1、第一篇：小戶型創(chuàng)新背景淺析一、政策背景：2006 年 5 月， 國(guó) 務(wù)院 辦公 廳轉(zhuǎn) 發(fā)了 九部 委 聯(lián)合 制定 的 關(guān) 于調(diào) 整住 房供 應(yīng)結(jié) 構(gòu)穩(wěn) 定住 房 價(jià)格 的意 見(jiàn) 。 意見(jiàn) 規(guī)定 ：自 2006 年 6 月 1 日起 ， 凡新 審批、 新開(kāi) 工的 商品 住房 建設(shè)， 套型 建筑 面積 90 平方 米 以下 住房 （ 含 經(jīng)濟(jì) 適用 住房 ） 面積 所占 比重 ，必 須達(dá) 到 開(kāi)發(fā) 建設(shè) 總面 積的70%以 上。該政 策出 臺(tái)的 主要 目 的是 調(diào)整 住房 供應(yīng) 結(jié) 構(gòu)， 增加 住房 供應(yīng) 套 數(shù)，穩(wěn)定 住房 價(jià)格 。眾 所 周知 ，價(jià) 格上 漲過(guò) 快 主要 是由 供求 失衡 引

2、起，所以 調(diào)整 住房 供應(yīng) 結(jié)構(gòu) ， 增加 結(jié)構(gòu) 性供 應(yīng)， 成 為解 決房 價(jià)問(wèn) 題的 關(guān) 鍵。2008 年 10 月 22 日，財(cái) 政 部 發(fā)布 繼 續(xù) 加大 保障 民生 投入 力 度 切實(shí)解 決低 收入 群眾 基 本生 活的通知，從 2008 年 11 月 1 日起 ，對(duì) 個(gè)人首次 購(gòu)買(mǎi) 90 平 方米 及以 下普 通住 房的 ， 契稅 稅率 暫統(tǒng) 一下 調(diào) 到1%； 對(duì)個(gè)人 銷售 或購(gòu) 買(mǎi)住 房 暫免 征收 印花 稅； 金 融機(jī) 構(gòu)對(duì) 居民 首次 購(gòu) 買(mǎi)普 通自 住房 和改 善型 普通 自 住房 提供 貸款 ， 其 貸 款利 率的 下限 可擴(kuò) 大 為貸 款基 準(zhǔn)利 率的 0.7 倍，

3、最 低首 付款 比例 調(diào)整 為 20%。 同時(shí) ，下 調(diào) 個(gè)人 住房 公 積金 貸款 利率 ，各 檔 次利 率分 別下 調(diào) 0.27 個(gè)百 分點(diǎn) 。二、杭州市住宅發(fā)展規(guī)劃住房 建設(shè) 總量 目標(biāo) 規(guī) 劃。 規(guī)劃 期內(nèi) 住房 建 設(shè)套 數(shù)共 約 31.13 38.08 萬(wàn)套 ，其 中套 型建 筑 面積 小于 90 平 方米 的住 房約 26.84 32.29 萬(wàn) 套 ， 約占85%。保障 性住 房建 設(shè)目 標(biāo) ：規(guī) 劃期 內(nèi)， 具備 開(kāi) 工條 件的 建筑 面積 約 739 萬(wàn)平 方米 ，約 11.29 萬(wàn)套 ，套 型建 筑面 積 均小 于 90 平方 米。普 通 商 品 房 建 設(shè) 目 標(biāo) ： 在

4、 規(guī) 劃 期 內(nèi) ， 總 出 讓 商 品 住 宅 用 地 約 1000 1350 萬(wàn) 平方 米（ 約 15000 20250 畝） ，總 建筑 面積 2000 2700 萬(wàn) 平 方米，約19.84 26.79 萬(wàn) 套，其中套型 建筑 面積 小于 90 平 方米 的住 房約 15.55 21 萬(wàn)套 。三 、 政 策 促 使 小 戶 型創(chuàng) 新 ：由于 政策 對(duì)大 戶型、高檔住宅 進(jìn)行 了控 制 ，引導(dǎo) 房地 產(chǎn)商 開(kāi) 發(fā) 中小戶型 的普 通住 宅， 小 戶型 必 將 成為 今后 樓 市的 主力 產(chǎn)品 之一 。而隨 著小 戶型 產(chǎn)品 的 大規(guī) 模涌 入市 場(chǎng)， 競(jìng) 爭(zhēng)則 迫在 眉睫 。一方 面，緊

5、縮的 貨幣 政策 導(dǎo)致 銀根 緊縮，對(duì)宏觀調(diào) 控政 策的 難 以預(yù)計(jì)等原因，樓市不容樂(lè)觀 ；另 一方 面， 今 年樓 市小 戶型 的巨 大 供應(yīng) 量，更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。工信房產(chǎn)總經(jīng)理助理蔡華軍認(rèn)為，參照其他國(guó)家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日 本都 是 小戶 型產(chǎn) 品為 主，地 少人 多，資源稀缺 ，供求 緊張，房?jī)r(jià) 高漲 ， 小 戶型 成 為購(gòu) 房者 的必 然選 擇 。 所 以 ， 在 激烈 的市 場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)下， 想要 占領(lǐng) 市場(chǎng)，小戶型設(shè) 計(jì)創(chuàng) 新成 為必 然 之路，一場(chǎng)新的 戶型 變革 即將來(lái)臨 。隨著 競(jìng)爭(zhēng) 的日 趨激 烈 ，產(chǎn) 品也 將開(kāi) 始升 級(jí) 。以 后的 杭州 樓市 ，原創(chuàng) 小戶 型逐

6、 步取 代 “ 組 合 ”、“改 造 ” 的小 戶型，更好地滿 足了 特定 的小戶型消費(fèi)群體對(duì)房屋功能布局、物業(yè)管理和服務(wù)等方面的需求。并且，產(chǎn)品特色越來(lái)越突出，目標(biāo)人群越來(lái)越明晰，小戶型將在競(jìng)爭(zhēng)中升級(jí)。第二篇：小戶型創(chuàng)新（“偷 ”面積）淺析一 、 何 為 “ 偷 面 積 ”。1 、依 據(jù)一 ： 建筑 工 程建 筑面 積計(jì) 算規(guī) 范 。偷法 ：1-1 、 把 只 計(jì) 算 半 建 筑 面 積 （ 比 如 未 封 閉 的 陽(yáng) 臺(tái) ， 挑 梁 等 ） 和 不 計(jì)算建筑面積的各類建筑（ 比如 層高 小于 2.20m 以下 的夾 層，插層，技 術(shù)層和 層高 小于 2.20m 的地 下 室 和半 地下 室

