1、前言房地產(chǎn)項目如何贏得市場的青睞？房地產(chǎn)項目如何實現(xiàn)最大價值的利潤空間？開發(fā)公司如何在項目的推廣中堆積自己的品牌？英國經(jīng)濟學(xué)家凱恩斯說過：困難并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的轉(zhuǎn)變過程中。中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了暴利時代的瘋狂之后，經(jīng)歷了點子營銷時期的沖動、茫目之后，終于恢復(fù)到應(yīng)有的理性狀態(tài)。在資源整合下的概念引導(dǎo)將成為一種必然趨勢，最大限度地挖掘和釋放生產(chǎn)力，把內(nèi)、外部資源進行最優(yōu)化的組合。從規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、園林綠化、物業(yè)管理、市場推廣等各項專業(yè)資源進行挑選、集聚、整合，打通專業(yè)化分工帶來的壁壘和隔閡，將各環(huán)節(jié)合作的成本降到最低，并為各專業(yè)環(huán)節(jié)提供高效的運作平臺，使它們能夠最大限度地

2、發(fā)揮作用。不能各自為政，項目的開始之初，就應(yīng)該有這樣的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。我們把自己的思維放在這樣的層次上去思考、去操作項目時，我們會發(fā)現(xiàn)“海闊憑魚躍”，項目的可塑性增加，對開發(fā)商而言，這意味著機會與成功！E動空間項目地處南二環(huán)與西二環(huán)交界處，占地0.16公頃，本項目具有一定的優(yōu)勢，但在開發(fā)過程中也存在著很大的局限性。本提案正是以項目的優(yōu)勢為開發(fā)主題，密切結(jié)合項目周邊房地產(chǎn)市場的特點，以吸引廣大購房客戶為目的，通過優(yōu)勢資源整合，規(guī)避項目劣勢，最終實現(xiàn)項目良好的經(jīng)營效益。目錄一 西安基本情況-5二 項目分析-8三 周邊市場分析-13四 項目開發(fā)建議-31五 項目開發(fā)主題-36六 目標(biāo)客戶群-38七 價格

3、建議-41八 案名分析-42九 市場調(diào)研技術(shù)報告-44十 附錄-49 十一 結(jié)語-88一 西安的基本情況1.西安的地理位置西安市位于東經(jīng)107（40）109（49）和北緯33（39）34（45）之間，黃河流域中部關(guān)中盆地轄境東西204公里，東西最長為204公里，南北最寬為116公里，總面積9983平方公里，西安地處陜西省關(guān)中平原偏南地區(qū)，北部為沖積平原，南部為剝蝕山地。大體地勢是東南高，西北與西南低，呈一簸箕狀。北臨渭河，南依終南山，周圍曲流環(huán)繞，有“八水繞長安”之說。氣候適宜，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，風(fēng)景秀麗。擁有“關(guān)中八景”之譽。市轄八區(qū)五縣，面積9977多平方千米，人口618余萬，其中市內(nèi)市

4、區(qū)面積1066平方公里，是我國西北地區(qū)最大的城市。2.西安的性質(zhì)及地位 西安，古稱長安，是陜西省的省會。這座秦嶺腳下、渭水之濱的千年古都，東有潼關(guān)之固，西有散關(guān)之險。在北方，秦代所修寬達百米綿延千里的馳道直通蒙古草原，是抗擊匈奴、供給給養(yǎng)的主動脈在南方，有子午道、讜駱道、褒斜道、陳倉道可越漢中而抵巴蜀；東南方向商洛山中的武關(guān)道，則是通往楚地的咽喉。古代長安交通便利，水陸并用，地勢險要，易守難攻，歷來是兵家必爭之地，帝王成功立業(yè)之地。 中國是世界四大文明古國之一，西安則是中國最著名的七大古都之一。對于中國歷史和傳統(tǒng)文化的形成與發(fā)展而言，西安曾有過無與倫比的貢獻。在一千余年的漫長歲月中，西安作為中

5、國十多個王朝的國都，是展示中國歷史的舞臺。3.西安的城市規(guī)模根據(jù)西安市19952010年城市總體規(guī)劃，我市的中心城市范圍為中心集團（碑林、新城、蓮湖區(qū)及雁塔、未央、灞橋區(qū)的部分用地）和外圍9個組團（臨潼、韋曲、閻良、紡織城、六村堡、未央、洪慶、涇河和草灘）。隨著我市建設(shè)的發(fā)展，此次規(guī)劃（草案）對城市規(guī)模進行了重新定位，將全市城市規(guī)劃區(qū)范圍劃分為三個層次，一是市域范圍：西安行政轄區(qū)范圍，面積9983平方公里；二是市區(qū)范圍，包括11個區(qū)，即碑林、蓮湖、新城、未央、雁塔、灞橋、長安、臨潼、閻良區(qū)和戶縣、高陵縣；三是主城區(qū)范圍：以唐長安城為中心區(qū)，以繞城高速為基本輪廓，局部向外少量擴張，東到洪慶、西到

6、紀(jì)陽，南至長安，北到渭河。 人口規(guī)模：2010年市域總?cè)丝谝?guī)模為955萬人；市區(qū)（碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)以及戶縣），人口規(guī)模為695萬人；主城區(qū)人口規(guī)模為525萬人。2020年市域總?cè)丝谝?guī)模為1030萬人；市區(qū)人口規(guī)模為765萬人；主城區(qū)人口規(guī)模為600萬人。 用地規(guī)模：2010年市區(qū)用地規(guī)模為695平方公里；主城區(qū)用地規(guī)模為525平方公里；2020年市區(qū)用地規(guī)模為788平方公里，主城區(qū)用地規(guī)模600平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。4.西安城市總體布局 采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護古城風(fēng)貌；顯

