1、1工程別墅區(qū)產(chǎn)品定位 2021.9.26謹(jǐn)呈：廣晟投資麓南別墅競(jìng)爭(zhēng)分析工程別墅區(qū)產(chǎn)品建議長沙別墅市場(chǎng)特征工程產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略匯報(bào)綱要PART1.長沙別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征 長沙別墅開發(fā)已有二十余年。從早期開發(fā)的別墅產(chǎn)品，諸如英才園、陽明山莊、夢(mèng)澤園等，到本世紀(jì)初的金鷹城駿豪花園、同升湖山莊、山水芙蓉等，直至如今的岳碧桂園威尼斯城、堤亞納灣、水岸新都等，長沙別墅產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍。 從早期別墅產(chǎn)品來看，大都以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，受當(dāng)時(shí)各方面條件限制，其開發(fā)程度低下，產(chǎn)品特征不甚明顯，質(zhì)量有限，價(jià)錢低廉。隨著外地品牌開發(fā)商的相繼進(jìn)入，長沙別墅產(chǎn)品的開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)集中迸發(fā)、質(zhì)量別墅的時(shí)代。 08年后長沙別墅開發(fā)以

2、融城板塊為代表，片區(qū)開發(fā)增溫。09年之后新別墅工程參與，以保利麓谷林語、沙河堤亞納灣、金科東方大院、和記黃埔盈峰翠邸、佳兆業(yè)水岸新都為代表的新一代別墅崛起，千畝別墅大盤重現(xiàn)市場(chǎng)，別墅開發(fā)增溫。2021年長沙別墅市場(chǎng)迎來放量頂峰。1、長沙別墅市場(chǎng)開展歷程年份時(shí)期市場(chǎng)特征代表項(xiàng)目2000年之前孕育期以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，開發(fā)水平低，無特色。英才園明月山莊夢(mèng)澤園2000年至2005年成長期經(jīng)驗(yàn)豐富的外來別墅開發(fā)商開拓了長沙市場(chǎng)，供應(yīng)量猛增，產(chǎn)品質(zhì)量飛速提高，產(chǎn)品線逐漸豐富，特色項(xiàng)目得到市場(chǎng)青睞。駿豪花園同升湖山莊山水芙蓉2006年至今成熟期長沙別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正由單純的物業(yè)類型競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品的差異化。長沙的別

3、墅的建筑形態(tài)已經(jīng)是多種多樣，也幾乎涵蓋了常見別墅建筑形態(tài)所有類型及其衍生形態(tài)。別墅開發(fā)更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新和特色。碧桂園威尼斯城提亞納灣水岸新都橘郡1、長沙別墅市場(chǎng)開展歷程2、長沙別墅市場(chǎng)板塊特征北城板塊麓南板塊市府麓谷板塊南城板塊星沙板塊市府麓谷板塊 以金科東方大院、建發(fā)西山匯景、南山蘇迪亞諾、盈峰翠邸以及長沙玫瑰園等為代表的市府麓谷麓北板塊，在“新城市別墅的大旗下對(duì)別墅進(jìn)展著全新的注解。而高鑫天麓、中新漫城、悅禧國際山莊等工程的涌現(xiàn)也預(yù)示著這里將突破以往的安靜，這個(gè)逐漸向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移的板塊注定將越來越繁華。 麓南板塊 岳麓山附近的別墅開發(fā)較早，是長沙別墅市場(chǎng)最早的地點(diǎn)區(qū)域。如今麓南板塊再度發(fā)力，

4、云集了九龍領(lǐng)仕匯、麓山戀迪亞溪谷、汀湘十里、杰出麓山別墅等工程，其天然的山水資源和人文資源成為該板塊區(qū)別于其它板塊的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 星沙板塊 以鵬基諾亞山林、好望谷等為代表的星沙板塊，當(dāng)前的別墅工程相對(duì)于其他板塊來說還比較小，但隨著交通、配套等根底設(shè)備的完善，其開展的潛力不可忽視。 北城板塊 憑仗優(yōu)越的原生態(tài)環(huán)境，北城板塊的別墅開展迅速，從過去的綠城青竹園、水印加州，到如今的湘江壹號(hào)、沙河堤亞納灣、金色溪泉灣，該板塊也將在今年成為了整個(gè)近郊別墅市場(chǎng)的供應(yīng)生力軍。 新南城板塊 這是長沙別墅工程最為集中的區(qū)域。長株潭三城交融讓這一區(qū)域的別墅市場(chǎng)收到了消費(fèi)者更多的關(guān)注，交融了三城購買力的這一板塊其開展的

