1、連云港連島項(xiàng)目市場報(bào)告一宏觀市場1經(jīng)濟(jì)概述連云港全市GDP在05年時(shí)為456億，06年升到527億，07年以來，連云港市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，投資、出口、消費(fèi)三駕馬車合力拉動上半年全市GDP突破300億元，達(dá)到300.69億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長15% ，在蘇北僅次于徐州市位居第二。大投入、大產(chǎn)出拉動增長。07年上半年投資金額備注全市完成全社會固定資產(chǎn)投資270億元同比增長35%全市在建規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目平均規(guī)模8872萬元同比增長7.6%全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值320億元同比增長46%外向型經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，帶動全市經(jīng)濟(jì)增長。通過采取加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加航線、加密航班等措

2、施，港口上半年實(shí)現(xiàn)貨物吞吐量4296萬噸、集裝箱運(yùn)量84萬標(biāo)箱，同比分別增長19%和40%。通過給政策、送服務(wù)、供資金等多種形式我市積極扶持外貿(mào)企業(yè)做大做強(qiáng)，擴(kuò)大產(chǎn)品出口。上半年，全市完成外貿(mào)出口8.67億美元，同比增長42%，這其中農(nóng)產(chǎn)品出口1.3億美元，絕對額高居全省首位。全市消費(fèi)市場持續(xù)升溫，助推GDP一路走高。今年上半年，我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會保障制度配套進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)居民收入提高較快，其中在崗職工人均工資和農(nóng)民人均收入兩項(xiàng)指標(biāo)增幅均居全省首位。與此同步，全市現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)加快，物價(jià)調(diào)控效果較好，商家競相開展各類促銷活動，全市城鄉(xiāng)市場呈現(xiàn)同步紅火態(tài)勢，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)119.6

3、1億元，同比增長16%。2房地產(chǎn)市場概況連云港市房地產(chǎn)業(yè)2005年至今的市場表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有幾個(gè)突出特點(diǎn)：A. 地產(chǎn)大鱷爭相進(jìn)軍連云港市場。國內(nèi)一些大企業(yè)紛紛投資連云港市房地產(chǎn)開發(fā)。萊茵達(dá)置業(yè)、奧園集團(tuán)、久和置業(yè)、利瑪置業(yè)、21世紀(jì)投資集團(tuán)等一批國內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)相繼來連投資，正在或即將推售“公園一號”、“久和國際新城”、“新港國際”一批大的開發(fā)項(xiàng)目。B. 改善型需求勢頭進(jìn)一步趨強(qiáng)，精品商品住宅出現(xiàn)旺銷。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場的發(fā)展方向。C. 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓比重增加。目前市場絕大多數(shù)在售項(xiàng)目為公開招、投、標(biāo)出讓土地開發(fā)。D. 房

4、地產(chǎn)市場正步入品牌時(shí)代以奧園集團(tuán)登陸港城為標(biāo)志，公園一號以港城營銷推廣前所未有之氣勢，震撼全城，而久和國際、新港國際兩大超級大盤的磅礴氣勢則更讓本地中小開發(fā)商感受到較大壓力。與品牌公司形成鮮明對比的是，一些小開發(fā)商不識品牌為何物?。ㄈ赵禄▓@、名典公寓），“賣一套算一套”“賣完萬事大吉”觀念盛行。E. 屬于我國房地產(chǎn)第三梯隊(duì)，整體水平比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級階段，以沿襲、克隆發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)作品為主。市場處于結(jié)構(gòu)性過剩，購房者的購買欲望與無效產(chǎn)品供應(yīng)形成巨大空白，處于更新?lián)Q代的前夜。3城市規(guī)劃城市定位為品位高雅，優(yōu)美舒適，最佳人居的城市；依山傍海的“山水城市”；到2010年，連云港規(guī)劃城

5、市建設(shè)用地94.84平方公里，形成13個(gè)居住區(qū)、9個(gè)工業(yè)區(qū)、4個(gè)倉儲區(qū)；到2010年，市區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?09萬人，城市人口88萬人；到2020年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到7：50：43，進(jìn)入工業(yè)化中后期。4小結(jié)近幾年以來，連云港總體經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步提高，但增速緩慢，尤其是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化微弱，房地產(chǎn)行業(yè)從01年開始的買方市場逐漸向05年開始的賣方市場轉(zhuǎn)換，至今已完全轉(zhuǎn)化成賣方市場。而按照連云港市2010年規(guī)劃目標(biāo)，其市場潛力還有充分挖掘余地。二區(qū)域市場東盛龍門山莊項(xiàng)目簡介：東盛龍門山莊位于連云港東部城區(qū)神州賓館北側(cè)，分為龍門山莊別墅與龍門領(lǐng)海高層兩個(gè)組團(tuán)，總建筑面積約14萬平方米。北

