1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析報(bào)告第一部分：有關(guān)南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料2013年底，我省60歲以上老人已達(dá)1495萬人，占總?cè)丝?9.65%，與2005年相比，老年人口增加了429萬。南京市60歲及以上常住老年人口已超過125萬，占戶籍總?cè)丝诘?9.44%，80歲及以上高齡老人15余萬，失能或半失能的老人17余萬。據(jù)預(yù)測(cè)到2020年，我省老年人口將增加到2000萬左右，約占戶籍總?cè)丝诘?5%，每4個(gè)人中就有1人超過60歲。第二部分：南京老年人主要的養(yǎng)老模式家庭養(yǎng)老：南京的家庭養(yǎng)老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點(diǎn)工來實(shí)施養(yǎng)老護(hù)理。社區(qū)養(yǎng)老：社區(qū)養(yǎng)老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護(hù)、鐘點(diǎn)工等中

2、介養(yǎng)老護(hù)理。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則專門為入住老人提供養(yǎng)老護(hù)理，據(jù)南京民政局13年統(tǒng)計(jì)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共277家?，F(xiàn)在約有70%的老人是以最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的，有30%的老人享受的是后兩種養(yǎng)老方式。由于計(jì)劃生育、代溝問題等原因，照顧老人的困難增大，對(duì)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式造成明顯的沖擊老年人考慮到子女的困難，及自身需求和社會(huì)保障能力的提高，對(duì)子女贍養(yǎng)的期望已開始降低面臨的問題發(fā)展的趨勢(shì)老年人具有高患病率、高傷殘率的特點(diǎn)，其健康問題帶來的照料依賴以及醫(yī)療需求等老年人隨著年齡增長(zhǎng)、身體狀況惡化、自理能力下降，對(duì)養(yǎng)老醫(yī)護(hù)需求逐步提高第三部分：南京老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀第一節(jié) 南京市老年人口與福利機(jī)構(gòu)床位的供求比例南

3、京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總和不到3.8萬張，以南京現(xiàn)有老年人口數(shù)來計(jì)算，每千名老人擁有25張床位。至2020年，南京市規(guī)劃總床位數(shù)要達(dá)到8.38萬張，每千名老人擁有50張床位，目前差距仍然較大。目前我市養(yǎng)老床位數(shù)配備僅達(dá)到全國(guó)平均水平，但與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市相比，仍然存在較大差距。第二節(jié)、南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)性質(zhì)與運(yùn)營(yíng)方式政府性質(zhì)是由省、市、區(qū)政府直接投資建設(shè)，承擔(dān)社會(huì)三無五保老人等福利責(zé)任的非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)已有26家轉(zhuǎn)為民營(yíng)。到2020年，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民營(yíng)化率要達(dá)到80%以上。集體性質(zhì)是由政府管轄下的區(qū)、街道、鎮(zhèn)等集體性質(zhì)投資建設(shè)并管理，基本由集體運(yùn)營(yíng)。社會(huì)性質(zhì)由社會(huì)力量投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，

4、以收費(fèi)形式社會(huì)招收老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。第三節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施及區(qū)位分布概述一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)區(qū)位分布六城區(qū)：玄武區(qū)23個(gè)、秦淮區(qū)53個(gè)、建鄴區(qū)16個(gè)、鼓樓區(qū)53個(gè)、雨花區(qū)12個(gè)、棲霞區(qū)23個(gè)，共180個(gè)。五郊區(qū)：浦口區(qū)20個(gè)、六合區(qū)26個(gè)、江寧區(qū)30個(gè)、溧水區(qū)10個(gè)、高淳區(qū)11個(gè)，共97個(gè)。二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施的概述南京現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的綜合規(guī)?？傮w偏小，占地面積10000以上的機(jī)構(gòu)54家，占比20%；建筑面積10000以上的機(jī)構(gòu)15家，占比5%目前南京市200張以上床位數(shù)的中、大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較少，所占比例為20%浦口區(qū)床位數(shù)為3049個(gè)，占南京總床位數(shù)的8.11%，至2020年養(yǎng)老床位應(yīng)達(dá)到480