7、山露水增綠，塑造城市個性；南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過渭河發(fā)展。 布局形態(tài)為九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多“心”。未來西安城市將按照九宮格局、虛實相當(dāng)?shù)目傮w結(jié)構(gòu)形成幾個外圍副中心，即在西南方向形成以戶縣為主的副中心；在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心；在北部方向形成以閻良為主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨過渭河）、涇河工業(yè)區(qū)為主的副中心；在南部方向形成以長安區(qū)為主的副中心。 二 項目分析1.項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)開發(fā)商西安嘉德置業(yè)公司地理位置西二環(huán)與南二環(huán)交界處規(guī)劃性質(zhì)居住用地建筑密度51%占地面積0.16公頃總建面9650建

8、筑密度51%容積率6綠化率停車位262.項目區(qū)位認(rèn)識本案地理位置 項目位于南二環(huán)與西二環(huán)的交界處高新區(qū)的外沿，東臨占地400畝的豐慶公園，西側(cè)緊鄰80畝規(guī)劃綠地和180米寬唐延路延伸段（擬建），南側(cè)為有著國畫山水園林美景的國家AAA級住宅小區(qū)群賢莊，項目西側(cè)唐延路是西安城區(qū)進入西高新區(qū)的“北大門”。道路系統(tǒng)四通八達，除二環(huán)以外，勞動南路，友誼西路，太白路，高新路，科技路形成發(fā)達的交通網(wǎng)，道路暢通。交通本項目處于南二環(huán)、西二環(huán)交匯處，交通十分便利，有216路、207路、4路、40路、210路、28路、201路、308路、211路、10路等。區(qū)域環(huán)境 項目位于豐慶公園西側(cè)，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較高

9、。周邊配套有豐慶公園、大唐西市，高新系列學(xué)校、西工大附中、西工大、西北大大、西電；易初蓮花、愛家、國美電器、蘇寧電器；高新醫(yī)院；中國郵政等。區(qū)域人群特點在本區(qū)域購置房產(chǎn)的客源基本以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少。客源的區(qū)域歸屬概念強、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來自高新區(qū)的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補充。項目區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、研究以及大學(xué)城為依托，分布各類職業(yè)的人群。年齡集中在40歲以下，家庭結(jié)構(gòu)小型化，多為兩口或三口之家，因此居住空間不宜過度放大。整體素質(zhì)較高，對新鮮事物有較快的接收能力。目前價格因素為購房首要考慮因素，心理單價在區(qū)間在3500

10、4000元之間，總價在55萬以下。對多層有一定程度的偏好，但對高層的抗性表現(xiàn)不明顯。對居住品質(zhì)有相當(dāng)向往，但為其提供一定量的支付有所抗性，消費心理尚需要引導(dǎo)和培養(yǎng)。對采光有特別的喜好，對通風(fēng)條件也有一定程度的偏愛。從朝向選擇上，南北通透的最好，純南的朝向其次，北向的朝向以及西曬嚴(yán)重的有抗性。對水景有相當(dāng)程度的偏愛、對建筑風(fēng)水沒有明顯的取向。一般對生活和商業(yè)配套有較高程度的關(guān)注。區(qū)域自備車和摩托車的擁有量比例不高，對道路狀況和停車條件的關(guān)注程度不高，而對出行動向及公共交通狀況有一定的關(guān)注。3.項目SWOT分析優(yōu)勢緊接規(guī)劃中的大唐西市 重建唐朝西市的工作，經(jīng)過反復(fù)篩選和考察，西安市政府確定有大唐西

11、市置業(yè)有限公司獨立開發(fā)。大唐西市預(yù)計明年6月完工，目前工程正緊張進行，工程建成后，將重現(xiàn)1300年前唐“西市”的繁華盛景。項目東鄰豐慶公園，適于休閑 從本項目到豐慶公園徒步僅5分鐘的路程，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是人們休閑娛樂的最佳處所。三大商圈輻射廣 本項目地處高新，二環(huán)和土門三大商圈的交匯處，商業(yè)產(chǎn)品種類齊全，匯集各類人群，大唐西市的發(fā)展更加帶動了這三大商圈的發(fā)展，商業(yè)輻射面積寬廣，本項目到達這三大商圈都非常方便。土地稀缺，人氣興旺 本項目周邊可供開發(fā)土地日益缺少，周邊樓盤較少，少了很多競爭，然而南二環(huán)興旺的人氣會給項目帶來很大的優(yōu)勢。潛在客戶地塊介于高新與城西之間，為項目提供了穩(wěn)定的潛在客源

12、基礎(chǔ)。劣勢規(guī)模小項目占地僅0.16公頃，規(guī)模很小，開發(fā)具有一定的局限性，周邊規(guī)劃開發(fā)起來難度較大。地塊布局不合理由于周邊樓體建筑，造成地塊布局不合理，造成本項目建筑難度較大，而且樓體建成之后會顯得周邊比較擁擠。噪音污染項目位于南二環(huán)路北，由于車輛過往較多，會造成一些噪音污染，會影響到業(yè)主門的生活。鄰里關(guān)系不和睦項目周邊樓體比較擁擠，而且都是高層建筑體，本項目會影響到周邊樓體地層住戶的采光和通風(fēng)，因此，本項目可能會造成與周邊的鄰里關(guān)系不和睦的現(xiàn)象。配套缺乏目前項目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，基本依賴中海華庭。商業(yè)支撐能力差項目位于南二環(huán)路邊，二環(huán)交通為單行車道，車輛過往稍有不方便，而且周邊配套不

