1、火炬路地下商業(yè)街市場調(diào)研報(bào)告 廣西合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司2012年1月10日目錄1.宏觀政策分析2.西鄉(xiāng)塘規(guī)劃分析3.南寧市商業(yè)調(diào)研分析南寧市商業(yè)發(fā)展歷程南寧市專業(yè)市場調(diào)研西大商圈市場調(diào)研南寧市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研4.總體結(jié)論百佳匯流行前線專案分析宏觀政策一經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢對商業(yè)地產(chǎn)的影響 按照我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展慣性，中國城市人口每提高1%，可拉動GDP增長1.5%。在未來10年，中國城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300-1800萬，這將直接拉動中國消費(fèi)市場。過去20年來，中國外貿(mào)平均增長率在24.15%，遠(yuǎn)高于中國零售額平均增長16.18%的水平，國內(nèi)消費(fèi)的潛力始終沒有得到完全釋放。

2、根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，未來10年中國城鎮(zhèn)化率的年均增加率約在0.8%-1%，中國到2020年城鎮(zhèn)化率將預(yù)計(jì)在55%-56%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)7.5-8億人，中國將由以農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的社會轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口占多數(shù)的城市型社會。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長以及國家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。宏觀政策 近年來國家調(diào)控的房產(chǎn)新政都只針對房地產(chǎn)住宅市場，對省會城市、房價(jià)上漲過快地區(qū)實(shí)行限購令，限售第3套房，抑制炒房等行為，對于非住宅，如商鋪，辦公樓，廠房等，則絲毫未受新政影響。在購房受到限制的情況下，越來越多的投資者開始將

3、資金流注入未實(shí)施限購的商鋪，南寧本地人“一鋪養(yǎng)三代”的觀念也日趨加深。從各房地產(chǎn)項(xiàng)目加大對自身商鋪的營銷力度上看，也能看出南寧樓市開始顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型趨勢。商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)升溫的現(xiàn)象，是市場供求關(guān)系的體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢對商業(yè)地產(chǎn)的影響宏觀政策 隨著房地產(chǎn)金融政策的進(jìn)一步趨緊，以短期贏利為目標(biāo)的住宅開發(fā)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。相比而言，以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，開始受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展道路。最新研究表明，中國商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年，其中城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)將是兩大助推劑。服務(wù)業(yè)提供大眾消費(fèi)需求的零售、餐飲、休閑娛樂以及生活配套服務(wù)，它在解決地方經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)以及長期稅收方面有獨(dú)

4、具優(yōu)勢。作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺、以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市可持續(xù)經(jīng)濟(jì)方面比住宅有明顯優(yōu)勢，因而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更容易得到國家政策的支持。因此城鎮(zhèn)化率的提高，將大大促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，也將極大促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。2012年中國房地產(chǎn)特別是住宅將繼續(xù)面臨緊縮的金融政策，而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌袚?dān)擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)機(jī)會、持續(xù)稅收方面的特殊作用，將在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程因素驅(qū)動下繼續(xù)得到政府支持。相比一、二線城市，龐大的中小城鎮(zhèn)在未來10年將進(jìn)入大規(guī)模的建設(shè)高峰期，這將新增近1.3-1.8個(gè)多億的消費(fèi)人口，城鎮(zhèn)化所帶來的巨大內(nèi)需也將直接推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入黃金十年。金融政策對商業(yè)地產(chǎn)的影響宏觀政策小結(jié) 目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形

5、勢以及中長期發(fā)展趨勢對住宅市場不利影響較大，而對于商業(yè)地產(chǎn)市場而言，中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控短期內(nèi)不會有較大影響，中長期發(fā)展趨勢有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展有利。 對于商業(yè)地產(chǎn)市場而言，符合市場需求的商業(yè)物業(yè)一定會得到租戶的青睞，其租金、售價(jià)以及長期持有價(jià)值不會發(fā)生較大的變化。 綜上所述，各項(xiàng)政策大方向上為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了發(fā)展的有利條件，此時(shí)在重點(diǎn)城市中的繁華社區(qū)占有一席之地，量體裁衣的開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，順應(yīng)時(shí)代潮流。宏觀政策二西鄉(xiāng)塘片區(qū)規(guī)劃輕軌1號線2015年建成開通 西鄉(xiāng)塘片區(qū)規(guī)劃合富觀點(diǎn)：2015年輕軌建成開通，大幅縮短城市距離，本項(xiàng)目臨近輕軌大學(xué)站，對于拉動大學(xué)路學(xué)府片區(qū)的學(xué)生消費(fèi)群體有

6、較大的幫助。西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站將于2011年底竣工投入使用 合富觀點(diǎn)：西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站位于大學(xué)西路南側(cè)，看似距碧園商圈較遠(yuǎn)，但項(xiàng)目建成后，將會分流北大客運(yùn)中心的部分車流與乘客，對碧園一帶阻塞的交通情況起到緩解作用；同時(shí)會帶來相思湖片區(qū)的人流量，對碧園商圈的商業(yè)利好。西鄉(xiāng)塘片區(qū)規(guī)劃東西向快速路與南北快速路立交 合富觀點(diǎn)：除受到輕軌施工影響外，南寧每天城東至城西的巨大交通流，也是造成大學(xué)東路長期擁堵的原因之一?；ネㄊ搅⒔唤ǔ?，將有效連接西鄉(xiāng)塘片區(qū)的部分干道，從而緩解部分車流，減輕該區(qū)域的交通壓力?；ネ⒔晃鬣l(xiāng)塘片區(qū)規(guī)劃三南寧市商業(yè)調(diào)研分析 南寧市商業(yè)發(fā)展歷程 南寧市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研 南寧市專業(yè)市場調(diào)研 西大商圈

7、市場調(diào)研 百佳匯流線前線專案分析南寧90年代早期商圈的形成南寧早期商圈以朝陽商圈為核心，進(jìn)行對外發(fā)展，首先發(fā)展到了西面的華西、華強(qiáng)路的小商品批發(fā)市場，以南寧百貨大樓為核心，通過零售和批發(fā)類貿(mào)易輻射服務(wù)整個(gè)全區(qū)的商品供應(yīng)；緊接著，以東葛和古城、七星、星湖為2個(gè)方向的商圈逐漸形成，使得南寧的商業(yè)發(fā)展奠定了向東發(fā)展的趨勢。朝陽商圈華西、華強(qiáng)路商圈七星、古城、星湖商圈東葛商圈百貨大樓南寧市商業(yè)發(fā)展歷程南寧市商圈發(fā)展共經(jīng)歷了4個(gè)階段，目前處于繁盛階段項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間南寧百貨1988年，1996年（新樓開業(yè)）夢之島古城店1995年10月18日開業(yè)夢之島民族店2002 年 1 月 1 日開業(yè)南寧萬達(dá)廣場20

