1、13別墅分布及板塊概況別墅目標(biāo)客戶群分析別墅價格及產(chǎn)品分析4目 錄市場動態(tài)、政策及預(yù)測2 長沙別墅市場的發(fā)展，歷經(jīng)了萌芽、成長、成熟三個階段。2006年，大量外來品牌開發(fā)商進(jìn)軍長沙市場，帶來了先進(jìn)規(guī)劃理念，和創(chuàng)新的別墅產(chǎn)品，將長沙別墅產(chǎn)品推上一個新臺階。一時間各種風(fēng)格，多種類型的別墅產(chǎn)品集中放量。階段萌芽期（2000-2003年）成長期（2003-2006年）成熟期（2006年至今）代表樓盤悅禧國際山莊、靜園山莊、荷塘月色（山水芙蓉）、夢澤園山莊水云間、香格里麓山別墅汀湘十里、威尼斯城、青竹園、蘇迪亞諾、美洲故事特征本土開發(fā)商摸索階段，產(chǎn)品規(guī)劃檔次較低強(qiáng)調(diào)所謂的建筑風(fēng)格，但產(chǎn)品細(xì)節(jié)不到位大量外

2、來開發(fā)商主導(dǎo)市場，規(guī)劃理念提高長沙別墅發(fā)展階段長沙別墅發(fā)展經(jīng)過三個階段，以外來開發(fā)商帶動品質(zhì)的提升。在售或潛在別墅樓盤，集中分布在二環(huán)線外，僅有陽光100、建發(fā)西山匯景、建發(fā)匯金國際、沙河世紀(jì)城、藏龍湖上社區(qū)、卓越蔚藍(lán)海岸等六個樓盤位于二環(huán)線內(nèi)，皆以小高或洋房為主，別墅是輔助。另外，還有城市別墅萬科西街庭院。別墅集中于六大板塊，望城市府、麓南含浦、星沙金鷹和南城板塊，憑借良好的板塊素質(zhì)，成為別墅區(qū)的集中板塊。市場上純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目非常少；以別墅+其他產(chǎn)品的項(xiàng)目占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。純獨(dú)別項(xiàng)目純別墅項(xiàng)目別墅為主+其它綠城青竹園其它為主+別墅湘江壹號水云間藏瓏威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利閬峰云墅比華

3、利山格蘭小南城板塊鎮(zhèn)龍灣國際社區(qū)中信新城早安星城鵬基諾亞山林托斯卡納蔚藍(lán)海岸米蘭春天麓山別墅岳麓山公館白鶴天池汀湘十里陽光100長沙玫瑰園天景名園南山蘇迪亞諾和記黃埔山水英倫北緯28度西山匯景水印山城御邦恒基凱旋門郡原美村麓山戀迪溪谷緹亞納灣東方明珠北城板塊麓南含浦板塊西街庭院江山帝景好望谷振業(yè)浪琴灣溪泉灣影視會展項(xiàng)目星沙金鷹板塊中心板塊建發(fā)匯金國際望城市府板塊長沙別墅區(qū)域分布長沙別墅產(chǎn)品競爭格局目前可統(tǒng)計(jì)到的別墅樓盤（售完已久的除外）達(dá)42個之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板塊；主要位于二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)，以近郊開發(fā)為主；分別從西、北、南、等方向?qū)χ鞒菂^(qū)形成包夾之勢純別墅項(xiàng)目

4、不多，占總量的21%，其中純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目有3個。大部分為綜合性項(xiàng)目，其中高達(dá)38%的項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品為誘引，以提升樓盤形象。目前在售的項(xiàng)目約為23個其中頂級別墅項(xiàng)目以綠城青竹園、美洲故事、藏瓏為代表純獨(dú)別項(xiàng)目純別墅項(xiàng)目別墅為主+其它綠城青竹園其它為主+別墅湘江壹號水云間藏瓏威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利閬峰云墅比華利山格蘭小鎮(zhèn)龍灣國際社區(qū)中信新城早安星城鵬基諾亞山林托斯卡納蔚藍(lán)海岸米蘭春天麓山別墅岳麓山公館白鶴天池汀湘十里陽光100長沙玫瑰園天景名園南山蘇迪亞諾和記黃埔山水英倫北緯28度西山匯景水印山城御邦恒基凱旋門郡原美村右圖統(tǒng)計(jì)樓盤為在售、將售、籌備樓盤的示意麓山戀迪溪谷緹亞納灣東方明珠長沙

5、別墅在售與潛在貨量巨大，不乏頂級產(chǎn)品西街庭院江山帝景好望谷振業(yè)浪琴灣溪泉灣影視會展項(xiàng)目板塊素質(zhì) 交通：貫通南北的金星大道通車后，金星北從此與市府緊密相連。市府、麓谷已經(jīng)形成比較完善的路網(wǎng)體系，金星北板塊路網(wǎng)正在完善中（如銀星路、瀟湘大道北段）。 配套：金星北生活配套極端匱乏，市府板塊憑原有的事業(yè)單位和老社區(qū)，生活、醫(yī)療、教育等配套完善，但檔次低而亂，目前大型超市有新一佳。 景觀：市府板塊有龍王港水系、西湖水上公園；金星北板塊有月亮島、瀟湘大道風(fēng)光、豐富的原生山體景觀。代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征 蘇迪亞諾、長沙玫瑰園、卓越蔚藍(lán)海岸、西山匯景； 復(fù)合型別墅的聚集區(qū)，各式建筑風(fēng)格爭奇斗艷。板塊主力客源分