6、倚龍門山，東連在海一方公園，南鄰宋家花園，位于連島AAAA級風(fēng)景區(qū)與濱海新城CBD連接的核心位置。該項(xiàng)目共分為兩個(gè)組團(tuán)建設(shè)，分別為龍門領(lǐng)海和龍門山莊。龍門領(lǐng)海 為小高層部分，共有8棟組成，龍門山莊為別墅組團(tuán)，共有90多棟別墅組成。共可容納1150戶居住?？偨ㄖ娣e約為15萬平方米左右。開盤時(shí)間：2007年7月29日入住時(shí)間：高層2009年上半年/別墅2008年上半年建筑面積：150000平方米容積率：1.16綠化率：49.90總戶數(shù)：1150戶樓層狀況：龍門領(lǐng)海8棟小高層，龍門山莊90多棟別墅周邊配套小區(qū)內(nèi)部配套:會所（健身、餐廳、美容、閱覽、客房等功能）中小學(xué):墟溝小學(xué),東方中學(xué)綜合商場:蘇

7、果超市醫(yī)院:149醫(yī)院其他:神州賓館項(xiàng)目特點(diǎn)地段：位于連島AAAA級風(fēng)景區(qū)與濱海新城CBD連接處，為在海一方公園、規(guī)劃中龍門山森林公園環(huán)抱，可直觀外海。環(huán)境：背靠龍門山兼觀內(nèi)外海，周邊生態(tài)環(huán)境良好；特色：為西班牙地中海風(fēng)情別墅的建筑風(fēng)格，另含有現(xiàn)代風(fēng)格的高層，外立面與海景較為一致；品質(zhì)：知名物業(yè)公司的引進(jìn)。整體：整個(gè)山莊背山面海，北眺外海，東觀內(nèi)海，中心水榭如玉帶貫穿整個(gè)小區(qū)融山景、海景、森林、水榭為一體，風(fēng)水、居住環(huán)境較好。 別墅部分西班牙地中海風(fēng)情海景別墅東盛龍門山莊位于連云區(qū)神州賓館北側(cè)、在海一方公園西側(cè)，分為龍門山莊別墅與龍門領(lǐng)海高層兩個(gè)組團(tuán)，總建筑面積約14萬平方米。龍門山莊沿用西班

8、牙地中海建筑風(fēng)格，白墻紅瓦、拱門回廊，異域風(fēng)情濃厚，僅50余幢半山海景別墅，囊括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等多種別墅類型，面積從180平方米到400多平方米不等。目前報(bào)價(jià)為，聯(lián)排：8000元/平方米；雙拼：9000元/平方米；獨(dú)棟：1000012000元/平方米。高層部分現(xiàn)代風(fēng)格高層海景住宅龍門領(lǐng)海建在高于海平面近50米的半山坡地上，8棟高層建筑沿海岸線錯(cuò)動排列，最大限度的滿足觀海效果，戶型分為單身公寓、兩房、三房等，面積從40平方米到140平方米不等。一期均價(jià)4000元/平方米。建筑風(fēng)格地中海（西班牙）風(fēng)格的最大特點(diǎn)：是拱形的浪漫空間、純美的色彩方案和不修邊幅的線條。采用眾多的回廊、穿堂、過道，

9、連續(xù)的拱廊與拱門，增加海景欣賞點(diǎn)的長度，形成延伸般的透視感；采取淡黃色建筑立面和紅瓦屋頂相結(jié)合為主的暖色調(diào)，使建筑色彩明快、立面豐富，既醒目又不過分張揚(yáng)，體現(xiàn)淳樸的內(nèi)涵與奮發(fā)向上的精神面貌；對于房屋建筑的線條也不是直來直去，因而自然的形成一種獨(dú)特的渾圓造型。 21世紀(jì)連島金海岸 項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于國家四A級風(fēng)景區(qū)連島海濱浴場西側(cè)山頂，西望6.7公里長的亞洲第一攔海大堤，南對連云港港口及風(fēng)景秀麗的云臺山，東北邊是一望無際的外海，融青山、碧海、森林、海港為一體。項(xiàng)目總占地面積138.66畝，容積率0.76，綠化率40%，7幢純海景公寓和13棟觀海豪宅和諧布置，同時(shí)小區(qū)建有4000平方米的會所和物管

