1、商業(yè)項(xiàng)目迭代發(fā)展的變化研究-CONTENT010203商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方式2-1PART商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程The development history of commercial real estate3-19801995199620002006201720012006多元組合全面發(fā)展快速興起萌芽初成商業(yè)發(fā)展歷程文化創(chuàng)新2017至今4-一、商業(yè)發(fā)展歷程萌芽初成淄博百貨大樓（1986）深圳國貿(mào)大廈（1985）國貿(mào)大廈占地面積2萬平方米，建筑面積10萬平方米。大樓高五十三層（其中地下三層）共一百六十米，7個(gè)月即竣工，以三天一層樓的速度建成，是中國建成最早的綜合性超高層樓

2、宇，素有“中華第一高樓”的美稱，是“中國速度”的象征。港澳地產(chǎn)商投資建設(shè)大陸五星級(jí)酒店和高檔寫字樓，掀起了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的第一波浪潮。同時(shí)期擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)桎梏的傳統(tǒng)商業(yè)獲得快速發(fā)展，百貨大樓于全國各城市獲利豐厚。5-一、商業(yè)發(fā)展歷程快速興起 住房制度改革和舊城商業(yè)區(qū)改造帶來發(fā)展契機(jī)王府井1996年王府井商業(yè)區(qū)改造，營業(yè)面積由500平方米擴(kuò)大到2700平方米，完全仿照明、清的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)裝潢。這一時(shí)期商業(yè)區(qū)改造主要以傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)加入現(xiàn)代化照明系統(tǒng)與改變管理模式為主，改變老舊的面貌和落后的管理模式，商業(yè)區(qū)老商鋪“脫胎換骨”并得以繼續(xù)發(fā)展。6-一、商業(yè)發(fā)展歷程全面發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商

3、業(yè)地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)從單體店到萬達(dá)城：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)異軍突起7-一、商業(yè)發(fā)展歷程全面發(fā)展特點(diǎn)：建筑面積大約在35萬單體樓，地處城市核心商業(yè)圈通常一樓分割銷售，二三樓標(biāo)配為沃爾瑪超市，四樓影院+電玩+餐飲。優(yōu)點(diǎn)：規(guī)劃簡(jiǎn)單，便于快速復(fù)制缺點(diǎn)：僅憑一樓鋪位散售，難以支撐快速開發(fā)的現(xiàn)金流。先招商，再投資（訂單式商業(yè)先河）盈利模式：以超市（知名品牌）強(qiáng)大聚客力帶動(dòng)人流，促進(jìn)商鋪回款。代表項(xiàng)目：長沙萬達(dá)廣場(chǎng)第一代：?jiǎn)误w商業(yè)8-一、商業(yè)發(fā)展歷程全面發(fā)展特點(diǎn)：由幾個(gè)單體樓組合成一個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等六到十種業(yè)態(tài)，面積在10萬平方米左右。本質(zhì)與第一代產(chǎn)品無變化，資金

4、回籠慢等問題依然沒有根治。優(yōu)點(diǎn)：規(guī)劃簡(jiǎn)單，便于快速復(fù)制缺點(diǎn)：僅憑一樓鋪位散售，難以支撐快速開發(fā)的現(xiàn)金流。量化升級(jí)，沉疴難愈盈利模式：以超市（知名品牌）強(qiáng)大聚客力帶動(dòng)人流，促進(jìn)商鋪回款。代表項(xiàng)目：漢江路萬達(dá)悅薈廣場(chǎng)第二代：商業(yè)組合店9-一、商業(yè)發(fā)展歷程多元組合多業(yè)態(tài)組合商業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)邁向第四階段）特點(diǎn)：將戶外室內(nèi)步行街與商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個(gè)巨大的城市綜合體，多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，建筑面積于50萬到100萬之間。優(yōu)點(diǎn)：解決了第一、二代現(xiàn)金流難以為繼的問題，極大提升了項(xiàng)目的可復(fù)制性。盈利模式：通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，實(shí)現(xiàn)盈利。代表項(xiàng)目：武漢萬達(dá)中心