6、析 麓谷企業(yè)高層管理人員，市委、市政府及區(qū)政府等機(jī)關(guān)單位高級公務(wù)員，湘雅、腫瘤醫(yī)院醫(yī)生，大學(xué)城教授級別人群，及望城縣、寧鄉(xiāng)縣的高收入人群。備注： 該區(qū)域是經(jīng)歷了價格階段（經(jīng)濟(jì)適用房階段，代表樓盤：咸嘉新村）到景觀綠化階段（以賣環(huán)境為主，代表樓盤：景繡江山）到品質(zhì)階段（綜合效益、性價比階段，代表樓盤：沁園春、美林“銀谷），如今更可謂強(qiáng)手如林，卓越蔚藍(lán)海岸，長沙玫瑰園、南山蘇迪亞諾，新地東方明珠等外地豪強(qiáng)以及雙盈臥龍灣等本地精英爭奇斗艷。 包括市政府、麓谷和金星北三小板塊，該區(qū)域皆為復(fù)合型別墅，直通望城縣城的金星北路兩旁，集中了大量的別墅項(xiàng)目。望城市府板塊長沙別墅板塊分析麓南含浦板塊板塊素質(zhì)。 交

7、通：長潭西線、金星大道與南二環(huán)的互通等基礎(chǔ)道路設(shè)施建設(shè)正逐步改變著片區(qū)以往閉塞落后的面貌。 配套：生活、醫(yī)療、教育等配套匱乏，圍繞麓南各高校呈點(diǎn)狀分布。 景觀：自然景觀依山伴水：岳麓山及其支脈，湘江西岸風(fēng)光帶，靳江，白鶴自然保護(hù)區(qū)、濕地保護(hù)區(qū)。人文景觀，積淀深厚。代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征。 在售的麓山別墅、岳麓山公館、汀湘十里、米蘭春天；未來的900畝南山白鶴天池； 純別墅產(chǎn)品聚集區(qū)（如，岳麓山公館，麓山別墅），別墅產(chǎn)品檔次較高。特色中式別墅樓盤之一的星語林汀湘十里，號稱做長沙最高檔樓王的岳麓山公館都扎堆于此。板塊主力客源分析。 師大、湖大、中南、中醫(yī)、工業(yè)職院等學(xué)校教授。備注：從風(fēng)水學(xué)的角度看

8、，麓南板塊位處岳麓山之南，湘江水之西北。符合風(fēng)水學(xué)上的依山傍水的原則，從大環(huán)境上講，湖南屬于內(nèi)部季風(fēng)氣候，夏天東南風(fēng)、冬天西北風(fēng)，有岳麓山擋住寒冷的西北風(fēng)，夏天湘江帶來濕潤空氣。單從這點(diǎn)上講，就已經(jīng)是長沙的風(fēng)水寶地。 該區(qū)內(nèi)擁有原生態(tài)保護(hù)區(qū)， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大學(xué)城人文底蘊(yùn)，造就天然純粹的別墅聚集區(qū)。板塊素質(zhì)。 交通：三一大道連接?xùn)|西，萬家麗路貫通南北，新世紀(jì)大道建成通車，星沙區(qū)內(nèi)路網(wǎng)四通八達(dá)，行車方便。 配套：星沙板塊配套較好，泰國易初蓮花、本土新一佳、通程等超市在此落戶；金鷹月湖，主要圍繞金鷹城、長沙大學(xué)分布；萬家麗北板塊火熱發(fā)展中，目前配套匱乏。 景觀：月湖公園、月島公園、騰飛

9、島、自然山體資源。代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征 售完的圣爵菲斯；在售的山水灣、藏龍、早安星城、威尼斯城、諾亞山林、好望谷、莊士皇庭等，即將上市的有金色溪泉灣； 威尼斯的大體量別墅群，壟斷了星沙高端別墅市場，并首創(chuàng)了長沙精裝別墅的先河；藏瓏的先造湖，后建別墅，堅(jiān)定了消費(fèi)者的信心，創(chuàng)造了銷售的火爆，54套雙拼全部完畢；后起的萬家麗北板塊別墅樓盤開始放量。板塊主力客源分析 金鷹月湖：金鷹影視集團(tuán)高層管理人員；萬家麗北：賀龍體校、國防科大等近十個大學(xué)的教授；星沙：星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員。備注：洪山旅游區(qū)開發(fā)、西湖樓美食城、高爾夫球場建成、影視文化中心逐漸成型；星沙作為第六區(qū)的潛質(zhì)，未來發(fā)展前景廣

10、闊。 由金鷹月湖板塊、萬家麗北板塊和星沙板塊三小板塊組成。三個板塊既相互聯(lián)系，又比較獨(dú)立。碧桂園威尼斯城壟斷星沙板塊中高檔別墅市場。金鷹星沙板塊板塊素質(zhì) 交通：東西走向人民路；南北走向萬家麗路，古曲路；區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)綜合交錯。 配套：各類配套齊全，旺旺醫(yī)院、大潤發(fā)超市、沃爾瑪超市、上河國際商業(yè)廣場、高橋大市場、華雅華天國際大酒店、高爾夫球場以及郵政所、各類銀行、學(xué)校都在周邊。 景觀：缺乏自然的景觀資源。代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征 售完的水云間、萬科西街庭院；將來的陽光100國際新城。 中心板塊別墅樓盤稀缺，目前暫未有產(chǎn)品在售。板塊主力客源分析 芙蓉區(qū)政府、省檢察院的公務(wù)員、旺旺醫(yī)院、馬王堆萬家麗高橋大

11、市場私營業(yè)主。備注：城市別墅的唯一區(qū)域。 東城市中心板塊：成熟的配套，便捷的交通，稀有的鬧市中的別墅群，僅有萬科西街庭院、建發(fā)西山匯景和陽光100。 市中心板塊 板塊素質(zhì) 交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、萬家麗路等多條公路相通，距離黃花機(jī)場較近、未來地鐵一號線的開通，交通更加完善。 配套：該區(qū)域紅星商圈較成熟，配套齊全。 景觀：天際嶺森林公園、省植物園代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征 保利閬峰別墅、比華利山、橘郡、托斯卡納、美洲故事、格蘭小鎮(zhèn)、龍灣國際社區(qū)、郡原美村、御邦、怡海星城項(xiàng)目、中信新城等復(fù)合型別墅為主，兼有保利閬峰云墅純獨(dú)棟以及美洲故事純別墅項(xiàng)目，檔次較高，但同類產(chǎn)品較多，競爭激烈。板塊主力

