1、巴彥淖爾市臨河房地產(chǎn)市場（高層住宅）調(diào) 研 報 告編制單位：內(nèi)蒙古雙河集團(tuán)海天地產(chǎn)策劃部編制日期： TIME EEEE年O月A日 * MERGEFORMAT 2008年6月24日目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc185730384 一、房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概況 PAGEREF _Toc185730384 h 3 HYPERLINK l _Toc185730385 1、地理位置概況 PAGEREF _Toc185730385 h 3 HYPERLINK l _Toc185730386 2、人口發(fā)展概況 PAGEREF _Toc185730386 h 3 HYPER

2、LINK l _Toc185730387 3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 PAGEREF _Toc185730387 h 4 HYPERLINK l _Toc185730388 4、居民生活水平 PAGEREF _Toc185730388 h 5 HYPERLINK l _Toc185730389 5、城市發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc185730389 h 6 HYPERLINK l _Toc185730390 二、房地產(chǎn)市場綜合分析 PAGEREF _Toc185730390 h 8 HYPERLINK l _Toc185730391 1、總供給量分析 PAGEREF _Toc185730391 h

3、 8 HYPERLINK l _Toc185730392 2、總需求量分析 PAGEREF _Toc185730392 h 9 HYPERLINK l _Toc185730393 3、市場推廣分析 PAGEREF _Toc185730393 h 9 HYPERLINK l _Toc185730394 4、宏觀政策分析 PAGEREF _Toc185730394 h 10 HYPERLINK l _Toc185730395 5、市場綜合評述 PAGEREF _Toc185730395 h 12 HYPERLINK l _Toc185730396 三、重點(diǎn)樓盤個案分析 PAGEREF _Toc18

4、5730396 h 13 HYPERLINK l _Toc185730397 1、區(qū)域市場分析 PAGEREF _Toc185730397 h 13 HYPERLINK l _Toc185730398 2、重點(diǎn)樓盤個案 PAGEREF _Toc185730398 h 14 HYPERLINK l _Toc185730399 3、項目綜合分析 PAGEREF _Toc185730399 h 19 HYPERLINK l _Toc185730400 四、目標(biāo)客戶需求分析 PAGEREF _Toc185730400 h 20 HYPERLINK l _Toc185730401 1、購房心理需求 PA

5、GEREF _Toc185730401 h 20 HYPERLINK l _Toc185730402 2、建筑產(chǎn)品選擇 PAGEREF _Toc185730402 h 20 HYPERLINK l _Toc185730403 3、價格需求方面 PAGEREF _Toc185730403 h 21 HYPERLINK l _Toc185730404 4、購房因素選擇 PAGEREF _Toc185730404 h 21 HYPERLINK l _Toc185730405 5、地理位置選擇 PAGEREF _Toc185730405 h 22 HYPERLINK l _Toc185730406 6

6、、傳播媒介選擇 PAGEREF _Toc185730406 h 22 HYPERLINK l _Toc185730407 7、客戶消費(fèi)能力 PAGEREF _Toc185730407 h 23 HYPERLINK l _Toc185730408 五、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc185730408 h 24 HYPERLINK l _Toc185730409 1、宏觀政策趨勢 PAGEREF _Toc185730409 h 24 HYPERLINK l _Toc185730410 2、價格發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc185730410 h 24 HYPERLINK l _Toc

7、185730411 3、產(chǎn)品供應(yīng)趨勢 PAGEREF _Toc185730411 h 25 HYPERLINK l _Toc185730412 4、需求發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc185730412 h 25 HYPERLINK l _Toc185730413 六、結(jié) 語 PAGEREF _Toc185730413 h 27一、房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概況1、地理位置概況臨河位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西部，黃河北岸,陰山南麓,河套平原中部，南臨中國第二大河-黃河,故名“臨河”。地理坐標(biāo)為東經(jīng)1076 至10744，北緯4034至4117。臨河全境為黃河沖積平原，地面開闊平坦，地勢從西南向東北微度傾斜。臨河深

8、處內(nèi)陸，屬于中溫帶半干旱大陸性氣候，其特點(diǎn)是：云霧少降水量少、風(fēng)大、氣候干燥，年降水量138.8mm，平均氣溫 6.8C，晝夜溫差大，日照時間長，年日照時間為3229.9小時，是我國日照時數(shù)最多的地區(qū)之一。2、人口發(fā)展概況近年來，巴彥淖爾市人口保持低增長的發(fā)展速度，據(jù)相關(guān)資料顯示：2006年末，全市常住人口達(dá)到173.61萬人，人口自然增長率為0.294%2006年臨河區(qū)人口及勞動力就業(yè)情況普查資料顯示：年末臨河區(qū)總?cè)丝跒?3.04萬人，城鎮(zhèn)人口為29.83萬人，占總?cè)丝诘?6.24；鄉(xiāng)村人口為23.21萬人,占總?cè)丝诘?3.76。男性人口27.08萬人，女性人口為25.96萬人。全社會就業(yè)人

