1、 祿口*星漢城項目報告前 言每接到一個案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達極至的沖動。因為我們一直尊崇這樣的理念：讓貴司與我們共贏，共同打造一個讓業(yè)內(nèi)外人士不說是流芳，至少也可頻頻回眸的項目。這份企劃案依然是我們在匆忙中形成的，以至市場調(diào)研沒有充足的時間去完成，但是我們對本案依然傾注了滿腔的激情，在短短幾天時間內(nèi)，我們夜以繼日的超負荷工作，深深領(lǐng)悟本案的精髓和要義。如果有更多的時間和機會我們會更仔細的去雕琢、去調(diào)整、去完善。我們希望這份報告只是與貴司的一次溝通、一個與貴司合作的起點。期待我們致臻完美的合作！二00六年四月十日第一部分：項目土地評價報告土地物理狀況11地理位置目標地塊位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)

2、東北側(cè)，湯銅公路與寧溧公路交界處。其南沿寧溧路，北靠南京國際小商品城。距離主城區(qū)約20Km。距離祿口機場約8 Km。距離祿口鎮(zhèn)約1000 m。距離機場高速入口約50 m。12地塊現(xiàn)狀地塊呈規(guī)則長方形，走向南偏東約30度。地塊表面平整，無坡度，土質(zhì)均勻密實。地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部分建筑至地面主體結(jié)構(gòu)3層。13周邊環(huán)境資源地塊周邊的建筑物：周邊為未開發(fā)區(qū)域，有零散農(nóng)村普通自建1-2層房屋。自然景觀資源：周邊綠化稀少，無可利用自然景觀歷史人文資源：周邊環(huán)境開發(fā)中，人文環(huán)境差，無可利用資源。環(huán)境污染狀況：項目周邊無重污染工業(yè)，氣污染無。由于緊靠機場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染

3、和空氣粉塵污染。 項目所在區(qū)域距離祿口機場約8公里，且垂直于機場進出港航線，因此不受機場噪音污染。周邊現(xiàn)狀11周邊道路狀況目標地塊位于湯銅公路與寧溧路（雙龍大道）交界處，沿靠寧溧路。其中湯銅公路為省級干道，雙向四車道，路況好；地塊西側(cè)約50米即為機場高速祿口收費站出入口，通過該高速可連接繞城公路、寧杭高速等對外快速道路。因此，目標地塊附近具有一定交通優(yōu)勢，可通過寧溧路、湯銅公路、機場高速完成城市內(nèi)外的交通聯(lián)系。12公共交通狀況項目所處地區(qū)距離南京主城區(qū)較遠，與江寧相距約17公里，僅有郊縣班車雨銅線（雨花臺銅山）經(jīng)過，班次少，服務(wù)水平低，不能滿足區(qū)域與南京主城的聯(lián)系。13市政配套狀況地塊周邊10

4、00米內(nèi)市政設(shè)施匱乏。目前，主要基本生活配套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。目前現(xiàn)有可利用配套如下：醫(yī)療：祿口衛(wèi)生院（距離約1KM）。超市：位于祿口鎮(zhèn)的蘇果便利、聯(lián)華超市、如海超市（距離約1-2KM）農(nóng)貿(mào)市場：祿口鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場（距離約1-2KM）。教育設(shè)施：祿口鎮(zhèn)中心幼兒園、祿口鎮(zhèn)中心小學(xué)、祿口鎮(zhèn)中學(xué)（距離約1-2KM）。銀行：建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。14周邊房地產(chǎn)開發(fā)狀況 141住宅房地產(chǎn)區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場起步于2005年初，區(qū)域內(nèi)商品住宅體量少，居住環(huán)境較差?，F(xiàn)僅有頤家春天、百利華府、奧斯博恩三個項目正在開發(fā)建設(shè)中。其中奧斯博恩為別墅項目，頤家春天、百利華府為公寓項目。項目名稱項目地址總建面

