1、房地產(chǎn)估價程序與估價報告項目八：房地產(chǎn)估價程序與估價報告【知識目標(biāo)】（1）熟悉房地產(chǎn)估價的基本程序及其基本工作（2）熟悉房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容，掌握估價報告的寫作規(guī)范【能力目標(biāo)】（1）會擬定估價作業(yè)方案（2）能實地查勘估價對象和選定估價方法（3）能撰寫一份完整、規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告項目八：房地產(chǎn)估價程序與估價報告【項目概述】若有客戶委托估價公司對他的一宗房地產(chǎn)進行估價，作為該估價項目的負責(zé)人，你如何著手并完成該項估價業(yè)務(wù)呢？本項目首先介紹房地產(chǎn)估價程序的含義、作用及具體程序內(nèi)容，其中對受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告等工作進行詳細介紹

2、。然后單獨介紹房地產(chǎn)估價報告的含義、要求、內(nèi)容等。項目八：房地產(chǎn)估價程序與估價報告【情境案例】2012年6月15日，甲公司因需向商業(yè)銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價有限公司評估位于某市路的大酒店的價值。據(jù)甲公司提供的資料顯示，該大酒店共五層，建筑面積1500平方米；大酒店所在建設(shè)用地使用權(quán)通過出讓取得，使用權(quán)限為40年，期限從2001年1月15日起。乙房地產(chǎn)估價有限公司承接該估價項目后，成立由一名房地產(chǎn)估價師任組長的評估項目組，具體負責(zé)和完成該項房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。項目組經(jīng)過為期10天的市場調(diào)查、實地查勘和估價測算，于2012年6月25日完成并提交了估價報告。課題一 房地產(chǎn)估價程序一、房地產(chǎn)估價

3、程序的含義與作用（一）房地產(chǎn)估價程序的含義房地產(chǎn)估價程序是指保質(zhì)、按時完成一個房地產(chǎn)估價項目需要做的各項工作及其進行的先后次序，是完成房地產(chǎn)估價項目的作業(yè)流程。房地產(chǎn)估價程序完整反映房地產(chǎn)估價項目工作的全過程和各項具體工作之間的內(nèi)在聯(lián)系。房地產(chǎn)估價的基本程序是：獲取估價業(yè)務(wù)受理估價委托制定估價作業(yè)方案收集估價所需資料實地查勘估價對象求取估價對象價值撰寫估價報告審核估價報告交付估價報告估價資料歸檔。課題一 房地產(chǎn)估價程序（二）房地產(chǎn)估價程序的作用按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整的估價程序開展估價工作，可以使房地產(chǎn)估價工作具有計劃性和規(guī)范化、精細化，從而保障估價工作質(zhì)量，提高估價工作效率。履行必要的估價程序是

4、完成估價項目的基本要求，也是估價機構(gòu)和估價師防范估價風(fēng)險、有效保護自身合法權(quán)益的重要手段。估價程序的4個作用：規(guī)范估價行為；保證估價質(zhì)量；提高估價效率；防范估價風(fēng)險。課題一 房地產(chǎn)估價程序二、房地產(chǎn)估價程序的具體內(nèi)容（一）獲取估價業(yè)務(wù)1估價業(yè)務(wù)來源渠道（1）主動爭?。?）接受委托2不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的幾種情形（）超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍。（）與自己有利害關(guān)系或利益沖突。（）自己的專業(yè)能力難以勝任。 （）估價業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險。課題一 房地產(chǎn)估價程序（二）受理估價委托1受理估價委托的基本內(nèi)容和步驟估價需求者愿意將估價業(yè)務(wù)交給估價機構(gòu)，估價機構(gòu)認(rèn)為該估價業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接時，估價師在深入了

5、解估價需求者真實估價需要和指定估價房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，明確估價目的、估價時點、估價對象和價值類型等估價基本事項及估價報告交付期限等其他事項，然后為估價需求者起草好估價委托書，準(zhǔn)備好估價委托合同，經(jīng)協(xié)商議定后，由需求者出具估價委托書，估價機構(gòu)與估價需求者簽訂估價委托合同。 受理估價委托的一般步驟：明確估價基本事項和其他事項；起草估價委托書和估價委托合同；接受理估價委托書及簽訂估價委托合同。下面重點介紹明確估價基本事項和估價委托書、估價委托合同。課題一 房地產(chǎn)估價程序2明確估價基本事項房地產(chǎn)估價必須弄清楚特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時間和特定價值，即要明確估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。這四者通