5、速度也是非常驚人的。 3、長沙別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征重點(diǎn)樓盤主要分布在長沙二環(huán)以外甚至三環(huán)附近，離城市中心較遠(yuǎn)，因此具有良好的原生態(tài)自然景觀。一切的工程都采取低容積率，高綠化率的設(shè)計(jì)。在售體量大，以河西為首；受容積率影響，多為復(fù)合型工程，純別墅工程較少 。河西云集市府麓谷和麓南兩大板塊，是長沙別墅市場(chǎng)的主力軍。千萬豪宅與低于300平米精致小獨(dú)棟同樣受的市場(chǎng)歡迎，市場(chǎng)還出現(xiàn)了150平米的雙拼別墅。市場(chǎng)上純獨(dú)棟的工程較為稀缺，因此市場(chǎng)上主要是以聯(lián)排，雙拼等類別墅產(chǎn)品為主，還有一部分獨(dú)棟別墅是在大型復(fù)合型社區(qū)里面，主要是起提升工程整體籠統(tǒng)作用長沙別墅市場(chǎng)的開發(fā)商主要為國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)公司如：綠城，金科，

6、另外也有一些國有央企的子公司如：中糧 五礦 保利。4、長沙別墅市場(chǎng)產(chǎn)品特征1/ 緊湊型功能型別墅受寵 3/ 中大獨(dú)棟別墅銷售速度慢，小獨(dú)棟為開展趨勢(shì)2/ 以聯(lián)排別墅為主，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限 4/ 純別墅用地稀缺，以復(fù)合型工程為主5/ 別墅的建筑風(fēng)格主要以北美，新古典風(fēng)格為主，6/ 多采取贈(zèng)送花園露臺(tái)和地下室等手段吸引購房者4、長沙別墅市場(chǎng)產(chǎn)品風(fēng)格建筑風(fēng)格百花齊放 長沙別墅開展迅速，聯(lián)排、疊拼的概念深化人心，山水、森林、度假、經(jīng)濟(jì)等類型別墅在市場(chǎng)中不斷涌現(xiàn)，越來越豐富的別墅產(chǎn)品構(gòu)筑了長沙人的別墅情結(jié)，長沙的別墅產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)開場(chǎng)多元化，蘇格蘭、歐式、意大利、西班牙、美洲、新中式等各種風(fēng)格百花齊

7、放。5、長沙別墅市場(chǎng)價(jià)錢項(xiàng)目名稱面積（平方米）價(jià)格（元）岳麓山公館380-80014000卓越麓山別墅366-534910星語林汀湘十里443折后價(jià)格7400金科東方大院500-1200聯(lián)排均價(jià)250萬中糧北緯度28度250-365未出保利閬峰云墅450-532400萬起橘郡200-30014000-15000美洲故事331-44518000格蘭小鎮(zhèn)560-87015000綠城青竹園400-120016000-40000湘江壹號(hào)360-70014000-18000好望谷284-435324萬起長沙別墅價(jià)錢集中在8000-18000元/平米PART2.麓南板塊競(jìng)爭(zhēng)分析1、麓南板塊別墅競(jìng)爭(zhēng)格局麓山

8、別墅汀湘十里2、代表工程競(jìng)品分析岳麓山公館2、代表工程競(jìng)品分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積425389.3總建筑面積148150容積率0.4綠化率71%主力戶型五室兩廳開發(fā)商湖南經(jīng)投實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理第一太平戴維斯 物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米月工程簡介和總體規(guī)劃點(diǎn)評(píng)： 岳麓山公館在湘江河西岸，地處長沙市二丶三環(huán)線之間，工程占地638.08畝，規(guī)劃總建筑面積20萬平方米，總投資為人民幣8億元。工程區(qū)內(nèi)主要建立復(fù)式花園洋房丶聯(lián)排別墅TOWNHOUSE丶花園別墅丶奢華別墅丶別墅莊園丶高級(jí)寫字樓和五星級(jí)度假式酒店會(huì)；在規(guī)劃層面上，注重規(guī)劃構(gòu)造與環(huán)境生態(tài)格局的協(xié)調(diào)，充分發(fā)揚(yáng)地形優(yōu)勢(shì)，因地制宜，發(fā)明完善的

