1、【房地產(chǎn)】某地產(chǎn)：新項(xiàng)目產(chǎn)品(chnpn)解決方案交流分享第一頁(yè)，共71頁(yè)。產(chǎn)品回顧集團(tuán)目前的操作(cozu)思路Pulte模式土地客戶1Yeah！客戶(k h)細(xì)分七對(duì)眼睛(yn jing)七對(duì)眼睛產(chǎn)品圖書館城市地圖Yeah！以了解客戶為市場(chǎng)工作的起點(diǎn)客戶貫穿營(yíng)銷始終強(qiáng)大有效的“系統(tǒng)”工具箱32第二頁(yè)，共71頁(yè)。美國(guó)(mi u)住宅市場(chǎng)的客戶細(xì)分。TCG 5TCG 4TCG 3TCG 2TCG 1活躍長(zhǎng)者老年回歸型多次置業(yè)二次置業(yè)首次置業(yè)1客戶(k h)細(xì)分為了能夠?qū)⒖蛻艏?xì)分改變了什么說清楚，我們用Pulte homes在Los Angeles東部的Dlamond Bar（鉆石吧）小區(qū)為例，

2、來說明從土地取得，到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及到最終的客戶檢驗(yàn)全過程中客戶細(xì)分的價(jià)值是如何(rh)體現(xiàn)的。04年我們基本上完成了全國(guó)范疇內(nèi)的客戶細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)，并開始在各個(gè)區(qū)域作本地化的細(xì)份標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言已經(jīng)建立，但客戶細(xì)分的深化和應(yīng)用尚在進(jìn)行第三頁(yè)，共71頁(yè)。2客戶(k h)土地為中國(guó)家庭尋找(xnzho) 合適的土地。土地屬性需求清單Diamond Bar XX年X月X日目標(biāo)客戶：中國(guó)家庭生意人最關(guān)心土地價(jià)值屬性：臨近高速公路的入口或出口非常關(guān)心孩子教育，臨近學(xué)校喜歡買位置高的房子喜歡水，水對(duì)于中國(guó)人有特殊的意義重風(fēng)水05年我們已經(jīng)完成了從客戶到土地從土地返回客戶的工作體系受客戶細(xì)分深度的影響，我們目前(mq

3、in)從客戶到土地的描述上處于起步階段，對(duì)客戶的土地價(jià)值需求理解不及Pulte的標(biāo)準(zhǔn)第四頁(yè)，共71頁(yè)。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)，需要精準(zhǔn)(jn zhn)的、針對(duì)客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。3客戶(k h)產(chǎn)品產(chǎn)品需求清單Diamond Bar XX年X月X日目標(biāo)客戶：中國(guó)家庭生意人三代人家庭,兩代人文化共存紅線內(nèi)建造地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品兩層樓房子作為產(chǎn)品的主要特征之一；二代生活需要29003400平方英尺之間；喜歡入口特別大，所以喜歡雙門的門型；喜歡前后都有花園，喜歡精細(xì)的花、樹木、小溪水；不太愛炫耀，低調(diào)，喜歡私密性的；通過充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)立面顏色知道比較清楚了；不喜歡樓梯對(duì)門，風(fēng)水不好，樓梯都是開在旁邊的；

4、屋子里住兩代人，年輕一代需要現(xiàn)代的廚房，給老人單獨(dú)做第二個(gè)廚房，濕性廚房，用煤氣灶，用油煙機(jī)；老人有一定隱私，不希望任何時(shí)候都在眾人的眼皮下面，靠樓梯有一個(gè)私密性很好的臥室和洗手間，是專門給她一個(gè)人用的；老人房光線非常的好，非常的通透，有很多自然光線進(jìn)入進(jìn)來，而且景觀很美；客廳里看到外面很美的景觀，也可通過適當(dāng)?shù)拈T窗看到；目前集團(tuán)尚未打通從客戶到產(chǎn)品的研究通路，階段來看我們很難描述到Pulte的標(biāo)準(zhǔn)通過競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系找到客戶，通過對(duì)手描述客戶需求成為目前的重要手段通過針對(duì)性的客戶價(jià)值排序研究，判斷客戶的核心成本(chngbn)需求在者，本土住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需要在前期重點(diǎn)解決競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系第五頁(yè)，共71頁(yè)

5、。關(guān)注內(nèi)容從客戶到土地通過土地指標(biāo)對(duì)不同屬性客戶的影響，建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶通過城市關(guān)系與城市角色判斷客戶來源以及(yj)競(jìng)爭(zhēng)范圍理解土地的價(jià)值，尋求土地價(jià)值最大化的產(chǎn)品解決方案理解土地自身以及(yj)周邊狀況，判斷規(guī)劃景觀單體的影響土地控規(guī)對(duì)單體選型的影響判斷土地與產(chǎn)品的關(guān)系確立開發(fā)思路了解土地周邊配套以及(yj)資源，尋求土地屬性的改善機(jī)會(huì)第六頁(yè)，共71頁(yè)。關(guān)注內(nèi)容從市場(chǎng)（客戶）到產(chǎn)品機(jī)會(huì)(j hu)了解區(qū)域的市場(chǎng)成長(zhǎng)過程以及發(fā)展趨勢(shì)判斷競(jìng)爭(zhēng)范圍，鎖定主要競(jìng)爭(zhēng)板塊在各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中尋找機(jī)會(huì)(j hu)判斷項(xiàng)目在不同機(jī)會(huì)(j hu)條件下，不同產(chǎn)品類型的量能價(jià)格的接受能力針對(duì)不同

6、客戶審視不同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及機(jī)會(huì)(j hu)判斷遠(yuǎn)期壓力及主要對(duì)手板塊的成長(zhǎng)性重點(diǎn)解決內(nèi)容是市場(chǎng)機(jī)會(huì)(j hu)規(guī)劃單體建議第七頁(yè)，共71頁(yè)。關(guān)注(gunzh)內(nèi)容靜態(tài)理解產(chǎn)品角色對(duì)應(yīng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)做產(chǎn)品選型判斷不同產(chǎn)品的盈利能力初步明確不同產(chǎn)品類型的項(xiàng)目角色（哪怕不盈利也可以考慮）第八頁(yè)，共71頁(yè)。關(guān)注內(nèi)容動(dòng)態(tài)理解產(chǎn)品(chnpn)角色管理項(xiàng)目核心成本主觀上通過不同產(chǎn)品(chnpn)類型的比例關(guān)系，動(dòng)態(tài)觀察不同產(chǎn)品(chnpn)類型的盈利能力多種產(chǎn)品(chnpn)組合分析，尋求項(xiàng)目滿足公司戰(zhàn)略的最佳組合方案（可以是現(xiàn)金流/利潤(rùn)/量）通過關(guān)注規(guī)劃管理項(xiàng)目核心成本容積率的價(jià)值以及效率（把容積率給到價(jià)

