1、翡翠城工程謀劃簡(jiǎn)案 2021年9月10日Contents123區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析工程本身分析工程定位及營(yíng)銷思緒1區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析1.巴彥淖爾市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)情況一切從臨河首席湖畔水景別墅 的靜謐休閑生活方式說(shuō)起工程屬性解讀-城市市郊休閑區(qū)具備良好的天然生態(tài)優(yōu)勢(shì)、天然水景大規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出的湖畔水景別墅工程市場(chǎng)屬性解讀-城市屬性市場(chǎng)屬性客戶屬性1.巴彥淖爾市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 巴彥淖爾全市總面積6.44萬(wàn)平方公里，北依陰山與蒙古國(guó)接壤，國(guó)界限長(zhǎng)368.9公里，南臨黃河與鄂爾多斯市隔河相望，東連草原鋼城包頭市，西鄰阿拉善盟及塞外煤都烏海市，處于華北與西北的銜接帶上。 巴彥淖爾市不僅農(nóng)林牧業(yè)興隆，

2、而且礦產(chǎn)豐富，交通便利。憑仗其豐富的資源和地理位置優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅猛，國(guó)民消費(fèi)總值從2005年的217.03億元，增長(zhǎng)為2021年509.9億元；固定資產(chǎn)投資從2005年158.38億元，增長(zhǎng)為2021年562.2億元，儼然成為西北地域一座經(jīng)濟(jì)名城。一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是工程勝利的根底！工程所處區(qū)域城市情況 房地產(chǎn)當(dāng)?shù)卣叻治鲈缭?006年，巴彥淖爾市市委、市政府就作出關(guān)于加快新區(qū)建立步伐，拉大城市框架，拓展城市空間，將巴彥淖爾市建立成為綜合功能日益加強(qiáng)的區(qū)域性中心城市的戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)過(guò)幾年的建立開(kāi)展，新區(qū)在根底設(shè)備建立等各方面都獲得了很大的成果。按照市委、市政府“一年打根底，三年出籠統(tǒng)的原那么，

3、2021年是極為關(guān)鍵的一年，市委、市政府要求各級(jí)政府部門及參與單位必需集中全部人力、物力、財(cái)力，加快新區(qū)建立速度。 巴彥淖爾市轄7個(gè)旗縣區(qū)、48個(gè)蘇木鎮(zhèn)包括6個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)，總?cè)丝?73.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口79.3萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率到達(dá)45%。市政府所在地臨河區(qū)總?cè)丝?3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口30萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率53.6%。人均可支配收入從2005年的8022元，增長(zhǎng)到2021年的95元，市民生活質(zhì)量不斷提高。隨之全市城鎮(zhèn)建立投入規(guī)模不斷擴(kuò)展，房地產(chǎn)投資額從2007年17.21億元，增長(zhǎng)到2021年的50.9億元。市政根底設(shè)備和社會(huì)公用設(shè)備進(jìn)一步完善，效力功能明顯加強(qiáng)，人民群眾的消費(fèi)生活環(huán)境得到明顯改善。2.

4、商業(yè)市場(chǎng)分析 伴隨巴彥淖爾市經(jīng)濟(jì)的迅速開(kāi)展，城市商業(yè)環(huán)境不斷成熟，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速階段，日益成為城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱之一。 在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中特別值得關(guān)注的是，借助本身優(yōu)越的旅游資源，城市旅游行業(yè)得到越來(lái)越快的開(kāi)展。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，旅游人次到達(dá)126.1萬(wàn)人次，旅游行業(yè)收入突破15億元。工程的本身分析2工程情況2.1.3.工程問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1市場(chǎng)概略2021年1-6月份巴彥淖爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一、開(kāi)發(fā)建立情況2021年1-6月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立工程71個(gè)，開(kāi)發(fā)建立規(guī)模316.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.76%。其中新開(kāi)工工程34個(gè)，開(kāi)發(fā)建立規(guī)模94.98萬(wàn)平方米，續(xù)建