9、居住生活體系。 岳麓山公館在景觀設(shè)計(jì)中，充分開掘了基地本身的景觀資源，并盡力保管原有的生態(tài)植被系統(tǒng)。在此根底上，重點(diǎn)營造了湖、泉、谷、林四大景觀體系，并巧為因借，將山頂森林公園納入小區(qū)景觀系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)特征岳麓山公館岳麓山公館建筑風(fēng)格是草原流派的集中表達(dá)，是美國建筑巨匠賴特“有機(jī)建筑思想的詳細(xì)延續(xù)。充分利用大挑檐和多平露臺(tái)的特點(diǎn)，使人在室內(nèi)室外多層次與山水交融，居住其間，其樂融融。岳麓山公館依山勢(shì)而造屋，將建筑融入名山秀水之中，并盡能夠堅(jiān)持原有風(fēng)貌，使山水建筑融為一體，強(qiáng)調(diào)建筑與周圍自然地形地貌的共生，使其展現(xiàn)一種“生長而成的鮮活形狀。建筑設(shè)計(jì)特征岳麓山公館 岳麓山公館主要戶型為：300-60

10、0平米的獨(dú)棟別墅，也有占地3500平米，建面達(dá)1500平米的超級(jí)豪宅。 岳麓山公館專門建立有一個(gè)湖南獨(dú)一的超五星私人俱樂部，配有頂級(jí)餐廳、酒吧、雪茄吧及大型專業(yè)酒窖等為社會(huì)頂級(jí)名流效力的私人商務(wù)功能區(qū)；配有恒溫泳池、頂級(jí)SPA、瑜伽房等為社會(huì)頂級(jí)名媛效力的私人休閑功能區(qū)。產(chǎn)品特征岳麓山公館戶型配比比較均勻，其中獨(dú)棟別墅供貨45棟，占比46.4%，聯(lián)排供貨14棟共52戶，占比53.6%。岳麓山公館主要戶型為300-600 的獨(dú)棟別墅，現(xiàn)有供貨中共有44棟；同時(shí)也有面積達(dá)1500 的超級(jí)豪宅，現(xiàn)有供貨中僅有1棟。辦公樓的車庫與倉庫由于是單位定向開發(fā)，所以全部售完?，F(xiàn)有產(chǎn)品配比類型戶型總戶數(shù)套數(shù)比已

11、售銷售率住宅獨(dú)棟別墅4546.4%1533.3%聯(lián)體別墅5253.6%2242.3%合計(jì)97100%3738.1%配套獨(dú)立車庫11218.2%辦公樓車庫5757單位定向開發(fā)倉庫22合計(jì)706187.1%岳麓山公館岳麓山公館為保證建筑質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)建材品牌質(zhì)量。選意圖大利UNIFORM公司消費(fèi)的鋁包木中空斷橋保溫門窗,歐洲進(jìn)口優(yōu)質(zhì)集成材及高檔配件，門窗導(dǎo)熱系數(shù)低，密封性好，隔音保溫性強(qiáng)。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)岳麓山公館現(xiàn)階段營銷進(jìn)度：開盤銷售；現(xiàn)階段營銷推行主題：岳麓見證輝煌，公館承載歷史現(xiàn)階段營銷戰(zhàn)略：一次性付款98折;價(jià)錢走勢(shì)：2021年11月，岳麓山公館別墅開售，雙拼15000元/，獨(dú)棟14000-17

12、000元/。2021年12月，岳麓山公館2期2批獨(dú)棟別墅公開銷售，均價(jià)在14000元/以上。2021年7月，岳麓山公館主推300獨(dú)棟別墅，售價(jià)10000元/起。一次性付款98折，按揭無折扣。銷售情況：類型戶型供貨量套數(shù)比銷售量銷售率住宅單體別墅4546.4%1533.3%聯(lián)體別墅5253.6%2242.3%97100%3738.1%營銷現(xiàn)狀分析岳麓山公館2、代表工程競(jìng)品分析杰出麓山別墅杰出麓山別墅工程簡介 杰出麓山別墅地處麓南含浦組團(tuán)，長潭西高速與長沙西三環(huán)交界處學(xué)士收費(fèi)站旁的岳麓山脈之上。工程總占地面積約373680平方米 ，總建筑面積約123000平方米。工程以“尊崇、私秘、平安、享用為特