9、員27.5萬人2006年末，全市共有藝術(shù)表演團(tuán)體8 個；公共圖書館8座,圖書館服務(wù)點(diǎn)30個;文化館8座；博物館3個;文物保護(hù)管理機(jī)構(gòu)3個；檔案館8個；年末擁有廣播電臺1座，調(diào)頻轉(zhuǎn)播發(fā)射臺6座，廣播綜合人口覆蓋率91.1%；電視臺1座，電視轉(zhuǎn)播發(fā)射臺30座，電視綜合人口覆蓋率93.1%。衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展加快。全市共有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)172個，其中醫(yī)院25個；衛(wèi)生院112個；?？萍膊》乐卧海ㄋ⒄荆?個；疾病預(yù)防控制中心（防疫站）9個，婦幼保健院（所、站）8個。年末醫(yī)療衛(wèi)生單位擁有病床5380張，比上年增加269張。全市擁有衛(wèi)生技術(shù)人員6084人，其中，執(zhí)業(yè)醫(yī)師2427人；執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師558人。新型農(nóng)村合作醫(yī)

10、療工作穩(wěn)步推進(jìn)。全市參加合作醫(yī)療的農(nóng)牧民達(dá)到49.38萬人，籌集合作醫(yī)療資金2468.91萬元。報銷醫(yī)藥費(fèi)用的農(nóng)牧民達(dá)到11.95萬人次，報銷金額1495.75萬元。全市共有普通高等學(xué)校1所，在校學(xué)生0.40萬人，專任教師557人；普通中等專業(yè)學(xué)校5所，在校生數(shù)0.48萬人，專任教師192人；普通中學(xué)94所，在校生數(shù)11.07萬人，專任教師0.62萬人；小學(xué)357所，在校生數(shù)11.92萬人，專任教師0.75萬人。小學(xué)適齡人口入學(xué)率達(dá)到100%，小學(xué)畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到99.1%，初中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到77.87%，比上年提高5.64個百分點(diǎn)。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況國民經(jīng)濟(jì)保持又好又快的發(fā)展，全市生產(chǎn)總值由

11、上年的217.03億元增加到278.23億元，全年人均生產(chǎn)總值達(dá)到16045元，比去年增加3485元人民幣。市場物價溫和上漲，全市居民價格總水平上漲1.9%，比去年上漲了0.1個百分點(diǎn)其中城市上漲2.1%，農(nóng)村上漲1.6%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破，全部工業(yè)增加值突破百億元大關(guān)，達(dá)到100.39億元，比上年增長34.2%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益顯著提高，全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額40.53億元比上年增長1.2倍，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)達(dá)287.92元，比去年提高75.6個點(diǎn)。建筑業(yè)生產(chǎn)快速增長，年末全市資質(zhì)等級四級及四級以上建筑企業(yè)53家，從業(yè)人員1.09萬人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值21.93億元，比上年增長15.

12、1%，完成建筑施工面積194.86萬平方米，房屋建筑竣工面積153.97萬平方米，竣工房屋價值11.83億元，全年實(shí)現(xiàn)利潤總額2.09億元，比上年增長2.7倍。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)健增長，全年全社會固定資產(chǎn)投資總額突破200億大關(guān)，達(dá)到210.15億元，比去年增長32.7%，從項目隸屬關(guān)系看，中央項目完成投資4.97億元，同比增長1.3倍；地方項目完成投資205.17億元，比上年增長31.8%。從投資主體看，非國有單位投資積極性增強(qiáng)，成為投資增長的主動力。國有單位完成投資60.88億元，下降8.3%，占全市投資總額的29.0%；非國有單位完成投資149.27億元，增長62.3%，占全市投資總額的71

13、.0%。4、居民生活水平城鄉(xiāng)居民收入快速增長。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、企業(yè)效益的不斷提高以及建筑業(yè)的穩(wěn)定增加，促進(jìn)了權(quán)勢城鎮(zhèn)居民收入的快速增長。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9016元，增長12.3%，根據(jù)2006年相關(guān)統(tǒng)計資料顯示：城市最高收入占總?cè)藬?shù)的10%，人均可支配收入達(dá)到17394元。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資達(dá)到14820元，比上年增長19%，農(nóng)牧業(yè)和農(nóng)牧區(qū)發(fā)展形式良好，全市農(nóng)牧民人均純收入4719元，比上年增長14%，較上年有明顯提高。2006年臨河區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9345元，較上年增長12.5%。社會保障體系不斷完善，年末全市共有18.08萬名各類城鎮(zhèn)從業(yè)人員參加基本