5、0張，目前仍存在1751張床位缺口在2001年以后投入運(yùn)營(yíng)使用的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，投資額超千萬元的僅有12家由此可見，我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體質(zhì)數(shù)基礎(chǔ)較差，具備一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不多在統(tǒng)計(jì)的258家南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，從業(yè)人員共有4368人。醫(yī)生、護(hù)士、醫(yī)技占比最少，除去市直屬兩家社會(huì)福利院（共有醫(yī)生36人、護(hù)士106人、醫(yī)技42人）和一些以康復(fù)護(hù)理為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（不到10家）的醫(yī)護(hù)力量較強(qiáng)外，其他機(jī)構(gòu)的醫(yī)護(hù)水平較低。有126家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未配備醫(yī)護(hù)人員。第四部分：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)供求狀況一、機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，市場(chǎng)需求潛力大到2015年底，南京60歲及以上常住老年人口將超過150萬人，占總?cè)丝诘?6.42%，若入住養(yǎng)老

6、機(jī)構(gòu)的老人按3%的比例分析，將有4.5萬老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前全市總床位數(shù)不到3.8萬張，存在0.7萬張的缺口。城區(qū)老年人群對(duì)中高檔、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求比較旺盛，但現(xiàn)實(shí)中、大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給數(shù)量較少，而小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)硬件設(shè)施薄弱，服務(wù)和醫(yī)療水平跟不上，難以滿足城區(qū)老年人的實(shí)際需求。二、中大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足，“醫(yī)養(yǎng)融合”是發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展現(xiàn)狀：以南京市浦口區(qū)來看，公辦機(jī)構(gòu)床位趨于飽和，民辦床位占比不高（約26%），民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施、服務(wù)水平跟不上等問題，影響著浦口區(qū)養(yǎng)老福利事業(yè)的發(fā)展。探索新路：南京市已出臺(tái)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見，支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老服務(wù)中心內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，

7、符合條件的納入醫(yī)保定點(diǎn)范圍。因此，建立“醫(yī)養(yǎng)融合”式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。第五部分：入住老人的基本特征及需求分析一、自費(fèi)入住的老人的特征及動(dòng)機(jī)平均年齡為八十多歲，大多數(shù)患有老年常見病，需專人護(hù)理，家庭經(jīng)濟(jì)狀況良好。自理、介護(hù)、介助的比例分別為：10% 、60%、30%。主要?jiǎng)訖C(jī)排序如下：患病需康復(fù)治療的。年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請(qǐng)保姆的。無子女的孤寡老人。出于精神需求，喜歡與同齡人居住交流的。二、入住老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的期望從采集的走訪調(diào)查數(shù)據(jù)來看，由于生理機(jī)能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類多、患病治愈時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，很多老人行動(dòng)不便，希望就近就醫(yī)，因此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的醫(yī)療

8、配套設(shè)施對(duì)老年人來說非常重要。老年人非常重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，機(jī)構(gòu)內(nèi)一定要有散步、戶外健身的地方，還須針對(duì)老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施，這樣有利于自身的身心健康。第六部分：房產(chǎn)企業(yè)案例分析養(yǎng)老地產(chǎn)：“錢”景大 盈利難 地產(chǎn)調(diào)控下，房企向多元化突圍，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產(chǎn)商早在2010年就入場(chǎng)，萬科、保利、綠城、萬達(dá)等大房企都已提前布局，高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看起來很美，但其盈利成為房企最大的挑戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊 養(yǎng)老金的缺口、公辦養(yǎng)老院的一床難求、高端養(yǎng)老院的天價(jià)消費(fèi)等新聞經(jīng)常見諸報(bào)端