13、健全，對商業(yè)的支撐能力較差。機會按照西安市“大唐西市”的規(guī)劃格局和發(fā)展，會加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無形之中可提升項目自身的價值。區(qū)位消費心理日趨理性化、強調(diào)生活品質(zhì)，消費者也是理性的，這種提高并不限于面積求大、居家求奢華、更為重要的是要求所購房屋具有良好的宜居性和健康品質(zhì)。西安本身區(qū)位優(yōu)勢及高新的規(guī)劃優(yōu)勢，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實購買實踐，可為我項目提供一定的客戶來源.以外地品牌公司介入為契機，區(qū)域市場運作日趨規(guī)范，這為項目開發(fā)提供一個健康的發(fā)展環(huán)境.區(qū)域內(nèi)小戶型供小與求，項目開發(fā)主要以小戶型商務(wù)兩用公寓樓，補充南二環(huán)市場空白。威脅地塊周邊區(qū)域尚有部分待開發(fā)土地，其動向不明晰，這對項

14、目構(gòu)成較大的潛在競爭威脅。區(qū)域配套發(fā)展需要一段時間，本項目進入易去化緩慢的銷售壓力。項目處在高新區(qū)外沿，高新區(qū)內(nèi)樓盤規(guī)模大且品牌高，客源分流，會對項目推出造成一定競爭壓力。周邊樓盤開發(fā)商知名度較高，而本項目知名度相對較低，在競爭過成中會早成一定威脅。SWOT組合戰(zhàn)略及選擇三 周邊房地產(chǎn)市場分析(一)、高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、市場概述西安高新區(qū)是西安經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，在高新區(qū)的發(fā)展歷程中，經(jīng)濟發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又促進了西高新的經(jīng)濟騰飛。在這個良性循環(huán)下，西高新的房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進，發(fā)展相當(dāng)迅速。尤其是近幾年，在高新區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，西高新愈來愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)

15、域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平。西高新的環(huán)境現(xiàn)狀西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1991年3月經(jīng)國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，總規(guī)劃面積達98平方公里，已完成20平方公里的開發(fā)建設(shè)。西高新建設(shè)了六個專業(yè)園區(qū)、四個大學(xué)園區(qū)和長安科技產(chǎn)業(yè)基地，形成了“十園一基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。15年來，西高新主要經(jīng)濟指標(biāo)增長迅猛，綜合指標(biāo)位于全國53個高新區(qū)前5位。在西安房地產(chǎn)界，有著名的“三駕馬車”比喻，即高新地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)和高科房產(chǎn)，正是他們在西高新創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)的輝煌，此外，西高新還聚集了天地源、海星集團、陜國投、金花集團等一大批實力公司。近年來，外來房產(chǎn)大鱷爭先恐后地進入西高

16、新房地產(chǎn)市場，正在把西高新的房地產(chǎn)業(yè)推向前所未有的巔峰。西高新住宅建設(shè)也指引著西安前進的方向，匯集了西安不少的精品樓盤。如早期開發(fā)的住宅楓葉新都市、紫薇田園都市、高科花園等，目前的中海華庭、綠地世紀(jì)城、楓林綠洲、紫薇臻品、城市風(fēng)景夏日景色、大華曼哈頓、融僑紫薇馨苑、中天花園等，即將推出的西安逸翠園、鴻基新城、利君明天等，這些都是西安相當(dāng)不錯的項目。另外，由于西高新的年輕白領(lǐng)階層較多，并且有不少外來企業(yè)，因此對公寓有一定需求, 所以西高新的公寓相對其他城區(qū)也走在了前列，金領(lǐng)公寓、摩登BOBO公寓、高新水晶島、mini國度等都受到了市場的高度認(rèn)可。（二）、典型樓盤分析項目名稱望庭.國際發(fā)展商秦驪集

17、團西安東驪實業(yè)有限公司地理位置高新路80號 與科技四路交匯處開盤時間：2007年7月項目類型公寓 寫字樓容積率：20左右公攤率：景觀主題綠化率：30%總建面積20萬占地面積： 60余畝售樓電話88333455總套數(shù)：1380車位數(shù)1450工程進度：物業(yè)費12交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：2009年熱水無采暖市政供暖安防：24小時保安起價3900均價4100最高價：4300付款方式規(guī)劃形態(tài)多層：高層：4棟30層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別1室64.482室121.342室104.843室1713室160.13目標(biāo)客戶區(qū)域配套世紀(jì)金花、金鷹國際、愛家超市、高

18、新一中、文理學(xué)院、電子商城、木塔寺、新紀(jì)元俱樂部、電子商城社區(qū)配套服務(wù)式公寓、商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。社區(qū)商業(yè)商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。主要賣點西高新楓葉北區(qū)、歐錦園、花園印象、四季風(fēng)景等住宅項目，和E陽國際后寫字樓項目。項目優(yōu)勢總評由四棟30層的純板樓高層圍合而成的國際風(fēng)范公寓大社區(qū)。項目名稱無界發(fā)展商榕青地產(chǎn)地理位置丈八東路（世家星城旁）開盤時間：2007年7月初項目類型普通住宅 公寓 商住樓容積率：15%公攤率：景觀主題閑庭綠化率：總建面積106194平米占地面積： 30畝售樓電話88367777總套數(shù)：1000余車位數(shù)300工程進度：建設(shè)中物業(yè)費12交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：

19、2008年底-2009年熱水集中供熱水采暖集中供暖安防： 24小時安防、電子巡更、紅外線報警起價均價3800最高價付款方式按揭首付45萬規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一層35戶，共28層。兩棟小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別1室651室553室3室4室目標(biāo)客戶小資白領(lǐng)區(qū)域配套人人樂超市、世家健身館、世家星城商業(yè)街、西果超市、怡康藥店、美的電器、格力電器、華潤萬家超市、大明宮南郊賣場等社區(qū)配套無社區(qū)商業(yè)無主要賣點主要是以“圓形”為主項目優(yōu)勢總評總體按西安高新區(qū)地標(biāo)式高端標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。項目名稱利君明天發(fā)展商西安利君地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置唐興路與丈八北路東南角開盤時