5、工程36個(gè)，開(kāi)發(fā)建立規(guī)模208萬(wàn)平方米。臨河地域開(kāi)發(fā)建立工程16個(gè)，開(kāi)發(fā)建立規(guī)模125.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.1%，續(xù)建工程15個(gè)，開(kāi)發(fā)建立規(guī)模108萬(wàn)平方米；新開(kāi)工工程2個(gè)，開(kāi)發(fā)建立規(guī)模17.5萬(wàn)平方米。 二、同意預(yù)銷售情況2021年1-6月份，全市商品房同意預(yù)銷售面積160.54萬(wàn)平方米，17333套，同比下降了0.5%；其中臨河地域商品房同意預(yù)銷售面積79.52萬(wàn)平方米，8059套，同比下降了18.89%。三、銷售情況2021年1-6月份全市商品房銷售面積142.54萬(wàn)平方米，14344套，同比增長(zhǎng)101%，均價(jià)為1872元/平方米。其中臨河地域1-6月份商品房銷售面積73.73萬(wàn)平

6、方米，7328套，同比增長(zhǎng)126%，均價(jià)多層為2600元/平方米，高層為3260元/平方米。2021年6月全市商品房銷售面積33.93萬(wàn)平方米，3430套，同比增長(zhǎng)49.01%，環(huán)比增長(zhǎng)61.2%。其中臨河地域6月份商品房銷售面積為21.05萬(wàn)平方米，2059套，同比增長(zhǎng)104%，環(huán)比增長(zhǎng)109%。 2臨河區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程研討樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策山河墅多層住宅96.26-131.46 m2其中109 m2 、113 m2 、116 m2占43%3700元/ m2一次性付款9.4折，開(kāi)盤當(dāng)天貸款9.5折，后期執(zhí)行9.8-9.9折優(yōu)惠山河墅的優(yōu)勢(shì)在于，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售且交通便利。本身為質(zhì)量化建

7、立。優(yōu)勢(shì)在于周邊生活配套設(shè)備不健全，影響生活質(zhì)量，且工程均價(jià)過(guò)高。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策水岸華府獨(dú)棟，聯(lián)排，疊拼別墅及普通兩居109-334m24700元/m2一次性付款9.8折，開(kāi)盤當(dāng)天貸款9.5折工程優(yōu)勢(shì)在于準(zhǔn)現(xiàn)房出賣、工期快，一期銷售了三分之二，二期正在建立中，速度很快。優(yōu)勢(shì)在于周邊無(wú)成型商業(yè)配套，嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。地勢(shì)不好，交通不便利。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策峻峰華庭多層、塔樓100-165m23600元/m2交三萬(wàn)抵六萬(wàn)工程優(yōu)勢(shì)在于戶型設(shè)計(jì)合理，質(zhì)量高，市場(chǎng)認(rèn)可度高。優(yōu)勢(shì)社區(qū)配套不成熟、工期慢，口碑差。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策江南華府多層、小高層

8、一期98-203m2，其中120-150各占30%二期104-280m2十種戶型一期3600元/m2二期4170元/m2一期預(yù)付 兩萬(wàn)抵四萬(wàn)房款；二期一次性付款優(yōu)惠9.6折，貸款優(yōu)惠9.8折工程優(yōu)勢(shì)在于，工程進(jìn)度快屬準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。彼臨河套公園，成為本工程的私家園林，工程?hào)|側(cè)靠景觀渠，為本案烘托出了應(yīng)有的水景。優(yōu)勢(shì)在于交通不便利、周邊配套未成型 。樓盤名稱樓宇種類面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策北歐印象多層、小高層100-165m2，其中120-145各占30%3900元/m2一次性付款優(yōu)惠9.8折工程優(yōu)勢(shì)在于，屬準(zhǔn)現(xiàn)房，本案地處新舊城交匯處，交通較為便利，外立面較新穎，產(chǎn)品籠統(tǒng)良好，屬北歐洋房，本市無(wú)第二例