9、，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”被視為未來20年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的一塊蛋糕，開發(fā)商也“無利不起早”，紛紛涉水養(yǎng)老地產(chǎn)。截至2014年，包括保利、萬科、遠(yuǎn)洋、綠地、合生、萬達(dá)、綠城等企業(yè)在內(nèi)，全國(guó)已有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。 “房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。樓盤的規(guī)模化發(fā)展將是養(yǎng)老項(xiàng)目落地的重要保障。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新介紹，目前保利在全國(guó)5個(gè)城市有6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，未來10年內(nèi)計(jì)劃打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 “房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬年長(zhǎng)青的產(chǎn)業(yè)，所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)?！比f達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。2013年12月，萬達(dá)與中國(guó)太平保險(xiǎn)在北京簽署戰(zhàn)略

10、合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作，但目前還未披露具體的項(xiàng)目。盈利模式難解 房企開始加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)，期望從中國(guó)社會(huì)老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機(jī)。雖然搶灘房企眾多，但對(duì)于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個(gè)房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的難題。 胡在新表示，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。在國(guó)外，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資總回報(bào)在10%左右，但在國(guó)內(nèi)還無法作出適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)。據(jù)悉，近年來，房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但還未有明確的盈利模式，很多項(xiàng)目開始都以做養(yǎng)老資源的整合服務(wù)為宣傳點(diǎn)，但最后由于資金壓力都“一賣了之”。案例分析一萬科：要做養(yǎng)老業(yè)務(wù)而非地產(chǎn) 自2010年，萬

11、科宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略以來，萬科在杭州、北京已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的嘗試，但萬科始終強(qiáng)調(diào)在養(yǎng)老地產(chǎn)上做的是服務(wù)，而非開發(fā)。據(jù)悉，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面。萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在出席萬科2013年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，萬科有興趣在養(yǎng)老地產(chǎn)方面繼續(xù)探索，但其涉及的“養(yǎng)老”更多是提供養(yǎng)老服務(wù)支持方面的服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，其還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都較

12、小，郁亮說“房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。 萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，未來北京萬科的每一個(gè)項(xiàng)目中，都將拿出一棟樓自持做養(yǎng)老服務(wù)，針對(duì)萬科社區(qū)內(nèi)的孤寡、空巢、失獨(dú)老人。萬科設(shè)計(jì)的養(yǎng)老住宅將要在三層樓往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不會(huì)太大，五六十平，甚至更小，集齊了老人需要用的設(shè)備。并且一個(gè)樓里分不同的樓段，一部分重病乃至于臨終關(guān)懷、一部分需要護(hù)理、一部分就是健康老人，有侍老餐廳、食物很清淡，還有老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復(fù)健身房，和大醫(yī)院的掛號(hào)平臺(tái)（醫(yī)療健康配套服務(wù)是每一個(gè)做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)都繞不開的） 。對(duì)于推出社區(qū)養(yǎng)老的目的，毛大慶稱，與社區(qū)商業(yè)的

13、目的一樣，都是為了更好的增強(qiáng)客戶粘性，這是萬科未來十年發(fā)展升級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)（萬科的戰(zhàn)略已升級(jí)轉(zhuǎn)型成城市配套服務(wù)提供商，養(yǎng)老和醫(yī)療是其中的重要一塊）。案例分析二保利地產(chǎn) ：“微利盈利”做養(yǎng)老 2013年銷售額達(dá)1252億元的保利一直被視為萬科最強(qiáng)勁的對(duì)手，幾乎在萬科2010年宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，保利也迅速殺入這一藍(lán)海。三年后，保利重新定義了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，稱未來十年要打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 據(jù)保利地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋廣菊透露，保利正處在一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、尋找未來新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要環(huán)節(jié)，而養(yǎng)老地產(chǎn)將作為企業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的重要領(lǐng)域進(jìn)行培育。她同時(shí)指出，以普通住宅為主，適當(dāng)增持商業(yè)、養(yǎng)老等輔助物業(yè)

