1、 6/6 中國房地產(chǎn)相關(guān)政策研究匯總（一）調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 1、新舊“國八條” 2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住HYPERLINK .taofw./房價(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對2007年和未來的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)

2、生重要影響。雖然對已辦相關(guān)手續(xù)但未開工項(xiàng)目的實(shí)施細(xì)則沒有正式出臺，但此政策已對HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)商未來的開發(fā)計(jì)劃產(chǎn)生了一定影響。 3、“兩限房” 2007年3月30日市發(fā)布了首批三塊限HYPERLINK .taofw./房價(jià)、限套型的“兩限普通商品房”用地出讓信息。所推出的3塊用地包括：海淀區(qū)西三旗新都東路住宅項(xiàng)目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村住宅項(xiàng)目、石景山金頂街三區(qū)住宅項(xiàng)目，總規(guī)劃面積約97萬平方米，預(yù)計(jì)可提供“兩限房”92萬平方米，可配建4.8萬平方米廉租房。 從區(qū)域分布來看，“兩限房”主要集中在四環(huán)、五環(huán)周邊，城市交通便利、軌道交通沿線以及重點(diǎn)新城地區(qū)。戶型方面，“兩限

3、房”將全部建設(shè)成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內(nèi)部裝修將達(dá)到初裝修水平。 與其他普通商品房相比，“兩限房”最大的特點(diǎn)就是對HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)價(jià)格的控制，“兩限房”的售價(jià)將比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格下浮10%15%，有利于提高低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)量。 4、“兩個(gè)1000萬” 市政府要在3年內(nèi)建立1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬平方米限價(jià)房，從而對HYPERLINK .taofw./房價(jià)起到一定的控制作用。而在具體的執(zhí)行過程中，市政府還提出2007年要收購、新建30萬平方米廉租房，建設(shè)300萬平方米中低價(jià)位房和200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的具體政策。 住房

4、保障辦公室成立的主要任務(wù)就是確保3年內(nèi)1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬平方米的限價(jià)房供應(yīng)，對限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等進(jìn)行管理。 預(yù)計(jì)2007年政府將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房和兩限房的投資建設(shè)（2007年年內(nèi)將確保300萬平方米“兩限房”全部動工建設(shè)）。到2007年第四季度開始，住宅供應(yīng)的戶型面積會出現(xiàn)顯著縮小，2008年第四季度開始將出現(xiàn)大量的政策性住房，拉低京城住房均價(jià)。 （二）規(guī)劃政策 1、城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃（2004-2020年）提出了“兩軸兩帶多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃11個(gè)新城和多個(gè)城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。城市規(guī)劃區(qū)按照市區(qū)(即中心城市)

5、、衛(wèi)星城(含縣城)、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系布局。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，根據(jù)新規(guī)劃，發(fā)展新城11個(gè)，以疏解中心城區(qū)的壓力。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 新城中未來將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊3個(gè)新城。3個(gè)新城將成為中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。 2、住宅建設(shè)規(guī)劃 住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）的重點(diǎn)是切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證并積極引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，有效調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序發(fā)展。到2010年，居住

6、用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積達(dá)到約4.2億平方米?？紤]到住房審批與實(shí)際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均新增約2500萬平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。新建商品住房建設(shè)規(guī)模約9250萬平方米，套數(shù)約90萬套。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之前目標(biāo)是穩(wěn)定市場、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)與2006年的“九部委新政”、2007年的政策導(dǎo)向調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是一致的。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之后目標(biāo)是穩(wěn)定市場、調(diào)整布局，中心城和新城住房建設(shè)規(guī)模比例逐步達(dá)到1：1左右，這一點(diǎn)體現(xiàn)了2008年之后住宅市場的發(fā)展方向，住宅

7、建設(shè)繼續(xù)向新城傾斜。 （三）稅收政策 2006年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從2年為限提升至5年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知【國稅發(fā)74號文件】和2006年11月14日地稅局出臺關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓HYPERLINK .taofw./二手房征收土地增值稅問題的通知，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機(jī)行為。加上目前市住宅租售比過低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是2007年討論的熱點(diǎn)，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。 （四）金融政策 1

8、、嚴(yán)格開發(fā)貸 嚴(yán)格HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)XHYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)市場。 2、住房貸 區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。 未封頂樓盤禁止住房貸：2006年9月27日，市銀監(jiān)局對各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了現(xiàn)場檢查意見書，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，“對貸款購買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須

9、嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率”等規(guī)定。該意見書會加大HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付能力將會降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級HYPERLINK .taofw./二手房和租賃市場。 3、央行加息 2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會影響此政策效果。 影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 4、存款準(zhǔn)備金率和定向票據(jù) 2006年存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對HYP

10、ERLINK .taofw./房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 （五）、行業(yè)準(zhǔn)入根據(jù)城市HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第二章第五條規(guī)定設(shè)立HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1、有100萬元以上的注冊資本； 2、有4名以上持有某書的HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，名以上持有某書的專職會計(jì)人員 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 設(shè)立HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。 工商行政管理部門在對設(shè)立HYPERLINK .taofw./房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請