1、房地產(chǎn)市場調(diào)研培訓(xùn)河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司市場部目錄房地產(chǎn)市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6一、房地產(chǎn)市場研究基本思路1、總體認(rèn)識體、面、線、點(diǎn) 市場是一個(gè)多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點(diǎn)構(gòu)成，每一個(gè)點(diǎn)可以理解成為一個(gè)交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。 按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場這個(gè)面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個(gè)個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的“點(diǎn)”構(gòu)成

2、的。 房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點(diǎn)的層層深入，直到認(rèn)清項(xiàng)目市場的方方面面。2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進(jìn)行供求對比對市場份額估計(jì)過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價(jià)了土地市場價(jià)值過于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 比較法模式 運(yùn)用估價(jià)方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正 假設(shè)條件法模式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估未來價(jià)格等 現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)項(xiàng)目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行

3、分析 方法：3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 三個(gè)層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目物業(yè)市場 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 五個(gè)影響因素 經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)地理方 面、人文心理方面 五個(gè)項(xiàng)目分析指標(biāo) 區(qū)域、價(jià)格、體量、客戶、產(chǎn)品 思路：3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表 4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容 估價(jià) 成本效益分析 可行性研究 營銷分析 專業(yè)市場供求分析 土地最佳用途和最佳利用分析 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容 不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟(jì)周期

4、的關(guān)系 不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動(dòng)的周期長度不同。 從1870年到20世紀(jì)末，美國的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。 2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體狀況和景氣狀況 中央和地方政府的政策法規(guī)動(dòng)向及影響 重大事件的影響宏觀報(bào)告房地產(chǎn)市場總體分析 房地產(chǎn)市場總體趨勢分析 房地產(chǎn)政策法規(guī)的動(dòng)向和影響分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場總體分析內(nèi)容： 房地產(chǎn)市場總體趨勢預(yù)測 一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)的變動(dòng)來表現(xiàn)。主要經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。 房地產(chǎn)政策法規(guī)動(dòng)向與影響分析

5、土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。 2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容可借鑒的專業(yè)成果： 中國經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家 調(diào)查問卷系統(tǒng) 中經(jīng)宏觀景氣動(dòng)向 各城市的景氣報(bào)告系統(tǒng) 3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得 全國社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 總量指標(biāo)：GDP、人口、進(jìn)出口等 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等 水平指標(biāo)：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：零售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價(jià)格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得 地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 宏觀年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo) GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會消費(fèi)品零售總

6、額、進(jìn)出口總額、商品零售價(jià)格總額 宏觀月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、 工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、 商業(yè)(社會消費(fèi)品零售額、社會商品購售存總值等)、 投資（固定資產(chǎn)投資、開復(fù)工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額） 、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、 人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、金融、物價(jià)等數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計(jì)年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法發(fā)展月報(bào) 3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得 房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 全國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)投資：全國總計(jì)、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資、計(jì)劃總投資 資金：本年資金來源、國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、

7、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格 地方房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計(jì)快報(bào)、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局）網(wǎng)4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理一般情況下以兩種方式進(jìn)行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理例2：宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)數(shù)據(jù)格式 三、房地產(chǎn)整體市場分析1、市場行情波動(dòng)分析方法 指數(shù)分析法：反映市場行情周期性變化的一種預(yù)測方法 景氣分析方法：反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平 投入產(chǎn)出方法：反映基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投入變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響

8、價(jià)格及銷售量分析方法：動(dòng)態(tài)的綜合的反映市場行情變動(dòng)方向和程度2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報(bào)告全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升 北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型） 北京住宅市場的供給與需求 北京居住物業(yè)的區(qū)域特點(diǎn) 北京房地產(chǎn)價(jià)格北京房地產(chǎn)總體市場概況分析2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報(bào)告住宅指數(shù)與Hedonic指數(shù)圖房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額圖2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報(bào)告商品房竣工面積與銷售面積圖 商品住宅價(jià)格走勢圖 四、房地產(chǎn)政策影響分析1、房地產(chǎn)政策對市場的影響金融、稅收政策等以及“四證”的控制影響施工進(jìn)度，從而影響市場供應(yīng)“90/70”政策、限高、限容積率政策政策傾斜的