7、值最大化的產(chǎn)品(chnpn)中去）對(duì)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在產(chǎn)品(chnpn)庫(kù)中尋找產(chǎn)品(chnpn)進(jìn)一步審視開發(fā)思路和開發(fā)節(jié)奏的組合關(guān)系第九頁(yè)，共71頁(yè)。關(guān)注內(nèi)容從客戶到成本控制(kngzh)客戶價(jià)值排序重點(diǎn)關(guān)注會(huì)所、車位、地下室、人防、景觀、結(jié)構(gòu)價(jià)值、立面、門窗等客戶關(guān)注成本的結(jié)構(gòu)安排開發(fā)節(jié)奏，研討不同開發(fā)節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目盈利能力的影響第十頁(yè)，共71頁(yè)。關(guān)注內(nèi)容開發(fā)節(jié)奏(jizu)確定確定最終開發(fā)節(jié)奏(jizu)確定一期開發(fā)范圍，示范區(qū)范圍第十一頁(yè)，共71頁(yè)。案例：旗忠項(xiàng)目定位報(bào)告土地屬性分析客戶對(duì)土地屬性的需求(xqi)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷與客戶定位土地價(jià)值分析第十二頁(yè)，共71頁(yè)。浦東機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng)人民廣

8、場(chǎng)宗地顓橋老閔行板塊(bn kui)1、在城市(chngsh)中的位置外環(huán)外，黃浦江以西、以北閔行區(qū)西南，中心城區(qū)外西南方向2、片區(qū)范圍銀都路以南、黃浦江以西以北閔行區(qū)域包含馬橋鎮(zhèn)、江川路街道、吳涇鎮(zhèn)、顓橋鎮(zhèn)、梅隴鎮(zhèn)少量地區(qū)，面積約147平方公里。第十三頁(yè)，共71頁(yè)。旗忠屬于城市衛(wèi)星鎮(zhèn)定位，宗地屬于萬科傳統(tǒng)的城市花園系列土地價(jià)值，因此，我們此次除了標(biāo)準(zhǔn)的土地的基本價(jià)值了解外，還有一些特殊的土地關(guān)注點(diǎn)城市角色以及同等類型衛(wèi)星鎮(zhèn)的關(guān)系除本區(qū)域外，宗地可輻射的能力及范圍同等級(jí)區(qū)域的判斷和了解周邊區(qū)域人口構(gòu)成以及導(dǎo)入人口的特征及他們(t men)對(duì)市政配套的需求尋求土地價(jià)值改善的必要條件及支持完成客戶

9、的初步選擇判斷在尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)后，判斷各類客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力第十四頁(yè)，共71頁(yè)。1、城鎮(zhèn)布局規(guī)劃 上?！笆晃濉币?guī)劃提出城鎮(zhèn)發(fā)展的“1966”體系，即1個(gè)中心城、9個(gè)新城、600個(gè)左右中心鎮(zhèn)和6000個(gè)左右中心村。 9個(gè)新城中嘉定、松江和臨港為重點(diǎn)。 本片區(qū)處“9城”中的閔行新城范圍，是上海市城鎮(zhèn)發(fā)展的重點(diǎn)方向之一。2、區(qū)域功能定位 本片區(qū)在城市中的功能是為提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力做貢獻(xiàn)，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和新城鎮(zhèn)體系。 3、結(jié)論本片區(qū)是上海新城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)之一、是城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和集中區(qū)域之一，是人口(rnku)流入的重要區(qū)域之一4、遠(yuǎn)期規(guī)劃 “十一五”期間，預(yù)計(jì)閔行區(qū)可建成商品房面積達(dá)到1500萬平米

10、“十一五”期間，閔行區(qū)年均GDP增長(zhǎng)達(dá)到15% 預(yù)計(jì)到2010年，閔行區(qū)常住總?cè)丝?rnku)數(shù)達(dá)到200萬，其中戶籍人口(rnku)數(shù)100萬土地屬性分析 片區(qū)自身以及在上海發(fā)展(fzhn)中的角色第十五頁(yè)，共71頁(yè)。紫竹園區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)(jngj)技術(shù)開發(fā)區(qū)旗忠森林(snln)體育城航天(hngtin)新區(qū)宗地吳涇老工業(yè)基地江川綜合性商業(yè)中心片區(qū)內(nèi)開發(fā)區(qū)1、國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)：閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2、市級(jí)開發(fā)區(qū)：紫竹開發(fā)園區(qū)；莘莊工業(yè)區(qū)航天科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地土地屬性分析 宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況1986年8月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，總面積3.5平方公里。2005年園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值277.32億元，銷售收入

11、294.41億元，利潤(rùn)29.92億元，出口交貨值57.52億元。目前有三菱電梯、可口可樂、富士施樂、強(qiáng)生、百事可樂、中美施貴寶、博朗、不凡帝等國(guó)際著名跨國(guó)公司在開發(fā)區(qū)投資。2001年9月12日由上海市人民政府批準(zhǔn)建立。一期規(guī)劃面積13平方公里，分大學(xué)園區(qū)、研發(fā)基地及產(chǎn)業(yè)孵化基地。 科學(xué)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有7000畝的大學(xué)園區(qū)，上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)和臺(tái)灣新竹交大上海工業(yè)研究院等理工科大學(xué)保證了強(qiáng)大的科研開發(fā)能力。 中國(guó)網(wǎng)通南方總部、漢芯半導(dǎo)體、意法半導(dǎo)體研發(fā)中心、美國(guó)微軟MSN公司、國(guó)家動(dòng)物醫(yī)學(xué)研究中心等近200家知名企業(yè)簽約入駐。1995年8月經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)立的市級(jí)工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積17.88平方

