動產(chǎn)經(jīng)營中，無論是土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，還是房產(chǎn)的買賣、租賃、繼承和抵押等，都不是像一般商品那樣依靠物質(zhì)實(shí)體在當(dāng)事人之租賃、繼承和抵押等，都不是像一般商品那樣依靠物

18、質(zhì)實(shí)體在當(dāng)事人之間交付完成，而主要依靠法律、法規(guī)和契約來完成。間交付完成，而主要依靠法律、法規(guī)和契約來完成。 v（5）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 v在不動產(chǎn)開發(fā)中，除了進(jìn)行土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)在不動產(chǎn)開發(fā)中，除了進(jìn)行土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、施和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。銷售到售后服務(wù)全過程。 2022-6-26主講人：李軍峰351.2 不動產(chǎn)投資與投資方式不動產(chǎn)投資與投資方式 v1.2.1 不動產(chǎn)投資的概念不動產(chǎn)投資的概念 v1. 投資的一般含義投資

19、的一般含義 v投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為了獲取預(yù)期不確定的投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定財富轉(zhuǎn)化為資本。效益而將現(xiàn)期的一定財富轉(zhuǎn)化為資本。 v投資必須具備五個基本要素：投資主體、投投資必須具備五個基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。資目的、投資資金、投資客體、投資方式。 2022-6-26主講人：李軍峰36v（1）投資主體）投資主體 v投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔(dān)投資風(fēng)險擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔(dān)投資風(fēng)險的法人和自然人。的法人和自然人。 v（

20、2）投資目的）投資目的 v投資目的也就是投資的動機(jī)。投資目的也就是投資的動機(jī)。 v一般認(rèn)為，投資主體不同，其追求的投資效益也不一般認(rèn)為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。盡相同。 2022-6-26主講人：李軍峰37v（3）投資資金）投資資金 v投資資金有兩種來源：一是投資者自己的資產(chǎn)；二投資資金有兩種來源：一是投資者自己的資產(chǎn)；二是通過各種途徑來借錢。是通過各種途徑來借錢。 v（4）投資客體）投資客體 v投資客體即投資對象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為投資客體即投資對象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項目以形成固多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項目以形成固定資本

21、和流動資本，也可以是購買有價證券及其他定資本和流動資本，也可以是購買有價證券及其他對象。對象。 2022-6-26主講人：李軍峰38v（5）投資方式）投資方式 v投資方式指資金運(yùn)用的形式與方法。投資可投資方式指資金運(yùn)用的形式與方法。投資可以運(yùn)用多種方式，主要包括直接投資和間接以運(yùn)用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。 2022-6-26主講人：李軍峰392. 不動產(chǎn)投資及其特征 v不動產(chǎn)投資具有其自身的特點(diǎn)：不動產(chǎn)投資具有其自身的特點(diǎn)：v（1）不動產(chǎn)投資的巨額性）不動產(chǎn)投資的巨額性 v（2）不動產(chǎn)投資建設(shè)與回收的長期性）不動產(chǎn)投資建設(shè)與回收的

22、長期性 v（3）不動產(chǎn)投資的高度風(fēng)險性）不動產(chǎn)投資的高度風(fēng)險性 v不動產(chǎn)投資的風(fēng)險可歸納為流動性風(fēng)險、購買力風(fēng)險、經(jīng)營性風(fēng)險、政不動產(chǎn)投資的風(fēng)險可歸納為流動性風(fēng)險、購買力風(fēng)險、經(jīng)營性風(fēng)險、政策性風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險等。策性風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險等。 v（4）不動產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的盈利性與保值增值性）不動產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的盈利性與保值增值性 2022-6-26主講人：李軍峰40v（5）不動產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的金融依賴性 v不動產(chǎn)投資巨額性的特點(diǎn)，使得不動產(chǎn)投資者在很大程度上不動產(chǎn)投資巨額性的特點(diǎn)，使得不動產(chǎn)投資者在很大程度上要依賴金融部門的支持。要依賴金融部門的支持。 v（6）不動產(chǎn)投資具有較強(qiáng)專業(yè)性v 20

23、22-6-26主講人：李軍峰412 2月份，全國月份，全國7070個大中城市房屋銷售價格同比上漲個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%10.7%，漲幅比漲幅比1 1月份擴(kuò)大月份擴(kuò)大1.21.2個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9% 0.9% 2022-6-26主講人：李軍峰421.2.2 不動產(chǎn)投資方式 v按照投資主體，可以分為國家投資、企業(yè)投資和個按照投資主體，可以分為國家投資、企業(yè)投資和個人投資；人投資；v按照投資方式，分為直接投資和間接投資；按照投資方式，分為直接投資和間接投資；v按照投資的用途，可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投按照投資的用途，可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地