7、 ， 房 屋的 天面 ， 挑臺(tái) ， 飄 窗等 ）的面積盡量的放大。1-2 、復(fù)式 戶型 ，通 過(guò)減 少分 攤， 增加 實(shí)惠， 促進(jìn) 銷售 。依據(jù)二 ：杭 州市 規(guī)劃 局出 臺(tái) 的 關(guān) 于建筑 層 高 控 制 及 容 積 率 指標(biāo)計(jì) 算規(guī) 則 。 規(guī)則 規(guī)定 ，層 高大 于等 于 4.5 米的 住宅 建 筑， 或?qū)?高大于等 于 4.8 米 的辦 公 建筑， 不論 層內(nèi) 是否 有隔 層， 在 計(jì)算 容積 率指 標(biāo)時(shí)，建筑 面積均按該層 面 積乘 1.5 倍計(jì) 算。偷法：巧妙 地利 用了 規(guī)則 里 面的“躍 層住 宅 、別 墅等 當(dāng)起 居廳（室）層高在戶內(nèi)通高時(shí)可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率”，變向繼續(xù)

8、進(jìn)行LOFT開(kāi)發(fā)。增加 層高 ，一 層產(chǎn) 權(quán) 兩層 實(shí)用 。二 、 “ 偷 面 積 ” 的 幾種 常 用 方 法 。、不 計(jì)面 積的1-1 、 凸窗 （ 外 飄窗 ） 無(wú)限 度外 擴(kuò) （ 凸 窗高 2.2 米 內(nèi) ）空間 的延 伸。1-2 、 落地 凸窗 （2.2 米 內(nèi) ） TOC o 1-5 h z 空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積。1-3 、可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高。1-4 、兩層高以上的普通大露臺(tái)增加使用面積但是不占用房間面積。1-5 、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶 花 園增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用

9、面積。1-6 、 層高 小于 2.2 米的 地下 室， 半地 下 室空 間增加輔助使用空間。1-7 、 雙首 層設(shè) 計(jì)的 ”地 下空 間 ”增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積。1-8 、 一樓 庭院 和樓 頂?shù)?使用 面積增加輔助使用空間。1-9 、 超 高內(nèi) 庭院可變現(xiàn)實(shí)用面積。1-10 、室 內(nèi)層 高 2.2 米以 下的 夾層 ，插 層 ，技 術(shù)層增加輔助使用面積。2、計(jì) 半面 積的2-1 、一層普通大陽(yáng)臺(tái)，未封閉的陽(yáng)臺(tái)， 挑廊 。2-2 、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊。2-3 、可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。2-4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。3、計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層3-1、室內(nèi)4.0米以下增

10、加空間體量和舒適度。3-2、室內(nèi)4.4米一6米甚至更高增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積。4、少分?jǐn)偣裁娣e4-1、不計(jì)面積的公共面積（高層高，夾層等）減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。4-2、計(jì)一半面積的公共面積（陽(yáng)臺(tái)形式等）減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積。4-3、模糊公共空間（裝飾性園林建筑 不計(jì)面積 與入戶大堂相連）增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀 上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí) 用面積。三、“偷面積”慣用手法匯總。輸面積”小手筆偷面積”慣用手層露臺(tái)及 兩層高內(nèi) 凹大露臺(tái)兩層高入戶花園層高小2.2米的地下 室和半地 下室以及 住宅建筑 在正負(fù)零 以下的地只計(jì)一層建筑面積的 室內(nèi)超高層大

11、手筆慣用手法下室和半地下室四、利用凸窗“偷面積”。1、技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外 立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì) 入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過(guò)2.2米，便可有效“偷”到面積。在設(shè)計(jì)中，為了 層高不超過(guò)2.2米，通常 開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平 臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展 到現(xiàn)在已有改 進(jìn)，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝 修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加 上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地

12、凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有 效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。2、缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻 滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商 在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。1、技巧：開(kāi)發(fā)商為了 “偷”面積，故意 將樓盤(pán)凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使 得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉” 設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常 房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁， 將部分空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層 空間0.6米左右用 于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道

13、假梁打掉，使 得房屋空間變大。2、缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。六、利用凸窗總結(jié)。1、優(yōu)點(diǎn)：1-1、給業(yè) 主帶來(lái)實(shí)惠：只要 凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積。1-2、通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好。1-3、美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一 體。2、局限性：政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即 使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破。七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。1、技巧：隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過(guò)外墻外移并將其 做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了 “衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式 衣櫥的高度通常也在2.2

14、米以下，不用 計(jì)入建筑面積，但業(yè) 主卻可以使 用。2、缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性八、利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)“偷面積”。1、技巧：由于入戶 花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做 大入戶花園 和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方 法一般只在大戶型單元且自然資源景 觀較好的樓盤(pán)中使用。2、缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于 入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大 的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花 園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。九、錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”。1、技巧：雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適 性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露

15、臺(tái)（或 入戶花園）如果 是可以用玻璃窗 封上，或加 樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常 大的幫助。2、缺點(diǎn)：易出現(xiàn)上下層對(duì)視的問(wèn)題，可采用內(nèi)封閉的方式。十、露臺(tái)“偷面積”。1、技巧：錯(cuò)層，有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺(tái)。2、優(yōu)點(diǎn)：2-1、 “偷”出更大實(shí)惠。2-2、增加有力賣點(diǎn)。2-3、滿足客戶與室外大接觸心愿。十一、入戶花園“偷面積”。1、技巧：6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度， 可以100%的“偷面積”。 左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主 得到了實(shí)惠?！?6米高入戶花園”由于 上層被封閉，在使用中甚至可以再 作一層閣樓。2、優(yōu)點(diǎn)：2-

16、1、 “偷”出更大實(shí)惠。2-2 、增加有力賣點(diǎn)。十二、空中院館、空中過(guò)道“偷面積”。1、空中院館：電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近30 40 平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳 花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照 建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì) 入容積率 部分，因此這部分面積沒(méi)計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠。2、空中過(guò)道：在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，使得業(yè)主多出一部 分空 問(wèn)。業(yè)主既可以分隔開(kāi)，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館， 供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。十三、陽(yáng)光房“偷面積1、優(yōu)點(diǎn)：“陽(yáng)光房”擁有通透、華麗的外觀，其

17、三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主 能和自然有很親密的接觸。2、缺點(diǎn)：“陽(yáng)光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受 到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度。與“陽(yáng)光房”異曲同工的產(chǎn)品一一地下室 和半地下室，相對(duì)能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣 可偷。十四、地下室和半地下室“偷面積”。1、技巧：地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米 的地下室，半地 下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì) 算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。2、優(yōu)點(diǎn)：只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷” 空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問(wèn)題十五

18、、利用送夾層“偷面積”。1、技巧：夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積。客廳設(shè)計(jì)成3.9-4 米，標(biāo)準(zhǔn) 層高2.8-3 米，夾層 一般 為2.15-2.19 米。標(biāo)準(zhǔn)層 和夾 層不 在 同一水平位置上，內(nèi)部通過(guò)樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一 般來(lái)說(shuō)，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層 在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù) 層的 夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn) 層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。2、缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。十六、層高做大，挑高“偷面積1、技巧：這是很多小戶型