12、公里，目前，第一、二期9.5平方公里已開發(fā)完成。 2005年莘莊工業(yè)區(qū)引進(jìn)外資項(xiàng)目56個(gè)，項(xiàng)目總投資3.24億美元，至2005年底有264個(gè)中外企業(yè)落戶，出口總額為7.37億美元。園區(qū)以信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、汽車配件和機(jī)電工業(yè)、新材料為四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前擁有迪比特、奧特斯、上廣電NEC等知名企業(yè)。第十六頁(yè)，共71頁(yè)。土地屬性分析(fnx) 宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況大項(xiàng)小項(xiàng)名稱商業(yè)配套大型超市/賣場(chǎng)歐尚超市(位于輕軌東川路站)便利型商業(yè)圈/街東川路站商圈，吳涇鎮(zhèn)商圈，景谷路商圈教育文化初中、小學(xué)、幼兒園閔行中學(xué)(市重點(diǎn))，交大二附中(區(qū)重點(diǎn))，馬橋強(qiáng)恕學(xué)校(9年一貫制)，北橋中學(xué)、北橋小學(xué)高校華師大閔

13、行校區(qū)，交大閔行校區(qū)，東海學(xué)院(民辦學(xué)院)醫(yī)療醫(yī)院吳涇醫(yī)院(二級(jí)醫(yī)院)景觀環(huán)境江河湖海等稀缺自然景觀旗忠高爾夫，森林體育城公園綠地閔行公園，吳涇公園運(yùn)動(dòng)休閑高級(jí)運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所旗忠高爾夫，森林體育城片區(qū)內(nèi)(q ni)配套商業(yè)配套多集中在地鐵沿線和老閔行板塊內(nèi)；中小學(xué)教育配套也都在距離宗地2-3公里以上；距離最近的第五(d w)醫(yī)院處于老閔行，直線距離大約2.5公里第十七頁(yè)，共71頁(yè)。土地屬性分析(fnx) 宗地片區(qū)與城市關(guān)系公路(gngl)交通和軌道交通是重要的人口導(dǎo)入途徑，宗地周邊的主要公路(gngl)干道系統(tǒng)是滬閔路和A4，連接延安路高架和A20（外環(huán)線）。莘莊滬閔路A4外灘滬閔高架延安高架A

14、20內(nèi)環(huán)高架公路交通宗地第十八頁(yè)，共71頁(yè)。土地屬性分析 宗地片區(qū)與城市(chngsh)關(guān)系現(xiàn)狀：目前(mqin)距離宗地最近的軌道線是5號(hào)線，在莘莊連接1號(hào)線，通往市區(qū)。規(guī)劃：一號(hào)線延伸段預(yù)計(jì)于2010年通車，站點(diǎn)距離宗地大約1公里。外灘軌道交通宗地5號(hào)線1號(hào)線1號(hào)線延伸段第十九頁(yè)，共71頁(yè)。土地屬性分析 宗地土地屬性綜合(zngh)評(píng)定土地屬性因子評(píng)級(jí)區(qū)位環(huán)線范圍四交通條件公交站點(diǎn)五軌道交通站點(diǎn)四快速道路三配套設(shè)施商業(yè)配套四休閑運(yùn)動(dòng)三醫(yī)療配套四教育配套四景觀環(huán)境二城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)三歷史接受度四第二十頁(yè)，共71頁(yè)?？蛻魧?duì)土地屬性的需求分析(fnx)2.1 從土地到客戶的需求判斷2.2 從

15、上?？蛻艏?xì)分看需求判斷客戶對(duì)土地屬性的需求(xqi)分析第二十一頁(yè)，共71頁(yè)?？蛻?k h)對(duì)土地屬性的需求分析 從土地到客戶(k h)的需求判斷需求配套設(shè)施交通環(huán)境景觀城市角色生活配套文脈屬性教育配套醫(yī)療配套休閑配套公共交通便利私家車交通便利交通擁堵交通噪音可視距離距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)歷史接受度DDDDCCBBAABBCD社會(huì)新銳青年之家acdcbadddcccbc青年持家acbbbaccccccbc望子成龍小太陽(yáng)bcaccbbccbcbcc后小太陽(yáng)bccccbbccbcbcc孩子三代acabcbbccbcbcc健康養(yǎng)老老人123代abdacbcccabaca富貴之家富貴之家1

16、cbccadaabaaabb富貴之家2cbccbdabbababb經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)中年之家adcbdadddcdccc投資者投資者acbbcbbbbbbbac從集團(tuán)客戶細(xì)分手冊(cè)出發(fā)，結(jié)合上海本地客戶情況，給出了各類人群(rnqn)對(duì)于房屋的價(jià)值排序?？梢钥闯?，由于宗地的土地屬性比較特殊，與之基本相符的僅有青年之家、健康養(yǎng)老和富貴之家2。第二十二頁(yè)，共71頁(yè)?？蛻魧?duì)土地屬性的需求(xqi)分析 從上?？蛻艏?xì)分看需求(xqi)判斷區(qū)位交通條件配套設(shè)施景觀環(huán)境城市角色匹配度環(huán)線范圍權(quán)重公交站點(diǎn)權(quán)重軌道交通站點(diǎn)權(quán)重快速道路權(quán)重商業(yè)配套權(quán)重休閑運(yùn)動(dòng)權(quán)重醫(yī)療配套權(quán)重教育配套權(quán)重景觀環(huán)境權(quán)重產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)權(quán)重4543

17、434423社會(huì)新銳青年之家（新上海人） 37%121%38%52%125%43%312%310%47%45%-1.718青年之家（老上海人）310%124%212%37%39%42%115%211%38%52%-1.924 青年持家39%128%117%37%213%52%38%43%311%43%-1.870 兩代情深38%119%210%44%116%38%211%212%45%37%-1.831 望子成龍38%120%211%38%113%44%212%113%45%36%-2.008 老人三代38%126%310%37%119%45%214%52%37%52%-1.886 富貴之家青

18、年富貴之家211%122%39%44%113%32%115%115%52%39%-2.348 中年富貴之家212%118%212%37%212%34%212%310%43%310%-1.738 務(wù)實(shí)之家38%123%211%37%115%45%115%36%36%44%-2.051 第二十三頁(yè)，共71頁(yè)。旗忠占地規(guī)模較大，地價(jià)一次性付款，需要快速回流資金，銷售量是旗忠項(xiàng)目操作的關(guān)鍵除了本區(qū)域市場(chǎng)外，我們同樣關(guān)注區(qū)域外的市場(chǎng)機(jī)會(huì)(j hu)，來保證量能的穩(wěn)定同時(shí)在土地屬性的研究中發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域受近城市板塊的分流非常嚴(yán)重，因此，在此競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，重點(diǎn)判斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以及競(jìng)爭(zhēng)壓力是項(xiàng)目定位、未來發(fā)展的關(guān)鍵同

