1、基于需求特征分析的住房消費(fèi)市場需求調(diào)控策略選擇bstrct：Withthedeepeningoftheurbnhousingsystemreformtion，thehousingmrketdemndriserpidly.Thesupplyofthehousingmrketislckofflexibilityinshorttime，sothehousingpricetrendhsclosereltionshipwiththehousingmrketdemnd.Inthispper，wenlyzethechrcteristicsofthedemndinhousingconsumptionmrket

2、ndthehousingssetmrkettthisstge，pointtheeffectsonthehousingmrketbydifferentneedsofthepeoplesbehvior，thengivesomedviceonhousingmrketregultion.KeyWords：housing，demndchrcter，regultendcontrolBXX：1674-2265（20XX）10-0064-041998年住房制度深化改革以來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展和快速的城市化進(jìn)程，我國住房市場取得了較大的進(jìn)展。截至20XX年底，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到31.6平方米，居

3、民住房需求水平和居住質(zhì)量都有了較大程度的提高。這一階段也是我國住房市場需求快速增長的階段，商品住房銷售面積從1998年的10827萬平方米增長到20XX年的90625萬平方米，年均增長19.4%；商品住宅銷售額從1998年的20XX.9億元增長到20XX年的43953.3億元，年均增長29.3%。由于住房市場供給短期內(nèi)缺乏彈性，因此短期內(nèi)住房市場價格走勢和市場需求的旺盛程度有關(guān)。當(dāng)前我國住房市場需求非理性程度較高，研究需求群體內(nèi)部不同類型主體的行為特征、分析其對住房市場進(jìn)展所造成的影響，對于從需求治理出發(fā)、弱化市場正反饋機(jī)制具有非常重要的意義。按照市場需求主體購買住宅的目的，可以將住宅產(chǎn)品需求

4、類型劃分為三類：自住需求、投資需求和投機(jī)需求。20XX年以來，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策使得住房市場投資與投機(jī)性需求得到了有效抑制，因此在限購限貸政策不放松的前提下，今后一段時間內(nèi)住房市場需求主要來源于自住型的消費(fèi)需求。一、住房消費(fèi)市場（一）自住需求自住需求是指購房者的動機(jī)在于滿足自身的居住需要，包括無房戶解決自身居住問題需要而產(chǎn)生的購房需求和有房者因?yàn)楦纳谱陨砭幼l件而產(chǎn)生的需求。進(jìn)一步自住需求還可以分為兩類：一類購房需求呈主動性，居民主動地解決住房問題。比如新成立的小家庭買房、畢業(yè)幾年有一定積蓄不愿再租房的工作人群買房，或者為了改善和提高住房條件主動購買住房等；第二類需求是被動的，購房者從自

5、身意愿出發(fā)并沒有買房需求，但是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃和房屋拆遷導(dǎo)致居民原有住房不能使用進(jìn)而“不得不”購買住房。如城市化進(jìn)展中的城市外延擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地引起的居民大量動遷等。自住需求購買住房時的成本收益分析和消費(fèi)者購買其他一般商品并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，需求方主要是依據(jù)家庭收入水平?jīng)Q定的購買能力以及住房產(chǎn)品的性價比來決定購買行為。（二）住房消費(fèi)市場與住房資產(chǎn)市場分析住宅市場上各種需求類型，以自住為目的的住宅購買形成了住房消費(fèi)市場，而無論是住宅投資還是住宅投機(jī)，只要購買目的不是為了自用而是為了獲得收益，就形成了純粹的住房資產(chǎn)市場。住房消費(fèi)市場和住房資產(chǎn)市場分別對應(yīng)住房自住需求和住房投資或者投機(jī)需求，但是二

6、者之間存在著相互交叉和重疊的關(guān)系。對于一般消費(fèi)者而言，其購房需求往往是自住和投資需求的綜合體。初次置業(yè)階段選擇的住房不僅是為了解決自身居住問題，還希望通過強(qiáng)制儲蓄的方式使得自己在將來的二次改善型置業(yè)中具有一定的積存；改善型的置業(yè)一方面是為了提高居住質(zhì)量，另一方面也是為了資金的保值增值。對于投資者而言，在市場存在過度的暴漲、房價產(chǎn)生較大泡沫空間時，原有的理性投資行為可能向投機(jī)行為（從某個角度看，投機(jī)行為的產(chǎn)生也基于理性的套利）轉(zhuǎn)化以獵取短期內(nèi)更高額的利潤回報(bào)，這種市場的疊加性使得住房市場需求分析更為復(fù)雜。由于住房消費(fèi)市場需求方的購買目的是追求自身消費(fèi)效用的最大化，無論是首次置業(yè)、改善型置業(yè)還是被

