1、WORDPAGE- 18 - / NUMPAGES18 HYPERLINK :/ 物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告中國物業(yè)管理協(xié)會秘書處為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，中國物業(yè)管理協(xié)會于2007年二季度開始，通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止去年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉與128個城市和地區(qū)。現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報告如下：一、物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)隨著我國住房制度改革和住房

2、商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以與鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。（一）服務(wù)水平顯著提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這次被調(diào)查企業(yè)所管理的20.39億平方米物業(yè)項目，不再單純是新建商品房項目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場、碼頭、車站、倉儲、運(yùn)動場館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長，90%以上被調(diào)查企業(yè)

3、都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡單的專項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)，被調(diào)查的4600家企業(yè)在2004-2006三年中先后得到縣（區(qū)）級以上政府部門表彰達(dá)14635次。（二）社會效益表現(xiàn)突出一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。在被調(diào)查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。其中，屬于政府機(jī)關(guān)人員分流24972人

4、，企事業(yè)單位人員分流25072人，部隊轉(zhuǎn)復(fù)軍人56894人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè)151753人，大、中專畢業(yè)生分配68373人，農(nóng)民工吸納173710人，殘疾人與其他人員安置20478人。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定。二是積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災(zāi)68905人次。三是熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬元，捐助希

5、望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費(fèi)4177.84萬元。（三）經(jīng)濟(jì)效益逐步改善統(tǒng)計數(shù)字反映，4118家填報企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值4010501.3萬元，平均資產(chǎn)總值973.9萬元；4190家填報企業(yè)2006年經(jīng)營總收入達(dá)2769375.3萬元，平均經(jīng)營收入660.9萬元；3727家填報企業(yè)完成營業(yè)稅金與附加150393.83萬元，平均完成營業(yè)稅金與附加40.4萬元；1581家填報企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬元；2006年盈利企業(yè)為1825家，占調(diào)查企業(yè)的39.7%，實現(xiàn)利潤總額達(dá)149797.5萬元，平均利潤額82.1萬元。以上數(shù)據(jù)表明，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

6、經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營收入計算在以與基于其它因素的考慮，在上報相關(guān)收入數(shù)據(jù)時有所保留。但近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營效益，其中238家企業(yè)三年過改善服務(wù)，提高房屋出租率等，為業(yè)主增加租金收益24667.16萬元。還有298家企業(yè)通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)效益8949.24萬元。（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減

7、少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況（一）企業(yè)發(fā)展情況完成上報調(diào)查數(shù)據(jù)的4600家企業(yè)基本分類情況如下：以企業(yè)成立時間劃分。1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的5.82%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。通過上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至2004年的十年間，

8、是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。2.以企業(yè)注冊登記類型劃分。國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份301家，占6.54%；XX公司2976家，占64.70%；私營企業(yè)348家，占7.57%；港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了公司制（71.24%為股份和XX公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分

9、。一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。4.各資質(zhì)等級面積、人員之間關(guān)系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬）一級36581826.30224.183220788821：6.41.88二級71357925.5481.242053922881：6.11.99三級328759304.7518.04220912671：4

10、.11.38一級資質(zhì)企業(yè)平均管理面積224.18萬，平均職工882人，管理人員人均管理面積1.88萬；二級企業(yè)平均管理面積81.24萬，平均職工288人，管理人員人均管理面積1.99萬；三級企業(yè)平均管理面積18.04萬，平均職工64人，管理人員人均管理面積1.38萬。以上表格和數(shù)據(jù)說明，資質(zhì)等級越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級企業(yè)。5.以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分。東部沿海與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)（、）1754家，占總企業(yè)數(shù)38.13%；中部省區(qū)（、）1308家，占28.44%；西部省區(qū)（、蒙、）904家，占19.65%；東北三省634

11、家，占13.78%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。6.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。從上述比例來看，開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)僅占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)，近四分之三的企業(yè)與開發(fā)商并無隸屬關(guān)系，建管不分的狀況已得到較大程度的改變。（二）從業(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人?；痉诸惽闆r如下：1.以工作崗位劃分。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操

12、作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，12.99%為其他勤雜工種。管理人員秩序維護(hù)員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護(hù)人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況12.091.350.740.310.240.71（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員

13、所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進(jìn)社會就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級階段的現(xiàn)狀。2.以學(xué)歷層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。對比以上數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的，提高從業(yè)人員的受教

14、育水平是當(dāng)務(wù)之急。3.以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術(shù)人員506612人，占77.69%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒有中級以上職稱，操作人員中90%沒有中級技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉與技術(shù)水平的設(shè)施

15、設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。4.以男女性別劃分。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。（三）管理物業(yè)項目情況被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項目總數(shù)30831個、總建筑面積203906.4萬。與從業(yè)772032人相對應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個物業(yè)管理項目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。其中：1.按物業(yè)類型劃分。住宅項目21428個、建筑面積154286萬

16、，分別占總項目數(shù)69.50%和總建筑面積75.67%；辦公樓與商業(yè)用房項目5825個、建筑面積20976.66萬，分別占18.89%和10.29%；工業(yè)項目1204個、建筑面積10509.01萬，分別占了3.91%和5.15%；其他類型項目2374個、建筑面積18133.77萬，分別占7.70%和8.89%。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場反映出來。2.按項目獲取方式分。以協(xié)議方式取得項目22409個、建筑面積132473萬，分別占總項目數(shù)72.68%和64.97%；其中接管上級開發(fā)單位項目6335個、建筑面積39

