1、創(chuàng)造新生活方式與城市開展共贏摘要：廣州地鐵公司根據(jù)獨(dú)有的地域特色、經(jīng)濟(jì)氣氛、人文環(huán)境、市場條件，一直在致力于探究一種一體化的經(jīng)營形式，這種形式的根本目的就是跳出單一運(yùn)營形式對企業(yè)開展所造成的制約，在更大的范圍內(nèi)尋求生存和開展的空間。該形式的核心就是借助規(guī)劃方式，建立地鐵上蓋綜合開展社區(qū)，通過與城市開展的互動，從根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自主經(jīng)營和可持續(xù)開展，借助城市化開展進(jìn)程新造城運(yùn)動的東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)開展與城市開展的共贏。關(guān)鍵詞：地鐵新生活方式上蓋物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略綜合開展區(qū)1問題的引出地鐵是國內(nèi)的新興行業(yè)，具有高投入、低收益、慢回收的特點(diǎn)。國外的地鐵多屬福利性機(jī)構(gòu)，由政府補(bǔ)虧。香港地鐵那么由于政府支持、給予

2、足夠的土地開發(fā)權(quán)，加之人口密度和地理環(huán)境的特殊性，成為自負(fù)盈虧的典范。而在內(nèi)地，終究應(yīng)當(dāng)將它定位為公益性的福利性機(jī)構(gòu)還是自負(fù)盈虧的商業(yè)性企業(yè)，尚沒有合適國情的先例可循，是一直具有爭論性的、也是在不斷探究的問題。在國企改革的大趨勢下，這一問題已被列入了重要的議事日程。由于僅靠地鐵票務(wù)收益要想收回投資極其困難，而依靠政府補(bǔ)貼既不符合國企改革的大方向，且不利于公司走上一條可持續(xù)開展的道路，同時(shí)，讓補(bǔ)貼變成一個(gè)長期的財(cái)政包袱，終究會成為政府的一件棘手的事情。所以，從國情的角度考量，地鐵企業(yè)根本的出路就是走市場化的道路。2問題的解決思路由于票價(jià)的管制和自律，在路網(wǎng)最終形成前，地鐵企業(yè)早期的虧損不可防止。

3、因此市場化的有效方法之一就是施行一體化經(jīng)營。其核心是由政府提供一些沿線上蓋土地資源，借助形式，通過地鐵公司的商業(yè)運(yùn)作，以交通導(dǎo)向促進(jìn)物業(yè)定向、定點(diǎn)開發(fā)，以物業(yè)開發(fā)創(chuàng)造客流發(fā)生源而增加票務(wù)收入，以物業(yè)銷售利潤補(bǔ)償運(yùn)營虧損，形成良性循環(huán)，維持可持續(xù)開展。對于地鐵企業(yè)而言，物業(yè)開發(fā)已不再是一個(gè)傳統(tǒng)概念中的第三產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)在國企改革大趨勢下，能否根據(jù)國情特點(diǎn)找到一種有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)、有利于加速地鐵網(wǎng)絡(luò)建立、有利于促進(jìn)城市化開展進(jìn)程、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)開展的核心問題。在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的生存和開展必須隱含于為別人的創(chuàng)造性效勞之中。不能對城市作出奉獻(xiàn)，不能為市民創(chuàng)造價(jià)值，物業(yè)開發(fā)就只能是企業(yè)的一

4、廂情愿。所以，廣州地鐵公司將物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位在“為市民創(chuàng)造一種基于軌道交通的嶄新生活方式的基點(diǎn)上，將企業(yè)的開展戰(zhàn)略納入整個(gè)城市開展戰(zhàn)略的軌道之中，以使一體化經(jīng)營的愿望獲得政府的采納，贏得市民的支持，形成“借風(fēng)使船，順?biāo)兄鄣男Ч瑢?shí)現(xiàn)企業(yè)開展與城市開展的共羸。一體化經(jīng)營的核心就是通過資源的有效整合，開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)，創(chuàng)造地鐵綜合開展區(qū)，引導(dǎo)并強(qiáng)化市民生活方式對地鐵交通的依賴，創(chuàng)造諸多以軌道交通相串聯(lián)的地鐵經(jīng)濟(jì)圈，在城市化開展進(jìn)程所謂的新造城運(yùn)動中發(fā)揮關(guān)鍵性的引導(dǎo)作用。3根本形式研判.新造城運(yùn)動的興起.國家“十五方案中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要加快城市化建立的步伐，這就意味著一嘲新造城運(yùn)動的開場。加快城市化必然