10、中心，5000平方米的購物中心，1000平方米的室外游泳池，6000平方米的中心景觀及休閑廣場，4800平方米的觀景平臺，業(yè)主在此可自由享受吃、喝、玩、購物等全方位的服務(wù)。項(xiàng)目充分考慮海濱度假的合理性和舒適性，40-60平方米全精裝修精配的標(biāo)準(zhǔn)酒店式客房住宅，一次置業(yè)再無花費(fèi)。開發(fā)式的通透空間，透過落地玻璃，室外秀色海景一覽無余。占地面積:92486.22平方米總建筑面積:70289.50平方米開盤時(shí)間: 2005-05-01容積率:0.76綠化率: 40%項(xiàng)目銷售情況：該項(xiàng)目從05年即推出海景公寓銷售，歷時(shí)兩年半的時(shí)間，目前僅剩余五套，海景公寓的價(jià)格為：不臨海公寓：6000元/平方米臨海公寓

11、：10000元/平方米均為精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)（含電視、熱水器等電器及相關(guān)家具）約在800元/平方米左右。別墅：暫未推出，共計(jì)13套，根據(jù)現(xiàn)場了解，預(yù)計(jì)價(jià)格在15000元/平方米左右。銷售特點(diǎn)：除連云港本地外，在周邊各城市（如南京、上海等地）均設(shè)置有銷售中心。海客瀛洲 項(xiàng)目簡介：?？湾揄?xiàng)目占有170余畝,總綠化率近40%,是連云港目前成規(guī)模,配套齊全的濱海社區(qū),?？湾揄?xiàng)目第一階段建設(shè)臨海小高層住宅和濱海商業(yè)大道,直面大道,四季花開;第二階段建設(shè)中高層住宅,可看海觀園,第三階段建設(shè)高層住宅和大型商業(yè),俯視整個(gè)園區(qū)和縱橫的山與海.2006年6月25日?？湾揲_盤,2006年7月23日二期開工.

12、06年7月25日?？湾揄?xiàng)目B4號樓已建至12層,預(yù)計(jì)今年年底封頂;截止06年7月25日,A4,A6號樓出地面一層;A4,A6號樓力推三房;截止06年8月5日A8號樓地下工程已經(jīng)完成.占地面積:113300平方米總建筑面積:220000平方米開發(fā)周期:分3期開發(fā)竣工時(shí)間:2008-8-28總戶數(shù):1000開盤時(shí)間: 2006-06-25入住時(shí)間: 2008-08-28容積率: 2.50樓層狀況：六棟12層、三棟18層、兩棟24層和三棟29層銷售情況：目前銷售率已達(dá)到85以上以上，銷售均價(jià)在4400元/平方米左右。東城海岸項(xiàng)目簡介：本項(xiàng)目總占地面積16652.3平方米，建筑規(guī)模59489.14平

13、方米，容積率：3，總戶數(shù)：453，綠化率：45%，其中住宅建筑面積52126.59平方米。開盤時(shí)間: 2006-12-10竣工時(shí)間:2008-8-31總戶數(shù):600停車位:300多個(gè)樓層狀況: 最低為15層，最高為25層銷售情況：目前銷售均價(jià)在3900元/平方米左右，銷售率已達(dá)80以上。帝豪陽光國際中心項(xiàng)目簡介：陽光國際中心由海濱陽光大廈（A，B，C，D座），200米的陽光國際大廈（E座）以及五星級規(guī)劃的陽光國際酒店（F座）共同組成。一期海濱陽光大廈A，B，C，D座的總建筑面積約為11萬平方米，整個(gè)建筑采取飄窗，落地大陽臺，飄頂，空中綠化平臺，跌落以及強(qiáng)調(diào)豎線條等手法處理。陽光國際中心為一組多

14、元共生的建筑群。占地面積:93332.40平方米總建筑面積:200000平方米開盤時(shí)間: 2005-11-30容積率:2.14總戶數(shù):600銷售情況：目前銷售均價(jià)4800元/平方米，僅剩余不到10套上城項(xiàng)目簡介：該項(xiàng)目占地約9.4萬平方米，建筑面積為28萬平方米，容積率為2.6，綠化率為55%，主力戶型為約140平米的三室戶型。2007年4月18號開始動工，于2007年08月29日第一次開盤，開盤均價(jià)在4000元/平方米左右，下次開盤預(yù)計(jì)在12月份左右。樓層狀況: 18-26層，約1850套總結(jié)整體來看，連云區(qū)的銷售均價(jià)目前整體保持在4000元/平方米以上，而且項(xiàng)目多以可觀海景的小高層甚至高層