19、時(shí)，關(guān)注并判斷遠(yuǎn)期各個(gè)板塊的成長(zhǎng)性帶給項(xiàng)目的壓力也更為重要因此，判斷宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)(j hu)要擴(kuò)大范圍第二十四頁(yè)，共71頁(yè)。本項(xiàng)目位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)，南靠鐵路，東鄰華寧路，地塊距離老閔行核心區(qū)域約有3公里。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系來看本案可以(ky)歸入老閔行板塊。老閔行位于閔行區(qū)西南部，是閔行區(qū)的前身，然而偏遠(yuǎn)、落后的印象讓人們始終難以接受老閔行地區(qū)，除了消化當(dāng)?shù)氐娜巳?，很少有外來人口到老閔行來購(gòu)房。但是隨著交大、華師大閔行校區(qū)的逐步落成，紫竹科學(xué)園區(qū)的正式啟動(dòng)，大批高素質(zhì)人口的導(dǎo)入為板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展(fzhn)帶來了較為持久的利好。 地塊(d kui)描述板塊描述區(qū)域在售項(xiàng)目的客源，

20、主要包括兩部分，一部分為老閔行本區(qū)域客戶，一部分為市區(qū)客戶主要來自閔行、徐匯、長(zhǎng)寧等地，其中公寓項(xiàng)目的主力客戶為本區(qū)域客戶，別墅的客戶主要為市區(qū)客戶。外灘宗地5號(hào)線1號(hào)線市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 宗地區(qū)域市場(chǎng)老閔行板塊第二十五頁(yè)，共71頁(yè)。第二十六頁(yè)，共71頁(yè)。面積80-120120-140140-160160-170170-180180-190190-210210以上供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4500-50003050 3050 246 246 140 140 5000-550033352 21174 9331 5151 1738 738 468 168 5500-

21、600028436 16586 11067 5950 5991 2629 835 166 2292 696 760 6000-650017919 10924 16421 11421 2579 1579 364 164 3319 1215 4941 4410 4998 4263 6500-70002564 958 3010 482 1800 1644 1678 1678 1398 1398 8247 6890 7153 6341 220 220 7000-7500874 874 726 426 4640 3476 2294 2294 9844 6578 7500-8000304 304 368

22、368 141 141 9268 9104 15431 9895 10324 8444 1821 584 8000-8500656 656 519 519 381 381 220 220 8500-9000163 163 537 537 1273 919 1771 1392 220 220 9000-9500365 365 4227 2507 9500-10000178 178 1872 1296 2750 1820 5518 1507 10000-10500178 178 184 184 435 220 10500-11000736 552 899 209 11000-115001118 7

23、55 11500以上1299 924 805 599 合計(jì)86499 53870 40442 23617 13115 7297 18071 15574 26145 16909 39839 30953 21703 15954 10840 4894 單價(jià)和面積(min j)關(guān)系銷售(xioshu)率：68%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找(xnzho) 宗地區(qū)域市場(chǎng)第二十七頁(yè)，共71頁(yè)?？偨Y(jié)區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，公寓市場(chǎng)方面去化情況較差，整體消化率不高目前本區(qū)域內(nèi)160-210平方米的聯(lián)排別墅去化情況最好，去化率基本都在70%左右，由于有大量的市區(qū)客戶購(gòu)買，對(duì)區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)形成了強(qiáng)有力的支撐。面積段在210平方米

24、以上的別墅去化情況不太理想，主要是由于區(qū)域內(nèi)的大環(huán)境檔次不高，高端的客源對(duì)本區(qū)域的環(huán)境存在一定的抗性。公寓市場(chǎng)主要本地客源量，產(chǎn)品力不強(qiáng)，很難吸引市區(qū)客戶，另一方面在老閔行和市區(qū)中間的春申，顓橋以及周邊的九亭和新橋板塊也大量攔截和分流了市區(qū)客戶，導(dǎo)致本區(qū)域受到較大的外來競(jìng)爭(zhēng)壓力。區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)期供應(yīng)量穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)在階段內(nèi)存在宗地距離軌道交通較遠(yuǎn)，宗地較區(qū)域內(nèi)其他(qt)項(xiàng)目的地理位置劣勢(shì)明顯，本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯市場(chǎng)(shchng)機(jī)會(huì)尋找 宗地區(qū)域市場(chǎng)(shchng)第二十八頁(yè)，共71頁(yè)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)(j hu)尋找 其他板塊分析判斷市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)(j hu)宗地依據(jù)軌道(gudo)交通線的分布以及客戶

25、導(dǎo)入的原理，宗地區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布如圖所示。九亭新橋莘莊春申顓橋5號(hào)線9號(hào)線競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)板塊分布第二十九頁(yè)，共71頁(yè)。市場(chǎng)(shchng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-顓橋 交通出行 顓橋板塊位于閔行的南部(nn b)地區(qū)，與梅隴鎮(zhèn)相鄰，距徐家匯大致16公里的距離，通過外環(huán)線、滬閔路、莘奉金高速以及軌道交通5號(hào)線，可以到達(dá)市區(qū)各區(qū)域。區(qū)域描述目前本區(qū)域內(nèi)在售的個(gè)案有6個(gè)基本(jbn)也都分布在5號(hào)線顓橋站附近。外區(qū)域客戶成為顓橋的主要支持宗地顓橋5號(hào)線9號(hào)線商業(yè)配套區(qū)域內(nèi)的商業(yè)主要集中在顓橋老鎮(zhèn)和都市路附近，周邊國(guó)際保齡球館、好愛廣場(chǎng)、都市陽(yáng)光商業(yè)廣場(chǎng)。目前已投入運(yùn)營(yíng)的好愛廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有

26、華聯(lián)吉買盛、上島咖啡、海鮮酒樓、浴場(chǎng)、多家美食餐館。板塊同時(shí)距離春申板塊的春申購(gòu)物中心，易買得、歐倍德、九百家居各大商場(chǎng)都較近。A4A20市區(qū)客戶 : 本區(qū)域客戶80% : 20%第三十頁(yè)，共71頁(yè)。面積80-100100-120120-140140-160160-170170-210210以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4000-4500539 539 1084 1084 243 243 157 157 850 850 386 386 3260 3260 4500-50004150 4150 2293 2293 1955 1955 1536 1536

27、482 482 1589 459 12005 10875 5000-55003283 3111 2192 2192 2803 2545 2585 1810 338 1150 12748 9659 5500-60008929 8929 3501 3501 3032 2758 2573 2573 235 235 18790 18516 6000-650011464 6844 13658 9347 7069 3288 4254 1204 2123 653 811 180 7155 3588 48554 26074 6500-70005180 3859 18139 13594 12005 8135 6