24、產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 2022-6-26主講人：李軍峰431直接投資 v不動產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動產(chǎn)開發(fā)或購買不動不動產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動產(chǎn)開發(fā)或購買不動產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的經(jīng)營活動，包括從購地開始的產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的經(jīng)營活動，包括從購地開始的開發(fā)投開發(fā)投資資和物業(yè)建成后的和物業(yè)建成后的置業(yè)投資置業(yè)投資兩種方式。兩種方式。 v（1）不動產(chǎn)）不動產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)投資v不動產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項不動產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得不動產(chǎn)商品，然后目策劃、規(guī)

25、劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得不動產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。2022-6-26主講人：李軍峰44v按照投資對象按照投資對象v按照投資對象，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為按照投資對象，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)投資投資和和房產(chǎn)開發(fā)投資房產(chǎn)開發(fā)投資。v地產(chǎn)開發(fā)投資地產(chǎn)開發(fā)投資是以土地開發(fā)為主，利用土地的買賣差價和是以土地開發(fā)為主，利用土地的買賣差價和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益的不動產(chǎn)進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲

26、取投資收益的不動產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動開發(fā)與經(jīng)營活動。 v房產(chǎn)開發(fā)投資房產(chǎn)開發(fā)投資又包括又包括住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資等。等。 v商業(yè)房地產(chǎn)投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和商業(yè)房地產(chǎn)投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，投資各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，投資回報較高，通常是不動產(chǎn)投資的熱點(diǎn)回報較高，通常是不動產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。 2022-6-26主講人：李軍峰45v按照投資收益實(shí)現(xiàn)方式按照投資收益實(shí)現(xiàn)方式v按照投資收益方式，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為按照投資收益方式，不動

27、產(chǎn)開發(fā)投資可分為不動產(chǎn)出售、不動產(chǎn)出售、不動產(chǎn)出租（租賃）、不動產(chǎn)自營和混合型經(jīng)營不動產(chǎn)出租（租賃）、不動產(chǎn)自營和混合型經(jīng)營等形式。等形式。v出售出售不動產(chǎn)所有權(quán)（目前，對土地僅為使用權(quán)）的一不動產(chǎn)所有權(quán)（目前，對土地僅為使用權(quán)）的一次性出售，這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方次性出售，這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；的目的；v出租出租不動產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，它以預(yù)租或開發(fā)完成后出不動產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，它以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)租的方

28、式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；到盈利的目的；v自營自營以開發(fā)完成后自行經(jīng)營的方式得到收入、回收開以開發(fā)完成后自行經(jīng)營的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的；v混合型經(jīng)營混合型經(jīng)營以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。收益，以達(dá)到盈利的目的。 2022-6-26主講人：李軍峰46v（2）不動產(chǎn)置業(yè)投資）不動產(chǎn)置業(yè)投資v房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資投資者

29、購買開發(fā)商新建成的增投資者購買開發(fā)商新建成的增量房地產(chǎn)或者在市場上購買存量房地產(chǎn)，量房地產(chǎn)或者在市場上購買存量房地產(chǎn)，以滿足自以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要身生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益的的行為。行為。2022-6-26主講人：李軍峰47v2. 間接投資間接投資v不動產(chǎn)間接投資不動產(chǎn)間接投資將資金投入與不動產(chǎn)相關(guān)的金將資金投入與不動產(chǎn)相關(guān)的金融市場的行為。融市場的行為。v不動產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)不動產(chǎn)投資不動產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)不動產(chǎn)投資的管理活動。的管理

30、活動。v具體投資方式包括發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款，購買不動具體投資方式包括發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款，購買不動產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買不動產(chǎn)投資信產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買不動產(chǎn)投資信托基金和不動產(chǎn)抵押貸款證券等。托基金和不動產(chǎn)抵押貸款證券等。 2022-6-26主講人：李軍峰48不動產(chǎn)開發(fā)不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)間接投間接投資者資者金融市場金融市場不動產(chǎn)直接不動產(chǎn)直接投資投資證證 券券 證證 券券 資金資金 資金資金 資金資金 利潤利潤 股息、紅利、債息股息、紅利、債息 圖圖1-1 不動產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程不動產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程 2022-6-26主講人：李軍峰491.3 不

31、動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架 v1.3.1 不動產(chǎn)投資的運(yùn)動過程不動產(chǎn)投資的運(yùn)動過程 v不動產(chǎn)投資運(yùn)動過程不動產(chǎn)投資運(yùn)動過程投資者將籌措的資金從貨投資者將籌措的資金從貨幣狀態(tài)轉(zhuǎn)化為不同類型的不動產(chǎn)，形成資本，又回幣狀態(tài)轉(zhuǎn)化為不同類型的不動產(chǎn)，形成資本，又回到貨幣狀態(tài)的不斷循環(huán)的過程。到貨幣狀態(tài)的不斷循環(huán)的過程。v無論是直接投資，還是間接投資；無論是不動產(chǎn)開無論是直接投資，還是間接投資；無論是不動產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都是一個周而復(fù)始的運(yùn)動發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都是一個周而復(fù)始的運(yùn)動過程。過程。 2022-6-26主講人：李軍峰50v1. 資金籌集：資金籌集是整