9、。優(yōu)勢(shì)在于周邊配套未成型 。周邊經(jīng)濟(jì)適用房樓盤較多，對(duì)品牌的質(zhì)量有所降低。小結(jié)：1、臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建立建立繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)開(kāi)發(fā)，將為2021年后半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售帶來(lái)一定壓力。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況良好，國(guó)家緊縮政策對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)影響較小，市場(chǎng)仍處于穩(wěn)中有升趨勢(shì)，總體價(jià)錢穩(wěn)定在3100元/平米左右。3、100平米左右緊湊型三居戶型市場(chǎng)潛力較大，市場(chǎng)接受度較好。4 、關(guān)于近期一，二線城市知名地產(chǎn)企業(yè)對(duì)旗下樓盤開(kāi)場(chǎng)小幅度漲價(jià)后，如：(萬(wàn)科，保利)。估計(jì)國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)錢實(shí)施新一輪的調(diào)控。3.客戶屬性客戶劃分地域劃分：政務(wù)區(qū)客戶臨河及其他區(qū)客戶外旗縣客戶置業(yè)目的劃分：自住型投資型炫富型他們出入高

10、級(jí)文娛、消費(fèi)場(chǎng)所，注重(周邊配套設(shè)備)看重身份和位置，注重文化、社交、商務(wù)圈的認(rèn)同感關(guān)懷樓盤的綜合素質(zhì)，價(jià)錢并非重要的要素消費(fèi)者的描畫 消費(fèi)者的需求 價(jià)值認(rèn)同感 身份的意味升值潛力樓盤的綜合素質(zhì)生活的檔次翡翠能給予的精英人士居住的圈子真正的上層天堂城市市郊的絕版位置翡翠地產(chǎn)的鼎力之作盡享各種奢華生活之優(yōu)越目的消費(fèi)者心思分析翡翠城工程對(duì)于消費(fèi)者意味著企業(yè)知名度 有自信心企業(yè)品牌力 有實(shí)力高素質(zhì) 值得信任智能化 領(lǐng)先的人性化 溫情的個(gè)性化 時(shí)髦的高質(zhì)量高檔次工程定位研判-競(jìng)爭(zhēng)分析工程問(wèn)題定位研判競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)板塊個(gè)盤板塊內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)化工程自有資源和價(jià)值，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品力構(gòu)成領(lǐng)先態(tài)勢(shì)。與其他板塊的競(jìng)爭(zhēng)借助天

11、然水域價(jià)值，特征鮮明的尊榮感，構(gòu)成對(duì)潛力客戶的吸引。與中小規(guī)模工程的競(jìng)爭(zhēng)充分發(fā)揚(yáng)大盤在規(guī)劃力、產(chǎn)品力，絕對(duì)壓倒對(duì)手。與同類大規(guī)模工程的競(jìng)爭(zhēng)以高性價(jià)比突出工程的價(jià)值點(diǎn)，經(jīng)過(guò)風(fēng)格氣質(zhì)的營(yíng)造及價(jià)錢戰(zhàn)略的調(diào)控構(gòu)成全面超越。2、工程情況 翡翠城位于巴彥淖爾市臨河區(qū)臨烏路北側(cè)。工程總規(guī)劃占地面積630214平米，工程分二期進(jìn)展開(kāi)發(fā)，一期建筑面積206424平方米，二期建筑面積423800平方米，基地是未開(kāi)發(fā)的空闊用地，水系占地面積約11公頃，地勢(shì)平坦，現(xiàn)狀植被良好，自然生態(tài)條件優(yōu)越。3.工程問(wèn)題1.工程離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不是很便利。收費(fèi)站是很大一妨礙。2.工程周邊無(wú)任何生活配套。工程定位-臨河首席湖畔水景別

12、墅超越區(qū)域價(jià)值:水景別墅 高檔次生活的開(kāi)場(chǎng)以全新的靜謐生活概念為主打表達(dá)對(duì)工程高端價(jià)值的追求，更是讓購(gòu)買者感受上層階級(jí)的光彩！紫玉山莊本案的站位 城市首席湖畔水景別墅巔峰之作本案面臨的問(wèn)題 區(qū)位交通生活配套 高端質(zhì)量如何拉升類似典型案例的勝利開(kāi)發(fā)閱歷分享與自創(chuàng)在案例總結(jié)的根底上，再對(duì)二三期產(chǎn)品戰(zhàn)略、配套戰(zhàn)略、賣點(diǎn)提煉/包裝及客戶對(duì)位提供相應(yīng)建議。第一部分:工程營(yíng)銷定位思緒第二部分:工程營(yíng)銷戰(zhàn)略想象3工程定位 及營(yíng)銷思緒1.工程營(yíng)銷定位思緒豪宅工程的六大要素：環(huán)境和地段的稀缺性、溫馨性、私密性、平安性、多功能性和至尊性 我們可以給他們什么呢？或者以上全部都是或者一個(gè)犒賞本人的獎(jiǎng)杯一個(gè)彰顯成就的華