14、，將會(huì)是在城鎮(zhèn)化發(fā)展完成過程中，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期堅(jiān)持的策略。 從2010年涉水養(yǎng)老地產(chǎn)至今，保利地產(chǎn)已在北京、廣州、成都等5個(gè)城市擁有6個(gè)在建試點(diǎn)項(xiàng)目。保利地產(chǎn)未來將通過新建、住宅項(xiàng)目改造適老設(shè)備等方式，力爭(zhēng)在保利進(jìn)駐的每個(gè)城市中，實(shí)現(xiàn)5-6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新介紹，由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有可預(yù)期的盈利模式，保利通過不同產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以會(huì)籍收入平衡運(yùn)營(yíng)成本。宋廣菊表示，未來養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)還是可以盈利的。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去帶動(dòng)居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。未來10年

15、公司會(huì)在國(guó)內(nèi)主要的省會(huì)城市建立這樣的機(jī)構(gòu)，包括在大型社區(qū)內(nèi)配建5萬-10萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。案例分析三銀城地產(chǎn) ：18億“強(qiáng)勢(shì)”轉(zhuǎn)型進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn) 2015年1月21日，市國(guó)土局舉行2015年首場(chǎng)土地拍賣，3幅地塊均順利成交。其中，最受業(yè)界關(guān)注的南京首幅醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老院用地馬群鐘山學(xué)院附近G97地塊，經(jīng)過40輪激烈爭(zhēng)奪，最終銀城地產(chǎn)以18億元競(jìng)得，溢價(jià)80%，超過最高限價(jià)3.5億元。 G97地塊總出讓面積約12萬平方米，容積率1.54，底價(jià)10億元。該地塊共分為A、B、C、D四個(gè)小地塊。其中，A、B地塊為老年公寓用地，C、D地塊為醫(yī)療衛(wèi)生用地。按照規(guī)劃要求，C地塊須建設(shè)老年康復(fù)醫(yī)院，床位數(shù)

16、不少于400張；D地塊須建設(shè)醫(yī)護(hù)型老年公寓，床位數(shù)不少于1000張。按照銀城方面的介紹，該地塊中將有9萬方的適合老人居住的住宅、6萬方醫(yī)護(hù)型老年公寓和3萬方的老年康復(fù)三級(jí)?？漆t(yī)院。 而對(duì)于此次高價(jià)拿下一幅養(yǎng)老地產(chǎn)用地，銀城地產(chǎn)副總裁馬保華說，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要一步，也是奠基之作，未來南京很多知名房企都會(huì)這么轉(zhuǎn)型?！皩磴y城的房子里，養(yǎng)老、醫(yī)護(hù)、物業(yè)等類型都會(huì)有所涉及。” 銀城為何重金試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？ 在銀城南京公司總經(jīng)理助理王政看來，銀城對(duì)該地塊志在必得，事先做好了高價(jià)拿下的充分準(zhǔn)備，沒以傳統(tǒng)房地產(chǎn)的盈虧率來論證這一項(xiàng)目，而是以企業(yè)戰(zhàn)略層面來看待這一項(xiàng)目。近年來，銀城在德國(guó)、日本深入調(diào)

17、研、考察養(yǎng)老項(xiàng)目和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，積累了一定經(jīng)驗(yàn)和資源，擁有了試水養(yǎng)老地產(chǎn)的自信。銀城的“野心”不僅在“養(yǎng)老地產(chǎn)”，而是“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的領(lǐng)域，銀城正計(jì)劃通過“養(yǎng)老”這一“標(biāo)簽”，提升銀城的品牌價(jià)值。第七部分：*養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性分析前言業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著投資高收益的心態(tài)也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是持續(xù)穩(wěn)定的微利行業(yè)。當(dāng)然，也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓?bào)社會(huì)，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后，也必須要維持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，保持其自身的可持續(xù)發(fā)展。盈虧的主要因素是前期投入、運(yùn)營(yíng)成本和收入，前期投入是指確保養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行而進(jìn)行的硬件、軟件改造費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本是指為老人提