13、征，采用低容積率，高綠化率的設(shè)計(jì)，在規(guī)劃上充分保管了原有地塊上的景觀資源，利用地形、地勢(shì)的和豐富水系的特點(diǎn)，做出了：親水別墅、流水別墅、觀水別墅和半山別墅。工程分三期開發(fā)，如今在售為一期。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積373680總建筑面積123000容積率0.37綠化率60%戶型一期主要推出獨(dú)棟、雙拼兩種戶型投資商長沙市卓越置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理卓越物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米月工程簡介過往開發(fā)銷售情況第一批第二批第三批第四批類別獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟雙拼推貨套數(shù)27201721170310 134完成套數(shù)88銷售率66%一期由92套獨(dú)棟和42套雙拼組成，共 134套。分四批次放貨

14、如圖。08年11月-09年3月工程開盤第一批房源出賣，09年4月-09年7月第二批，09年8月-09年9月第三批房源出賣，09年10月-09年12月第四批房源出賣。杰出麓山別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)： 一期共分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)。C、D區(qū)為純獨(dú)棟，面積區(qū)間主要在350500平方米之間。A區(qū)和B區(qū)為雙拼和獨(dú)棟混合區(qū)，雙拼面積區(qū)間在280300平方米。規(guī)劃設(shè)計(jì)特征： 一期獨(dú)有的設(shè)計(jì)：別墅的盡端路、吊腳樓設(shè)計(jì)。 “鳳凰倚天雙子墅位于B區(qū)，是吊腳樓設(shè)計(jì)的典型?！暗跄_樓鏤空設(shè)計(jì)徹底突破長沙別墅工程擁堵、局促的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式，使住戶能更加親近原生自然，欣賞周邊美麗風(fēng)光享用那份生活在高處的愜意。 一切別墅自帶下沉式小花

15、池，獨(dú)棟全方位的享用周圍的風(fēng)光，雙拼那么擁有270度的視覺空間。樓王更是配備了奢華游泳池。在售產(chǎn)品分析杰出麓山別墅別墅樓王： 樓王單位為A區(qū)1棟和D區(qū)1棟(VF.圣蘭蒂宮)兩棟孿生獨(dú)棟別墅，樓王面積達(dá)1000平方米，客廳6米挑空，5米6以上的開間，戶型大氣開揚(yáng)，室內(nèi)人流動(dòng)線簡約明朗，動(dòng)靜分區(qū)盡量明確。建筑風(fēng)格： 一期別墅為西班牙皇家風(fēng)情的建筑風(fēng)格。每套房配帶衛(wèi)生間的工人房；一切戶型全部雙車庫設(shè)計(jì)。以“尊崇、私密、平安、享用為特征，打造為獨(dú)具異域風(fēng)情的領(lǐng)袖級(jí)別墅、中國頂級(jí)純別墅社區(qū)，衡量上流社會(huì)身份的鮮明符號(hào)。在售產(chǎn)品分析杰出麓山別墅 目前，杰出麓山別墅一期是134棟獨(dú)棟別墅、雙拼別墅組成的純粹

16、別墅區(qū)，容積率0.37。其中獨(dú)棟別墅面積約365-535，雙拼別墅面積約290-345，均贈(zèng)送大面積私家庭院。 雙拼 樓王組團(tuán)類別套數(shù)(套)面積()套數(shù)比 A區(qū)獨(dú)棟179167.0913%雙拼2950.601%B區(qū)獨(dú)棟104063.267%雙拼4012673.8030%C區(qū)獨(dú)棟3415091.3726%D區(qū)獨(dú)棟3114972.9523%合計(jì)13456919.01100%在售產(chǎn)品分析杰出麓山別墅獨(dú)棟規(guī)范戶型VC.溫莎云堡 450-480平米 一層：宏闊起居室空間 私家庭院，臺(tái)式花池，弧形裝飾門廳，大面積挑空設(shè)計(jì)，釋放出層峰大家的豪情。二層：溫馨的家庭空間 270度超大露，臺(tái)居室可全方位享用誘人風(fēng)