8、04年萬達(dá)百盛百貨2004年7月17日試業(yè)夢之島金朝陽優(yōu)購百貨2004 年 10 月 31 日新朝陽商業(yè)廣場2005年9月1日夢之島水晶店2006年10月29日開業(yè)廣州友誼2007年7月五象廣場2007年9月29航洋國際2007年巴黎春天2007年11月9日開業(yè)國貿(mào)中心2009年3月15日開業(yè)金源CBD現(xiàn)代城（金源名店）2009年5月九一天地2009年12月26日開業(yè)永凱現(xiàn)代城購物廣場2010年5月開業(yè)華潤萬象城未開業(yè)處于招商中萌芽階段1995年之前，南寧的商業(yè)發(fā)展起步很早，最早是南寧百貨起步階段1995年-2002年:先后發(fā)展南寧百貨新樓、夢之島古城店、民族店發(fā)展階段2004年-2007年，

9、萬達(dá)廣場和新朝陽廣場完善了朝陽商圈，同時(shí)發(fā)展形成了五象廣場商圈繁盛階段2009年至今，繼續(xù)在已形成的商圈中差異化補(bǔ)充商業(yè)規(guī)模南寧商業(yè)正式發(fā)展是從2002年，夢之島、萬達(dá)廣場等先后開業(yè)，2010年之后又有了更快的商業(yè)擴(kuò)張。南寧市商業(yè)發(fā)展歷程21世紀(jì)形成商圈往東發(fā)展的趨勢，瑯東商圈成為南寧CBD的象征隨著的城市的不斷東移，南寧的商圈發(fā)展亦在不斷的往東發(fā)展，最先形成的東部商圈就是瑯東、瑯西為主的瑯東商圈；瑯東商圈以金湖廣場的南寧百貨為核心，向外輻射，包括夢之島水晶城、廣州友誼百貨、金源CBD商業(yè)裙樓、金州路商業(yè)區(qū)等；目前的瑯東商圈已經(jīng)成為南寧CBD的代表區(qū)域。朝陽商圈瑯東商圈華西、華強(qiáng)路商圈七星、古

10、城星湖商圈東葛商圈南寧市商業(yè)發(fā)展歷程南寧目前主流商圈的發(fā)展趨勢，以西部衛(wèi)星商圈圍繞朝陽商圈為核心，向東部逐漸轉(zhuǎn)移發(fā)展南寧目前的商圈發(fā)展，以西部的大學(xué)路商圈、北湖商圈、華西華強(qiáng)路商圈以及南部的江南商圈為圍合之勢，繼續(xù)服務(wù)于整體朝陽商圈為核心的整體商業(yè)經(jīng)營效應(yīng)，并逐漸往東部傾斜和轉(zhuǎn)移；形成東部以金湖廣場為核心的瑯東商圈、航洋為核心的鳳嶺商圈以及即將面世的華潤萬象城為核心的東盟商務(wù)區(qū)商圈，三個(gè)商圈組成的東部商圈。江南商圈朝陽商圈瑯東商圈東盟商圈鳳嶺商圈北湖商圈大學(xué)路商圈華西、華強(qiáng)路商圈城市核心商圈中部兩翼商圈古城星湖商圈東葛商圈東部商圈西部衛(wèi)星商圈南寧市商業(yè)發(fā)展歷程南寧市目前商業(yè)市場特點(diǎn)：百貨發(fā)展起

11、步早、百貨分布密集、餐飲市場火爆商業(yè)形態(tài)以百貨為主，MALL型購物中心形態(tài)剛剛起步，最具代表性的是航洋國際；百貨商業(yè)發(fā)展起步早，快速發(fā)展于2004年后，至今，商業(yè)總量約600多萬方，人均商業(yè)面積約1平方米，人均商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)已超過國際標(biāo)準(zhǔn)。餐飲市場市場火爆，目前比較好的高檔餐飲類型主要是粵系和商務(wù)咖啡等系列。餐飲市場機(jī)會較大。同時(shí)，休閑娛樂市場非常旺，高檔休閑娛樂市場機(jī)會凸現(xiàn)。百貨業(yè)客戶對本地品牌認(rèn)可度高，消費(fèi)頻率高，但平均消費(fèi)額度不高，對高端奢侈品的需求不大?？蛻舴治瞿蠈幨械母邫n餐飲娛樂與百貨品牌的消費(fèi)群體主要是商務(wù)和政界人士，特別是南寧市和下屬縣市的大型企業(yè)和公務(wù)員領(lǐng)導(dǎo)等。南寧市商業(yè)發(fā)展歷程南寧

12、的商業(yè)類型主要以百貨為主、購物街為輔，目前購物中心的商業(yè)還不夠成熟。業(yè)態(tài)名稱百貨百盛商場 、夢之島民族店、夢之島古城店、夢之島水晶店、廣州友誼、南寧百貨、巴黎春天、九一新天地購物中心航洋國際、新朝陽廣場、金源CBD、永凱購物廣場、萬達(dá)廣場街鋪七星路、古城路、東葛路超市華聯(lián)、人人樂、南城百貨、沃爾瑪、夢之島優(yōu)購超市南寧市商業(yè)發(fā)展歷程南寧目前主要的百貨集中式百貨商業(yè)約有180萬平方米，朝陽商圈百貨類商業(yè)規(guī)模約67萬平方米，占南寧整體集中式商業(yè)量的36%左右。南寧商圈集中式商業(yè)物業(yè)的占比比例南寧市商業(yè)發(fā)展歷程商圈名稱項(xiàng)目名稱商業(yè)總建筑面積商圈面積合計(jì)東葛商圈永凱現(xiàn)代城購物廣場50000122000九

13、一新天地13000夢之島民族店47000南城百貨長湖店12000朝陽商圈南寧萬達(dá)廣場90000672600萬達(dá)百盛百貨14000新朝陽商業(yè)廣場8500夢之島金朝陽優(yōu)購百貨15000南寧百貨20100國貿(mào)中心130000裕豐商廈32000鉆石廣場43000西南商都10000新和平商業(yè)廣場30000大和平商業(yè)廣場50000交易場36000盛世聯(lián)邦廣場45000民族商場16000南方廣場（奧特萊斯廣場）30000天成一品80000華天國際8000南寧電腦城（外灘）15000東盟商圈利海亞洲國際120000410000華潤萬象城290000鳳嶺商圈航洋國際130000145000巴黎春天15000江南