18、供養(yǎng)老服務(wù)所必需的各項(xiàng)費(fèi)用：有人員工資、房租、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、宣傳費(fèi)等。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)收費(fèi)）-前期投入（固定資產(chǎn)折舊）-運(yùn)營(yíng)成本=盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、伙食費(fèi)、水電費(fèi)、康娛費(fèi)等，也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。一、*養(yǎng)老院基本信息 機(jī)構(gòu)類型：養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)性質(zhì)：公辦民營(yíng)土地性質(zhì)：集體所有占地面積：16633.33建筑面積：9797.28建成時(shí)間：2010年規(guī)劃床位數(shù)量：234張地理位置及概況：該養(yǎng)老項(xiàng)目北臨*路，西臨*站（相距1.8公里），南面*路，東臨*路。前期投入約5000萬元建設(shè)，樓內(nèi)均配有醫(yī)用電梯，總建筑面積為9797.28，床位數(shù)量234張

19、。根據(jù)使用功能不同，劃分為護(hù)理床位100張，非護(hù)理床位134張。（衛(wèi)生局對(duì)帶有醫(yī)療護(hù)理功能的養(yǎng)老院，最低要求100張床位，每百張床位需配置23個(gè)護(hù)士、9個(gè)醫(yī)生，衛(wèi)生局驗(yàn)收合格后才能投入運(yùn)營(yíng)）二、市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)方式1、產(chǎn)品定位：中、高檔養(yǎng)老院，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、具有醫(yī)療資質(zhì)且享有南京市定點(diǎn)醫(yī)保單位資質(zhì)。2、經(jīng)營(yíng)方式：市場(chǎng)化運(yùn)作，非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)（在民政局注冊(cè)）。3、服務(wù)對(duì)象：全市離退休及其他有一定經(jīng)濟(jì)能力的老人，具有自理能力或失能老人。4、客群分析：三無五?？蛻?。南京市明確對(duì)三無五保對(duì)象實(shí)行托底保障，這類老人入住機(jī)構(gòu)的費(fèi)用由政府全額承擔(dān)。 高端養(yǎng)老客戶。屬于老一代高干、高管、高知人群，這類客群文化程度較高、

20、思想開明，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)要求更高，追求較舒適的養(yǎng)老環(huán)境。中等收入客戶。中等收入將是未來老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要消費(fèi)力量，由我們金融公司提供一些詳細(xì)的個(gè)性化理財(cái)規(guī)劃，購買我們的理財(cái)產(chǎn)品，以提高個(gè)人收益，改善自身的生活品質(zhì)。以房養(yǎng)老客戶。已無子女的孤寡老人，或是家中有多套房產(chǎn)，但子女沒有辦法照料老人，我們應(yīng)把握好這兩類群體，利用“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品為這些老齡群體提供相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)。異地養(yǎng)老客戶。是指老年人離開現(xiàn)有住宅，到外地居住的一種養(yǎng)老方式，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等。對(duì)有異地養(yǎng)老需求的客戶，可開發(fā)周邊景點(diǎn)一日游等不同類型的產(chǎn)品服務(wù)。醫(yī)療養(yǎng)老客戶。對(duì)此類老人入院時(shí)，應(yīng)進(jìn)行全面

21、體檢評(píng)估，制定個(gè)性化護(hù)理康復(fù)方案，做好康復(fù)治療的指導(dǎo)和陪護(hù)。老人以住院的方式入住，可以使用醫(yī)?？?，能極大減輕老人及其家屬的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 格 表（一）護(hù)理等級(jí)三人間護(hù)理費(fèi)伙食費(fèi)水電費(fèi)康娛費(fèi)合計(jì)自理120036060060602280介助120048060060602400介護(hù)120078060060602700介護(hù)1200108060060603000介護(hù)1200138060060603300介護(hù)1200協(xié)商6006060協(xié)商價(jià)格表（二）護(hù)理等級(jí)二人間護(hù)理費(fèi)伙食費(fèi)水電費(fèi)康娛費(fèi)合計(jì)自理204036060060603120介助204048060060603240介護(hù)20407806006