19、采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是 “偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后， 購(gòu)房者通常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。2、缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià) 較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)十七、空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái) “偷面積”。1、政策上：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾 柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒 腳、臺(tái)階等均不計(jì)入建筑面積。2、技巧：在樓盤(pán)的設(shè)計(jì)中，多設(shè)計(jì)出幾個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，將其層高控制在 2.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝 修成

20、一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。.時(shí)光打十小他工即上館型第室外以忙.破改定為主滿陽(yáng) ft.在江陽(yáng)勵(lì)碑上也了E第三篇：小戶型創(chuàng)新（“偷 ”面積）政策風(fēng)險(xiǎn)淺析一、深圳：深 圳市 房屋 建筑 面 積測(cè) 繪技 術(shù)規(guī) 范 經(jīng) 深圳 市政 府批 準(zhǔn)， 于 2006 年 6 月 25 日由市 質(zhì) 量技 術(shù)監(jiān) 督局 發(fā)布 實(shí) 施。 規(guī)范 的發(fā) 布實(shí) 施 ，使 得曾 經(jīng)不受約束的贈(zèng)送面積受到制 約， 盛行 一 時(shí)的 超大 規(guī)模 陽(yáng)臺(tái) 等 也因 有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史。二、成都：成 都 晚 報(bào) 消 息 。 這 種 讓 購(gòu) 房 者 “ 實(shí) 惠 ”的 “偷 ”面 積 ， 日 前 卻在成都某知名樓盤(pán)被主管部門(mén)一聲棒喝殺下馬來(lái)，其他效仿

21、跟進(jìn)之 眾，紛紛聞風(fēng) 調(diào)整 規(guī) 劃，重新設(shè)計(jì) 戶型 ，受其 影響 者，數(shù)目之 大 。 。 。 。 。 ?！埃?成 都 ） 被 叫 停 是 遲 早 的 事 ， 廣 州 和 北 京 早 在 今 年 7 月 就 被 叫 停 了” 。 。 。 。 。 。2008 年 9 月 實(shí)施 的 成 都市 規(guī)劃 管理 技 術(shù)規(guī) 定（ 2008） 正 式對(duì) 每 套住 宅的 陽(yáng)臺(tái) 面積、建筑的層 高做 了詳 細(xì) 規(guī)定，意在控制 可變 空間 的贈(zèng)送方 式 。三、寧波：寧波市規(guī)劃局發(fā)布文件，明確從2009年6月1日起，新規(guī)劃的樓盤(pán)想 通過(guò) 設(shè)計(jì) 大飄 窗 、設(shè) 備平 臺(tái)等 “偷 面 積 ” ，將 遭遇 政策 紅 線。規(guī)劃

22、 部門(mén)規(guī)定，從6月1日起，全市新規(guī)劃樓盤(pán)必須執(zhí)行新的飄窗、設(shè)備平 臺(tái)設(shè) 計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)。新規(guī) 明確 ，今 后樓 盤(pán) 設(shè)計(jì) 的 飄 窗，窗臺(tái)高 度（ 窗臺(tái) 面與 室內(nèi) 地 面的高差）不得 小于0 3米、進(jìn)深（自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線）不得大 于0 . 6米、凈高（ 窗臺(tái)面至飄窗頂板底）應(yīng)小 于2 . 2米。符合 上述 條件 的，飄窗不計(jì) 建 筑面 積，否則不能 視 作飄 窗，且要按飄 窗 挑出 外墻部分的投影面積計(jì)算全部建筑面積并計(jì)入容積率指標(biāo)， 新規(guī) 另外規(guī) 定，建筑項(xiàng)目含有飄窗設(shè)計(jì)的，必須在申報(bào)圖紙中提供飄窗 大樣 。對(duì)于 設(shè)備 平臺(tái)，新規(guī)規(guī)定，每套住宅 用于 放置 集中 空調(diào) 外機(jī) 等 的設(shè)備平

23、臺(tái)只限一個(gè)，且未折算前的建筑面積不大于4平方米；每居室配置 設(shè)備平臺(tái)面積標(biāo)準(zhǔn)為1平方米，每套住宅用于放置分體式空調(diào)外機(jī)的設(shè) 備平臺(tái)數(shù)量不得超過(guò)居室個(gè)數(shù)，設(shè)備平臺(tái)總建筑面積不得大于居室個(gè) 數(shù)。其中的居 室 ，指 臥室 、起 居室 、書(shū)房 、餐 廳等 獨(dú)立 的室 內(nèi) 居住 空間。如果一個(gè)樓盤(pán)的設(shè)備平臺(tái)總面積超標(biāo)，超標(biāo)部分按水平投影面積的1 / 2計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率指標(biāo)。規(guī)劃 部門(mén) 表示 ，對(duì) 于 新樓 盤(pán)飄 窗、設(shè)備平 臺(tái)的 設(shè)計(jì) ，今 后將 在 樓盤(pán)規(guī)劃審查時(shí)嚴(yán)格予以把關(guān)。至于6月1日之前已經(jīng)審查通過(guò)的樓盤(pán)設(shè)計(jì) 方案，仍然有效。四、“ 偷” 面積招致叫 停？舉例來(lái) 說(shuō)， 按當(dāng)前的設(shè) 計(jì)規(guī)

24、范 ，“ 偷 ”面 積 是 不 計(jì) 入 地 塊 規(guī) 劃 容 積率，所以，當(dāng)規(guī)劃5.0 容積 率的 社區(qū) ， 有 40%的“偷 ”面 積 存 在 時(shí)， 實(shí)際的建筑容積率已經(jīng) 達(dá)到 7.0 ！ 這 “ 偷” 出來(lái) 的 40%建筑面積 ，沒(méi) 有土地成 本、沒(méi)有報(bào)規(guī) 、報(bào)建 、前 期總 平等 費(fèi) 用，需要的只 是 1000-1500 的建安成本而已。消費(fèi) 者雖 然在 單價(jià) 上 的付 出高 于周 邊樓 盤(pán) ， 但 因?yàn)?得到 大面 積 贈(zèng)送的“偷”面積 ，而 以 一個(gè) 較合 理的 總價(jià) 買(mǎi) 到了 更大 的面 積。因 此，從 這個(gè)層 面上 看，開(kāi) 發(fā)商 賺得 更多，消費(fèi)者買(mǎi) 得更 大，但 由于“ 偷 ”面