14、商圈江南香格里拉廣場2500055000淡村商貿(mào)城30000華聯(lián)10+1店10000大學(xué)路商圈城市碧園廣場6000090000時(shí)代天驕廣場30000七星、星湖、古城商圈南寧文化市場780083800夢之島古城店13000電子科技廣場11000華星城15000華星時(shí)代廣場32000永嘉名店廣場5000瑯東商圈夢之島水晶店50000136000金源CBD現(xiàn)代城16000廣州友誼20000金湖廣場50000北湖商圈北湖南城百貨3000080000云星城市廣場50000合計(jì)1804400小結(jié)經(jīng)過20年的發(fā)展，目前南寧已經(jīng)形成有10個(gè)主流商圈發(fā)展的趨勢；南寧目前主流商圈的發(fā)展趨勢，以西部衛(wèi)星商圈圍繞朝陽

15、商圈為核心，向東部逐漸轉(zhuǎn)移發(fā)展；隨著城市的不斷擴(kuò)張以及人口不斷增加的因素，商業(yè)物業(yè)亦也在不斷的增加，朝陽商圈的市場份額比例在持續(xù)的減少，但目前主流的百貨類集中式商業(yè)中心依然保留在朝陽商圈，我們認(rèn)為未來20年朝陽商圈依然可以保持著南寧商圈的核心位置。南寧市商業(yè)發(fā)展歷程三南寧市商業(yè)調(diào)研分析 南寧市商業(yè)發(fā)展歷程 南寧市商業(yè)案例分析 南寧市專業(yè)市場調(diào)研 西大商圈市場調(diào)研 百佳匯流線前線專案分析南寧市商業(yè)案例分析商業(yè)案例分析瑯東商圈朝陽商圈民族大道旁百盛購物廣場項(xiàng)目基本資料地 址朝陽路18號周邊配套各商業(yè)銀行、萬達(dá)商場、飯店、賓館、電影院、KTV娛樂場等交通狀況2、 4 、5 、6 、8 、9 、10、

16、 17、 18 、21 、22 、23 、26、 31、 33、 40 、41 、58、 72路等業(yè)態(tài)規(guī)劃一層化妝品、女鞋、名表、香水、珠寶鋪面面積一層545二層男正裝、男休閑裝、男鞋、男服飾品二層1540三層少淑女裝、化妝品、時(shí)尚手袋、時(shí)尚手表三層1540四層羊毛、羊絨、保暖、女包飾品、基本衣著四層2545五層中性休閑、運(yùn)動裝、時(shí)尚休閑、運(yùn)動器材五層1550六層家居、童裝、小家電、床上用品、玩具、文化用品六層1560七層Adidas、Converse特賣場七層2545百盛購物中心百盛強(qiáng)力進(jìn)駐，通過自身資源拉攏品牌，購物廣場內(nèi)聚集大量的中高端客戶，人氣旺百盛購物廣場位于朝陽商圈核心地帶，人流量

17、巨大，商業(yè)輻射范圍廣百盛購物廣場面積35780層數(shù)7層人流量約5萬6萬人次/日進(jìn)駐品牌萬國表、TISSOT、依波表、帝舵表、RADO表、積家表； OLAY、歐珀萊（AUPRES）、美諦高絲（BEAUTE DO KOSE）、LONDON； ST&SAT、kisscat、Lo You、羅蒙、法爾獅特、沙馳；奧卡索、圣伽步品牌價(jià)格水平（范圍） 手表：萬國表800066000元，RADO表520022400元；化妝品：歐珀萊120650元，美諦高絲230420元；服裝：羅蒙西服13004900元：名鞋：圣伽步1003750元消費(fèi)人群特征以白領(lǐng)階層為主要消費(fèi)群體櫥窗展示萬國表、帝舵表、積家表歷史演變百盛

18、是馬來西亞金獅集團(tuán)于1987年創(chuàng)立的大型百貨零售連鎖企業(yè)，為金獅集團(tuán)中零售業(yè)及貿(mào)易的一部分，在十多年的時(shí)間里發(fā)展顯著。連鎖百貨店遍設(shè)馬來西亞主要城市，至今已在馬來西亞各大城市開設(shè)了34間購物中心和大型超級市場，成為馬來西亞百貨店最大、最成功的零售連鎖集團(tuán)。 百盛于1993年開始進(jìn)入中國，經(jīng)過十多年的發(fā)展，從1994年在北京開設(shè)第一家百盛旗艦店“北京百盛” 至今，現(xiàn)已在中國各大中心城市開設(shè)了四十多家分店，并為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展注入了一股新的活力，成為了中國最知名的百貨零售連鎖企業(yè)之一。 2004年7月17日開始試營業(yè)的南寧百盛購物廣場是百盛集團(tuán)在中國開設(shè)的第38家分店。百盛購物廣場位于朝陽商圈核心地

19、帶，人流量巨大，商業(yè)輻射范圍廣百盛購物廣場面積35780層數(shù)7層人流量約5萬6萬人次/日進(jìn)駐品牌萬國表、TISSOT、依波表、帝舵表、RADO表、積家表； OLAY、歐珀萊（AUPRES）、美諦高絲（BEAUTE DO KOSE）、LONDON； ST&SAT、kisscat、Lo You、羅蒙、法爾獅特、沙馳；奧卡索、圣伽步品牌價(jià)格水平（范圍） 手表：萬國表800066000元，RADO表520022400元；化妝品：歐珀萊120650元，美諦高絲230420元；服裝：羅蒙西服13004900元：名鞋：圣伽步1003750元消費(fèi)人群特征以白領(lǐng)階層為主要消費(fèi)群體櫥窗展示萬國表、帝舵表、積家表歷

20、史演變百盛是馬來西亞金獅集團(tuán)于1987年創(chuàng)立的大型百貨零售連鎖企業(yè)，為金獅集團(tuán)中零售業(yè)及貿(mào)易的一部分，在十多年的時(shí)間里發(fā)展顯著。連鎖百貨店遍設(shè)馬來西亞主要城市，至今已在馬來西亞各大城市開設(shè)了34間購物中心和大型超級市場，成為馬來西亞百貨店最大、最成功的零售連鎖集團(tuán)。 百盛于1993年開始進(jìn)入中國，經(jīng)過十多年的發(fā)展，從1994年在北京開設(shè)第一家百盛旗艦店“北京百盛” 至今，現(xiàn)已在中國各大中心城市開設(shè)了四十多家分店，并為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展注入了一股新的活力，成為了中國最知名的百貨零售連鎖企業(yè)之一。 2004年7月17日開始試營業(yè)的南寧百盛購物廣場是百盛集團(tuán)在中國開設(shè)的第38家分店。百盛購物商場將電梯設(shè)