12、客源分析 紅星商圈、東塘商圈的經(jīng)營業(yè)主，株洲、湘潭市區(qū)的高收入群體，省政府、天心區(qū)、雨花區(qū)等機(jī)關(guān)單位的高級公務(wù)員。備注：該區(qū)域曾經(jīng)以中低檔次樓盤開發(fā)為主，長株潭融城以及省政府南遷后，帶來土地升值和開發(fā)商的熱捧，產(chǎn)品以中檔、中高檔樓盤開發(fā)為主，代表樓盤有中信新城、長沙奧林匹克花園、美洲故事、格蘭小鎮(zhèn)、龍灣國際社區(qū)等。 包括天際嶺森林公園板塊和暮云板塊；作為長株潭融城規(guī)劃核心地段，該區(qū)域具有廣闊發(fā)展前景，目前別墅樓盤多，競爭激烈。 南城板塊 板塊素質(zhì) 交通：目前主要以芙蓉路為交通要道。 配套：目前處于發(fā)展地步，配套有待改善。 景觀：新河三角洲、湘江風(fēng)光帶、瀏陽河、撈刀河景觀資源、高爾夫球場代表樓盤

13、及板塊產(chǎn)品特征 綠城青竹園、沙河世紀(jì)城、創(chuàng)遠(yuǎn)湘江一號、山語城 聚集了長沙別墅的高端產(chǎn)品，區(qū)域別墅盤少，競爭相對南城較小。板塊主力客源分析 開福區(qū)政府等機(jī)關(guān)單位的高層公務(wù)員，市區(qū)的高層收入群體備注：政府先后出臺的一系列招商引資政策，鼓勵開發(fā)商在北城開發(fā)，去年92億元的地王在該區(qū)產(chǎn)生，都說明政策的有效性。目前北城板塊成為樓盤的聚集地帶，涌現(xiàn)出一系列的高檔樓盤，如：湘江世紀(jì)城、湘江北尚、萬國城、雙灣國際、北辰項(xiàng)目（地王），但綜合來看，房地產(chǎn)在北城目前位于初步發(fā)展階段。 別墅樓盤少，加上產(chǎn)品檔次分明，區(qū)內(nèi)競爭不大。綠城青竹園，借助原生山體景觀和高爾夫球場，成為長沙頂尖別墅的代表。 北城板塊 板塊名稱景

14、觀素質(zhì)板塊特點(diǎn)競爭板塊望城市府市府板塊有龍王港水系、西湖水上公園；金星北板塊有月亮島、瀟湘大道風(fēng)光、豐富的原生山體景觀以非別墅產(chǎn)品為主的復(fù)合型別墅，各式建筑風(fēng)格云集。地理位置上麓南含浦板塊與本板塊較近，特別是在聯(lián)排別墅等產(chǎn)品上，兩區(qū)域存在客戶群的爭奪。譬如，對高校教授、湘雅腫瘤醫(yī)院醫(yī)生、市府及區(qū)政府公務(wù)員的爭奪。麓南含浦自然景觀依山伴水：岳麓山及其支脈，洋湖垸濕地保護(hù)公園、梅溪湖生態(tài)公園、湘江風(fēng)光帶，靳江河。純別墅產(chǎn)品聚集區(qū)（如岳麓山公館，麓山山別墅），別墅味最濃的板塊，高檔別墅聚集區(qū)。中低檔別墅與市府望城板塊存在客源的爭奪；中高檔別墅與南城板塊存在較大競爭，一是兩板塊同時具有良好的別墅生長環(huán)

15、境，二是類似的產(chǎn)品，三是都是長株潭融城的前沿地帶。南城板塊天際嶺森林公園、省植物園以中檔、中高檔別墅樓盤開發(fā)為主，別墅味相當(dāng)濃厚，僅次于麓南含浦板塊。貼近長株潭規(guī)劃的綠心地帶，具有良好的別墅生長環(huán)境，極佳的區(qū)位和前景。與麓南、北城的頂尖高端別墅爭奪客源。北城板塊新河三角洲、湘江風(fēng)光帶、瀏陽河、撈到河景觀資源區(qū)內(nèi)別墅少，僅有青竹園、湘江一號等少量別墅盤。量少。與其他板塊競爭不大，青竹園在高端別墅市場上有較高的影響力，將分流掉尖端客戶。金鷹星沙月湖公園、月島公園、騰飛島、自然山體資源威尼斯一盤獨(dú)大，打造中高檔別墅群；其他別墅盤憑各自優(yōu)勢，呈零散放量。偏居一隅，本板塊有自身獨(dú)特的客戶群，因而與其他五

16、大板塊競爭不大。市中心板塊景觀資源缺乏小規(guī)模開發(fā)，無社區(qū)配套因規(guī)模小，又缺乏景觀資源和高端社區(qū)配套，市場競爭力差。地價高昂，開發(fā)別墅無利可圖，現(xiàn)基本無開發(fā)項(xiàng)目。別墅區(qū)域板塊對比分析13別墅分布及板塊概況別墅目標(biāo)客戶群分析別墅價格及產(chǎn)品分析4目 錄市場動態(tài)、政策及預(yù)測2 從年齡上看，別墅項(xiàng)目一般年齡在30-45歲以上，而別墅的主力客戶群體年齡在35-45之間，占85%左右，而純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的年齡一般位于40-45歲之間 從區(qū)域來看，客戶區(qū)域性比較強(qiáng)，地域性逐步擴(kuò)大化。從調(diào)查來看，65%的客戶為長沙本地客戶，25%的為省內(nèi)客戶，株洲、湘潭、衡陽的客戶比較明顯，10%的客戶為深圳、廣州、上海、北京、