7、動型的置業(yè)需求，在一定程度上都是出于生活居住和使用的目的而進(jìn)行的購買，類群體的需求價格彈性相對較小，整體上看具有一定的剛性特征。二、首次置業(yè)群體需求特征（一）首次置業(yè)型需求的購買成因表現(xiàn)多樣化第一，城市化進(jìn)程中大量新增人口進(jìn)入城市增加了住房需求。除了城市戶籍人口增加所帶來的潛在需求外，流動人口的增加也是需求增長的重要原因。GJ統(tǒng)計(jì)局第六次全國人口普查第1號公報(bào)顯示，全國居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致、且離開戶口登記地半年以上的人口為2.6億人，比2000年增加了1.1億人，增長81.03%。、等一線城市外來人口的比例接近40%，在此群體中產(chǎn)生的定居型人口的首次置業(yè)需求不可忽視。他們的購

8、房成因也各不相同，有的購房者是為了解決城市戶口（如武漢市自20XX年規(guī)定在武漢市中心城區(qū)購買住房面積超過100平方米和總價超過50萬元，在遠(yuǎn)城購買住房面積超過90平方米和總價超過30萬元的購房者可按有關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目所在地辦理武漢市入戶手續(xù)，目前很多城市均有此類政策），有的購房者是為了子女入學(xué)，有的則是從社會保障養(yǎng)老角度的考慮。第二，新婚人口增長是首次置業(yè)需求增長的重要原因。由于我國特有的文化背景，成家過程只要能力許可通常會購買住房，這使得首次置業(yè)需求的購買意愿是很強(qiáng)的。從需求規(guī)?？?，新婚人數(shù)主要受到出生人口年齡結(jié)構(gòu)的影響，在社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展時期，這一部分的需求規(guī)?？傮w趨勢比較穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入

9、二十一世紀(jì)后我國平均每年結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬對以上，這部分需求的剛性比較強(qiáng)，需求價格彈性不高。從人口年齡分布數(shù)據(jù)來看，70后人口總量為2.17億，80后人口總量2.22億，90后人口總量為2.03億，婚齡人口基數(shù)較大。（二）首次置業(yè)型需求的年齡層次較輕由于婚齡人口的購房比例較高，使得不僅在首次置業(yè)型需求中、甚至在整體住房市場需求中，購房人的年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化的趨勢。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心與光大銀行20XX年的住房市場調(diào)查結(jié)果顯示，首套房貸款者的平均年齡為27歲，而在202020XX年中，英國首次購房者的平均年齡由33歲上升至37歲，日本和德國為42歲，美國首次購房年齡也在30歲以上，我國住房市

10、場首次置業(yè)型需求的年齡比發(fā)達(dá)GJ要快一代人的時間。上世紀(jì)7080年代嬰兒潮期間的出生人口在城市化進(jìn)程中提前進(jìn)入置業(yè)階段，使得首次置業(yè)需求集中在這一階段實(shí)現(xiàn)，加大了市場需求壓力。（三）首次置業(yè)型需求的后驗(yàn)性較強(qiáng)住宅產(chǎn)品是典型的后驗(yàn)性商品，首次置業(yè)型的消費(fèi)者在住房購買前缺乏足夠的消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)來對其質(zhì)量和功能進(jìn)行準(zhǔn)確推斷，再加上我國目前住房市場以期房預(yù)售的形式為主進(jìn)行銷售，消費(fèi)者在購買時，住房產(chǎn)品還未被生產(chǎn)出來，因此首次置業(yè)型需求的定位較為模糊，購房者往往只考慮了住房價格、住房面積和房型，而對住房背后的區(qū)域?qū)傩?、城市公共產(chǎn)品背景的考察不足，因此在大城市出現(xiàn)了很多首次置業(yè)型需求買房后由于交通不到

