1、中交巴南龍洲灣項目定位報告Content目錄客群分析項目定位34項目屬性2市場分析1分期開發(fā)計劃5營銷中心建議6市場分析1重慶土地市場分析重慶房地產(chǎn)市場分析巴南區(qū)土地市場分析巴南區(qū)房地產(chǎn)市場分析巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局各類產(chǎn)品表現(xiàn)力分析發(fā)展趨勢研判重慶土地市場分析商住類土地成交量渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)14年上半年01537.89219.671604.54228.211196.65273.86602.82735.8434.0667.073433.0714年成交占比0%15%2%16%2%12%3%6%7%4%1%32%從上半年土地成交的區(qū)域分

2、布來看，巴南區(qū)排名第五，巴南區(qū)已逐漸向重點供應區(qū)域靠近。2014年上半年主城區(qū)土地平均樓面地價2668元/。巴南區(qū)樓面地價上浮12%，增幅穩(wěn)定。重慶土地市場分析重慶房地產(chǎn)市場分析重慶樓市相對平穩(wěn)，成交價格與同期持平，成交量有一定下滑2014年上半年商品房供應面積1223.7萬方，成交面積865.14萬方，與去年同期相比下跌16%；成交均價7878元/，環(huán)比微跌1%，價格平穩(wěn)，整體市場相對健康。重慶房地產(chǎn)市場分析重慶各區(qū)域供需比進一步擴大，商辦帶動區(qū)域價格上漲巴南區(qū)主要為辦公以及商業(yè)性質(zhì)物業(yè)成交，從而帶動區(qū)域均價同比大幅上漲；供需比方面，傳統(tǒng)主力區(qū)域除江北區(qū)外，其他主力區(qū)域供需比均進一步擴大?？?/p>

3、結(jié)重慶土地市場：2014年上半年重慶整體土地供應10333.64，平均樓面地價2668元/，巴南區(qū)供應排名第五，樓面地價上浮12%，巴南區(qū)已逐漸步入重點發(fā)展區(qū)域。重慶房地產(chǎn)市場：2014年上半年重慶房地產(chǎn)市場價穩(wěn)量跌，整體市場相對平穩(wěn)，辦公及商業(yè)性質(zhì)物業(yè)帶動部分區(qū)域價格上浮，但各區(qū)域供需比進一步拉大。巴南區(qū)土地市場年份土地面積（畝）土地面積（平米）容積率總建筑面積（平米）競得單位土地價格（萬/畝）樓面地價（元/）魚洞組團2013169.31 112876 2.5 282190 重慶融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司258.44 1551 2013127.44 84959 2.0 170835 重慶浩博

4、實業(yè)（集團）有限公司333.49 2488 2013293.62 195749 2.0 388629重慶君融置業(yè)有限公司225.09 1701 201340.66 27108 1.8 48794 祥和房地產(chǎn)有限公司216.00 1800 201350.78 33853 2.5 84633 重慶趙李房地產(chǎn)開發(fā)有限公司433.25 2599 201398.15 65434 3.0 196302 中昂地產(chǎn)383.08 1915 2013304.37 202916 1.9 387682 廣州招商地產(chǎn)358.11 2812 201347.31 31540 3.1 97825 恒大地產(chǎn)464.70 224

5、7 李家沱組團201395.62 63745 2.0 130303 東原地產(chǎn)422.52 3100 2013339.72 226477 2.2 499745 重慶匯景實業(yè)有限公司295.32 2008 2013269.31 179543 2.2 402543 重慶匯景實業(yè)有限公司305.53 2044 2014131.81 87870 1.5 133562 重慶長江小南海水電站開發(fā)有限公司/重慶清能置業(yè)有限公司263.34 2599 2014 8.60 5731 1.0 5731 重慶龍禹石油有限公司295.24 4429 界石組團201337.67 25113 1.1 27624重慶緯信置業(yè)

6、有限公司176.03 2400 201331.61 21076 2.8 59012 辛禾城產(chǎn)業(yè)278.01 1489 201337.67 25113 1.1 27624重慶緯信置業(yè)有限公司176.03 2400 201331.61 21076 2.8 59012 辛禾城產(chǎn)業(yè)278.01 1489 201324.20 16132 2.5 40330 融創(chuàng)集團333.33 2000 2013269.91 179938 2.0 354246 融創(chuàng)集團262.49 2000 2013198.01 132005 1.7 228263 融創(chuàng)集團230.56 2000 2013145.01 96670 2.

7、2 212673 重慶龍江置地163.24 1113 2013249.42 166280 2.5 407594 葛洲壩海集房地375.63 2299 2013299.73 199822 1.6 327166 葛洲壩海集房地218.31 2000 2013179.34 119561 2.0 239122 葛洲壩海集房地239.99 1800 2013161.98 107987 1.6 172779 葛洲壩海集房地213.33 2000 2014 271.64 181090 2.5 452725協(xié)信地產(chǎn)397.59 2386 2014 41.53 27684 1.1 30452 重慶賽英思實業(yè)10

8、2.68 1400 龍洲灣組團2013288.59 192391 3.3 639073 旭輝（香港）有限公司658.38 2973 2013300.01 200004 4.0 800000 萬達集團536.00 2010 2013118.58 79050 1.8 143787 天聯(lián)置業(yè)316.74 2612 2014 52.14 34763 2.0 69526斌鑫地產(chǎn)293.34 2200 2014 155.57 103716 2.3 237713 重慶億尊投資有限公司 428.61 2805 2014 124.64 83094 2.5 211797 斌鑫356.85 2100 2013-20

9、14年，巴南區(qū)土地供應共4995畝，其中龍洲灣組團供應1039畝，占比20.8%。界石板塊受融創(chuàng)、葛洲壩等開發(fā)商大規(guī)模拿地影響，土地成交量最多，但價格最低。李家沱板塊土地供應稀缺，但是房地產(chǎn)市場成熟，價格最高。龍洲灣板塊土地成交量和成交價已經(jīng)超過傳統(tǒng)的魚洞、李家沱板塊，發(fā)展勢頭良好。巴南區(qū)土地市場年份土地面積（畝）土地面積（平米）容積率總建筑面積（平米）競得單位成交價格（萬元）土地價格（萬/畝）樓面地價（元/）龍洲灣組團2013288.59 192391 3.3 639073 旭海（香港）有限公司190000 658.38 2973 2013300.01 200004 4.0 800000 萬