17、浙江等大城市，而外地客戶的比例進(jìn)一步增加。年齡35-45歲為主 客群主體為長沙本地客戶群體特征客戶群體分析從職業(yè)層次看，中端、中高端客戶明顯增加。以前別墅項(xiàng)目的客戶基本都是私營業(yè)主與個體戶，但當(dāng)前的消費(fèi)者范圍較廣，主要包括私營企業(yè)主、企業(yè)中高層、泛公務(wù)員（公務(wù)員、老師、醫(yī)生）等，高檔別墅主要是企業(yè)負(fù)責(zé)人。從置業(yè)次數(shù)看，基本都是兩次與多次置業(yè)。購買別墅屬于提升生活品質(zhì)與地位的象征。從家庭結(jié)構(gòu)看，基本都是三至五口之家或者三代同堂。 從置業(yè)目的看，置業(yè)以自住為主，投資客戶較以前有所減少，購買獨(dú)立別墅基本屬于自住。從調(diào)查得知，自住客戶占比85%左右，投資客戶占比15%左右，投資客戶較以前有所減少，主要

18、是房貸新政以及當(dāng)前市場總體環(huán)境較差造成的，投資客戶主要投資聯(lián)排、疊加、合院別墅，投資獨(dú)立別墅的客戶很少，獨(dú)立別墅總價高，投資成本大，客戶相對較窄，轉(zhuǎn)手率低。 自主為主 投資客較少 購買獨(dú)立別墅主要用于居住置業(yè)目的13別墅分布及板塊概況別墅目標(biāo)客戶群分析別墅價格及產(chǎn)品分析4目 錄市場動態(tài)、政策及預(yù)測2項(xiàng)目名稱所屬板塊物業(yè)類型6月價格情況保利閬峰云墅省府南城獨(dú)棟9000元/美洲故事體育新城獨(dú)棟17000元/起綠城青竹園芙蓉北獨(dú)棟折后約600萬/棟湘江壹號芙蓉北獨(dú)棟約11000元/南山蘇迪亞諾金星北獨(dú)棟7300元/長沙玫瑰園金星北獨(dú)棟6000-8000元/星語林.汀湘十里麓南含浦獨(dú)棟9380元/麓山

19、戀.迪亞溪谷麓南含浦獨(dú)棟7800元/鵬基諾亞山林星沙獨(dú)棟6380元/景觀獨(dú)棟8000元/碧桂園威尼斯城星沙普通獨(dú)棟6980-7500 景觀獨(dú)棟8000元/獨(dú)棟別墅: 獨(dú)立別墅價格區(qū)間6000元-23000元/,青竹園、美洲故事憑借自身的獨(dú)特優(yōu)勢占據(jù)了第一陣營，價格均在17000元/ 以上。本項(xiàng)目位于城市中心，擁有溪泉、坡谷、瀏陽河等景觀及城市綠肺，完全擁有擠身于第一陣營的實(shí)力。以品質(zhì)和資源制勝的頂級毫宅-青竹園；以聲取勢，以產(chǎn)品營造為基礎(chǔ)的品質(zhì)別墅-美洲故事。別墅價格分析項(xiàng)目名稱所屬板塊物業(yè)類型6月價格情況美洲故事體育新城雙拼9500元/起湘江壹號芙蓉北雙拼約9000元/南山蘇迪亞諾金星北雙拼

20、6300元/星語林.汀湘十里麓南含浦雙拼7000元/麓山戀.迪亞溪谷麓南含浦雙拼5000元/鵬基諾亞山林星沙雙拼4880元/雙拼別墅: 雙拼別墅價格區(qū)間在4880-12000元/，已售項(xiàng)目藏瓏以月湖公園而占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，銷售均價在12000元/以上 。而金色溪泉灣的庭院別墅產(chǎn)品在自身擁有獨(dú)特的質(zhì)素上，完全可以超越以上項(xiàng)目雙拼產(chǎn)品的價格。項(xiàng)目名稱所屬板塊物業(yè)類型6月價格情況托斯卡納體育新城聯(lián)排7000-8500元/南山蘇迪亞諾金星北聯(lián)排5000-5500元/星語林.汀湘十里麓南含浦聯(lián)排5500-6100元/麓山戀.迪亞溪谷麓南含浦聯(lián)排1批均價4300元/ 2批均價4800元/ 鵬基諾亞山林星沙聯(lián)

21、排4600-5000元/聯(lián)排別墅： 目前市場上聯(lián)排別墅的價格區(qū)間在4600-8500元/，托斯卡納因產(chǎn)品及造勢，其價格占據(jù)首位為7000-8500元/。項(xiàng)目名稱所屬板塊物業(yè)類型6月價格情況湘江壹號芙蓉北疊加5300-6000元/麓山戀.迪亞溪谷麓南含浦疊加1批均價4200元/ 2批均價4650元/ 萬科西街庭院尚東板塊合院10000-13000元/其他類別墅: 本項(xiàng)目庭院別墅與萬科西街庭院均屬同一創(chuàng)新產(chǎn)品，且品質(zhì)和檔次接近，而本項(xiàng)目擁有高端別墅大社區(qū)的環(huán)境，生態(tài)資源景觀優(yōu)越，完全擁有超越萬科西街庭院，爭做市場領(lǐng)導(dǎo)者的能力。所屬板塊樓盤名稱占地面積建筑面積容積率綠化率所屬板塊樓盤名稱占地面積建筑