14、養(yǎng)老保險，共發(fā)放離退休人員養(yǎng)老金4.10億元，參加基本醫(yī)療保險的各類從業(yè)人員達(dá)到15.39萬人，較上年增長10.4%，共支付醫(yī)療保險費(fèi)0.99億元，比上年增長11.3%；參加工傷保險的企業(yè)職工5.69萬人，較上年增長38.1%。共支付工傷保險費(fèi)242萬元，較上年增長96.7%；參加生育保險的企業(yè)職工2.75萬人，支付生育保險費(fèi)39萬元，較上年增長56%。社會福利事業(yè)不斷發(fā)展。年末全市各類社會福利床位699張，收養(yǎng)人數(shù)595人；城鎮(zhèn)各種社會救濟(jì)對象得到國家最低保障救濟(jì)的戶數(shù)為2.20萬戶，人數(shù)為4.54萬人。全年籌集社會福利公益金3074萬元。人口增長率的增大、人均收入水平的增加、社會保障體系的

15、不斷完善，都會不斷的拉動房地產(chǎn)的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。5、城市發(fā)展規(guī)劃到“十一五”末，全市總?cè)丝陬A(yù)計達(dá)到187萬，其中城鎮(zhèn)人口96萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到52，比現(xiàn)在提高13，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施功能進(jìn)一步完善，城市人均道路鋪裝面積達(dá)到11平方米，供水普及率達(dá)到98，供熱普及率達(dá)到60，污水處理率達(dá)到60，垃圾糞便無害化處理率達(dá)70，氣化率達(dá)80，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)35，生態(tài)建設(shè)與環(huán)保水平進(jìn)一步提高，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。2006年及今后一個時期我市城鄉(xiāng)建設(shè)工作的主要任務(wù)是：要按照城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞“一年打基礎(chǔ)、三年出形象、五年上水平”的城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)，全力構(gòu)建“一市三區(qū)(臨河區(qū)、陜壩區(qū)和東

16、部區(qū))”城市發(fā)展框架，力爭全市城鎮(zhèn)化水平2010年達(dá)到52%，把臨河建成擁有50萬人口、建成面積50平方公里的內(nèi)蒙古西部中心城市之一，建成以開發(fā)綠色產(chǎn)品及新型工業(yè)為主的河套園林城市，把旗縣政府所在建成各具特色的小城市，成為帶動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極。臨河區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)繼續(xù)采取市區(qū)共建、以市為主的辦法，走新區(qū)開發(fā)與舊城改造相結(jié)合，新區(qū)開發(fā)為重點(diǎn)的路子，加大新區(qū)建設(shè)和康居工程。努力改善城市居住環(huán)境，增強(qiáng)城市的輻射和帶動功能。加強(qiáng)臨河城市建設(shè)。要堅持“市區(qū)共建、以市為主”的原則，構(gòu)建“一市三區(qū)”的城市發(fā)展框架，堅持新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造相結(jié)合，以新區(qū)開發(fā)為重點(diǎn)的思路，以實(shí)施重點(diǎn)工程為帶動，拉大城市框架，拓展城

17、市空間，不斷增強(qiáng)城市聚集功能。繼續(xù)加強(qiáng)城市道路、公共交通、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市服務(wù)功能，加強(qiáng)城市環(huán)境綜合整治、美化城市環(huán)境、提升城市品位。重點(diǎn)發(fā)展好絨線、食品、生物制藥等工業(yè)，提高三產(chǎn)發(fā)展水平，不斷增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力。力爭使臨河在3年內(nèi)有明顯變化，5年內(nèi)有根本變化，并通過510年時間，把臨河建成擁有50萬人口、城區(qū)面積達(dá)到50至70平方公里的內(nèi)蒙古西部地區(qū)中心城市之一，以開發(fā)綠色產(chǎn)品及新型工業(yè)為主的河套園林城市。二、房地產(chǎn)市場綜合分析 對目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行分析和總結(jié)。1、總供給量分析2005年2007年臨河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成情況（單位：千萬）：2006年巴彥淖爾市商品房供應(yīng)

18、情況：指 標(biāo)合計商業(yè)營業(yè)住房其他住宅90住房經(jīng)濟(jì)適用住房房屋施工面積（）214012219440878310841154251805311904本年新開工面積（）133326012562015125334862563459房屋竣工面積（）9085478093232349757550099224商品房竣工套數(shù)（套）77552182797從圖表可以看出：近年來房地產(chǎn)開發(fā)得到迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)完成量逐年提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用率也隨之水漲船高。2、總需求量分析2006年巴彥淖爾市商品房銷售情況：指 標(biāo)合計商業(yè)營業(yè)住房其他住宅90住房經(jīng)濟(jì)適用住房商品房銷售面積（）905765834034292792

19、97500698191912現(xiàn)房銷售面積（）3705733005469664675500685271500期房銷售面積（）535192533488196146220001292412商品住宅銷售套數(shù)（套）82163400950現(xiàn)房銷售平均價格（）19131215115993121631900期房銷售平均價格（）14081397134298053562597空置面積（）5193950929173071010由于巴彥淖爾房地產(chǎn)管理局最近相關(guān)房地產(chǎn)信息正在統(tǒng)計過程中，故采用2006年相關(guān)信息。3、市場推廣分析三線城市的市場推廣方式一般很簡單，臨河也是一樣，但本市華裕地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)數(shù)量上都與一般