28、04 140 663 331 210 210 37735 27203 7000-75002367 1876 3710 3233 7075 4679 3973 912 427 215 17990 11353 7500-8000364 364 2755 2755 1865 1741 165 165 553 553 5777 5653 8000-8500230 230 886 694 1116 924 8500-90001141 2681 1759 210 210 4033 1970 9000-95009500-10000182 182 182 182 37688 29943 50244 39989

29、 36048 25345 11709 7420 4622 2482 6819 2936 10767 4708 162278 115757 公寓是本版塊的主要(zhyo)產(chǎn)品銷售(xioshu)率：72%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊(bn kui)分析-顓橋 第三十一頁(yè)，共71頁(yè)。小結(jié)(xioji)顓橋板塊整體去化情況都較好，去化率為71%，成交的主力價(jià)格段為6000-7000元/平方米，主力面積段為80-120元/平方米，總價(jià)段為60-80萬顓橋片區(qū)是宗地區(qū)域公寓市場(chǎng)的一級(jí)對(duì)手，別墅類聯(lián)排市場(chǎng)則相對(duì)沒有壓力軌道交通是外區(qū)域客戶購(gòu)買的主要考慮因素(yn s)，同時(shí)也攔截了市區(qū)客源向老閔行板塊的流

30、入?yún)^(qū)域遠(yuǎn)期軌道交通線沿線的土地非常少，但在售項(xiàng)目的未來推案量為52.2萬平方米，其中07年公寓供應(yīng)有10萬平方米，別墅有8萬平方米；08年公寓供應(yīng)有9.5萬平方米；08年以后公寓供應(yīng)有24.7萬平方米?？梢娢磥眍厴虬鍓K對(duì)本案有一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。市場(chǎng)(shchng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-顓橋 第三十二頁(yè)，共71頁(yè)。宗地5號(hào)線9號(hào)線九亭泗涇市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別(jbi)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-九亭區(qū)域概況九亭板塊位于松江區(qū)內(nèi)，和七寶古鎮(zhèn)僅一橋之隔。板塊的開發(fā)周期很短，區(qū)域的開發(fā)是從2000年才開始起步的，主要是受到了周邊七寶板塊的帶動(dòng)。交通出行目前區(qū)域出行主要通過滬松公路轉(zhuǎn)漕寶路，公交線路眾多，但是

31、道路較為擁堵，出行時(shí)間較長(zhǎng)，而且自駕車出行也比較不便，但是區(qū)域內(nèi)的軌道9號(hào)線正在施工中，預(yù)計(jì)07年開通，屆時(shí)區(qū)域的交通狀況將會(huì)有較大的改觀。商業(yè)配套目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套主要集中在九亭大街附近，區(qū)域整體配套較少，主要依靠東面的七寶古鎮(zhèn)，但是由于目前區(qū)域內(nèi)人口的大量導(dǎo)入，所以未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃較好，主要集中在地鐵(dti)沿線。客源分析九亭板塊是一個(gè)以公寓產(chǎn)品為主的板塊，由于板塊內(nèi)軌道9號(hào)線即將建成，吸引了大量的徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)的客戶。同時(shí)該板塊和七寶只有一橋之隔，來往十分方便，而且目前兩個(gè)板塊之間的差價(jià)相當(dāng)懸殊，所以也有很大一部分的七寶客戶選擇在九亭購(gòu)房。由于單價(jià)較低，而且未來區(qū)域內(nèi)由較好的交通

32、預(yù)期，所以目前區(qū)域內(nèi)客戶類型主要為新銳(xn ru)型客戶，其中還有部分的健康養(yǎng)老型客戶。競(jìng)爭(zhēng)分析由于未來九亭板塊在擁有軌道交通的同時(shí)還具備離市區(qū)更近的優(yōu)勢(shì)，且區(qū)域內(nèi)客戶主要以市區(qū)新銳(xn ru)型客戶為主，同時(shí)板塊內(nèi)單價(jià)也主要集中在55006000元/平方米，基本和本案單價(jià)一致，所以九亭是未來本案公寓型產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第三十三頁(yè)，共71頁(yè)。單價(jià)(dnji)和面積關(guān)系面積80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4500-500011393 11393 6557 6557

33、 5315 5315 1258 1258 1026 1026 230 230 25930 25848 5000-550043109 30212 37824 28721 13135 9132 5618 2432 3977 1421 514 514 2166 2166 107419 75548 5500-600021191 9859 73412 51361 15040 8755 9034 2840 12067 1303 1493 521 925 262 136054 76036 6000-650015133 4671 33792 22945 10620 5407 7047 1027 3390 14

34、60 2897 2346 73716 38623 6500-70002430 2430 8869 2234 7567 4558 3607 937 3820 734 162 162 940 940 27466 12066 7000-75007552 7552 3400 3291 5279 4425 1563 406 4255 2454 2376 1872 721 721 27259 22834 7500-80007401 7401 3452 3226 5683 3955 4781 1699 1892 1604 4942 1864 382 382 29341 20938 8000-8500169

35、169 250 250 417 417 136 136 443 443 1390 1390 427 427 3232 3232 8500-9000142 142 344 344 217 217 703 703 9000-9500138 138 10000-105004335 211 4335 211 11000-11500633 633 633 633 11500以上518 518 954 954 1472 1472 108378 73687 167558 118587 63057 41964 33044 10734 31011 10586 11739 7185 14826 9488 4376

36、99 278283 銷售(xioshu)率：80%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊(bn kui)分析-九亭第三十四頁(yè)，共71頁(yè)。小結(jié)(xioji)目前九亭板塊主力去化面積段為80130平方米，整體去化率為基本在70左右除了本地客戶外，區(qū)域還吸引(xyn)了大量的城市中心客戶，是宗地區(qū)域公寓的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前面積在130平方米以上的房源去化情況則相對(duì)較差，去化率在30左右，主要是由于九亭板塊的通往市區(qū)道路狀況較差，交通擁堵，出行十分不便9號(hào)線07年底通車，軌道線優(yōu)勢(shì)明顯，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)來自徐匯和長(zhǎng)寧的客源遠(yuǎn)期，9號(hào)線沿線的泗涇的供應(yīng)量，都會(huì)對(duì)宗地區(qū)域造成一定的壓力130平米以上中大面積產(chǎn)品以及特色產(chǎn)