5、成為廣州新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。.在國家整個(gè)開展格局中，長江三角洲區(qū)域的迅猛開展已形成超越珠江三角洲區(qū)域的勢頭。為形成良性友好競爭的態(tài)勢，廣東省試圖利用毗鄰香港、澳門的地域優(yōu)勢，采用“大珠三角戰(zhàn)略，加快各主要城市的組團(tuán)式開展和串珠式銜接，以加速區(qū)域的開展。.鑒于世界經(jīng)濟(jì)衰退對港澳經(jīng)濟(jì)的影響，促使港澳采取向內(nèi)陸縱深浸透、延伸以支撐其經(jīng)濟(jì)開展的政策應(yīng)對?；浉郯母鼮閺V泛和深層次的經(jīng)濟(jì)交融趨勢已初露端倪。這種交融必將對珠江三角洲區(qū)域的泛城市化起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。.由于廣州市新開發(fā)的南沙區(qū)正處于穗港澳三地的幾何中心，并將深圳、珠海兩特區(qū)及東莞、中山、順德、番禺“四小龍統(tǒng)統(tǒng)覆蓋于其交通半徑圈內(nèi)，使得南沙的新造城

6、運(yùn)動成為弦上之箭；成為歷史的必然，且將在“大珠三角戰(zhàn)略中起到提綱挈領(lǐng)、舉足輕重的作用。.鑒于房地產(chǎn)具有帶動其他產(chǎn)業(yè)的杠桿作用，廣東省積極推出新的戶口政策，對新造城運(yùn)動給予了強(qiáng)有力的政策支持，為農(nóng)民買房、外省人買房、港澳人給親屬買房提供了強(qiáng)大動力，將有力地促進(jìn)珠江三角洲區(qū)域房地產(chǎn)的開展。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)將成為新造城運(yùn)動的核心，地鐵建立及其上蓋的物業(yè)開發(fā)將對區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的引導(dǎo)作用，成為形式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。.新造城運(yùn)動的特點(diǎn)戰(zhàn)略制勝由于新造城運(yùn)動具有房地產(chǎn)開發(fā)大盤化、目的顧客的遷移化、配套設(shè)施的綜合化、交通布局的前導(dǎo)化等諸多明顯特征，使得將來的房地產(chǎn)開發(fā)必然具備戰(zhàn)略制勝的特點(diǎn)。.競爭演變

7、的必然：隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟，房屋購置者的日益成熟，競爭者的日益成熟，開發(fā)競爭門檻的逐漸抬高，僅憑一招半式就可打遍天下無敵手的場面已一去不復(fù)返，因此促使房地產(chǎn)開發(fā)必將從以往的戰(zhàn)術(shù)競爭演變?yōu)閼?zhàn)略的競爭。.經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變：隨著短缺型經(jīng)濟(jì)向過剩型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市常顧客的需求層次逐漸上升，呈現(xiàn)多層次、多元化的需求如：教育、體育、醫(yī)療、養(yǎng)生等等，曾經(jīng)成功的根本元素已成為顧客的根本“買點(diǎn)，開展商必須從戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌考量，創(chuàng)造獨(dú)特的“賣點(diǎn)方能贏得市場的競爭。.開發(fā)形式的晉級：房地產(chǎn)開發(fā)已由以往的“造屋逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸靺^(qū)，并延伸為目前的“造城。其根本的區(qū)別在于小盤與大盤的差異，單一與