20、地產(chǎn)項目有較大的區(qū)別，除了利用工地現(xiàn)場的圍檔廣告外，還通過各種媒體來推銷自己的樓盤，比如報紙、電視等，一般常用的媒體是巴彥淖爾晚報，常見的版面是1/8版，電視為巴彥淖爾電視臺較多。由于目前臨河房地產(chǎn)市場的推廣方式比較單一，尚待開發(fā)的資源較多，可充分發(fā)揮媒介的優(yōu)勢，通過各種宣傳方式和理念來展示公司的項目。4、宏觀政策分析自2004年以來全國房地產(chǎn)價格漲勢迅猛，國家也相應(yīng)出臺了一系列政策和措施來進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，2006年如果被喻為房地產(chǎn)的政策年，2007年就是房地產(chǎn)的調(diào)整年，相繼出臺的“國八條”、“國六條”對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到了極大的促進(jìn)作用。近日由國務(wù)院發(fā)起、相關(guān)部委組建的聯(lián)合調(diào)查小組將赴

21、全國各城市進(jìn)行樓市專項調(diào)查，其重點(diǎn)就是了解各地對相關(guān)文件的具體推進(jìn)情況，同時針對目前房價增長過快以及住房結(jié)構(gòu)調(diào)整情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以便及時調(diào)整穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的具體措施。中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，年內(nèi)第五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27 個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18 個百分點(diǎn)。央行表示，此次加息旨在加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控，引導(dǎo)投資合理增長，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，此次加息可以說是直

22、指過熱的房地產(chǎn)投資。在三線城市的臨河，選擇貸款購買住房的客戶較多，貸款利率的上調(diào)直接影響消費(fèi)者購房的心理。 中國人民大學(xué)證券與金融研究所副所長趙錫軍認(rèn)為，經(jīng)過連續(xù)加息，市場已到需要重點(diǎn)關(guān)注加息累加效應(yīng)的時候了。加息所帶來的另一個影響是對于處于還貸中的消費(fèi)者。五次加息的累加效應(yīng)已讓部分貸款購房人不堪重負(fù)，生活水平也因此會受到影響?，F(xiàn)在很多人的月供與收入還處于平衡狀態(tài)，如果貸款利息提升，月供將加大，而一旦收入提不上去，還款更吃力。那些原計劃貸款的購房者，很可能因加息不斷而暫時打消購房念頭。臨河商品房預(yù)售制度并不完善，有個別樓盤基礎(chǔ)尚未施工存在買房預(yù)約登記、囤積房源的現(xiàn)象出現(xiàn)，政府部門的監(jiān)管力度不大

23、，擾亂了正常的房地產(chǎn)秩序。商品房預(yù)售許可證發(fā)放的條件：工程建設(shè)完成總建設(shè)投資的30%以上；符合各項質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)土地步入市場化進(jìn)程，國有土地買賣完全通過招、拍、掛形式取得，政府財政收入增加，土地成本加大，相應(yīng)的房地產(chǎn)建設(shè)成本加大，故直接影響房地產(chǎn)的銷售價格。臨河新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)直接影響城市的發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的生存空間，規(guī)劃在新華街以北、河套街以南、水源路以西、烏蘭布和路以東集中力量建設(shè)城市的行政、文化、金融中心，形成城市新區(qū)的核心區(qū)。在核心區(qū)建設(shè)的帶動下，在其南部開發(fā)新的居住用地和金融、文設(shè)施用地。巴彥淖爾市臨河區(qū)新區(qū)規(guī)劃示意圖5、市場綜合評述總結(jié)近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點(diǎn)有如下特

24、點(diǎn)：房地產(chǎn)投資迅猛增長，城鎮(zhèn)住房告別短缺時代。房地產(chǎn)相關(guān)政策互動，引發(fā)樓市銷售升溫。土地市場化進(jìn)程加速，市場透明度顯著增強(qiáng)。開發(fā)成本加大，引發(fā)商品房銷售價格提高。新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，給開發(fā)企業(yè)帶來發(fā)展空間。國內(nèi)房價形成漲勢熱潮，商品房實(shí)現(xiàn)供需兩旺。銀行商品房貸款利率上調(diào)，消費(fèi)者購房心理漸漸發(fā)生改變。三、重點(diǎn)樓盤個案分析1、區(qū)域市場分析勝利路商圈及延展地帶：美麗洋房、陽光新都、俊峰華庭三個地產(chǎn)項目均為巴市華裕房地產(chǎn)開發(fā)公司所建，在銷售推廣方面略有成就，公司成立時間較長，有一定的品牌優(yōu)勢，但對臨河高層住宅屬于逐步摸索階段，俊峰華庭就已經(jīng)說明了這個問題，沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，由于其定位是巴市高端住宅、面積普