13、表一個(gè)傳世的領(lǐng)地一個(gè)社交的場(chǎng)所一個(gè)居所一個(gè)身心的棲息地一個(gè)可以讓精神徹底放松的圣殿一個(gè)與家人同享的樂(lè)園市場(chǎng)研判我們拋開(kāi)繁瑣的數(shù)據(jù)和累述臨河市的經(jīng)濟(jì)三線城市：臨河市從城市開(kāi)展和經(jīng)濟(jì)情況及人口數(shù)量等根底目的都是一個(gè)典型的三線城市；開(kāi)展落后：臨河市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)展較為落后，比一、二線城市整體程度落后5-10年；市場(chǎng)飽和：從供應(yīng)量來(lái)看，對(duì)比臨河市人口和居民收入情況，中高端產(chǎn)品供應(yīng)偏大，中堅(jiān)需求層客群爭(zhēng)奪猛烈；需求顯著：臨河市作為一個(gè)三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的客群需求置業(yè)晉級(jí)屬性顯著；政策導(dǎo)向：新出臺(tái)的房產(chǎn)新政，已對(duì)全國(guó)一線和部分房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展過(guò)快的二線城市構(gòu)成了顯著影響。由于三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展起步較

14、晚，價(jià)錢和供應(yīng)處于相對(duì)理性程度，政策影響較弱，但不能忽視市場(chǎng)對(duì)政策的一些張望心情。1.工程營(yíng)銷定位思緒從市場(chǎng)層面我們面臨著的要挾與機(jī)遇并存二工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力與資源優(yōu)勢(shì)、工程地塊位置稀缺。工程開(kāi)發(fā)商實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)明顯，加之工程所處區(qū)位，區(qū)域水景環(huán)境優(yōu)越，市場(chǎng)客群對(duì)工程的私密性應(yīng)該感到稱心，在此地塊應(yīng)有所為。優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)進(jìn)入較晚，市場(chǎng)需求培育。產(chǎn)品呈現(xiàn)較晚。 由于市場(chǎng)進(jìn)入較晚，市場(chǎng)培育需求一定時(shí)間，且產(chǎn)品呈現(xiàn)較晚，客戶需求有足夠的耐心等待，至使工程前期的籠統(tǒng)引入極為關(guān)鍵。1.工程營(yíng)銷定位思緒從市場(chǎng)層面我們面臨著的要挾與機(jī)遇并存二工程SWOT分析時(shí)機(jī)：三線城市、開(kāi)展落后、需求顯著。 臨

15、河市具有的城市開(kāi)展空間就是我們最大的時(shí)機(jī)。如何利用時(shí)機(jī)，打造適宜城市開(kāi)展和符合市場(chǎng)客群需求的產(chǎn)品，將市場(chǎng)賦予的時(shí)機(jī)利用到極致是重點(diǎn)研討的問(wèn)題。要挾：外鄉(xiāng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)飽和、政策導(dǎo)向。 市場(chǎng)擁有開(kāi)發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的外鄉(xiāng)華裕地產(chǎn)及海天地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，近兩年外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐也為臨河房地產(chǎn)帶來(lái)了空前的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)市場(chǎng)中高端產(chǎn)品充斥，競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈，同時(shí)政策導(dǎo)向影響不容忽視。1.工程營(yíng)銷定位思緒從市場(chǎng)層面我們面臨著的要挾與機(jī)遇并存三工程市場(chǎng)定位如何利用優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇并加以放大從而弱化要挾和優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的影響，找到工程的市場(chǎng)定位？我們重點(diǎn)研討四個(gè)問(wèn)題。1.工程營(yíng)銷定位思緒從市場(chǎng)層面我們面臨著的要挾與機(jī)遇并存三工程市場(chǎng)定位1從市場(chǎng)角度