5、積（萬）主力房型銷售均價（元/平方米）開盤時間/交房時間銷售率奧斯博恩寧溧路188號42（本期6萬）獨立、雙拼聯(lián)排、疊加3000-50002005年10月/2006年11月52%百利華府祿口鎮(zhèn)正陽路1號4.3二房、三房81-11119002006年7月/2006年5月底98%頤家春天機場高速祿口收費站西50米16.5二房、三房65-9521002005年11月/2007年1月56%相關(guān)個案分析 百利華府 百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽路1號。占地面積3.3萬，總建筑面積4.3，容積率1.3，項目共分兩期開發(fā)。建筑形態(tài)為15幢6+1F多層，其中一期5幢，二期10幢，總戶數(shù)378戶。目前在售一期153套房

6、源，面積以81-111的二房、三房為主，均價1900元/平方米，歷史最低價1680元/平方米。截止2006年4月8日，已去化98%，還剩余3套。二期預(yù)計今年4月底推出，均價約2050-2100元/平方米。另外，項目二期有約3000的沿街底商，規(guī)劃為社區(qū)配套，銷售方式目前未定。該項目規(guī)模小，建筑品質(zhì)較低。從一期的銷售情況來看，客群為中老年客戶、投資型客戶、低收入青年，購買用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶和投資客戶為多?？腿褐饕獊碜杂谀暇┲鞒菂^(qū)和江寧區(qū)，周邊客戶較少，主要為祿口鎮(zhèn)上的事業(yè)單位員工。頤家春天頤家春天位于機場高速祿口收費站西50米處，項目占地8萬平方米，總建16.5萬平方米，

7、容積率2.06。建筑形態(tài)為6+1F多層、7F電梯多層，一、二期共21幢，項目整體分3期開發(fā)。一期500多套房源，均價1900元/平方米，現(xiàn)只剩余少量躍層。目前銷售為二期，總建筑面積5.4萬，共650套，以65-95平方米的經(jīng)濟型二房、三房為主，比例約占61%。另有35-42平方米的酒店式公寓119套，比例約占18%，為2幢電梯7層的多層。截止2006年4月8日，總體去化56%，95平方米以下的戶型去化最快。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例 銷售率一房35-4211918%76%二房65-7814622%71%三房87-9525039%60%三房118-119406%43%四房133305%1

8、7%躍層120-1436410%2%該項目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項目的主力，項目定位于低收入人群，購買目的多為城市居民養(yǎng)老、短線投資、外地人安家置業(yè)?？蛻裟挲g層次不等，有較多數(shù)量的投資客，80%以上的客戶來自南京主城區(qū)及江寧區(qū)。項目以低小面積、低總價為賣點，戶型設(shè)計經(jīng)濟，進深小，開間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場認可度較高。一期將于2006年5、6月交付，二期于2007年1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往返與龍蟠中路金潤發(fā)與項目之間，解決項目與主城之間公共交通矛盾。該項目與本地塊規(guī)模相當(dāng)，并有較好的市場表現(xiàn)，因而具有較強的參考性。奧斯博恩奧斯博恩位于寧溧路188號，總占地64萬平方米，規(guī)劃面積42萬

9、，容積率0.67，建筑形態(tài)為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。目前在售為一期，建筑形態(tài)包含獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房，總建筑面積6萬平方米，以聯(lián)排和疊加為主，比例占71%。一期于2005年11月25日開盤，截止2006年4月8日總體去化52%。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例單價范圍 總價范圍銷售率獨立240-3803514%均價5000120-19026%雙拼260-3303815%均價4000105-13216%聯(lián)排190-3207429%均價350055-12065%疊加139-17510842%均價300040-5374% *注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)

10、同時也在銷售，具體為樣板區(qū)41#聯(lián)排6套，去化0；43#獨立4套，去化1；45#疊加12，去化1該項目以運動、渡假、休閑為推廣主題，以低價為賣點。項目北側(cè)建有8萬平方米的親水運動休閑公園， 服務(wù)于社區(qū)并收費對外開放。從銷售情況來看，本項目去化速度較快的為低總價的疊加和聯(lián)排別墅，而獨立和雙拼別墅由于總價高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性價比低，去化較慢。該項目為區(qū)域內(nèi)唯一的別墅項目，項目體量大，開發(fā)周期較長，具有較強的參考性。 142商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場。 相關(guān)個案分析南京國際小商品城南京國際小商品城位于湯銅公路與寧溧路交界處，