10、達集團160804 536.00 2010 2013118.58 79050 1.8 143787 天聯(lián)置業(yè)37557 316.74 2612 2014 52.14 34763 2.0 69526.00 斌鑫地產(chǎn)15296 293.34 2200 2014 155.57 103716 2.3 237713 重慶億尊投資有限公司 66681 428.61 2805 2014 124.64 83094 2.5 211797 斌鑫44478 356.85 2100 區(qū)域里品牌開發(fā)商拿地超過區(qū)域總面積的70%（旭輝、萬達）；本項目90萬方的建筑體量具備與品牌開發(fā)商競爭的實力。巴南區(qū)土地市場龍洲灣土地成

11、交情況近2年來，巴南區(qū)商品房供需相對平衡，去化穩(wěn)定，樓市發(fā)展呈良性巴南區(qū)住宅近2年的供需比約1.03，整體去化率95%，市場較好；截止2013年，新增面積約201萬方，銷售面積約190萬方，住宅市場供需基本平衡。巴南區(qū)房地產(chǎn)市場概述2012年以來，巴南區(qū)高層價格處于平穩(wěn)增長階段；洋房2014年價格受到8月協(xié)信星瀾匯大幅降價影響，拉低區(qū)域洋房整體均價；別墅2013年經(jīng)濟型小面積別墅面市后，溢價作用明顯。巴南區(qū)房地產(chǎn)市場概述總結(jié)巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局灣板塊和渝南大道板塊由于政府規(guī)劃及城市交通發(fā)展，成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。新興區(qū)域新興區(qū)域傳統(tǒng)區(qū)域傳統(tǒng)區(qū)域李家沱渝南大道龍洲灣魚洞李家沱板塊作為市場的傳統(tǒng)

12、供應主力板塊，房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟，未來供應有限。渝南大道板塊，新興的房地產(chǎn)市場板塊，沿輕軌3號線發(fā)展，交通便捷，高層依托輕軌熱銷，洋房、別墅以背靠南山為主要賣點，產(chǎn)品兩極分化嚴重。龍洲灣板塊作為政府重點打造的新興城市中心，起點高，配套全面，吸引了萬達，旭輝，佳兆業(yè)等知名開發(fā)商，是目前熱門區(qū)域，未來潛力無限。魚洞板塊作為老城核心中心，樓盤品質(zhì)一般，受到交通，環(huán)境等因素制約，未來會受到龍洲灣的沖擊。巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局巴南區(qū)商品房項目分布下圖中列出36個在售、待售項目序號樓盤物業(yè)類型體量 （萬方）1巴比亞半山高層402歐能蛋糕公館高層3.93尚美時代高層7.54曦圓青崗灣高層9.45依云江灣高層、

13、花園洋房、別墅38.76恒大御景灣高層13.27融匯半島香山美墅洋房4.28融匯江山高層299融匯半島格林美地小高層2910越昕暉洋房、高層29.611宗申金藍灣洋房、高層、別墅28.512創(chuàng)遠十里緹香洋房7.913東海定南山別墅11.714宗申青年國際高層16.215申燁太陽城3期高層24.316東原桐麓洋房、高層1617遠洋高爾夫別墅、高層38.818斌鑫江南時代高層12.919長江國際原墅聯(lián)排、疊拼5020旭輝城別墅、高層63.321萬達廣場高層、公寓10322佳兆業(yè)廣場高層3023凱川紫依云高層、洋房14.524都靈態(tài)度高層5.325新跨越I33小高層13.626曦圓俊江南高層6.72

14、7金悅灣高層5.328東原香郡高層26.929優(yōu)躍城高層20.730商社匯城品高層631都匯里高層7.632中昂錦繡高層24.633協(xié)信星瀾匯高層、洋房11534渝開發(fā)上城時代高層47.335帝豪南城國際高層2036典雅依山郡洋房16龍洲大道龍海大道渝南大道12341718192021222324252627282930313233343536李家沱板塊渝南大道板塊龍洲灣板塊魚洞板塊5678910111213141516巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局李家沱板塊競爭市場分析板塊樓盤物業(yè)類型體量（萬方）李家沱巴比亞半山高層40歐能蛋糕公館高層3.9尚美時代高層7.5曦圓青崗灣高層9.4依云江灣高層花園洋房別

15、墅38.7恒大御景灣高層13.2融匯半島香山美墅洋房4.2融匯江山高層29融匯半島格林美地小高層29越昕暉洋房高層29.6宗申金藍灣洋房高層別墅28.5合計233項目分布圖傳統(tǒng)版塊成熟高，當前以濱江住宅為主注：作為傳統(tǒng)板塊，品質(zhì)一般，后續(xù)競爭力較弱，距離本項目較遠。融匯半島組團巴比亞半山輕軌3號線恒大御景灣歐能蛋糕公館曦圓青崗灣尚美時代依云江灣越昕暉宗申金藍灣巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局李家沱板塊競爭市場分析李家沱板塊在售住宅項目基本情況一覽表 區(qū)域項目名稱建筑面積（萬）容積率物業(yè)形態(tài)套內(nèi)面積區(qū)間（） 在售套內(nèi)面積 （） 李家沱融匯半島3001.80 高層、別墅、洋房高層38-6631-69越昕暉30

16、2.50 高層、洋房高層50-101 洋房59-100 洋房59-100 （贈送面積較大）巴比倫半島402.39 小高層、高層36-7636-69尚美時代7.55.20 高層40-6040-60曦圓青崗灣9.43.00 高層41-6041-60李家沱以高層為主，別墅、洋房占有少量份額；高層主力面積區(qū)間在4070，洋房面積在60100（贈送面積大）。產(chǎn)品特征李家沱板塊選取個別具有代表性的在售項目進行分析巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局李家沱板塊競爭市場分析高層價格在5400-6100元/之間；洋房價格在6000-7000元/之間；別墅價格在10000-12000元/之間。建面單價（元/）建面單價（元/）建面

17、單價（元/）價格特征巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局李家沱板塊競爭市場分析注：融匯半島包括在售所有組團去化李家沱板塊單盤高層月均去化量以20003000/為主，面積控制合理和總價較低成為影響去化較好的關鍵因素。越昕暉月均去化超過5000，原因在于產(chǎn)品面積控制合理，總價較低；相反宗申金藍灣由于面積過大，總價較高，月均去化不到500。去化特征巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局李家沱板塊競爭市場分析總結(jié)產(chǎn)品：李家沱板塊主要以高層產(chǎn)品為主，洋房、別墅產(chǎn)品為輔，整體建筑面積控制在100以內(nèi)；價格：高層建面均價約5800元/，洋房建面均價約6500元/，別墅建面均價約11000元/；去化：李家沱片區(qū)單盤月均去化約2000-3000