11、位、小區(qū)周邊公共配套設(shè)施建設(shè)不足而繼續(xù)租房消費(fèi)的行為。當(dāng)這部分群體收入水平提升后，加上有首套房置業(yè)進(jìn)行的有效資金沉淀和積存，出于改善目的進(jìn)行的購房行為就非常普遍。從這個角度看，當(dāng)前住房市場改善型需求的產(chǎn)生存在較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。（四）首次置業(yè)型需求的產(chǎn)品選擇范圍較少首次置業(yè)時，購房者大部分是年輕人。受收入水平限制，其在住房產(chǎn)品選擇上傾向于中小戶型。但是住宅市場上，開發(fā)商提供的產(chǎn)品類型里中小戶型占比較低，在20XX年的“90/70”政策執(zhí)行后，中小戶型比例略有上升。此類細(xì)分市場產(chǎn)品供求的不平衡，直接造成了同一區(qū)域內(nèi)中小戶型住宅的定價要高于大戶型。特別是近年來大中城市住房價格飛速上漲，在支付能力有限的

12、情況下，由于中小戶型供給的短缺，202020XX年間、等一線城市首次置業(yè)型需求的消費(fèi)偏好經(jīng)歷了從增量市場開發(fā)的中小戶型、城市存量市場成色較新的二手房、上個世紀(jì)8090年代建設(shè)的老公房的轉(zhuǎn)變。因?yàn)楣┙o的有限性和需求的集中性，中小戶型在住房增量市場和住房存量市場都出現(xiàn)了較快速度的上漲。（五）首次置業(yè)型需求實(shí)現(xiàn)中的代際支持現(xiàn)象非常明顯首次置業(yè)型需求方購房年齡的年輕化使得在購房時，即使購房者收入水平不錯，但由于工作后的積存時間較短、首付能力不強(qiáng)，單憑個人能力在住房價格上升的過程中難以承擔(dān)相應(yīng)的支出。因此，大部分一線城市的年輕人在購房時獲得了來自上一輩老人的支持，新婚家庭通常雙方父母都會在首付乃至貸款償

13、還上對子女進(jìn)行幫助，使其實(shí)現(xiàn)住房的提前消費(fèi)。三、改善型置業(yè)群體需求特征改善型的置業(yè)需求由于是在個人或家庭的基本居住需要得以滿足后產(chǎn)生的，因此在需求實(shí)現(xiàn)過程中表現(xiàn)出來的特點(diǎn)與首次置業(yè)型需求有一定區(qū)別。（一）改善型需求的支付能力較強(qiáng)由于改善型置業(yè)是在擁有了一套或者數(shù)套住房的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，此類需求者家庭整體收入能力處于社會中等水平以上，家庭的財(cái)富積存能力和理財(cái)意識相對較強(qiáng)。另一方面，由于已經(jīng)擁有的住房可以通過存量市場交易變現(xiàn)，也增強(qiáng)了其支付能力。20XX年二套房政策重新收緊以來，據(jù)中原置業(yè)對所代理樓盤的銷售情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，二次置業(yè)者在20XX年4、5、6月份選擇一次性付款的比例分別為34.2%、48

14、.7%和44.0%。在較強(qiáng)的支付能力支撐下，即使政府執(zhí)行差別化信貸政策，也難以達(dá)到對需求的全面抑制。（二）改善型需求的購買目的主要在于提高居住水平和進(jìn)行預(yù)防性儲蓄改善型置業(yè)需求的實(shí)現(xiàn)一方面在于原有住房不能滿足其新的居住需要，比如住房面積相對家庭人口數(shù)量偏小、住房戶型不合理、交通不便等，另一方面，居民預(yù)期未來的不確定性增強(qiáng)，教育、醫(yī)療與社會保障方面的預(yù)期支出在不斷擴(kuò)大，而經(jīng)濟(jì)高增長情況下的貨幣貶值又在侵蝕著居民儲蓄存款，因而大部分的居民都將住房購買作為了防范未來不確定性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防性儲蓄手段。從這兩個角度出發(fā)進(jìn)行的改善型置業(yè)需求的剛性較強(qiáng)，在通脹預(yù)期加強(qiáng)的背景下很難抑制這類需求的實(shí)現(xiàn)。（三）改善型