25、遍偏大，在銷售過程中有一定的難度，故美麗洋房、陽光新都戶型做了相應(yīng)的調(diào)整；怡欣園、金都華庭一期為去年開發(fā)項目，以多層為主，附帶一棟高層，由于銷售價位較低、但還是傳統(tǒng)的營銷模式，房源僅剩3套。巴市規(guī)劃新區(qū)、開發(fā)區(qū)：自從政府重點(diǎn)規(guī)劃新區(qū)的建設(shè)，有較大的升值潛力，但在規(guī)劃設(shè)計、相關(guān)配套方面不太完善，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，所以相應(yīng)的銷售價位比市區(qū)略低；新城康都于今年十月開盤當(dāng)日銷售80%，主要原因在于面對的客戶群體較廣，適合中產(chǎn)階級自住、投資兩用的客戶，其次是規(guī)模優(yōu)勢和開發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn)；錦繡花園一期為15棟多層，由于周邊環(huán)境較差，故在市區(qū)設(shè)立接待部，價位較底；泰城新居、綠都新村目前尚未對外界開始銷售。附小

26、、附中、大學(xué)路教育區(qū)附近及延展地帶：由于距離學(xué)校較近，受到了廣大業(yè)主青睞，健康花苑、光大花園、富貴園、潤豐園、廣原園、6號公館、名苑洋房、澳林花園銷售基本完畢；中興水郡剩下部分門店未售。解放街以北、建設(shè)路以東：華海尚都為我公司2008年重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項目，初步規(guī)劃小高層、高層住宅；玫瑰園是07年現(xiàn)房，主要以多層住宅為主，房源所剩無幾、基本銷售完畢；尚林麗景為政府經(jīng)濟(jì)適用住房，建設(shè)規(guī)模17萬平方米，買房程序都需要政府層層把關(guān)；海天家園現(xiàn)已全部售完；日月星苑于今年三月開始預(yù)約登記，但工程卻遲遲不肯開工，項目的啟動時間較長、形象包裝基本沒有、銷售簡單，如此判定公司實(shí)力有限。2、重點(diǎn)樓盤個案2008年我

27、公司開發(fā)臨河?xùn)|門項目主要以高層住宅為主，故重點(diǎn)樓盤個案多為具有相對競爭力的樓盤。（一）項目名稱俊峰華庭峰景C座銷售主題中央府邸 顛峰生活建設(shè)單位巴彥淖爾華裕房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)管理陽光物業(yè)管理有限公司地理位置勝利北路（原軍分區(qū)）建設(shè)規(guī)模C座約3萬平方米周邊環(huán)境海天購物中心，坐擁商業(yè)繁華區(qū)，中國移動公司，工商銀行，曙光醫(yī)院等等相關(guān)配套入戶休息大堂、高級會所、游泳池、一層獨(dú)立大堂，三部品牌電梯、地暖輻射開盤日期2007年8月客戶群體高收入、個體私營業(yè)主、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等高端客戶群體開工日期2007年7月（施工一年六個月）竣工日期2009年4月銷售現(xiàn)場約400平米(前廳接待、后廳談判)銷售道具沙盤、樓

28、書、單頁、光盤結(jié)構(gòu)分布板式高層住宅；27、28聯(lián)體復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型美景軒（三室兩廳兩衛(wèi)）128.7；瑞景軒（三室兩廳兩衛(wèi)）126.4；耀景軒（三室兩廳兩衛(wèi)）128.8；逸景軒（三室兩廳一衛(wèi)）124.3單元戶數(shù)2個單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯4戶銷售價位起價2938元/、2998元/（五層）推廣方式銷售現(xiàn)場、工地圍檔、環(huán)渤海展銷會樓層差價20元/層；40元/層付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)物業(yè)費(fèi)用6.8元/年（二）項目名稱陽光新都二期銷售主題舊城繁華新地標(biāo)建設(shè)單位巴彥淖爾華裕房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)管理陽光物業(yè)管理有限公司地理

29、位置人民路建設(shè)規(guī)模約7萬平方米（3棟高層）周邊環(huán)境金川購物廣場、人民公園、中國移動公司，工商銀行，曙光醫(yī)院等等相關(guān)配套一層獨(dú)立大堂，三部品牌電梯、地暖輻射、屋面外墻保溫開盤日期2007年12月接受咨詢客戶群體中高端工薪階層開工日期2008年（具體時間未定）竣工日期2009年10月銷售現(xiàn)場約100平米銷售道具樓書、沙盤、戶型圖結(jié)構(gòu)分布板式高層住宅；25、26聯(lián)體復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型寬綽氣派（兩室一廳一衛(wèi)）86.44；方正流暢（兩室一廳一衛(wèi)）90.75；輕巧舒適（三室兩廳兩衛(wèi)）86.56；清新雅致（三室兩廳一衛(wèi)）76.75單元戶數(shù)2個單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯8戶銷售價位未定推廣方式銷售現(xiàn)場、墻體廣告、報紙樓層

