1、第七講 資產(chǎn)評估基本準則1第一章 總 則本章作為基本準則的總則部分，主要對本準則的制定目的、資產(chǎn)評估和注冊資產(chǎn)評估師等重要概念定義、準則體系構(gòu)成、本準則適用范圍等進行了規(guī)定。 資產(chǎn)評估準則基本準則2 第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，明確執(zhí)業(yè)責任，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，制定本準則。本條中明確提出制定資產(chǎn)評估準則的目的是：1、規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量2、明確執(zhí)業(yè)責任3、維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益3第二條 本準則所稱資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析

2、、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 本準則所稱注冊資產(chǎn)評估師，是指經(jīng)過國家統(tǒng)一考試或認定，取得執(zhí)業(yè)資格，并依法注冊的資產(chǎn)評估專業(yè)人員。本條是定義條款，對基本準則中的兩個最重要概念進行了定義。 4國際評估準則中評估的定義較為簡單，指估計價值的過程（the process of estimating value）。美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則中關(guān)于資產(chǎn)評估的定義雖然也較為簡單，但給了我們較大的啟發(fā)。該準則指出評估是指形成價值意見的行為和過程（the act or process of developing an opinion of value）。這兩個定義都強調(diào)了資產(chǎn)評估行為是一種專業(yè)行為和過程，其

3、目的是形成有關(guān)價值的專業(yè)意見。 5第三條 本準則所稱資產(chǎn)評估準則，包括資產(chǎn)評估基本準則、資產(chǎn)評估具體準則、資產(chǎn)評估指南和資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見。本條以列舉的方式，提出了我國資產(chǎn)評估準則的四個層次，即資產(chǎn)評估基本準則、資產(chǎn)評估具體準則、資產(chǎn)評估指南和資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見。6我國資產(chǎn)評估行業(yè)的特點決定了設(shè)計我國資產(chǎn)評估準則體系需要遵守以下指導(dǎo)思想： 1、我國資產(chǎn)評估準則應(yīng)當是綜合性的評估準則體系，包括各類別資產(chǎn)的評估準則。2、我國資產(chǎn)評估準則體系應(yīng)當高度重視程序性準則與專業(yè)性準則。 3、我國資產(chǎn)評估準則體系中應(yīng)當將職業(yè)道德準則放在與業(yè)務(wù)性準則同等重要的高度。 4、我國資產(chǎn)評估準則體系應(yīng)當層次清晰，邏輯嚴密，

4、并具有一定的靈活性。 7第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守本準則。本條是準則的效力條款，指出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，均須遵守本準則。本準則屬于業(yè)務(wù)準則中的基本準則，是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所應(yīng)當遵守的基本規(guī)范，即無論評估師評估任何類型的資產(chǎn)，如不動產(chǎn)、機器設(shè)備、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)等，或是提供任何評估目的的服務(wù)，如股份制改組、中外合資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等，都應(yīng)當遵守本準則的規(guī)定。8第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準則。美國評估界就將評估師所從事的評估業(yè)務(wù)分為評估執(zhí)業(yè)(appraisal practice)和估價業(yè)務(wù)（valuation

5、service），評估執(zhí)業(yè)中又分為評估（appraisal）、評估咨詢（appraisal consulting）和評估復(fù)核(appraisal review)。 9第二章 基本要求本章是對注冊資產(chǎn)評估師從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本要求。作為基本準則的重要組成部分，本章在總結(jié)各國評估準則和我國評估實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對評估師從事各種資產(chǎn)類別、各種評估目的的評估業(yè)務(wù)時所應(yīng)當具備的基本條件和要求進行了歸納性的規(guī)定，主要包括遵守法律的要求、勤勉盡責和獨立客觀公正要求、專業(yè)勝任能力要求、聘請外部專家和指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員的要求以及偏離條款。 10第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)