15、需求中異地置業(yè)比例不斷提高隨著居民收入水平的不斷提高，改善型需求呈現(xiàn)置業(yè)異地化的趨勢，購房者在其戶籍和工作地點(diǎn)所在地已有住房，但選擇在其他城市再次置業(yè)。異地置業(yè)的典型趨勢：一是集中在自然風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人的旅游城市，置業(yè)者購買此地住宅作為自己的休閑住所。二是體現(xiàn)在資源高度集中的一線城市。我國各地區(qū)城市進(jìn)展不平衡，好的教育資源與醫(yī)療資源都集中在一線城市。隨著人口流動性的加劇，有一定支付能力的家庭選擇在資源優(yōu)化配置城市購房的比例在增加。四、被動型置業(yè)群體需求特征城市化過程中，地方政府會加大對城市存量土地的整理力度，對一些土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃不符、經(jīng)濟(jì)價值未得到有效體現(xiàn)、居民居住條件惡劣的項(xiàng)目進(jìn)行拆遷

16、。如表1所示，目前我國存量住宅中1995年后建成的住宅占比非常低，大量的城市住宅供應(yīng)時間集中在上個世紀(jì)的80、90年代，房屋大多為磚混結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量一般，并且以多層為主，土地利用效率低下。因此，通過拆遷來整理出新的城市建設(shè)用地非常必要。在住房市場上，因?yàn)槌鞘胁疬w而產(chǎn)生了大量被動型置業(yè)需求。（一）被動型需求剛性特征明顯因?yàn)椴疬w而產(chǎn)生的住宅市場置業(yè)需求呈現(xiàn)出較強(qiáng)的剛性特征，一般被拆遷居民原有的居住場所已經(jīng)被拆除或馬上被拆除，必須另外找尋安家的住處。目前普遍采取的是貨幣化的拆遷補(bǔ)償方式。在接受拆遷補(bǔ)償后，居民選擇租賃方式進(jìn)行住房消費(fèi)的非常少，基本上都是重新購買住房。城中村改造或者居民私房拆遷面積較大

17、、居民獲得拆遷補(bǔ)償款總額較高時，購買自住所需要的居所后，多余的補(bǔ)償資金大部分也是選擇購買住房，以實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。由于被動型需求剛性特征明顯，因此當(dāng)城市拆遷規(guī)模擴(kuò)大時，會立刻放大當(dāng)期市場需求，當(dāng)期的市場住宅供給水平卻缺乏彈性，容易造成市場的不平衡，住房成交量和住房價格短期內(nèi)迅速上升。（二）被動型需求市場規(guī)模不斷擴(kuò)大近年來住房市場被動型置業(yè)需求的市場規(guī)模呈現(xiàn)不斷增加趨勢。以武漢市為例，20XX年武漢城中村及舊城改造的拆遷量達(dá)到了1500萬平方米，為改革開放以來的最高峰，全市重點(diǎn)工程征地拆遷共涉及70多個項(xiàng)目。20XX年武漢市住宅竣工面積為824.58萬平方米。在多方需求支撐下，20XX年武漢市

18、住宅銷售面積達(dá)到1041.39萬平方米，比20XX年提高52.4%。被動型置業(yè)需求市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大使得住房市場整體需求的剛性一定程度得以增強(qiáng)，在這個過程中不僅被拆遷家庭需要購買住房，投資投機(jī)型的需求也進(jìn)行住房購買，需求整體呈現(xiàn)增加趨勢，住房市場的調(diào)控難度進(jìn)一步加大。五、結(jié)論與建議住房市場需求的旺盛進(jìn)展是改革開放以來，伴隨著我國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和城市化進(jìn)程，在住房制度有效改革和住房市場不斷進(jìn)展的基礎(chǔ)上出現(xiàn)的必定現(xiàn)象，是住房消費(fèi)市場需求和住房資產(chǎn)市場需求共同作用的結(jié)果。住房消費(fèi)市場近年來首次置業(yè)需求、改善型需求、被動型需求都呈現(xiàn)快速增長趨勢，且在預(yù)期價格上漲前提下的需求價格彈性較低，住房資產(chǎn)市場投資投機(jī)型需求也非常旺盛，加劇了所在區(qū)域的住房市場供給壓力，同時還對自住型需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，促使