37、品機(jī)會(huì)明顯將來九亭板塊的總的推案量仍然相當(dāng)驚人，是未來本案公寓產(chǎn)品的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其中07年推量達(dá)到70.14萬平方米，08年推量40.9萬平方米，08年以后推量還有12萬平方米市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找(xnzho) 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-九亭第三十五頁(yè)，共71頁(yè)。宗地5號(hào)線9號(hào)線新橋莘松路區(qū)域概況 新橋板塊位于松江與閔行交界，是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的成熟別墅社區(qū)，目前區(qū)內(nèi)有近30個(gè)已建成和在建樓盤，其中(qzhng)大部分為別墅社區(qū)，區(qū)域整體別墅氛圍濃厚交通出行 目前主要依賴于地鐵一號(hào)線、莘松線、各小區(qū)班車，班次很少，莘松路道路擁堵，交通出行十分不便商業(yè)配套 生活配套方面盡管已建成了樂購(gòu)、巴比倫生活廣場(chǎng)等商

38、業(yè)設(shè)施，但由于人口密度低，商業(yè)發(fā)展緩慢，還是難以完全滿足區(qū)內(nèi)居民的需求。市場(chǎng)(shchng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-新橋產(chǎn)品分析目前區(qū)內(nèi)有近30個(gè)已建成和在建樓盤(lu pn)，其中大部分為別墅社區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目約有4個(gè)，基本都為別墅和公寓的混合社區(qū)其中公寓占有較大的比例，目前區(qū)域內(nèi)公寓的售價(jià)主要集中在55007000元/平方米客源分析新橋距離莘莊很近，一直以來新橋都定位為莘莊的別墅區(qū)，所以區(qū)域內(nèi)莘莊的客戶比例很大約占5060，其余的客戶主要為來自徐匯區(qū)的客戶。由于新橋是一個(gè)別墅型板塊，別墅氛圍濃厚，環(huán)境較好，所以區(qū)域內(nèi)別墅的客戶主要以富貴1和富貴2為主，而公寓的客戶類型主要為社

39、會(huì)新銳。第三十六頁(yè)，共71頁(yè)。單價(jià)(dnji)和面積關(guān)系面積60-100100-120120-140140-180180-190190-210210以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求4000-45000 0 4500-500092 92 207 207 750 750 1048 1048 5000-55005615 184 23416 3665 3445 1048 32476 4897 5500-600013418 640 24979 6683 13096 2582 1447 312 3829 194 636 651 58056 10411 6000-65

40、001545 1545 453 347 2774 2642 321 817 5911 4535 6500-70004751 3516 2172 1337 4432 760 1420 12776 5614 7000-7500559 559 1224 1224 948 948 429 429 369 369 1774 982 212 212 5515 4723 7500-8000283 283 268 268 747 747 1421 600 881 881 3599 2778 8000-8500138 138 1363 520 3144 738 2575 199 212 212 7432 180

41、7 8500-9000175 175 440 212 615 387 9000-950099 99 123 123 189 189 411 411 9500-1000098 98 189 189 287 287 10000-1050090 90 219 219 309 309 10500-110000 0 11000-11500438 438 438 438 11500以上0 0 26550 7106 52450 13462 25975 9260 5155 1436 8467 2426 7222 1780 3054 2175 128873 37645 銷售(xioshu)率：90%市場(chǎng)(shc

42、hng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-新橋第三十七頁(yè)，共71頁(yè)。小結(jié)(xioji)目前該區(qū)域整體去化情況不佳，板塊總?cè)セ蕿?9%別墅成交情況基本好于公寓成交情況其中面積在210平方米以上的別墅去化情況最好，去化率為71，主要是由于新橋板塊是一個(gè)傳統(tǒng)的成熟別墅板塊，別墅氛圍濃厚，高端客戶接受度高公寓的去化基本在25以下，主要是由于區(qū)域內(nèi)沒有軌道交通，公交線路不發(fā)達(dá)，商業(yè)配套也不成熟，缺乏公寓客戶購(gòu)買的環(huán)境別墅類產(chǎn)品對(duì)宗地區(qū)域項(xiàng)目有一定的壓力，公寓類產(chǎn)品則基本沒有競(jìng)爭(zhēng)未來(wili)新橋板塊整體供應(yīng)量都較大，尤其是公寓產(chǎn)品（上海康城）。但是由于該板塊的交通不便，配套較差，以及產(chǎn)品力不強(qiáng)，所以在公

43、寓市場(chǎng)上該板塊對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)壓力有限，競(jìng)爭(zhēng)壓力主要集中在別墅市場(chǎng)。其中07年別墅7萬平方米，08年別墅13萬平方米，08年以后別墅15萬平方米。市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找(xnzho) 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-新橋第三十八頁(yè)，共71頁(yè)。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找(xnzho) 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)板塊分析-莘莊/春申宗地5號(hào)線9號(hào)線春申(chn shn)紅梅路蓮花路1號(hào)線莘莊區(qū)域概況春申示范居住區(qū)規(guī)劃總建筑面積170萬平方米，可以容納10萬以上人口的高綠化、現(xiàn)代化居住社區(qū)，整體環(huán)境較好，區(qū)域?qū)傩远ㄎ槐容^高檔，目前開發(fā)接近尾聲。莘莊開發(fā)的時(shí)間很早，由于有地鐵一號(hào)線的帶動(dòng)莘莊地區(qū)成為上海人口導(dǎo)入的主要地區(qū)之一。便捷的交通使它成為就職于市中

44、心大多數(shù)上班族的首選?，F(xiàn)在的莘莊基本上已經(jīng)成為上海西南部樓最多、居住最集中的區(qū)域，是閔行區(qū)內(nèi)最大的人口聚集區(qū)，目前開發(fā)量有限配套系統(tǒng)軌道交通公交系統(tǒng)快速路非常發(fā)達(dá)，商業(yè)配套生活(shnghu)配套完善產(chǎn)品分析目前板塊內(nèi)基本全部都是公寓型產(chǎn)品，以小高層為主，板塊內(nèi)沒有在售的別墅項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)中心區(qū)的公寓售價(jià)主要集中在8000元/平方米左右客源分析客源主要以本地和周邊徐匯區(qū)的客戶為主，隨著板塊的不斷開發(fā)，以及影響力的不斷擴(kuò)大，快速路軌道交通1號(hào)線吸引了來自全市各區(qū)域的客戶，其中仍然以徐匯和長(zhǎng)寧為主。目前該區(qū)域的房?jī)r(jià)水平較高，購(gòu)買客戶和本案客戶不存在直接競(jìng)爭(zhēng)第三十九頁(yè)，共71頁(yè)。單價(jià)(dnji)和面積