11、占地面積95萬平方米，容積率1.19，建筑單體共3層，整體分三期開發(fā)。項目目前在銷售為一期，2005年7月開盤?？偨ㄖ娣e51.4萬平方米，共約4150套房源。銷售方式為1F+2F或1F+3F，一層為商鋪，2F、3F為商務(wù)辦公間，單套面積均為136.8平方米。銷售起價2600元/平方米，最高價可達3500元/平方米，目前工程進度至主體結(jié)構(gòu)封頂，將于2006年底交付使用。根據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，截止2006年4月8日，銷售率僅為3%。據(jù)調(diào)研了解，目前項目招商和商管均未能跟進。項目前景極不明朗。其他未來商業(yè)供應(yīng)情況項目名稱體量售價規(guī)劃內(nèi)容備注奧斯博恩商業(yè)街不明（約4000）未定社區(qū)配套服務(wù)位于項目入

12、口臨寧溧路百利華府二期底商約3000未定社區(qū)配套服務(wù)-頤家春天三期底商未定未定未定- 143土地市場2005-2006年祿口土地出讓情況：地塊名稱成交時間實際出讓面積（）成交價（萬）成交樓面價格（元/）用地性質(zhì)容積率摘牌單位祿口鎮(zhèn)新城路以南，建設(shè)路以西A地塊9.10203320.69150300商業(yè)1.5南京祿口中關(guān)村科技投資祿口鎮(zhèn)新城路以北、燕湖路以東12.2357527.32700313商業(yè)1.5南京冠宇建材事業(yè)發(fā)展有限公司從出讓情況來看，區(qū)域內(nèi)一級市場較為冷清，規(guī)劃多為貿(mào)易、物流用地。未來發(fā)展前景評析11祿口現(xiàn)狀祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約15公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平

13、低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿口鎮(zhèn)。祿口的建設(shè)依托于南京祿口國際機場，有機場高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。區(qū)內(nèi)西南方向有占地15000畝的甘泉湖渡假區(qū)。12發(fā)展規(guī)劃祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機場，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類行業(yè)為主導(dǎo)，定位的核心為物流業(yè)和制造類產(chǎn)業(yè)。祿口空港工業(yè)園部分建設(shè)中企業(yè)1、南京六和機械公司和南京美星鵬科技實業(yè)有限公司。這兩個項目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達1

14、800萬美元和2500萬美元。2、南京金盛國際采購商貿(mào)中心項目。金盛置業(yè)投資集團投資30億元人民幣興建，計劃建設(shè)以國內(nèi)外建筑機械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、展示、貿(mào)易洽談、儲運、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級物流交易中心。3、南京環(huán)亞國際物流建材商貿(mào)中心項目計劃建設(shè)以裝飾材料倉儲為主、門類齊全、配套設(shè)施完善的大型綜合建材專業(yè)采購中心。該項目總投資20億元人民幣。13區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu價地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園，1993年開始啟動，規(guī)劃總面積10平方公里，啟動面積3.53平方公里，總體規(guī)劃“兩園”、“兩城”方案。 “兩園”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠期規(guī)劃1.2萬畝，已開

15、發(fā)3,000畝；“兩城”即華潤城、星漢城。香港華潤集團投資15億元，占地1,000畝的南京華潤（國際小商品城）已開始啟動，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。目前祿口板塊沒有岔路口板塊的交通優(yōu)勢，沒有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢，也沒有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)也主要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域消費能力低，短期內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展。并且，由于遠離主城區(qū)，主城區(qū)難以輻射影響該區(qū)域。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。第二部分：項目產(chǎn)品定位及建議一、SWOT 分析優(yōu)勢 （Strength）地域優(yōu)勢：本項目位于南京祿口鎮(zhèn)。祿口歷史悠久，五代十國隸屬江寧、上元兩縣，至清代