6、評估準則，具有良好的職業(yè)道德。本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師守法性要求。主要從三個層面對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)提出了基本要求： （1）國家的法律、法規(guī)層面；（2）行業(yè)準則層面；（3）職業(yè)道德層面。 11第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。本條要求注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)堅持勤勉盡責的工作原則和獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)操守。 12第八條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當經(jīng)過專門教育和培訓(xùn)，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。本條是注冊資產(chǎn)評估師的專業(yè)勝任能力條款，要求評估師執(zhí)行相關(guān)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當接受專門的教育和培訓(xùn)，具備勝任特定評估業(yè)務(wù)的專業(yè)知

7、識和從業(yè)經(jīng)驗。13第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專家協(xié)助工作，但應(yīng)當采取必要措施確信專家工作的合理性。本條款對注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中如何利用專家的工作做出了規(guī)定。14第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當對業(yè)務(wù)助理人員進行指導(dǎo)，并對業(yè)務(wù)助理人員工作結(jié)果負責。本條款對注冊資產(chǎn)評估師指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員做出規(guī)定。15第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，采用不同于資產(chǎn)評估準則規(guī)定的程序和方法時，不得違背本準則的基本要求，應(yīng)當確信所采用程序和方法的合理性，并在評估報告中明確說明。16啟用本條款時，評估師必須做到：（1）評估師應(yīng)在評估報告中詳細披露與準則的背離情況；（2）評估師應(yīng)

8、證明其執(zhí)行的評估程序和采用的評估方法對于所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)或評估咨詢活動是合適的；（3）評估師應(yīng)在報告中詳細說明因評估程序或評估方法的背離而對評估結(jié)果所產(chǎn)生的影響，并確信評估結(jié)果不會引起誤解或被錯誤使用；17第三章 操作準則本章對注冊資產(chǎn)評估師在評估執(zhí)業(yè)過程中的基本要求進行了歸納，主要包括評估程序、價值類型、評估方法、評估假設(shè)和工作底稿等方面的要求。18第十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況履行適當?shù)脑u估程序。本條是對注冊資產(chǎn)評估師履行資產(chǎn)評估程序的原則性規(guī)定。19履行資產(chǎn)評估程序?qū)υu估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師來講是非常重要的。其重要性主要表現(xiàn)在：（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范

9、資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證。（二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)（三）資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。20第十三條 評估程序通常包括：（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項； （二）簽訂業(yè)務(wù)約定書；（三）編制評估計劃；（四）現(xiàn)場調(diào)查；（五）收集評估資料；（六）評定估算；（七）編制和提交評估報告；（八）工作底稿歸檔。注冊資產(chǎn)評估師不得隨意刪減評估程序。21第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當?shù)膬r值類型，并對價值類型予以明確定義。本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)

10、評估師在資產(chǎn)評估過程中選擇和定義資產(chǎn)評估價值類型方面的規(guī)定和要求。22一、價值類型的重要性資產(chǎn)評估中的價值類型是指人們按照某種標準對資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價值屬性的抽象和歸類。簡單地說，價值類型就是指同一資產(chǎn)相對于不同所有（持有）人、不同目的和不同市場條件而言，可能具有不同的價值，每一種價值都有不同的內(nèi)涵。 23二、價值類型的基本劃分市場價值和市場價值以外的價值（非市場價值）是按資產(chǎn)評估面臨的市場條件和評估對象自身的條件為標準設(shè)定的，這種價值類型的劃分實際上是以資產(chǎn)評估價值決定的基本要素為依據(jù)的。資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)可能實現(xiàn)的

11、交換價值的估計值。 24國際評估準則中市場價值的定義如下:市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應(yīng)各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。市場價值以外的價值（也稱非市場價值、其他價值），是指出凡不符合市場價值定義條件的其他資產(chǎn)評估價值形式的集合。市場價值以外的價值不是一種具體的資產(chǎn)評估價值表現(xiàn)形式，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的資產(chǎn)評估價值具體形式的總稱或組合。 25主要的市場價值以外的價值 在用價值 、 投資價值 、持續(xù)經(jīng)營價值 、保險價