16、出發(fā)，區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的中心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？2從城市角度出發(fā)，融入城市、提升城市的社會(huì)責(zé)任是什么？3從客戶角度出發(fā)，與客戶共鳴的中心價(jià)值觀是什么？4從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案的中心價(jià)值是什么？1.工程營(yíng)銷定位思緒1、案例解析：我們總結(jié)一、二線城市經(jīng)典的案例以便為工程提供一些操作思緒。紫玉山莊紫玉山莊產(chǎn)品線：紫玉以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的設(shè)計(jì)理念、精心打造的園林環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)的專業(yè)效力，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)樹(shù)立了良好的品牌籠統(tǒng)。紫玉山莊定位：領(lǐng)略西歐古典風(fēng)情。1.工程營(yíng)銷定位思緒1、案例解析：我們總結(jié)一、二線城市經(jīng)典的案例以便為工程提供一些操作思緒。推行方式：轟炸式投放結(jié)合高密度活動(dòng)營(yíng)銷。前期軟文導(dǎo)入工程品牌，

17、后期主打階段產(chǎn)品。工程勝利要素解析：古詩(shī)曰：“城有水那么秀、居有水那么靈。水不僅表現(xiàn)為一種韻律的美，而且表現(xiàn)為一種靈性的美。北京是個(gè)缺水的城市，居水在具有靈性美的同時(shí)又包含了高檔次的生活質(zhì)量，不是一切人可以享有。作為頂級(jí)居住形狀的別墅工程，水景更是其彰顯價(jià)值的重要要素水景資源的稀缺性，別墅開(kāi)發(fā)商們看好了這點(diǎn)，營(yíng)造出了不少優(yōu)秀的水景別墅，水韻風(fēng)情莊園、碧水莊園、中海瓦爾登湖、紫玉山莊等工程都在的水景上做足了文章，北京是一個(gè)水資源極為缺乏的區(qū)域，社區(qū)中的水色景觀就成為了人們可望而不可及的東西。目前市場(chǎng)上的鄰水別墅比非鄰水別墅價(jià)錢高出5%-10%。觀水的別墅也比非觀水別墅價(jià)錢要高出很多。此外京城市場(chǎng)

18、上的水景別墅市場(chǎng)也不斷是熱度不減，象水韻風(fēng)情莊園、達(dá)華莊園、碧水莊園等工程很多的業(yè)主是沖著工程的水景而來(lái)，使得工程在銷售上不斷不錯(cuò)。 1.工程營(yíng)銷定位思緒2、尋覓工程價(jià)值中心經(jīng)過(guò)紫玉山莊等勝利方式的自創(chuàng)，結(jié)合市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商本身情況就可以回答四個(gè)中心問(wèn)題。1.工程營(yíng)銷定位思緒2、尋覓工程價(jià)值中心從市場(chǎng)角度出發(fā)，區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的中心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？從開(kāi)發(fā)商本身?xiàng)l件考量，地塊資源稀缺和運(yùn)營(yíng)閱歷具有臨河市場(chǎng)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不可企及的中心優(yōu)勢(shì)；從工程的開(kāi)發(fā)規(guī)?？剂?，具備打造獨(dú)一無(wú)二水岸豪宅的各種要因；1.工程營(yíng)銷定位思緒2、尋覓工程價(jià)值中心從城市角度出發(fā)，融入城市、提升城市的社會(huì)責(zé)任是什么？社會(huì)責(zé)任一定程度

19、上是工程價(jià)值的一個(gè)升華。綜合工程的根底條件和開(kāi)發(fā)思緒，工程對(duì)于提升城市籠統(tǒng)、改善城市生活形狀、提升城市質(zhì)量均有著重要意義。1.工程營(yíng)銷定位思緒2、尋覓工程價(jià)值中心從客戶角度出發(fā)，與客戶共鳴的中心價(jià)值觀是什么？作為三線城市，隨著經(jīng)濟(jì)和城市開(kāi)展，居民生活程度提升和與外界信息的交流，住房需求已發(fā)生宏大轉(zhuǎn)變，由以往的滿足根本居住需求轉(zhuǎn)向改善現(xiàn)有居住條件。客戶的職業(yè)晉級(jí)屬性明顯，產(chǎn)品打呵斥前瞻性、稀缺性、溫馨性、私密性、至尊性、高質(zhì)量的豪宅將是直擊客戶心思的利劍。由以往的地段，地段，還是地段的置業(yè)觀念演化為“環(huán)境，環(huán)境，還是環(huán)境的新置業(yè)觀?！碍h(huán)境第一置業(yè)觀成為了市場(chǎng)堅(jiān)持熾熱的恒溫效應(yīng)。1.工程營(yíng)銷定位思