17、317.81萬，分別占20.55%和19.28%；以招投標(biāo)方式取得8422個、建筑面積71433.02萬，分別占27.32%和35.03%。以上數(shù)據(jù)表明，雖然2003年物業(yè)管理條例明確推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強(qiáng)。（四）企業(yè)經(jīng)營與效益情況1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格水平 單位：元/月序號物業(yè)類型/收費(fèi)率全國平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）0.410.480.380.380.32房改房（高層）0.851.030.810.770.54收繳率（%）75.4778.3774.2881.7563.752經(jīng)

18、濟(jì)適用房（多層）0.430.560.320.450.43經(jīng)濟(jì)適用房（高層）0.891.130.850.900.61收繳率（%）76.0978.9475.6081.0865.303商品房（多層）0.70.750.540.590.98商品房（高層）1.281.491.061.031.24獨立式別墅1.912.271.161.531.78收繳率（%）79.4881.7879.8680.9568.574辦公用房4.756.462.793.153.66收繳率（%）90.7192.4390.0190.0383.815工業(yè)用房1.931.971.832.431.50收繳率（%）92.8593.6993.17

19、93.4482.53從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)管理的問題會更加突出。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項指標(biāo)均低于全國其他地區(qū)。2.企業(yè)經(jīng)營效益情況 單位：萬元調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額企業(yè)數(shù)%平均虧損額企業(yè)數(shù)全國4600184340.0781.28187140.7637.22886東部地區(qū)175495854.621

20、24.8352229.7651.82274中部地區(qū)130841331.5724.5660546.2518.53290西部地區(qū)90431534.8540.8040444.6931.30185東北地區(qū)63415724.7645.9634053.6355.12137以上數(shù)據(jù)表明，有近半數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營效益不容樂觀，行業(yè)風(fēng)險依然很大。盈利企業(yè)平均81.28萬的年利潤，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。（五）企業(yè)員工工資福利情況根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報數(shù)據(jù)匯總，2006年物業(yè)服務(wù)

21、企業(yè)全國職工平均工資為13453.20元/人年，而同期全國社會平均工資為17568.57元/人年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。具體情況是：1.企業(yè)管理人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)管理人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項目經(jīng)理)管理員(主管)全國21926.94 37921.98 24387.59 16427.02 東部地區(qū)29254.75 53578.08 32338.20 20803.03 中部地區(qū)16975.17 28864.79 20288.63 14129.88 西部地區(qū)18149.72 30361.74 19502.43 13898.28 東北地區(qū)1508

22、8.63 23049.83 16824.38 12321.66 以上數(shù)據(jù)表明，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國社會平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競爭力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。2.企業(yè)操作人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 東部地區(qū)12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地區(qū)8789.

23、27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地區(qū)9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 東北地區(qū)8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會競爭力和公眾形象。3.保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險失業(yè)保險養(yǎng)老保險工傷保險其

24、他保險住房公積金全國8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 東部地區(qū)8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地區(qū)7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地區(qū)7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 東北地區(qū)7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對交納保險人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以與農(nóng)民工的社會保險情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實際繳納情況。三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題根據(jù)4600家企業(yè)

25、的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面：（一）社會評價方面1.行業(yè)社會地位不高。社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%。2.行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)2819家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的61.28%。社會上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企

26、業(yè)總數(shù)的25.02%。3.輿論導(dǎo)向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對于物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。認(rèn)為社會輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的42.78%。4.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持、不主動配合。認(rèn)為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的38.39%。認(rèn)為人們對物業(yè)服務(wù)常常任意壓價的占被調(diào)查企業(yè)的29.37%。（二）政府監(jiān)督方面1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地方政府以與有關(guān)部門對物業(yè)管理

27、不重視，對行業(yè)發(fā)展不關(guān)心。物業(yè)管理條例以與企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費(fèi)等管理辦法，國務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%。2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不與時不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%，認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%。還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗I(yè)部門關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數(shù)

28、企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責(zé)。經(jīng)費(fèi)上亂攤派、亂贊助。認(rèn)為對企業(yè)干預(yù)過多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的46.02%。3.物價部門干預(yù)過度，政府定價（指導(dǎo)價）適用過寬。國家發(fā)改委、建設(shè)部對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價的圍、對象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時卻是五花八門。物價部門嚴(yán)把物業(yè)收費(fèi)審批關(guān)，任意擴(kuò)大政府定價和政府指導(dǎo)價圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.20元/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.30-0.50元/月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)控制過死的占被調(diào)查企業(yè)的36.43%，反映任意擴(kuò)大政府

29、定價圍的占被調(diào)查企業(yè)的8.59%。4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上勞動合同法的執(zhí)行，社會最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%。（三）開發(fā)單位建設(shè)方面1.建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。這次調(diào)查中認(rèn)為開發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%，認(rèn)為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾的占41.96%，認(rèn)為利用“建管”不分壓低物業(yè)項目交接成本的占18.78%。反映新建項目房屋質(zhì)量問題突出的占51.85%。2.利用物業(yè)服務(wù)

30、促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的41.28%。反映開發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的占33.35%。3.住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項目，即使規(guī)劃配套項目，也常常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法

31、回避的矛盾和問題。這次調(diào)查中，反映住宅項目配套設(shè)施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.35%，反映住宅項目交通不方便的占10.22%，反映住宅項目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占28.50%。（四）業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面1.公共意識不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%，認(rèn)為業(yè)主公共意識普遍較差的占57.15%，認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強(qiáng)的占49.09%，反映個業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定的占37.51%。2.配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的45.63%，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%。3.業(yè)主大會制度落實不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。條例設(shè)立的業(yè)主大會制度，業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定了業(yè)主大會的運(yùn)作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然條例已經(jīng)頒布多年，但真正落實業(yè)主大會制度的地區(qū)和圍卻很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會制度建立難和成立