12、值 、計稅、課稅或征稅價值 、清算價值 、特殊價值 26三、價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系關(guān)于價值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)該從兩個方面來認識和把握。其一要從正確選擇價值類型的角度，而關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價值類型的影響和約束；其二要從價值類型的選擇對實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，而關(guān)注價值類型的正確選擇。 27第十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當熟知、理解并恰當運用評估方法。資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。本條是關(guān)于資產(chǎn)評估方法的規(guī)定。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當充分注意到本準則將所列舉的市場法、收益法和成本法稱作資產(chǎn)評估基本方法，注冊資產(chǎn)

13、評估師首先就應(yīng)當熟知和理解資產(chǎn)評估基本方法的確切含義。 28第十六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇評估方法，形成合理評估結(jié)論。本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，為保證形成合理的評估結(jié)論，恰當選擇評估方法及其選擇評估方法應(yīng)注意的條件和要求。29就評估方法選擇本身，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當清楚，評估方法選擇實際上包含了不同層面的資產(chǎn)評估方法的選擇過程，即三個層面的選擇。其一是關(guān)于資產(chǎn)評估技術(shù)思路層面的選擇，即分析三種資產(chǎn)評估基本方法所依據(jù)的資產(chǎn)評估技術(shù)思路的適用性；其二是在各種資產(chǎn)評估技術(shù)思路已

14、經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，選擇實現(xiàn)各種評估技術(shù)思路的具體評估技術(shù)方法；其三是在確定了資產(chǎn)評估方法的前提下，對運用各種評估方法所涉及到經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇。 30本準則中強調(diào)的恰當選擇評估方法，既包含了對注冊資產(chǎn)評估師恰當選擇評估技術(shù)思路，以及實現(xiàn)該技術(shù)思路的具體評估技術(shù)方法的要求，也包括了對注冊資產(chǎn)評估師在運用各種評估方法時對所涉及到的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的恰當選擇。選擇恰當?shù)脑u估技術(shù)思路與實現(xiàn)評估技術(shù)思路的具體方法同恰當選擇經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當選擇資產(chǎn)評估方法的內(nèi)容。片面地強調(diào)某一個方面而忽略另一個方面，都有可能會導(dǎo)致評估結(jié)果的失實和偏頗。31注冊資產(chǎn)評估師在選擇評估方法的過程中應(yīng)注意以下因素： 第一，從

15、大的方面講，評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中的條件，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ)和價值類型相適應(yīng)。 第二，從具體操作的層面上講，評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否收集的制約。 32第三，注冊資產(chǎn)評估師在選擇和運用某一方法評估資產(chǎn)的價值時，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。第四，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當清楚，在選擇和運用評估方法時，如果條件允許，應(yīng)當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性。33第五、如果注冊資產(chǎn)評估師采用多種評估方法時，在合理運用各評估方

16、法的基礎(chǔ)上，還要對運用不同評估方法所形成的初步評估結(jié)論進行必要的比較，分析可能存在的問題并做相應(yīng)的調(diào)整，確定最終的評估結(jié)果。第六、注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當清楚，關(guān)于資產(chǎn)評估方法的選擇和使用，實際上是專業(yè)評估人員根據(jù)實際條件約束下的資產(chǎn)或模擬條件約束下的資產(chǎn)的價值進行理性的分析、論證和比較的過程，通過這個過程做出有足夠理由支持的價值判斷。任何將評估方法選擇和運用的過程簡單地理解為評估公式或評價模型的使用或計算的過程都是不正確的。 34第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當科學(xué)合理使用評估假設(shè)，并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。本條是關(guān)于科學(xué)合理使用評估假設(shè)，以及披露評估假設(shè)及其對

17、評估結(jié)論的影響方面的要求。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當清楚，資產(chǎn)評估實際上就是專業(yè)評估人員根據(jù)實際條件約束下的資產(chǎn)或模擬條件約束下的資產(chǎn)的價值進行理性的分析、論證和比較的過程。資產(chǎn)評估的基本目標要求所有的評估結(jié)論都必須是公允的，而所有公允的評估結(jié)論又都是有條件約束的，資產(chǎn)評估假設(shè)正是表現(xiàn)資產(chǎn)評估中條件約束的重要形式。35第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿。本條是對工作底稿的原則性規(guī)定。有關(guān)工作底稿的具體要求將在評估底稿準則中予以明確，本條從基本準則的角度對工作底稿相關(guān)事項做出原則性規(guī)定，即注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當形成工作底稿，且工作底稿應(yīng)當能夠支持所形