21、置在商場的中心位置，其主動線不能貫穿整個(gè)賣場，使得客流循環(huán)較少從商場動線布局上看，百盛將電梯設(shè)置在商場的中心位置，其主動線不能貫穿全場，顧客多走“回”字的內(nèi)線，少走“回”字的外線，形成了狹長形樓體的客流小循環(huán)問題。注：灰色為入口門，黃色為電梯，黑色為升降電梯，箭頭為行進(jìn)路線南寧百貨大樓 百貨大樓地 址朝陽路3941號周邊配套各商業(yè)銀行、萬達(dá)商場、飯店、賓館、電影院、KTV娛樂場等交通狀況101、10、18、201、204、210、211、213、218、21、220、23、24、2、31、32、40、41、4、58、5、6、81、8、9路、大沙田專線業(yè)態(tài)規(guī)劃地下一層藥店、家用電器鋪面面積地下一

22、層1055一層化妝品、護(hù)膚品一層555二四層服裝、床上用品二四層12110五層手袋、家紡、五金、超市五層20300六層電子產(chǎn)品，學(xué)習(xí)用具，健身器材，運(yùn)動服裝等六層435鋪面數(shù)量地下一層約150空置數(shù)量地下一層無一層約130一層二四層約380二四層五層約76五層六層約68六層南寧百貨南寧百貨聚集大量的知名品牌，此商業(yè)中心依靠大量品牌聚集人氣，客戶忠實(shí)度強(qiáng)。百貨大樓為南寧老商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境十分成熟百貨大樓面積約7萬層數(shù)6層人流量約78萬人次/日進(jìn)駐品牌歐萊雅、美寶蓮、索芙特；周大福首飾、IDEAL、夢迪珠寶、VVG首飾、愛迪爾鉆飾、嘉華鉆石、南非邁克爾鉆石、艾尚銀飾、麟麟寶羿、金爾雅18K首飾；

23、美諾表、西鐵城表、依波表、天王表、羅西尼表、飛亞達(dá)表；圣梵諾、老爺車、夢特嬌、G200 Women、Only、哥弟、柒牌、李維斯、勝龍、金利來、敦奴、娜兒思；、依富高、富安娜、堂皇、費(fèi)尼斯、水晶、圣夫島、佳麗斯品牌價(jià)格水平（范圍）化妝品：歐萊雅69250元；珠寶、玉器首飾：周大福鉆戒56009800元；手表：羅西尼手表1705100元；服裝：夢特嬌3501200元家紡：恒源祥1501500元消費(fèi)人群特征以2545歲的年齡層為主要消費(fèi)群體歷史演變南樓創(chuàng)建于1956年2月,一至四層營業(yè)面積達(dá)8700平方米。北樓于1996年落成竣工,樓高十層(含地下兩層),總建筑面積約7萬平方米。 注：灰色為入口門

24、，黃色為電梯，黑色為升降電梯，箭頭為行進(jìn)路線百貨大樓將上下電梯分開設(shè)立，形成“L”型回流，有效規(guī)避了樓體兩邊成了死區(qū)的問題，顧客在上下樓時(shí)需繞過整層商場半圈才能進(jìn)出，這么一來顧客必須經(jīng)過更多的賣場空間，接受更多的商品信息。百貨大樓將上下電梯分開設(shè)立，形成“L”型回流，讓顧客接受更多商品信息西南商都面積7.8萬層數(shù)6層人流量12萬進(jìn)駐品牌商城主力店為百盛。一層引進(jìn)了運(yùn)動和大量的服飾、精品店，如：李寧、安踏、361、喬丹、匹克柒牌男裝等。 租金價(jià)格（范圍）50-200元/平米消費(fèi)人群特征以中端消費(fèi)人群為主，聚集部分低端和高端客戶空間布局歷史演變及商業(yè)定位項(xiàng)目屬于南寧步行街一期改造工程西南商都項(xiàng)目，

25、項(xiàng)目當(dāng)前正在進(jìn)行品牌調(diào)整，之前定位為服飾、精品店、運(yùn)動品牌、珠寶等為主，這造成了項(xiàng)目招商存在較大困難，今年1月份與百盛簽約，標(biāo)志著百盛正式進(jìn)駐該商城。 西南商都西南商都前期定位不明確，招商困難，后期及時(shí)調(diào)整策略，引入百盛主力店。萬達(dá)廣場面積13萬開業(yè)時(shí)間2004年人流量8-10萬/人次進(jìn)駐品牌主力店：沃爾瑪、萬達(dá)國際影城、百盛、大歌星KTV、頤高世華電子、柏圖家居六大主力店、必勝客、肯德基、商務(wù)咖啡三家小主力店和萬達(dá)時(shí)尚購物中心組成。 租金價(jià)格（范圍）首層300-400元/平米消費(fèi)人群特征中低端客戶為主，少部分高端客戶空間布局歷史演變及商業(yè)定位整個(gè)商業(yè)廣場的 A、B座底層為產(chǎn)權(quán)式商鋪，其帶租約

26、銷售時(shí)所“承諾”的投資匯報(bào)率為前三年8%、9%和10%，A座的二三層為沃爾瑪，四五層為南寧柏圖家居商場；B座主要引入的是萬達(dá)影城。C座為南寧百貨家電連鎖賣場，D座為百盛購物中心。萬達(dá)廣場沃爾瑪、肯德基、萬達(dá)影院等眾多國際品牌主力店的進(jìn)駐使得該綜合體運(yùn)營較為成功。新朝陽商業(yè)廣場項(xiàng)目名稱新朝陽廣場建筑面積總建筑面積約7.6萬平方米開業(yè)年份2005年商業(yè)業(yè)種阿迪達(dá)斯、耐克、麥當(dāng)勞、肯德基、迪斯尼、卡賓、自然美等品牌加盟店物業(yè)管理公司廣州珠江物業(yè)酒店管理公司輻射能力輻射南寧市各城區(qū)，日均人流量約45萬人次租金首層300-400，二層100-250備注項(xiàng)目占地13883平方米，為1棟地下2層和地上23

27、層的高層建筑。16層為商場，商業(yè)面積約4.3萬平方米，722層為商務(wù)樓，23層為多功能廳，面積約 1.8萬平方米。其中商務(wù)樓每層共18間。停車位299個(gè)。新朝陽商業(yè)廣場邕江銀座面積23465層數(shù)4層人流量銷售中進(jìn)駐品牌引進(jìn)全國知名家居連鎖品牌-好百年，目前已經(jīng)進(jìn)駐品牌ABB雷士照明、飛利浦、松下、Tcl、艾美特等 ；一層以知名品牌燈具專賣店為主，二層、三層以精品燈飾為主，四層以豪華極品燈飾為主的經(jīng)營格局。 在售商品價(jià)格（范圍）25000-40000元消費(fèi)人群特征中高端消費(fèi)人群空間布局灰色為入口門、通過入口進(jìn)入中庭，可乘坐電梯上到所到樓層歷史演變及商業(yè)定位好百年家居是國內(nèi)知名的家居連鎖企業(yè)集團(tuán)，