20、緒2、尋覓工程價(jià)值中心從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案的中心價(jià)值是什么？從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案以著力打造臨河市首席湖畔水景別墅為目的，以水景為主要依托，致使本案產(chǎn)品的前瞻和領(lǐng)先性將是本案的中心價(jià)值。1.工程營(yíng)銷定位思緒3、工程中心價(jià)值提煉1放大優(yōu)勢(shì)，利用時(shí)機(jī)的中心價(jià)值 利用時(shí)機(jī)：城市需求晉級(jí)、商業(yè)需求晉級(jí)、辦公需求晉級(jí)、居住需求晉級(jí)、投資需求晉級(jí)。放大優(yōu)勢(shì)：如此難得的中心稀缺地塊，利用開(kāi)發(fā)商實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)，打造臨河首席湖畔水岸產(chǎn)品，倡導(dǎo)奢華，尊榮生活真實(shí)可行。我們發(fā)現(xiàn)放大優(yōu)勢(shì)，利用時(shí)機(jī)的共性打造臨河獨(dú)一的“豪宅。1.工程營(yíng)銷定位思緒3、工程中心價(jià)值提煉2弱化優(yōu)勢(shì)，減少要挾的中心價(jià)值弱化優(yōu)勢(shì)：工程如何短期內(nèi)在

21、市場(chǎng)中構(gòu)成市場(chǎng)焦點(diǎn)，引起市場(chǎng)客群關(guān)注？我們需求一個(gè)強(qiáng)有力的市場(chǎng)籠統(tǒng)支撐，提高工程關(guān)注度，提高工程可信度，提高客群忠實(shí)度。減少要挾：工程的落地籠統(tǒng)和對(duì)湖畔水景生活的完美解析，使工程籠統(tǒng)高度高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，產(chǎn)品質(zhì)量和方式符合市場(chǎng)需求將是減少要挾的關(guān)鍵。我們發(fā)現(xiàn)弱化優(yōu)勢(shì)，減少要挾的共性是一個(gè)高于臨河市場(chǎng)其他競(jìng)爭(zhēng)工程的籠統(tǒng)打造。1.工程營(yíng)銷定位思緒(3)切合客群的中心價(jià)值主力客群1.工程營(yíng)銷定位思緒客戶細(xì)分懂得享受生活的層峰人士關(guān)注核心1.區(qū)位力 2.產(chǎn)品力 3.前瞻力 4.品牌力客戶描述他們是殷實(shí)的社會(huì)中上層他們至少有兩處房產(chǎn)，但要重新定位選擇符合身份的居所追求上層社會(huì)的尊榮產(chǎn)品要求社區(qū)的私密性，舒適

22、性，安全性高品質(zhì)的社區(qū)，滿足工作和生活所需要的環(huán)境適度放大的面積區(qū)間，滿足居住換代的要求。3、工程中心價(jià)值提煉1.工程營(yíng)銷定位思緒占有資產(chǎn)的投資者（占有型投資）客戶細(xì)分理性投資者+盲目投資者關(guān)注核心1.區(qū)位力 2.產(chǎn)品力 3.前瞻力 4.品牌力客戶描述他們?cè)?jīng)通過(guò)比較容易的方式變得富有他們?cè)诜績(jī)r(jià)飛漲的年代受益良多他們認(rèn)為區(qū)域土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)張遠(yuǎn)未終結(jié)，仍在路上。產(chǎn)品要求最有價(jià)值和升值潛力的地段高品質(zhì)的，價(jià)值可見(jiàn)的建筑選擇價(jià)值恒遠(yuǎn)的優(yōu)秀產(chǎn)品，選擇安全增值的保守產(chǎn)品。輔助客群3、工程中心價(jià)值提煉1.工程營(yíng)銷定位思緒城市開(kāi)展角度產(chǎn)品需求角度心思需求角度跟隨城市開(kāi)展關(guān)注質(zhì)量風(fēng)格承載人生追求客群共性是