20、間： 2006年11月18日,項目類型普通住宅容積率：195%公攤率：景觀主題以園林為主綠化率：42%總建面積15萬占地面積： 46666.67售樓電話88336868總套數(shù)： 1期共673戶車位數(shù)700工程進度：二期建設(shè)中物業(yè)費13交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：熱水24小時熱水采暖地輻射安防：24小時保安起價均價3750最高價付款方式按揭優(yōu)惠2，一次性付款優(yōu)惠3規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟26層，一棟29層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室88。873125。553室129。933室130。074室175目標(biāo)客戶年輕白領(lǐng)區(qū)域配套購物：易初蓮花、人人樂 愛家

21、。教育：高新一中、高新中學(xué)、高新第二學(xué)校、高新二小、高新三幼、西安外事學(xué)院、高新第二學(xué)校 醫(yī)療：高新醫(yī)院 。社交：丈八賓館、高新水晶島、西安婦女兒童活動中心、陜西省跳水館等 。鄰宅：楓葉新都市、高科新花園社區(qū)配套幼兒園、多功能休閑會所、主題商業(yè)、大型地下停車場社區(qū)商業(yè)8棟26層橢圓形住宅樓及部分沿街商業(yè)主要賣點外圓內(nèi)方項目優(yōu)勢總評南北通透，給消費者設(shè)計的家是方正的，卻是藝術(shù)的，外圓內(nèi)方，體現(xiàn)大智人生。項目名稱米羅藍(lán)山發(fā)展商七星地產(chǎn)地理位置高新六路與科技路交匯處開盤時間： 2005年12月項目類型普通住宅容積率：4.14196%公攤率：景觀主題綠化率： 36%總建面積54725占地面積： 126

22、66.67售樓電話88385678總套數(shù)： 623車位數(shù)工程進度：竣工物業(yè)費交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：2007年8月熱水24小時熱水采暖地輻射安防起價4268均價4300最高價： 4408付款方式部分戶型有折扣和其它優(yōu)惠規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟30層，一棟21層小高層：一棟12層別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室933822室97.4242室97.453室118.144室目標(biāo)客戶單身白領(lǐng)或剛走上社會的，購買力相對薄弱的年輕人。區(qū)域配套教育：高新一中、高新二小 交通：14、321、405、210、202、711 商業(yè)：易初蓮花超市、世紀(jì)金花、新紀(jì)元國際俱樂部等

23、其他：郵政、電信、各大銀行等社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)主要賣點純小戶型浪漫社區(qū)項目優(yōu)勢總評由三棟圍合式高層組成 項目名稱梧桐朗座發(fā)展商西安毅達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置西高新科技路與高新六路十字東南角(楓葉新都市西500米)開盤時間： 2005年7月項目類型商住樓容積率：196%公攤率：景觀主題綠化率：30%總建面積33500占地面積：售樓電話總套數(shù)：224車位數(shù)150工程進度：售罄物業(yè)費2交房標(biāo)準(zhǔn)/時間： 2006年8月熱水市政供熱水采暖市政供暖安防：24小時保安起價均價3750最高價：付款方式一次性付款優(yōu)惠2，七成按揭優(yōu)惠1規(guī)劃形態(tài)多層：高層：小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比

24、例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室98。582室107.363室146073室4室目標(biāo)客戶區(qū)域配套學(xué)校： 高新一中、高新二中，高新一小、高新二小、高新一幼、高新二幼。 商場： 易初蓮花、愛家、世紀(jì)金花高新店、金鷹購物廣場等。 銀行： 中國銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、光大銀行、招商銀行等。 醫(yī)院： 高新醫(yī)院。 交通： 400、107、512、14、34、604路等。社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)主要賣點項目優(yōu)勢總評項目名稱領(lǐng)先時代廣場發(fā)展商陜西佳鑫實業(yè)集團地理位置科技五路西南角（楓林綠洲西對面）開盤時間：2007-7項目類型公寓 寫字樓容積率：公攤率：景觀主題綠化率：總建面積56874占地面積：售樓電話8

25、8331444總套數(shù)：609車位數(shù)400工程進度：第一層施工物業(yè)費交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：2008年底熱水無熱水采暖市政供暖安防：智能化安防管理系統(tǒng)起價3300均價3700最高價：4000付款方式規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟25層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別1室381室501室552室87-914室目標(biāo)客戶區(qū)域配套教育：高新一中初中部、高中部、市14中、61中、西安文理學(xué)院。 購物：愛家、易初蓮花、人人樂、金花購物中心、金鷹購物中心、電子商城社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)主要賣點現(xiàn)代商務(wù)形象項目優(yōu)勢總評有酒店式的精裝修大堂，品牌高速電梯，集中供暖地輻熱采暖，智能化安

26、防管理系統(tǒng)。項目名稱望庭國際發(fā)展商西安東立實業(yè)有限公司地理位置高新路80號 與科技四路交匯處開盤時間：2007年7月項目類型公寓 寫字樓容積率：20左右公攤率：景觀主題綠化率：總建面積20萬占地面積： 60余畝售樓電話88333455總套數(shù)：1380車位數(shù)1450工程進度：物業(yè)費12交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：2009年熱水無采暖市政供暖安防：24小時保安起價3900均價4100最高價：4300付款方式規(guī)劃形態(tài)多層：高層：4棟30層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別1室64.482室121.342室104.843室1713室160.13目標(biāo)客戶區(qū)域配套世紀(jì)金