25、積 不會(huì)寫(xiě) 入產(chǎn) 權(quán)， 不會(huì) 產(chǎn) 生報(bào) 建費(fèi) 和稅 費(fèi)， 政 府損 失了 一部 分利 益 。假如“偷 ”面積 開(kāi)發(fā) 模式 被全 面叫 停，受 沖擊 最大 的，當(dāng)屬部 分在建項(xiàng) 目，以及不久 前 打“ 偷 ”面 積 主 意拍 下高 價(jià)地 塊的 開(kāi)發(fā) 商 們 。很 有可能 面臨 著 重 新核 算 出讓 金，報(bào)建費(fèi)要 重 新補(bǔ) 過(guò)，另外補(bǔ)交 增 容費(fèi) ，這樣一 來(lái)， 樓面 地價(jià) 又 上去 了， 而房 子如 果 已經(jīng) 銷售 的話 ，還 不 能漲 價(jià)。如果 這些 建筑 必須 要 算全 產(chǎn)權(quán) 面積，而消費(fèi)者 合同 又已 經(jīng)簽 定 ，則只能 修改 合同 ，把 單 價(jià)做 低，把面積補(bǔ) 回 來(lái)。但這又牽 涉到

26、很 多其 他問(wèn)題。 首先 ，如 果原 來(lái) 買(mǎi)的是 90 平方 米以 下的 房子 ，金 融機(jī) 構(gòu) 認(rèn)定是 90平方 米以 內(nèi)就 可以 辦 兩成 的按 揭，如 果現(xiàn) 在改 了合 同面 積，則 金融 上還需對(duì) 既成 事實(shí) 做一 個(gè) 認(rèn)可 ；其 次，合同在 房管 局已 經(jīng)備 案了 。一些 客戶由于擔(dān)心以后物權(quán)法、稅收這類的 問(wèn)題 ， 所以 他就 是想買(mǎi) 90 平方 米以下的 房子 ， 如 果合 同 面積 修改 后超過(guò) 90 平方 米， 雖然 總價(jià) 不 變， 從客戶角度來(lái)說(shuō)，也可以不答應(yīng)。第四篇：杭州熱銷樓盤(pán)典型小戶型淺析85平方米可以做成五房?jī)蓮d兩衛(wèi)的魔方戶型”、“90平方米=140平 方米+2層+1

27、個(gè)院子+1個(gè)私 家電梯廳+1個(gè)超 大露臺(tái)”、“90平方 米170 平方米”以上是幾個(gè)熱銷樓盤(pán)戶型的宣傳口號(hào)，市場(chǎng)的戶型可謂琳瑯滿目， 可變空間已經(jīng)是小菜一碟的，很多熱銷戶型都有著非同一般的可變空 問(wèn)，通過(guò)戶型的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)吸引購(gòu)房者的眼球。一、保利東灣 典型戶型:MAX90戶型，MAX60戶型。1、特征：作為東灣別墅級(jí)公寓的代表性產(chǎn)品，max系列的推出是在強(qiáng)調(diào)空間 變化的同時(shí)，將擴(kuò)大空間的利用率和保證居住的舒適性很好的結(jié)合在了 一起。第三代小戶型對(duì)第二代小戶型的根本性革新，帶來(lái)小戶型設(shè)計(jì)由 “內(nèi)”向“外”的觀念性轉(zhuǎn)變，雖然二者都具有附贈(zèng)面積和空間的可變 性，但不同的是，前者并沒(méi)有突破整個(gè)大的格局，

28、而是不斷地向內(nèi)挖掘； 后者卻在東南西北四個(gè)方面進(jìn)行了突破，全面向外拓展。叱件小產(chǎn)系霧亙代小T-2、MAX90戶型，突破空間局限，變幻舒適江景三房:“一- .畢XMi1wn戶型總體分析：從上面的戶型圖可以看到：2房朝南，長(zhǎng)達(dá)30米的采光面，形成 全 明全通透的室內(nèi)環(huán)境，首先確保了居住的舒適性。餐廳、客廳一體化設(shè)計(jì)，并呈錯(cuò)落式布局，使90 m2的戶型擁有120 m2的空間感。經(jīng)典的2+1戶型，繼承了第二代小戶型的變化特點(diǎn)，所不同的是， 7.5m2北陽(yáng)臺(tái)變化而經(jīng)過(guò)科學(xué)配置，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的 空間結(jié)構(gòu)，還擁有一個(gè)專為江 景設(shè)計(jì)的8.5 m2大陽(yáng)臺(tái)，可以說(shuō)將 空間 的禾I用發(fā)揮到了極致

29、。一個(gè)方面。而且，和第二代小戶型把自己“藏”進(jìn)室內(nèi)的舉措不同，Max 90 是主動(dòng)將自己置入大自然中，由此可見(jiàn)其對(duì)于自然的尊重！陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、 入戶花園、飄窗，全 方位擴(kuò)大自然接觸面，將一線江景、生態(tài)濕地、情 境園林三重景觀體系一并納入其360環(huán)形視野，帶來(lái)別墅級(jí)生活方式 的居住體驗(yàn)。此外，還有將近30%勺高附贈(zèng)率。3、MAX60戶型，造就全功能江景兩房：戶型總體分析：小巧緊湊的兩房結(jié)構(gòu)，將實(shí)用主義與情趣生活巧妙結(jié)合。大尺 度的 開(kāi)問(wèn)、進(jìn)深提升整個(gè)戶型的舒適度，而且可改變?yōu)?+1戶型，營(yíng)造溫馨 家庭生活。帶超 大面積陽(yáng)臺(tái)的南向主臥，大空 間視角，江景、園景、風(fēng) 景盡收眼底，隨心而動(dòng)。經(jīng)過(guò)科學(xué)配置

30、，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的空間結(jié)構(gòu)，還擁 有一個(gè)專為江景設(shè)計(jì)的8.5 m2大陽(yáng)臺(tái)，可以說(shuō)將空間的禾I用發(fā)揮到了 極致。二、復(fù)地連城國(guó)際 典型戶型:C1戶型，面積96平方米。1、特征：通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗、花池、入戶花園等方式增加空間的舒適性。2、戶型總體分析：在這個(gè)戶型空間里，居住者可根據(jù)自己的需要進(jìn)行規(guī)劃，可以是一 個(gè)開(kāi)放型的戶內(nèi)花園，可以是一個(gè)優(yōu)雅的茶道室，可以是一個(gè)陽(yáng)光書(shū)房， 當(dāng)然也可以是一個(gè)獨(dú)立的房間。它為業(yè)主提供了一個(gè)額外的可利用的空 問(wèn)。砌；說(shuō)起來(lái)比較簡(jiǎn)單，其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)了一個(gè)大一些的陽(yáng)臺(tái)，這個(gè) 面積可以根據(jù)業(yè)主的需求自由設(shè)置功能。為了讓這個(gè)“可變空間”利用 率更好，

31、開(kāi)發(fā)商事先作了各種設(shè)置：比如設(shè)置降板，比室內(nèi)地平標(biāo)高降低 30厘米，方便花木種植和木踏步道的鋪設(shè)，以便將來(lái)做陽(yáng)光房；二是在施 工中預(yù)埋邊框，保證在裝修時(shí)形成完整封閉的室內(nèi)空間，與普通居室一 樣應(yīng)用；三是獨(dú)立分隔，“可變空間”屬于“額外空間”，購(gòu)買(mǎi)時(shí)只計(jì)算 一半面積，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。1、特征：通過(guò)對(duì)剪力墻的合理設(shè)置，使戶型有了更多變化的可能，滿足個(gè)性 化居住要求。f-iHL上m 仲即M的 擊足.9MHHIi.ms * -ineq- . aaa樂(lè)廳 TMMML B3VMSAB4B. HR中海金溪園 典型戶型：A1 戶型，面積89平方米祖：朋奧斤E整增工序用甘拿4*評(píng)慈（卷:T二 Kl*.豐J 1LASU