8、綜合的差異，文化層次的差異。隨著樓盤面積的大幅度擴(kuò)張，從戰(zhàn)略角度考慮社區(qū)的綜合配套、整體規(guī)劃、區(qū)域配合、交通銜接，以及與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接體育、教育、旅游、養(yǎng)生、醫(yī)療等就成為獲得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵所在。.社會進(jìn)化的需求：環(huán)保意識的加強(qiáng)，能源短缺的影響，生態(tài)環(huán)境的需求，信息經(jīng)濟(jì)的喧染，使得房地產(chǎn)開發(fā)必須對一個(gè)系統(tǒng)的整體協(xié)同作出考量，從人文關(guān)心的角度規(guī)劃并設(shè)計(jì)環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、網(wǎng)絡(luò)等各個(gè)要素的綜合布局。這就要求開展商必須具有前瞻性的戰(zhàn)略思維、戰(zhàn)略應(yīng)變和戰(zhàn)略控制才能。.地鐵在新造城運(yùn)動中的作用.組團(tuán)開展的關(guān)鍵：“大珠三角戰(zhàn)略的關(guān)鍵是引領(lǐng)各城市實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式開展，串珠式銜接，實(shí)現(xiàn)珠江三角洲泛城市化。地鐵號線設(shè)計(jì)為

9、快車系統(tǒng)正是為了滿足這種開展形式的需要，地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)正是以車站為基點(diǎn)實(shí)現(xiàn)組團(tuán)、沿地鐵線路形成串珠的重要引導(dǎo)措施。.城市南移的要害：廣州市城市南移，要害在于新城與舊城的有效連接，南移的速度和效率及成功與否就在于能否迅速建立一種快速的大容量的交通引領(lǐng)功能，地鐵所形成的此種引領(lǐng)作用無可替代。上蓋物業(yè)的開發(fā)對引導(dǎo)市場的走向、加快城市南移的速度非常關(guān)鍵。.資源整合的橋梁：隨著我國參加，政府對市場的控制將逐漸淡化，而一個(gè)新造城運(yùn)動需要各種社會資源的共同參與，地鐵可通過其準(zhǔn)時(shí)、快捷的交通及沿線物業(yè)開發(fā)由點(diǎn)及線、由線及片的引導(dǎo)，帶動各類開展商的開發(fā)行為，從而起到整合各類社會資源支撐“造城運(yùn)動的效應(yīng)。4戰(zhàn)略

10、目的.宗旨廣州地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略的宗旨是使自己成為城市開展進(jìn)程中的一種難以取代的引導(dǎo)力量。.滿足政府意圖：使企業(yè)的開展與政府的戰(zhàn)略意圖并軌并借以引導(dǎo)政府的決策獲得政策支持。.實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿望：通過沿線上蓋物業(yè)開發(fā)收益確保企業(yè)具有較高的成長速度和可持續(xù)開展的基矗.目的體系廣州地鐵物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略目的體系由成果、品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)、組團(tuán)等要素構(gòu)成。.成果：通過開發(fā)，至少在廣州市建立一個(gè)具有標(biāo)志性作用的大型樓盤，使之成為廣州樓盤中的經(jīng)典之作，成為廣州城建的世紀(jì)精品。.品牌：通過開發(fā)，進(jìn)一步強(qiáng)化地鐵的企業(yè)品牌，借助企業(yè)品牌的延伸創(chuàng)立樓盤的品牌，形成地鐵房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭優(yōu)勢，并借勢跨入廣州房地產(chǎn)諸強(qiáng)的

11、行列，乃至獨(dú)占鰲頭。.機(jī)制：要探究建立一種既符合地鐵特色又適應(yīng)市場競爭需求的機(jī)制，并將之作為地鐵整體經(jīng)營機(jī)制持續(xù)深化改革的試點(diǎn)。為應(yīng)對參加后，將面臨國外實(shí)力雄厚的競爭對手的各種挑戰(zhàn)，做好先期的必要準(zhǔn)備。.人才：通過開發(fā)要培養(yǎng)并建立一支強(qiáng)大的經(jīng)營型人才隊(duì)伍，并具有相應(yīng)的人才儲藏，為地鐵的物業(yè)開展戰(zhàn)略奠定堅(jiān)實(shí)的人才基矗.網(wǎng)絡(luò)：通過開發(fā)要建立一個(gè)功能強(qiáng)大的房地產(chǎn)信息管理功能網(wǎng)絡(luò)，從情報(bào)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷直到效勞，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)所有關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為公司的戰(zhàn)略擴(kuò)張奠定現(xiàn)代技術(shù)基矗.組團(tuán)：通過合理制定開發(fā)策略，巧妙地引導(dǎo)其他開發(fā)商加快特定區(qū)域開發(fā)速度，盡快形成區(qū)域規(guī)模和組團(tuán)效應(yīng)。使政府的組團(tuán)式開展戰(zhàn)略速見成效