28、創(chuàng)立于1999年，立足深圳，服務(wù)全國。在深圳、上海、北京、福州、長沙、成都等全國大中城市開設(shè)了數(shù)十家大型家居名店。 邕江銀座邕江銀座商場動線及業(yè)態(tài)分布圖一層以知名品牌燈具專賣店為主；二層、三層以精品燈飾為主；四層以豪華極品燈飾為主。邕江銀座邕江銀座銷售模式樓層價(jià)格銷售率一層外街鋪均價(jià)8.8萬/；內(nèi)街鋪均價(jià)3萬/70%二層均價(jià)2萬/三層均價(jià)1.3萬/四層預(yù)約中，8800元/起經(jīng)營模式引入好百年家居品牌，由好百年家居統(tǒng)計(jì)管理、招商，全部商鋪均由好百年管理，客戶購買商鋪時(shí)與好百年簽訂返祖協(xié)議。返租形式客戶與好百年簽訂協(xié)議，好百年一次性返還總房款25%，5年共返還總房款40%。剩余15%總房款按5年內(nèi)

29、分配付清，每年給客戶返還總房款3%。銷售速度從2010年12月8日首次發(fā)售商鋪以來，截至到2011年8月，9個(gè)月時(shí)間已經(jīng)完成銷售約1.6萬平米的商業(yè)，月均銷售面積約1800平米，這對于分散的返租銷售的商鋪來說較為成功。三南寧市商業(yè)調(diào)研分析 南寧市商業(yè)發(fā)展歷程 南寧市商業(yè)案例分析 南寧市專業(yè)市場調(diào)研 西大商圈市場調(diào)研 百佳匯流線前線專案分析南寧地下商業(yè)百佳匯商業(yè)調(diào)查自民主路民主商場前入口起，貫穿朝陽花園、新華路，聯(lián)通解放路。途徑各出入口可直接到達(dá)朝陽花園、鉆石廣場、百貨大樓、裕豐商場、南寧書城等地。圖中標(biāo)記為出入口。123456789101112百佳匯流行前線南寧地下商業(yè)百佳匯商業(yè)調(diào)查 百佳匯流

30、行前線，是南寧最具影響力的地下商業(yè)街，地處朝陽商圈中心地段，連接市中心各個(gè)商業(yè)街，共12個(gè)出入口。商場總體定位為“年輕人的中央休閑街區(qū)”，約500多間商鋪，全長超過800米，分為七個(gè)商業(yè)主題街區(qū)。自07年開業(yè)起，長期與電臺合作，中庭廣場設(shè)置電臺戶外直播間，現(xiàn)推出節(jié)目為FM930的馬達(dá)總動員一區(qū)：前沿特色宮二區(qū)：個(gè)性酷巴街三區(qū)：名店精品廊四區(qū)：中庭廣場五區(qū)：潮流蘭桂坊六區(qū)：流行夢工廠七區(qū)：老鼠街百佳匯流行前線出入口南寧地下商業(yè)百佳匯商業(yè)調(diào)查百佳匯流行前線南寧地下商業(yè)百佳匯商業(yè)調(diào)查戶外電臺直播間百佳匯流行前線南寧地下商業(yè)百佳匯商業(yè)調(diào)查入口處指引牌百佳匯流行前線區(qū)域業(yè)態(tài)面積區(qū)間租金范圍目標(biāo)人群商業(yè)檔

31、次點(diǎn)評百佳匯流行前線餐飲、服飾、鞋帽、飾品、電子為主10120 260500元月 （為凈使用面積，轉(zhuǎn)讓費(fèi)另收）南寧年輕人群體中高端地處市中心繁華地段，連接朝陽商圈各主要路段，人流巨大，商業(yè)氛圍濃厚，鋪鋪含金。特色鮮明，對南寧當(dāng)?shù)厝擞绊戄^大。南寧地下商業(yè)百佳匯商業(yè)調(diào)查百佳匯流行前線南寧地下商業(yè)百佳匯流行前線小結(jié)小結(jié)流行前線是南寧市第一個(gè)地下商業(yè)街，經(jīng)過6年的發(fā)展，品牌號召力已經(jīng)植入朝陽商圈。流行前線與本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)相似，以餐飲，潮服飾為主，消費(fèi)客群以學(xué)生消費(fèi)及中低收入客群為主，相似度非常高。依托朝陽商圈強(qiáng)大的人流支持，以及商圈周圍豐富的商業(yè)襯托。流行前線雖然作為地下商業(yè)，在地下商業(yè)街中猶如朝陽商

32、圈在南寧市商業(yè)的核心地位，無法撼動，在商業(yè)業(yè)態(tài)相似的情況下，對本項(xiàng)目是極大的威脅。2015年輕軌的開通，對于分流本項(xiàng)目的客流有非常大的威脅，學(xué)生消費(fèi)群體到達(dá)朝陽商圈較為方便。流行前線位于市中心，租金相對較高。朝陽商圈商業(yè)小結(jié)朝陽商圈是南寧市第一大商圈，區(qū)域商業(yè)范圍濃厚，人流量大，屬于南寧市人流第一集中地方，區(qū)域聚集著大量的低、中、高客戶。朝陽商圈主打商業(yè)業(yè)態(tài)及消費(fèi)人群與本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)基本相似，消費(fèi)人群亦雷同，所以朝陽商圈是本項(xiàng)目的最大競爭對手。因本項(xiàng)目與朝陽商圈相似度較高，若讓本項(xiàng)目不陷入于競爭對手的肉搏，需在商業(yè)業(yè)態(tài)的定位上有新的調(diào)整，區(qū)別競爭對手。小結(jié)南寧市商業(yè)案例分析商業(yè)案例分析瑯東CB

33、D朝陽商圈民族大道旁 航洋國際城項(xiàng)目基本資料地 址民族大道東段、南寧國際會展中心正對面周邊配套巴黎春天百貨、沃爾瑪超市、百老匯國際院線、市人大會堂、市政廣場、會展中心、石門森林公園交通狀況206、213、603、609、701、704、706、6、25、39、42、45、52、76、87、90路業(yè)態(tài)規(guī)劃一層少女淑裝、餐飲休閑、化妝品鋪面面積一層8200二層女鞋、飾品、女士用品二層8150三層少淑女裝、內(nèi)衣、飾品、皮具三層5155四層運(yùn)動裝、兒童用品及啟蒙學(xué)校（親子園）四層8350鋪面數(shù)量一層72空置數(shù)量一層6二層44二層1三層80三層39四層68四層27五層0五層全空航洋國際城航洋國際城客戶來