18、為主。巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局魚洞板塊競爭市場分析本案魚洞長江大橋優(yōu)躍城東原香郡中昂錦繡典雅依山郡商社匯城品都會里帝豪南城國際金悅灣渝開發(fā)上城時代協(xié)信星瀾匯顏龍山水城傳統(tǒng)的房地產(chǎn)供應板塊，但發(fā)展空間受限魚洞板塊作為老城核心中心，主要以中端項目為主，受到交通，環(huán)境和城市規(guī)劃等因素制約，競爭力相對較弱。巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局魚洞板塊競爭市場分析項 目物業(yè)類型主力戶型 主力面積（）上城時代高層兩房/三房(2變3）65/81中昂錦繡高層兩房/三房(2變3）64.35/81.45金悅灣高層兩房/三房(2變3）68.3/86.57協(xié)信星瀾匯小高層洋房兩房/三房(2變3）58-83（小高層）63-107（洋房）躍

19、層贈送大片區(qū)內(nèi)高層主力戶型為兩房和三房（2變3）；兩房建面：60-75，三房（2變3）建面：75-90；協(xié)信星瀾匯：小高層面積58-83，面積控制合理與低總價的優(yōu)勢在區(qū)域內(nèi)熱銷。產(chǎn)品特征魚洞板塊選取各別具有代表性的在售項目進行分析巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局魚洞板塊競爭市場分析協(xié)信星瀾匯小高層：5600元/洋房：7200元/底商：2.5萬元/集中商業(yè)“十字星街”上成時代高層：5500元/底商：2.2萬元/魚洞板塊主要項目集中在靠近輕軌線的上城時代和靠近新區(qū)協(xié)信星瀾匯；高層建面均價約5500元/；洋房建面均價約7200元/;商鋪售價約2.3萬元/。魚洞板塊價格特征巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局魚洞板塊競爭市場分析

20、魚洞板塊內(nèi)總體量184.8萬，已推42.6萬，已售32.77萬，去化率77%；目前未來潛在體量142.2萬，未來潛在供應供應量大，主要集中在協(xié)信星瀾匯和上城時代這兩個項目；區(qū)域單盤月均去化38套，月均去化約2500，協(xié)信星瀾匯以其小面積、高贈送、低總價的優(yōu)勢在片區(qū)內(nèi)占據(jù)銷冠。項 目項目體量開盤至今供應量（萬）剩余未推體量（萬）去化體量（萬）已推剩余未售（萬）平均月去化（套數(shù)）上城時代4618.427.618.240.1628套中昂錦繡250.624.40.420.1822套金悅灣3.80.243.560.080.1618套協(xié)信星瀾匯11023.3686.6414.039.3385套合計184.

21、842.6142.232.779.83153供應及去化特征巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局魚洞板塊競爭市場分析總結(jié)產(chǎn)品：主要以高層產(chǎn)品，2房和3房（2變3）為主，面積均控制在100以內(nèi)；價格：高層建面均價約5500元/，洋房建面均價；去化：單盤月均去化約2500，小面積高贈送的產(chǎn)品在版塊內(nèi)熱銷。巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局渝南大道板塊競爭市場分析東原桐麓創(chuàng)遠十里緹香宗申動力城東海定南山申燁太陽城輕軌3號線軌道九公里站軌道花溪站宗申青年國際軌道岔路口站區(qū)域 樓盤 物業(yè)類型 體量 （萬方） 渝南大道 組團 創(chuàng)遠十里緹香 洋房 7.9東海定南山 別墅 11.7宗申青年國際 高層 16.2申燁太陽城3期 高層 24.3東

22、原桐麓 洋房、高層 16浩博幾米陽光 洋房、高層、公寓 23.6合計 99.7軌道3號線沿線的新興熱門區(qū)域，產(chǎn)品以低密度為主巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局渝南大道板塊競爭市場分析渝南大道板塊在售住宅項目基本情況一覽表 區(qū)域項目名稱建筑面積（萬）容積率物業(yè)形態(tài)套內(nèi)面積區(qū)間 （） 在售套內(nèi)面積 （） 渝南大道申燁太陽城243.60 高層46-10457-104宗申青年國際162.99 高層37-6741-76東海定南山11.80.88 別墅170-360202-316東原桐麓172.0高層+洋房高層46-72 洋房75-12046-72 75-120創(chuàng)遠十里緹香81.4洋房68-12268-122渝南大道涵

23、蓋高層、洋房、別墅，產(chǎn)品線豐富；高層套內(nèi)面積區(qū)間在40-70，洋房套內(nèi)面積區(qū)間在68-122，別墅套內(nèi)面積區(qū)間在170-360，整體面積區(qū)間較大，舒適性產(chǎn)品較多。產(chǎn)品特征渝南大道板塊選取各別具有代表性的在售項目進行分析巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局渝南大道板塊競爭市場分析高層價格區(qū)間在5400-6500元/；洋房價格區(qū)間在7000-8000元/，創(chuàng)遠十里緹香推出針對經(jīng)濟型客戶的洋房，價格與東原桐麓有一定差距。片區(qū)內(nèi)唯一別墅項目東海定南山建面均價為13470元/。價格特征巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局渝南大道板塊競爭市場分析渝南大道板塊單盤月均去化約3320；渝南大道板塊兩級分化嚴重，東原桐麓憑借強大的品牌優(yōu)勢、交

24、通通達性和產(chǎn)品高贈送，使得月均去化量最高。去化特征巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局渝南大道板塊競爭市場分析總結(jié)產(chǎn)品：渝南大道板塊在售項目產(chǎn)品線豐富，建筑面積偏大，以舒適性產(chǎn)品為主導；價格：高層建面均價約6000元/，洋房均價約7500元/，在巴南區(qū)域內(nèi)偏高；去化：單盤月均去化約2280，東原桐麓以高贈送產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為火熱。巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局龍洲灣板塊競爭市場分析龍洲灣為巴南行政區(qū)域，是政府著力打造的新興城市中心未來有巨大潛力；同時龍洲灣片區(qū)也是項目直接競爭板塊，我們對龍洲灣片區(qū)進行著重分析。聚集了萬達，聚集了萬達，旭輝，佳兆業(yè)等知名開發(fā)商，有別墅、洋房、高層、小高層等物業(yè)類型，以江景高層為主，是目前熱

25、門區(qū)域。萬達廣場佳兆業(yè)廣場新跨越I33凱川紫依云旭輝城遠洋高爾夫國際社區(qū)長江國際原墅龍海大道龍洲大道都靈態(tài)度斌鑫江南時代渝南大道項目分布圖巴南萬達極地海洋廣場2011-2014年9月，龍洲灣片區(qū)供應量逐年增長，銷售面積近年來較為穩(wěn)定；2011-2014年9月，整體供需比1.26：1，市場較為平衡。巴南區(qū)房地產(chǎn)競爭格局龍洲灣板塊競爭市場分析供需情況項目月均去化量 月均去化套數(shù)在售總體去化率佳兆業(yè)67208067%城南未來48726050%凱川紫依云36904590%旭輝城970616589%都靈態(tài)度49086893%萬達45165070%萬達SOHO667214460%遠洋高爾夫34713181