30、差價未定付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)可視對講系統(tǒng)、可燃?xì)怏w泄露報警系統(tǒng)物業(yè)費(fèi)用68元/年（三）項目名稱美麗洋房（美麗園四期）銷售主題花園里的情景洋房建設(shè)單位巴彥淖爾華裕房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)管理陽光物業(yè)管理有限公司地理位置慶豐東街建設(shè)規(guī)模2.4萬平方米周邊環(huán)境金川購物廣場、人民公園、中國移動公司，工商銀行，曙光醫(yī)院等等相關(guān)配套一層獨(dú)立大堂，兩部品牌電梯、健身房、棋牌室、5000平米水景公園開盤日期2007年12月接受咨詢(準(zhǔn)備本月開盤)客戶群體中高端工薪階層開工日期2008年（具體時間未定）竣工日期2009年10月銷售現(xiàn)場約150平米銷售道具樓書、

31、沙盤、戶型圖結(jié)構(gòu)分布板式高層住宅住宅；18、19聯(lián)體復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型美景堂（三室兩廳兩衛(wèi)）136.15；耀景閣（三室一廳一衛(wèi)）115.95；雅景庭（三室兩廳兩衛(wèi)）119.22；逸景居（三室一廳一衛(wèi)）129.71單元戶數(shù)1個單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯8戶，兩部電梯銷售價位未定推廣方式銷售現(xiàn)場樓層差價未定付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)可燃?xì)怏w泄露報警系統(tǒng)、被動式智能控測報警系統(tǒng)物業(yè)費(fèi)用68元/年（四）項目名稱新城康都銷售主題構(gòu)造和諧生活之都建設(shè)單位內(nèi)蒙古雙河集團(tuán)海天房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理海天物業(yè)管理有限公司地理位置開原路以東、匯豐街以北建設(shè)規(guī)模規(guī)劃456畝，一期8

32、萬平米周邊環(huán)境開發(fā)區(qū)管委會、車輛管理所相關(guān)配套幼兒園、老年活動中心、開盤日期2007年10月客戶群體有固定收入的中端收入家庭開工日期2007年7月竣工日期2008年6月銷售現(xiàn)場約120平米銷售道具單頁，戶型圖結(jié)構(gòu)分布多層11棟、小高層11層3棟主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)123.44；三室一廳一衛(wèi)104.62；兩室兩廳一衛(wèi)92.3；三室兩廳一衛(wèi)106.17；單元戶數(shù)共計700多戶銷售價位起價2150元推廣方式市區(qū)銷售點(diǎn)與現(xiàn)場相結(jié)合樓層差價不等，平均60元付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)一般物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)費(fèi)用（五）項目名稱廣原日月星苑一期銷售主題無建設(shè)單位內(nèi)蒙

33、古廣原房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理廣原物業(yè)管理有限公司地理位置富河飼料公司、恒豐食品公司建設(shè)規(guī)模規(guī)劃600畝，一期約30萬平方米周邊環(huán)境大世界商場、臨河賓館、五完小相關(guān)配套幼兒園開盤日期2008年8月（2007年3月接受預(yù)定）客戶群體中低收入家庭開工日期2008年3月竣工日期2008年12月銷售現(xiàn)場約50平米非常簡陋銷售道具戶型圖結(jié)構(gòu)形式多層、板式高層住宅4棟11層主力戶型戶性多種多樣面積從60120；高層100130；單元戶數(shù)以多層為主，700多戶銷售價位多層均價2100元/起價1910元/；高層起價2300元/推廣方式銷售現(xiàn)場樓層差價高層暫未定付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策無物

34、業(yè)服務(wù)一般物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)費(fèi)用暫定5元/年（六）項目名稱金都華庭銷售主題傳統(tǒng)營銷模式建設(shè)單位內(nèi)蒙古經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理經(jīng)緯物業(yè)管理有限公司地理位置慶豐街，經(jīng)緯廣場南側(cè)建設(shè)規(guī)模高層住宅兩棟，一期1棟總規(guī)模16萬平方米周邊環(huán)境市農(nóng)行四季青菜市場、星月廣場、一中、8中相關(guān)配套綠化率40%開盤日期2008年（二期具體未定）客戶群體中高端客戶群體開工日期2007年7月竣工日期2008年12月銷售現(xiàn)場小區(qū)物業(yè)辦公室（臨時）銷售道具戶型圖結(jié)構(gòu)分布二期板式高層住宅1棟11層主力戶型90130；單元戶數(shù)一梯兩戶，4個單元銷售價位一期高層2006年起價2080元/，預(yù)計二期偏高推廣方式廣場冠名，銷售現(xiàn)場樓層