18、成的評估結(jié)論。36第四章 報告準則本章是關(guān)于評估披露方面的原則性要求。評估披露是評估服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，如何合理、恰當?shù)貙υu估過程和評估結(jié)論進行披露是各國評估界和評估準則關(guān)注的內(nèi)容。本章重點對評估報告和披露進行了原則性規(guī)定，評估報告和披露方面的具體要求將在今后制定的評估報告準則及相關(guān)文件中予以明確。37第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當在執(zhí)行必要的評估程序后，編制并由所在評估機構(gòu)出具評估報告。本條對評估報告的編制主體、出具（提交）主體以及編制、出具評估報告的前置條件做出了規(guī)定。一、資產(chǎn)評估報告是注冊資產(chǎn)評估師在履行了必要的資產(chǎn)評估程序后，發(fā)表的其對評估對象在評估基準日特定目的下價值進行分析、估算后所形成

19、專業(yè)意見的書面文件。因此執(zhí)行必要的資產(chǎn)評估程序是編制和出具評估報告的前提，評估報告則是注冊資產(chǎn)評估師履行必要評估程序后的工作成果。 38二、資產(chǎn)評估報告由注冊資產(chǎn)評估師編制，但需由所在機構(gòu)法人簽發(fā)并蓋章后方為有效。三、本條規(guī)定明確了我國評估行業(yè)只認可書面評估報告。 39第二十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。本條規(guī)定主要包括以下三個方面的含義： 1、注冊資產(chǎn)評估師必須以清楚和準確的方式進行表述，而不至引起報告使用人的誤解，評估報告不得存在歧義或誤導(dǎo)性陳述。 2、資產(chǎn)評估報告應(yīng)包含必要的信息以使評估報告使用者恰當?shù)乩斫鈭蟾妗?3、清楚和準確地揭

20、示任何影響評估的假定條件及其對評估結(jié)論的影響。 40第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，提供能夠滿足委托方和其他評估報告使用者合理需求的評估報告。在前條規(guī)定評估師應(yīng)當在評估報告中提供必要信息的基礎(chǔ)上，本條從另一角度對評估報告提出了要求，即應(yīng)當滿足委托方和其他說估報告使用者的合理需求 。41第五章 執(zhí)業(yè)責任本章針對當前我國評估行業(yè)存在的有關(guān)評估師執(zhí)業(yè)責任的一些問題和模糊認識，從維護公共利益和維護評估行為相關(guān)當事人合法利益的角度出發(fā)，對評估師執(zhí)業(yè)責任相關(guān)事項進行了明確，以引導(dǎo)評估行業(yè)以及社會公眾正確理解。42第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當對評估結(jié)論的合理性承擔責任

21、。本條從正面對評估師應(yīng)當對評估結(jié)論承擔什么樣的責任做出了回答。既體現(xiàn)了資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的本質(zhì)要求，也是對社會公眾和公共利益的一種承諾。資產(chǎn)評估是評估師對評估對象在評估基準日特定目的下價值的專業(yè)意見，評估師應(yīng)當而且也只能對該專業(yè)意見的合理性承擔責任，而不可能對評估結(jié)論及相關(guān)決策行為提供保證。43在相當程度上，很多人認為評估師所評估的價值結(jié)論應(yīng)當與成交價格等完全一致，在實踐中許多經(jīng)濟行為的決策也基本上簡單地依照資產(chǎn)評估結(jié)論。在這種情況下，評估師就被認為對評估結(jié)論的準確性等負責，所謂準確性就是是否與成交價格或處置價格一致或吻合。這種認識是對資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的誤解，在理論和實踐上都有有害的。美國審計總署（GAO）在2003年5月提交國會的一份關(guān)于金融資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的調(diào)查報告中就指出：“評估是一種關(guān)于促進資產(chǎn)交易的決策工具之一。消費者通常錯誤地認為評估