17、景。三層：奢華主人空間 雙露臺(tái)，觀景書房，別樣人生，靜心享用閱讀光陰。在售產(chǎn)品分析代表戶型杰出麓山別墅營銷現(xiàn)狀分析現(xiàn)階段銷售進(jìn)度：A、D區(qū)根本銷售終了，僅有少量余貨。B、C區(qū)出賣中。現(xiàn)階段營銷推行主題：岳麓半山生活區(qū)營銷戰(zhàn)略：在目前別墅市場(chǎng)去化不理想的形狀下，采取“產(chǎn)品類 型豐富、平衡去化的原那么出貨，滿足不同客戶的購買需求提高成交量，為后續(xù)產(chǎn)品打下根底。 工程以“結(jié)合市場(chǎng)銷售價(jià)錢，利用工程景觀位置、生態(tài)資源、私密性的不同等級(jí)，穩(wěn)步攀升的原那么出貨。工程出貨以“分批次小步快跑戰(zhàn)略。價(jià)錢走勢(shì)：08年9月均價(jià)在5000元/平米，如今均價(jià)在8000以上，2021年4月突破10000元/的均價(jià)。銷售情

18、況：現(xiàn)售主要集中在B、C兩區(qū)，A、D區(qū)已根本銷售終了。D區(qū)今年12月交房，B去明年8月交付，周末平均每天有7-8批客戶。一期整體銷售率在2/3以上。戶型面積區(qū)間價(jià)格套數(shù)一期總套數(shù)已售銷售率獨(dú)棟365-53511000元/921348865%雙拼290-3458000元/42杰出麓山別墅麓山戀迪亞溪谷2、代表工程競(jìng)品分析麓山戀迪亞溪谷主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積220001總建筑面積130000容積率0.64綠化率56.10%開發(fā)商長沙鼎力置業(yè)有限公司物業(yè)管理鼎鴻物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.80元/平方米月工程簡介 麓山戀迪亞溪谷是由長沙鼎力置業(yè)出資開發(fā)，湖南建立集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)打造的目前長沙獨(dú)一一個(gè)根據(jù)原始

19、地形地貌而建成的南西班牙山地別墅群。工程位于長沙市岳麓區(qū)含浦科教園，地處岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)。工程總用地面積22.0951公頃，有效規(guī)劃用地面積20.2805公頃，東西寬380米，南北長690米。主要有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、庭院五種戶型，建筑面積涵蓋180到500。工程簡介產(chǎn)品分析規(guī)劃設(shè)計(jì)：山地低密度住宅小區(qū)采用一次性規(guī)劃、開發(fā)的建筑方式，包括住宅、商業(yè)、會(huì)所、幼兒園。合計(jì)總建筑面積131689.82平方米，其中住宅面積123968.36平方米，商業(yè)面積6349.51平方米，會(huì)所面積626.84平方米，幼兒園面積745.11平方米。建筑設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)師汲取了西班牙山地建筑和中國傳統(tǒng)建筑學(xué)的精華，設(shè)計(jì)

20、出中式風(fēng)格的西班牙PATIO庭院別墅，同時(shí)也充分的遵照了地塊原始地貌的特征，利用山地的高差，將傳統(tǒng)的疊加別墅分開化、聯(lián)排別墅獨(dú)棟化。 建筑風(fēng)格：西班牙的騎士風(fēng)情，在圓拱形內(nèi)。山地，路邊的疊加別墅，外墻面顏色淡黃，下面的石材質(zhì)樸、粗糙，帶給人鄉(xiāng)村別墅的靜謐。麓山戀迪亞溪谷現(xiàn)有產(chǎn)品分布戶型層數(shù)面積區(qū)間雙拼A(705708)3300.89平米庭院A2162.92平米雙拼A(701-704706707)3300.89平米雙拼A(501-502 505-507 514-521)3300平米聯(lián)排B3223.06平米疊加A12300.89平米麓山戀迪亞溪谷規(guī)范戶型點(diǎn)評(píng)產(chǎn)品特點(diǎn)：1.地下室設(shè)備齊全設(shè)備室，視聽