5、第三代：城市綜合體10-一、商業(yè)發(fā)展歷程多元組合寫字樓公寓住宅高級(jí)酒店商業(yè)中心（含室內(nèi)步行街）1、目標(biāo)城市以直轄市、省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)中心城市為主2、選址以城市副中心或新區(qū)為主3、建筑更加現(xiàn)代化，更具地標(biāo)性4、產(chǎn)品有商業(yè)、住宅、公寓、辦公、酒店，搭配合理5、涵蓋大型集中商業(yè)（購物中心）及底商（步行街）等類型，購物中心以持有為主，大多數(shù)只租不售。第三代萬達(dá)廣場(chǎng)（城市綜合體）特點(diǎn)11-一、商業(yè)發(fā)展歷程文化創(chuàng)新特點(diǎn)：在第三代商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)上加大投資，依托城市自然景觀，增加旅游文化主題，總建面在300萬以上，打造成“文化旅游商業(yè)地產(chǎn)”同時(shí)可以看出未來商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)向文化旅游方向發(fā)展。優(yōu)點(diǎn)：受益于政府政策支

6、持，匯聚城市資源，節(jié)約了項(xiàng)目發(fā)展時(shí)間。缺點(diǎn)：資金投入大 ，對(duì)運(yùn)營管理能力要求高 盈利模式：為政府代建市政設(shè)施為基礎(chǔ)，低價(jià)獲得土地，提升利潤空間。代表項(xiàng)目：武漢漢街萬達(dá)廣場(chǎng)第四代：“萬達(dá)城“塑造城市名片（商業(yè)地產(chǎn)向第五階段發(fā)展）12-一、商業(yè)發(fā)展歷程總結(jié)中國城市化、城市國際化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國的城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)是最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。商業(yè)地產(chǎn)也成為成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，更是中國城市化的主力引擎和城市形象名片。13-2PART商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)Development trend of commercial projects14-二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

7、趨勢(shì)一線向三線轉(zhuǎn)移二三線城市發(fā)展機(jī)遇成熟市場(chǎng)廣闊：經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來購買力的提升，主題式商業(yè)、城市綜合體的出現(xiàn)能極大滿足人們的日常購物需求，市場(chǎng)巨大，前景廣闊；土地充足：二三線城市土地資源充裕，在項(xiàng)目擇址及前期資金注入方面較為自由和寬松，開發(fā)商可以針對(duì)市場(chǎng)做出最佳規(guī)劃及最低投入。商業(yè)地產(chǎn)在 有著更好地發(fā)展空間市場(chǎng)正在向 拓展二三線城市 一線城市商業(yè)開發(fā)面臨風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)成熟：消費(fèi)對(duì)象和消費(fèi)方式逐漸成型，對(duì)整體市場(chǎng)環(huán)境要求高，新開發(fā)商業(yè)存活難度大；土地匱乏：城市發(fā)展時(shí)間久，土地資源日益減少，導(dǎo)致價(jià)格上漲，開發(fā)成本增加。15-二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)抗衡電商沖擊，隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求提高、我國中產(chǎn)階級(jí)的興起，

8、越來越多的商業(yè)地產(chǎn)更加注重“體驗(yàn)式消費(fèi)”模式：消費(fèi)者在購物時(shí)不僅僅追求方便性、多樣性，注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重體驗(yàn)整個(gè)購買經(jīng)歷的愉悅。在電商繼續(xù)侵吞市場(chǎng)的情況下，體驗(yàn)性消費(fèi)將成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)力。體驗(yàn)式消費(fèi)將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流16-二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)去粗取精優(yōu)質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)物質(zhì)運(yùn)營商的將在新一輪行業(yè)整合中進(jìn)一步鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，而未了解市場(chǎng)的項(xiàng)目將面臨淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在市場(chǎng)環(huán)境的試煉下將會(huì)帶來更為優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目。資本跟風(fēng)入市，市場(chǎng)放量井噴，總量過剩17-二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)兒童業(yè)態(tài)興起兒童業(yè)態(tài)主要可以分為服務(wù)、娛樂、零售、教育等四大類，目前國內(nèi)的兒童業(yè)態(tài)發(fā)展仍處于