45、關(guān)系面積40-8080-100100-120120-140140-160160-210210以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求6000-65001011 1011 1374 1374 2385 2385 6500-70001297 1297 4854 4854 923 923 7074 7074 7000-7500284 284 4652 4652 12687 12574 925 795 574 192 447 19569 18497 7500-80001012 1012 19259 18659 19176 18676 2633 2633 186 186

46、676 676 42915 41843 8000-8500759 28733 28479 19700 19589 9192 9192 469 469 439 439 59292 58168 8500-9000446 446 6026 6026 2213 2213 1932 1796 609 453 241 11467 10934 9000-95001453 1453 1882 1882 1769 1769 5105 5105 9500-10000576 782 782 4067 327 5763 2559 141 141 11329 3809 10000-105001708 580 2106

47、236 16444 9372 2126 2126 1590 401 23975 12716 10500-11000222 222 11332 802 1515 1515 2340 440 15410 3080 11000-11500260 260 728 728 1026 402 2013 1389 11500以上627 627 627 627 3077 1742 63911 61929 67918 61584 52548 31476 5588 5432 5715 1620 2431 1743 201187 165625 銷售(xioshu)率：92%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別(jbi)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析

48、-莘莊/春申第四十頁(yè)，共71頁(yè)。小結(jié)(xioji)目前板塊整體成交率為82%，銷售情況十分理想，是所有競(jìng)爭(zhēng)板塊中成交最活躍的板塊中遠(yuǎn)期看板塊的開發(fā)已經(jīng)較為成熟，板塊的房地產(chǎn)份額正在逐漸消亡，對(duì)旗忠項(xiàng)目來說，依托快速路和環(huán)境，有機(jī)會(huì)(j hu)承接這個(gè)市場(chǎng)板塊內(nèi)主要成交的面積段為80120平方米，成交價(jià)格段為7500-8500元/平方米，總價(jià)段為70-90萬，產(chǎn)品與老閔行版塊目前看沒有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，通過產(chǎn)品類型產(chǎn)品力的塑造，有機(jī)會(huì)(j hu)爭(zhēng)奪相同總價(jià)條件下春申的有車公寓客戶市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)板塊分析-莘莊/春申第四十一頁(yè)，共71頁(yè)。3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找(xnzho) 3.

49、3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析由上表(shn bio)可見，目前整體市場(chǎng)去化情況較為理想，整體去化率為65，市場(chǎng)成交主要分為公寓和別墅兩種產(chǎn)品，其中中公寓是主力產(chǎn)品，供應(yīng)量和成交量占總體供應(yīng)量和成交量的85，公寓面積基本都在160平方米以下，別墅面積都在160以上，所以按照不同產(chǎn)品可以把本案的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分為別墅和公寓兩部分，同時(shí)由于萬科的品牌效應(yīng)以及擁有一些獨(dú)有的特殊產(chǎn)品，所以可能會(huì)給本案帶來一些潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。所以我們的競(jìng)爭(zhēng)可以分為：別墅競(jìng)爭(zhēng)公寓(gngy)競(jìng)爭(zhēng)洋房市場(chǎng)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論第四十二頁(yè)，共71頁(yè)。目前本案周邊的幾個(gè)板塊中只有新橋板塊和本案所在老閔行板塊別墅分布較廣，同時(shí)又都是以市區(qū)客源為主，所以新

50、橋和老閔行板塊是未來本案別墅競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)板塊。新橋受道路系統(tǒng)和配套的影響，經(jīng)濟(jì)類的表述表現(xiàn)一般，210平以上的舒適性別墅表現(xiàn)不錯(cuò)，而本區(qū)域配套軌道交通不錯(cuò)，但是周邊人文(rnwn)條件較差，因此，經(jīng)濟(jì)類的別墅消化率很高170190平方米的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅是宗地的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)宗地新橋老閔行5號(hào)線9號(hào)線分流客戶市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 別墅(bish)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)小結(jié)第四十三頁(yè)，共71頁(yè)。本案主力客源包括市區(qū)社會(huì)新銳和本地客戶兩部分，考慮到軌道5號(hào)線以及9號(hào)線帶來的市區(qū)人口導(dǎo)入，九亭和顓橋均是本項(xiàng)目一級(jí)公寓競(jìng)爭(zhēng)板塊；本地客戶則主要是在老閔行板塊消化，所以目前本案公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要有九亭，顓橋和老閔行3個(gè)板塊。公寓類的產(chǎn)

51、品宗地壓力較大，通過單體和環(huán)境提升(tshng)產(chǎn)品力，從而拉動(dòng)部分普通公寓。同時(shí)滿足本地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)宗地九亭老閔行5號(hào)線9號(hào)線顓橋公寓客戶分流市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找(xnzho) 公寓競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)小結(jié)第四十四頁(yè)，共71頁(yè)。莘莊和春申板塊與本案在單價(jià)和客源層次方面相差較大，所以和本案不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。目前春申、莘莊板塊公寓成交均價(jià)在70008500元/平方米之間，成交總價(jià)在80萬左右，但成交量和供應(yīng)量均不大，板塊的市場(chǎng)份額正在逐漸萎縮，而區(qū)域內(nèi)沒有此類產(chǎn)品的替補(bǔ)性出現(xiàn)通過快速路和項(xiàng)目自然景觀優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，花園洋房總價(jià)控制在60-80萬上下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)(j hu)比較明顯宗地老閔行5號(hào)線9號(hào)線春

52、申洋房客戶分流市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 洋房競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)機(jī)會(huì)小結(jié)新橋第四十五頁(yè)，共71頁(yè)。上面說了從競(jìng)爭(zhēng)看市場(chǎng)機(jī)會(huì)，找到了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但是，需要在不同客戶(k h)群體中進(jìn)一步審視不同細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，本階段需要通過競(jìng)爭(zhēng)中的典型個(gè)案，把客戶(k h)到產(chǎn)品環(huán)節(jié)打通首先通過客戶(k h)細(xì)分看不同市場(chǎng)環(huán)境，審視不同客戶(k h)關(guān)系的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和壓力通過不同客戶(k h)的典型個(gè)案，從客戶(k h)看產(chǎn)品，找出產(chǎn)品的基本配置對(duì)進(jìn)入不熟悉的市場(chǎng)和新城市來說了解本地客戶(k h)的產(chǎn)品特殊需求和認(rèn)識(shí)，對(duì)異地產(chǎn)品解決方案尤為重要第四十六頁(yè)，共71頁(yè)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)(j hu)尋找 從客戶到產(chǎn)品描述社會(huì)新銳(