6、常稱為估價基本事項，把弄清它們稱為明確估價基本事項。其中首先應(yīng)明確估價目的，因為它是估價基本事項的龍頭。課題一 房地產(chǎn)估價程序（1）明確估價目的。通過詢問委托人拿未來完成的估價報告或估價結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認(rèn)可來明確估價目的。估價目的的表述應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，應(yīng)清晰、具體和對應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)濟行為、行政行為或司法行為等。房地產(chǎn)抵押估價目： “為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。房屋征收估價目的：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估的估價目：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價

7、值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（2）明確估價時點。明確將要評估的價值是在何時的價值。估價時點不明確，后續(xù)的估價工作將難以開展，因為同一房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值。估價時點本質(zhì)上是由估價目的決定的。實際估價中，估價時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。估價時點一般應(yīng)采用公歷表示，精確到日。估價時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)日期內(nèi)或者估價師實地查勘估價對象期間的某個日期（如實地查勘完成之日）為估價時點，一般不得早于估價委托合同簽訂日期，不得晚于估價報告出具日期；估價時點為過去的，確定的估價時點應(yīng)早于估價委托合同簽訂日期

8、；估價時點為未來的，確定的估價時點應(yīng)晚于估價報告出具日期。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（3）明確估價對象。在委托人指定的基礎(chǔ)上，估價師根據(jù)已明確的估價目的和估價時點，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。 首先，要清楚哪些房地產(chǎn)可以作為估價對象，哪些不能作為估價對象。其次，要界定估價對象的范圍。第三，要進一步明確估價對象狀況，包括實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。還應(yīng)當(dāng)要求委托人如實提供反映該估價對象狀況的資料，如坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬、房屋竣工日期等。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（4）明確價值類型。確定將要評估的價值具體是哪種價值，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。價值類型本質(zhì)上是由估價

9、目的決定的。多數(shù)估價項目是評估市場價值，但在某些情況下，需要評估的可能是投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、殘余價值等。房屋征收估價評估的應(yīng)是市場價值；人民法院拍賣房地產(chǎn)估價評估的也應(yīng)是市場價值；房地產(chǎn)抵押估價評估的應(yīng)是謹(jǐn)慎價值（遵循謹(jǐn)慎原則評估市場價值）；為房地產(chǎn)企業(yè)取得待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價，評估的一般是投資價值。 課題一 房地產(chǎn)估價程序3估價委托書和估價委托合同（1）估價委托書。估價機構(gòu)在受理估價委托時，應(yīng)要求委托人出具估價委托書。實際工作中通常是估價師在與委托人溝通的基礎(chǔ)上，為委托人起草好或者指導(dǎo)委托人填寫估價機構(gòu)事先制作的估價委托書文本，由委托人簽字蓋章后再向估價機構(gòu)出具。估價委托書應(yīng)

10、載明委托人的名稱或者姓名、受托估價機構(gòu)的名稱、估價目的、估價對象、估價要求以及委托日期等內(nèi)容。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（2）估價委托合同。估價機構(gòu)應(yīng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)估價委托合同。估價委托合同是估價機構(gòu)和委托人之間就估價有關(guān)事宜的相互約定，其作用是：建立受法律保護的委托與受托關(guān)系；明確雙方的權(quán)利和義務(wù)；載明估價的有關(guān)事項。 估價委托合同的內(nèi)容包括：委托人、估價機構(gòu)的名稱（或者姓名）和住所。負責(zé)本估價項目的估價師姓名和注冊號。本項目的估價基本事項，包括估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。委托人應(yīng)提供的估價所需資料。估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)。估價費用及收取方式；估價報告及其交付。違約責(zé)任

11、；解決爭議的方法；其他需要約定的事項。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（三）制訂估價作業(yè)方案在明確估價基本事項和簽訂估價委托合同的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行分析，制定估價作業(yè)方案。方案的核心是解決將要做什么、什么時候做、由誰來做以及如何去做，是關(guān)于保質(zhì)、按時完成估價項目的行動計劃。1擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線明確了估價基本事項，就可以初步選用估價方法和估價技術(shù)路線。 估價技術(shù)路線是評估估價對象價值應(yīng)遵循的基本途徑，是指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。在選用估價方法上，應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，對市場比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等估價方法進行適用性分析。 課題一 房地產(chǎn)估價程序2擬收集的估價資料及其來