22、0603540介護(hù)2040108060060603840介護(hù)2040138060060604140介護(hù)2040協(xié)商6006060協(xié)商價(jià) 格 表（三）護(hù)理等級(jí)單人間護(hù)理費(fèi)伙食費(fèi)水電費(fèi)康娛費(fèi)合計(jì)自理380036060060604880介助380048060060605000介護(hù)380078060060605300介護(hù)3800108060060605600介護(hù)3800138060060605900介護(hù)3800協(xié)商6006060協(xié)商四、養(yǎng)老院組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置1、養(yǎng)老院項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)*養(yǎng)老公司養(yǎng)老院院長(zhǎng)副院長(zhǎng)/兼財(cái)務(wù)部綜合管理部安全保衛(wèi)衛(wèi)生綠化餐飲管理副院長(zhǎng)/助理醫(yī)護(hù)部醫(yī)療檢查康復(fù)治療藥品管理護(hù)理部

23、生活護(hù)理保健咨詢健身文娛2、養(yǎng)老院項(xiàng)目人力資源配置設(shè)立部門：財(cái)務(wù)部、綜合管理部、醫(yī)護(hù)部、護(hù)理部人員配置：（人員根據(jù)入住率酌情壓縮，降低運(yùn)營(yíng)成本）部門職位入住率100%配備入住率90%配備入住率80%配備入住率70%配備入住率60%配備入住率50%配備辦公室院長(zhǎng)111000副院長(zhǎng)/助理221111財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納221111綜合管理部保安555555保潔666555綠化111111廚師333222醫(yī)護(hù)部醫(yī)生332211護(hù)士、醫(yī)技11109866護(hù)理部護(hù)工323026222016人員合計(jì)666355474238五、設(shè)施設(shè)備配置配置要求：養(yǎng)老院的內(nèi)部裝修及設(shè)施配備，應(yīng)符合南京市民政局相關(guān)管理規(guī)定中的

24、要求。居室配置：為了老人能夠舒適的居住生活，養(yǎng)老院房間可分為家庭套房、單人間、雙人間、三人間，房間內(nèi)配置有床頭緊急呼叫器、醫(yī)用升降床、醫(yī)用床頭柜、衣櫥、電視、空調(diào)、寫字臺(tái)桌椅、無線寬帶、獨(dú)立衛(wèi)生間、小型洗衣機(jī)、熱水器、浴霸等?；锸城闆r：養(yǎng)老院需設(shè)置營(yíng)養(yǎng)食堂，配備食堂運(yùn)行所需基礎(chǔ)設(shè)備，以養(yǎng)生式飲食安排老人的一日三餐，科學(xué)搭配、營(yíng)養(yǎng)配餐，不僅為老人們提供優(yōu)質(zhì)可口的美味佳肴，還定期為老人配送水果、牛奶，讓老人們吃得可口是我們的重要著力點(diǎn)。室內(nèi)功能區(qū)：設(shè)有放射室、B超室、心電室、生化血液檢驗(yàn)室、藥房、內(nèi)科、理療中心等醫(yī)療設(shè)施；多功能廳、康復(fù)健身廳、影音廳、閱覽室、教室、棋牌室等文體娛樂設(shè)施；廚房、餐廳

25、、公共衛(wèi)生間等后勤保障設(shè)施。為老人提供了醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)、交流、閱覽、棋牌娛樂等全方位養(yǎng)老服務(wù)。戶外活動(dòng)區(qū)：設(shè)有休閑區(qū)、健身區(qū)、種植區(qū)、小超市等，靠近老人活動(dòng)中心，方便老人戶外休閑娛樂活動(dòng)。六、收支情況分析以48套雙人間、30套三人間、12套四人間（用于接納政府托底的五保老人） 為例1、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入 房屋升級(jí)改造、裝修費(fèi)用，包括集中供暖、增加監(jiān)控探頭、室內(nèi)地面鋪設(shè)PVC防滑地膠、墻面頂棚出新、供水龍頭、照明、床頭緊急呼叫器等，約1000元/，需投入1000萬元。申請(qǐng)醫(yī)療資質(zhì)，需投入污水處理設(shè)備，醫(yī)療垃圾集中管理，申請(qǐng)環(huán)境影響檢測(cè)通過，約投入50萬元?；尽⑨t(yī)療、康復(fù)設(shè)施設(shè)備投入，合計(jì)43