16、建鎮(zhèn)?，F(xiàn)在已被列為全國重點鎮(zhèn)、南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)。交通優(yōu)勢：項目附近交通路網(wǎng)發(fā)達。項目緊鄰寧溧公路，靠近機場高速公路（祿口收費站出入口），湯銅公路。距市區(qū)車程僅30分鐘。環(huán)境優(yōu)勢：項目周邊是農(nóng)村，沒有嚴重的工業(yè)污染，空氣清新，視野開闊。地塊優(yōu)勢：地塊規(guī)則，土地利用率高。區(qū)位優(yōu)勢：項目周遍已開發(fā)出售的樓盤有頤家春天、百利華府、奧斯博恩莊園，商業(yè)項目有南京國際小商品城，本區(qū)域的居住氣氛、商業(yè)氣氛即將形成，地塊價值將有所提升。配套優(yōu)勢：本項目位于祿口鎮(zhèn)，周邊有教育、醫(yī)療、超市、菜場等基礎(chǔ)生活配套。價格優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價格較低能夠吸引客群。自身優(yōu)勢：項目自身帶3.6萬方

17、純商業(yè)區(qū)，自身配套完備。劣勢 （Weakness）本項目在目前商品房市場上體量小，很難在短時間內(nèi)樹立品牌。交通不夠便利，雖然城市路網(wǎng)發(fā)達，但從項目地址到南京主城區(qū)僅一條公交線路雨銅線，該公交線路班次少，服務(wù)水平低，不能滿足項目與南京主城的聯(lián)系。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施少，配套不整齊，便利性不夠。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。由于項目緊靠機場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。項目周邊綠化稀少，無可利用自然景觀，更無人文景觀。機會 （Opportunity）作為南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)，政府對項目周遍土地的規(guī)劃和重點商貿(mào)項目的打造，為本項目提

18、供了良好的發(fā)展空間。經(jīng)過多家開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營，祿口地區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對祿口區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品的較低價格和升值空間有一定認同。項目緊鄰政府重點商貿(mào)項目南京國際小商品城，必定為項目的商業(yè)部分帶來客流。有利項目住宅部分價值的提升。項目區(qū)別于周邊其他項目有純商業(yè)區(qū)域，將來可以打造成服務(wù)于周邊項目的開放式商業(yè)區(qū)。同時為項目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。威脅 （Threat）在一、二年內(nèi)區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的供應(yīng)量放大，在一定程度上會導(dǎo)致客戶分流，銷售會有一定難度。 受國家宏觀調(diào)控的影響，對房地產(chǎn)市場仍然有一定的影響，很多市民對購房采取持幣觀望的態(tài)度。本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場剛起步，市場認同度不

19、高。目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小，1-2年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展前景不明。二、客群定位：該地區(qū)商品房消費市場范圍分為兩類：一是核心目標客戶：市區(qū)退休的老年人（養(yǎng)老一族）分析：這部分人一般市區(qū)有一套房，但是需要讓于子女結(jié)婚或居住，有一定的積蓄，希望能夠購買環(huán)境清靜、空氣較好、配套設(shè)施完善的房子。一般不會選擇按揭購房，他們一般購買小戶型的房屋。 2、祿口本地人（當(dāng)?shù)匾蛔澹┓治觯旱摽诒镜厝?，如企事業(yè)單位員工、鎮(zhèn)上的居民和部分務(wù)農(nóng)人員為自己和子女的生活質(zhì)量會考慮購買本區(qū)域的商品房。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族）分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時需要信貸消

20、費予以支持，購房時比較關(guān)心交通問題，一般購買小戶型的房屋。 二是非核心目標客戶：投資客（投資一族）分析：這部分人有一定的經(jīng)濟實力主要是考慮祿口地區(qū)的房產(chǎn)市場剛剛起步，價格還有較大的升值空間，所以會購房進行投資。外地來寧落戶人員（移民一族）分析：這部分人主要來自是省內(nèi)或安徽地區(qū)，希望能夠來寧落戶，綜合房價因素會考慮購買本區(qū)域的商品房。三、產(chǎn)品定位：“澳洲風(fēng)格，后優(yōu)化公寓”主題提煉： 澳洲風(fēng)格 闡釋：澳洲給人自然清新、陽光充足、視野開闊、遠離塵囂之感。澳洲風(fēng)格是生活價值所在，是生活質(zhì)量所在，是生活品位所在。后優(yōu)化公寓 闡釋：隨著宜居時代的來臨，一部分追求生活質(zhì)量，并懂得享受生活的購房者從內(nèi)心深處渴

