1、 第七章本錢法 一、 本錢法的根本原理 1、本錢法的概念 本錢法又稱承包商法，在評(píng)價(jià)舊的房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)通常稱為重置本錢法或重置本錢折余法。 本錢法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)錢，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)錢或價(jià)值的方法。 2、本錢法的實(shí)際根據(jù)從賣方角度看，本錢法的實(shí)際根據(jù)是消費(fèi)費(fèi)用價(jià)值論。從買方角度看，本錢法的實(shí)際根據(jù)是替代原理。3、本錢法適用的對(duì)象、條件和步驟對(duì)象：只需是新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用本錢估價(jià)法。條件：一是自在競(jìng)爭(zhēng)，即可以自在進(jìn)入市場(chǎng) 二是該種商品本身可以大量反復(fù)消費(fèi)步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的本錢、稅費(fèi)、利潤(rùn) 估算

2、重新構(gòu)建價(jià)錢 估算折舊 求取計(jì)算價(jià)錢留意：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)錢直接取決于其成效，而非破費(fèi)的本錢，本錢的增減一定要對(duì)成效有所作用才干構(gòu)成價(jià)錢。 二、 土地價(jià)錢構(gòu)成 土地價(jià)錢通常由7大項(xiàng)構(gòu)成： 土地獲得成 開發(fā)本錢 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn)2、開發(fā)本錢開發(fā)本錢是在獲得開發(fā)用地后進(jìn)展土地開發(fā)和房屋建立所需求的直接費(fèi)用、稅金等。在實(shí)踐中主要包括以下幾項(xiàng)：1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2、根底設(shè)備建立費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、公共配套設(shè)備建立費(fèi)5、開發(fā)過程中的稅費(fèi)3、管理費(fèi)用4、投資利息5、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用6、銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)

3、由開發(fā)商賣方交納的稅費(fèi)?？煞譃閮深悾?、銷售稅金及附加2、其他銷售稅費(fèi)7、開發(fā)利潤(rùn) 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入售價(jià)減去各種本錢、費(fèi)用和稅金后的余額。估算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)：1、開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地獲得本錢-開發(fā)本錢-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)2、開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)踐利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望的利潤(rùn)。3、開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)來計(jì)算。 7、開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算公式:開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地獲得本錢開發(fā)本錢管理費(fèi)投

4、資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)直接本錢利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/土地獲得 本錢+開發(fā)本錢銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值本錢利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用 三本錢法的根本公式1、最根本的公式本錢法最根本的公式為：積算價(jià)錢=重新構(gòu)建價(jià)錢-折舊針對(duì)對(duì)象：新開發(fā)的土地新建的房地產(chǎn)此處指房地、建筑物兩種情況舊的房地產(chǎn)此處指房地、建筑物兩種情況步驟：搞清房地產(chǎn)價(jià)錢構(gòu)成 估算各構(gòu)成部分的金額 將各構(gòu)成部分的金額累加 2、適用于新開發(fā)土地的根本公式新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)展“三通一平等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中撤除舊建筑物等開發(fā)的土地。公式： 新開發(fā)的土

5、地價(jià)錢=獲得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)3、適用于新建房地產(chǎn)的根本公式新建房地價(jià)錢=土地獲得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)新建筑物價(jià)錢=建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 4、適用于舊房地產(chǎn)的根本公式 舊房地產(chǎn)價(jià)錢=土地的重新獲得價(jià)錢+建筑 物的重新構(gòu)建價(jià)錢-建筑物折舊土地的重新獲得價(jià)錢要留意年限 四、重新購(gòu)建價(jià)錢1、重新構(gòu)建價(jià)錢的概念 重新構(gòu)建價(jià)錢是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新獲得或重新開發(fā)、重新建造全新情況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。

6、 留意：第一、重新構(gòu)建價(jià)錢是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 第二、重新構(gòu)建價(jià)錢是客觀的 第三、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)錢是全新情況 下的價(jià)錢，未扣除折舊； 土地的重新構(gòu)建價(jià)錢是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)情況下的價(jià)錢重置價(jià)錢適用于普通建筑物和因年代長(zhǎng)遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物一樣的建筑資料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑規(guī)范改動(dòng)等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。而重建價(jià)錢適用于有特殊維護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。重置價(jià)錢的出現(xiàn)是技術(shù)提高的必然結(jié)果，同時(shí)也是“替代原理的表達(dá)。 2、建筑物重新構(gòu)建價(jià)錢的求取方法單位比較法分部分項(xiàng)法工料丈量法指數(shù)調(diào)整法 五、 建筑物折舊 1、建筑物折舊的概念和緣由 建筑物折舊，是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)