26、%斌鑫江南時代65067279%龍洲灣片區(qū)高層單盤平均月去化量為約5673，月均去化約79套，在售總體去平均去化率約75%；旭輝城與萬達SOHO、佳兆業(yè)廣場高層產(chǎn)品總面積較小，總價較低在本區(qū)域月均去化較好，旭輝城因為首付分期政策優(yōu)勢，領跑區(qū)域市場。各產(chǎn)品表現(xiàn)力高層去化特征龍洲灣版塊目前可變戶型較多并且有部分躍層產(chǎn)品，面積區(qū)間較為分散且平均，主要集中范圍在60-95之間；龍洲灣高層目前在售項目產(chǎn)品以1變2、2變3為主，占比約73%。各產(chǎn)品表現(xiàn)力高層產(chǎn)品特征1變2產(chǎn)品面積主要集中在建面60-65，占比28%，其次為65-70，占比16.3%；2變3產(chǎn)品面積主要集中在80-95，總共占比68.5%。

27、各產(chǎn)品表現(xiàn)力高層產(chǎn)品特征龍洲灣目前典型高層項目建面單價在5500-6300元/，總價以40-55萬為主，占比52.44%；龍洲灣高層1變2產(chǎn)品總價范圍集中在35-45萬，2變3產(chǎn)品總價范圍集中在在50-55萬。各產(chǎn)品表現(xiàn)力高層價格特征各產(chǎn)品表現(xiàn)力熱銷產(chǎn)品分析旭輝城2變3，建筑面積70 全贈送可變院館佳兆業(yè)廣場-1變2房，建筑面積60 可變院館熱銷原因：總面積控制合理，功能空間完善，總價低；1變2、2變3房型院館、陽臺、飄窗高贈送，性價比高。各產(chǎn)品表現(xiàn)力熱銷產(chǎn)品分析當前建筑面積70 ，新規(guī)下約77當前套內(nèi)面積63，新規(guī)下套內(nèi)面積72新規(guī)下當前熱銷戶型弊端：陽臺、院館無贈送，飄窗半贈送，銷售面積均

28、以實得面積計算;總面積大幅度增加，容積率有限，地價隨年限上漲，單價必定上漲，總價抬高;而同面積產(chǎn)品比新規(guī)前戶型舒適度大大降低，性價比大大降低，無法滿足當前客戶需求。全贈送當前建筑面積60 ，新規(guī)下約67巴南洋房典型項目均價在建面6700-8000 元/；在售產(chǎn)品以75-80萬的3房為主。各產(chǎn)品表現(xiàn)力洋房價格特征巴南洋房典型在售項目已3房為主，占比75%；3房主力面積集中在建面125-130，占比44.38%。各產(chǎn)品表現(xiàn)力洋房產(chǎn)品特征項目月均去化量月均去化套數(shù)整體去化率去化時間備注融匯香山美墅15671248%3.5個月面積偏大，贈送少，單價偏高，片區(qū)去化落后其他項目凱川紫依云19961830%

29、2個月贈送較少，去化情況不佳創(chuàng)遠十里緹香30833255%2個月近期開盤，蓄客量大，單價較周邊項目有一定競爭優(yōu)勢，去化較好典雅依山郡43853570.30%24個月戶型偏大，但本地開發(fā)商，內(nèi)部客戶資源較多，渠道通路廣，去化較好協(xié)信星瀾匯66548458%6個月小面積銷售，大面積贈送，8月份有一波大幅度降價，去化套數(shù)領跑區(qū)域市場東原桐麓72657768%4個月銷售面積小，贈送率高達100%，超高贈送，低總價，去化面積領跑區(qū)域市場巴南區(qū)內(nèi)洋房月均去化量約4158.6，整體月均去化約43套，在售總體平均去化率55%；協(xié)信星瀾匯和東原桐麓在區(qū)域內(nèi)以面積控制合理，總價低，超高贈送熱銷；典雅依山郡面積偏大

30、，但其開發(fā)商為本土開發(fā)商，客戶資源較廣，去化較好；融匯面積偏大，贈送較少，去化情況不佳。由于龍洲灣板塊洋房項目不多，針對洋房項目分析我們選取巴南區(qū)內(nèi)幾個典型項目進行分析各產(chǎn)品表現(xiàn)力洋房去化特征東原桐麓，躍層4房-建筑面積約：51.7 ，贈送面積約40，新規(guī)下實得面積約92全贈送各產(chǎn)品表現(xiàn)力熱銷產(chǎn)品分析熱銷原因分析：銷售面積控制較小，總價低；超大面積贈送，實得面積大，性價比極高，滿足居住要求的同時提升居住品質(zhì)。0贈送新規(guī)下當前熱銷戶型劣勢：挑空0贈送，院館、陽臺0贈送，飄窗半贈送，銷售面積以實得面積計算，面積增加近1倍，總價大幅度抬高，無法再以低價購買大面積產(chǎn)品，性價比大幅下降，無法滿足當前客戶

31、需求。各產(chǎn)品表現(xiàn)力別墅產(chǎn)品及價格特征項目產(chǎn)品面積段（）總價區(qū)間（萬元）月均去化量（）月均去化套數(shù)整體去化率去化時間旭輝城聯(lián)排95-100130-1802248.962467%6個月長江國際原墅聯(lián)排170-230200-25036252528%9個月疊拼123-160110-180遠洋高爾夫聯(lián)排200-250350-60022201187%34個月疊拼100-200100-250龍洲灣別墅主要產(chǎn)品以聯(lián)排和疊拼為主；旭輝城和長江國際原墅以經(jīng)濟型別墅為主，聯(lián)排總價約130-250萬，疊拼總價160萬以內(nèi)，遠洋高爾夫主要以品質(zhì)型別墅為主，聯(lián)排總價300萬以上，疊拼產(chǎn)品約200萬左右。龍洲灣片區(qū)別墅產(chǎn)品