21、望向無品質(zhì)的第一代普通公寓告別，離開喧囂擁擠的都市，呼吸清新的空氣、享受自然的綠地，高品質(zhì)的后優(yōu)化公寓是他們心怡的產(chǎn)品。后優(yōu)化公寓是對傳統(tǒng)的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。憑借領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計、優(yōu)越的空間尺度感，卓越的品質(zhì)、適中的價格、優(yōu)雅的形態(tài)，翠屏灣花園在以一種新銳、靈動的姿勢，營造出詩意的生活。后優(yōu)化公寓是一種類別墅產(chǎn)品。與別墅相比，兩者在空間布局、建筑形態(tài)、景觀營造等方面有著異曲同工之妙。而且后優(yōu)化公寓價格上的諸多優(yōu)勢，更貼近普通客群的消費力。第一代公寓與后優(yōu)化公寓比較第一代公寓后優(yōu)化公寓1容積率3容積率1.52綠化率40%,綠地率60%3多層住宅6-7層多層住宅4-1、5+1層4社區(qū)基本無水景或

22、只有小面積人工水系社區(qū)園內(nèi)水景達6500平米，并且是天然活水引園，貫穿南北，形成T字形水系5社區(qū)有一處或沒有會所配套社區(qū)擁有1+3配套泛會所體系。提供娛樂、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施6社區(qū)基本沒有運動設(shè)施形成運動設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場、網(wǎng)球場等全方位多樣化的運動設(shè)施配套7社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套社區(qū)擁有10000平米大型商業(yè)設(shè)施8社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園社區(qū)擁有1800平米高標準幼兒園9單體單元沒自主綠地空間單體單元擁有以樹籬、地勢高差，用四度空間的概念，營造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。10戶型設(shè)計千篇一律，滿足一般的居住功能戶型設(shè)計具有獨創(chuàng)性，強調(diào)舒適與宜居

23、，多個陽臺與露臺設(shè)計增加了人與自然環(huán)境的交流四：產(chǎn)品建議：項目整體上：加大樓間距，綠化率做到50%，商業(yè)的樓頂做立體綠化。住宅部分：取消原來規(guī)劃中的別墅、酒店公寓，將產(chǎn)品設(shè)計為10層單身公寓、5+1 的多層和11+1的小高層。10層的單身公寓，設(shè)計為面積在50平米的挑高單身公寓。 5+1多層，設(shè)計面積為7075平米的二室一廳，90100平米的三室一廳，退臺式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產(chǎn)品價值。11+1小高層，設(shè)計面積為8085平米的二室一廳，110120平米的三室一廳，有取景框式Penthhouse陽光房。商業(yè)部分：打造社區(qū)鄰里中心，提供全方位的商業(yè)配套和服務(wù) 鄰里中心型社區(qū)商業(yè) 闡

24、釋：鄰里中心的由來。 這個理念是來自于居者有其屋的新加坡。新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心有一個規(guī)劃的標準，并且在逐步的提升的，至90年代，通過多年來的實踐經(jīng)驗，推進新模式的鄰里中心。97年10月份成立了蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心有限公司，通過不斷的實踐，形成了中國式的鄰里中心完整的經(jīng)營理念，根據(jù)周邊上去不同時期、不同顧客的需求，創(chuàng)新完善功能設(shè)置，以人為本?，F(xiàn)鄰里中心設(shè)定了一個基本的12項功能，主要將商業(yè)和公益有機的結(jié)合起來，一些政府需求的，一些百姓必備的功能，努力實現(xiàn)顧客、經(jīng)營者、政府三者滿意，取得了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的良好局面。鄰里中心標志著中國在開發(fā)現(xiàn)代化社區(qū)服務(wù)方面的先驅(qū)精神。本案要借鑒鄰里中心