9、較初級(jí)階段。未來，兒童主題業(yè)態(tài)的發(fā)展方向是提供更豐富的業(yè)態(tài)，一方面能夠提升兒童消費(fèi)業(yè)態(tài)的整體收入水平，另一方面也有望為商業(yè)地產(chǎn)整體帶來更多的客流。人口政策放開，兒童消費(fèi)將成為重要力量18-二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)信息化平臺(tái)搭建以POS機(jī)、會(huì)員系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)、WIFI系統(tǒng)、客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)等提供的客戶數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，搭建出服務(wù)于消費(fèi)者的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，通過APP、官網(wǎng)、官方微信為消費(fèi)者服務(wù)，回歸了以消費(fèi)者的核心的商業(yè)宗旨。商業(yè)地產(chǎn)布局廣泛的萬達(dá)，已經(jīng)開始建立自己的客戶數(shù)據(jù)庫：智慧廣場(chǎng)它以wifi為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)內(nèi)的定位服務(wù)，將定位誤差控制在3-5米之后能夠精確的跟蹤消費(fèi)者線下的消費(fèi)行為，再結(jié)合線上業(yè)務(wù)的發(fā)展，刻

10、畫出消費(fèi)者的消費(fèi)行為。再通過app打通線下各業(yè)態(tài)間的壁壘，使得消費(fèi)者在通過萬達(dá)可以滿足多種需求，使商業(yè)地產(chǎn)、百貨、影視等業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充形成協(xié)同效應(yīng)。19-二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)隨著生活水平的提高，人們對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的要求也在不斷提升，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)在今后發(fā)展中擔(dān)當(dāng)者重要的角色。商業(yè)城的建立不僅為居民的生活消費(fèi)提供了便利條件，同時(shí)也會(huì)滿足城市不同消費(fèi)人群消費(fèi)需求。20-3PART商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方式How business projects are run21-三、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方式自購自營純租賃返租帶租約銷售回購商業(yè)地產(chǎn)五大運(yùn)營方式22-三、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方式自購自營優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營

11、運(yùn)部門進(jìn)行后期管理工作，節(jié)省大量人力支出。缺點(diǎn)：不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自購自營，商場(chǎng)對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，不利于整體業(yè)主的利益。經(jīng)典案例：康橋名郡商業(yè)街商戶從開發(fā)商手中購得店鋪產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立經(jīng)營。23-三、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方式純租賃優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商可收取長期經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營管理。缺點(diǎn)：回收資金的速度最慢，并需要組建營運(yùn)部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，有一定的人力支出，比較耗費(fèi)精力。經(jīng)典案例：華潤萬象匯、銀泰城商鋪產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有 商戶向開發(fā)商支付貨幣 獲得商鋪使用權(quán)24-三、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方式

12、返租優(yōu)點(diǎn)：在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價(jià)值，項(xiàng)目獲得最大的價(jià)值與租金增長空間；開發(fā)商回收了巨額資金，緩解了資金緊張問題。缺點(diǎn)：屬于高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)營，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。經(jīng)典案例：鼎成國際開發(fā)商將商鋪出售給業(yè)主，與業(yè)主簽訂返租合同，按約定時(shí)間支付給業(yè)主固定的租金25-三、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方式帶租約銷售優(yōu)點(diǎn)：避免零散出租造成的互相壓價(jià)，控制租賃的節(jié)奏，另外，由于經(jīng)濟(jì)合同為三方合同，開發(fā)商只起到中介作用，可有效地轉(zhuǎn)移矛盾，節(jié)省解決客訴等煩惱。缺點(diǎn)：對(duì)開發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，若商業(yè)經(jīng)營不善，返租回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的現(xiàn)象出現(xiàn)，那么對(duì)于本開發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資項(xiàng)目將造成嚴(yán)重影響。經(jīng)典案例：金豐國際酒店式公寓產(chǎn)品在購買商鋪的同時(shí)，即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給