34、源主要為鳳嶺片區(qū)高端居住人群及周邊單位機(jī)構(gòu)白領(lǐng)階層人士，進(jìn)駐品牌多為全球知名品牌，是市中心商圈外的又一高端消費(fèi)市場聚集地航洋國際城面積40萬層 數(shù)5層人流量約6萬8萬人次/日進(jìn)駐品牌同仁堂、國美電器、GIRDEAR、ZIPPO、法國Volia女性主題小百貨、KAPPA、ADIDAS、BMW Lifestyle、三槍、佐登妮絲、老爺車、雅芳、達(dá)芙妮、哥弟品牌價(jià)格水平（范圍）三槍302000元；ZIPPO打火機(jī)304000元；達(dá)芙妮60700元消費(fèi)人群特征以白領(lǐng)階層為主要消費(fèi)群體歷史演變由廣西東方航洋投資集團(tuán)聯(lián)合馬來西亞實(shí)力財(cái)團(tuán)，共同注資28億元人民幣開發(fā)；斥資4000萬元航洋國際城的商場動線設(shè)計(jì)

35、布局較為合理，能有效疏散運(yùn)載人流從商場動線布局上看，航洋國際城的商場動線設(shè)計(jì)較為分流，電梯位置布局合理，有效疏散運(yùn)載人流。注：灰色為入口門，黃色為電梯，黑色為升降電梯，箭頭為行進(jìn)路線巴黎春天百貨項(xiàng)目基本資料地 址民族大道東段、南寧國際會展中心正對面周邊配套航洋國際城、沃爾瑪超市、百老匯國際院線、市人大會堂、市政廣場、會展中心、石門森林公園交通狀況206、213、603、609、701、704、706、6、25、39、42、45、52、76、87、90路業(yè)態(tài)規(guī)劃一層國際一線品牌男女服飾、眼鏡；珠寶；名表鋪面面積一層1530二層女裝、女鞋、飾品、女士用品二層1550三層女裝、內(nèi)衣、皮具三層2070

36、四層童裝、玩具四層30100鋪面數(shù)量一層53空置數(shù)量一層無二層48二層三層41三層四層44四層巴黎春天巴黎春天百貨面積4萬層數(shù)5層人流量約2萬3萬人次/日進(jìn)駐品牌PRICH、TFIURCPH、FINTY、MOISELLE、LANCASHIRE、BRY、ELLE、SARHON、FF、CASIO、SISLEY、NEW AUPRES、Noble Time、周大福、TSL謝瑞麟、海角七號鉆石、潮宏基鉆石、天籟鐘行品牌價(jià)格水平（范圍）商場整體服裝價(jià)格1006000元，鞋類價(jià)格801000元，珠寶類40010000元，鐘表類70035000元消費(fèi)人群特征以白領(lǐng)階層為主要消費(fèi)群體Window shoppin

37、g海角七號鉆石、天籟鐘行、CASIO、SISLEY歷史演變2007年11月9日開業(yè)，是（在華開設(shè)的）第十三家巴黎春天的分店。巴黎春天百貨巴黎春天百貨把電梯設(shè)置在商場中央，使得賣場出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并且體現(xiàn)不出賣場的人性化設(shè)計(jì)。巴黎春天百貨采用的是水平動線，把電梯設(shè)置在商場中央，在很大程度上出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并且體現(xiàn)不出賣場的動感和人性化設(shè)計(jì)。注：灰色為入口門，黃色為電梯，黑色為升降電梯，箭頭為行進(jìn)路線廣州友誼項(xiàng)目基本資料地 址金湖路59號周邊配套麥當(dāng)勞、五象廣場、夢之島百貨、新華書城、各商業(yè)銀行交通狀況609、705、706、 12、60路業(yè)態(tài)規(guī)劃一層珠寶、化妝品、鐘表鋪面面積一層550二層女裝、

38、內(nèi)衣二層2070三層男裝、運(yùn)動休閑三層50180鋪面數(shù)量一層32空置數(shù)量一層無二層43二層三層36三層廣州友誼廣州友誼廣州友誼面積2.2萬層數(shù)5層人流量約2萬3萬人次/日進(jìn)駐品牌君皇表、BEAUTE DE KOSE、六福珠寶、MABELLE、周大福、天籟鐘行、伯爵珠寶、HUGOBOSS服裝、GIADA服裝、BALLY皮具、SISLEY、歐萊雅、歐珀萊、謝瑞麟珠寶、潮宏基珠寶、高絲化妝品、仕東利（STONNIE）、TIMBERLAND、GIVS&HAWKES男裝品牌價(jià)格水平（范圍）潮宏基珠寶14005000元；歐萊雅30580元，歐珀萊135220元；仕東利380010000元消費(fèi)人群特征以白領(lǐng)

39、階層為主要消費(fèi)群體Window shopping天籟鐘行經(jīng)營品牌商家聯(lián)系方式服務(wù)熱線：天籟鐘行；海角七號；潮宏基；六福珠寶；周大福；歐萊雅；君皇表歷史演變2007年7月6日開業(yè)廣州友誼采用電梯分離設(shè)計(jì)使客流能夠有效循環(huán)，但有較大商場面積出現(xiàn)盲區(qū)注：灰色為入口門，黃色為電梯，黑色為升降電梯，箭頭為行進(jìn)路線賣場盲區(qū)廣州友誼將電梯分開設(shè)立，使得商場動線能有效延長，讓客戶能逛能多店鋪，接受大量產(chǎn)品信息。賣場左側(cè)部分商鋪出現(xiàn)盲區(qū)死角，使該區(qū)域人流量較少。航洋國際城、巴黎春天百貨、廣州友誼均位于瑯東區(qū)CBD中心南寧國際會展中心附近，客戶來源主要為鳳嶺片區(qū)高端居住人群及周邊單位機(jī)構(gòu)白領(lǐng)階層人士，三大商場的入