32、單盤月平均月去化量為2698，月均去化20套，在售總體平均去化率60%，遠洋高爾夫在售時間較長，目前僅剩尾盤銷售；旭輝城和長江國際源墅以經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的低總價優(yōu)勢熱銷。經(jīng)濟型品質(zhì)型聯(lián)排中套B戶型套內(nèi)面積約174，贈送約70半贈送全贈送花園贈送負1層1層2層3層熱銷原因分析：總面積控制合理，總價200萬以內(nèi)，客戶接受度強；戶型結(jié)構(gòu)設計創(chuàng)新，挑空、露臺、院館贈送面積大，贈送率約40%，高性價比；功能空間完善，大花園贈送，舒適度高。各產(chǎn)品表現(xiàn)力熱銷戶型分析聯(lián)排中套B戶型套內(nèi)面積約174，新規(guī)下實際銷售面積約245新規(guī)下當前熱銷戶型弊端：所有院館、露臺、包括以往常有的隱藏地下室0贈送，銷售面積以實得面

33、積計算；面積大幅度增加，總價大幅度提升，以以往的價格已經(jīng)購買不到更大實用面積的產(chǎn)品，性價比大幅度下跌，無法滿足客戶需求。無贈送負1層1層2層3層各產(chǎn)品表現(xiàn)力熱銷戶型分析小結(jié)供需：龍洲灣片區(qū)整體供需平衡；高層：龍洲灣板塊高層在售產(chǎn)品以1變2和2變3為主，總體面積集中在60-95；高層建面均價約5500-6300元/，主力總價約40-55萬；高層單盤月均去化約5673，以小面積多功能戶型去化為主；洋房：洋房以3房為主，總體面積集中在125-130；洋房建面均價約7400元/，主力總價控制在75-80萬；洋房月均去化約4159，以小面積超高贈送房型去化為主；別墅：別墅以經(jīng)濟型疊拼和聯(lián)排產(chǎn)品為主；別墅

34、主力總價控制在100-300萬之間；別墅月均去化約2698，主要以經(jīng)濟型小面積低總價產(chǎn)品去化為主；新規(guī)下目前高贈送產(chǎn)品已行不通，當前產(chǎn)品設計方式無法提高產(chǎn)品性價比，無法滿足客戶需求。發(fā)展趨勢研判高層現(xiàn)狀：當前龍洲灣主力熱銷戶型為1變2和2變3，面積分別集中在60-65和80-95。地價持續(xù)高漲，商品房價格持續(xù)走高未來樓面地價持續(xù)攀升的趨勢勢不可擋，建筑成本逐漸增加導致單價不斷上漲；二胎政策出臺，客群對住宅功能空間需求提高國家二胎政策放松，購房者對房間功能需求增強；建筑新規(guī)下可變戶型受限，新規(guī)下的產(chǎn)品贈送需專業(yè)團隊研發(fā)未來趨勢研判通過市場調(diào)研得知，當前巴南區(qū)洋房產(chǎn)品去化兩極分化嚴重，小面積，大贈

35、送產(chǎn)品月均去化達7000，而大面積少贈送產(chǎn)品月均去化不到2000。大面積贈送成為洋房去化的關鍵因素。2014年8月，協(xié)信星瀾匯降價1300元/，以價換量情況出現(xiàn)，洋房溢價能力下滑。項目月均去化量備注融匯香山美墅1567面積偏大，贈送少，單價偏高，片區(qū)去化落后其他項目凱川紫依云1996贈送較少，去化情況不佳創(chuàng)遠十里緹香3083近期開盤，蓄客量大，單價較周邊項目有一定競爭優(yōu)勢，去化較好典雅依山郡4385戶型偏大，但本地開發(fā)商，內(nèi)部客戶資源較多，渠道通路廣，去化較好協(xié)信星瀾匯6654小面積銷售，大面積贈送，8月份有一波大幅度降價，去化套數(shù)領跑區(qū)域市場東原桐麓7265銷售面積小，贈送率高達100%，超

36、高贈送，低總價，去化面積領跑區(qū)域市場現(xiàn)狀：大面積贈送成為洋房去化的關鍵因素，且當前洋房以價換量情況出現(xiàn)。3m2.2m受建筑新規(guī)影響，大贈送洋房產(chǎn)品無法實現(xiàn)發(fā)展趨勢研判洋房層間中底town頂town經(jīng)濟型別墅高層受建筑新規(guī)影響，未來洋房產(chǎn)品將受到兩類產(chǎn)品的沖擊；面積大，總價高的底town、頂town，將受到價格接近，產(chǎn)品升級的經(jīng)濟型別墅的沖擊；中間層產(chǎn)品與高層產(chǎn)品趨同化明顯，但成本增加，溢價降低。結(jié)論：洋房產(chǎn)品的市場空間將會進一步壓縮發(fā)展趨勢研判洋房項目產(chǎn)品面積段（）總價區(qū)間（萬元）月均去化量（）月均去化套數(shù)旭輝城聯(lián)排95-100130-180224924長江國際原墅聯(lián)排170-230200-2

37、50362525疊拼123-160110-180遠洋高爾夫聯(lián)排200-250350-600222011疊拼100-200100-250現(xiàn)狀：目前區(qū)域內(nèi)別墅價格高，溢價能力明顯，且經(jīng)濟型別墅去化理想。未來：經(jīng)濟型別墅價格將穩(wěn)步上升，成為項目實現(xiàn)溢價的關鍵產(chǎn)品。 產(chǎn)品贈送方式將由室內(nèi)贈送轉(zhuǎn)變?yōu)槭彝饣▓@，露臺等贈送。發(fā)展趨勢研判別墅項目屬性2項目區(qū)位項目交通項目周邊配套設施項目四至項目現(xiàn)狀項目參數(shù)項目屬性界定本體SWOT分析價值體系提煉項目區(qū)位本案位于巴南區(qū)核心板塊龍洲灣，地理位置優(yōu)越；板塊極具開發(fā)價值，是主城加快開發(fā)的十大城區(qū)之一。龍洲灣作為南重慶崛起的核心地帶，定位為南重慶的政治、經(jīng)濟、文化中心

38、，是帶動魚洞、李家沱整個城市組團的核心體，未來發(fā)展?jié)摿薮?。本案距離巴南區(qū)政府直線距離僅700米，是真正意義上的區(qū)域行政中心。周邊萬達廣場、旭輝城及新跨越I33等大商業(yè)體量項目齊聚，商業(yè)氛圍濃厚。本案背靠南山，自然景觀優(yōu)秀，是城市核心區(qū)域內(nèi)極具宜居性和生態(tài)性的項目。本案渝南大道旭輝城萬達廣場巴南區(qū)政府700m內(nèi)環(huán)快速南山山脈新跨越I33魚洞項目位置距南坪商圈15.8KM距魚洞中心4.2KM距大渡口商圈14KM距楊家坪商圈18KM項目交通本案交通通達度高，快速干道、公交系統(tǒng)均能快速便捷地到達主城其他區(qū)域。內(nèi)環(huán)快速內(nèi)環(huán)快速渝南大道本案緊鄰輕軌3號線學堂灣站渝南大道和內(nèi)環(huán)快速通往南岸區(qū)、九龍坡和大渡