27、花、金鷹國際、愛家超市、高新一中、文理學(xué)院、電子商城、木塔寺、新紀(jì)元俱樂部、電子商城社區(qū)配套服務(wù)式公寓、商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。社區(qū)商業(yè)商務(wù)OFFICE及全新的商業(yè)街區(qū)。主要賣點西高新楓葉北區(qū)、歐錦園、花園印象、四季風(fēng)景等住宅項目，和E陽國際后寫字樓項目。項目優(yōu)勢總評由四棟30層的純板樓高層圍合而成的國際風(fēng)范公寓大社區(qū)。項目名稱云頂園發(fā)展商陜西正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置高新路與科技四路交匯處開盤時間： 2006年12月3日，9號樓2007年7月初項目類型普通住宅容積率：2。5156%公攤率：景觀主題水景園林綠化率：43%總建面積16萬（內(nèi)含4萬商鋪）占地面積： 56000售樓電話

28、88217777總套數(shù)：960車位數(shù)700余個，可租可售工程進度：10層下建設(shè)物業(yè)費15（現(xiàn)），18（期房）交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：現(xiàn)：2007年底，期：明年8月熱水市政供熱水采暖市政供暖安防：4小時保安起價3810均價現(xiàn)：4200，期：4150最高價：4500付款方式一次性無優(yōu)惠，按揭首付30%規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟26層，共3棟，一棟28層（期）小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室103.412室3室1424室207.14室167.35目標(biāo)客戶區(qū)域配套學(xué)校： 高新一小，高新二小,高新一中，高新二中。 商場： 愛家、易初連花、人人樂、世紀(jì)金花、金鷹

29、國際購物中心。 銀行： 建行，工行，農(nóng)行,民生銀行等。 醫(yī)院： 高新醫(yī)院，天健醫(yī)院。社區(qū)配套三萬平方米臨街旺鋪社區(qū)商業(yè)三萬平方米臨街旺鋪主要賣點地段項目優(yōu)勢總評挑戰(zhàn)最高性價比項目名稱陽光曼哈頓發(fā)展商西安華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置太白南路與電子二路什字開盤時間： 2006年4月22日項目類型普通住宅容積率：3。921%公攤率：景觀主題國際人居“城市BLOCK街區(qū)”的前沿理念綠化率：30%總建面積9234占地面積： 20991售樓電話88228866總套數(shù)： 739車位數(shù)200個工程進度：物業(yè)費12交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：2007年底熱水市政采暖小區(qū)集中供暖，分戶計量安防：24小時保安起價3840均價

30、3855最高價3870付款方式按揭首付30%規(guī)劃形態(tài)多層：高層：5棟34層小高層：一棟9層別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室902室883室1343室1534室175目標(biāo)客戶區(qū)域配套購物： 人人樂超市、電子城商業(yè)步行街、世紀(jì)金花高新店、電子正街餐飲一條街、陽光曼哈頓城市BLOCK街區(qū)商業(yè) 教育： 西安文理學(xué)院、西安石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院、西安電子科技大學(xué)電子一中、618附中、39所附中、高新一中。社區(qū)配套臨街商鋪，商業(yè)會所。社區(qū)商業(yè)臨街商鋪。主要賣點四棟精品住宅、寫字間、臨街商鋪、城市廣場巧妙地融為一體項目優(yōu)勢總評萃取了國際人居“城市BLOCK街區(qū)”

31、的前沿理念，將四棟精品住宅、寫字間、臨街商鋪、城市廣場巧妙地融為一體，將10萬平方米的社區(qū)打造得時尚、休閑、活力十足，引領(lǐng)西安的一種全新生活模式。項目名稱金泰假日花城發(fā)展商陜西金泰恒業(yè)有限公司地理位置丈八東路與太白南路十字東北角開盤時間： 2007年4月8日項目類型普通住宅容積率：2.53 12公攤率：景觀主題25000平米的綠色景觀帶綠化率：42%總建面積66萬占地面積： 212000售樓電話88295588總套數(shù)： 4000余戶車位數(shù)3700工程進度：10層在建設(shè)中物業(yè)費1316交房標(biāo)準(zhǔn)/時間： 熱水無采暖市政供暖安防：24小時保安起價3780均價4000最高價：4220付款方式VIP卡客

32、戶98折規(guī)劃形態(tài)多層：高層：小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別1室52.702室92.893室129.283室127.143室126.50目標(biāo)客戶高收入，高素質(zhì)的年輕白領(lǐng)區(qū)域配套高新一中、高新學(xué)校、西部電子商城、阿姆瑞特家居城、大明宮南郊店、電子步行街社區(qū)配套25000平米的綠色景觀帶，中式回廊，組團內(nèi)有架空花園，運動、休閑泛會所，建筑、商業(yè)、廣場有機的結(jié)合。社區(qū)商業(yè)商業(yè)會所主要賣點開放街區(qū)與圍合組團結(jié)合項目優(yōu)勢總評私密與開放，這才是完整的街區(qū)，動中取靜，一步上街一步回家，這方是具備建筑人文關(guān)懷的境界。項目名稱嘉天國際發(fā)展商嘉天實業(yè)有限公司地理位

33、置太白南路與科創(chuàng)路丁字口西南角開盤時間： 6月25日項目類型商住樓 寫字樓容積率：517公攤率：景觀主題綠化率：總建面積50000占地面積：售樓電話88211666總套數(shù)：400車位數(shù)170工程進度：物業(yè)費15交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：2008年9月熱水采暖集中供暖安防起價3670均價3950最高價 4300付款方式按揭首付30%，月供大于求2895元，15年。一次性購房優(yōu)惠2的房款規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟20 層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室98992室100081室53473室11905119484室目標(biāo)客戶區(qū)域配套電子商城、人人樂超市、電子商