12、源渠道3預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費任何一個項目的實施都要動用必要的人力、物力和財力，屬于專業(yè)服務(wù)活動的房地產(chǎn)估價，主要是動用人力。針對一個具體的估價項目，在估價對象、估價目的等已明確，并初步選擇了擬采用估價方法的情況下，可以確定選派哪些估價師參加估價更合適。 4估價作業(yè)步驟和時間進度安排課題一 房地產(chǎn)估價程序（四）收集估價所需資料包括下列4類：反映估價對象狀況的資料；估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料；對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。估價資料的收集與整理是一項長期持續(xù)的工作。平時搜集和積累；在受托估價時，有針對性地搜集估價所需要的資料

13、；實地查勘估價對象時，應(yīng)進一步搜集。 課題一 房地產(chǎn)估價程序應(yīng)收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。市場比較法主要是搜集交易實例資料；收益法主要是搜集收益實例資料；成本法和假設(shè)開發(fā)法，主要是收集開發(fā)建設(shè)成本實例資料。具體應(yīng)收集的內(nèi)容，要根據(jù)估價方法測算所需要的數(shù)據(jù)進行。例如，對出租寫字樓擬采用收益法估價，則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運營費用等資料；對房地產(chǎn)開發(fā)用地擬選用假設(shè)開發(fā)法評估，需要搜集開發(fā)成本、與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)相似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來變動趨勢等方面的資料。在收集房地產(chǎn)交易、收益、開發(fā)成本等資料時，應(yīng)考察這些資料是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懠捌淇煞裥拚?/p>

14、。 課題一 房地產(chǎn)估價程序收集估價資料的渠道有：要求委托人提供；在實地查勘估價對象時收集；詢問有關(guān)當(dāng)事人和知情人；查閱估價機構(gòu)自己的資料庫；到有關(guān)政府部門和專業(yè)機構(gòu)、單位查閱；查閱有關(guān)報刊、網(wǎng)站等媒體。注意：雖然要求委托人如實提供其知悉的估價對象資料，保證其所提供資料的合法、真實、準(zhǔn)確和完整，但估價師應(yīng)對其提供的資料進行審慎檢查，必要時還應(yīng)當(dāng)對委托人提供的資料以及自己所搜集的資料進行核實，并應(yīng)及時對這些資料進行整理、分類，以便于查閱和分析。課題一 房地產(chǎn)估價程序（五）實地查勘估價對象1實地查勘的重要性實地查勘是指估價師親自到估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象的狀況。實地查勘是房地產(chǎn)估價不可省略的

15、工作步驟。房地產(chǎn)不可移動性和獨一無二性的特征，決定了房地產(chǎn)的價值與其實物狀況和區(qū)位狀況密切相關(guān)，任何房地產(chǎn)估價項目，估價師必須對估價對象進行實地查勘。重要性：有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)知，形成一個直觀、具體的印象，獲得文字、圖紙、照片等資料無法或難以表述的細節(jié)；通過實地查勘，與被查勘房地產(chǎn)有關(guān)的人員和四鄰交流，證實估價對象及其權(quán)屬證書的真實性與合法性，發(fā)現(xiàn)和識別可能出現(xiàn)的偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書或虛構(gòu)估價對象等現(xiàn)象。 課題一 房地產(chǎn)估價程序2實地查勘的工作內(nèi)容內(nèi)容包括：感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣。位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施情況。核對之前收集的估價對象坐落、四至、面積、用途等情況。觀察估價對象

16、的外觀、內(nèi)部狀況，如土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維護養(yǎng)護等。拍攝反映估價對象內(nèi)外部狀況及其周圍環(huán)境和景觀或臨路（街）狀況的影像資料。調(diào)查了解估價對象的歷史使用狀況、周邊乃至當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場行情。補充收集估價所需的其他資料 課題一 房地產(chǎn)估價程序3實地查勘程序和要求實地查勘時，一般需要委托人和被查勘房地產(chǎn)業(yè)主等當(dāng)事人陪同，估價師要認(rèn)真聽取他們關(guān)于估價對象的情況介紹，詳細詢問估價需要搞清楚的問題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。強制拍賣房地產(chǎn)估價、房屋征收估價等進行實地查勘時，一是要求委托人與被查勘房地產(chǎn)業(yè)主事先溝通好；二是自己向被查勘房地產(chǎn)業(yè)主說明來意和相關(guān)