53、xn ru)青年之家（新上海人）春申景城 7500假日(jir)風(fēng)景9000-11000奧林匹克花園 7600東苑米蘭城 7300合生城邦 5250總價(jià)：50-75萬單價(jià)：6000-8000面積：70-100平米這部分產(chǎn)品主要集中在九亭、春申和老閔行。代表性樓盤有：奧林匹克花園、九城湖濱、春申景城、合生城邦等。九城湖濱 6200本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總價(jià)均控制在75萬以下，但新銳客戶出行更依賴軌道，因此軌道沿線項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力。存在一定市場(chǎng)，但需努力改變土地屬性。如配備到地鐵站的班車等第四十七頁(yè)，共71頁(yè)。社會(huì)新銳(xn ru)青年之家（老上海人）春申景城 7500沁春園 7000奧林匹克花園(huyun

54、) 7600總價(jià)：50-80以及100-120萬單價(jià)：6000-8000以及9000-10000面積：70-100平米這部分產(chǎn)品(chnpn)主要集中在九亭、春申和莘莊。代表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、沁春園九城湖濱 6200老上海人對(duì)土地和區(qū)域的認(rèn)知度很高，老閔行地區(qū)的老上海人對(duì)本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品會(huì)有一定的需求，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較小。市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 從客戶到產(chǎn)品描述第四十八頁(yè)，共71頁(yè)。望子成龍(wng z chng lng)小太陽(yáng)春申景城 7500奧林匹克花園(huyun) 7600總價(jià)(zn ji)：85萬以下單價(jià)：6000-8000面積：70-100平米這部分產(chǎn)品主要集中在九亭、春申和莘莊。代

55、表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、假日風(fēng)景、上海康城、合生城邦等九城湖濱 6200大兩房、小三房產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)銷售良好，競(jìng)爭(zhēng)分布廣泛，考慮到教育因素，市場(chǎng)機(jī)會(huì)很小。假日風(fēng)景9000-11000上?？党?5800合生城邦 5250市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 從客戶到產(chǎn)品描述第四十九頁(yè)，共71頁(yè)。望子成龍(wng z chng lng)后小太陽(yáng)春申景城 7500奧林匹克花園(huyun) 7600總價(jià)：80-120萬單價(jià)：9000-10000面積：70-120平米這部分產(chǎn)品(chnpn)主要集中在九亭、春申和莘莊。代表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、假日風(fēng)景、上海康城等同樣考慮到教育配套因素，本區(qū)域內(nèi)此類客

56、戶的市場(chǎng)機(jī)會(huì)很小。假日風(fēng)景9000-11000上?？党?5800市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 從客戶到產(chǎn)品描述第五十頁(yè)，共71頁(yè)。健康(jinkng)養(yǎng)老春申景城 7500總價(jià)：85萬單價(jià)：9000面積(min j)：95平米這部分產(chǎn)品主要集中在春申和莘莊。代表性樓盤有：春申景城、假日風(fēng)景、上?？党堑却祟惪們r(jià)產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)比較少，在發(fā)揮產(chǎn)品特色以及(yj)充分利用宗地自然環(huán)境的前提下，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。假日風(fēng)景9000-11000上?？党?5800市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 從客戶到產(chǎn)品描述第五十一頁(yè)，共71頁(yè)。富貴(fgu)之家復(fù)地北橋城 7500總價(jià)：150萬以上單價(jià)：10000面積：150平米這部分產(chǎn)品主要集中在新

57、橋、春申(chn shn)和顓橋。代表性樓盤有：假日風(fēng)景、同潤(rùn)加州、復(fù)地北橋城、合生城邦等別墅類產(chǎn)品在本區(qū)域(qy)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，考慮到公路交通以及景觀資源，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)假日風(fēng)景9000-11000同潤(rùn)加州 8400合生城邦 7000市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 從客戶到產(chǎn)品描述第五十二頁(yè)，共71頁(yè)。合生(h shn)城邦項(xiàng)目名稱建筑形式電梯物業(yè)費(fèi)停車方式車位比裝修交付時(shí)間銷售速度合生城邦11層小高層 別墅一梯兩戶公寓：1.9別墅：1.5地下車庫(kù)1：1.5毛坯公寓：07年04月別墅：06年12月88套月市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 典型(dinxng)個(gè)案描述第五十三頁(yè)，共71頁(yè)。合生(h shn)城邦一期年月上市、

58、銷售(xioshu) （目前已經(jīng)售完） 分組統(tǒng)計(jì)上市套數(shù)上市面積套均面積比例獨(dú)棟別墅122895.842412.3%聯(lián)排別墅30854106.3617560.2%疊加別墅19230802.5616037.5%合計(jì)51287804.76192二期年月上市(shng sh)、銷售分組統(tǒng)計(jì)上市套數(shù)上市面積套均面積比例兩室兩廳19820696.9410425.6%三室兩廳19828317.9614325.6%獨(dú)棟別墅207379.743792.6%聯(lián)排別墅30050525.0217638.9%疊加別墅569072.431657.3%合計(jì)772115992.09193分組統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積銷售均價(jià)套均

59、面積套均價(jià)比例兩室兩廳16216933.86550010457200081.8%三室兩廳17725404.81540014377220089.4%獨(dú)棟別墅207379.74136373795168423100%聯(lián)排別墅29649827.947867176138459298.7%疊加別墅558910.42605016599825098.2%合計(jì)710108456.775988193.4177909193.6%市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 典型個(gè)案描述第五十四頁(yè)，共71頁(yè)。合生(h shn)城邦市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找(xnzho) 典型個(gè)案描述第五十五頁(yè)，共71頁(yè)。合生(h shn)城邦分組統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售

60、金額(元)銷售均價(jià)(元/平)套均面積(平米)套均價(jià)(元)合計(jì)11412888.5376337619.8458011116478242005年 4245992471042753731095856572006年 728289.5351627192.846228114709992公寓(gngy)05年消化(xiohu)約9萬平，5個(gè)億分組統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(jià)(元/平)套均面積(平米)套均價(jià)(元)合計(jì)36768713.2550866645794617814154592005年 25546665379993095814318314901692006年 11222048.21