34、業(yè)步行街； 西安電子科技大學(xué)、西安培華學(xué)院、西安文理學(xué)院。萬嘉國際商務(wù)酒店、陽光酒店、肯德基、名典咖啡、大香港、匯豐咖啡、萬嘉三和酒樓等娛樂休閑場所社區(qū)配套休閑廣場、開放式商業(yè)街區(qū)社區(qū)商業(yè)開放式商業(yè)街區(qū)主要賣點絕好地段、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、升值潛力大。戶型設(shè)計項目優(yōu)勢總評絕好地段。以現(xiàn)代、商務(wù)、簡潔建筑的風(fēng)格、超低使用成本。項目名稱麗灣藍(lán)島發(fā)展商陜西銳捷實業(yè)有限公司地理位置太白路與科創(chuàng)路十字向西50米開盤時間： 2006年8月1日項目類型普通住宅容積率：3.918公攤率：景觀主題綠化率： 38% 總建面積62370占地面積： 20畝售樓電話88259666總套數(shù)：500車位數(shù)170個工程進度：

35、物業(yè)費1.2元交房標(biāo)準(zhǔn)/時間：2007年底熱水無采暖市政供暖安防 ：24小時保安和安防系統(tǒng)起價3470均價3750最高價 ：4290付款方式一次性付款3優(yōu)惠，按揭付款1優(yōu)惠規(guī)劃形態(tài)多層：高層：一棟30層， 2棟22層/2棟27層小高層：別墅：戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例形態(tài)類別2室2室3室13995%3室136.453室115.79目標(biāo)客戶區(qū)域配套205、6、35、312、212、506、教育專線社區(qū)配套5000平米中心花園社區(qū)商業(yè)2000平米商業(yè)大配套。主要賣點環(huán)境優(yōu)勢明顯、地理位置絕佳。項目優(yōu)勢總評由四棟精品建筑組成，圍合式綠島規(guī)劃（三）、區(qū)域房地產(chǎn)特點周邊

36、樓盤開發(fā)大多以公園，景觀為主題，主體相對單一，區(qū)域優(yōu)勢并不是非常明顯。區(qū)域物業(yè)形態(tài)多以小高層，高層為主，樓盤大多以大戶型為主。區(qū)域樓盤特點樓盤名稱公園大道中海華庭海佳云頂公園天下西港國際花園占地面積40畝82畝121.35畝29456平方米3375平方米規(guī)模3200014.72萬5400020517090390物業(yè)類型高層小高層高層公寓高層，小高層，公寓高層建筑類型一棟20層高層5棟小高層5棟高層高層和小高層共17棟4棟12層、7棟26層29層高層戶型3/2/2，3/4/2，4/2/2，3/2/2，4/2/2，3/2/2，2/2/1，2/2/1，3/2/1，4/2/2，3/2/2，4/2/34

37、/2/2，3/2/2，面積160-210125-170109-15281-165137-168均價38504900385070003850總價銷售狀態(tài)新房已售完新房已售完尾房交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房精致裝修主力賣點美觀典雅實用的大宅空間濃厚的威尼斯風(fēng)情采取公園的造景手法采取公園的造景手法區(qū)域產(chǎn)品中戶型多為3室2廳2衛(wèi)和四室2廳2位的大戶型，造成區(qū)域內(nèi)2室和1室的小戶型短缺。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面積偏大，120170所占比例局高，說明小戶型70左右公寓缺少。（四）市場需求分析區(qū)域購房者理想建筑類型選擇分析區(qū)域客源對高層有相當(dāng)?shù)钠茫浯问切「邔?。區(qū)域購房者對高層及小高層在銷售上沒有明顯抗性。區(qū)域客

38、源對房屋面積的選擇60100平方米的房屋面積占75，為需求主體。其中6080平方米占45，80100平方米占30。3060平方米的需求占15，從側(cè)面說明了單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤?00140平方米的需求占10%，從側(cè)面說明了客源對大戶型需求不高。消費者戶型結(jié)構(gòu)分析兩房占據(jù)主體地位，其次為一房，這兩者為購房者的首選房型。消費者對房屋總價的需求分析總價區(qū)間在2130萬之間的，得到區(qū)域客源的普遍認(rèn)同，對20萬以下的總價有一定程度的向往，與房屋面積需求以及單價預(yù)期相乘所得總價預(yù)期基本一致?？們r在70萬以上時，所占比例明顯減少，說明區(qū)域高端客戶有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體情況基本相符。消費者購房主要考慮因素分析

39、對區(qū)域客源購房主要考慮因素的分析有利我們對客源需求進行細(xì)分，有側(cè)重的打造和宣傳產(chǎn)品。價格仍然是區(qū)域客源考慮的最主要因素。其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇。客源對物業(yè)管理有相當(dāng)程度的重視項目客源對開發(fā)商實力有一定的考慮，從側(cè)面佐證了目前市場上部分客源對房產(chǎn)品牌的追隨。（五）、結(jié)論區(qū)域客源對特定公司/產(chǎn)品的品牌認(rèn)同度尚未形成，品牌塑造存在先機。區(qū)域需求主要產(chǎn)品單價在37003900元/平方米的面積在6090平方米的2/1/1.價格是區(qū)域客源考慮的最主要因素，其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋的朝向的選擇。四 項目開發(fā)建議1.項目產(chǎn)品檔次 建議將樓盤定位于中檔精品高層樓盤，因為該地