39、口區(qū)BUS區(qū)公安局站BUS區(qū)法院站BUS龍洲灣大道站項目位置BUS巴南區(qū)中醫(yī)院站BUS巴南區(qū)府站輕軌：3號線學堂灣站據(jù)項目1000m以內(nèi)公交車站及輕軌站點位置序號具體配套距離龍海大道（進巴南方向）1龍海大道工商銀行分理處500m2新世紀超市500m3建設銀行龍海大道分理處550m4巴南農(nóng)業(yè)銀行營業(yè)部600m5重慶農(nóng)業(yè)銀行巴南支行700m6元祖1000m7農(nóng)村商業(yè)銀行龍海大道分理處1000m8桐君閣藥房1000m龍洲灣商街9興業(yè)銀行巴南支行700m10浙商銀行巴南支行800m11中國移動龍海大道營業(yè)點800m12倍贏金融800m13廣東銀行巴南支行800m14雅典戴斯酒店800m15工商銀行巴南

40、支行800m龍海大道（往渝南分流道巴濱路方向）16巴南區(qū)人民法院600m17巴南區(qū)人民政府700m18瑞景酒店900m19重慶公安局巴南分局1000m龍洲大道20巴心居酒樓1000m21順風黑客1100m22中國郵政1200m23重慶有線1300m24平安銀行龍洲大道分理處1500m25帝景水岸臨街商業(yè)1000m龍德路26巴南區(qū)武裝部700m27巴南區(qū)財政局800m28巴南區(qū)建委800m29巴南區(qū)中醫(yī)院900m渝南大道30萬達廣場100m項目位置項目位置59101112131415161718192526272829308764321龍海大道龍洲大道龍德路2423222120配套設施配套設施完

41、善，居住氛圍突顯；旭輝城及萬達廣場商業(yè)成型后，商業(yè)氛圍趨于濃厚。配套設施編號配套1萬達廣場2停車場3軌道交通用地4公園用地5外國語學校6旭輝城7公園用地8漢海極地海洋館231447586借勢萬達廣場與極地海洋館，本案具備較高商業(yè)價值。交通通達性和完備性進一步提供?。还珗@、南山環(huán)抱，具備景觀資源；緊鄰萬達廣場，商業(yè)價值提高；海洋館集聚人氣。配套設施海洋公園建成，將聚集大量人氣，利于本案商業(yè)價值提高。地塊四至：北面-旭輝城西面-萬達1期住宅 東面-南山內(nèi)環(huán)快速路小泉隧道 南面：極地公園規(guī)劃用地南西北東南西項目四至北東1龍海大道龍洲大道巴濱路21445356678項目入口地塊內(nèi)部地勢較低洼存在部分拆

42、遷戶內(nèi)環(huán)高速路位于項目東北部地塊東側(cè)緊鄰萬達廣場1期住宅高壓線成南北走向正在實施搬遷緊鄰南山山脈景觀較好地勢相對平坦項目現(xiàn)狀地塊整體地勢較平坦，高差相對較小，可塑性較強；地塊內(nèi)部分布少量民居，需拆遷，但拆遷量小，可開發(fā)性強；項目周邊分布較多高壓線，但目前政府正在實施搬遷，拿地后可直接開發(fā)，開發(fā)環(huán)境成熟；地塊西側(cè)緊鄰南山山脈，自然景觀優(yōu)秀。3278項目參數(shù)指標參數(shù)占地面積（畝）612容積率2.23建筑面積（）908667綠化率（%）35%項目容積率體量（萬方）佳兆業(yè)廣場3.529凱川紫依云2.514旭輝城3.363都靈態(tài)度3.55.3萬達廣場5.2103遠洋高爾夫0.9751斌鑫江南時代2.49

43、12.9東原桐麓2.068協(xié)信星瀾匯1.3593本案2.2390項目占地612畝，建筑規(guī)模達90萬方，具備塑造區(qū)域內(nèi)大盤氣質(zhì)；本案綜合容積率為2.23，具有打造低密度物業(yè)前提條件。樓面價對比時間占地面積（畝）容積率建筑面積（）拿地企業(yè)成交單價（萬元）樓面地價（元/）龍洲灣組團2013288.59 3.3 639073 旭輝（香港）有限公司658.38 2973 2013300.01 4.0 800000 萬達集團536.00 2010 2013118.58 1.8 143787 天聯(lián)置業(yè)316.74 2612 2014 52.14 2.0 69526斌鑫地產(chǎn)293.34 2200 2014 1

44、55.57 2.3 237713 重慶億尊投資有限公司 428.61 2805 2014 124.64 2.5 211797 斌鑫356.85 2100 -6122.23908667本案356.002395本案樓面價為2395元/在選擇物業(yè)類型組合時需充分考慮各類產(chǎn)品溢價能力，以實現(xiàn)利潤最大化。項目屬性界定I區(qū)位：城市開發(fā)核心區(qū)域，極具開發(fā)價值IIIIIIV 配套：配套呈現(xiàn)，萬達商業(yè)呈現(xiàn)后，商業(yè)氛圍濃厚， 資源：緊靠南山山脈，具備一定自然景觀資源交通：通達性高，公交系統(tǒng)完善V 產(chǎn)品：具備打造低密度物業(yè)條件，產(chǎn)品溢價成關鍵，且富有較高商業(yè)價值產(chǎn)品價值片區(qū)內(nèi)較大規(guī)模樓盤最高性價比戶型設置區(qū)域價值巴

45、南區(qū)最核心區(qū)域區(qū)域發(fā)展利好地段交通圈層規(guī)劃產(chǎn)品物管資源價值最完善商業(yè)、生活配套緊靠南山，具備景觀資源規(guī)模萬達廣場區(qū)政府規(guī)模價值核心競爭體系商圈中心資源價值體系配套SWOT分析未來片區(qū)中心周邊配套逐步呈現(xiàn)規(guī)模具備一定基礎城市核心區(qū)域宜居大盤優(yōu)勢Strength交通：位于渝南大道旁，周邊輕軌、公交系統(tǒng)完善景觀：地塊一、地塊二內(nèi)部具備一定景觀資源配套：周邊萬達廣場等商業(yè)配套完善劣勢Weaken地塊一有高差，并緊鄰內(nèi)環(huán)快速路，有一定噪音影響樓面地價較高，無價格優(yōu)勢建筑新規(guī)下，產(chǎn)品創(chuàng)新受限機會Opportunity區(qū)域發(fā)展前景利好版塊配套逐漸走向成熟威脅Threaten市場剛需類產(chǎn)品集中度高剛需產(chǎn)品價格