12、，使引導(dǎo)新造城運(yùn)動的效果盡快表達(dá)。5廣州地鐵物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略定位.支持城市戰(zhàn)略：由于各房地產(chǎn)開展商的利益驅(qū)動因素，開展商與政府間不可防止地形成某種目的沖突，地鐵公司要成為政府這只“有形的手和市場這只“無形的手之間的中介力量香港地鐵所扮演的角色，將政府的決策借助地鐵公司的市場化運(yùn)作而轉(zhuǎn)化為對市場的引導(dǎo)和調(diào)控，有效地調(diào)節(jié)兩只手的協(xié)同運(yùn)作，強(qiáng)化對新造城運(yùn)動的導(dǎo)向功能。同時(shí)，也由此獲取政府的政策支持，使得對社會資源的整合具有堅(jiān)實(shí)的基矗.促進(jìn)組團(tuán)開展：在政府的支持下，通過整合不同行業(yè)資源如醫(yī)療、體育、養(yǎng)生、教育等，不同社會資源規(guī)劃部門、民間資本、各類開展商、各基層政府、各類公交公司等，不同內(nèi)部資源廣告、通

13、訊、商貿(mào)、運(yùn)營、建立、設(shè)計(jì)等，引導(dǎo)并加速沿線的特定區(qū)域的組團(tuán)開展，促進(jìn)城市開展戰(zhàn)略的施行進(jìn)程。.創(chuàng)造客流市場：通過沿線房地產(chǎn)開發(fā)的定點(diǎn)引爆效應(yīng)，引導(dǎo)地鐵潛在目的乘客定向遷居，在預(yù)期地點(diǎn)形成集聚效果，創(chuàng)造客流發(fā)生源；同時(shí)，引導(dǎo)在沿線相應(yīng)地點(diǎn)協(xié)調(diào)配置各類商業(yè)資源及其他生活資源，形成有效的客流吸引源。借助發(fā)生源和吸引源在地鐵連通下的互補(bǔ)性匹配，使沿線居民在利用地鐵快速、平安、準(zhǔn)時(shí)、方便的交通功能實(shí)現(xiàn)高頻度定向流動的前提下實(shí)現(xiàn)各類生活資源的共享，由此能同時(shí)體驗(yàn)和享受都市生活的方便性和田園風(fēng)光的愜意性。.開拓獲利渠道：作為社會福利型企業(yè)，全世界的地鐵都面臨經(jīng)營虧損和政府補(bǔ)貼問題，這本質(zhì)上是源于對社會效益

14、和經(jīng)營效益的一種兩難抉擇。香港地鐵通過沿線物業(yè)的開發(fā)，較好地解決了這一問題，既真正將納稅人的錢用之于民，又能使企業(yè)在不增加政府負(fù)擔(dān)的前提下獲得維系生存所必需的經(jīng)濟(jì)效益，確?？沙掷m(xù)開展。廣州地鐵正是要借鑒香港的經(jīng)歷，創(chuàng)始一種符合國情的沿線物業(yè)開發(fā)形式，通過自身的經(jīng)營努力，在引導(dǎo)城市開展的同時(shí)，減輕政府的負(fù)擔(dān)、加速企業(yè)的開展。.創(chuàng)造文化標(biāo)志：通過房地產(chǎn)開發(fā)在地鐵沿線建立一個(gè)具有嶺南文化傳承的、具有濱江城市特色的、文化標(biāo)志性建筑群體，使地鐵車站的地下、地上建筑與車站上蓋的建筑以及由此延展而成的生活區(qū)域渾然一體，創(chuàng)立一種獨(dú)具特色的新世紀(jì)建筑文化群體的代表，使地鐵文化與城市文化有機(jī)銜接和交融，為廣州城市文化的開展增添新的色彩，更廣泛、更鮮明地確立地鐵文化在城市文化中的重要作用和歷史地位。6結(jié)語地鐵建立是廣州新世紀(jì)城市開展戰(zhàn)略的關(guān)鍵啟動要素，而地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)那么更是采用形式進(jìn)展新造城運(yùn)動的關(guān)鍵所在。隨著我國參加，政府的職能將逐步轉(zhuǎn)變，對市場的直接干預(yù)作用將逐步減少，控制的方式必將逐漸宏觀。因此在政府和市場之間需要一種中介