32、t*4.書(shū)/看AX小H2、戶型總體分析：金溪園的這個(gè)戶型參考純板樓設(shè)計(jì)，全明戶型設(shè)計(jì)，方正布局，南北 通透，超大面寬，超短進(jìn)深，加大室內(nèi)的陽(yáng)光照射面，和陽(yáng)光親密接觸。落 地飄窗、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、多功能間等延展空間，讓90平方米空間同樣擁有 舒適的享受。值得一提的是，金溪園戶型均靈動(dòng)可變，可根據(jù)不同居住需 求，對(duì)客廳、次臥、主臥 等空間進(jìn) 行靈活布置。可滿足 業(yè)主個(gè)性化需求。從這個(gè)戶 型看，雖然陽(yáng)臺(tái)屬于室外空間，但它的位置明顯內(nèi)陷。很明 顯，設(shè)計(jì)師在戶型設(shè)計(jì)之初，就是把它作為室內(nèi)空間來(lái)考慮的，只不過(guò)是 加了 一個(gè)“陽(yáng)臺(tái)”的外衣。邊上還設(shè)計(jì)了一個(gè)衛(wèi)生問(wèn)，后期裝修時(shí)，就可 以設(shè)計(jì)成一個(gè)套房。而落地飄窗、

33、露臺(tái)、多功能問(wèn)、工作陽(yáng)臺(tái)等的設(shè)置， 又讓業(yè)主多了許多可拓展的空間。流線分析：戶型整體流線簡(jiǎn)潔，入戶門(mén)對(duì)主臥門(mén)的處理較不合理。 主臥餐廳相對(duì)較為舒適，其他房間均較為狹小。分區(qū)流線：動(dòng)靜分區(qū)明確、合理，公共區(qū)域空間完整。有良好的南 向面。干濕方面很實(shí)用并附和流線的順暢。餐廳、廚房、功能陽(yáng)臺(tái)和客 廳、露臺(tái)的空間搭分區(qū)均對(duì)戶型有一定提升。VnSBIl四、贊成美樹(shù)典型戶型：D1、D2戶型，面積129平方米。1、特征：這種戶型創(chuàng)意不再局限于單層空間，而是通過(guò)夾層、中空客廳等方 式，增加面 積的同時(shí)，也給業(yè)主營(yíng)造不同的空間體驗(yàn)。2、戶型總體分析：位于城北的贊成美樹(shù)有一批129平方米的夾層戶型。每個(gè)戶型可以

34、分別贈(zèng)送37、53平方米的夾層面積，這些面積可作為視聽(tīng)室、娛樂(lè)室或 者書(shū)房。因夾層空間的參與，公寓里產(chǎn)生了一戶擁有“雙層”或者“三 層”的空間，分別可作為居住層（主臥、次臥）、生活層（客廳、餐廳、廚 房等）和多功能層，利用豎向空間帶來(lái)了功能布局的合理變化，營(yíng)造動(dòng)靜 分離,南北通透的生活空間。止匕外，產(chǎn)品還設(shè)計(jì)了 4米挑空的高廳和4.3 米的客廳開(kāi)問(wèn)尺度，實(shí)現(xiàn)了三房朝南，而且三房面寬達(dá)到8.7米，形成超 寬米光面。房屋測(cè)量規(guī)范規(guī)定：層高在2.2米以下的夾層、插層、技術(shù)層 和層高小于2.2米的地下室和半地下室，不計(jì)入建筑面積。美樹(shù)和水晶 城的夾層，正是利用了這一點(diǎn)。其具體是在兩層之間，再夾上一層，

35、三層 賣給兩戶人家。其中中間的那層層高僅2.2米，凈高2.17米，不計(jì)入建 筑面積。夾層被分開(kāi)兩部分，一部分是53平方米，是偶數(shù)層的地下室；一 部分是37平方米，是奇數(shù)層的閣樓。但是人們可能還會(huì)有疑問(wèn),美樹(shù)這個(gè)戶型面積有129平方米，以80% 的得房率計(jì)算，其室內(nèi)面積應(yīng)該有近104平方米。按照常規(guī)，夾層的面積 應(yīng)該超過(guò)104平方米，因?yàn)閵A層不用分?jǐn)傠娞輳d面積。而夾層中，“閣 樓”和“地下室”的面積加起來(lái)是90平方米，那么，夾層中另外超過(guò)14 平方米的部分去哪里了？事實(shí)是，夾層中，另外超過(guò)14平方米的部分，被 懸空分給上下樓之間的客廳了。想象一下,2樓和3樓的層高如果是各 2.9米，加上夾層2.

36、17米，那么，整個(gè)二三樓上下之間，高度加在一起，是 不是有7.97米？然后，在7.97米中間隔斷，那么2樓和3樓的高度是不 是各接近4米？這個(gè)4米的高度，正是上下兩個(gè)戶型的挑空客廳。五、大家多立方 典型戶型：A1戶型，面積90平方米1、特征：三多：1-1、陽(yáng)光多：一梯兩戶、大面寬、通透全明1-2、舒適多：飄窗多、大陽(yáng)臺(tái)、雙層挑高露臺(tái)，附加多樣空間1-3、功能多：90平方米兩房變?nèi)?、戶型總體分析：大家多立方挨棄高層小戶型多中間套、采光通風(fēng)差的現(xiàn)象，采 用一 梯兩戶、多房朝南格局，通透 全明，打造出九堡區(qū)域罕見(jiàn)的高層陽(yáng)光房。 戶型設(shè)計(jì)預(yù)留更多功能的可變空間，靈活多變以備不時(shí)之需。多個(gè)飄窗、 挑

37、高露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)半開(kāi)放空間的應(yīng)用，增加 附加空間。陽(yáng)臺(tái) 可滿足多一房 需要，方便業(yè)主根據(jù)家庭需要，改造成書(shū)房、健身房等功能空間。90 itf兩房不用犧牲舒適，也能享受三房的多功能。 m m i的in*六、順發(fā)和美家 典型戶型：Y1原戶型，面積90平方米1、特征：這類戶型創(chuàng)新，把戶型創(chuàng)新放到了 一個(gè)更廣闊的舞臺(tái)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)師 干 脆 把 戶 型 做 成 了 兩 層 ,并 通 過(guò) 贈(zèng) 送 大 面 積 的 方 式 ,使 得 得 房 率 大 為、 戶 型 總 體 分 析 ：順發(fā) 和美家 90 平方 米墅 式公 寓的 特點(diǎn) , 最大 面積 可做到 170 平 方 米。這 個(gè)戶 型有 幾個(gè) 特點(diǎn) : 首先 是