40、區(qū)周邊環(huán)境（經(jīng)濟環(huán)境，人文環(huán)境，市政環(huán)境，教育環(huán)境）偏低，跟高新區(qū)相比還有一段距離。小區(qū)規(guī)模不大，如果定位較高，首先是價格賣不上去，該地區(qū)的居民也只能接受中等偏低價位的樓盤。區(qū)域購房者集中在40歲以下，其中3035歲比例最高，2530歲也占有相當(dāng)比例。區(qū)域購房者將會以二口和三口之家為主，單身也將有一定占比例。整體素質(zhì)較高，對新鮮事物有較快的接收能力.目前價格因素為購房首要考慮因素，心理單價在區(qū)間在35004000元之間，總價在25萬以下對高層有一定程度的偏好。2.建筑風(fēng)格通過對周邊人群特點分析，建議將樓體建成后現(xiàn)代主義風(fēng)格。后現(xiàn)代主義是一場建筑運動，它在現(xiàn)代主義尚未退出建筑設(shè)計舞臺時悄然登場。

41、影響雖不及后者，但作為一種對傳統(tǒng)的反叛，后現(xiàn)代主義的出現(xiàn)和普及符合建筑風(fēng)格的興起和更迭的自然規(guī)律。隨著我國的改革開放，中國建筑學(xué)界用最快的速度消化和吸收著西方建筑思潮。對后現(xiàn)代主義，國人以自己的思維方式去理解和學(xué)習(xí)。這種立足于自己民族傳統(tǒng)，以一種開放的姿態(tài)去接受學(xué)習(xí)外來的事物的姿態(tài)不可不謂是一種進步。停滯就意味著消亡，建筑設(shè)計發(fā)展從來就不是一成不變的，后現(xiàn)代主義為其以后的傳承者樹立了積極的榜樣。后現(xiàn)代建筑的美感，首先是在色彩，那些長期生活在一片灰色的城市中的男女們，走到大街上。到處都是一片混亂土的世界里，他們被這種所謂的色彩厭惡了。（其實色彩本身就是具有非常強烈的表現(xiàn)欲望的，它是建筑最直接、明

42、了的表現(xiàn)手段給人最強烈的視覺沖擊。）他們需要發(fā)泄，他們發(fā)現(xiàn)無論是產(chǎn)品的包裝、工業(yè)產(chǎn)品、廣告宣傳、電視節(jié)目都帶有非常強烈的欲望色彩，為了迎合消費者，建筑也帶著了豐富多樣的色彩，色彩大膽、夸張，五顏六色的建筑到處可見了，而且打破了傳統(tǒng)的建筑用色，不像中國建筑的很多裝飾色彩，因為已經(jīng)沒有多少人能停下來來欣賞那煩瑣的裝飾色彩了，他們是大面積的使用艷麗純色，直接、明了，這樣的建筑贏得了這個時代里生活的人。在建筑結(jié)構(gòu)上，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，為各種形狀的怪誕的建筑提供了可能。外形多樣化的變異是后現(xiàn)代建筑最大的特點，夸張、變異、怪誕、扭曲，對傳統(tǒng)的挑戰(zhàn)，給人很強烈的視覺沖擊。后現(xiàn)代主義建筑的存在。就像是方便面

43、、快餐、壓縮餅干，不是人們的主食，但也少不了。同樣在一定程度上滿足了人們的需要。成為了流行的“色彩”，引領(lǐng)著時尚潮流的發(fā)展。后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格既可以體現(xiàn)高新區(qū)內(nèi)的高端產(chǎn)品，又可以滿足周邊客戶的居住需求，使本項目具有一定自己的特色。3.戶型建議（1）西安市主力需求戶型據(jù)調(diào)查顯示，目前西安消費者購房時最為推崇的戶型是80100平米的23室2廳結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)分布如下表：購房客戶需求的戶型結(jié)構(gòu)戶型1室1廳2室2廳3室2廳4室2廳復(fù)式其它比例8%30%45%12%2%3%從上表可看出，2室2廳、3室2廳占需求總量的75%。消費者需求的面積面積4041-6061-8081-100101-120120比例1%

44、8%23%32%21%15%由上表可以看出，60120平米戶型需求量占到了76%。（2）、給本項目的提示：雖然本項目住宅部分的建筑形態(tài)定位是小戶型公寓，但我們沒有理由因為面積小而忽視戶型設(shè)計，有理由相信，只要在設(shè)計上多下些功夫是完全可以設(shè)計出既精致又實用用的小戶型。（3）、E東空間戶型規(guī)劃基本配置戶型類型：1室1廳、2室2廳、3室2廳。建筑面積：30120平方米。居室輔助功能間設(shè)置說明3室2廳：設(shè)置步入式儲藏間一間、保姆間一間、一廚兩衛(wèi)。2室2廳：附屬一廚一衛(wèi)（考慮配置步入式儲藏間）。1室1廳：附屬一廚一衛(wèi)。全封閉陽臺，采用大型飄窗，采光、通風(fēng)條件要好。廳、臥、廚必須保證直接透光，盡力保證衛(wèi)生

45、間直接透光?？蛷d、餐廳做到區(qū)分明確，提高空間利用率。戶型面積及功能配置戶型面積所占百分比3室2廳100120平方米30%2室2廳8095平方米40%1室1廳3065平方米30%戶型所占比例示意圖 4、居室面積及輔助功能間分配標(biāo)準(zhǔn)（單位：平方米）戶型3-22-21-1建筑面積100-12080-9535-65客廳25-3022-2510-25主臥15-1815-1812-18次臥12-1512-15餐廳8-106-9主衛(wèi)4-64-6次衛(wèi)3-53-53-5儲藏室3-4大陽臺6-105-8小陽臺5-75-75-7廚房6-106-85-6保姆間3-44.配套建議樓盤底層配備一個小型超市，以便于客戶的市