22、面積容積率綠化率麓南含浦板塊汀湘十里38170.5540%金鷹星沙板塊藏瓏30.7461.4940%迪亞溪谷20150.6454%圣爵菲斯22.517.30.768%岳麓山公館43150.4170%威尼斯城172.1143.50.5562%麓山別墅37170.4960%諾亞山林47.1113.80.9640%望城市府板塊蔚藍(lán)海岸37531.640%水印山城15.35.20.3463%長沙玫瑰園67981.835%早安星城86.71201.2540%蘇迪亞諾33331.0550%山水灣43.7551.335%中新森林海30341.2140%好望谷23.1290.2840%南城板塊托斯卡納1818

23、1.0743%北城板塊青竹園66.6140.2570%美洲故事24261.1342%湘江一號61.894.81.3448%比華利山1080.840%市中心板塊西街庭院3.67.41.7641%閬峰云墅38170.3565%西山匯景8.1192.340%橘郡29381.3548%純獨(dú)棟純別墅別墅為主+其他其他為主+別墅純獨(dú)棟別墅綜合容積率0.3，綠化率都在65%以上；純別墅綜合容積率0.45，綠化率普遍在54%以上，而美洲故事是純別墅產(chǎn)品中容積率唯一大于1的；別墅為主產(chǎn)品綜合容積率0.65，其他為主的別墅產(chǎn)品綜合容積率1.27，兩種產(chǎn)品綠化率多在40-50%之間，其中圣爵菲斯例外，達(dá)到68%。注

24、：純別墅特指，扣除純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的純別墅。別墅產(chǎn)品分析容積率所屬板塊樓盤名稱占地面積建筑面積容積率綠化率所屬板塊樓盤名稱占地面積建筑面積容積率綠化率麓南含浦板塊汀湘十里38170.5540%金鷹星沙板塊藏瓏30.7461.4940%迪亞溪谷20150.6454%圣爵菲斯22.517.30.768%岳麓山公館43150.4170%威尼斯城172.1143.50.5562%麓山別墅37170.4960%諾亞山林47.1113.80.9640%望城市府板塊蔚藍(lán)海岸37531.640%水印山城15.35.20.3463%長沙玫瑰園67981.835%早安星城86.71201.2540%蘇迪亞諾3333

25、1.0550%山水灣43.7551.335%中新森林海30341.2140%好望谷23.1290.2840%南城板塊托斯卡納18181.0743%北城板塊青竹園66.6140.2570%美洲故事24261.1342%湘江一號61.894.81.3448%比華利山1080.840%市中心板塊西街庭院3.67.41.7641%閬峰云墅38170.3565%西山匯景8.1192.340%橘郡29381.3548%純獨(dú)棟純別墅別墅為主+其他其他為主+別墅麓南含浦板塊綜合容積率最低，僅0.51；接近純別墅項(xiàng)目綜合容積率，是非常純粹的別墅板塊；星沙、南城、北城板塊容積率介于復(fù)合型別墅的中間區(qū)域，尚有一定別

26、墅氛圍；而望城和市中心板塊綜合容積率都超過了“其他為主+別墅”這類產(chǎn)品，兩板塊基本無別墅韻味，尤其市中心板塊注：純別墅特指，扣除純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的純別墅。樓盤名稱物管公司獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加合院樓盤名稱物管公司獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加合院汀湘十里珠海格力物業(yè)1.61.61.6-藏瓏雙瑞物業(yè)2.52.5-迪亞溪谷未定1.81.81.81.81.8圣爵菲斯湖南影視物業(yè)-22-岳麓山公館珠海格力物業(yè)1.81.81.8-威尼斯城碧桂園物管2.5-麓山別墅深圳卓越物業(yè)未未-諾亞山林鵬基物業(yè)21.81.81.8-蔚藍(lán)海岸深圳卓越物業(yè)-1.81.8-水印山城湖南天環(huán)-長沙玫瑰園廣東玫瑰園物管2.3-早安星城美華物管-1.

27、61.6-1.6蘇迪亞諾南山物業(yè)2.21.61.6-山水灣美好愿景-1.4-中新森林海森林家園未未未-好望谷未定未-托斯卡納長青藤物業(yè)-2.4-青竹園綠城物管4.2-美洲故事第一太平戴維斯33-湘江一號香港戴德梁行32.6-2.2-比華利山金鑰匙物業(yè)2.52.5-西街庭院萬科物管-2.5閬峰云墅保利物業(yè)2.5-西山匯景怡盛-1.6-橘郡綠城物業(yè)未未未開發(fā)商子公司物管25個別墅盤中，有14個以開發(fā)商子（或分）公司做物管，占到56%。開發(fā)商旗下公司做物管，一方面彰顯了開發(fā)商的實(shí)力，另一方面，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題尋求解決時，可以有效避免物管公司與開發(fā)商公司之間相互推諉，增強(qiáng)消費(fèi)者對樓盤的信心；其他聘請外來

28、公司做物管的樓盤，多用知名甚至頂尖物管公司，如，第一太平戴維斯、戴德梁行、綠城物業(yè)。別墅樓盤非常注重物業(yè)管理品質(zhì)，彰顯物業(yè)檔次；獨(dú)棟物管費(fèi)集中在2.2-3元/平米，青竹園的屬于長沙金字塔頂尖獨(dú)棟，物管費(fèi)達(dá)到4元/平米；雙拼集中在1.6-2.6元/平米，其他（除萬科的西街外）集中在1.4-2元/平米。別墅產(chǎn)品分析物業(yè)管理所屬板塊樓盤名稱層高客廳挑高所屬板塊樓盤名稱層高客廳挑高麓南含浦板塊汀湘十里37金鷹星沙板塊藏瓏3.54.9迪亞溪谷3疊加3.4圣爵菲斯34岳麓山公館3.36.6威尼斯城？麓山別墅3.56.5諾亞山林3.25.4望城市府板塊蔚藍(lán)海岸33水印山城3.2-3.65-8長沙玫瑰園一3.