38、大 尺度 , 南向 6.6 米雙 開(kāi)間、總層高是罕見(jiàn) 的 5.5 米 （ 等 于 雙層 高度 ）, 也 就是 說(shuō) 它的 室內(nèi) 空間 相對(duì) 于 普通 90 平 方米 戶型 幾乎 多出 了 一倍 。可 以前 庭后 院 、可 以中 空高 廳 、可 以舒 適五 房、可 以雙主臥、可 以中島式廚房它讓那些只在排 屋或別墅中才會(huì) 出現(xiàn) 的經(jīng) 典設(shè) 計(jì) , 在 90 平 方米 里成 為現(xiàn) 實(shí)。其次 , 業(yè)主 在后 期的 裝修 時(shí) , 擁 有的 自由 度也 超乎 想象 。這 種 90 平 方米 的戶 型不 同于 已 經(jīng)絕 版的 “ LOFT 戶 型 ” , 因?yàn)?它擁 有一 部分 的樓 板 , 樓上 和樓 下

39、分 別都 做 好了 一個(gè) 標(biāo)準(zhǔn) 的衛(wèi) 生 間。 除了 已經(jīng) 隔好 的 那一 部分 樓板 , 剩下 的就 全部 都是 層高 為 5.5 米 的 挑空 空間 。 這 就意 味 著 , 在 房屋 交 付 以 后 ,你 可 以 完 全 根 據(jù) 自 己 的 需 求 來(lái) 架 設(shè) 樓 板 ,來(lái) 自 由 分 隔 室 內(nèi) 空 間。也就 是說(shuō) , 你完 全可 以根 據(jù)自 己的 需要 來(lái) 安排 房間 數(shù)量 ,2 個(gè) ?3 個(gè) ?還是 5 個(gè) ?甚至6 個(gè) , 都沒(méi) 問(wèn)題 , 全 憑你 喜 歡。 如果 你想 讓客 廳 更氣 派豪華一些,別 在 客 廳 上 空做樓板,這 樣 就 可 以 超 高 挑 空 客 廳 。 當(dāng)

40、然 ,你也可以在 你的 家里 設(shè)計(jì) 一 個(gè)超 過(guò) 20 平方 米的 空中 庭院 , 充分 享受 田園 風(fēng)情 。 如果你是兩 口 之 家 ,那完全可以只 在 樓 上 安 排 兩 個(gè) 各 自 帶 獨(dú) 立 衛(wèi) 生間、走入 式衣 柜、 化妝 區(qū) 或書(shū) 房的 超大 豪華 套 房 , 一 套自 住 , 另一 套 可以 留給 未來(lái) 的孩 子或 偶爾 接 父母 來(lái)同 住。 如果 做 三房 , 你可 以有 N 個(gè) 變化 , 可 以 樓上三房，可以樓上雙主臥、樓下一客臥，可以三房都朝南如果做五 房 , 那 么可 以保 證每 個(gè)房 間都 不小于 10 平方 米 , 另 外還 有獨(dú) 立的 餐廳 、 客廳 和三 個(gè)衛(wèi)

41、生間 。順發(fā) 和美家90 平 方 米墅 式公 寓的 設(shè)計(jì) 源 頭 , 其 實(shí)就 是傳 統(tǒng)意 義上 的躍層 。 但 是開(kāi) 發(fā)商 在 建造 的時(shí) 候 , 在 第二 層只 鋪設(shè) 約 10 多個(gè) 平方 米的 臥 室 （ 帶 衛(wèi)生 間 ）, 其余 約 40 平 方米 變成 一 樓的 餐廳 客廳 挑空 。 除此 之外 , 南 向 有 一 個(gè) 約 11 平 方 米 的 雙 層 挑 空 非 封 閉 大 露 臺(tái) ,北 向 有 一 個(gè) 最 大 約 20 平 方米 的雙 層挑 空可 封閉 大凹 廊 （ 中 間一 隔可 多出 40 平 方米 使用 空 間 ） 。這 樣兩 層凹 廊 面積、挑空餐廳 客廳 面積 及露 臺(tái)

42、面 積合 計(jì) 在一 起 , 贈(zèng)送面 積就 達(dá)到 近 90 平方 米。 真正 實(shí)現(xiàn) 了 突破 性的 超高 得房 率 。七 、 風(fēng) 雅 樂(lè) 府 典 型戶 型 : F1 原戶 型 ，面 積 79 平 方 米 。特 征 :通 過(guò) 各 種 技 術(shù) 的 綜 合 體 現(xiàn) ,把 院 落 、 露 臺(tái) 、 中 空 客 廳 、 躍 層 等 元 素 集合 在一 起 , 不 僅拓 展了 室內(nèi) 空間 , 還增 加了 室外 空間 。戶 型 總 體 分 析 ：風(fēng) 雅 樂(lè) 府 的 每 個(gè) 戶 型 在 設(shè) 計(jì) 之 初 ,就 考 慮 了 要 有 一 個(gè) 院 子 ,有 露 臺(tái) , 有獨(dú)立的私家電梯廳，有天有地，還是躍層給人的第一印象

43、是一個(gè) 排屋 , 所以 風(fēng)雅 樂(lè)府 給自 己的 房源 定了 個(gè) 名字 叫 “ 空中 排屋 ” 。如一 套 79 平 方米 的 戶型 , 如果 不需 要挑 高客 廳和 起居 室 , 則 都可 以 隔 成 兩 層 ,這 樣 就 增 加 了 兩 個(gè) 房 間 ,并 且 戶 型 還 贈(zèng) 送 多 個(gè) 露 臺(tái) ,進(jìn) 一 步 增 加了 使用 面積 。房 間 開(kāi)間 , 基本 都能 達(dá)到 3.9 米的 面寬 ; 而 90 平方 米以 下戶 型 , 也 有兩 到三 個(gè)的 房間 開(kāi)間 達(dá)到 3.6 米 。除了面積優(yōu)勢(shì)外，風(fēng)雅樂(lè)府在戶型設(shè)計(jì)上還解決了高層住宅中較難 做到每一套都南北通透的問(wèn)題。特別是中間套戶型，利用上下

44、兩層、南 北錯(cuò)落的設(shè)計(jì)，做到了每一套都有南北開(kāi)間，每一套都是南北通透，室內(nèi) 空氣流通。同時(shí)，由于是兩層空間，每套都有2 4個(gè)南向采光開(kāi)問(wèn)。這個(gè)樓盤(pán)的意向客戶對(duì)戶型的具體要求包括：要滿足3房（主臥、小 孩、父母、保姆、書(shū)房）以上、3廳（入戶門(mén)廳、餐廳、客廳、家庭廳） 以上、兩個(gè)主臥（自己、孩子、父母）以上、兩個(gè)露臺(tái)（工作、休閑露臺(tái) 等）、1個(gè)私家院子（都市人工作繁忙，希望在家里就可以接觸大自然）等。而每個(gè)功能空間的設(shè)置，又是有尺寸上的控制的。比如每個(gè)房間的開(kāi)問(wèn)起碼超過(guò)3.5米（兩邊墻各0.3米，床2米，電視柜0.6米）、客廳最 起碼3.6米（考慮到沙發(fā)、茶幾、墻、墻到沙發(fā)、茶幾到電視機(jī)等距離）、