46、天花板明顯周邊大型開發(fā)商競爭激烈SO戰(zhàn)略利用區(qū)域發(fā)展利好性，樹立高預期；打造部分低密度物業(yè)，樹形象，高溢價WO戰(zhàn)略塑造項目品質(zhì)，成功實現(xiàn)產(chǎn)品溢價做市場主流熱銷產(chǎn)品，實現(xiàn)快速銷售ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略差異化定位，避免直接競爭創(chuàng)新產(chǎn)品，實現(xiàn)溢價細分客群，尋求具備溢價能力的客群突破價格局限客群分析3客戶屬性分析客戶訪談客戶特征分析未來客戶需求趨勢研判為了深入了解客戶需求，我們在萬達廣場和旭輝城成交和來訪客戶進行了數(shù)據(jù)分析，同時對周邊部分上訪客戶進行了深度訪談高層客戶屬性分析區(qū)域特征目前該板塊客群仍以地緣客戶為主，南岸區(qū)為輔，但隨著板塊輻射力提升，覆蓋部分區(qū)縣及三北區(qū)域客戶；本區(qū)域客戶群體隨著龍洲灣原住居民

47、因拆遷還建等方式被消耗后，主要客戶來源于魚洞、李家沱等巴南其他片區(qū)。值得注意的是，本區(qū)域龍洲灣客群相對較少，主要針對巴南區(qū)其他板塊。客戶年齡主要在21-40歲之間，以新婚夫婦或三口之家為主。高層客戶屬性分析家庭年齡特征客戶置業(yè)的目的主要為居住，居住兼投資為輔；多為首次置業(yè)及首改的剛需客群。高層客戶屬性分析置業(yè)特征客戶產(chǎn)品需求的面積主要以85-90平米為主，以75-80平米為輔；該片區(qū)客戶對價格敏感，對生活、交通配套設施完善要求較高。高層客戶屬性分析需求特征別墅客群分析深度挖掘魚洞片區(qū)高端客戶，攔截南坪李家沱片區(qū)客戶，吸引大重慶其他區(qū)域客戶。長江國際原墅置業(yè)顧問：宋小姐來我們這兒買房的魚洞的老板

48、特別多，他們沒住過別墅，魚洞現(xiàn)在沒什么高端項目，又都在巴南住習慣了，總價在170萬以內(nèi)的都可以接受，所以都到龍洲灣買。旭輝城置業(yè)顧問：郁小姐來買別墅和打聽商鋪的，魚洞的個體戶特別多，他們有經(jīng)濟實力，但是又不想離開巴南，除非那種特別有錢的可能會去江北買房。我們這種經(jīng)濟型別墅100來萬，他們可以接受。萬達廣場置業(yè)顧問：王先生客戶來源的話，龍洲灣確實比較少，魚洞、李家沱比較多，南坪投資客戶也不少，主要是被萬達品牌吸引，從而看好區(qū)域發(fā)展，認為現(xiàn)在龍洲灣投資商鋪有升值潛力。區(qū)域客戶深挖客戶姓名：李小姐年齡：28歲職業(yè)：私企職員工作區(qū)域：南岸家庭結(jié)構(gòu)：轉(zhuǎn)型期，考慮要小孩購房目的：三口之家居住購房考慮：高層

49、認為本區(qū)域價格合適，但距離市中心較遠?？蛻裘枋觯?李小姐是非常典型的“務實性”購房者，她和她先生的收入并不非常高，現(xiàn)在租房住，處于家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，有小孩后打算買一套小三房，對價格非常敏感。置業(yè)需求： 對價格要求有一定范圍，總價不能超過50萬，要求價格公道，周圍的配套一定要齊全，交通要方便，對住宅功能性要求高，要滿足以后有小孩的居住需求。對本區(qū)域的看法：覺得本區(qū)域是新興區(qū)域，3號線開通后交通方便了許多，雖然較遠，但是對本區(qū)域未來的發(fā)展還是比較抱有希望的，只要價錢合理，還是愿意去本區(qū)域購房。客戶訪談區(qū)域客戶深挖客戶姓名：陸女士年齡：42歲職業(yè)：公務員工作區(qū)域：龍洲灣家庭結(jié)構(gòu)：四口之家購房考慮：洋房

50、認為本區(qū)域目前形象和配套不錯，有一定發(fā)展空間，如果有品質(zhì)高，環(huán)境不錯的項目，可以考慮購買?？蛻裘枋觯?陸女士是單位中層管理人員，收入穩(wěn)定，想買一套，自然環(huán)境好，適合全家人居住的洋房，但是價格不能太貴，位置要求不能離單位太遠，要方便上班。置業(yè)需求： 對戶型要求最高，希望有較強的功能性，娛樂性，贈送面積一定要大，性價比高，小區(qū)環(huán)境要好，對物管品質(zhì)有一定要求，享受更舒適的生活環(huán)境，總價不能超過75萬。對本區(qū)域的看法：覺得本區(qū)域離市中心較遠，但有一定發(fā)展空間。本區(qū)域自然環(huán)境較好適合長期居住，如果有比較宜居，小區(qū)綠化良好的樓盤，愿意考慮在本區(qū)購房。客戶訪談區(qū)域客戶深挖客戶姓名：陳先年齡：45歲職業(yè)：私企

51、老板家庭結(jié)構(gòu)：父母、妻子、孩子 購房目的：三代居住購房考慮：別墅認為本區(qū)域有一定發(fā)展的潛力，需求地位品質(zhì)空間兼并的居住環(huán)境。客戶描述： 陳先生是一家鋼材公司的老板，現(xiàn)在考慮買一套適合三代人居住的住宅，因為有老人，考慮安靜，自然環(huán)境好，適合養(yǎng)老的區(qū)域，價格要求在200萬以內(nèi)的別墅。置業(yè)需求：對功能空間這些要求比較高，希望三代人有各自的休閑居住區(qū)域，必須保證私密性。要求戶型好，自然環(huán)境舒適，可以讓自己有面子。對本區(qū)域的看法： 是新興區(qū)域，雖然不是像巴濱路那樣的傳統(tǒng)別墅區(qū)，但是背靠南山，有一定的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g，如果有景觀資源豐富的樓盤，可以考慮在這里置業(yè)。客戶訪談客群細分針對巴南區(qū)客戶群體，我們

