1、【東方威尼斯工程】市場(chǎng)定位成果匯報(bào)東莞中原物業(yè)顧問.成果體系:工程評(píng)價(jià)：SWOT矩陣分析區(qū)域市場(chǎng)：空白點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型定位推導(dǎo)體系宏觀定位戰(zhàn)略功能定位檔次定位客戶定位業(yè)態(tài)組合籠統(tǒng)定位運(yùn)營方式管理方式價(jià)錢定位開展建議.工程評(píng)價(jià):.地塊現(xiàn)狀總體評(píng)價(jià):地塊的商業(yè)價(jià)值較高；地塊可進(jìn)入性、視覺可見性較強(qiáng)；具備開發(fā)中高檔商業(yè)物業(yè)的物理?xiàng)l件；所處地段具備構(gòu)成新興商圈的條件；主臨街面少及爛尾樓籠統(tǒng)是工程硬傷。.工程SWOT矩陣分析:優(yōu)勢(shì)S（strength）：區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)；市政配套齊全；商業(yè)氛圍濃厚；交通便利優(yōu)勢(shì)；規(guī)模優(yōu)勢(shì)；片區(qū)認(rèn)知度高。劣勢(shì)W（weakness）：項(xiàng)目“久建未完”，客戶

2、心理障礙存在；臨街面少；周邊環(huán)境相對(duì)較為雜亂；開發(fā)時(shí)機(jī)滯后。機(jī)會(huì)O（opportunity）：地段升值潛力較大；市場(chǎng)需求有望增加；強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐；政策利好。威脅T（Threat）：區(qū)域之間的市場(chǎng)競(jìng)爭；同片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭。.工程CCTI定位推導(dǎo):態(tài)勢(shì) Trend消費(fèi)者 Consumer競(jìng)爭者 Competitor本身資源Itemself.商業(yè)形狀:.大型商場(chǎng)功能定位:東莞尚缺乏類似深圳銅鑼灣、茂業(yè)百貨、香港青衣城、廣州天河城這種真正意義上的大型購物中心。而經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研顯示，東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民消費(fèi)才干具備中高檔消費(fèi)才干。 【東莞商業(yè)開展現(xiàn)狀】：.大型商場(chǎng)功能定位:三級(jí)輻射區(qū)：500萬人口二級(jí)輻射區(qū)：1

3、00萬人口一級(jí)輻射區(qū)：10萬人口【大型購物中心的市場(chǎng)支撐】：.大型商場(chǎng)功能定位:從市場(chǎng)競(jìng)爭態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)開展趨勢(shì)綜合思索，本工程大型商場(chǎng)部分定位于以購物與文娛為主題，購物定位于綜合性購物中心Shopping Center，以百貨主力店為主，輔助以文娛功能。 大型購物中心Shopping Center.大型商場(chǎng)功能定位:以商帶娛，以娛帶商，全新消費(fèi)體驗(yàn).大型商場(chǎng)概念提示:.步行街功能定位:第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及效力功能第三重：外延輔助型消費(fèi)及效力功能第二重：溫馨性消費(fèi)及效力功能第一重：根本消費(fèi)及效力功能【步行街功能元素層次組合】：.步行街功能定位:國際風(fēng)尚街區(qū)集購物、休閑、文

4、娛、餐飲、商務(wù)等為一體的步行街； 城區(qū)及其周邊地域的商業(yè)中心及文化中心，復(fù)合了廣場(chǎng)功能效應(yīng)的步行街；東莞商業(yè)信息的集散地； 東莞市民社區(qū)文化生活的共鳴體。 .步行街概念提示:.公寓功能定位:精裝酒店式效力公寓.寫字樓功能定位:開展型公司創(chuàng)業(yè)平臺(tái).工程總體功能定位:集購物、文娛、餐飲、休閑、商務(wù)、居住于一體的主題式商業(yè)中心；以大型百貨商場(chǎng)和文娛城為旗艦店，專賣店、個(gè)體獨(dú)立店為輔助店的多種商業(yè)形狀的組合；商業(yè)形狀將充分滿足購物、休閑、文化、文娛、餐飲等方面的功能。 .工程檔次定位:東縱大道商圈地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的地段價(jià)值、開展前景。 .業(yè)態(tài)組合:【業(yè)態(tài)組合的原那么】：了解不同類型商戶對(duì)位置、樓