35、差價一期部分樓層差價100元付款方式一次性付款（一期）優(yōu)惠政策未定物業(yè)服務(wù)一般物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)用5元/年（七）項目名稱錦繡家園銷售主題傳統(tǒng)營銷模式建設(shè)單位內(nèi)蒙古新正房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理新正物業(yè)管理有限公司地理位置曙光街，建設(shè)規(guī)模一期15棟多層，總規(guī)模84400平方米周邊環(huán)境黨政辦公大樓，規(guī)劃新區(qū)范圍之內(nèi)相關(guān)配套綠化率36.5%開盤日期2007年10月客戶群體中低端客戶群體開工日期2007年9月竣工日期2008年12月銷售現(xiàn)場育紅東街錦繡園底店150平米銷售道具戶型圖、單頁、沙盤結(jié)構(gòu)分布一期多層15棟主力戶型77121；單元戶數(shù)一梯兩戶銷售價位起價1738元/，三層2138元/推廣方式市區(qū)銷售點(diǎn)

36、與現(xiàn)場相結(jié)合樓層差價部分樓層差價100元付款方式一次性付款、銀行按揭（付五貸五）、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)一般物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)用未定3、項目綜合分析結(jié)合項目調(diào)查信息，對其優(yōu)、劣勢進(jìn)行分析：序號項目名稱項目優(yōu)勢項目劣勢備注1俊峰華庭峰景C座華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢良好的地段優(yōu)勢，占據(jù)商業(yè)核心區(qū)營銷策劃方面較好，得到多數(shù)人的認(rèn)可沒有統(tǒng)一的規(guī)劃戶型面積偏大、結(jié)構(gòu)方面不太合理2陽光新都二期華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢3個項目較近，形成規(guī)模優(yōu)勢地理位置優(yōu)越項目開工時間具體未定戶型公攤面積較大未開盤3美麗洋房（美麗園四期）華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢3個項目較近，形成規(guī)模優(yōu)勢地理位置優(yōu)越屬于臨街項目，噪音較大戶型

37、公攤面積較大未開盤4新城康都二期地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀公司實(shí)力較強(qiáng)專業(yè)的銷售推廣團(tuán)隊項目現(xiàn)場包裝欠佳現(xiàn)場交通情況不便5廣原日月星苑文化氛圍較為濃郁龐大的規(guī)模優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，交通便利現(xiàn)場形象推廣方面欠佳公司實(shí)力不足項目的啟動時間較長缺乏開發(fā)理念6金都華庭成立時間較長，有成功項目經(jīng)驗項目一期價位偏低，銷售較好已形成一定的品牌地產(chǎn)商不注重廣告推廣二期僅1棟高層未開盤7錦繡家園位于新區(qū)，升值潛力較大項目規(guī)模相對較大，形成規(guī)模定位中低收入家庭周邊配套不完善施工進(jìn)度較慢今年的房地產(chǎn)項目較往年發(fā)生了根本性的變化，不論從項目的規(guī)模，還是從項目的品質(zhì)或理念方面都有明顯的提高，為得到市場消費(fèi)者的認(rèn)可，紛紛步入差異化

38、市場競爭道路。四、目標(biāo)客戶需求分析對消費(fèi)者購房行為進(jìn)行市場調(diào)查，采用問卷調(diào)查方式，針對中高層收入人群，經(jīng)過搜集和整理，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和研究，綜合市場情況得出結(jié)論。1、購房心理需求今年年初，多層商品房銷售平均每平米銷售價格不到2000元，而到目前位置同類地段的商品房銷售價格達(dá)到2400元，在短短的一年時間里商品房銷售價格增加400元，給消費(fèi)者購房帶來很大的心理壓力。對于2008年臨河的房地產(chǎn)的銷售價格百姓心理會怎么想呢？經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)有近50%的消費(fèi)者認(rèn)為明年房價穩(wěn)中有升或漲勢迅猛，如果是這樣，明年的消費(fèi)潛力還是非常大的。大部分消費(fèi)者的購房目的還是為了改善居住條件，作為投資置業(yè)的消費(fèi)者很少，認(rèn)為一

39、方面今年房價的過快增長已經(jīng)不是一個良性的發(fā)展趨勢，另一方面就是消費(fèi)者的收入有限，沒有太多的能力來選擇房地產(chǎn)投資。在消費(fèi)者近期是否有購房打算方面還是有一半以上的人選擇在兩年之內(nèi)購房，消費(fèi)者的購買潛力還是非常大的。2、建筑產(chǎn)品選擇在戶型選擇方面，消費(fèi)者到底需要一個什么樣的房子，在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)比較喜歡的建筑類型：高層住宅（10層以上）占26%；中高層住宅（79層）24%；多層住宅（46層）占50%，在臨河區(qū)以前的建筑類型多數(shù)為多層，為了增大土地的利用率，今年高層建筑比較多由以上的數(shù)據(jù)得出結(jié)論：高層住宅漸漸被消費(fèi)者認(rèn)同。在戶型面積方面選擇單套面積在80100 m2比較多，占到一半左右。傾向于二房