7、上的折舊。 估價(jià)上的折舊是指各種緣由所呵斥的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)錢之間的差額。 實(shí)踐估價(jià)中，建筑物的折舊包括3個(gè)方面： 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所呵斥的價(jià)值損失。進(jìn)一步可歸納為4個(gè)方面：自然經(jīng)過的老朽正常運(yùn)用的磨損不測(cè)的破壞損毀延遲維修的損壞殘存功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變卦、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)提高等緣由導(dǎo)致建筑物在功能方面的相對(duì)殘缺、落后或不適用所呵斥的價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利要素所呵斥的價(jià)值損失。年限法年限法是把建筑物的折舊建立在

8、建筑物的壽命、經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的根底上。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分自然壽命是指從建成之日起到不堪運(yùn)用的年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的繼續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)踐經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)踐察看法 實(shí)踐察看法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)踐損耗程度。實(shí)踐察看法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接察看、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊要素所呵斥的折舊總額。建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗 成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。折舊方法的綜

9、合運(yùn)用綜合折舊法、分類折舊加總法、個(gè)別折舊加總法3、求取建筑物折舊應(yīng)留意的事項(xiàng)第一，應(yīng)留意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別第二，應(yīng)留意土地運(yùn)用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地運(yùn)用年限而終了的建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地運(yùn)用年限而終了的六、現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)錢構(gòu)成一、商品住宅價(jià)錢的構(gòu)成1、本錢2、利潤(rùn)3、稅金4、地段差價(jià)二、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)錢的構(gòu)成1、鄭地和拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、住宅小區(qū)根底設(shè)備建立費(fèi)5、管理費(fèi)6、貸款利息7、稅金8、利潤(rùn)三、農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成1、土地補(bǔ)償費(fèi)2、安頓補(bǔ)助費(fèi)3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)4、新菜地開發(fā)建立基金5、耕地開墾費(fèi)6、征

10、地占用稅7、征地管理費(fèi)8、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)七、 現(xiàn)行房屋折舊制度各種構(gòu)造房屋的耐用年限普通為：1、鋼筋混凝土構(gòu)造：消費(fèi)用房50年，受腐蝕的消費(fèi)用 房35年，非消費(fèi)用房60年。2、磚混構(gòu)造一等：消費(fèi)用房40年，受腐蝕的消費(fèi)用房30年，非消費(fèi)用房50年。3、磚混構(gòu)造二等：消費(fèi)用房40年，受腐蝕的消費(fèi)用房30年，非消費(fèi)用房50年。4、磚木構(gòu)造一等：消費(fèi)用房30年，受腐蝕的消費(fèi)用房20年，非消費(fèi)用房40年。5、磚木構(gòu)造二等：消費(fèi)用房30年，受腐蝕的消費(fèi)用房20年，非消費(fèi)用房40年。6、磚木構(gòu)造三等：消費(fèi)用房30年，受腐蝕的消費(fèi)用房20年，非消費(fèi)用房40年。7、簡(jiǎn)易構(gòu)造10年。 八、現(xiàn)行房屋完損等

11、級(jí)評(píng)定規(guī)范 房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的工程完好、損壞程度來劃分的，分為5類： 完好房 根本完好房 普通完好房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房房屋新舊程度的斷定規(guī)范是：完好房：十、九、八成；根本完好房：七、六成；普通完好房：五、四成；嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下待估對(duì)象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用本錢法進(jìn)展評(píng)價(jià)，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安頓費(fèi)5萬元/畝，其他費(fèi)用含稅費(fèi)3萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為10%，土地一切權(quán)收益為土地本錢的10%，試

12、估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。1估算每平方米土地獲得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安頓費(fèi)用：5000066775元平方米其他費(fèi)用：3000066745元平方米土地開發(fā)費(fèi)用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地獲得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150270元平方米2計(jì)算利息：第一期利息：270341020.520.25元第二期利息：27014910.53.0375元每平方米土地獲得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承當(dāng)?shù)睦①M(fèi)用為23.29元。注:由于第一年投入總投資的34，開發(fā)期為2年，利率10，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需求乘以0.5。第二年同理。3計(jì)算利潤(rùn)：2701027元4計(jì)

13、算土地本錢：270+23.29+27320.29元平方米5計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：320.291+10352.32元平方米每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為352.32元平方米，近似等于每平方米352元。某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征用費(fèi)用含安頓、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資報(bào)答率為10%，當(dāng)土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)價(jià)該土地的價(jià)值。該土地的各項(xiàng)投入本錢均知，可用本錢進(jìn)展評(píng)價(jià)1土地獲得費(fèi)土地獲得費(fèi)=10萬/畝=150元/平方2土地開發(fā)費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用=2億元/平方公里