9、區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域影響市場供求，從而影響價(jià)格走勢對供應(yīng)節(jié)奏的影響對產(chǎn)品形式的影響對開發(fā)空間的影響對價(jià)格的影響2、房地產(chǎn)政策影響分析的方法 跟蹤市場政策動(dòng)向信息，了解最新政策動(dòng)態(tài)及背景 領(lǐng)會政策內(nèi)容和含義，比較分析相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與 聯(lián)系的脈絡(luò)，由此判斷政策目標(biāo)和意圖 判斷政策影響的確切部分，以及對各主體的影響程度 盡可能用定量方法分析政策影響 分析政策后果，尤其是對供求的影響，并進(jìn)行必要的預(yù)測 政策評論，如缺失之處，從而預(yù)測政策的未來趨勢3、房地產(chǎn)政策影響分析的案例 政策出臺背景近期政策謹(jǐn)防地產(chǎn)泡沫 前后政策對比兩稅合并對外資開發(fā)商的影響 作用部位分析 “90/70”政策解析 效應(yīng)量

10、化分析土地增值稅清算管理政策評析 政策走勢預(yù)期2007年中國房地產(chǎn)市場策略研究 政策缺失評價(jià)對商品房預(yù)售款專戶管理的一點(diǎn)置疑五、供求分析1、供求分析的基本內(nèi)容 板塊的界定 市場的細(xì)分 供求缺口的分析 2、供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 潛在供應(yīng)量分析 可售面積 M1 未建面積 M2 潛在土地供應(yīng)量= M1 + M2 現(xiàn)有市場存量分析 已竣工量 銷售量 平均銷售周期 2、供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析方法 對區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價(jià)、總價(jià)進(jìn)行分類分析3、需求量分析方法人口結(jié)構(gòu)人口增長與住宅需求潛力分析家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析收入結(jié)構(gòu)收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)

11、整與住宅需求潛力的分析六、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性分析 法律特性分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開發(fā)限制條件等 經(jīng)濟(jì)特性分析：價(jià)格、租金、促銷手段、付款方式、定價(jià)策略等 地理特性分析 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性分析 地理特性分析 地塊物理?xiàng)l件：地塊的面積、形狀、高度、深度、角度 地表的自然狀況：地貌、地表景觀、地基狀況、水文地質(zhì)、植被狀況 配套設(shè)施的物理特性 ：建筑物的布局、設(shè)計(jì)、通行模式 便利配套：停車場特色、安全性設(shè)施 2、對不同用途物業(yè)特性的分析 住宅物業(yè)特性的基本要素 財(cái)務(wù)特性：租金、價(jià)格、停車費(fèi)、付款方式及折扣、物業(yè)管理費(fèi)、其他相關(guān)稅費(fèi) 建筑特性：使用年限、面積、房間數(shù)量、

12、特殊設(shè)計(jì)（錯(cuò)層、飄窗、天井） 地塊特性 ：社區(qū)配套（小配套）、景觀等 （大）配套特性：商業(yè)中心、文教娛醫(yī)、交通干道、公交站點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)休閑2、對不同用途物業(yè)特性的分析 商業(yè)、寫字樓物業(yè)特性的基本要素 財(cái)務(wù)特性：租金、價(jià)格、租金折扣、出租面積、可用期限、物業(yè)管理費(fèi)等 建筑特性：標(biāo)準(zhǔn)層面積、功能區(qū)面積及比例、可分割性、智能化水平、裝修水平、交通設(shè)計(jì)、空調(diào)等設(shè)備情況 地塊特性 ：停車場設(shè)施、配套設(shè)施、對外交通、景觀 環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區(qū)的接近程度、商業(yè)區(qū)或附近商鋪的類型和數(shù)量、周邊商業(yè)的租賃條件附錄一、房地產(chǎn)市場分析常用工具工具方面：簡單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；量

13、價(jià)配比關(guān)系（可用于分析市場形勢）去化周期（可用于分析市場形勢和尋找市場機(jī)會點(diǎn)）價(jià)值價(jià)格吻合度（可用于分析市場形勢）供需比差（可用于尋找市場機(jī)會點(diǎn)） 表格：適于涉及數(shù)字較為復(fù)雜的情況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930 折線圖：適于處理歷史走勢的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)柱狀圖：適于處理兩組或多組數(shù)據(jù)相比較 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)量價(jià)配比關(guān)系 第一步：統(tǒng)計(jì)交易量并簡單描述走勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走勢量價(jià)配比關(guān)系 第二步：統(tǒng)計(jì)交易價(jià)格并簡單描述走勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交價(jià)格走勢量價(jià)配比關(guān)系 第三步：對交易量和交易價(jià)格配比2006年10月-2007年3月商品住宅成交情況10月11月12月1月2月3月 量價(jià)