32、個不動產(chǎn)投資運(yùn)動的起點(diǎn)資金籌集是整個不動產(chǎn)投資運(yùn)動的起點(diǎn) v2. 投資分配 v投資分配就是不動產(chǎn)投資方式和投資方向的選擇，它構(gòu)成了資金籌集與投資分配就是不動產(chǎn)投資方式和投資方向的選擇，它構(gòu)成了資金籌集與投資實(shí)施之間的中間環(huán)節(jié)。投資實(shí)施之間的中間環(huán)節(jié)。 v3. 投資實(shí)施 v其主要任務(wù)是根據(jù)投資決策的要求，將投資方案付諸實(shí)施，將貨幣資金其主要任務(wù)是根據(jù)投資決策的要求，將投資方案付諸實(shí)施，將貨幣資金轉(zhuǎn)化為投資者所需的不動產(chǎn)。轉(zhuǎn)化為投資者所需的不動產(chǎn)。 v4. 投資回收與增殖 v這一時期是投資回流與價值增殖的階段，投資者運(yùn)用上一階這一時期是投資回流與價值增殖的階段，投資者運(yùn)用上一階段開發(fā)的不動產(chǎn)，通過

33、銷售、出租或自營，實(shí)現(xiàn)其價值回流。段開發(fā)的不動產(chǎn)，通過銷售、出租或自營，實(shí)現(xiàn)其價值回流。 2022-6-26主講人：李軍峰51進(jìn)行自我積累進(jìn)行自我積累投資收益投資收益貨幣資金貨幣資金在建在建不動產(chǎn)不動產(chǎn)貨幣資金貨幣資金獲得目標(biāo)不動產(chǎn)獲得目標(biāo)不動產(chǎn)金融資產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者投資者債權(quán)人債權(quán)人補(bǔ)償生產(chǎn)消耗補(bǔ)償生產(chǎn)消耗不動不動產(chǎn)開產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資投資置業(yè)投資置業(yè)投資間接投資間接投資投入投入退出退出投資回收與增值投資回收與增值投資分配投資分配投資實(shí)施投資實(shí)施資金籌集資金籌集自營、出租、自營、出租、轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售出售、出出售、出租租建成建成不動產(chǎn)不動產(chǎn)圖圖1-2 不動產(chǎn)投資運(yùn)動過程不動產(chǎn)投資運(yùn)動過程 2022-6-2

34、6主講人：李軍峰521.3.2 不動產(chǎn)投資開發(fā)程序 v不動產(chǎn)投資開發(fā)可分為三個階段：計劃階段、開發(fā)不動產(chǎn)投資開發(fā)可分為三個階段：計劃階段、開發(fā)階段、銷售與自營階段。階段、銷售與自營階段。 v1. 計劃階段計劃階段 v計劃階段計劃階段從投資意向到項目投資決策經(jīng)歷的時從投資意向到項目投資決策經(jīng)歷的時間。間。v中心任務(wù)是對擬建項目進(jìn)行科學(xué)論證。中心任務(wù)是對擬建項目進(jìn)行科學(xué)論證。v計劃階段的主要工作是進(jìn)行計劃階段的主要工作是進(jìn)行市場分析市場分析、法規(guī)可行性法規(guī)可行性分析分析及及財務(wù)分析財務(wù)分析等活動。等活動。 2022-6-26主講人：李軍峰53v（1）市場分析v市場分析的重點(diǎn)在于全面了解不動產(chǎn)市場的

35、總體情況及市場的發(fā)展趨勢，市場分析的重點(diǎn)在于全面了解不動產(chǎn)市場的總體情況及市場的發(fā)展趨勢，對投資計劃中擬開發(fā)不動產(chǎn)商品所處市場進(jìn)行供需分析、區(qū)位條件分析對投資計劃中擬開發(fā)不動產(chǎn)商品所處市場進(jìn)行供需分析、區(qū)位條件分析及競爭環(huán)境的分析。及競爭環(huán)境的分析。 v（2）法規(guī)可行性分析v在進(jìn)行不動產(chǎn)投資時，不僅要解決投資方向的確定，不動產(chǎn)投資商品類在進(jìn)行不動產(chǎn)投資時，不僅要解決投資方向的確定，不動產(chǎn)投資商品類型的選擇，還要進(jìn)行相關(guān)的不動產(chǎn)法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在型的選擇，還要進(jìn)行相關(guān)的不動產(chǎn)法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。v（3）財務(wù)分析）財務(wù)分析v財務(wù)分析是指按照現(xiàn)行市場價格和財稅制度，從投資者的角財務(wù)分析是指按照現(xiàn)行市場價格和財稅制度，從投資者的角度分析和測算擬建不動產(chǎn)投資項目的未來現(xiàn)金流量，計算項度分析和測算擬建不動產(chǎn)投資項目的未來現(xiàn)金流量，計算項目在財務(wù)上的盈利能力，以判斷項目在財務(wù)上的可行性。目在財務(wù)上的盈利能力，以判斷項目在財務(wù)上的可行性。 2022-6-26主講人：李軍峰54v2