23、什么？3、工程中心價(jià)值提煉4切合客群的中心價(jià)值我們發(fā)現(xiàn)中高端市場(chǎng)的主力客群和輔助客群的共性：需求一種符合城市開(kāi)展進(jìn)程的產(chǎn)品方式，盼望價(jià)值認(rèn)同， 盼望品味風(fēng)格、盼望精神歸屬。1.工程營(yíng)銷定位思緒3、工程中心價(jià)值提煉5工程市場(chǎng)定位經(jīng)過(guò)對(duì)工程中心價(jià)值的發(fā)掘和提煉，工程勝利的關(guān)鍵是：引入一個(gè)顛覆市場(chǎng)的新概念：打造一個(gè)高不可及的新籠統(tǒng)：構(gòu)成一個(gè)不可復(fù)制的新體系：構(gòu)筑一個(gè)堅(jiān)不可摧的新產(chǎn)品：城市別墅旗艦：臨河首席湖畔水景別墅1.工程營(yíng)銷定位思緒3、工程中心價(jià)值提煉6市場(chǎng)定位的支撐工程規(guī)劃：臨河首席湖畔水景別墅靜謐休閑生活的完美表達(dá)；工程產(chǎn)品：環(huán)境晉級(jí)，功能晉級(jí)、景觀晉級(jí)、居住晉級(jí)；工程區(qū)位：城市獨(dú)一，無(wú)可復(fù)

24、制；稀缺有理。工程開(kāi)發(fā)實(shí)力：翡翠地產(chǎn)傾力打造，品牌實(shí)力毋庸置疑。1.工程營(yíng)銷定位思緒工程定位翡翠城湖畔水景別墅旗艦 本案位于臨河區(qū)市郊，加之工程本身環(huán)境優(yōu)勢(shì)的獨(dú)特特點(diǎn)，因此我們必需跳開(kāi)市場(chǎng)現(xiàn)有情況，突破當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)識(shí)的對(duì)于工程的認(rèn)知，重新樹(shù)立其工程概念。 因此，我們結(jié)合客觀區(qū)域市場(chǎng)情況和工程本身特點(diǎn)，將工程初步定位如下：以全新的靜謐生活概念為主打表達(dá)對(duì)工程高端價(jià)值的追求，更是讓購(gòu)買者感受上層階級(jí)的光彩！案名思索 本案案名采用翡翠城對(duì)于我們打造企業(yè)品牌謀劃有一定的局限性，他只是我們旗下的一個(gè)產(chǎn)品，并非我們只需這一個(gè)工程，對(duì)于后期樓盤案名起到一定的限制。建議案名方式： 以“翡翠地產(chǎn)為前綴，既表達(dá)了公

25、司實(shí)力的同時(shí)，也對(duì)品牌謀劃做了宣傳。建議備選案名：翡翠.馨麗湖由于工程位置地處新利海子，故名思議，采用同音字。更好的詮釋了地理位置又論述了本案的質(zhì)量。 1.社區(qū)會(huì)所及售樓部配套：包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等文娛健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等1文娛休閑會(huì)館：紅酒雪茄區(qū)棋牌室1文娛休閑會(huì)館：游泳館1文娛休閑會(huì)館：2會(huì)議室內(nèi)或外臨河市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求有差別，針對(duì)高端客戶，建議以5A寫字樓的規(guī)范裝修會(huì)議室，針對(duì)大型客戶以及高端客戶。以此起到口碑宣傳的效應(yīng)。挪動(dòng)、聯(lián)通、電信、鐵通、銀行、證券、保險(xiǎn)以公益促使政府進(jìn)展稅收減免政策5A寫字樓 ：要素：黃金區(qū)位超大規(guī)模 建筑文化 硬件設(shè)備 軟件效力 3工程定位1購(gòu)買人群分類1當(dāng)?shù)貙臃迦耸?，精英圈?投資客戶3周邊旗縣私企礦主2三大賣點(diǎn)提煉1絕版地帶，稀世收藏2城市獨(dú)一，上層專屬3開(kāi)啟臨河別墅旗艦開(kāi)創(chuàng)傳奇 經(jīng)過(guò)工程的整體定位為臨河首席湖畔水景別墅旗艦，住宅社區(qū)成為品牌籠統(tǒng)下最具吸引力的豪宅，因此不僅提升工程本身檔次，更突出社區(qū)的質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)和升值潛力，打