40、駐均引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌，大部分商品價(jià)格在上百元至上萬元之間，從而突現(xiàn)出商場的高端、品位、時(shí)尚與潮流特色。主打高端品牌的瑯東商圈與本項(xiàng)目無直接競爭關(guān)系瑯東CBD集中式商業(yè)小結(jié)南寧市商業(yè)案例分析南寧市商業(yè)案例分析瑯東商圈朝陽商圈民族大道旁夢之島民族店 面積47000層數(shù)6層人流量約4萬5萬人次/日進(jìn)駐品牌餐飲必勝客、肯德基等；化妝品lancome、資生堂、H2O、美寶蓮、cd、dior、clarins、歐萊雅等；珠寶Swarovski、謝瑞麟、周大福、周大生、潮宏基等；鐘表浪琴、cartier等；眼鏡月亮島眼鏡代理；鞋類belle、思加圖、TATA、暇步士、skap、ecco等；服裝mango、o

41、nly、moda、etam、jessica、basic haouse、teennie weenie、lee、levis、adidas、nike、puma等；數(shù)碼家電panasonic、sony、nikkon、canon等、床品凱盛家紡、bemmco、羅萊家紡、多樣屋等品牌價(jià)格水平（范圍）200 4000元消費(fèi)人群特征年輕時(shí)尚女性客戶群數(shù)量最多，其次為40歲以上女性客戶群，男性人群數(shù)量最少空間布局如圖（灰色為入口門、黃色為電梯、黑色為標(biāo)注的品牌、箭頭為行進(jìn)路線；方框內(nèi)標(biāo)注文字的為業(yè)態(tài)分布）Windowshopping有，多用于珠寶首飾及名表展示歷史演變及商業(yè)定位2002年元旦開業(yè)的廣西南寧夢之島

42、百貨坐落在南寧市黃金商業(yè)地帶-民族宮商業(yè)中心。定位于：生活購物享受，服務(wù)于追求青春時(shí)尚的各界人士。以“介紹潮流，創(chuàng)造時(shí)尚”為宗旨，推介世界時(shí)尚特色商品，滿足消費(fèi)者“時(shí)尚-生活-購物”的需求。夢之島民族店夢之島民族店地 址南寧市民族大道中段 49 號周邊配套廣西電視臺、廣西電臺、廣西科技館、廣西圖書館、南寧26中等事業(yè)單位；民族廣場；陽光100寫字樓及住宅（內(nèi)含半閑居餐廳等多類餐飲場所）；泰安大廈商務(wù)寫字樓；大熱門購物商場；新天地購物中心等交通狀況坐落在南寧市黃金商業(yè)地帶-民族宮商業(yè)中心，6、21、23、30、32 、3 4 、39 、45 、47 、63 、205 、211 、213 路直達(dá)業(yè)

43、態(tài)規(guī)劃一層化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡、煙酒保健品 、男女鞋整層鋪面面積一層4440二層少淑女服飾、女士服飾、流行飾品二層4080三層仕女服飾、女士內(nèi)衣、皮具名店、羊毛羊絨、配飾、襪品三層3840四層男士正裝、男士商務(wù)休閑四層3780五層時(shí)尚休閑及運(yùn)動服飾/鞋五層3840六層家用電器、數(shù)碼照材、童裝/玩具、家居用品、家紡六層3600鋪面數(shù)量一層74空置數(shù)量一層無二層68二層三層64三層四層63四層五層64五層六層60六層單個(gè)商鋪面積區(qū)間7100 （小面積商鋪集中于化妝品區(qū)；100左右商鋪多集中于國際二三線品牌服裝區(qū)）夢之島民族店商場動線及業(yè)態(tài)分布圖夢之島民族店商場動線及業(yè)態(tài)分布圖夢之島民族店商場動

44、線及業(yè)態(tài)分布圖夢之島民族店小結(jié)新夢之島商場主要定位于年輕時(shí)尚女性及部分男性較高端消費(fèi)者。該商場匯聚國際一線品牌如CD、Dior，國際二三線品牌，如Jack jones、Skap、Etam等。在品牌分布上，一線品牌集中于化妝品及鐘表類，服飾類一線品牌較少。國際二三線品牌屬于該商場的高端品牌范圍，是支撐其商業(yè)定位的主要品牌力量，價(jià)格范圍在500 2000元間，這些品牌占所比例約為60%。多分布于每層商場的最外圍商鋪，占地面積較其他品牌大，這樣的分布能很好地體現(xiàn)品牌的層次。夢之島主打高端品牌，消費(fèi)客群與本項(xiàng)目無直接競爭三南寧市商業(yè)調(diào)研分析三 南寧市商業(yè)發(fā)展歷程 南寧市商業(yè)案例分析 南寧市專業(yè)市場調(diào)研

45、 西大商圈市場調(diào)研 百佳匯流線前線專案分析 隨著中國-東盟博覽會長期落戶南寧，南寧市在中國-東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局中，正處于多機(jī)遇重疊、多區(qū)域合作的交匯點(diǎn)。 中國面向東盟國家的出口以工業(yè)制成品為主，而進(jìn)口則以資源、能源型原材料為主。依據(jù)中國-東盟貿(mào)易特征及專業(yè)市場自身特性，小商品市場、工業(yè)原料及半制成品的大宗商品交易市場以及大宗商品交易平臺，應(yīng)是南寧市專業(yè)市場發(fā)展的三個(gè)方向。 南寧市專業(yè)市場 專業(yè)市場是一種區(qū)域性的商業(yè)項(xiàng)目，能夠輻射很大的范圍，形成一個(gè)大型的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)與信息網(wǎng)絡(luò)；近年隨南寧的發(fā)展變化，專業(yè)市場數(shù)量也在不斷增加。南寧典型專業(yè)市場：五里亭蔬菜水果批發(fā)市場虎丘鋼材市場富安居

46、家裝建材市場星湖電子科技廣場南寧和平商場（服裝批發(fā)）海洋批發(fā)市場金匯如意坊（古玩城）人民西路燈飾街海鮮批發(fā)市場金匯如意坊五里亭蔬菜水果批發(fā)市場富安居家裝建材市場星湖電子科技廣場虎丘鋼材市場和平商場人民西路燈飾街（南寧燈飾城）（陽光100燈飾廣場）南寧市專業(yè)市場占地：約3000平方米商場面積：約22000平米寫字樓：約束10000平米是南寧電子數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F 品牌電腦 4F 配件、軟件 2F 數(shù)碼產(chǎn)品 5F 網(wǎng)絡(luò)辦公耗材 3F 數(shù)碼、DIY 6F 維修城、餐飲入駐品牌：七喜、索尼、羅技、戴爾、聯(lián)想星湖電子科技廣場重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析專業(yè)市場富安居家居建材市場占地：約8萬平方米商場經(jīng)營