52、大致分為以下三類客戶特征客戶類別置業(yè)特點需求物業(yè)類型物業(yè)房型結(jié)構(gòu)要求剛需型客戶首置高層小面積2房/正2房經(jīng)濟改善高層小面積3房/正3房改善型客戶舒適型改善洋房/高層大3房/高贈送洋房再次改善洋房/小別墅高贈送洋房/經(jīng)濟型別墅高端型客戶多次改善經(jīng)濟型別墅/中高端別墅小面積經(jīng)濟型別墅/面寬較大的品質(zhì)別墅投資型巴南區(qū)置業(yè)客戶特征分析如下：剛需客戶主要以高層為主，需求小面積的2房或3房，滿足功能房間需求即可；改善型客戶大多為洋房需求客戶，要求贈送面積大，注重性價比，同時需求一定品質(zhì)；高端客戶主要以購買經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品為主。經(jīng)濟型別墅客群洋房客群高層客群品質(zhì)別墅首次置業(yè)首次改善再次改善多次改善投資大贈送產(chǎn)

53、品在新規(guī)限制下以無法實現(xiàn)，性價比優(yōu)勢消失，客戶未來接受度下降；洋房客戶會在考慮總價壓力和生活舒適度的情況下，逐步向舒適性高層和經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品分流；經(jīng)濟型別墅客群高層客群品質(zhì)別墅首次置業(yè)首次改善再次改善多次改善投資客戶趨勢研判項目定位4核心策略方案論證項目定位產(chǎn)品設計建議項目核心策略選擇保證去化速度的高層和最具溢價空間的別墅產(chǎn)品根據(jù)未來客戶需求研判，緯立行建議高層產(chǎn)品以滿足多功能需求的經(jīng)濟型小三房為主，滿足首次改善型客戶，正兩房為輔，搶占首置等剛需客別墅產(chǎn)品以經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品為主，部分疊拼產(chǎn)品直擊市場中洋房客戶，搶占經(jīng)濟型別墅客戶市場利用南山有利的景觀資源打造部分舒適度較高的品質(zhì)型別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)溢

54、價最大化。策略一順應新規(guī)下產(chǎn)品變化趨勢，選擇或研發(fā)符合客戶喜好的產(chǎn)品策略二合理組合產(chǎn)品，實現(xiàn)快速去化與溢價的最佳結(jié)合前提假設綜合區(qū)域內(nèi)典型項目和區(qū)域在售項目均值計算，本次經(jīng)濟測算前提為：高層洋房別墅商業(yè)年去化量（萬方）1063.52價格（元/）630078001200026000開發(fā)周期6年緯立行將通過不同產(chǎn)品，不同容積率下排布方案的經(jīng)濟測算，驗證上述策略的合理性項目核心策略方案論證方案一：容積率為2.23，總建筑面積908667，商業(yè)體量占10%。物業(yè)類型配比別墅產(chǎn)品洋房高層商業(yè)配套設施物業(yè)配套設施（學校）766541893835397419023227269931成本列表類別費用（萬元）1

55、、土地征用及拆遷補償費2246342、前期工程費582513、基礎設施費278174、建筑安裝工程費2456005、公共配套設施費36626、開發(fā)間接費67077、不可預見費6707成本合計5733768、營銷費用233579、管理費用1167810、財務費用13190合計621601銷售收入類別費用（萬元）聯(lián)排別墅107852洋房178235高層462542商業(yè)319453地下車庫99748合計1167829利潤分析類別費用（萬元）成本573376收入1167829營業(yè)稅及附加64815凈收入1103015毛利529639費用合計48225土地增值稅188237稅前利潤293176所得稅73

56、294凈利潤219882銷售凈利率19%我方投資利潤率35.4%內(nèi)部收益率19.73%本方案凈利潤21.99億元凈利率為19%內(nèi)部收益率為19.73%項目核心策略方案論證物業(yè)類型配比別墅產(chǎn)品高層商業(yè)配套設施物業(yè)配套設施（學校）1999076178949086727269931成本列表類別費用（萬元）1、土地征用及拆遷補償費2246342、前期工程費581223、基礎設施費278174、建筑安裝工程費2402035、公共配套設施費36416、開發(fā)間接費65967、不可預見費6596成本合計5676078、營銷費用244029、管理費用1220110、財務費用12779合計616990銷售收入類別

57、費用（萬元）聯(lián)排別墅313333高層514747商業(yè)321417地下車庫70609合計1220106利潤分析類別費用（萬元）成本567607收入1220106營業(yè)稅及附加67716凈收入1152390毛利584782費用合計49382土地增值稅206592稅前利潤328808所得稅82202凈利潤246606銷售凈利潤20%我方投資利潤率40%內(nèi)部收益率20.37%本方案凈利潤24.66億元凈利率為20%內(nèi)部收益率為20.37%方案二：容積率為2.23，總建筑面積908667，商業(yè)體量占10%，別墅體量最大化。項目核心策略方案論證物業(yè)類型配比別墅產(chǎn)品洋房高層商業(yè)配套設施物業(yè)配套設施（學校）10

58、60813264023019228160827269931成本列表類別費用（萬元）1、土地征用及拆遷補償費2246342、前期工程費577463、基礎設施費278174、建筑安裝工程費2184725、公共配套設施費35806、開發(fā)間接費61527、不可預見費6152成本合計5445548、營銷費用218129、管理費用1090610、財務費用12312合計589584銷售收入類別費用（萬元）聯(lián)排別墅152742洋房329824高層242180商業(yè)290881地下車庫74971合計1090597利潤分析類別費用（萬元）成本544554收入1090597營業(yè)稅及附加60528凈收入1030068毛

59、利485515費用合計45030土地增值稅166409稅前利潤274076所得稅68519凈利潤205557銷售凈利潤19%我方投資利潤率34.9%內(nèi)部收益率17.44%本方案凈利潤20.56億元凈利率為19%內(nèi)部收益率為17.44%方案三：容積率為2.0 ，總建筑面積816084，商業(yè)體量占10%。項目核心策略方案論證物業(yè)類型配比別墅產(chǎn)品洋房高層商業(yè)配套設施物業(yè)配套設施（學校）1689133178251615697344027269931成本列表類別費用（萬元）1、土地征用及拆遷補償費2246342、前期工程費576983、基礎設施費278174、建筑安裝工程費2169275、公共配套設施費

60、35726、開發(fā)間接費61207、不可預見費6120成本合計5226148、營銷費用207269、管理費用1036310、財務費用14890合計568594銷售收入類別費用（萬元）聯(lián)排別墅257446洋房319655高層149173商業(yè)254904地下車庫55138合計1036315利潤分析類別費用（萬元）成本522614收入1036315營業(yè)稅及附加57516凈收入978800毛利456186費用合計45980土地增值稅149430稅前利潤260776所得稅65194凈利潤195582銷售凈利潤19%我方投資利潤率34.4%內(nèi)部收益率18.04%本方案凈利潤19.56億元凈利率為19%內(nèi)部收