29、3二3.6三3.93.6早安星城36蘇迪亞諾3獨(dú)4.2聯(lián)3.9山水灣33中新森林海3.24.8好望谷3.26.8南城板塊托斯卡納33.6北城板塊青竹園大于3米部分挑高美洲故事3.26.4湘江一號大于3米獨(dú)5.3雙3.9疊3.6-4.8比華利山35.2市中心板塊西街庭院33.3-4.5閬峰云墅大于3米5.5西山匯景33.4橘郡大于3米6-7米純獨(dú)棟純別墅別墅為主+其他層高在3-3.9米，主力層高3-3.5米；別墅樓盤90%以上采用了客廳挑高設(shè)計(jì)，僅有蔚藍(lán)海岸和山水灣兩盤未做客廳挑高；挑高主力范圍在4.8-7米，挑高的設(shè)計(jì)，提升了樓盤檔次，增強(qiáng)了居住的舒適性。別墅產(chǎn)品分析層高、挑高所屬板塊樓盤名稱

30、建筑風(fēng)格園林風(fēng)格外立面所屬板塊樓盤名稱建筑風(fēng)格園林風(fēng)格外立面麓南含浦板塊汀湘十里現(xiàn)代中式中式江南水景白墻灰頂金鷹星沙板塊藏瓏北美現(xiàn)代水系園林灰墻黑頂?shù)蟻喯任靼嘌牢靼嘌傈S墻深紅頂圣爵菲斯歐式簡約歐式園林灰白墻紅頂岳麓山公館北美耐特中式風(fēng)格-威尼斯城地中海地中海淡紅墻深紅頂麓山別墅地中海西班牙-諾亞山林西班牙西班牙白黃墻紅頂望城市府板塊蔚藍(lán)海岸西班牙地中海黃墻深紅頂水印山城北美中西結(jié)合白黃墻藍(lán)頂長沙玫瑰園意大利澳大利亞土黃墻深紅頂早安星城北美北美咖啡色墻藍(lán)頂蘇迪亞諾澳洲澳洲灰白外墻山水灣北歐中式庭院黃墻灰墻相間中新森林海地中海地中海白墻紅頂好望谷西班牙地中海黃墻紅頂南城板塊托斯卡納地中海地中海土

31、黃墻紅頂北城板塊青竹園北美北美各棟不同美洲故事美洲風(fēng)情美洲風(fēng)情各棟不同湘江一號現(xiàn)代簡約原生態(tài)白墻黑頂比華利山北美北美黃墻紅頂市中心板塊西街庭院現(xiàn)代中式中式白墻灰頂閬峰云墅純正北美中式庭院各棟不同西山匯景現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約-橘郡純西班牙西班牙黃墻灰頂歐式風(fēng)格北美風(fēng)格中式風(fēng)格現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格豐富多樣，歐式風(fēng)格和北美風(fēng)格占據(jù)市場絕對主流；歐式風(fēng)格中，以西班牙和意大利地中海風(fēng)格占據(jù)絕對比重；外立面普遍采用黃色外墻（土黃、淡黃等）和深紅屋頂。別墅產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格、外立面項(xiàng)目類型樓盤名稱會所商業(yè)街休閑廣場酒店高爾夫游泳池幼兒園醫(yī)療配套圖書館純獨(dú)棟項(xiàng)目綠城青竹園閬峰云墅純別墅項(xiàng)目迪亞溪谷麓山別墅美洲故事水印山

32、城好望谷-別墅+其他項(xiàng)目汀湘十里岳麓山公館蔚藍(lán)海岸西山匯景長沙玫瑰園蘇迪亞諾中新森林海托斯卡納比華利山-橘郡-藏瓏圣爵菲斯威尼斯城諾亞山林早安星城山水灣-湘江一號- 西街庭院會所、游泳池、幼兒園、休閑廣場、商業(yè)街得到廣泛運(yùn)用；缺乏醫(yī)療配套和圖書館設(shè)置；少量別墅擁有高爾夫資源；復(fù)合型別墅項(xiàng)目注重酒店的配套。別墅產(chǎn)品分析項(xiàng)目配套板塊項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格面積（）經(jīng)開區(qū)好望谷 西班牙約3000威尼斯城巴洛克約20000諾亞山林西班牙約5000早安星城美國（北美）約5000水印山城美國（北美）約2000河西蘇迪亞諾澳洲約6000中新森林海西班牙約2000長沙玫瑰園意大利約3000蔚藍(lán)海岸西班牙約5000西山

33、匯景現(xiàn)代簡約 約3000米蘭春天意大利約5000北城湘江一號現(xiàn)代簡約約3000青竹園北美約1000藏瓏現(xiàn)代約1500南城比華利山地中海約3000御邦現(xiàn)代約2000閬峰云墅北美約3000東城西街庭院現(xiàn)代約300托斯卡納地中海約25003000平米以上會所占據(jù)主力（70%），大面積，歐式風(fēng)格會所覆蓋市場。別墅產(chǎn)品分析會所配套類型面積范圍青竹園閬峰云墅迪亞溪谷麓山別墅美洲故事水印山城好望谷汀湘十里岳麓山公館蔚藍(lán)海岸西山匯景長沙玫瑰園中新森林海蘇迪亞諾托斯卡納比華利山橘郡藏瓏圣爵菲斯威尼斯城諾亞山林湘江一號西街庭院早安星城獨(dú)棟200-250250-300300-350350-400400以上雙拼180