17、情況，爭取其理解與配合。課題一 房地產(chǎn)估價程序為避免實地查勘時出現(xiàn)遺漏，也為了提高工作效率，應(yīng)制作“實地查勘記錄表”，實地查勘時再按該表進行調(diào)查和填寫查勘結(jié)果。執(zhí)行實地查勘的估價師可以用照片等方式證明自己進行了實地查勘，并應(yīng)在“實地查勘記錄”上簽字。應(yīng)盡量要求委托人和被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主等當(dāng)事人在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。其中，房屋征收估價應(yīng)由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（六）求取并確定估價對象價值1分析估價對

18、象價值通過實地查勘等工作，調(diào)查了估價對象房地產(chǎn)狀況以及類似房地產(chǎn)的市場狀況之后，應(yīng)當(dāng)針對性地描述和分析影響估價對象房地產(chǎn)價值的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素，包括描述和分析估價對象房地產(chǎn)的歷史背景、周圍環(huán)境和景觀以及類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的供應(yīng)量、需求量、市場價格和未來發(fā)展總體趨勢。在分析估價對象價值時，要形成“市場背景分析”、“估價對象最高最佳使用分析”、抵押估價的“估價對象變現(xiàn)能力分析”及“有關(guān)風(fēng)險提示”等分析結(jié)論。課題一 房地產(chǎn)估價程序2測算估價對象價值在前面根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量情況，正式確定所要采用的估價方法。選定估價方法之后就是

19、具體測算?？傮w要求是：估價方法選用恰當(dāng)、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確且有充分的依據(jù)或理由，計算公式和計算過程正確無誤。 課題一 房地產(chǎn)估價程序3判斷估價對象價值應(yīng)在對各種估價方法的測算結(jié)果進行比較、檢查和分析的基礎(chǔ)上，判斷估價對象的價值。（1）對各種估價方法的測算結(jié)果進行檢查校核。測算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；不同估價方法的估價對象范圍是否一致；所選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則；房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（2）將各種估價方法的測算結(jié)果綜合為一個結(jié)果。在確認(rèn)各種估價方法的測算結(jié)果無誤且相互

20、之間的差異不很大的情況下，應(yīng)選用簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等數(shù)學(xué)方法將它們綜合為一個結(jié)果，并在估價報告中簡要說明選用該數(shù)學(xué)方法的理由。當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重；反之，賦予較小的權(quán)重。（3）確定最終估價結(jié)果。綜合出一個結(jié)果后，還應(yīng)考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、或取整、或認(rèn)定該結(jié)果，從而確定最終估價結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中充分說明調(diào)整的理由。課題一 房地產(chǎn)估價程序（七）撰寫估價報告確定了估價對象的價值之后，應(yīng)撰寫估價報告。（詳見本課題第二節(jié)“房地產(chǎn)估價報告”）

21、（八）審核估價報告審核估價報告，是保證估價質(zhì)量、防范估價風(fēng)險的最后一道防線。建立和完善估價報告內(nèi)部審核制度。審核人員對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進行全面、認(rèn)真、細致的審核，檢查估價結(jié)果是否合理，提出審核意見。審核結(jié)論可為下列之一：可以出具；適當(dāng)修改后出具；應(yīng)重新撰寫；應(yīng)重新估價。 課題一 房地產(chǎn)估價程序（九）交付估價報告估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，負責(zé)該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師（至少兩名）在注冊房地產(chǎn)估價師聲明上簽字，估價機構(gòu)在致估價委托人函上蓋章，估價機構(gòu)法定代表人或執(zhí)行合伙人在致估價委托人函上蓋章或簽字，并注明致函日期。按照有關(guān)規(guī)定或者與委托人約定的方式，及時將估價報告交給委