46、場生活，由于經(jīng)過市場分析，本項目地層如果做商業(yè)，商業(yè)的支撐點會比較薄弱，做商業(yè)會有些難度?？梢愿淖龀芍苓叺男蓍e娛樂場所。具有現(xiàn)代格調(diào)氣息的休閑會所。五 項目開發(fā)主題根據(jù)周邊的市場環(huán)境，建議將項目開發(fā)定位為：商住兩用的公寓樓。（一）塑性：概念定位本項目無論從環(huán)境設(shè)計上，還是建筑、戶型設(shè)計、社區(qū)配備上都應(yīng)獨具匠心。同時，對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個的概念已經(jīng)不足以吸引購買。而本項目在產(chǎn)品上的獨特點地段價值，是其它樓盤無法比擬的，另外，本項目獨特的地塊布局，也是其他項目更優(yōu)越的，本項目優(yōu)劣兼半。因此，在產(chǎn)品概念上導(dǎo)入：摩登公寓，即超現(xiàn)代SOHO 社區(qū)。SOHO是“ ”的縮寫，意為小

47、型的辦公室。它起源于上世紀(jì)年代的紐約，因為藝術(shù)家云集而出名。進入信息時代，伴隨著辦公自動化和國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的普及，通過電腦、因特網(wǎng)、無線移動通訊及各類高新技術(shù)設(shè)備，使成為可能和現(xiàn)實。的熱銷帶動商住樓成為一個時髦的概念。商住樓之所以能在西安房地產(chǎn)市場上一度“獨領(lǐng)風(fēng)騷”，最大誘惑還是在于價格。（二）基調(diào)產(chǎn)品定位以商住兩用房為基礎(chǔ)，適當(dāng)強調(diào)建筑與規(guī)劃品質(zhì)，做成綜合用途樓盤當(dāng)中的亮點工程。以價格優(yōu)勢、產(chǎn)品素質(zhì)突破競爭重圍。營造二環(huán)商務(wù)地產(chǎn)“藍(lán)籌股”！從市場的基本情況和項目的基本情況來看，目前市場上需求的就是本項目的小戶型精裝公寓樓。消費者的分類及分布，消費者的特點和消費者的購買行為和心理，本項目的開發(fā)目

48、的就是為了滿足這些，補充市場上需求點。因此將本項目的主題定位在公寓上，通過核心戶型的競爭力贏得市場。六 目標(biāo)客戶群定位本案目標(biāo)客戶群分為三類1、商務(wù)類客戶（1）目標(biāo)消費者：中小型企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。創(chuàng)業(yè)期企業(yè)（本外埠全包含，側(cè)重私營性質(zhì)）。自由職業(yè)、個人工作室、個體經(jīng)營者。（2）目標(biāo)消費者的行業(yè)概括：從事裝飾裝修、設(shè)計、IT、電子、營銷、法律、廣告、文化、經(jīng)紀(jì)、咨詢、代理、商貿(mào)等的智慧行業(yè)。 （3）目標(biāo)消費業(yè)主的經(jīng)濟狀況描述：公司自有可用資金50萬元以上，公司財務(wù)收支狀況為正值。 （4）目標(biāo)消費業(yè)主的置業(yè)目的 不愿躋身于混雜的住宅樓中辦公；難逾越寫字樓的價格門檻；能夠接受可商可

49、住的公寓辦公樓；相對追求自身企業(yè)形象。 （5）目標(biāo)消費群認(rèn)同本案的動機分析 認(rèn)同本案規(guī)劃功能及附加價值優(yōu)于附近其它個案； 與競爭個案比較后，認(rèn)同本案價值；區(qū)域性客戶想在此長期創(chuàng)業(yè)；認(rèn)為本區(qū)域具有商務(wù)發(fā)展遠(yuǎn)景、地段發(fā)展有升值潛力；2、居家置業(yè)類客戶文化程度：大專以上學(xué)歷年齡層次：25周歲以上和以下兩個部分人群，以30歲左右為主力人群。25周歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚、小戶型的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說，他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案的主要訴求目標(biāo)對象和購

50、買人群。 25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”“兩房”“小戶型”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關(guān)注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。主要職業(yè)：國有、私營企業(yè)中層人員、個體工商戶、私營業(yè)主、都市白領(lǐng)、部分機關(guān)單位公務(wù)員、教師等經(jīng)濟狀況：年收入在4萬元以上，有一定積蓄，具備本項目購買能力購房動機：自用，多為首次置業(yè)者。家庭結(jié)構(gòu)：2人或1人以2人為主，1人為輔。2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。1人，為單身貴族，不想和父母同住，或想結(jié)束租房生活。人群特征這是一群前衛(wèi)、時尚的社會中堅力量，有

51、明顯的經(jīng)濟頭腦，接受新鮮事物能力強，追求生活品味，提升居住格調(diào)，擁有不錯的事業(yè)，喜歡購買舒適、現(xiàn)代、自由、浪漫的房子，同時，眼光看得較遠(yuǎn)一些，看好升值潛力，要求小區(qū)要安全、潔凈、配套齊全、綠化率高、適合修心養(yǎng)性、同時要有很深的文化底蘊，對朝向要求很高，另外可以考慮用于投資。針對以上群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的時尚、個性、舒適、生態(tài)化，引起他們的向往，促成購買行動。3、投資類本案具有較強的投資價值，因此本案會擁有部分投資客戶群體，他們主要為看重本案的投資價值，其特征包含較為廣闊，不做敘述。七 價格建議 經(jīng)過前面市場分析，建議價格均價定為3800元/平方米-4100元/平方米。（詳細(xì)內(nèi)容暫略）八 案名分析 本項目無論是作為居住或者辦公，最主要的劣勢是體量小，無法塑造更好辦公或居住環(huán)境，但是作為開發(fā)項目，最終需要實現(xiàn)高品質(zhì)銷售和入住，就需要整體對項目進行策劃、包裝。作為項目名稱是給人的第一印象，名稱和項目具有互相影響，互相認(rèn)同、互相同化的作用，尤其是作為一種文化來拓展他