15、居多，此類物業(yè)也成為了本區(qū)域的主流建筑類型，而位于連島之上的公寓價(jià)格如除去裝修費(fèi)用，仍比連云區(qū)的同類物業(yè)價(jià)格高2030，最低價(jià)格（帶裝修）在6000元/平方米左右。但從客群上來看，兩者就有較大的差別，連云區(qū)的客群仍已連云港本市的居民為主，且以東區(qū)的居民為主，西區(qū)僅占很少一部分，主要用于自??；而連島上的客群連云港本市的購房者僅占少數(shù)，且以投資為主，主力購買人群為諸如南京、上海等連云港周邊城市的潛在購買力，主要用于旅游度假。由此可見，連云港本市購買力較低，高端物業(yè)的消費(fèi)人群仍以周邊城市為主，本案位于連島之上，故而價(jià)格和市區(qū)物業(yè)價(jià)格的可比性較弱，在此僅作參考之用。三產(chǎn)品分析1項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位

16、：位于連島西側(cè)，旅游度假物業(yè)集中地；交通：位于連島入口處，交通便利；配套：內(nèi)部會所、超市等一應(yīng)俱全，購物方便；景觀：山景、海景兼有，建筑全部建于山上，視野較好；劣勢環(huán)境：周邊物業(yè)以漁村和經(jīng)濟(jì)適用房為主，一定程度上對本案的居住環(huán)境產(chǎn)生消極影響；產(chǎn)品：容積率偏大、限高過低等因素使得本項(xiàng)目在產(chǎn)品制作上存在很大的局限性；內(nèi)部：在不破壞山體的情況下，依山建房，建筑面積將會大打折扣；外部：田灣核電站的存在對購房者的心理仍具有一定的消極影響。機(jī)會宏觀：此幅別墅用地已屬本區(qū)域乃至全市絕版別墅用地，從土地及該物業(yè)景觀的稀缺性上來看，已屬獨(dú)一無二；微觀：區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套的逐漸完善；規(guī)劃：政府大力推廣旅游業(yè)，對帶動該

17、物業(yè)的銷售起到的積極影響；客群：因是旅游度假物業(yè)，故周邊乃至全國存在相當(dāng)一部分的潛在客戶群。威脅政策：房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性；競盤：周邊諸如龍門山莊及21世紀(jì)連島金海岸等項(xiàng)目從景觀等資源方面來看，和本案差距不大，且其別墅的銷售周期將較長，本案上市后將存在較大的競爭；市場：本案啟動時(shí)間將較周邊其它項(xiàng)目遲，未來市場發(fā)展具有一定的不確定性。2產(chǎn)品（旅游度假型物業(yè)）分析旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián) 空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)

18、，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。由上述來判斷，本案屬于第三類，即旅游度假地產(chǎn)，是以第二居所為主的中高端別墅項(xiàng)目。我們認(rèn)為別墅市場的發(fā)展將會存在兩個(gè)極端，一是隨著別墅用地的緊張，別墅未來將進(jìn)一步向高檔化和豪宅化發(fā)展；二是經(jīng)濟(jì)型別墅將呈現(xiàn)外向型、郊區(qū)型的度假別墅發(fā)展。故而由于用地受限，別墅供應(yīng)逐漸減少，在豪宅與經(jīng)濟(jì)型住宅之間搖擺的別墅市場，將漸呈分化之勢。相關(guān)建議 做選擇性裝修方案好的別墅建筑應(yīng)該是一件藝術(shù)品，至少也應(yīng)該是建筑中的精品。人們常說建筑是一門藝術(shù)，好的藝術(shù)品顯然不能