26、2萬元，詳見附件：以上裝修、醫(yī)療配套、設(shè)施設(shè)備投入合計(jì)1482萬元。每張床位給予10000元的一次性改造補(bǔ)助，合計(jì)234萬元。扣除政府一次性補(bǔ)貼，實(shí)際投入合計(jì)1248萬元。2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營(yíng)投入人工成本（根據(jù)入住率情況，人員配置酌情增減）根據(jù)入住率100%-50%分別為：398萬元、376萬元、313萬元、260萬元、214萬元、204萬元。部門職位薪資標(biāo)準(zhǔn)/人月（元）社保福利/人月（元）薪酬福利/人年（元）入住率100%年人工成本（元）入住率90%年人工成本（元）入住率80%年人工成本（元）入住率70%年人工成本（元）入住率60%年人工成本（元）入住率50%年人工成本（元）辦公室院長(zhǎng)180

27、005106.8277282277282 277282 277282 0 0 0 副院長(zhǎng)/助理120003771.2189254378509 378509 189254 189254 189254 189254 財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納40001490.465885131770 131770 65885 65885 65885 65885 綜合管理部保安3000767.845214226068 226068 226068 226068 226068 226068 保潔200073632832196992 196992 196992 164160 164160 164160 綠化2500656.5378

28、7837878 37878 37878 37878 37878 37878 廚師3000767.845214135641 135641 135641 90427 90427 90427 醫(yī)護(hù)部醫(yī)生100002326147912443736 443736 295824 295824 147912 147912 護(hù)士、醫(yī)技60001435.689227981499 892272 803045 713818 535363 535363 護(hù)理部護(hù)工3000767.845214994699.2904272723417.6人員合計(jì)其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)入住率100%-50%分別為：166萬元、151萬元、137

29、萬元、122萬元、108萬元、93萬元。解決當(dāng)?shù)亟值牢灞＠先送械妆Ｕ蠁栴}（目前13人，預(yù)計(jì)未來最多48人），可以免收房產(chǎn)租金。開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，第一年20萬元，第二年10萬元，第三年至第五年各5萬元，合計(jì) 45萬元、年均9萬元。支出項(xiàng)目人均月支出費(fèi)用（元）人均年支出費(fèi)用（元）入住率100%年支出費(fèi)用（元）入住率90%年支出費(fèi)用（元）入住率80%年支出費(fèi)用（元）入住率70%年支出費(fèi)用（元）入住率60%年支出費(fèi)用（元）入住率50%年支出費(fèi)用（元）備注伙食費(fèi)4505400885600761400631800水電費(fèi)6072016848015163213478411808010152084240取

30、暖費(fèi)881738817388173881738817388173自建集中供暖設(shè)備，約每月3元/成本，按每年3個(gè)月供暖周期計(jì)算辦公費(fèi)用18000162001440012600108009000設(shè)備耗材、維護(hù)300000300000300000300000300000300000含四部醫(yī)用電梯年檢維保費(fèi)房產(chǎn)租金000000宣傳費(fèi)用900009000090000900009000090000其他運(yùn)營(yíng)成本合計(jì)養(yǎng)老院補(bǔ)貼五保老人各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)根據(jù)入住率100%-50%分別為：13萬元、12萬元、11萬元、9萬元、8萬元、7萬元。收費(fèi)類別收費(fèi)項(xiàng)目月貼補(bǔ)費(fèi)用/人（元）年貼補(bǔ)費(fèi)用/人（元）入住率100%年收入（

31、元）入住率90%年收入（元）入住率80%年收入（元）入住率70%年收入（元）入住率60%年收入（元）入住率50%年收入（元）床位費(fèi)四人間1201440691206192054720489604176034560護(hù)理費(fèi)自理72864864077766912604851844320介助961152334082995226496230401958417280介護(hù)2162592233282073618144155521296010368收入合計(jì)1344961203841062729360079488665283、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度收入測(cè)算（五保老人按900元/月政府托低價(jià)格、護(hù)理費(fèi)八折收取、伙食費(fèi)自理；自理