47、面積：約11萬平米是南寧家居建材產(chǎn)品專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)：B1 太陽能熱水器、五金、天花1F 瓷磚、衛(wèi)浴、墻紙2F 燈飾、熱水器、組合音響3F 歐美式古典家具、藤藝家具4F 窗簾、地毯、裝飾品入主品牌：大自然棕墊、馬可波羅、立邦漆、紅蘋果、方太、穗寶重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析專業(yè)市場街長：約1公里經(jīng)營面積：約5萬平米是南寧燈飾產(chǎn)品一條街經(jīng)營業(yè)態(tài)：五金、燈飾、防盜門入主品牌：潘燈、DTL照明、大豐照明、華藝 、雷士照明、松下照明商鋪?zhàn)饨穑壕鶅r(jià)140-220元/平米月人民西路燈飾街陽光100燈飾廣場建筑面積：2萬商業(yè)面積：約1.6萬 經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：中高檔家居照明，商業(yè)照明旗艦店2F 、3F：國內(nèi)外知名品牌燈飾

48、多功能展銷廳4F：大型燈飾超市5F：新品燈飾展示廳重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析專業(yè)市場新開專業(yè)市場分析 大嘉匯東盟國際商務(wù)港 地理位置：南寧興寧區(qū)秀廂大道與南梧大道交匯處 商業(yè)定位：小商品、酒店用品專業(yè)批發(fā)市場 占地面積：411畝總建筑面積：43萬平方米，一期建筑面積約10萬平方米 總商業(yè)面積約：一期推出約8萬平方米 獨(dú)立商鋪：一期推出約1000戶停車位：約1000個(gè)租金區(qū)間：4080元/平方米月商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：3.5元/月商鋪主要面積區(qū)間：40-120平米銷售方式：只租不售 （20年產(chǎn)權(quán)） 南 寧 大 商 匯地理位置：南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)安吉大道 商業(yè)定位：家裝建材、商貿(mào)綜合市場 占地面積：1030畝總建筑面

49、積：100萬平方米 大商匯東盟國際建材家居城 建筑面積約35萬平方米 規(guī)劃商戶1000多戶 大商匯東盟國際綜合商貿(mào)城 規(guī)劃建筑面積約20萬平方米 規(guī)劃鋪位1800余個(gè) 大商匯東盟國際商務(wù)公寓 公寓面積：1.4萬 45-90平方米精品小戶 規(guī)劃建設(shè)中： 大商匯東盟國際金融商務(wù)街 大商匯東盟國際休閑美食街專業(yè)市場實(shí)用消費(fèi)：受到歷史文化及消費(fèi)文化的影響，居民消費(fèi)多注重實(shí)用性消費(fèi)為主。夜消費(fèi)：南寧居民夜生活較豐富，夜總會、洗浴桑拿、酒吧、歌廳等娛樂場所及夜市餐飲數(shù)量較多，分布廣。潮流消費(fèi)：由于南寧臨近廣州、福建等沿海發(fā)達(dá)城市，外來文化傳播進(jìn)入相對較快，居民接受外來文化速度也較快，故新型商業(yè)在南寧能擁有

50、較為寬松的發(fā)展空間。現(xiàn)時(shí)主要經(jīng)營競爭商場功能定位比較單一，只注重購物功能，缺乏娛樂、餐飲、休閑功能；注重商家名店效應(yīng)，商鋪價(jià)格總體向上，但各類商業(yè)的價(jià)格總體趨勢向上；隨著收入的提高，居民的消費(fèi)層次將逐步提高，消費(fèi)將更加注重滿足精神層面的需求，商業(yè)結(jié)構(gòu)也將向多層的、多元化方向發(fā)展。零售業(yè)市場競爭十分激烈，對南寧本土零售市場傳統(tǒng)企業(yè)造成很大的沖擊，同時(shí)也將促進(jìn)南寧市零售市場的健康發(fā)展。新興商圈不斷涌現(xiàn)，但缺乏亮點(diǎn)，只局限于區(qū)域消費(fèi)的需求，整體的商業(yè)繁榮還有待時(shí)日；投資客戶占60%-70%，看中投資短期利益，注重快速回報(bào)及安全性；專業(yè)市場小結(jié)三南寧市商業(yè)調(diào)研分析三 南寧市商業(yè)發(fā)展歷程 南寧市商業(yè)案例

51、分析 南寧市專業(yè)市場調(diào)研 西大商圈市場調(diào)研 百佳匯流線前線專案分析火炬路、農(nóng)院路、明秀西路、秀靈路、魯班路、大學(xué)東路、城市碧園秀靈路火炬路農(nóng)院路魯班路明秀西路火炬路、農(nóng)院路主要商業(yè)位置火炬路、農(nóng)院路主要商業(yè)位置業(yè)態(tài)數(shù)量百分比餐飲5131.88%服飾5131.88%生活服務(wù)4226.29%日用品42.50%五金31.88%農(nóng)貿(mào)74.38%娛樂休閑21.25%魯班路主要商業(yè)位置路東以餐飲娛樂為主路西以小型社區(qū)型商鋪為主業(yè)態(tài)數(shù)量百分比餐飲2919.08%服飾74.61%生活服務(wù)7247.37%日用品159.87%五金21.32%農(nóng)貿(mào)1711.18%娛樂休閑106.58%魯班路商業(yè)明秀西路主要商業(yè)位置

52、秀靈路主要商業(yè)位置城市碧園商業(yè)街華聯(lián)商區(qū)城市碧園內(nèi)街業(yè)態(tài)數(shù)量百分比餐飲1616.32%服飾3434.69%生活服務(wù)2727.54%日用品22.04%五金22.04%農(nóng)貿(mào)77.14%娛樂休閑1010.20%城市碧園商業(yè)街西大商圈周邊居住層次舊城區(qū)新興區(qū)發(fā)展區(qū) 西大周邊的居住層次，可以大學(xué)東路為軸線劃分：以北大客運(yùn)中心為中心，至廣西大學(xué)正門止的范圍內(nèi)，多為舊城住宅及入住較長時(shí)間的小區(qū)，住戶已基本穩(wěn)定，如萬力社區(qū)、城市碧園、嘉州華都、金達(dá)花園等；以魯班路、科園大道的項(xiàng)目群為新興區(qū)，集中了許多近年來交付的樓盤與小區(qū)，居住環(huán)境及管理模式有優(yōu)勢，居住層次較高，如翰林華府、源隆國際、盛天熙園、瑞士花園等；國際商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院往相思湖片區(qū)為發(fā)展區(qū)，地區(qū)處于開發(fā)建設(shè)階段，環(huán)境建設(shè)已見成效，但人氣尚需積累。西大商圈居住層次區(qū)域社區(qū)檔次代表社區(qū)社區(qū)人群消費(fèi)能力舊城區(qū)中低端為主萬力社區(qū)、城