19、只停留在概念和圖紙里，而是要最終成為精雕細(xì)琢后的成品。別墅也是一樣。設(shè)計(jì)風(fēng)格也好，房型布局也好，只有通過嚴(yán)格的施工質(zhì)量才能保證不至于成為一件有暇疵的“工藝品”。這里想提一下裝修的問題，目前在上海仍然可以看到不少定位于高檔物業(yè)的別墅是毛坯交房的，我們認(rèn)為是有一點(diǎn)誤區(qū)的。在大多數(shù)歐美國家，把沒有裝修的房子就拿出來銷售是不可思議的。即使在上海，仔細(xì)觀察一下就可以發(fā)現(xiàn)，最優(yōu)質(zhì)的別墅物業(yè)都是精裝修的。這并不奇怪，作為藝術(shù)品的別墅當(dāng)然是要通過它的每一個(gè)環(huán)節(jié)甚至是每一個(gè)細(xì)節(jié)向買家展示它的價(jià)值。反過來，我們也很難想象一個(gè)“豪宅別墅”項(xiàng)目一部分物業(yè)已經(jīng)有業(yè)主居住生活，而另一部分仍有裝修工人和材料進(jìn)進(jìn)出出，更不要

20、說還要忍受裝修施工的種種噪音，故而我們在此建議，本案以選擇性裝修方式交付。第一，在此購房的人群以第二居所為主，更以度假旅游為目的，沒有太多的時(shí)間和精力去為裝修而奔波和煩惱；第二，以帶裝修形式交付可一定程度上拉高項(xiàng)目的整體售價(jià)，提高開發(fā)公司的銷售利潤。3客群分析本案消費(fèi)人群基本特征主力客戶群的界定年齡在30-45歲的中高等收入人士，包括教師，機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位中層以上干部，私營小業(yè)主；周邊城市，如上海、浙江乃至北京等地的潛在客戶群體；地緣性較強(qiáng)、對連島具有高度認(rèn)可的居民，作為休閑度假或投資的需要。重要客戶的界定35-45歲連云港周邊城市具有休閑度假意識年薪15萬元以上的客戶群體。目標(biāo)客戶的

21、物業(yè)需求： 以總價(jià)在100萬左右的小型別墅物業(yè)為主，功能上僅滿足基本居住要求的簡裝度假居所； 少量總價(jià)在110-140萬左右的中型別墅物業(yè)，除了在功能上滿足基本居住的要求外，對其舒適度的要求達(dá)到一般別墅的 標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)置一套甚至數(shù)套豪宅，如采用精裝修交付，總價(jià)可考慮過千萬，以滿足站在“金字塔”頂端的客戶群體的置業(yè)需求，從項(xiàng)目本身來說，亦可提升項(xiàng)目的知名度及帶動項(xiàng)目的整體售價(jià)。主力目標(biāo)客群價(jià)值取向本項(xiàng)目作為別墅項(xiàng)目，營造的自然景觀優(yōu)越，生活交通便利的獨(dú)特的項(xiàng)目定位，面對的目標(biāo)人群通常都擁有以下的共同特征： 由于工作的繁忙，旅游度假成為他們最主要的休閑方式，但因?yàn)閮H以度假為主，故居住的短期性及長時(shí)間的

22、居住周期是此類人群的特點(diǎn)； 對繁華生活有著較強(qiáng)的眷念與要求；對生活充滿夢想和激情，追求著較高的生活品質(zhì)，并且仍不忘放松自我； 他們有相當(dāng)?shù)姆e蓄，但仍重視性價(jià)比，消費(fèi)講究品質(zhì)和身份標(biāo)簽的同時(shí)，更重視實(shí)用和綜合價(jià)值，關(guān)注產(chǎn)品的增值性。 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的第二居所。他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論中等層次向高等層次轉(zhuǎn)變的過程。 購買動機(jī)分析： 懂得生活情趣的中年人群為重要購買動機(jī)； 本島或本港人群出于能獲得更多的投資回報(bào)而購買。四產(chǎn)品定位1產(chǎn)品建議從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看，容積率1.2，限高10米，從本項(xiàng)目所處地勢來看，存在一定程度上的矛盾，通過計(jì)算，我們建議此地塊的容積率控制在0.8左右較為適宜。則相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下所示：項(xiàng)目占地：80.9畝53936平方米總建筑面積：53936平方米0.843149平方米單位成本概算（稅費(fèi)除外）：單位地價(jià)建安成本規(guī)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)（含相關(guān)前期運(yùn)營成本） 1380（含契稅）12001707503500元/平方米則項(xiàng)目總成本：3500元/平方米43149平方米1.5億元按項(xiàng)目預(yù)期收入1億元（含稅費(fèi)）計(jì)算，則單位售價(jià)：1.5億元（111）1億元43149平方米6200元/平方米2戶型面積產(chǎn)品面積（）比例總面積（）總套數(shù)小型別墅150左右7030200200中