25、的先進理念，打造一個以商業(yè)服務(wù)新概念的社區(qū)商業(yè)中心。鄰里中心的協(xié)議的相關(guān)必備12大功能：超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣店、美容美發(fā)、藥店、文化用品店、維修店、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所中的部分為經(jīng)營主體；以核心主力店先行，輔助店隨后的原則和服務(wù)、零售項目優(yōu)先、輔助項目配套的原則。輔助主力店服務(wù)設(shè)施輔助主力店零售設(shè)施輔助主力店配套輔助店文化娛樂設(shè)施輔助主力店餐飲設(shè)施核心主力店：銀行、郵局、電信等美容美發(fā)、診所、家電維修等核心主力店：綜合超市服裝、電器、家居、書店、音像店、文化用品等各類專業(yè)店商品特色店核心主力店：影院、健身中心等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等核心主力店：咖啡簡餐、酒吧等快餐店、風(fēng)味小

26、吃、熟食店、冰品店等鄰里中心業(yè)種劃分列表：景觀設(shè)計建議：景觀設(shè)計理念的要素要素一：周邊環(huán)境的選擇與外延拓展小區(qū)的環(huán)境定位，要結(jié)合該城市的形象定位，要與城市的大環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，把住宅小區(qū)景觀融入整個城市之中。要素二：內(nèi)部整體環(huán)境與外部環(huán)境風(fēng)格協(xié)調(diào)對于本項目而言，其內(nèi)部整體環(huán)境就要作相應(yīng)的設(shè)計，如營造綠色生活文化來切合美好的自然景觀。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。要素三：內(nèi)部環(huán)境的整體構(gòu)筑包括建筑風(fēng)格（外形及質(zhì)地、色彩）、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境.建筑外立面的的新穎創(chuàng)新可以給人深刻的印象，并可成為樓盤成功定位的特征之一。建筑風(fēng)格和目標市場的定位要準確，而環(huán)境和景觀的也營造也要既然符合與建筑

27、的和諧，也要吻合目標客群的審美情趣。要素四：單體景觀（園林、園建、藝術(shù)作品和屏蔽物等）的設(shè)計與營造單體景觀是形成居住面貌和特點的重要因素。單體小品功能簡明、體量小巧、造型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。根據(jù)德式的建筑風(fēng)格的形成，和居住環(huán)境的特色，居民的文化與愛好，空間的特性、色彩、尺度以及當(dāng)?shù)丨h(huán)境特點等，打造小品的表現(xiàn)形式與內(nèi)容，與環(huán)境和人文和諧統(tǒng)一、相得益彰。單體景觀起到中介作用，即對兩個相互對比的環(huán)境進行調(diào)節(jié)，以求得人的視覺和心理平衡，增強不同環(huán)境的活力。這種中介作用包括分割作用、聯(lián)結(jié)作用、過渡作用等。單體景觀包

28、括：入口、門與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場、候車棚、路障、指示牌與標志、庭院、花架與亭、臺階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。景觀設(shè)計原則健康性居住環(huán)境空氣要保持清新、自然、防止各種有害氣體和物質(zhì)的濃度超標。居住環(huán)境的實體要素如住宅和其他設(shè)施的布局要能組織起良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)。健康性還指空間品質(zhì)的健康，要求周邊環(huán)境具有蓬勃的朝氣，以感染居民，使之具有良好的心態(tài)。同時健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿足居民鍛煉身體的需求。舒適性居住環(huán)境的舒適性指使用上和視覺上的感受，讓居民體驗輕松、安逸的居住生活，避免受到眩光、氣候的侵害。安靜、空氣、綠化這三個要素是人們最為關(guān)心

29、的舒適性基礎(chǔ)，通常衡量舒適度的因素有：居住密度、綠地面積、室外活動場所面積與設(shè)施標準、室外環(huán)境的噪聲標準、日照、空氣質(zhì)量等各項指標；從家門口走到戶外活動場地，有良好的過渡、如風(fēng)雨廊、小涼亭等 ，以滿足人的行為需要為標準。安全性安全是人生存的首要條件，沒有安全性也就談不上其他各方面的特征，居住環(huán)境的安全性表現(xiàn)在日常安全系統(tǒng)，防災(zāi)安全系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)等方面。環(huán)境的道路交通設(shè)計要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達到無障礙設(shè)計的要求，提高安全性等級；兒童活動場地的設(shè)置特別要考慮家長方便進行視覺監(jiān)護。文化性自然環(huán)境、建筑風(fēng)格、社會風(fēng)尚、生活方式、文化心理