45、 露臺(tái)要能放下一張麻將桌（桌子80厘米，桌子與椅背，起碼進(jìn)深和面寬都 在兩米以上，后來(lái)調(diào) 整到2.4米）、院子（需要下沉40公分，直接覆土，可 種灌木）根據(jù)規(guī)劃，風(fēng)雅樂(lè)府90平方米以下的房子，必須占到70%以上。如何 在90平方米建筑面積里，滿足客戶這么多要求？當(dāng)時(shí)公司反復(fù)討論后認(rèn) 為，這是不可能完成的任務(wù)。因?yàn)楫?dāng)時(shí)設(shè)計(jì)師算過(guò)，如果要做一個(gè)相對(duì)舒 適的三房，至少要101.2平方米。這種戶型還不是很理想的，因?yàn)榭蛷d要 在中間，兩邊是房間，廳是暗的，有點(diǎn)類似于老的二手房戶型。要完成這個(gè)任務(wù)，就只能做躍層。具體來(lái)說(shuō)，就是把5.4米的總層高， 做成兩層。其實(shí)就是通過(guò)贈(zèng)送樓層的方式，來(lái)擴(kuò)展使用空間。但為

46、了滿 足規(guī)劃要求，在第二層象征性地設(shè)置了一個(gè)10平方米左右的“臥室”， 其他的空間，則都屬于中空。但是客戶在裝修的時(shí)候，可以把中空都變成 平層，從而極大地增加了可利用面積。比如以這個(gè)79平方米的戶型為例, 贈(zèng)送面積就達(dá)到了 60平方米。“腰奶八里圖注：二樓燈色部分的臥室計(jì)律微面根.藍(lán)色部自為挑空貶選,成境中的1. ?詢雙層成空白.而用全部建送.第五篇：小戶型創(chuàng)新趨勢(shì)淺析一、小戶型空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新趨勢(shì)： TOC o 1-5 h z 1 、全明設(shè)計(jì)打造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品:通風(fēng)、采光不暢,一 直 是 小 戶 型 產(chǎn) 品的通病。在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下 , 全明設(shè)計(jì)的中小戶型有望成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 的優(yōu) 勢(shì)產(chǎn) 品。

47、2、錯(cuò)層設(shè)計(jì)豐富空間環(huán)境:適當(dāng)?shù)腻e(cuò)層設(shè)計(jì)與空 間 高 差 營(yíng) 造 ,有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升生活意境。3、挑空設(shè)計(jì)打造立體空間:客 廳 挑 空 ,打 造 立 體 空 間 的 中 小 復(fù) 式 產(chǎn) 品 ,一 直 就 是 年 輕 消 費(fèi) 者 的置業(yè) 偏愛(ài) , 也有 望成 為未 來(lái)中 小戶 型豪 宅 產(chǎn)品 的設(shè) 計(jì)方 向。4、增設(shè)飄 窗、 陽(yáng)臺(tái) 、露 臺(tái)、 入戶 花園 等 空間 :這 些 原 本屬 于 大 戶 型甚 至 是豪宅產(chǎn)品 的元 素 ,被越 來(lái) 越 多 地 引入到中 小 戶 型 的 設(shè)計(jì) 當(dāng) 中 ,這也 是 未來(lái)中小戶 型產(chǎn) 品 豪宅 化 發(fā) 展 的 必由之路。5、空間的 自由

48、組合 滿足 時(shí)尚 個(gè)性 化需 求 :未來(lái)市場(chǎng)中框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間自由組合、多重居住功能的產(chǎn)品, 對(duì)于 爭(zhēng)奪 年輕 、時(shí) 尚 、個(gè) 性的 客戶 來(lái)說(shuō) , 或許 會(huì)是 一劑 良藥 。二、小戶型功能設(shè)計(jì)創(chuàng)新趨勢(shì)：1 、活 動(dòng)區(qū) 與休 息區(qū) 宜分 開(kāi) , 休 息區(qū) 宜相 對(duì)集 中 。、盡量減 少在 活動(dòng) 區(qū)域 內(nèi)墻 上開(kāi) 門(mén) , 使 完整 墻面 更多 。、各功能 區(qū)之 間 相 互聯(lián) 系方 便 。、房屋位 置合 理 , 進(jìn) 門(mén) 宜 有小 門(mén)廳 過(guò)渡 。 TOC o 1-5 h z 、廳宜朝南向或朝景觀向。、廳平面避免不可利用的銳角室向。、大廳與分戶門(mén)內(nèi)室設(shè)立半過(guò)渡性空間。、在廳內(nèi)墻上忌多處開(kāi)門(mén)妨礙廳的使

49、用, 忌門(mén) 與門(mén) 相對(duì) 開(kāi) 。、廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風(fēng), 無(wú)暗 房 。、居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間 或樓 梯 。、臥室外最好能配以陽(yáng)臺(tái)。、 工 作 陽(yáng) 臺(tái) 既 可 通 風(fēng) , 又 可 彌 補(bǔ) 廚 房 使 用 面 積 和 臨 時(shí) 使 用 功 能 的不足 。、食寢分離、居寢分離。、入口處宜有玄關(guān)。、餐廳與起居室宜空間上相互貫 通 , 形 成自 然通 風(fēng) 。、 衛(wèi)生 間不 宜離 主 臥太 遠(yuǎn) , 更 不宜 穿越 客廳 。第六篇：杭州戶型演變淺析一 、 2000 年前 后 : 大戶 型 扎 堆 , 戶 型 設(shè) 計(jì)單 一 。上世 紀(jì) 80 年 代初 , 杭州 人漸 漸從 傳統(tǒng) 的 老墻 門(mén)大 院 ,

50、 搬 到有 點(diǎn)模 樣 的多 層公 寓里 。 這 種 房 子 多 被 冠 以 “某 某 新 村 ”的 名 字 ,其實(shí)是單位的員工 宿舍。 有獨(dú) 立的 廚房 和衛(wèi) 生間 , 面積 基本 上在 50 60 平 方米。 當(dāng)時(shí) , 面積 大小 是評(píng) 判 房 子 好 壞 的 唯 一 標(biāo) 準(zhǔn),在 舒 適 性 上 卻 完 全沒(méi)有多少考慮。 這種 現(xiàn)象 一直 持 續(xù)到 本世 紀(jì)初 。1998 年 , 國(guó) 家 取 消 實(shí) 物 分 房 , 商 品 房 市 場(chǎng) 開(kāi) 始 蓬 勃 發(fā) 展 。 2000 年 2004 年 , 杭州 樓市 經(jīng)歷 了急 遽上 揚(yáng)的 階 段。 因?yàn)?房子 不愁 賣 , 這個(gè) 階段 戶型 面積 比