21、室，家庭文娛室，雙層下沉花園，2.一層門廊和車庫分別，待客、器具互不干擾，優(yōu)越生活井然有序，西式廚房、通連型車庫，人性化設(shè)計(jì)，超大客廳，高挑、氣派3.二層設(shè)健身房，強(qiáng)調(diào)安康生活主義。4.大氣主臥直通開敞露臺(tái)，典雅書房，閱書品鑒，生活風(fēng)格自然散落。雙拼A(701-704 706-707)建筑面積300.89，花園面積47.13露臺(tái)面積24.87，地下室面積117.13麓山戀迪亞溪谷在售情況：整體推貨量：一期開發(fā)155棟/總戶數(shù)560戶,當(dāng)下主推的戶型為疊加別墅和庭院別墅，聯(lián)排和疊加的別墅價(jià)錢在5000元平方米左右。工程定位：長沙獨(dú)一真正的半山別墅推行主題：長沙龍脈 岳麓山南營銷現(xiàn)狀分析麓山戀迪亞

22、溪谷3、競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)1、區(qū)域供應(yīng)量大，是長沙別墅工程的集中區(qū)域；2、競(jìng)爭(zhēng)工程多占據(jù)中心自然景觀資源岳麓山，自然景觀資源優(yōu)于本工程；3、競(jìng)爭(zhēng)工程多為純別墅工程，產(chǎn)品純粹，檔次高；4、競(jìng)爭(zhēng)異常猛烈殘酷，本工程別墅必需在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上打造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。5、別墅開發(fā)周期長，宣傳時(shí)間久，別墅籠統(tǒng)純粹，根本都為長沙別墅代表工程，在市場(chǎng)影響力上高于本工程。6、周邊工程均已成熟、完善，無論是園林、環(huán)境、還是生活配套均優(yōu)于本工程。PART3.工程產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1、獨(dú)特的建筑風(fēng)格差別市場(chǎng) 長沙別墅以美式、中式、新古典為主，短少歐式風(fēng)格的別墅，本工程歐陸風(fēng)情的定位，以及歐陸風(fēng)情建筑的風(fēng)格，是差別化市場(chǎng)的，本工程別墅建筑風(fēng)格

23、該當(dāng)堅(jiān)持走歐陸風(fēng)情的道路。2、塑造產(chǎn)品附加值利用地形地勢(shì)高差，打造聯(lián)排別墅的地下室，添加贈(zèng)送面積；利用地下室，打造下沉式的園林空間，盡量做到前庭后院，戶戶有天有地；每層都設(shè)計(jì)露臺(tái)等附加空間，添加空間附加值。3、控制面積，以性價(jià)比取勝由于競(jìng)爭(zhēng)別墅工程面積區(qū)間都在270350平米之間，單價(jià)的攀升呵斥了總價(jià)的大幅度上升，會(huì)給一部分別墅需求者呵斥經(jīng)濟(jì)上的壓力，因此他們更傾向于選擇更為經(jīng)濟(jì)的緊湊型和功能型的別墅。 本工程別墅面積該當(dāng)適當(dāng)控制，主力戶型面積控制在比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低30平米左右，并參與一些經(jīng)濟(jì)緊湊型180左右的產(chǎn)品。4、以大盤配套和精致的展現(xiàn)取勝本工程大盤性質(zhì)使別墅擁有他人無法擁有的多種大配套：學(xué)校、商業(yè)、大型會(huì)所等一應(yīng)俱全。盡快設(shè)計(jì)，加快開發(fā)進(jìn)度，在銷售前就將工程樣板展現(xiàn)區(qū)打造出來。PART4.工程別墅產(chǎn)品定位1、建筑風(fēng)格定位長沙獨(dú)一無二的法式歐陸風(fēng)情建筑立面風(fēng)格 法式建筑風(fēng)格的特點(diǎn)是既對(duì)建筑的整體方面有嚴(yán)厲的把握，又比較擅長在細(xì)節(jié)的雕琢上下功夫，具有劇烈的學(xué)院派歐式風(fēng)格。建筑外型上多采用對(duì)稱外型，屋頂上普通都會(huì)有精致的老虎窗。外立面顏色典雅清新，極具文化風(fēng)情，在長沙暫時(shí)是空白。2、文化風(fēng)情定位 “普羅旺斯已不再是一個(gè)單純的法國地域稱號(hào)，