34、-210210-250250-280280-300300以上聯(lián)排180-210210-250250-280280-300300以上疊加150-180180-200200-240240以上合院150-180180-200200-240240以上獨(dú)棟：主力面積350-600平米，水印山城和威尼斯城擁有豐富的獨(dú)棟產(chǎn)品線；雙拼：主力面積280-400平米，橘郡擁有豐富的雙拼產(chǎn)品線；森林海、橘郡和早安星城有180-210的小雙拼；聯(lián)排：主力面積210-280平米；疊加：擁有此產(chǎn)品項(xiàng)目少，面積小于240平米；合院：產(chǎn)品少，面積段分散別墅產(chǎn)品分析戶型主力面積13別墅分布及板塊概況別墅目標(biāo)客戶群分析別墅價格及

35、產(chǎn)品分析4目 錄市場動態(tài)、政策及預(yù)測2綠城青竹園（開福） 湘江一號（開福）藏瓏（開福）水印加洲（開福）好望谷（開福）2009-2010年別墅推貨樓盤一覽表碧桂園山湖城（經(jīng)開） 鵬基諾亞山林（經(jīng)開）水印山城（經(jīng)開）郡原居里（經(jīng)開） 早安星城（經(jīng)開）托斯卡納 （雨花）美洲故事（雨花）比華利山（天心） 保利閬峰云墅（天心）橘郡（天心）格蘭小鎮(zhèn)（天心）麓山公館（岳麓）卓越蔚藍(lán)海岸（岳麓）星語林汀香十里（岳麓）麓山戀迪亞溪谷（岳麓）長沙玫瑰園（岳麓）卓越麓山別墅（岳麓）盈峰翠?。ㄔ缆矗〇|方大院（岳麓） 09-2010年共有37個別墅樓盤推出市場，其中開福區(qū)5個、雨花區(qū)2個、天心區(qū)4個、經(jīng)開區(qū)5個、岳麓區(qū)

36、8個。芙蓉區(qū)無金色溪泉灣（開福）保利麓谷林語（岳麓）郡原美村（雨花）昆侖和府（天心） 沙河世紀(jì)城（開福）金榮譽(yù)峰翡翠谷（岳麓）龍灣國際（天心）國會山官邸（天心）中新慢城（岳麓）世紀(jì)春天（開福）2010年別墅待售樓盤一覽表 此量是根據(jù)長沙市2009年1-10月已拿規(guī)劃工程許可證的量進(jìn)行推算，會與實(shí)際預(yù)售時間有所偏差。2009-2010上半年別墅推量 根據(jù)本公司市場部調(diào)研獲悉2009年11月-2010年上半年別墅預(yù)售量為27萬平米，其中已公示856套。樓盤名稱活動主題活動內(nèi)容活動效果及評析湘江壹號湘江壹號雙拼樣板系列活動之插花藝術(shù)品鑒8月8號、9號，湘江一號推出生活體驗(yàn)季的第二次活動，本次的主題為

37、“幸福像花兒一樣”的插花藝術(shù)品鑒。據(jù)介紹，本次插花藝術(shù)品鑒活動涵蓋了三個精彩內(nèi)容：1、別墅家居植物選擇、擺放和養(yǎng)護(hù)，花卉與風(fēng)水的關(guān)系；2、舉行主題插花藝術(shù)表演，結(jié)合情人節(jié)、新婚、圣誕節(jié)、春節(jié)等節(jié)日主題進(jìn)行現(xiàn)場表演；3、最后將抽取到訪嘉賓進(jìn)行插花比賽。本次活動8號到訪客戶約30批左右，不少客戶表示，本次活動讓他們得到很好的啟發(fā)，更加貼近了別墅居家生活。保利閬峰云墅 “繽紛假日 快樂飛魚”少兒業(yè)主游泳培訓(xùn)班盛啟7月22日-8月16日，保利閬峰云墅關(guān)愛季又一重磅活動“繽紛假日 快樂飛魚”少兒業(yè)主游泳培訓(xùn)班正式開課。不僅邀請了國家一級游泳隊(duì)員、湖南省專業(yè)游泳教練進(jìn)行現(xiàn)場講授，還導(dǎo)入一對一的教練模式，私

38、人教練一字排開，不僅從開始更換衣服到游泳結(jié)束，一對一輔導(dǎo)，還根據(jù)各個學(xué)員的不同情況進(jìn)行靈活的課程編排。與此同時，保利閬峰云墅特別為業(yè)主開放了周一、三、五免費(fèi)專場，盛情邀請業(yè)主前往體驗(yàn)整個訓(xùn)練課程比較安全，而且具有專業(yè)水準(zhǔn)。對前往陪同的業(yè)主，保利閬峰云墅則準(zhǔn)備了茶點(diǎn)等周到體貼的服務(wù)代表樓盤8月份營銷動態(tài)樓盤名稱活動主題活動內(nèi)容活動效果及評析好望谷好望谷100萬重金聘自在天為一期業(yè)主裝飾設(shè)計(jì)2009年8月8日上午10點(diǎn)，主題為“分享家的味道”-好望谷百萬重金聘自在天為一期業(yè)主裝飾設(shè)計(jì)的新聞發(fā)布會在好望谷會所內(nèi)隆重舉行。除此之處，好望谷還進(jìn)行了 “買一棟別墅，送一輛新E系奔弛（不含購置稅）”的優(yōu)惠政

39、策。據(jù)好望谷副總介紹，此次重金聘請一流設(shè)計(jì)公司為業(yè)主指導(dǎo)裝飾設(shè)計(jì)，是為了讓業(yè)主在裝修上從園林到室內(nèi)的景致更有機(jī)的融合，將地中海風(fēng)格的品質(zhì)特點(diǎn)與文化精髓進(jìn)行更完美的演譯，讓業(yè)主充分分享家的味道。金科.東方大院 東方美學(xué)國之夜宴，中國式美好綻放8月8日當(dāng)晚，東方大院營銷中心舉行“國之夜宴”Party。當(dāng)晚現(xiàn)場設(shè)有糕點(diǎn)、水果、飲料等自助餐點(diǎn)，并上演京劇和沙畫表演；之后在主持人的邀請下，人們聚集在超大親水平臺旁，一起用熒光氣球放飛事先準(zhǔn)備好的心愿卡，并共同觀看煙花表演；在表演結(jié)束后還進(jìn)行了來賓大抽獎，一等獎獎LV包包一個、二等獎獎香奈兒化妝品一套、三等獎獎施華洛世奇水晶一個。當(dāng)晚現(xiàn)場人氣鼎沸，但其中大