51、 較 單一 , 公寓 戶型 面積 都比 較 大 , 大 多都 超過(guò) 120 平方 米 , 特 別是 一些 郊區(qū) 板塊 , 如濱 江區(qū) 當(dāng)時(shí) 的主 力 戶型 面積 , 甚至 在 160 平方 米以 上。 在大 戶型 扎堆 上 市的 同時(shí) , 小戶 型房 源非 常稀 缺。為 了 提 高 得 房 率 ,開(kāi) 發(fā) 商 大 多 在 單 元 里 設(shè) 置 一 梯 三 戶 的 格 局 ,兩 邊 是大 戶型 , 中間 夾一 套小 戶型 , 面積 則在 70 110 平 方米 不等 。 這 個(gè)中 間 套雖 有比 較大 的面 寬 和比 較好 的采 光 , 但 大多 正對(duì) 電梯 , 通風(fēng) 性不 好。 這 時(shí) 的 戶 型

52、 設(shè) 計(jì) ,還 停 留 在 比 較 粗 放 的 階 段 ,開(kāi) 發(fā) 商 并 不 注 重 對(duì) 每 個(gè) 功 能 布局 的分 布和 細(xì)化 , 暗衛(wèi)、暗廚非常 普遍 。而小 戶型 的稀 缺 , 也造 成了 市場(chǎng)上 嚴(yán)重 的結(jié) 構(gòu)性 問(wèn) 題。二 、 2005 2006 年 : 全 明 通 透 , 創(chuàng) 意 十 足 。2005 年 2006 年 , 在國(guó) 家宏 觀調(diào) 控下 , 樓市 進(jìn)入 調(diào)整 。杭 州 樓市 的 戶型 設(shè)計(jì) , 在這 個(gè)階 段實(shí) 現(xiàn)了 大幅 度的 跨 越。 TOC o 1-5 h z 首先 , 樓盤(pán) 設(shè)計(jì) 更加 細(xì)化 。 2006 年 , 錢(qián) 江 新城 樓盤(pán) 盛世 錢(qián)塘 的 宣傳 資 料上這

53、樣寫(xiě)道:“明廳、明室、明廚、明衛(wèi)”,所有房間全明,這在當(dāng)時(shí)的杭州樓市,絕對(duì)稱得上是一個(gè)亮點(diǎn)。在衛(wèi)生間設(shè)個(gè)窗,看起來(lái)簡(jiǎn)單,但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),卻意味著增加不少設(shè)計(jì)成本和土建成本,但這使得戶型的 舒適 度和 人性 化 上了 很大 一個(gè) 臺(tái)階 。戶型設(shè)計(jì)也不再大而無(wú)當(dāng),一批緊湊型的戶型開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)。比 如三墩區(qū)域的天陽(yáng)美林灣,就一度以大面寬、短進(jìn)深、全明通透、精致實(shí) 用的 戶型 設(shè)計(jì) , 成為 不少 購(gòu)房 者津 津 樂(lè)道 的話 題。另外,這個(gè)階段樓盤(pán)的戶型創(chuàng)意也開(kāi)始出現(xiàn)。比如當(dāng)時(shí)樓市開(kāi)始出現(xiàn) 一 種 “ 空 中 別 墅 ” 的 新 概 念 ,就 是 在 公 寓 里 做 出 豪 宅 的 感 覺(jué) 來(lái)

54、。 在這 方面 比較 有名 的 無(wú)疑 是錢(qián) 江新 城的 金 色海 岸。 金色 海岸 的 空中 別墅 最小 的 客 廳 開(kāi)間 都在 5.1 米 以上 、客 廳中 空挑高 7 米 、客 廳設(shè)有 6 米高的大面積玻璃幕窗、270度三面弧形的玻璃窗這些全新的理念， 再次 把杭 州樓 市的 戶 型創(chuàng) 新 , 抬 高到 一個(gè) 新的 層面 。三 、 2007 年至 今 : 異彩 紛 呈 的 新 戶 型 時(shí) 代 ?！?送 露 臺(tái) 、 送 入 戶 花 園 、 中 空 客 廳 ” 、 “ 79 平 方 米 可 以 做 到 140 平方 米 ” 、“魔 方戶 型 ” 、“可 變空 間 ” , 這個(gè) 階段 的戶 型創(chuàng)

55、 新 , 就 更加 花頭 十足 了。有兩 個(gè)比 較重 要的 事 件 , 引 發(fā)了 這一 輪的 戶型 變革。 首先 是 2006 年 , 國(guó)務(wù)院九部委出臺(tái)“國(guó) 六 條 ” 。該條新政出臺(tái),極 大 了 改 變了 之前不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),從此 以 后 ,之前是邊緣產(chǎn)品的 小 戶 型 ,真正 作為歷史的主 角 , 登 上杭 州樓 市的 舞臺(tái) 。 TOC o 1-5 h z 另外一個(gè)事件 則是,受全球金融危機(jī)和 宏觀經(jīng)濟(jì)影響,商品房銷售一度滯緩,不少樓盤(pán)為 了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生 存下來(lái),將戶型創(chuàng)新提到了重要 位置 , 以此 吸引 購(gòu)房 者下 單。戶型更顯個(gè)性 化。比如 紅 蘋(píng) 果的“X5”戶型,橡 樹(shù)園

56、的“XXL”戶型，保利的“MAX”戶型等。還有一種叫做 “可變空間”的戶型設(shè)計(jì)開(kāi)始盛行。比如連城 國(guó)際的可變 空間,你可以 把它變成書(shū)房、也可以是花房 , 又 或者 是露 臺(tái) , 可 以根 據(jù)個(gè) 人愛(ài) 好 , 自 己設(shè) 定。樓盤(pán)還流行空間拓展。比如錢(qián)塘山水把挑 空露 臺(tái) 做 成中空 餐廳 ,把陽(yáng) 臺(tái) 包進(jìn)變成房間,大大拓展可利用空間;保利 東 灣 大 面 積送入戶 花 園和露臺(tái)等，將戶型空間向大自然，向“外面”作了更多拓展戶型創(chuàng) 新開(kāi)始呈現(xiàn)出百花齊放、異彩紛呈的特色。小戶型成為樓市的主角。90平方米及以下的戶型, 開(kāi)始前所未有地占據(jù)市場(chǎng)。全明通透、飄窗、走入式衣柜、送 陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái), 開(kāi)始成為常

57、態(tài)。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1 、 目的 以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、 工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。、職責(zé)物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。4、原則物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商

58、地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。、定義前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司

59、委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見(jiàn)，以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。房屋交付使用是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用

60、性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。保潔開(kāi)荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。、方法和過(guò)程控制項(xiàng)目前期介入為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建設(shè)性意見(jiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、 提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提