30、、審美情趣、民俗傳統(tǒng)等構(gòu)成地方文化的獨特內(nèi)涵。居住環(huán)境的營造應(yīng)該就是這些內(nèi)涵的綜合體現(xiàn)，它的創(chuàng)造過程就是這種內(nèi)涵的不斷提純、演繹的過程。應(yīng)充分尋找與現(xiàn)代居住空間環(huán)境的契合點，以不同的方式、從空間形式、尺度、界面的色彩、細部表達到傳統(tǒng)與現(xiàn)代的理解，延續(xù)文化脈絡(luò)。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補過程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺意識，而文明的行為活動，反過來又促進環(huán)境品質(zhì)的提升。原則性回歸自然、親近自然是人的本性，也是全球發(fā)展的基本戰(zhàn)略。引入自然界的山、水、綠化，模擬自然風(fēng)光，也是居住環(huán)境的基本要求。具有生態(tài)性的居住環(huán)境能夠喚起居民美好的情趣和情感的寄托，人與自然共生共棲，才能體驗到永恒的真理

31、及“天人合一”的哲學(xué)思想的最高境界。識別性居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時間和場合的需求，以最佳的方式到達自已想到達的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?。強化識別性、需求賦予外部空間以視覺上鮮明的個性?？梢越?jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標識系統(tǒng)。領(lǐng)域性小區(qū)環(huán)境不同于一般公共環(huán)境，它的領(lǐng)域性要求強烈、層次多樣。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個層次組成的空間體系。多樣性“造園無格、借景有因”說的就是無需固定的格局、形式、要因地制宜地將

32、景觀組織起來、各種景色皆可為我所用。和諧性多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風(fēng)格、色彩的要素產(chǎn)生沖突和對立。同時，環(huán)境構(gòu)成要素作為實體來構(gòu)成空間，空間才是環(huán)境的主角，各要素需要為環(huán)境和諧的整體利益而限制自身不適宜的夸張表現(xiàn)，使各自的先后、主次、從屬分明、共同構(gòu)筑協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的環(huán)境景觀。連續(xù)性在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。界面連續(xù)除帶來視覺上的整體感外，也會造成空間的穿插和流動。應(yīng)該注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時間、空間、方位的視角和活動方式，進行全方位的景觀設(shè)計，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。尤其要注重節(jié)奏、形式、色彩與

33、空間的協(xié)調(diào)。自然性景觀設(shè)計的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。讓小區(qū)景觀成為大自然的延伸，讓居民仿佛置身于自然環(huán)境之中去。項目與景觀模式的對接區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機結(jié)合綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場中最符合消費者需求的景觀環(huán)境 。根據(jù)三山板塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越的情況出發(fā)，打造出翠屏灣花園城融于自然又富創(chuàng)新理念的景觀環(huán)境。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。澳洲文化的環(huán)境構(gòu)筑作用創(chuàng)造澳洲文化氛圍，既可與建筑外立面協(xié)調(diào)，使整個小區(qū)風(fēng)格渾然一體，自成一格。更能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價值。小區(qū)智能化的建議智能化小區(qū)是智能化建筑的一種延伸,利用系統(tǒng)集成的方式，將現(xiàn)代化計算機技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、現(xiàn)代圖像顯示技術(shù)等多種高科技與各種各樣的建筑通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系起來，變成活生生的相互聯(lián)系的社會群體，使住宅建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)及管理依據(jù)住戶的需要進行優(yōu)化組合。內(nèi)容包括：安全智能化、信息網(wǎng)絡(luò)智能化、管理人性化等三個方面組成。安全智能常見系統(tǒng)如下:名稱功能名稱功能紅外線小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)防盜報警住戶室內(nèi)系統(tǒng)電子眼小區(qū)室外閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)