40、部分為地產(chǎn)同行，節(jié)目較一般，餐飲供應(yīng)不及時，并且種類、檔次都較單調(diào)。項(xiàng)目開盤當(dāng)天成交不錯，共成交10幾套聯(lián)排別墅，單價均在10000元以上藏瓏清涼一夏，藏瓏夏威夷水果節(jié)主題活動8月9日，藏瓏湖上國際花園為了慶祝藏瓏二期首批湖居領(lǐng)館全面售罄，感恩答謝新老業(yè)主，在藏瓏營銷中心組織了一場清涼一夏，藏瓏夏威夷水果節(jié)主題活動?；顒蝇F(xiàn)場水果種類繁多，不乏東南亞珍奇水果。整個活動現(xiàn)場彌漫著水果的清香，現(xiàn)場還邀請到五星級酒店專業(yè)師制作水果拼盤、水果雕刻、水果撈等美食，業(yè)主可以帶著家人、朋友聚會在藏瓏會所，共享歡樂。此次活動不僅吸引了不少業(yè)主的到訪，也正值藏瓏二期二批湖居領(lǐng)館火熱認(rèn)籌，現(xiàn)場也來了不少新客戶，同樣

41、受到活動氛圍和現(xiàn)場頂級服務(wù)的感染，紛紛對藏瓏的湖居生活品質(zhì)表示認(rèn)同。項(xiàng)目名稱獨(dú)棟面積雙拼面積聯(lián)排面積美洲故事350-430300-400托斯卡納320-390閬峰云墅400-460橘郡200-300200-300170-300龍灣國際180-240好望谷300-700湘江一號500-550330-350汀湘十里440350270-310盈峰翠邸330200東方大院166-243麓山別墅400-530270-350代表樓盤近期銷售主力產(chǎn)品項(xiàng)目名稱銷售政策美洲故事按揭98折 一次性97折 優(yōu)惠20000元。托斯卡納客戶帶新客戶，每成交一套獎勵一年物管費(fèi)閬峰云墅一次性97折，按揭99折橘郡暫無好望谷

42、一次性購房96折，按揭99折湘江一號按揭98折，一次性付款94折汀湘十里按揭98一次性付款96折盈峰翠邸30000抵60000元VIP認(rèn)籌東方大院2萬抵5萬麓山別墅送400-900私家庭院 最高優(yōu)惠88888元代表樓盤近期銷售政策市場小結(jié)長沙別墅在經(jīng)歷了近五年的快速發(fā)展，在產(chǎn)品的更迭上已有了質(zhì)的飛躍，從而贏得了湖南別墅客戶的認(rèn)同和接受。09年相對火熱的市場回報了發(fā)展商在產(chǎn)品上的創(chuàng)新；長沙別墅消費(fèi)市場強(qiáng)勁十足，客戶購買力雄厚，而創(chuàng)新產(chǎn)品或者性價比高的別墅物業(yè)更易獲得消費(fèi)者的青睞；當(dāng)前長沙別墅開發(fā)四面開花，但真正具有影響力的頂級別墅比較少，也僅青竹湖、美洲故事、藏瓏等幾個大盤，這說明產(chǎn)品品質(zhì)才是制

43、勝關(guān)鍵，從而指引后來者應(yīng)以打造高品質(zhì)為核心理念；長沙別墅市場的價格拉差比較大，占有稀缺資源的物業(yè)如青竹湖、藏瓏或產(chǎn)品做到極致的如美洲故事，它們與一般的別墅物業(yè)拉差單價達(dá)萬元。這說明長沙的別墅發(fā)展空間還非常之巨大；市場小結(jié)：停止審批別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。獨(dú)棟別墅用地來源被切斷，現(xiàn)有已批獨(dú)棟將成為市場稀缺珍品，具有較高的投資價值；其他形式別墅產(chǎn)品用地來源被限制，市場后期供應(yīng)量將銳減，珍稀程度提高。2006年 2006年5月31日,國土資源部發(fā)布關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 （200617號），通知表明：嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。堅(jiān)決執(zhí)行

44、停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。 2008年 2008年1月8日，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知印發(fā) 。通知提出，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書。注：關(guān)于“別墅”的最終定義除了獨(dú)棟別墅，其他形式的聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅不會被停止審批用地。宏觀背景政策法規(guī)國六條中90/70政策將極大減少大戶型面積的供給，凸顯了別墅等大戶產(chǎn)品的稀有性。 “國六條”自2006年6月1日起，凡新審批

45、、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 宏觀背景政策法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算制 2006年12月28日，國家稅務(wù)總局下發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)（2006187號）文件，文件要求從2007年2月1日起，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅清算工作。影響：土地增值稅針對利潤收取，利潤越大相對增值稅收取幅度越高，政策

46、的實(shí)施將會對不少企業(yè)營利利潤有所沖擊，同時對別墅開發(fā)商謀求暴利起到了一定遏制作用。開發(fā)商為提高利潤，合理避稅，必然會“出招”提高表面成本額（比如，精裝成本800元/平米，實(shí)際成本600元/平米，然后對外報價也是800元/平米），從而來降低核算時的增值額。宏觀背景政策法規(guī)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物,并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的部分，稅率為。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額、未超過扣除項(xiàng)目金額的部分，稅率為。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額、未超過扣除項(xiàng)目金額的部分，稅率為。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額的部分，稅率為。 2006年12月28日下發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，內(nèi)容如下：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。1、土