32、、介助、介護(hù)按20%、60%、20%比例測(cè)算） 經(jīng)營(yíng)性收入根據(jù)入住率100%-50%分別為：775萬元、698萬元、619萬元、542萬元、465萬元、387萬元。收費(fèi)類別收費(fèi)項(xiàng)目月費(fèi)用/人（元）年費(fèi)用/人（元）入住率100%年收入（元）入住率90%年收入（元）入住率80%年收入（元）入住率70%年收入（元）入住率60%年收入（元）入住率50%年收入（元）床位費(fèi)雙人間204024480三人間120014400907200777600648000四人間90010800518400464400410400367200313200259200護(hù)理費(fèi)自理360432015984014256012960

33、01123209504082080介助4805760645120581760518400449280385920322560介護(hù)108012960479520427680375840336960285120233280五保老人護(hù)理費(fèi)自理2883456345603110427648241922073617280介助3844608133632119808105984921607833669120介護(hù)86410368933128294472576622085184041472其他伙食費(fèi)6007200842400水電費(fèi)6679218532816711214810412988811088092664康娛

34、費(fèi)6072016848015192013464011808010080084240收入合計(jì)每年政府補(bǔ)貼根據(jù)入住率100%-50%分別為：38萬元、34萬元、30萬元、27萬元、17萬元、15萬元。對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率達(dá)到70%以上，維護(hù)（房租）補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為，每年每張床位五郊區(qū)400元。本市戶籍的失能和半失能老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理補(bǔ)貼分別提高至150元/月（1800元/年）和120元/月（1440元/年），可視情逐步提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。序號(hào)補(bǔ)貼項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)入住率100%補(bǔ)貼入住率90%補(bǔ)貼入住率80%補(bǔ)貼入住率70%補(bǔ)貼入住率60%補(bǔ)貼入住率50%補(bǔ)貼備注1床位補(bǔ)貼23410000一次性補(bǔ)貼2床位費(fèi)補(bǔ)貼

35、2344009360084240748806552000入住率達(dá)70%以上3失能老人補(bǔ)貼471800846007614067680592205076041400需為本市戶籍的老人4半失能老人補(bǔ)貼14014402016001814401612801411201209601036805一次性補(bǔ)貼合計(jì)1項(xiàng)6每年補(bǔ)貼合計(jì)3798003418203038402658601717201450802-4項(xiàng)之和3、經(jīng)營(yíng)評(píng)估盈虧評(píng)估表序號(hào)收支項(xiàng)目入住率100%入住率90%入住率80%入住率70%入住率60%入住率50%備注1人工成本4256209 4076555 3403422 2778013 2361220

36、2180365 2其他運(yùn)營(yíng)成本1928253 1783245 1638237 1494453 1351893 1203213 3支出合計(jì)6184462 5859800 5041659 4272466 3713113 3383578 1-2項(xiàng)之和4經(jīng)營(yíng)收入7749072 6984648 6191352 5420448 4647312 3867336 5政府每年補(bǔ)助379800 341820 303840 265860 171720 145080 6收入合計(jì)8128872 7326468 6495192 5686308 4819032 4012416 4-5項(xiàng)之和7利潤(rùn)1944410 146666

37、8 1453533 1413842 1105919 628838 收入費(fèi)用比率前三位分別是：床位費(fèi)51%、伙食費(fèi)21%、護(hù)理費(fèi)19%成本費(fèi)用比率前三位分別是：人員工資69%、伙食費(fèi)20%、設(shè)備維護(hù)5%投資收益周期測(cè)算入住率達(dá)到100%的前提下，投資回報(bào)率為15.58%，7年能夠收回前期投入資金。入住率達(dá)到70%的前提下，投資回報(bào)率為11.33%，9年能夠收回前期投入資金。入住率100%入住率90%入住率80%入住率70%入住率60%入住率50%第一年1944410 1466668 1453533 1413842 1105919 628838 第二年3888820 2933336 2907066 2827684 2211839 1257676 第三年5833229 440000