22、托人。交付估價報告時，由委托人或其指定的接收人在估價報告交接單上簽收（簽字并填寫收到日期，此即估價報告交付日期）。估價師可主動就估價報告的使用建議作口頭說明。課題一 房地產(chǎn)估價程序（十）估價資料歸檔估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立估價檔案管理制度，保證估價資料妥善保管、有序存放，方便查閱，嚴(yán)防毀損、散失和泄密。歸檔的估價資料應(yīng)當(dāng)全面、完整，一般包括：估價報告；估價委托書；估價委托合同；估價項目來源和接洽情況記錄；實地查勘記錄；估價報告內(nèi)部審核記錄；估價中的主要不同意見和估價報告重大修改意見記錄；估價報告交接單；估價機構(gòu)和估價師認(rèn)為有必要保存的其他資料。課題二 房地產(chǎn)估價報告一、估價報告的含義和形式估價報告是估

23、價機構(gòu)和估價師的“產(chǎn)品”，是估價機構(gòu)履行估價委托合同，給予委托人關(guān)于估價對象價值及相關(guān)問題的正式答復(fù)，是關(guān)于估價對象價值及相關(guān)問題的專業(yè)意見，是記述估價過程、反映估價成果的文件，也是關(guān)于估價對象價值及相關(guān)問題的研究報告。估價報告一般采用書面報告形式。書面報告按照格式，分為敘述式報告和表格式報告。 課題二 房地產(chǎn)估價報告二、估價報告的質(zhì)量估價報告質(zhì)量包括內(nèi)在質(zhì)量和外在質(zhì)量兩個方面。內(nèi)在質(zhì)量包括估價程序的完整性和合法性，估價結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性，估價方法選用的正確性和全面性，估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性，估價參數(shù)選取的合理性和準(zhǔn)確性等。外在質(zhì)量包括文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量等。兩者都很重要，不可偏廢

24、。課題二 房地產(chǎn)估價報告三、估價報告的組成和內(nèi)容一份完整的估價報告，通常由以下8部分組成：封面；目錄；致估價委托人函；注冊房地產(chǎn)估價師聲明；估價假設(shè)和限制條件；估價結(jié)果報告；估價技術(shù)報告；附件。（一）封面（或者扉頁）(1)估價報告名稱。(2)估價項目名稱。 (3)委托人。 (4)估價機構(gòu)。(5)估價師姓名。(6)估價作業(yè)日期。(7)估價報告編號。（二）目錄課題二 房地產(chǎn)估價報告（三）致估價委托人函致委托人函是估價機構(gòu)正式地向估價委托人報告估價報告結(jié)果、呈送估價報告的信件。 (1)致函對象。指委托人的名稱或者姓名。(2)致函正文。說明估價機構(gòu)接受委托人委托，根據(jù)什么估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，

25、按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的估價方法，對什么估價對象在何時（估價時點）的何種價值（價值類型）進行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價結(jié)果是多少。 (3)致函落款。估價機構(gòu)的全稱，應(yīng)加蓋估價機構(gòu)公章，并由法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章。(4)致函日期。指致函時的年、月、日，該致函日期即估價報告出具日期。課題二 房地產(chǎn)估價報告（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏，估價的獨立、客觀、公正和專業(yè)性，以及估價結(jié)果合理、可信等的宣誓或者說明。所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)當(dāng)在該聲明上簽字。該聲明對簽名的注冊房

26、地產(chǎn)估價師也是一種警示。課題二 房地產(chǎn)估價報告（五）估價假設(shè)和限制條件估價假設(shè)和限制條件是對估價所必要、但尚不能肯定、又必須予以明確的前提條件所做的合理假定，以及對由估價目的決定的估價設(shè)定的估價對象狀況與估價對象實際狀況不同之處等所作的說明。包括：對估價所依據(jù)的委托人提供的資料的合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的假定。對估價對象的假定。對評估的價值前提的說明。對估價方法使用前提的說明。（參考本課題之四、房地產(chǎn)估價實例）課題二 房地產(chǎn)估價報告（六）估價結(jié)果報告 1. 估價委托人，包括名稱或者姓名。 2. 估價機構(gòu)，包括名稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人姓名、住所、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。 3. 估價目的。 4. 估價對象，包括名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況。 5. 估價時點。包括評估的價值對應(yīng)的日期及確定的簡要理由。 6. 價值類型，包括評估的價值的名稱、定義或內(nèi)涵。課題二 房地產(chǎn)估價報告 7. 估價原則。市場價值評估應(yīng)有最高最佳利用原則，房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。 8. 估價依據(jù)。如房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)有房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見，房屋征收估價應(yīng)有國有土地上房屋征收評估辦法。 9. 估價方法，包括采用的估價方法的名稱和簡要定義。 10