5、層、面積以及其他特殊的要求如面寬、進(jìn)深、層高、倉儲(chǔ)、消防、煤氣、貨運(yùn)等要素；了解不同類型商戶的價(jià)錢接受才干、租賃方式等；思索不同類型商戶之間的關(guān)系，將可以相互補(bǔ)充的商戶安排在同一區(qū)域，盡能夠防止在一定范圍內(nèi)存在相互抵觸的商戶；需求大、利潤高的商戶適宜安排在位置好、價(jià)錢高的鋪面，而需求小、利潤低的商戶適宜安排在較偏位置；主題鮮明、無相對(duì)競(jìng)爭的商戶適宜安排在較偏位置，保證整體的銷售或出租平衡，最大程度的表達(dá)不同位置的商業(yè)價(jià)值；盡能夠安排適宜當(dāng)?shù)氐男滦蜕虡I(yè)形狀。.購物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合:7F：美食城、特征餐飲1F：金銀首飾、化裝品、皮具皮鞋、文娛SHOW場(chǎng)2F：品牌女裝、時(shí)裝T型臺(tái)3F：品牌男裝、體

6、育用品及服飾、體育大看臺(tái)4F：床上用品、孕婦及兒童服飾、親子樂園5F：電玩城、數(shù)碼電影城、桌球競(jìng)技場(chǎng)、溜冰場(chǎng)6F：文娛城：夜總會(huì)、酒吧、迪廳、卡拉ok花樣年華潮流風(fēng)尚活力新生代歡樂家年華游樂天地動(dòng)感不夜城食神廣場(chǎng)主力百貨店主力百貨店主力百貨店主力百貨店文娛城文娛城文娛城.購物中心業(yè)態(tài)組合概念提示:.特別企劃:【企劃的另類能夠性】：CEPA主題.中心廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合:首選大型酒樓，其次以家居、電器、電腦為主題的專業(yè)市場(chǎng)以不和購物中心業(yè)態(tài)相反復(fù)為原那么 .步行街業(yè)態(tài)組合:單層及14層聯(lián)體街鋪24層聯(lián)體鋪位A區(qū)品牌休閑服飾區(qū)酒吧區(qū)，約2400B區(qū)國內(nèi)品牌服飾區(qū)、精品皮具美容健體中心，約5680C區(qū)國外/

7、香港品牌服飾區(qū)休閑區(qū)，咖啡廳、茶樓、西餐廳，約12378D區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品等精品街廊潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約1536E區(qū)眼鏡、首飾、裝飾品精品街廊潮流特區(qū)，時(shí)尚青年手工藝品，約1185.步行街業(yè)態(tài)組合:單層獨(dú)立鋪位1-4層聯(lián)體鋪位A區(qū)B區(qū)C區(qū)E區(qū)D區(qū).步行街業(yè)態(tài)概念提示:.物業(yè)籠統(tǒng)及推行主題:東方威尼斯廣場(chǎng)購物休閑文娛文化餐飲商務(wù)居住東莞首席情景商業(yè)旗艦 購物中心 大型Shopping Center 消費(fèi)新體驗(yàn) 威尼斯風(fēng)情步行街 國際風(fēng)尚街區(qū) 投資新領(lǐng)地投資新主張 都心金鑽 財(cái)富領(lǐng)地.運(yùn)營定位:購物中心一層街鋪單獨(dú)劃出主力店出賣；步行街單層獨(dú)立商鋪及14層聯(lián)體商鋪出賣，24層聯(lián)體商鋪

8、可思索先招商，后銷售； 公寓、寫字樓出賣，裙樓商鋪出賣； .管理方式定位:一切者、管理者和運(yùn)營者分別的管理方式 .價(jià)錢定位:【購物中心整體招商價(jià)錢底線】：14層中心承租戶租賃期限不低于15年，起點(diǎn)租金不低于30元/.月【一層街鋪銷售均價(jià)】：26,520元/ .價(jià)錢定位:【步行街單層及14層聯(lián)體鋪位均價(jià)】：【24層聯(lián)體鋪位銷售均價(jià)】：10,080元/ 25,200元/ .價(jià)錢定位:【公寓銷售均價(jià)】：【寫字樓銷售均價(jià)】：毛坯房：3,895元/ 毛坯房：3,230元/ .直接銷售收入測(cè)算:以上直接銷售收入未包括商場(chǎng)租賃部分，步行街二層以上聯(lián)體鋪位及公寓、寫字樓二層商鋪銷售收入?？傆?jì) 66,691萬元.價(jià)錢計(jì)算闡明:由于本工程步行商業(yè)街離正式出賣尚有較長時(shí)間，本價(jià)錢只作為當(dāng)前參考性價(jià)錢，最終市場(chǎng)銷售價(jià)錢根據(jù)正式出賣當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情調(diào)整執(zhí)行； 本價(jià)錢測(cè)算制定只思索市場(chǎng)要素，未結(jié)合工程開展本錢要素，建議開展商以此定價(jià)對(duì)比工程開展本錢，以實(shí)現(xiàn)合理的利潤報(bào)答。 .工程開展建議:【利用中庭空間的功能與作用 】：.工程開展建議:【從不同的層面同時(shí)引