40、二廳、三房二廳的戶型設(shè)計；在結(jié)構(gòu)方面習(xí)慣了我們常見的板式住宅的同時，也非常希望接受一些新鮮的結(jié)構(gòu)，比如說錯層結(jié)構(gòu)，復(fù)式結(jié)構(gòu)，躍式結(jié)構(gòu)等，這在臨河還是很難發(fā)現(xiàn)的。3、價格需求方面銷售價格是購房者最敏感的問題之一，在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)需求單價在25002850元/m2占85%，單價需求在2850元/m2以上的占15%，高端商品房要讓客戶認(rèn)可需要一個過程，這里不排除市場調(diào)查的人群局限性，調(diào)查中許多客戶都希望商品房價格越低越好，所以選擇最低范圍的較多。同樣，選擇購置商品房所能接受的房屋總價：1525萬元占70%左右；2530萬元占25%；30萬元以上占5%，以上數(shù)據(jù)說明商品房價格的高低是消費(fèi)者選擇購房

41、非常重要的因素。 根據(jù)客戶求最低價位的心理，以上數(shù)據(jù)僅供參考，可能不完全的反映消費(fèi)者的真正購買能力。4、購房因素選擇當(dāng)然，在消費(fèi)者購房時選擇的因素也是非常多的，依次順序為：地理位置、樓房價格、交通環(huán)境、物業(yè)管理、小區(qū)配套、景觀環(huán)境、開發(fā)商口碑、升值潛力，有33%的消費(fèi)者認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境非常重要，隨著城市的發(fā)展，消費(fèi)者對房屋的各項因素要求越來越高，在現(xiàn)有的樓盤中，小區(qū)內(nèi)的景觀、綠化等只是達(dá)到了政府要求的標(biāo)準(zhǔn)，并沒有作到最好，可以看出，如若以此為出發(fā)點(diǎn)，其銷售前景是非常樂觀的。 5、地理位置選擇消費(fèi)者在購房時，各地段選擇依次為：巴市規(guī)劃新區(qū)、開發(fā)區(qū)；臨狼路與臨五路交匯地帶；勝利路商圈及延展地帶

42、；附小、附中、大學(xué)路教育區(qū)附近及延展地帶；新華街沿線；建設(shè)路沿線。巴市規(guī)劃新區(qū)、開發(fā)區(qū)：選擇的原因一方面是新區(qū)剛剛規(guī)劃，配套設(shè)施不太完善，價位相對于市中心價位偏低，另一方面他的升值空間較大，適合做投資。臨狼路與臨五路交匯地帶：政府規(guī)劃北部為居住區(qū)，周邊的配套設(shè)施較完善。北部將形成一華海尚都為中心的中央居住區(qū)（CLD）。勝利路商圈及延展地帶：周邊商業(yè)較為繁華，購物比較方便，這是主要原因之一。6、傳播媒介選擇了解客戶購房渠道，是非常有必要的，避免浪費(fèi)過多的廣告投入，我們的目的是用最直接、最經(jīng)濟(jì)的投入獲得廣告的最高預(yù)期效果。樓盤銷售信息的渠道，接受的媒體依次為：報刊；銷售現(xiàn)場；戶外廣告；DM單頁；網(wǎng)

43、站；電視；廣播電臺；其他。從上面的順序可以看出，報紙依然是消費(fèi)者接受的主流媒體，也是開發(fā)商選擇的最直接、最有效的宣傳途徑。戶外廣告市場挖掘潛力無限，可適時選擇，但手續(xù)較為繁瑣。7、客戶消費(fèi)能力根據(jù)調(diào)查資料顯示：客戶職業(yè)選擇機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部占38.7%；企業(yè)管理人員占15.7%；個體戶占22%；建筑業(yè)占8%；其他占15.6%，收入水平月收入在10002000元占50%以上。根據(jù)2006年相關(guān)統(tǒng)計資料顯示：2006年臨河區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平達(dá)到9345元，人均消費(fèi)支出6088元，每戶家庭人數(shù)2.96人，每戶家庭年凈收入達(dá)9640元，還款能力在每月800元左右。五、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1、宏觀政

44、策趨勢國家的宏觀調(diào)控將進(jìn)一步出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房價，比如確定第二套商品房概念，提高其貸款利率和首付比例等。內(nèi)蒙古自治區(qū)落實(shí)國家穩(wěn)定商品房銷售價格政策，將在下一步提高住宅的首付比例，甚至在必要的時候取消商品房貸款，無疑對購房行為產(chǎn)生極大的影響。臨河區(qū)政府下一步將加大力度管理經(jīng)濟(jì)適用商品房的建設(shè)，對高端商品房市場產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊。今年開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房17萬平方米，目前符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的達(dá)到8000多戶，供應(yīng)與需求的比例為1：10，所以明年將加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度增強(qiáng)，市場行為進(jìn)一步規(guī)范。逐步完善商品房預(yù)售許可證制度，囤積房源將得到控制。整頓房地產(chǎn)市場秩序，改善住房消費(fèi)環(huán)境，相關(guān)配套設(shè)施逐步完善。隨著道路、市政設(shè)施的逐步完成，以及新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，文化、教育場所的興建，置業(yè)